貴陽臣功物業(yè)公司前期工作計劃表

1、貴陽臣功物業(yè)公司前期工作計劃表（2008.112009.11）項目任 務2009年2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月項目熟悉1項目建筑設計方案的全面熟悉。為測算、物業(yè)定位、銷售口經(jīng)、物業(yè)經(jīng)營、工程建議提供依據(jù)。銷售配合1物業(yè)銷售統(tǒng)一口經(jīng)的制定。明確物業(yè)管理定位。配套功能、管理形式、物業(yè)檔次2房屋銷售日常物業(yè)專業(yè)配合與現(xiàn)場配合。房屋銷售活動（如展銷會、vip客戶選購活動、及其他銷售活動）物業(yè)專業(yè)配合與現(xiàn)場配合。3配合銷售對市場房屋價格進行采盤。為房屋定價提供依據(jù)。4樣板房的清潔實施管理與接待管理 （根據(jù)裝修完工情況進度進行）5物業(yè)公司與房屋銷售有關軟件擬定對

2、接（房屋銷售補充合同擬定）6物業(yè)有關常識。法律法規(guī)及客戶提出需要解答的物業(yè)問題對銷售人員進行培訓工程跟進1項目分項工程：設計階段及施工隊階段（網(wǎng)絡工程、監(jiān)控工程、消防工程、智能化工程系統(tǒng)等與建設單位及設工方現(xiàn)場對接）2項目工程管線管路及設備安裝階段物業(yè)維修的現(xiàn)場對接。防水隱蔽工程分級驗收物業(yè)參與。有關供電、供水、供氣、網(wǎng)絡、消防等部門的對接。（此階段物業(yè)維修主管或人員一個到崗。）3房屋工程驗收遺留問題匯總報承建商督促施工方限期內(nèi)返修。4工程接管驗收標準的擬定。參照國家有關規(guī)定）公司引進對接1辦理預售許可證兩個月前物業(yè)公司的注冊。物業(yè)公司資質申報。2前期物業(yè)委托合同與開發(fā)商的的對接。（辦理房屋預

3、售許可證的前提和條件之一）3物業(yè)的招投標法律程序工作的完善。辦理預售許可證前完成。4物業(yè)管理服務費用的測算與物價的申報。物業(yè)組織設計方案的編制：1定位2目標3機構4任職5培訓6小區(qū)管理性標識預算7物資裝備8投入產(chǎn)出分析9制度建設經(jīng)營預算1項目收支經(jīng)營預算（公共性服務）2項目收支經(jīng)營預算（特約性服務）3開發(fā)商產(chǎn)權歸屬經(jīng)營預算（行業(yè)慣利。物業(yè)公司提取管理費）物業(yè)市場考察a考察地區(qū)1對貴陽市烏當區(qū)中高檔以上物業(yè)小區(qū)進行考察。2對貴陽市南明區(qū)中高檔以上物業(yè)小區(qū)進行考察。3對貴陽市云巖區(qū)中高檔以上物業(yè)小區(qū)進行考察。4對貴陽市花溪區(qū)中高檔以上物業(yè)小區(qū)進行考察。（為銷售宣傳提供依據(jù)）。b物業(yè)會所經(jīng)營管理市場

4、調(diào)查及方案擬定并于入伙后實施外聯(lián)各部門對接與溝通1物價部門對接2物業(yè)行政主管部門（物業(yè)管理處的對接）3市公安局車輛停放管理處及供水，供電，供氣部門對接4派出所的對接5辦事處的對接6工商部門的對接7居委會的對接8消防部門的對接制度建設a物業(yè)公眾制度擬定1業(yè)主規(guī)約、業(yè)主手冊2二次裝修管理規(guī)定與協(xié)議3治安管理規(guī)定/出入物品管理規(guī)定/消防管理規(guī)定/安全管理規(guī)定等4樓寧使用維修管理規(guī)定5消防管理規(guī)定6園藝綠化管理規(guī)定7停車場管理規(guī)定等b崗位職責（分項略）c運作管理制度1（員工手冊、員工培訓制度、培訓手冊、員工管理辦法等）2（物業(yè)驗收/接管、入伙辦理/裝修、護衛(wèi)管理、保潔管理、綠化供方管理、客戶服務/特約

5、服務、物業(yè)收費/財務管理、3專項服務d設備/公建設施管理。1公建設施管理辦法2各類設備（電梯、供配電、供水、智能化系統(tǒng)等）系統(tǒng)管理辦法e品質管理/后勤/行政1物業(yè)管理組織設計/物業(yè)租賃管理/月檢管理/質量控制/服務質量檢查；2質量記錄填寫細則/庫房管理辦法/公務車管理辦法/食堂管理辦法）上墻文件1各項崗位職責（行政主管部門慣例要求上墻并納入物業(yè)主管部門檢查的）2設備運行操作規(guī)程及管理規(guī)定（按有關驗收標準作為驗收的基本條件（行政主管部門慣例要求上墻并納入物業(yè)主管部門檢查的）特約服務1家政服務收費標準及管理方案2考察市場會所有關經(jīng)營管理并擬定方案3飲用水銷售管理方案及與水廠對接4鮮奶銷售代送方案及

6、與奶廠對接5電信收費對接方案物業(yè)樓案建立管理1技術性資料2業(yè)主資料3合同資料4驗收資料5人事資料等辦公1物業(yè)辦公室，裝修2辦公設備的配置及用品的安排3各工種人員服裝定位與制作4各工種工具購置（維修工具/保潔工具/綠化工具/保安宿舍床，用品購置等）5物業(yè)有關常用資料印刷（業(yè)主規(guī)約、值斑記錄、員工手冊、客戶投訴/需求/處理等）資料環(huán)境1物業(yè)環(huán)境標識系統(tǒng)的方案擬定與制作。文字工作的編寫。與制作廠家的對接。2垃圾桶的定位與購置。人員招聘1管理人員的入職2基層人員的入職3各工種人員的招聘收集人員培訓1管理人員的培訓（物業(yè)概論、法規(guī)、常識、各工種操作規(guī)程、管理流程、管理觀念、質量體系等）2一線員工的培訓（

7、員工考核，工作標準、操作規(guī)程、管理要求、物業(yè)概論、服務用語、服務意識、軍事急訓等）各崗物業(yè)管理實操現(xiàn)場模擬物業(yè)驗收1驗收計劃2驗收小組成立3驗收標準培訓4驗收接管實施5設備運行與操作規(guī)程與廠家對接的培訓物業(yè)開茺1潔凈衛(wèi)生2設備水、電、氣、表戶頭編號、標識及管線分布分區(qū)標識確認。并建立電子檔檔案物業(yè)入伙1入伙合動方案擬定與實施2入伙的通知3入伙與房開的對接4入伙接待與辦理5入伙的二次裝修管理特約服務1飲用水銷售2鮮奶代送3家政接單開展各崗正式進入日常管理1客戶服務管理2品質管理3保安、保潔、保修管理4車輛管理5后勤/人事/培訓管理6特約服務管理等7其它略注：以上計劃根據(jù)工程進度計劃及有關工作進度擬定，計劃2009年7月辦理預售許可證。驗收按2009年11月計劃，入伙時間按2010年2月入伙計劃。有關工作根據(jù)工程進度。預售