【地產(chǎn)文案】項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書1

1、卓 信 地 產(chǎn) “某項(xiàng)目三期”項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：某項(xiàng)目花園廣場三期二、項(xiàng)目地說明1、項(xiàng)目位置某項(xiàng)目位于南明區(qū)寶山南路西側(cè)，市南路北側(cè)，團(tuán)坡山南側(cè)，東側(cè)為建材市場。項(xiàng)目隔團(tuán)坡山與南明河、省委相望。某項(xiàng)目三期位于項(xiàng)目的西南段，西南臨市南路，東北邊為某項(xiàng)目二期，兩端與原有舊建筑相連，為一塊長方形土地。2、項(xiàng)目地基礎(chǔ)指標(biāo)l 項(xiàng)目規(guī)劃總用地10.5畝（7000平方米）l 規(guī)劃總建筑面積不大于40000平方米l 容積率不大于5.72l 建筑退市南路不少于5米3、交通項(xiàng)目西南臨市南路，東北邊通過某項(xiàng)目二期接寶山南路，交通形態(tài)良好。4、地形地貌 項(xiàng)目地呈西北-東南走向的長方形，長約

2、170米，寬約45米，目前為工業(yè)廠房，地勢基本平坦。5、水文地質(zhì)未做地質(zhì)初勘及詳勘，本項(xiàng)目地塊原為工業(yè)廠房用地。第二部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料1、項(xiàng)目定位某項(xiàng)目項(xiàng)目定位為：城區(qū)最大規(guī)模的中高檔創(chuàng)新現(xiàn)代東方水景園林社區(qū) 產(chǎn)品的生命力不在于其自身原有的素質(zhì)，而在于如何在這些素質(zhì)的基礎(chǔ)上賦予其嶄新的活力。項(xiàng)目最終的成功還在于不斷的創(chuàng)新，使項(xiàng)目在市場中保持新鮮感，不斷創(chuàng)造市場熱點(diǎn)。某項(xiàng)目在某市以“新都市主義”概念贏得市場青睞，正是在于其項(xiàng)目特有的素質(zhì)與開發(fā)中所賦予的產(chǎn)品內(nèi)涵與產(chǎn)品創(chuàng)新符合市場需求。項(xiàng)目三期在延續(xù)前期定位的前提下，因位置和產(chǎn)品形態(tài)存在一定的差距，產(chǎn)品創(chuàng)新和戶型創(chuàng)新將成為本期項(xiàng)目的定位重點(diǎn)。因此，

3、三期項(xiàng)目的綜合定位為： 新都市主義中高檔現(xiàn)代東方創(chuàng)新陽光住宅“現(xiàn)代東方”“創(chuàng)新”“新穎”是本項(xiàng)目設(shè)計中的關(guān)鍵?，F(xiàn)代東方：配合項(xiàng)目前期“現(xiàn)代東方水景園林”概念，三期在建筑設(shè)計中的整體風(fēng)格應(yīng)展現(xiàn)現(xiàn)代東方的整體形象，在現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格中，適當(dāng)融入東方傳統(tǒng)建筑符號，豐富項(xiàng)目的建筑內(nèi)涵。創(chuàng) 新：項(xiàng)目創(chuàng)新主要表現(xiàn)在建筑形態(tài)和戶型兩個方面。在建筑形態(tài)上，以板式建筑為主，通過碟型變化使整體建筑活起來。屋頂采取坡沿與平頂?shù)慕Y(jié)合一方面豐富屋頂?shù)膬?nèi)容。另一方面使頂層戶型具有鮮明的特色。在戶型設(shè)計上，通過空間的變化豐富戶型內(nèi)容。新 穎：體現(xiàn)在建筑立面、戶型、公共與戶內(nèi)生活空間上。立面設(shè)計突破常規(guī)住宅立面的表現(xiàn)形式，利

4、用構(gòu)筑架造成立面簡潔感和線條感。戶型采取錯半層、空中花園等新穎的空間設(shè)計，豐富戶型空間內(nèi)容。本項(xiàng)目定位是項(xiàng)目設(shè)計中的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目設(shè)計中建筑表達(dá)項(xiàng)目內(nèi)涵的關(guān)鍵。2、項(xiàng)目分析1）項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢（s）：l 整體市場形勢向好；l 項(xiàng)目前期形成的良好市場認(rèn)知和認(rèn)同；l 項(xiàng)目定位的超前和先進(jìn)的設(shè)計理念；l 項(xiàng)目整體園林營造的環(huán)境景觀和社區(qū)生活氛圍；l 項(xiàng)目的“創(chuàng)新”理念形成的市場新鮮感。劣勢（w）：l 市南路的噪聲影響；l 原鋼廠的污染影響(目前已進(jìn)行環(huán)保治理)；l 高層建筑的市場抗性；l 成本和銷售價格的不對等關(guān)系。機(jī)會（o）：l 某市市場產(chǎn)品創(chuàng)新的滯后；l 片區(qū)整體形象的提升；l 兩城區(qū)社區(qū)

5、物業(yè)的稀缺性。威脅（t）：l 周邊土地開發(fā)的不確定因素；l 周邊項(xiàng)目開發(fā)速度的滯后可能造成的市場影響；2）項(xiàng)目綜合評價 本項(xiàng)目作為某項(xiàng)目的最后一期，具有良好的前期基礎(chǔ)和開發(fā)理念，是項(xiàng)目的最后亮點(diǎn)和臉面工程。其建筑形態(tài)和戶型空間將成為某市市場的又一個亮點(diǎn)。綜合素質(zhì)的提高使項(xiàng)目成為一個市場唯一性產(chǎn)品，將具有極高的市場認(rèn)知度。3、目標(biāo)客戶定位1）居住區(qū)域：l 以項(xiàng)目周邊5公里區(qū)域?yàn)橹?；l 兩城區(qū)；l 周邊區(qū)縣（市）。2）職業(yè)構(gòu)成：l 國家公務(wù)員、民營企業(yè)白領(lǐng)、個體經(jīng)營者、金融證券界人士、企業(yè)管理人員、自由職業(yè)者、文藝體育界人士、高科技企業(yè)員工、醫(yī)務(wù)工作者等；l 周邊區(qū)縣企業(yè)管理層、高科技企業(yè)員工、特

6、殊職業(yè)者等；l 其它中等收入以上階層及拆遷戶。3）年齡構(gòu)成：l 年齡層為2540歲。4）家庭月收入：l 具有穩(wěn)定的工作，有一定的積蓄，家庭月收入在3000元以上；l 家庭存款在5萬元以上或等待拆遷的城市住戶。5）以一次置業(yè)和二次置業(yè)為主6）購買心理：喜歡城區(qū)生活，追求新穎、時尚的居住環(huán)境，對價格敏感度一般，注重性價比，以按揭付款及一次性付款為主。7）學(xué)歷構(gòu)成：l 高中以上。8）家庭結(jié)構(gòu)：l 三口之家；l 兩代同堂的家庭。9）居住現(xiàn)狀：l 無房或自有住房（公房、福利房、自購商品房）有改善居住條件的要求；l 擴(kuò)大目前居住面積（兩代居住）。10）信息來源l 親友轉(zhuǎn)告、戶外路牌、報紙；l 互聯(lián)網(wǎng)、時尚

7、雜志；l 房展會、直郵等。4、營銷主題南明金三角創(chuàng)新陽光生活空間第三部分 項(xiàng)目設(shè)計要求一、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模1、整個規(guī)劃總用地面積7000平方米，容積率最高不得超過5.72，即：總建筑面積做到40000平方米左右。其中住宅30000平方米；商業(yè)面積10000平方米。2、商鋪擺設(shè)方向如下：沿市南路方向?yàn)闈M鋪二層商業(yè)群樓，其中預(yù)留一個社區(qū)出入通道；3、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：7000總建筑面積：40000其中：住 宅：30000商業(yè)面積：10000規(guī)劃層數(shù)：地上17層 地下2層4、建筑功能說明1）出 入 口：臨市南路面為商業(yè)出入口，住宅出入口設(shè)在東北側(cè)（小區(qū)內(nèi)側(cè)），群樓須設(shè)整個社區(qū)主出入口一個

8、（人、車通道）。住宅大堂以不占用商業(yè)面積為佳。2）園林景觀：項(xiàng)目自身環(huán)境景觀以營造為主，采取與項(xiàng)目整體環(huán)境相一致的現(xiàn)代東方風(fēng)格，利用裙樓樓面、露臺及過道等營造立體化環(huán)境效果。 3）停 車 場：地下設(shè)兩層停車場，商業(yè)裙樓兩側(cè)設(shè)單向出入口。二、 建筑覆蓋率、綠化率及商鋪層數(shù)、車位數(shù)1、建筑覆蓋率：35%2、綠化率：40%（含商業(yè)裙樓及空中花園綠化面積）3、商業(yè)層數(shù)；3層4、車位：150200個三、 車行及人行道的設(shè)置裙樓中段社區(qū)出入口（大門）為車/人行主通道，兩側(cè)及內(nèi)側(cè)設(shè)置車行通道。停車場通道在裙樓兩側(cè)設(shè)置單向出入通道，社區(qū)出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置通往裙樓屋頂花園的人行通道。四、 配套設(shè)施項(xiàng)目項(xiàng)目配套以某項(xiàng)

9、目社區(qū)配套為主，本項(xiàng)目配套主要考慮商業(yè)配套（如戶外電梯設(shè)置等）和項(xiàng)目住戶的輔助性配套，在裙樓屋頂轉(zhuǎn)換層考慮架空，設(shè)置屋頂花園及休閑娛樂配套設(shè)施。五、 成本控制低成本，高質(zhì)量建筑標(biāo)準(zhǔn)，全新戶型組合。六、 方案深度1、總體規(guī)劃：1）總圖：1:5002）交通組織圖：1:5003）綠化效果圖：1: 2004）消防組織圖：1:5005）日照分析圖：1:5002、單體設(shè)計方案1）商鋪平面圖：1: 2002）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖：1: 2003）屋頂平面圖：1: 2004）主要立面圖：1: 2005）剖面圖：1: 2003、透視圖與模型1）模型：工作模型一套2）景觀透視若干張（能夠反映整個規(guī)劃特色）4、規(guī)劃詳細(xì)說明

10、（一份）七、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體規(guī)劃指標(biāo)：容積率/綠化率/住宅面積/建筑覆蓋率/商鋪及轉(zhuǎn)換層配套設(shè)施面積/地下室停車場面積及車位標(biāo)準(zhǔn)/總戶數(shù)/每層平均面積/戶均平均面積八、 項(xiàng)目開發(fā)說明1、開發(fā)定位組合型板式高層商業(yè)居住綜合建筑。一梯兩戶、一梯四-六戶結(jié)合，通過空中花園貫通，設(shè)置私家空中露臺花園，可以考慮戶外連廊設(shè)計。 2、建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面簡潔，與整體項(xiàng)目建筑風(fēng)格吻合，外立面采取構(gòu)筑架增加線條感，立面保持平整流暢。屋頂及立面適當(dāng)增加具有東方色彩的建筑符號加以裝飾。整體色彩保持與前期建筑的一致性，商業(yè)建筑色彩以較為穩(wěn)重的色彩加以裝飾。3、商業(yè) 商業(yè)建筑內(nèi)部應(yīng)保持整體性，盡量減少梁柱對商業(yè)使用

11、的影響，內(nèi)部設(shè)置一部步行電梯。九、 戶型面積及比例戶型面積及配比如下：1、戶型面積及比例l 開發(fā)總面積：4萬平方米l 其中：住宅面積3萬平方米商業(yè)面積1萬平方米左右l 規(guī)劃總戶數(shù)：約350戶戶型配比：房型一房一廳二房一廳三房二廳四房復(fù)式面積（）354560-7090-110120-130140160戶型配比25%15%40%10%10%面積配比12%11%46%14%17%總戶數(shù)885314035352、戶型設(shè)計要求：隨著人們住房消費(fèi)意識增強(qiáng)，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，同時也是項(xiàng)目創(chuàng)新的亮點(diǎn)。戶型不能少于8大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就寢、儲藏、工作和學(xué)習(xí)以及陽

12、臺。戶型設(shè)計的總體趨勢將出現(xiàn)由外延擴(kuò)張型向內(nèi)涵挖掘型轉(zhuǎn)化?；陧?xiàng)目的定位，在戶型設(shè)計上除應(yīng)體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟(jì)性外，在布局上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動態(tài)的戶型設(shè)計，使項(xiàng)目的房型在推出時始終保持時尚、合理、具張揚(yáng)的個性，使別人無法復(fù)制。一方面依據(jù)項(xiàng)目市場定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依據(jù)市場信息的反饋?zhàn)髑∪缙浞值恼{(diào)整，同時通過市場調(diào)查戶型設(shè)計上考慮以下幾點(diǎn)：1） 層高3米；2） 陽臺不少于1個，主陽臺要大，應(yīng)盡可能加入露臺設(shè)計，使戶外私人空間能成為一個觀景娛樂的多功能場所；3） 戶型要考慮錯層、錯半層及復(fù)式；4） 套內(nèi)不允許有異形房；5） 入門處可以考慮設(shè)計

13、玄關(guān)，對整套房的私密性有很好的保證，創(chuàng)造外部環(huán)境與室內(nèi)環(huán)境轉(zhuǎn)換時的調(diào)整空間；6） 不僅僅局限在靜止的狀態(tài)，對雙廳面積以及功能分化的需求要有所提高。盡量避免模糊雙廳的概念，尤其餐廳的設(shè)計應(yīng)追求情調(diào)，如臨窗設(shè)計?？蛷d開間盡量做大（4.24.5米的面寬，一房、二房可適當(dāng)降低）；在設(shè)計中客廳和臥室的設(shè)計一方面考慮朝向，另一方面在有景觀的方向上考慮廳臥分開。7） 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，要求明廳、明廚、明衛(wèi)設(shè)計，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中餐廳與廚房緊密相聯(lián)，設(shè)置明窗（對于景觀朝向較好的單元，建議餐廳設(shè)計外挑觀景窗），設(shè)計時充分考慮通風(fēng)、采光及景觀度，廚房應(yīng)處于西北面，衛(wèi)生間

14、門不能正對餐廳。8） 衛(wèi)生間設(shè)計均有明窗通風(fēng)和采光，三房主臥房設(shè)計獨(dú)立衛(wèi)生間，大房型考慮衣帽間，以保證良好的私密性；陽臺為雙陽臺（可考慮書房與客廳或主人房設(shè)立南向連通式觀景大陽臺），一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。北陽臺強(qiáng)調(diào)操作功能，尤其是二房的陽臺不但使之成為廚房的輔助空間，同時考慮放置洗衣機(jī)的空間。9） 臥室是第二生活主區(qū)，人一生35的時間在這里度過，所以每個臥室的面積分配都應(yīng)十分合理，需方正、平直、寬大令人心情舒暢。采光與光照也應(yīng)格外被重視，建議采用健康大氣的外挑飄窗。臥室面積盡量大，主臥室置于最里面，充分保證私密性；主臥室與北面臥室的門對開，有利于南北空氣對流。10） 公共活

15、動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過渡自然，互不干擾。11） 房中無狹窄的通道，無面積浪費(fèi)，在室內(nèi)門的設(shè)計也趨于玄關(guān)化，局部和整體的概念趨于和諧統(tǒng)一，公共分?jǐn)偯娣e小，保證實(shí)用率控制在85%以上。12） 在窗的設(shè)計上應(yīng)考慮規(guī)避噪聲及通風(fēng)、采光、保溫的結(jié)合，如采用落地凸窗設(shè)計等。13） 整個項(xiàng)目為社區(qū)封閉式管理與項(xiàng)目半封閉管理。十、 居住建筑標(biāo)準(zhǔn)與檔次1、外立面：構(gòu)筑架、陽臺、窗的結(jié)合設(shè)計，使外立面在整體造型的基礎(chǔ)上保持簡潔明快的線條感，色彩在與前期項(xiàng)目保持一致的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加一些裝飾性色彩組合。2、室內(nèi)：三表出戶，管線安裝就位。十一、住宅

16、設(shè)計規(guī)范與要求根據(jù)某市房地產(chǎn)動態(tài)信息，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則思路，住宅設(shè)計應(yīng)在滿足市場需求的同時，盡量按貴司多年的專業(yè)設(shè)計經(jīng)驗(yàn)，并參照以下內(nèi)容考慮（但切莫絕對僅限于此）：1、套內(nèi)空間套型1） 住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。2） 住宅套型分為6類，其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。套型居住空間數(shù)（個）建筑面積（m2）備注一類135-45建筑面積（m2）含公攤部分二類260-70三類390110四類4120130五類4-6140160臥室、起居室（廳）1） 臥室之間不能穿越，同時保證有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字：雙人臥室不小

17、于15平方米；單人臥室不小于10平方米。2） 起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，面積應(yīng)不小于20平方米。3） 起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于4米。廚房1） 廚房的使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字：一類住宅為3平方米；二類住宅為4平方米；三類以上住宅為8平方米。2） 廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。3） 廚房應(yīng)預(yù)留洗滌池、案臺、爐灶及排油煙機(jī)等設(shè)施的位置，同時設(shè)置豎向自動排煙道。4） 單排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于2米；雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于1.2米。衛(wèi)生間1） 每套

18、住宅必須有衛(wèi)生間，第三類以上住宅宜設(shè)兩個或兩個以上衛(wèi)生間。每套住宅至少應(yīng)預(yù)留三件衛(wèi)生潔具的位置，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字：a、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為5平方米；b、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的第三類以上住宅為8平方米。2） 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層，可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房上層，并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。3） 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算1） 住宅設(shè)計應(yīng)計算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：a、 各功能空間使用面積；b、 套內(nèi)使用面積（平方米套）；c、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層

19、總使用面積（平方米）；d、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（平方米）；e、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（）f、 套型建筑面積（平方米套）；g、 套型陽臺面積（平方米套）；2） 住宅設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算，應(yīng)符合下列條件：a、 各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和；b、 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和；c、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和；d、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算；e、 標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積；f、 套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。

20、g、 套型陽臺面積等于套內(nèi)各陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。3） 套內(nèi)使用面積計算，應(yīng)符合下列要求：a、 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和；b、 復(fù)式住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；c、 陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。層高和室內(nèi)凈高1） 住宅層高不宜高于2.9米（復(fù)式及特殊戶型除外）。2） 臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.7米。3） 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其中12面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10米。4） 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.6

21、米。5） 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于2.1米，且不得影響門、窗扇開啟。陽臺1） 每套住宅應(yīng)設(shè)陽臺，第二類以上住宅應(yīng)設(shè)兩個陽臺。2） 陽臺欄桿設(shè)計應(yīng)防止兒童攀登，欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于0.11米，放置花盆處必須采取防墜落措施。3） 陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.05米。4） 陽臺應(yīng)設(shè)置晾、曬衣物的設(shè)施；頂層陽臺設(shè)雨罩。杜絕各套住宅之間毗連陽臺的方式。5） 陽臺、雨罩均作有組織排水；雨罩應(yīng)作防水，陽臺宜作防水。過道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯1）套內(nèi)入口過道凈寬不宜小于1.2米；通往臥室、起居室（廳）的過道凈寬不應(yīng)小于1米；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于1米；通往廚房

22、、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.90米，過道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運(yùn)家具。2）套內(nèi)樓梯的梯段凈寬，當(dāng)一邊臨空時，不應(yīng)小于0.75米；當(dāng)兩側(cè)有墻時，不應(yīng)小于0.90米。3）套內(nèi)樓梯的踏步寬度不應(yīng)小于0.22米；高度不應(yīng)大于0.20米，扇形踏步轉(zhuǎn)角距扶手邊0.25米處，寬度不應(yīng)小于0.22米。門窗1） 外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于0.90米時，應(yīng)有防護(hù)設(shè)施，窗外有陽臺、平臺或落地凸窗設(shè)計可不受此限制。2） 住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。向外開啟的門不應(yīng)妨礙公共利益。3） 各部位門洞的最小尺寸應(yīng)符合下列圖表中的數(shù)字：序號類別洞口寬度（m）洞口高度（m）1公用外門2.42.42入戶門1.12.13起

23、居室（廳）門0. 902.14臥室門0. 902.15廚房門0.802.16衛(wèi)生間門0.702.17陽臺門可視落地推拉或單扇具體情況定2.1注：表中門洞口高度不包括門上亮子高度。2、共用部分樓梯1） 樓梯間設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計防火規(guī)范（gbj16）的有關(guān)規(guī)定。2） 樓梯梯段凈寬不應(yīng)小于1.10米。注：樓梯梯段凈寬系指墻面中心之間的水平距離。3） 樓梯踏步寬度不應(yīng)小于0.25米，踏步高度不應(yīng)大于0.15米。扶手高度不應(yīng)小于0.90米。樓梯水平段欄桿長度大于0.5米時，其扶手高度不應(yīng)小于1.05米。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應(yīng)大于0.11m。出入口1） 住宅的公共出入口位于陽臺下部時，應(yīng)采

24、取設(shè)置雨罩等防止物體墜落傷人的安全措施。2） 住宅的公共出入口處應(yīng)有識別標(biāo)志。垃圾收集設(shè)施1） 住宅不設(shè)置垃圾管道。附建公共用房1） 住宅建筑內(nèi)嚴(yán)禁布置存放和使用火災(zāi)危險性為甲、乙類物品的商店、車間和倉庫，并不應(yīng)布置產(chǎn)生噪音、振動和污染環(huán)境衛(wèi)生的商店及娛樂設(shè)施。2） 住宅建筑內(nèi)不宜布置餐飲店。3） 住宅建造中不宜布置鍋爐房、變壓器室及其他有噪聲振動源等設(shè)備用房。如受條件限制需要布置時，應(yīng)符合現(xiàn)行的建筑防火、建筑隔聲及有關(guān)專業(yè)規(guī)范的規(guī)定。4） 住宅與附建公共用房的出入口應(yīng)分開布置。3、室內(nèi)環(huán)境日照、天然采光、自然通風(fēng)1） 每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時

25、，其中宜有三個獲得日照。2） 獲得日照要求的居住空間，其日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（gb50180）中關(guān)于住宅建筑日照的規(guī)定。保溫、隔熱1）住宅應(yīng)保證室內(nèi)基本的熱環(huán)境質(zhì)量，采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱以及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。2）住宅的設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）（jgj26）的有關(guān)規(guī)定。3）設(shè)有空調(diào)的住宅，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)采取保溫隔熱措施。隔聲1）住宅的臥室、起居室（廳）內(nèi)的允許噪聲級（a聲級）晝間應(yīng)小于或等于50db，夜間應(yīng)小于或等于40 db，分戶墻與樓板的空氣聲的計權(quán)隔聲量應(yīng)大于或等于40 db，樓板的計權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級宜小于或

26、等于75 db。2）住宅的臥室、起居室（廳）宜布置背向噪聲源的一側(cè)。4、建筑設(shè)備給水排水1）住宅應(yīng)設(shè)室內(nèi)給水排水系統(tǒng)。2） 套內(nèi)分戶水表前的給水靜水壓力不應(yīng)小于50kpa，當(dāng)不能達(dá)到時，應(yīng)設(shè)置系統(tǒng)增壓給水設(shè)備。3） 住宅室內(nèi)給水系統(tǒng)最低配水點(diǎn)的靜水壓力，宜為300350 kpa，大于400 kpa時，應(yīng)采取豎向分區(qū)或減壓措施。4） 住宅應(yīng)預(yù)留安裝熱水器的位置或空間。5） 住宅的污水排水橫管宜設(shè)于本層套內(nèi)。當(dāng)必須敷設(shè)于下一層的套內(nèi)空間時，其清掃口應(yīng)設(shè)于本層，并應(yīng)進(jìn)行夏季管道外壁結(jié)露驗(yàn)算采取相應(yīng)的防止結(jié)露的措施。6） 布置洗浴器和布置洗衣機(jī)的部位應(yīng)設(shè)置地漏，其水封深度不應(yīng)小于50mm。布置洗衣機(jī)的

27、部位宜采用能防止溢流和干涸的專用地漏。燃?xì)?）住宅每套的燃?xì)庥昧?，?yīng)至少按一個雙眼灶和一個燃?xì)鉄崴饔嬎恪?）每套應(yīng)設(shè)置燃?xì)獗?。燃?xì)獗戆惭b位置應(yīng)利于廚房設(shè)備的合理布置。3）套內(nèi)燃?xì)鉄崴鞯脑O(shè)置，應(yīng)符合下列要求：a、 除密閉式燃?xì)鉄崴魍?，其他燃?xì)鉄崴鞑粦?yīng)設(shè)置于衛(wèi)生間和其他無自然通風(fēng)的部位，宜設(shè)置在有機(jī)械排氣裝置的廚房內(nèi)。b、 安裝熱水器的廚房或衛(wèi)生間，應(yīng)預(yù)留安裝位置和給排氣的孔洞。c、 燃?xì)鉄崴鞯呐艧煿懿坏门c排油煙機(jī)的排氣管合并接入同一管道；單獨(dú)接出室外時，其給排氣技術(shù)條件應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)馊紵骶甙踩夹g(shù)通則（gb16914）的有關(guān)規(guī)定。4）住宅內(nèi)燃?xì)夤艿篮推渌脷庠O(shè)備的設(shè)置，應(yīng)符合

28、現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范（gb50028）的有關(guān)規(guī)定。通風(fēng)和空調(diào)1） 當(dāng)排油煙機(jī)的排氣管排至豎向通風(fēng)道時，豎向通風(fēng)道的斷面應(yīng)根據(jù)所擔(dān)負(fù)的排氣量計算確定，就采取支管無回流，豎井天泄漏措施。2） 無外窗的衛(wèi)生間，應(yīng)設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，并預(yù)留安裝排氣機(jī)構(gòu)的位置和條件。3） 廚房和衛(wèi)生間的門，應(yīng)在下部設(shè)有效截面積不小于0.02m2固定百葉，或距地面留出不小于30mm的縫隙。4） 每套住宅內(nèi)須預(yù)留安裝空調(diào)設(shè)備的條件。電氣1）每套住宅應(yīng)設(shè)電度表。每套住宅的用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)格，不應(yīng)小于用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)（kw）4；電度表規(guī)格（a）10（40）2）住宅供電系統(tǒng)的設(shè)計，應(yīng)符合下列基本安全要求：a、tt、

29、tncs采用或tns接地方式，并進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)。b、電氣線路應(yīng)采用符合安全和防火要求敷設(shè)方式配線，導(dǎo)線應(yīng)采用銅線，每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于10mm2，分支回路截面不應(yīng)小于2.5 mm2。c、每套住宅的空調(diào)電源插座、電源插座與照明，應(yīng)人路設(shè)計廚房電源插座和衛(wèi)生間電源插座宜設(shè)置獨(dú)立回路。d、除空調(diào)電源插座外，其他電源插座電路應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置。e、每套住宅設(shè)置電源總斷路器，采用可同時斷開相線和中性線的開關(guān)電器；f、衛(wèi)生間宜做局部等電位聯(lián)結(jié)。g、每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器，應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。3）住宅的公共部位應(yīng)設(shè)人工照明，并采用節(jié)能自熄開關(guān)。4）電源插座的數(shù)量，不應(yīng)少于下列表格中的數(shù)字要求：部

30、位設(shè)置數(shù)量臥室、起居室（廳）一個單相三線和一個單相二線的插座兩組廚房、衛(wèi)生間防濺水型一個單相三線和一個單相二線的組合插座一組布置洗衣機(jī)、冰箱、排氣機(jī)械的空調(diào)等專用單相三線插座一個5）有線電視系統(tǒng)的線路應(yīng)預(yù)埋到住宅套內(nèi)，并應(yīng)滿足有線電視網(wǎng)的要求，住宅每套設(shè)二個終端插座。3） 電話通訊線路應(yīng)預(yù)埋住宅套內(nèi)。住宅每套設(shè)二個電話終端出線口。4） 每套住宅宜預(yù)留門鈴管路，或設(shè)可視對講系統(tǒng)。5、綜合設(shè)計1）住宅建筑設(shè)計，應(yīng)滿足建筑設(shè)備各系統(tǒng)的功能有效、運(yùn)行安全、維修方便等基本要求。2）建筑設(shè)備管線的設(shè)計，應(yīng)相對集中，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進(jìn)行裝修留有靈活性。3）廚房、衛(wèi)生間和建筑設(shè)備及管線較多的部

31、位，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)綜合設(shè)計。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應(yīng)與室內(nèi)設(shè)施和家具綜合布置。4）公共功能管道，包括供水總水管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜布置在住宅套內(nèi)。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部位，應(yīng)設(shè)在公共部位。5）應(yīng)合理確定各種計量儀表的設(shè)置位置，以滿足能源計量和物業(yè)管理的需要。十二、特殊設(shè)計要求 1、戶型設(shè)計要求具有公共露臺花園，露臺花園每二至三層設(shè)置一個，應(yīng)保證每戶都有通往露臺花園的單獨(dú)通路，露臺花園設(shè)計應(yīng)盡量避免對同層住戶的影響； 2、主陽臺設(shè)計考慮錯開設(shè)置，使陽臺高度達(dá)到兩層，可采取南北錯或左右錯，底層陽臺上方不宜設(shè)廚房、衛(wèi)生間、餐廳等功能區(qū)； 3、每套住宅

32、至少有一個臥室（主臥）設(shè)計為落地凸窗； 以上設(shè)計要求為本項(xiàng)目的設(shè)計基本要求，在設(shè)計過程中應(yīng)充分考慮居住品質(zhì)及居住空間的合理性。房產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

33、(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 什么是使用率？什么是實(shí)用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。

34、二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均

35、分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？(1)住宅的開間住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在1987年實(shí)施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明

36、確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進(jìn)

37、深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。購房基礎(chǔ)知識：讀懂商品房術(shù)語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。商品房的結(jié)構(gòu)：售房

38、的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。期房：是指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房屋的開間：是指房屋的寬度。房屋的進(jìn)深：是指房屋的實(shí)際長度。房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的

39、距離。商品房建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。預(yù)售價：是指商品房預(yù)售的價格。低層房：是指1至3層高的樓房。小高層房：是指9至11層高以下的樓房。高層房：是指總高在12層以上的樓房。商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的

40、居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。水景商品房：是指依水而建的房屋；townhouse：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。有朋什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包

41、括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基

42、礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(10)兩個建筑物之

43、間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板

44、，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計算。十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范，10種情況下建筑

45、面積不計算。10種情況包括：1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；3.房屋之間無上蓋的架空通廊；4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；5.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8.活動簡易房屋；9.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。10.據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差

46、為1.4。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費(fèi)者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積

47、、運(yùn)動場地等等。商品房的銷售面積如何計算？按照北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定(京房地權(quán)字1998第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：待添加的隱藏文字內(nèi)容1套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范(gbj96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑

48、空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的

49、地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？網(wǎng)友stiff68問：什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項(xiàng)目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？李律師答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取

50、增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？網(wǎng)友問：請問產(chǎn)權(quán)證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？李律師答：每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手

51、續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。律師釋疑：什么是樓盤均價？“均價”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價格，它代表一個項(xiàng)目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價

52、差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)

53、管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中，對“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定。“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價

54、購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。什么是印花稅？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。1、征稅范

55、圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額適用稅率。3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。4、納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。印花稅采取由納