上半年重點(diǎn)城市別墅市場形勢

1、2011上半年中國主要城市別墅市場形勢分析文：中國指數(shù)研究院，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)1、北京受政策調(diào)控力度加大影響，1-6月北京別墅市場新增供應(yīng)繼續(xù)回落，新增套數(shù)及面積同比降幅均保持在20%左右。2011年，房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大，特別是“京十五條”的出臺，有效限制了大量投資及改善型需求。北京別墅市場新盤信心明顯減弱，1-6月僅9個(gè)別墅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，累計(jì)新增供應(yīng)1238套，41.18萬平方米，同比分別下降19.19%和21.04%。其中，6月新增量最高682套，4月無別墅供應(yīng)。從北京別墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、別墅）的比重來看，2011年上半年北京別墅市場比重回升至4.45%。圖：2

2、011年1-6月北京別墅新增供應(yīng)套數(shù)及增長率數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、市場供應(yīng)不足、政策調(diào)控等因素導(dǎo)致別墅需求萎縮，上半年成交套數(shù)同比降幅達(dá)45%。2011年1-6月，受市場供應(yīng)不足及限購等調(diào)控政策的持續(xù)影響，北京別墅市場需求明顯萎縮，成交狀況略顯冷清。1-6月累計(jì)成交套數(shù)582套，22.41萬平方米，同比降幅分別為44.99%和38.94%，高于商品住宅市場下降幅度（同期商品住宅成交套數(shù)、面積同比分別下降24.49%和24.46%）。從別墅成交占商品住宅比重來看，北京別墅市場份額繼續(xù)縮減，2011年上半年成交占比僅為2.41%。2011年北京別墅市場供求差距進(jìn)

3、一步擴(kuò)大，上半年累計(jì)銷供比為0.47:1，與去年同期水平相比（0.69:1）明顯下滑。圖：2011年1-6月北京別墅成交套數(shù)及增長率數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、別墅價(jià)格仍處高位運(yùn)行，上半年成交均價(jià)接近3萬元。2011年1-6月，由于高端別墅成交比重持續(xù)上升（2.8萬元/平方米以上別墅成交比重達(dá)43.81%），北京別墅市場上半年成交均價(jià)接近3萬元大關(guān)，為29998元/平方米，同比上漲26.48%。其中，5月價(jià)格達(dá)到近三年來北京別墅單月成交價(jià)格最高點(diǎn)，為30930元/平方米，環(huán)比上漲6.55%，同比上漲30.79%。圖：2008年以來北京別墅月度成交價(jià)格走勢數(shù)據(jù)來源：

4、creis中指數(shù)據(jù)、2、上海受新政影響，1-4月別墅新增供應(yīng)量持續(xù)回落，6月大幅反彈。2011年1-4月，別墅新增供應(yīng)2460套，同比下降19.1%。進(jìn)入6月別墅供應(yīng)大幅放量，單月供應(yīng)1673套，創(chuàng)單月供應(yīng)歷史高點(diǎn)，使得2011年1-6月供應(yīng)套數(shù)同比大幅增長30.14%，累計(jì)供應(yīng)套數(shù)為5674套。從上海別墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、別墅）的比重來看，2011年上海別墅累計(jì)新增供應(yīng)占比高達(dá)13.6%，其中6月單月新增供應(yīng)占比就高達(dá)22.6%，創(chuàng)09年以來單月占比最高點(diǎn)。圖：2011年1-6月上海別墅新增供應(yīng)套數(shù)及增長率數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、fdc.sou

5、2011年2月別墅成交慘淡，后逐步回升，變化幅度略快于同期住宅市場。2011年1-6月上海別墅市場累計(jì)成交2332套，同比下降27.17%，低于同期住宅成交套數(shù)27.69%的同比跌幅。特別是2月，受新政影響，僅成交別墅102套，環(huán)比下滑83.3%，同期商品住宅也大幅下滑81.5%；3月開始別墅成交逐步回升，回升幅度略高于同期住宅市場。從別墅占商品住宅比重來看，2011年上半年別墅成交占比為5.91%，同比略有上升（2010年上半年別墅成交比重為5.86%）。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)，2011年住宅銷供比進(jìn)一步惡化，供過于求較嚴(yán)重，其中住宅市場銷供比為0.81，別墅市場銷供比為0.41，

6、供過于求現(xiàn)象更甚于普通住宅市場。主要原因在于6月供應(yīng)量大大高于成交量，后市去化壓力明顯上升。圖：2011年1-6月上海別墅成交套數(shù)及增長率數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、近年來上海別墅價(jià)格呈波動性上揚(yáng)，4月創(chuàng)今年新高。2011年，受項(xiàng)目自身提價(jià)及高端別墅成交比重上升的影響，上海別墅成交均價(jià)同比去年同期價(jià)格上漲明顯。上半年成交均價(jià)為32079元/平米，而去年同期成交均價(jià)為28889元/平米，同比增長11.04%。從月度成交均價(jià)走勢來看，1-6月上海別墅成交價(jià)格受產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)的影響，波動性較大，但整體上呈上揚(yáng)態(tài)勢，4月成交均價(jià)創(chuàng)2009年以來新高，達(dá)到40539元/平方米

7、，環(huán)比上漲42.9%，同比上漲33.3%。圖：2008年以來上海別墅月度成交價(jià)格走勢數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、3、深圳別墅新增供應(yīng)一路下滑，受新政影響供應(yīng)量變化異常明顯。2011年上半年受到“國八條”、限購令等一系列調(diào)控政策的影響，別墅市場的供應(yīng)受到嚴(yán)重限制，前5個(gè)月累計(jì)新增共100套，同比減少73.96%，其中2-6月深圳沒有新增別墅產(chǎn)品。從深圳別墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、別墅）的比重來看，2011年別墅市場供應(yīng)比重繼續(xù)下行，占比僅為0.82%。圖：2011年1-6月深圳別墅新增供應(yīng)套數(shù)及增長率數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、

8、需求受到嚴(yán)重沖擊，成交量同比下滑62.94%。2011年上半年隨著“國八條”、限購令以及地方政府調(diào)控目標(biāo)等政策紛紛落地，別墅市場受到嚴(yán)重沖擊，市場的需求受到抑制，1-6月別墅產(chǎn)品共成交106套，同比大幅下滑了62.94%，其中4月份別墅產(chǎn)品成交量僅1套，5、6月份沒有別墅產(chǎn)品成交。從深圳別墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、別墅）的比重來看，2011年1-6月深圳別墅累計(jì)成交量繼續(xù)回落至0.79%。2011年隨著調(diào)控政策力度進(jìn)一步加強(qiáng)，別墅供應(yīng)與需求均受到限制，供應(yīng)量與成交量處于近三年的最低水平，供求關(guān)系波動相對較小。圖：2011年1-6月深圳別墅成交套數(shù)及增長率數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、f

9、別墅價(jià)格維持高位，波動幅度大于住宅市場。2011年上半年深圳別墅成交價(jià)格受產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)以及調(diào)控政策的影響，波動性較大，但整體上處于較高水平，均價(jià)都在40000元/平方米以上。其中，1月均價(jià)達(dá)到49798元/平方米，環(huán)比上漲101.9%，同比上漲6.4%，5-6月深圳別墅市場零成交。圖：2008年以來深圳別墅月度成交價(jià)格走勢數(shù)據(jù)來源：creis中指數(shù)據(jù)、4、2011中國典型別墅研究成果表：2011中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)測評推薦十大別墅城市項(xiàng)目名稱北京中海九號公館上海佘山瓏原深圳金地湖山大境北京億城燕西華府武漢寶安中國院子半山墅重慶萬科悅府成都建發(fā)淺水灣惠州卓越東部蔚藍(lán)海岸杭州千島湖墅天津首創(chuàng)溪堤郡表：2011中國