望湖國際項目可行性研究報告

1、 “湖景國際”項目可行性研究報告臺州新都置業(yè)有限公司一、 總論 1.1項目簡介 1.1.1項目位置項目坐落在臨海市雙林路與臨海大道西南角，本地塊北側臨海大道，為約100余米寬的城市林蔭干道，東側綠化為28米寬城市支路。區(qū)塊外部交通條件及內(nèi)部“五通一平”條件基本成熟。宗地位置如圖： 1.1.2項目現(xiàn)狀“湖景國際”是臺州新都置業(yè)有限公司目前唯一正在開發(fā)的商住樓盤項目，該項目土地是公司于2007年9月經(jīng)拍賣購置。項目規(guī)劃物業(yè)類型有高層、低密度住宅等形態(tài)。地塊東面對市政綠化洛河公園，南邊及西邊靠已完工的靈湖風景區(qū)，與省重點中學臺州中學僅僅相隔一條馬路，北與“湖畔尚城”、“云水山莊”小區(qū)及臨海市商業(yè)街相

2、臨，是未來市區(qū)中心地段。項目周邊臨湖面山，自然景觀資源優(yōu)良；且毗鄰五星級大酒店華僑大酒店（正在裝修，明年初投入營業(yè)）、臨海市體育館（已投入運行）等；交通便利，商服配套獲取便利；地塊規(guī)模在臨海較大，綜合優(yōu)勢明顯，便于公司運作項目產(chǎn)品。 1.1.3項目總體規(guī)劃要求“湖景國際”項目由臺州新都置業(yè)有限公司建設開發(fā)，該公司將致力于打造當?shù)馗邫n品質樓盤?！昂皣H”項目規(guī)劃總用地面積139282平方(約208.9畝),規(guī)劃總建筑面積約342526.7萬，其中地上建筑面積252254平米，地下建筑面積90272.7平米，建筑占地41565平米，容積率1.79，項目分為高層住宅、酒店式公寓、低層公寓、商業(yè)及配

3、套等業(yè)態(tài)。其中，高層公寓建筑面積為146102.7萬，共計1053套，酒店式公寓約19687.8萬，共計391套，低層公寓約68000萬，共計260套，商業(yè)9079.4平米，其他為會所及配套設施，居住人口可達5000余人。 1.1.4項目規(guī)劃指標總體經(jīng)濟技術指標表總用地面積()139282總建筑面積()342526.7其中地上()252254地下()90272.7占地面積()41565停車數(shù)地上()63輛地下()1478輛建筑密度29.84%容積率1.79(其中架空層不計容積率)綠地率32.20%人防面積()10148高層區(qū)面積表一期二期合計總建筑面積()18569542785228480地上

4、()15007034184184254其中住宅面積()114797.131305.6146102.7架空層面積()21496812830商鋪面積()69322147.49079.4單身公寓面積()19687.819687.8會所()44764476公廁()5050100物業(yè)配套()1978.11978.1 物管用房()853.1853.1 物業(yè)經(jīng)營用房()615615 社區(qū)用房()510510地下()35625860144226其中停車庫及車道面積()26937696033897自行車庫面積()32009004100設備房及住宅門廳面積()27317413472購物中心()27572757占地

5、面積()13310339816708高層住宅戶數(shù)821戶232戶1053戶單身公寓戶數(shù)391戶391戶停車數(shù)(地下)754輛193輛947輛人防面積4383576510148低層區(qū)面積表一期二期合計總建筑面積()80484.733562114046.7地上()479902001068000地下()32494.713552.146046.7其中停車庫及車道面積155766569.222145.2排屋地下室面積16918.76982.823901.6占地面積()17532732524857戶數(shù)190戶70戶260戶停車數(shù)(地下)382輛149輛531輛 1.2公司主要股東遠洲集團簡介及理念 1.2

6、.1公司主要股東介紹遠洲集團作為臺州新都置業(yè)有限公司控股股東，其起步于1987年，現(xiàn)已成為一家集旅業(yè)、房地產(chǎn)、石油化工三大產(chǎn)業(yè)于一體的全國無行政區(qū)域民營企業(yè)集團。集團擁有下屬分、子公司及合作、合資公司共近20家，其中酒店業(yè)擁有多家高星級酒店：遠洲國際大酒店（四星）、臺州花園山莊（四星）、九江遠洲國際大酒店（五星）、巢湖遠洲大酒店（籌建五星）、寧波遠洲大酒店（五星）、雙鴿遠洲大酒店（籌建五星）、瓦房店遠洲大酒店以及多個建設中的高星級酒店項目；房產(chǎn)業(yè)擁有多家下屬開發(fā)與物管、商業(yè)企業(yè)：遠洲集團陽光房產(chǎn)有限公司、九江遠洲置業(yè)有限公司、九江新湖遠洲房產(chǎn)有限公司、巢湖遠洲房地產(chǎn)有限公司、遠洲陽光物業(yè)管理有

7、限公司、巢湖遠洲物業(yè)管理有限公司、大連遠洲東濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、包頭遠洲置業(yè)有限公司、臺州新都置業(yè)有限公司、遠洲集團商業(yè)經(jīng)營管理有限公司；石化擁有2家下屬公司及7家連鎖加油站：臨海市遠洲石化有限公司、浙江遠洲化工物資有限公司。集團自1999年組建以來，先后榮獲“全國民營企業(yè)500強 ”、“浙江省100家最佳企業(yè) ”、“ 中國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)100強企業(yè)”、“中國誠信經(jīng)營企業(yè)”、“中國房產(chǎn)住宅100強企業(yè)”等稱號。多年來，企業(yè)資信等級均為級。 1.2.2企業(yè)文化遠洲集團恪守“提高生活品質，創(chuàng)造社會價值 ”的企業(yè)使命，本著“ 遠洲創(chuàng)造美好生活”的企業(yè)宗旨，秉持“誠為先、信為基、人為本、和為貴

8、”的核心價值觀，致力于創(chuàng)造優(yōu)質的產(chǎn)品、優(yōu)良的服務和優(yōu)秀的文化，構建具有遠洲特色的發(fā)展思路和管理模式，打造一個“活力遠洲、實力遠洲、魅力遠洲 ”。遠洲始終堅持“誠信人和 ”的核心價值觀，不斷完善管理機制，積極培育核心競爭力，實施文化、人才、品牌三大戰(zhàn)略，充分發(fā)揮規(guī)?；l(fā)展、連鎖化經(jīng)營的優(yōu)勢，實現(xiàn)遠洲事業(yè)穩(wěn)健、和諧、持續(xù)發(fā)展。 1.2.3開發(fā)理念遠洲房產(chǎn)是遠洲近幾年迅速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，遠洲集團陽光房產(chǎn)有限公司、九江遠洲置業(yè)有限公司、九江新湖遠洲房產(chǎn)有限公司、巢湖遠洲房地產(chǎn)有限公司、遠洲陽光物業(yè)管理有限公司、巢湖遠洲物業(yè)管理有限公司、大連遠洲東濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、包頭遠洲置業(yè)有限公司、臺州新都置業(yè)

9、有限公司、遠洲集團商業(yè)經(jīng)營管理有限公司等分（子）公司。集團自1993年進入房地產(chǎn)領域以來， 先后開發(fā)了浙江臨海國際家園、安徽巢湖世紀新都住宅和大型商鋪、江西九江遠洲國際大酒店及酒店式公寓和大型商鋪等逾150萬平方米的房產(chǎn)項目，遠洲房產(chǎn)以“提高生活品質，創(chuàng)造美好生活”為宗旨，追求人居環(huán)境與城市建設的和諧統(tǒng)一，不斷創(chuàng)新，把住宅、商業(yè)有機地結合在一起，建設城市新生活的人居環(huán)境， 為城市建設增添亮麗的風景線，打造當?shù)仨敿壏慨a(chǎn)品牌。 1.3項目公司概況 企業(yè)名稱：臺州新都置業(yè)有限公司； 住 所：臨海市崇和路238號； 法定代表人：郭敏龍； 注冊資本：12000萬元人民幣； 企業(yè)類型：有限責任公司； 經(jīng)營

10、范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營； 成立日期：2007年10月30日。臺州新都置業(yè)有限公司成立于2007年10月，注冊資本人民幣12000萬元，由包頭遠洲置業(yè)有限公司、浙江春晨置業(yè)有限公司、臨亞集團有限公司按51%、26%、23%比例出資，法人代表郭敏龍，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)。該公司注冊地址位于臨海市崇和路238號，開發(fā)資質暫定。公司現(xiàn)有員工39人，其中工程技術人員15人（工程師8人），95%以上員工具有大專以上學歷。公司下設辦公室、財務部、工程部、設計部、營銷部、總經(jīng)辦（其中項目總工程師和營銷總監(jiān)從杭州市場招聘過來的具有豐富專業(yè)經(jīng)驗），公司管理層關系融洽，具有較強的團隊凝聚力。 1.4編制依據(jù)本項目可行

11、性報告根據(jù)臺州新都置業(yè)有限公司提供的資料，結合有關的政策法規(guī)和臨海市有關規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)融資提供科學的決策依據(jù)。此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)還有： 臨海市國土資源局國有土地使用權出讓合同； 臨海市雙林路項目紅線圖。 1.5結論由于項目規(guī)模在臨海較大，社區(qū)配套相對齊全，樓盤整體檔次較高，對推動臨海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善臨海市居民居住條件將會產(chǎn)生巨大作用，本項目可解決將余5000余位居民住房問題，社會效益非常明顯。通過一系列環(huán)境保護措施，將項目建設對水、植被、動植物等造成的影響降到了最低且保護了生態(tài)的原生性、完整性，環(huán)境效益明顯。同時

12、，本項目的財務收益非?？捎^：本項目預計總銷售收入為207131萬元，總投資為154996萬元，稅后凈利潤39101萬元，稅后銷售利潤率18.88%,投資回報率25.2%。因此，從社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益來看，本項目十分可行。同時，隨著臨海市房地產(chǎn)市場的逐步完善，憑借新都公司及控股股東遠洲集團完善的營運管理機制、優(yōu)秀的各類專業(yè)人才和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,本項目必將取得成功,并成為當?shù)卮祟愴椖恐械囊坏懒聋惖娘L景線。二、 市場分析1.1房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境近兩年國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控政策力度不斷加強，從土地管理、供應結構、市場監(jiān)管、稅收政策、利率調整以及相關法律法規(guī)的制定與完善等方面進行組合調控。

13、2006年，中央相繼出臺了“國六條”及其配套文件等一系列宏觀調控政策并取得一定效果，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化。主要是：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19382億元，同比增長21.8%。低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來較低水平；2、房地產(chǎn)開發(fā)結構得到一定改善。2006年，全社會固定資產(chǎn)投資為93472.36億元，同比增長24.5%，增幅同比回落2.7個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資19382.46億元，同比增長21.8%，增幅回落2.0個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金26880.21億元，同比增長25.6%；全國完成購置土地面積36791.02萬平方米，同比下降3.

14、8%，同比去年增幅上升了0.2個百分點，低于商品房施工面積漲幅的20.9個百分點、商品房新開工面積18.9個百分點。但房地產(chǎn)作為我國新發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒有變。國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范將是長久的，宏觀調控將是一個長期的、漸進的過程。從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)仍是具活力與投資價值的行業(yè)，市場發(fā)展前景看好。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金要求增強，土地管理更加嚴格的大環(huán)境下，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作門檻、資金保障提出了更高的要求，這將導致行業(yè)門檻的提高和市場格局的進一步整合，在一些缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和資金實力的開發(fā)企業(yè)出局的同時，對開發(fā)經(jīng)驗豐富、資金實力雄厚的開發(fā)企業(yè)來說，也是實現(xiàn)快速發(fā)展的有利時

15、機。 2.1臨海市宏觀經(jīng)濟分析 2.1.1宏觀經(jīng)濟分析2006年，臨海市gdp達到193.1億元，按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到15868元。截止2006年底，臨海市戶籍總人口人口111萬人,市區(qū)50.7萬。 2.1.2社會固定資產(chǎn)投資2005年，臨海市完成全社會固定資產(chǎn)投資66.57億元；2006年1-9月，臨海市完成全社會固定資產(chǎn)投資56.89億元，比去年同期增長32.1%，增幅比去年同期提高23.7個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯降溫。受住宅開發(fā)投資減少的影響，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.93億元，比去年同期下降33.6%。1-9月，全市商品房銷售面積17.37萬平方米，比去年同期下降

16、8.5%，商品房銷售額6.89億元，增長12.5%。 2.1.3生活水平2006年1-9月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12844元，比去年同期增長4.7%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入6168元，增長12.7%。工資性收入特別是本鄉(xiāng)地域內(nèi)勞動得到的工資性收入增長比較明顯，是農(nóng)村居民現(xiàn)金收入快速增長的主要因素。臨海市農(nóng)村居民人均工資性收入2272元，比去年同期增長11.3%，其中在本鄉(xiāng)地域內(nèi)勞動收入為1364元，增長25.0%。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16764元。2006年1-9月份，全市實現(xiàn)財政總收入16.51億元，比去年同期增長23.7%，其中地方財政收入8.23億元，增長25.2%

17、。增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅構成臨海市財政總收入的主體，分別完成稅收6.80億元、3.51億元和2.09億元，比去年同期增長30.9%、20.3%和22.5%。 2.2房地產(chǎn)市場分析臨海市房地產(chǎn)公司目前有37家，其中二級資質7家、三級資質5家、四級資質7家、暫定資質18家；從業(yè)人員789人，其中高級職稱19人，中級職稱293人；注冊資金5000萬元以上企業(yè)4家，注冊資金500萬元5000萬元的企業(yè)33家。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控政策力度不斷加強，同時金融機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗要求、資金實力要求更加嚴格的大環(huán)境下，臨海當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)也進行了重新洗牌，一些實力較弱的開發(fā)商逐步退出當?shù)厥?/p>

18、場，資金實力較強的開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)投資及開發(fā)面積也逐步相應有所下降，臨海本地房地產(chǎn)開發(fā)得以有序平穩(wěn)發(fā)展。2006年臨海房地產(chǎn)開發(fā)總投資6.88億元，同比下降36.8%，其中住宅投資3.91億元，下降40.1%。全年銷售商品房23.17萬平方米，同比下降0.9%，商品房銷售額9.07億元，同比增長16.2%。 2.2.1臨海市土地供應情況商品房土地供應情況：2003年推出土地1100畝，2004年推出585畝，2005年270畝。2003-2005年臨海共出讓土地1955畝，如果按照1.5的容積率還計算，將有近200萬平方米商品房推出，2006年臨海推出不到300畝土地。截止到2007年9月共推

19、出土地435畝。如下圖： 2.2.2臨海市商品房價格走勢從2001年到2005年，臨海市房地產(chǎn)總開發(fā)量達到364萬平方米，其中住宅小區(qū)21個，計106萬平方米。至2005年底，臨海市存量住宅面積為0.7萬平方米。臨海的房價不斷走高，2002年前，臨海住房平均房價為12001800元/平方米；2003年底達23002700元/平方米，如耀達云棠花園一期是1180元/平方米，時隔一年二期開盤價為2180元/平方米，幾乎翻了一番，2005云棠花園三期高層開盤價是3380元/平方米，其中一些高檔樓盤每平方米售價達4000多元，最高房價已經(jīng)達到5000元/平米以上，2006年臨海商品房住宅均價為每平方米

20、4100元左右?？傮w上說，臨海房價呈現(xiàn)快速逐年增長趨勢。 2.2.3臨海市商品房供應結構從下表可以看出：2003-2005年期間臨海住房供應體系主要以商品房為主，別墅類物業(yè)供應量比較小，甚至總量不如經(jīng)濟適用房。20032005年住房供應體系項目別墅商品房經(jīng)濟房解困房廉租房供應量（萬m2）5.2288.337.162.270比率（%）1.7295.172.360.750 2.2.4住宅開發(fā)竣工情況2003年商品房新開工面積50.32萬平方米（其中杜橋5.5萬平方米）；2003年聯(lián)建房安置房新開工面積2.03萬平方米；2004年商品房新開工面積36.92平方米（其中杜橋6.33萬平方米）；2004

21、年聯(lián)建房安置房新開工面積10.14萬平方米；2005年商品房新開工面積60.9平方米（云水山莊全部動工，其中杜橋13.78萬平方米）；2005年聯(lián)建房安置房新開工面積34.7萬平方米；2006年1-9月，臨海市房地產(chǎn)市場受宏觀調控，特別是國務院“國六條”的影響，政府的宣傳與調控措施逐步發(fā)生作用，市場呈現(xiàn)出似暖猶寒、穩(wěn)中略升的發(fā)展態(tài)勢，觀望氣氛比較濃厚；2006年1-9月全市完成房地產(chǎn)投資2.31億元，在建施工面積48萬平方米，新開工面積12萬平方米，房屋竣工面積34萬平方米，均比去年有所上升，屬于急跌之后的正常反彈，但比04年有較大幅度回落。 2.2.5臨海市商品房銷售情況2003年銷售住宅2

22、488套，面積30.02萬平方米，平均每套122.63平方米，營業(yè)房276間，面積2.07萬平方米，平均每間75平方米，總銷售面積32.09萬平方米，加上聯(lián)建、安置住宅，2003年市場銷售住宅面積約35萬平方米；2004年銷售商品房面積36.2萬平方米，加上聯(lián)建、安置住宅，2004年市場銷售住宅面積約40萬平方米；2005年銷售商品房面積約32-35萬平方米；2006年1-9月我市商品房市場總成交量為710宗，面積10.69萬平方米，成交金額3.1億元；二手房市場總成交量為1219宗，面積12.35萬平方米，成交金額3.3億元。以上二項同比與2005年基本持平，但比較2004年，下降幅度均接近

23、50%。三、 項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 3.1 項目周邊環(huán)境 3.1.1周邊環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析臨海目前已形成以汽車、摩托車、電機為主的機電行業(yè)；以醫(yī)藥、原料藥中間體及樹脂為主的醫(yī)化行業(yè)；以膠合板、鋁型材、塑鋼為主的建材行業(yè)；以彩燈、鈕扣、鐵木制品為主的工藝品行業(yè)和以太陽傘、沙灘椅為主的旅游用品行業(yè)的五大主導產(chǎn)業(yè)。在此基礎上，臨海近年充分發(fā)揮國家歷史文化名城和臺州市域副中心城市優(yōu)勢，已逐步成為一個新興的旅游城市。2000年臨海市國內(nèi)生產(chǎn)總值80.74億元，2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值91.48億元，同比增13%；2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值106.39億元；同比增長14%。2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值124

24、.1億元，同比增長15.6%；2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值150.5萬元，同比增長21%；2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值164.88萬元，同比增長9%；2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值193.10億元，同比增長17.1%。2001年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入10351元，2002年人均收入10657元，同比增2.9%；2003年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入11724元，同比增10%；2004年臨海市城鎮(zhèn)居民購買力人均可支配收入14993元，同比增27%；2005年臨海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15504元，同比增3.3%；2006年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入16764元，同比增8.1%，剔除價格因素實際增長6.3%，居民人均保持較高

25、的收入水平，并呈逐年增長態(tài)勢。同時有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年浙江省城鎮(zhèn)單位職工平均工資27567元，臺州城鎮(zhèn)單位職工平均工資31470元，居杭州（32440元）之后，列浙江省第二位。人文環(huán)境分析臨海位于浙江省沿海中部，全市陸域面積2203平方公里，海域面積1819平方公里，轄14鎮(zhèn)、5個街道，總人口110萬。臨海歷史悠久，文化底蘊濃厚。新中國成立以來，一直為臺州地區(qū)行政公署駐地。1986年3月，經(jīng)國務院批準臨海撤縣設市，文教昌盛，人文薈萃，具備良好的人文環(huán)境。臨海市也是國家級歷史文化名城，中國優(yōu)秀旅游城市、全國衛(wèi)生城市及全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，同時是浙江省小康縣市和全國股份合作制經(jīng)濟的發(fā)

26、祥地生態(tài)環(huán)境分析臨海風光秀麗，山水城相依相繞，“風景直冠東南”。被譽為“江南長城”的臺州府城墻和桃渚軍事古城雙雙列為“國保”。境內(nèi)還有桃渚國家地質公園、牛頭山省級旅游度假區(qū)和浙東南第一高峰括蒼山等旅游勝地等。近年來，臨海充分發(fā)揮國家歷史文化名城和臺州市域副中心城市優(yōu)勢，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已逐步成為浙江省一個新興的旅游城市。環(huán)境保護項目位于臨海大道旁，面山臨水，自然景觀資源稀缺。在項目前期規(guī)劃中，通過各種措施進行環(huán)境保護，可以把項目建設對環(huán)境造成的影響降到最低程度且可接受，使生態(tài)保持原生性、完整性。 3.1.2競爭樓盤分析 3.1.2.1 云水山莊項目位置：南鄰臨海大道，北依柏葉路，東臨大寨河，

27、西靠綠化路；開 發(fā) 商：浙江臺州高速公路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；建筑設計：浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院；項目概況：占地面積120116平方米，規(guī)劃總建筑面積約21萬平方米，項目由15幢小高層、高層、6幢多層、7幢疊排和3幢辦公用房組成；建筑材料：保溫隔熱系統(tǒng)，門窗保溫隔熱技術，節(jié)能燈應用，智能聲光控制，太陽能熱水器，建筑防水成套技術；智 能 化：周界防越報警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，車輛出入與停車管理系統(tǒng)，數(shù)字電視和寬帶等；配 套：幼兒園、會所和游泳池；戶型面積：50-294平方米，主力戶型160平方米以上的戶型，120平方米左右的比例比較少。主要集中在沿街部分；開盤時間：一期2

28、006年5月，二期2007年1月；價 格：公寓均價4900-5100元/平方米（每棟不同），起價分別為4650元/平方米，4800元/平方米，4910元/平方米。幢間差150元/平方米。高層邊套比中間套貴150元/平方米，樓層差價分別為30元，50元，70元。儲藏室2200元/平方米，車位10-12.8萬/個。要捆綁銷售?，F(xiàn)在免三年物業(yè)管理費；交房時間：2008年；銷售情況：銷售情況不好，沿路邊的基本未賣。透明售房網(wǎng)顯示還有800多套未售； 3.1.2.2 雙鴿世紀華庭項目位置：臨?？瓦\中心邊上；開 發(fā) 商：浙江雙鴿置業(yè)有限公司；建筑設計：杭州市城建設計研究院；全案策劃：杭州道盛廣告策劃有限公

29、司；項目概況：項目總用地面積28572平方米，總建筑面積123819平方米，由一幢27層五星級酒店和商務酒店，三幢17-19層高尚公寓、16000平方米世紀聯(lián)華超市以及7200平方米沿街商鋪組成；戶型面積：單身公寓41-54平方米，公寓主力面積133-143平方米，躍層237-286平方米；開盤時間：2月1日推出1-7樓，4日推出8樓以上；價 格：單身公寓南面18樓5250元/平方米，19樓加50-60元/平方米；銷售情況：套房已經(jīng)全部售完，還剩余少量單身公寓；交付時間：2009年初； 3.1.2.3 怡江苑項目位置：靖江中路西側，靈江北側；開 發(fā) 商：臺州市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；建筑設計：

30、浙江華東建設發(fā)展設計有限公司（杭州浙華建筑事務所）；物業(yè)顧問：浙江綠城物業(yè)管理有限公司；廣告代理：臨海一見喜廣告營銷事務所；項目概況：該項目總用地面積24256.00平方米，總建筑面積69197.52平方米，容積率3.08，建筑密度37.95%，綠地率30%，總幢數(shù)11幢，由3幢高層和8幢多層構成，單幢最高層數(shù)23層；戶型面積：高層（106、145、148平方米），多層（130-178平方米，主力130-140平方米）；價 格：已全部售完；銷售情況：全部售完；開盤時間：二期多層2005年8月開盤，三期高層2006年7月開盤；交付時間：多層2006年交付，高層2007年交付； 3.1.2.4春天

31、華庭項目位置：臨海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)體育中心西側；開 發(fā) 商：浙江東泰集團有限公司；景觀設計：貝爾高林景觀設計公司；建筑設計：中國美術學院風景建筑設計研究院；策劃推廣：杭州創(chuàng)基機構；項目概況：項目占地60余畝，建筑面積約8萬平方米，由多層、高層和排屋組成；戶型面積：公寓面積90148平方米，排屋面積260-270平方米；價 格：具體價格未出；開盤時間：2007年下半年推出剩余房源；銷售情況：一期已售完，二期2棟多層，3幢小高層，1棟高層尚未推出； 3.1.2.5偉星陽光花城位 置：靖江路與巾山路交叉處；開 發(fā) 商：臨海市偉星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；建筑設計：上?，F(xiàn)代華蓋建筑設計有限公司；景觀設計：香港貝爾

32、高林景觀設計公司；物業(yè)管理：臨海偉星物業(yè)管理有限公司；營銷策劃：浙江偉星文化發(fā)展有限公司；概 況：總用地約25278平方米，地上面積68000平方米，地下面積22000平方米，由5 幢11層、2幢18層、1幢25層高層組成。約430戶。其中單身公寓約115套；戶型面積：100-180平方米，主力戶型128-150平方米。商鋪層高4.96米，進深12米，開間3-4.5米。單身公寓約27%，105平方米約10%，130平方米約約10%，143平方米約10%，150-160平方米約23%，185平方米約6%，170-175平方米約16%。價 格：6號樓2樓5000元/平方米，車位13萬/個 ；開盤時

33、間：2005年1月18日；交付時間：2007年；銷售情況：還剩余170平方米以上的大戶型、低樓層； 3.1.2.6國際匯晶城開 發(fā) 商：浙江恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；項目位置：柏葉路，河套路南側；項目概況：恒宇國際匯晶城地處柏葉路，河套路南，四面環(huán)路，而且周圍居住環(huán)境良好，交通便利主要以6層的多層和11層的小高層為主，在地塊的西北側有部分18層的高層，另包括部分1-2層的商業(yè)建筑；建筑面積：102842平方米;建筑占地面積：14584平方米;建筑密度：28.0%;容積率：2.0;綠地率35%;項目進度：基礎工程，售樓部建設;開盤時間：未定;銷售情況：未售; 3.1.2.7湖畔尚城項目位置：靈湖新

34、城核心區(qū)域；開 發(fā) 商：大經(jīng)眾茂；項目概況：湖畔尚城占地84179，建筑面積約20余萬，規(guī)劃有綠地約2.5萬，其中中心大花園面積約1.8萬，規(guī)劃有親水聯(lián)排群、花園洋房群、高層公寓群（包括單身公寓）等三大組團；配套情況：外部：臺州學院、臺州中學、回浦中學、商業(yè)街、體育館、五星級酒店、會展中心、大劇院、金融中心、行政中心等優(yōu)質城市配套相伴左右；內(nèi)部：小區(qū)規(guī)劃綠地景觀約2.5萬，其中中心大花園約1.8萬。游泳池、架空景觀層、亭臺樓榭、景觀步道、組團花園、排屋私家花園等；開盤時間：2007年5月；交房時間：2009年；銷售情況：基本售罄；價 格：排屋均價12000元/平米，多層5500元/平方米； 3

35、.1.3結論目前臨海商品房市場相對處于一個空檔期，除云水山居可售房源比較多外，其余基本處于銷售末期和銷售空擋期，春天華庭剩余房源將在年底前推出。此外還有幾個新推出的項目尚在打樁階段，如恒宇國際匯晶城和檀香公館。從2003-2005年臨海住房供應結構來看，三年間臨海別墅總供應量僅為5.2萬平方米，如果按每套平均面積200平方米計算，三年間臨海別墅供應套數(shù)為260套，實際上別墅單體面積要遠大于200平方米，這也就意味著臨海三年間別墅供應套數(shù)僅200多套。目前臨海在售樓盤中只有云水山莊、春天華庭和湖畔尚城三個樓盤中有排屋，但體量都不大，同時多為疊排。從銷售形勢來看，三個樓盤排屋銷售形勢都比商品房要好

36、，基本上除保留房源外基本無房可售。總體上來看，由于整個臨海市的高端住宅項目較少，即競爭性樓盤較少。而本項目致力于打造臨海高端樓盤，通過對比分析周邊競爭樓盤對項目本身的威脅度較小，但公司仍將密切關注其動向。該項目的年銷售量控制可通過準確的產(chǎn)品差異化定位方式和合理的銷售控制方式來實現(xiàn)。 3.2 swot分析strength 地域優(yōu)勢項目地理位置優(yōu)越，交通便利； 土地優(yōu)勢-地塊規(guī)模較大，凈地出讓有利于快速開發(fā)； 規(guī)劃優(yōu)勢聘請知名規(guī)劃設計單位打造高檔樓盤； 產(chǎn)品品質打造臨海高品質樓盤，產(chǎn)品品質好； 公園優(yōu)勢盡享靈湖公園景觀優(yōu)勢； 市場優(yōu)勢臨海房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Υ?，且市場上同檔次產(chǎn)品較少； 環(huán)境優(yōu)勢面山

37、臨水，自然景觀資源好。weak 項目周邊生活配套目前不齊全； 前期籌備時間相對較緊；opportunity 臨海房地產(chǎn)市場處于快速成長階段，市場容量可觀； 目前臨海高檔次樓盤較少，市場競爭風險相對較??； 項目處于新區(qū)，臨海政府目前正大力發(fā)展該區(qū)域，體育館、五星級大酒店等配套設施基本已建成。隨著區(qū)域內(nèi)樓盤的開發(fā)，未來該區(qū)域內(nèi)生活配套將更加齊全； 合作開發(fā)，可以提高資金運營率；threat 周邊地塊即將出讓，未來對本項目品質和銷售產(chǎn)生一定競爭； 國家近期各項宏觀政策的出臺，對項目銷售有一定影響。四、 與政府規(guī)劃相符性分析 4.1與城市用地發(fā)展方向相符性分析 4.1.1要點根據(jù)臨海市城市總體規(guī)劃，城

38、市用地發(fā)展方向：東北推進，跨江向南。即城市用地主要沿東方大道、臨海大道兩側向東北方向發(fā)展。同時，用地跨靈江向南發(fā)展。 4.1.2相符性分析項目處于臨海大道與雙林路交匯處，符合臨海市城市用地發(fā)展方向和城市規(guī)劃發(fā)展方向，具備良好的政府導向性。 4.2與城市結構的協(xié)調性分析 4.2.1要點根據(jù)臨海市城市總體規(guī)劃，城市結構為：一城五區(qū)，二帶四景。一城五區(qū)即城市建設用地分為古城、大洋、東城、江南、釣魚亭五個城市分區(qū)。二帶四景即靈江風光帶及匯港河、靈湖、牛頭山生態(tài)景觀帶和古城風景區(qū)，三峰寺風景區(qū)、靈湖風景區(qū)和牛頭山旅游度假區(qū)，作為風景旅游發(fā)展基地。 4.2.2相符性分析由上述信息可見，擬開發(fā)建設項目所在地

39、在臨海市重要風景旅游發(fā)展區(qū)靈湖附近，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。 4.3與臨海市城鄉(xiāng)公共客運交通專業(yè)規(guī)劃相符性分析分析 4.2.1要點臨海城區(qū)為帶狀組團式布局，主線沿東北、西南方向的城市主、次干路布置，為走廊客流服務，線路一般經(jīng)由城市主要客流集散點。與主線接駁的各片區(qū)內(nèi)部線路為輔線，將居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政機關、對外交通樞紐、文化娛樂中心聯(lián)系起來，為主線集疏運客流，形成“樹枝”狀的公交線網(wǎng)結構。 4.2.2相符性分析由上述信息可見，擬開發(fā)建設項目所在地處于臨海城區(qū)東北方向，符合相關規(guī)劃，交通比較便利。五、 項目定位及產(chǎn)品策劃 5.1產(chǎn)品定位臨海市全景觀親水高端品質社區(qū)具體表述如下： 高品質的產(chǎn)品

40、排屋為主，高層點綴，和諧相承； 遠離塵囂，交通便利毗鄰城市景觀大道； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境面山臨水，盡享靈湖公園風景； 高素質的周邊配套臺州中學、體育中心近在咫尺； 齊全配套、優(yōu)質服務社區(qū)商業(yè)、會所配套應有盡有。 5.2價格定位根據(jù)臨海市在售項目的銷售情況，選取競爭樓盤（如湖畔尚城等），考慮臨海市房地產(chǎn)市場價格逐年上漲的發(fā)展趨勢，結合本項目高品質、高規(guī)劃的特點以及項目推售時間等各因素，我們初步認為合理銷售價格定位如下：序號物業(yè)銷售均價(元/)1高層住宅60002酒店式公寓6800（精裝修）3低層公寓13000（送地下車庫）4商 鋪80005車庫11萬/個6會所、物管用房、公廁/ 5.3客戶定位以及區(qū)

41、域劃分根據(jù)對臨海市以及臺州地區(qū)高端商品房的消費市場容量進行調查分析后，確定本項目的客戶定位與區(qū)域構成如下：地緣客戶非地緣客戶臨海私營業(yè)主、政府、事業(yè)單位等 40%各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家、私營業(yè)主等30%目標客戶群其他區(qū)域目標人群 10%周邊縣市目標人群 20%主力目標客群瑣定為區(qū)域特性所框定的臨海市城區(qū)或鄰近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，其中重點關注臨海市城區(qū)先富的私營企業(yè)主、政府人員、企業(yè)高管及在外經(jīng)商人員等，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)來城區(qū)經(jīng)商或先富的私營企業(yè)主和高收入人群；補充目標客群重點關注周邊縣市私營業(yè)主和高收入人群及部分外地投資客。 5.4規(guī)劃設計理念 環(huán)境資源最大化，充分利用靈湖風景的山水環(huán)境營造詩意棲居。借景、引景、造景，在

42、小區(qū)規(guī)劃中以一心、兩軸的整體架構中展開組織； 低層公寓區(qū)與高層區(qū)的合理分區(qū)布局，使的土地價值最大化； 適度的圍合，建立以鄰里單位為細胞核的空間組織關系； 小區(qū)整體抬高，設計的半地下車庫不封閉，陽光生態(tài)停車環(huán)境； 人車分流，進退式的主次口廣場，景觀尺度與高層建筑底層空間融合； 5.5戶型細節(jié)設計 多采取大開間、短進深的空間處理； 中空客廳采用大幅度挑高設計，使空間感觀加強，并體現(xiàn)主人的尊貴感； 各種窗體盡量采用三面落地玻璃窗，使得視野與景觀空間更加開闊； 陽臺雙層挑空，在細節(jié)上體現(xiàn)高檔感； 設置大面積露臺，最大限度的貼近自然； 5.6住宅設計 住宅的設計應該具有標志性，強調臨海市樓王的設計建筑理

43、念； 在住宅設計上注重景觀與朝向的共享和優(yōu)化，充分利用項目周邊的現(xiàn)有資源； 強調新材料和居住新設計理念的運用，強調住宅人性化的設計居住理念； 戶型的設計除具備最基本的干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、動靜分區(qū)的功能外，可以強調空間的延伸開放，設計相對比較寬敞大氣的露臺，使居住客戶的生活空間可以得以戶外戶內(nèi)的聯(lián)動； 5.7園林景觀小區(qū)內(nèi)的綠地可分為四類：第一類是公共綠地，第二類是宅基綠地，第三類是配套公共建筑綠地，第四類是道路綠地。本項目的園林景觀設計重點在于排屋的景觀設計?？傮w主導思路：錦繡山水至美人居城市高端貴胄生活 住戶花園與小區(qū)綠化的相互搭配，設置精致的園林小品； 休閑設施與庭園景觀有機結合，綠化長廊

44、、植物與雕塑及花架之間的組合搭配； 頂層樓中樓附送屋頂花園，帶玻璃陽光健身房； 設計相對比較寬敞大氣的露臺、大陽臺； 在各樓宇的住宅大門入口設置生態(tài)樓梯間，以起到美化環(huán)境的作用；六、 財務分析 6.1技術指標說明項目規(guī)劃總用地面積139282平方(約208.9畝),規(guī)劃總建筑面積約342526.7萬，其中地上建筑面積252254平米，地下建筑面積90272.7平米，建筑占地41565平米，容積率1.79，項目分為高層住宅、酒店式公寓、低層公寓、商業(yè)及配套等業(yè)態(tài)。其中，高層公寓建筑面積為146102.7萬，共計1053套，酒店式公寓約19687.8萬，共計391套，低層公寓約68000萬，共計2

45、60套，商業(yè)9079.4平米，其他為會所及配套設施?？偼＼嚁?shù)1541輛，其中高層區(qū)地下車位947輛、低層區(qū)地下車位531輛，臨時停車位63輛。 6.2財務測算根據(jù)臨海市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預期，我們認為以下的價格定位是合理的：本項目未來低層公寓銷售均價預計為13000元/（送地下車庫），酒店式公寓銷售均價預計為6800元/（精裝修），高層住宅銷售均價為6000元/，商業(yè)銷售均價預計為8000元/，車庫預計為10萬-12萬/個，保守估計11萬/個。 6.2.1項目銷售收入測算銷售收入測算表序號項目銷售量價格銷售收入1高層住宅146102.76000元/87662萬元2酒店式公寓19687.

46、86800元/13388萬元3低層公寓6800013000元/88400萬元4商 鋪9079.4萬8000元/7264萬元5高層區(qū)地下車庫947個11萬/個10417萬元6低層區(qū)地下車庫531個計入總售價總收入207131萬元 6.2.2項目建設投資估算建設投資估算表項 目單位數(shù) 量單價總價（萬元）單方造價 (地上可售)單方造價 (總建筑面積)(一)土地費用59,431.002427.001735.00其中：土地出讓金139,282.004,143.0057,700.002357.001685.00 建設配套費0.000.00 契稅3%1,731.0071.0051.00（二）前期工程費139

47、,282.002,649.00108.0077.00其中：規(guī)劃、勘探、檢測費90,272.70150.006.004.00設計費342,526.7038.001,302.0053.0038.00報批報建費249,424.0030.00748.0031.00 三通一平費200.008.006.00 其中：填土0.000.00 人防費(自建)0.000.00 其它各類費用249,424.0010.00249.0010.007.00（三）建筑安裝工程費333,142.601,702.6956,724.002317.001656.00其中：商業(yè)9,079.401,200.001,090.0045.00

48、32.00 聯(lián)排68,000.001,200.008,160.00333.00238.00 高層146,102.701,600.0023,376.00955.00682.00 酒店式公寓（精裝修）19,687.802,000.003,938.00161.00115.00地下室90,272.702,200.0019,860.00811.00580.00 半地下室-1,500.00-0.000.00售樓處、樣板房裝修費用300.0012.009.00 (四)基礎設施費5,431.00222.00159.00其中：區(qū)內(nèi)供電、水、氣工程333,142.6050.001,666.0068.0049.00

49、 區(qū)內(nèi)綠化、景觀工程80,000.00200.001,600.0065.0047.00 區(qū)內(nèi)道路、排污市政工程333,142.6030.00999.0041.0029.00小區(qū)智能化工程333,142.6025.00833.0034.0024.00 其它工程費333,142.6010.00333.0014.0010.00（五）配套設施費 -983.0040.0029.00其中：不可轉讓公建6,554.101,500.00983.0040.0029.00 可轉讓公建0.000.00（六）開發(fā)間接費139,282.007,655.00313.00223.00 監(jiān)理、質監(jiān)費333,142.6010.

50、00333.0014.0010.00 利息費用（攤入一年半）6,375.00260.00186.00 不可預見費(三+四+五)*1.5%947.0039.0028.00（七）期間費用5,863.00239.00171.00其中：銷售費用收入的2%4,143.00169.00121.00 管理費用按三年開發(fā)期測算1,700.0069.0050.00 財務費用20.001.001.00（八）稅費16,260.00664.00474.00其中營業(yè)稅及附加12,117.00495.00354.00 土地增值稅4,143.00169.00120.00總投資支出合計154,996.006330.004524.00銷售總收入207,131.008460.006046.00開發(fā)直接成本126,498.005166.003692.00利息成本6,375.00260.00185.00毛利潤74258毛利率35.85%開發(fā)費用5,863.00239.00170.00營業(yè)稅金及附加/增值稅16,260.00664.00474.