泰州市城市房屋拆遷評估技術(shù)細(xì)則附件

1、泰州市城市房屋拆遷評估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被拆遷房屋分類及其說明住宅房屋分類高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等；以上房屋均是指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的房屋。一般住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨(dú)門獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅除以上兩類的房屋以外的房屋。非住宅營業(yè)用房分類營業(yè)性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦

2、公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混

3、合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。其他類建

4、筑除上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。非住宅非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方

5、式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價對象所處的拆遷區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)的房屋；2.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估對象的類別相同；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)；4.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，一般不應(yīng)

6、超過十二個月，通常應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7.采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量；8.每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求說明住宅房屋拆遷評估時根據(jù)被拆遷房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被拆遷房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應(yīng)是層高5層

7、的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為八成新（已使用10年）；4. 首先應(yīng)在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被拆遷房屋的典型特征，按上述條要求在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；5.每一房屋拆遷項(xiàng)目評估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有拆遷項(xiàng)目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。6. 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合

8、5層3/510年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上。有停車、綠化、物管、公共水電及相關(guān)設(shè)施普通室內(nèi)裝修。普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等。建筑面積7087m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全7獨(dú)門院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶院落內(nèi)2-3層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.85m，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 住宅房屋評估中可比實(shí)例選擇要求1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價對象所處的拆遷區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)位置相對靠近的住宅房屋；2.可比實(shí)例必須是

9、磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近；4.可比實(shí)例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型；5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，兩者差異不得超過十二個月，一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7. 采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量； 8. 每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過

10、20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)分類成套獨(dú)門院落非成套分類調(diào)整系數(shù)j981021011049298分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。在計算“地大于房”情形下，kj的取值為：成套住宅為100，獨(dú)門院落為102，非成套為98。附件四、住宅房屋實(shí)體因素（k31、k31i）修正說明表成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685

11、-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一98999897969595二999999989797三97100100100100四929798100五899

12、395六8793七85說明：a.底層地下室為車庫的，底層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2%。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作0.5的浮動。獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以

13、上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔設(shè)計較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較

14、為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的獨(dú)門院落非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)

15、p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系數(shù)取值9497100102104106108110113-115上表數(shù)字在實(shí)際勘察時可對照實(shí)際檐高作范圍為0.51.5的變動。4.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅功能因素等級說明表如下： 等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全，無朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大

16、小不一，通行不變不滿足上述要求的非成套住宅房屋有關(guān)說明1k31i的取值范圍應(yīng)該界于80120之間；2可比實(shí)例修正方式的房屋個體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計算方式為：p31或p31i附件五、住宅房屋區(qū)位因素（k32）修正說明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項(xiàng)目內(nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評分等級一等二等三等四等五等拆遷項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)

17、分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實(shí)際勘察時，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個分值上作0.5的浮動。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近

18、有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴尽⒃胍?、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼础ｉL期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在50米以內(nèi)。離主干道的距離在50-150米之間。離主干道的距離在150-300米之間。離主干道的距離在300-500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，

19、有3條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)50-100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院500米1000米。距市級及以上醫(yī)院1000米1500米。距市級及以上醫(yī)院1500米-2500

20、米以上。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī)劃設(shè)計建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在

21、50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管?/p>

22、、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明：1.基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)q；其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)ki32。附件六、

23、非營業(yè)用房及其成本法評估說明非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用1.成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價格。2.成本法評估的基本公式：拆遷補(bǔ)償評估價格土地重新取得價格建筑物重置價格建筑物折舊3.土地重新取得價格應(yīng)首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法時，可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利

24、潤。注：土地重新取得價格的基準(zhǔn)地價修正法公式為：pdpo（1a）nk1k2k3pd土地重新取得價格；po地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的價格為準(zhǔn)；a地價漲落的年均價格指數(shù)；n估價時點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價頒布年份；k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點(diǎn)后的剩余使用年限計算；k2土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85-1.2。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀0.25110-120100-11095-10090-9585-902地勢0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質(zhì)條件0

25、.10110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-120100-11095-10090-9585-902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120

26、100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-120100-11095-10090-9585-905學(xué)校配套情況0.20110-120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設(shè)施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能

27、折舊等因素。住宅房屋重置價格（元/m2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡易結(jié)構(gòu)一等二等三等一等二等重置單價680570560440420360425345295210150非住宅房屋重置價格（元/m2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木平房一等二等重置單價740690570450420360380300注：住宅、非住宅用房（不包括工業(yè)及倉儲用房）所列房屋的層高為: 鋼砼結(jié)構(gòu)3.6米,磚混結(jié)構(gòu)2.8米，磚木結(jié)構(gòu)2.7米。房屋層高每增減0.2米,重置價格相應(yīng)增減2%,房屋層高為地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平

28、均高度計算。工業(yè)及倉儲用房重置價格單位:元/建筑平方米類別級別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6m6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1030二級鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。900鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級鋼砼柱，檐高大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度15m，吊車噸位大于5噸。850二級鋼砼柱，檐高大于4.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度15m，無吊車。750全鋼結(jié)構(gòu)一級鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m 。890二級鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻

29、面屋面，檐高大于4.5m。790磚混結(jié)構(gòu)一級磚柱，檐高5.5m，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車3-5t，跨度9-12m。730二級磚柱，檐高4.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。670扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率%1、層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整調(diào) 整 值鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在3.6m以上(不含3.6m)每增加0.2m，建筑物重置價格增2.5單層廠房及倉儲用房檐高在9m以上調(diào)增,4.5m以下調(diào)減

30、每增減0.3m，建筑物重置價格增減2.0磚混結(jié)構(gòu)，層高在5.5m以上調(diào)增, 4.5m以下調(diào)減，每增減0.2m，建筑物重置價格增減2.0%2、鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度(m)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%住宅房屋建筑等級說明表1.鋼筋砼結(jié)構(gòu)多層住宅房屋類別等級分部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔

31、涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷. 鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。門窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷2.磚混結(jié)構(gòu)多層普通住宅房屋類別等級分部項(xiàng)具 備 條 件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼

32、梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁。門窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門或鋼門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷. 磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門窗用料中等的木門窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防水屋面。設(shè)備水電齊全，照明、動力線路未分線路設(shè)置，有廚無廁。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基

33、礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電，廚廁合用。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無吊頂。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。3.磚木結(jié)構(gòu)房屋類別等級分部項(xiàng)具 備 條 件磚木結(jié)構(gòu)磚木一等結(jié)構(gòu)磚或砼基礎(chǔ)，磚墻承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作規(guī)范。門窗金屬門窗或用料上等的木質(zhì)門窗，分戶配有防盜門。墻面及天棚

34、內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為涂料或面磚等.天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石地面、木樓板，屋面基層質(zhì)量上等的木望板或望磚。平瓦或小瓦屋面設(shè)備水、電齊全。廚衛(wèi)分設(shè)，照明、動力線路分設(shè)。磚木二等結(jié)構(gòu)磚或砼基礎(chǔ)，磚墻承重，外觀質(zhì)量一般、屋面木梁、木屋架承重。門窗普通木門窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿屋樓地普通水泥地面、木樓板，普通屋面木基層，木望板，平瓦或小瓦屋面。設(shè)備水、電齊全。照明、動力線路未分開設(shè)置。有廚無廁，或無廚無廁磚木三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，空斗墻承重，木屋架木梁承重。門窗普通木門窗。墻面內(nèi)墻為普通涂料或刷白粉；外墻規(guī)則粉面或清水墻。屋樓地普通細(xì)石砼地面、材質(zhì)一般的木基層，平瓦、小

35、瓦屋面。設(shè)備有水、電。4. 簡易結(jié)構(gòu)房屋類別等級具 備 條 件簡易一等磚墻、竹木結(jié)構(gòu)，平瓦屋面，蘆菲或纖維板基層，一般粉刷，有木門窗二等磚墻、平瓦或玻璃鋼、石棉瓦、油氈屋面非住宅房屋建筑等級說明表1.鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋類別等級分部項(xiàng)具備條件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，木質(zhì)門或其它金屬門有防盜門，底層窗戶設(shè)防盜網(wǎng)。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全，線路暗鋪，照明、動力

36、分線路設(shè)置鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、承臺梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷，門窗鋼窗或木窗，一般木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等：墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料墻面，無吊頂外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷屋樓地水泥樓地面或水磨石樓面面層、保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全，線路明鋪，照明動力未分線路設(shè)置。2.磚混結(jié)構(gòu)房屋類別等級分部項(xiàng)具備條件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁等抗震構(gòu)造措施。門窗鋼窗、鋁合金窗或塑鋼窗，木質(zhì)門或鋼門，有防盜門。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一

37、般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全。線路暗鋪，照明，動力分線路設(shè)置。磚混二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼或磚基礎(chǔ)，磚墻承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門窗用料中等，制作一般的木門窗或普通鋼窗。墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料，外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷。天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；防水屋面設(shè)備水電齊全，線路明鋪，照明、動力線路未分線路設(shè)置。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電

38、，廚廁合用。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無吊頂。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。3.磚木結(jié)構(gòu)房屋類別等級分部項(xiàng)具 備 條 件磚木結(jié)構(gòu)平房磚木一等結(jié)構(gòu)實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門窗普通木門窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿屋樓地普通水泥地面，平瓦屋面。設(shè)備有水、電。磚磚木二等磚墻，木屋架瓦屋面，有門窗、水泥地面，有電無水附件七、建筑物成新因素確定表房屋成新評定等級及說明表完損等級成新評定說明新舊程度折余率完好房按房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全

39、新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險房不足三成新30%以下房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過40年3640年3135年2630年2125年1620年1115年10年以內(nèi)鋼混住宅6.577.588.599.5按實(shí)際情況評定非住宅66.577.588.59磚混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.5磚木住宅5.566.577.588.5按實(shí)際情況評定，使用5年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出9.5。非住宅5.566.577.588.5木住宅5.566.577.588.5非住宅55.

40、566.577.58簡易住宅0034.55.567非住宅000455.56.5單層工業(yè)廠房66.577.588.59裝潢成新上限表（限值）拆遷前裝潢時間8年前（含8年）7年6年5年4年3年以內(nèi)綜合成新率上限住宅房屋77.588.59按實(shí)際情況評定非住宅房屋6.577.588.5房屋成新的評定應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場勘察，依據(jù)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場觀察對照，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評定其新舊程度與完損等級，從而綜合評定房屋成新。附件八、營業(yè)用房評估的收益法應(yīng)用說明收

41、益法應(yīng)用總說明1.評估對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時，商場類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營年收益計算，客觀經(jīng)營年收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平。對于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進(jìn)行。年純收益計算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對照評估對象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。2.評估對象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中應(yīng)用市場抽取

42、法計算時，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率安全利率風(fēng)險調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險調(diào)整值則由評估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評估對象經(jīng)營風(fēng)險認(rèn)識和評估經(jīng)驗(yàn)參照3%10%的限值數(shù)額選取。3.評估對象收益年期的求取主要根據(jù)評估對象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限考慮。商鋪類營業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定1.每一營業(yè)用房分區(qū)均應(yīng)設(shè)定至少一宗商鋪類營業(yè)用房；商鋪類原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域；門面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營煙酒、五金、日常用品、食品等等；磚混多層建筑物之底層，房屋七成新；單開間，臨街店面寬約5米，

43、寬深比；一般裝修，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主；臨分區(qū)內(nèi)街巷。被拆遷營業(yè)用房的評估公式1. 基準(zhǔn)價格o商鋪類營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格o按下面公式計算：2.主要參數(shù)確定表一：商業(yè)用房結(jié)構(gòu)鋼、鋼混磚混磚木簡易等其他收益年限n40353025表二：商場類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類資本化率5%-9%4%-8%6%-10%5%-8%4%-9%6%-10%3.被拆遷營業(yè)用房評估值i收益法測算按下面公式計算：其中，vi為待評估商業(yè)房地產(chǎn)評估值，vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實(shí)體修正系數(shù)。4.商

44、業(yè)用途修正系數(shù)fxy表fxy被拆遷營業(yè)用房x商場類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營業(yè)用房y商鋪類115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105上表中，行為樣本營業(yè)用房（y），列為待評估營業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。5.商業(yè)街道路線修正系數(shù)fm表分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街100-12085-10075-9070-80不沿街50-6045-5040-4540-456.營業(yè)用房實(shí)體狀況因素修正系數(shù)f3i表商場類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商場類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場規(guī)模因素。建筑面積s2000m22000 m2s5000 m25000 m2s8000 m28000 m2s15000 m215000 m2s20000 m2s20000 m2f3i78-8484-8888-9494-9898-10297-100商鋪類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商鋪類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正