項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制41614

1、韶關(guān)曲江區(qū)馬壩三至七村“三舊”改造可行性研究項(xiàng)目合作內(nèi)容2010-7-27目 錄第一部分、項(xiàng)目情況第二部分、項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境分析第三部分、項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境及風(fēng)險(xiǎn)分析第四部分、市場調(diào)查、需求預(yù)測和項(xiàng)目定位第五部分、項(xiàng)目拆遷安置與營銷策略第六部分、合作方式第七部分、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第八部分、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益分析第九部分、投資項(xiàng)目的主要特點(diǎn)和優(yōu)勢第十部分、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制和不確定因素分析第十一部分、項(xiàng)目結(jié)論、建議和要求第一部分、項(xiàng)目情況（一） 項(xiàng)目的基本情況1、 項(xiàng)目建設(shè)背景廣東十六冶建設(shè)有限公司-韶關(guān)分公司現(xiàn)有住房破舊，部分已成為危房，居住壞境惡劣，而且企業(yè)已破產(chǎn)，造成職工思想動蕩，給社會管理帶來一定不

2、穩(wěn)定因素。廣東十六冶建設(shè)有限公司在省政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號）文件精神下，結(jié)合韶關(guān)市創(chuàng)建國家園林城市發(fā)展方案，加快建設(shè)現(xiàn)代化宜居城市，在兼顧企業(yè)效益及社會效益的基礎(chǔ)上，提出曲江區(qū)馬壩區(qū)三至七村“三舊”改造項(xiàng)目。2、 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目所在地，曲江位于廣東北大門，地處粵北中部，背靠內(nèi)地腹地，南連珠江三角洲，具吸收珠三角的資本擴(kuò)散和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的區(qū)位優(yōu)勢，是泛珠三角經(jīng)濟(jì)輻射內(nèi)地的戰(zhàn)略通道，也是長江三角經(jīng)濟(jì)圈與珠江三角經(jīng)濟(jì)圈的接洽部。南距廣州市183公里，深圳290公里，北距湖南郴州130公里，東距贛州230公里。區(qū)內(nèi)京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，設(shè)有馬壩3個客貨運(yùn)站。

3、105、106、107國道縱貫?zāi)媳保?23國道橫穿東西，京港澳高速公路貫穿全境，有沙溪站、韶關(guān)（馬壩站）兩個出入口。韶贛高速始發(fā)于曲江境內(nèi)，武廣高速火車客運(yùn)專線通車后，曲江到廣州僅需要45分鐘車程。韶關(guān)新港位于曲江境內(nèi)，建有專用集裝箱碼頭。年吞吐能力50萬噸，從韶關(guān)新港到香港屯門港260海里。該項(xiàng)目馬壩開發(fā)地段，緊鄰綠色鋼城韶關(guān)鋼鐵廠、韶關(guān)發(fā)電廠、大寶山礦、韶關(guān)發(fā)電廠，以及白土核電站等一批省屬大型工業(yè)企業(yè)。韶關(guān)鋼鐵廠、韶關(guān)發(fā)電廠、大寶山礦、韶關(guān)發(fā)電廠，以及白土核電站等一批省屬大型工業(yè)企業(yè)。3、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（二） 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)（1）國家相關(guān)法律法規(guī)。（2）工程咨詢協(xié)議。（3）國有

4、土地使用證，證號：。（4）用地規(guī)劃條件批復(fù)。（5）規(guī)劃總平面圖（1：1000）（三） 項(xiàng)目建設(shè)的條件總占地面積：640003平方米居住區(qū)用地：1814409平方米其中，住宅用地：7890平方米 公建用地：1400平方米 道路用地：630平方米 公共綠地：3270平方米總建筑面積：2016010平方米其中，住宅建筑面積：37100平方米 公建面積：6565平方米 地下建筑面積：6847平方米 架空層：3088平方米規(guī)劃期數(shù)：十期規(guī)劃棟數(shù)：共28棟規(guī)劃層數(shù)：11-18層容積率：2.5%綠化率：45%第二部分、項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境分析（一） 宏觀政策經(jīng)濟(jì)研究一、宏觀經(jīng)濟(jì)研究序號年份2006年2007年20

5、08年2009年1韶關(guān)市國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）393471.69545.875612可比價(jià)增長幅度12.4%14.9%10.6%10%2006-2009韶關(guān)gdp增長趨勢12.60%10.00%13.20%10.6%gdp增長12.40%14.90%10.60%10.00%2006年2007年2008年2009年1）由上圖可知，韶關(guān)市生產(chǎn)總值升幅近年不斷增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈上升趨勢。（2）自2008年起，韶關(guān)市生產(chǎn)總值突破500億元，成為國內(nèi)gdp總量超3000億元的三大城市之一，僅次于北京和上海。（3）過去四年，韶關(guān)市四年以來年均經(jīng)濟(jì)增長11%左右的增速。二、人民生活總體水平分析（1）200620

6、09年城鎮(zhèn)居民可支配收入序號年份2006年2007年2008年2009年1年均可支配收9018983711989129532同比增長幅度8.8%9.1%11.00%8% 三年來，人均可支配性收入增幅不斷增長，標(biāo)示著韶關(guān)人民消費(fèi)能力不斷攀升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近年來韶關(guān)市恩格爾系數(shù)不斷下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也逐步轉(zhuǎn)型。住房、旅游、教育、文化、信息服務(wù)類等消費(fèi)性支出不斷增長。三、房地產(chǎn)市場分析（一）投資情況韶關(guān)市房地產(chǎn)市場仍被業(yè)內(nèi)看好，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為該市支柱產(chǎn)業(yè)。2009年全市房地產(chǎn)完成投資46.45億元，同比下降16%，其中市區(qū)30.8億元，同比增長36.5%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)投資占全

7、市社會固定資產(chǎn)投資比由18.18%增至19.47%，占我市g(shù)dp10.12%（2007年為8.2%）。（二）施工竣工情況投資增大，有謹(jǐn)慎開工現(xiàn)象，大量房屋竣工會對市場產(chǎn)生積極影響。2009年商品房施工總面積675萬平方米，同比增長7%，其中新開工面積222.86萬平方米，同比下降17.1%；其中市區(qū)新開工面積133.21萬平方米，同比下降3.5%。全市竣工面積169.98萬平方米，下降9.4%，其中市區(qū)竣工99.8萬平方米，同比下降10.8%。（三）商品房銷售與空置情況伴隨著市場的調(diào)整，房地產(chǎn)市場開始下滑，突出表現(xiàn)在成交量的萎縮，住宅銷售量下挫。2009年商品房銷售面積224.87萬平方米，同

8、比增長62.6%，銷售額59.15億元，同比增長82.1%。其中，住宅銷售面積129.9萬平方米，同比下降11.94%；住宅銷售額27.64億元，同比下降1.11%；其中，市區(qū)住宅銷售面積133.06萬平方米，同比增長98.9%；住宅銷售額42.58億元，同比增長101.1%。與此同時，商品房空置面積大幅增加。商品房空置面積68.51萬平方米，同比增長10%，其中市區(qū)空置面積49.19萬平方米，同比增長10%。 （四）商品住宅房價(jià)格情況2009年，全市房地產(chǎn)價(jià)格呈上升趨勢。全市商品住宅房平均銷售價(jià)格為3355元/平方米，增長57.66%；其中市區(qū)銷售均價(jià)為3897元/平方米，同比增長24.4%

9、。（五）存量住宅房交易情況存量住宅房交易成交面積88.76萬平方米，增長14.54%，其中市區(qū)成交46.3萬平方米，同比增長43.08%；成交額4.46億元，同比63.37%；存量住宅交易均價(jià)745.37元/平方米，增長7.98%，其中市區(qū)交易均價(jià)1197元/平方米，增長27.2%。（二） 韶關(guān)曲江區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（三） 韶關(guān)市曲江區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（四）韶關(guān)市曲江區(qū)地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、市場區(qū)域發(fā)展格局2、市場現(xiàn)狀（四）韶關(guān)市曲江區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)1、09年主要在售樓盤貨量統(tǒng)計(jì)分析2、09年主要在售樓盤售價(jià)統(tǒng)計(jì)分析3、09年主要在售樓盤個案分析（別墅項(xiàng)目及洋房項(xiàng)目）4、09年上半年房屋交易情況（五

10、）韶關(guān)市曲江區(qū)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測1、未來樓盤發(fā)展（供應(yīng)量及售價(jià)）分析2、樓市未來發(fā)展趨勢預(yù)測評述第三部分、項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境及風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 地質(zhì)地貌狀況 土地面積及紅線圖 土地規(guī)劃使用性質(zhì)2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 綠化景觀 自然景觀 歷史人文景觀 環(huán)境污染狀況3、地塊交通狀況調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公交現(xiàn)狀 進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 市政道路網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)景規(guī)劃 高鐵和新建鐵路網(wǎng)4、項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購物場所 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務(wù) 娛樂、餐飲、運(yùn)動 生活服務(wù)5、周邊可能存在對項(xiàng)目不利的干擾因素（二）、土地sw

11、ot分析及建議(swot是一種分析方法，用來確定企業(yè)本身的競爭優(yōu)勢，競爭劣勢，機(jī)會和威脅，從而將公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合)1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢分析2、項(xiàng)目地塊的劣勢分析3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)分析4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析5、針對性提升及規(guī)避建議（三）、開發(fā)條件及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析1、開發(fā)前提條件及影響2、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析現(xiàn)在正在開發(fā)的領(lǐng)秀花園、億華明珠城、江畔花園三期對本項(xiàng)目客戶群構(gòu)成潛在威脅。韶鋼的三舊改造項(xiàng)目，其所改造項(xiàng)目占地面積 畝，是一個重大競爭對手（是否會進(jìn)行改造）。在核電廠與本項(xiàng)目之間有-大型樓盤。將分減核電第四部分、市場調(diào)查、需求預(yù)測和項(xiàng)目定位一、 市場規(guī)模1、 人口構(gòu)成

12、2、 住房消費(fèi)能力3、 住房空置情況二、 競爭對手分析（一）項(xiàng)目自身優(yōu)劣分析 1、優(yōu)勢分析2、劣勢分析（二）競爭對手優(yōu)劣分析 1、優(yōu)勢分析2、劣勢分析三、 本項(xiàng)目為市場占有情況的預(yù)測1、擁有的市場機(jī)遇2、面臨的市場挑戰(zhàn)3、項(xiàng)目可能面臨的問題分析四、目標(biāo)客戶群體分析1、目標(biāo)客戶定位的思考待添加的隱藏文字內(nèi)容22、項(xiàng)目自身因素的思考3、結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀對目標(biāo)客戶群的鎖定4、目標(biāo)客戶群定位五、項(xiàng)目定位形成1、正確審視項(xiàng)目面臨的兩大問題2、本項(xiàng)目的核心競爭力分析3、與競爭對手相比較，我們應(yīng)重點(diǎn)突出的優(yōu)勢4、項(xiàng)目定位5、項(xiàng)目推廣語 6、形象定位第五部分、項(xiàng)目拆遷安置與營銷策略一、拆遷安置的政策依據(jù)1永遷補(bǔ)償

13、方式 2回遷補(bǔ)償方式 3. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式二、拆遷安置的費(fèi)用測算及市場評估價(jià)格1評估價(jià)格形成方法 2.評估價(jià)格形成的假設(shè)前提 3評估價(jià)格形成的產(chǎn)權(quán)類型 4評估價(jià)格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本過程 三、對不同居住群體的安置建議1優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)建議 2. 快捷性建議 3政策性建議四、商品房的營銷策略與價(jià)格制定（一）核心推廣思路1、營銷推廣目標(biāo)2、營銷手段組合：常規(guī)營銷高效營銷（二）推廣各階段節(jié)點(diǎn)把握1、第一階段：樹立形象期2、第二階段：項(xiàng)目形象產(chǎn)品攻勢3、第三階段：開盤造勢4、營銷費(fèi)用預(yù)計(jì)及評估（三）營銷支持1、關(guān)于項(xiàng)目劣勢的解決方案2、銷售策略的綜合運(yùn)用3、項(xiàng)目的形象建立（樣板示范單位、樣板園林、售樓現(xiàn)場

14、包裝等）（四）項(xiàng)目銷售策略1、重要節(jié)點(diǎn)的相關(guān)安排2、推貨組合思路3、銷售回款計(jì)劃（五）價(jià)格定位1、住宅部分（1）市場比較法定價(jià)過程（2）加權(quán)平均法定價(jià)過程2、商鋪部分（1）市場比較法定價(jià)過程（2）收益還原法定價(jià)過程3、車位銷售價(jià)格的確定4、建議銷售價(jià)格第六部分 合作方式一、 合作各方持股情況：二、 合作條件：三、合作注意事項(xiàng)：第七部分、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、 組織機(jī)構(gòu)及團(tuán)隊(duì)情況二、 實(shí)施計(jì)劃及進(jìn)度預(yù)測（一）影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素（二）項(xiàng)目開發(fā)周期計(jì)劃（三）項(xiàng)目開發(fā)分期安排（四）各工期的具體任務(wù)安排（五）分期完成的具體指標(biāo)（六）各工期銜接工作的安排（七）開發(fā)實(shí)施進(jìn)度表三、環(huán)境保護(hù)與勞動安全 （一）國家相關(guān)政策規(guī)定 （二）實(shí)施注意事項(xiàng)第八部分、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析（1）投資總額與資金籌措計(jì)劃（2）投資成本構(gòu)成及測算（3）銷售收入測算及利潤分析（4）投資利潤率及投資回收期