房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理

1、房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理案例 1991年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入大發(fā)展，進入全國性的房地產(chǎn)熱中、過熱了，就要調(diào)下來，于是1993年全國進入房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時期。許多地方一度過熱，一度一厥不振。房地產(chǎn)業(yè)從沉寂到興旺，是十分值得贊許的，但與任何事物的發(fā)展一樣，離開了客觀條件的發(fā)展，必須及時矯正。于是從興旺到調(diào)整就順理成章了。矯枉過正，又會使房地產(chǎn)業(yè)陷于停頓之中，許多企業(yè)損失慘重。廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有自己特色；在1991年全國房地產(chǎn)熱中，頭腦冷靜，適當(dāng)控制，做到快速而不發(fā)燒；在1993年進行的宏觀調(diào)控中，又能適度推動，冷而不凍，繼續(xù)保持較高增長速度。正如原廣州市市長黎子流所說，廣州市房地產(chǎn)業(yè)升得最快、

2、站得最穩(wěn)、跌得最慢。奧秘何在？這與廣州不斷完善居地產(chǎn)法規(guī)，用以規(guī)范房地產(chǎn)市場，規(guī)范政府和企業(yè)行為直接相關(guān)。章前案例分析思考題1.從廣州房地產(chǎn)業(yè)較平穩(wěn)發(fā)展的案例，請你提出全國房地產(chǎn)經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的對策。2.房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)面對宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場的變化，應(yīng)采取哪些經(jīng)營對策。改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，為國家提供了大量基礎(chǔ)設(shè)施、廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓宇和住宅等，為國家財政帶來大筆收入，并為調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍市場經(jīng)濟作出了突出貢獻。但同時也出現(xiàn)了諸如“批地?zé)帷?、“圈地?zé)帷薄ⅰ伴_發(fā)區(qū)熱”等“房地產(chǎn)熱”，使投資規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)失衡。而市場需求潛力很大的城

3、鎮(zhèn)普通住宅卻熱不起來。這突出反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中管理薄弱和秩序混亂等問題。這就要求我們必須大力加強法制管理，嚴格執(zhí)法，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營走上規(guī)范和法制的軌道。這一章從宏觀經(jīng)濟的角度，看重從法律和法制意義上說明房地產(chǎn)行政單位實施房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理問題。下面就城市土地經(jīng)營法制管理、房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理、房地產(chǎn)市場法制管理和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的法制管理等方面分別闡述。本章小結(jié)1. 改革開放以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營發(fā)展很快,但也出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”，房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，而城鎮(zhèn)普通住房建設(shè)卻熱不起來等問題。解決這些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)營走上平穩(wěn)高速發(fā)展的軌道，是房地產(chǎn)經(jīng)營法制管理所面臨的緊迫問題。2.城市土地經(jīng)

4、營方式主要有兩種：專門從事對土地進行改良，提供建筑地段的土地經(jīng)營；在從事土地改良的同時，進行地上建筑物開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)營。我國城市土地經(jīng)營模式的內(nèi)容主要有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓兩個方面。土地使用權(quán)出讓經(jīng)營方式主要有拍賣、招標和協(xié)議三種。城市土地使用權(quán)的經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓通過土地使用者直接經(jīng)營、土地使用者建造房產(chǎn)出售或出租、土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓三種具體形式實現(xiàn)。3.我國目前外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地有中外合資、中外合作和外資獨資三種。外商投資開發(fā)房地產(chǎn)的審批程序是：立項審查；規(guī)劃設(shè)計，選址定點和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查；土地出讓；審查外商投資企業(yè)的合法性以及外商投資真實可靠情況；審查外商開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)經(jīng)營性質(zhì)

5、、營地范圍、企業(yè)成為條件和審批手續(xù)是否健全。外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營享有政策和稅收優(yōu)惠。4.必須加強城市的地籍管理，對城市土地實行有效管理。5.我國憲法等有關(guān)法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，并對城市土地有償使用制度作出了明確和具體的規(guī)范。6.日前我國房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一劃分為全民所有的公房、集體所有制房屋、公民個人的私有房產(chǎn)、代管產(chǎn)、撥用產(chǎn)、軍產(chǎn)、外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)、宗教產(chǎn)等。這收房產(chǎn)都應(yīng)納入我國房屋產(chǎn)時的法制管理。1993年12月31日前以標準價購買的公有住房，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)。1994年起，在標準分配面積內(nèi)，實行成本價出售公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有。7.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是確定其權(quán)屬的一個必備條

6、件，凡在規(guī)定登記范圍的房地產(chǎn)，都必須按照登記辦法的規(guī)定，申請房地產(chǎn)登記。具體程序為：申報、驗證、查丈、確權(quán)審查、發(fā)證。必須加強產(chǎn)籍管理。8.房屋出售必須簽訂合同。這類合同具有轉(zhuǎn)移所產(chǎn)權(quán)、合同標的是作為特殊商品的房屋、是雙務(wù)的有償合同等特征。房屋出售合同的當(dāng)事人雙方就合同條款達成一致，合同才能成立。合同當(dāng)事人享受權(quán)利，也承擔(dān)義務(wù)。國家對房屋買賣有嚴格規(guī)定，必須遵循一定的程序。9.房屋租賃關(guān)系的形成，必須以法律的形式確定，簽訂租賃合同。該合同具有如下特征：一定時期間轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)；是雙務(wù)有償關(guān)系；既是債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)性。合同的訂立、變更和終止有其嚴格的程序扣條款規(guī)定。當(dāng)事人雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義

7、務(wù)。10 .房屋修繕管理具有服務(wù)和生產(chǎn)雙重性、既有技術(shù)性又有經(jīng)營性和經(jīng)常性等特點。房屋修繕責(zé)任標準可依據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬和約定責(zé)任確定，相應(yīng)承擔(dān)修繕費用。房屋修繕必須實行綜合管理，包括計劃管理、定額管理和勞動管理。11.房地產(chǎn)市場管理的總體目的是宏觀管好，微觀搞活，管而不死，活而不亂。具體說，要建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為企業(yè)創(chuàng)造平等競爭的幣場環(huán)境，切實實行政企分開，對房地產(chǎn)中場進行宏觀調(diào)控。對房地產(chǎn)市場管理的原則是，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律；宏觀調(diào)控和微觀搞活；統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，相互協(xié)調(diào)：靈活運用多種管理手段進行管理。進行房地產(chǎn)市場管理要綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段。12.為保持房地產(chǎn)交易的正常秩

8、序，我國對交易的主體、客體、場所及交易程序都應(yīng)有相應(yīng)法律加以規(guī)范。目前有必要建立集中統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易所。我國實行商品住宅價格申報制度。必須加強土地市場價格法制管理。協(xié)議出讓的價格可低些。招標出讓的價格應(yīng)以政府出具的標書規(guī)定價格和投標者的競爭結(jié)果為準，靈活加以確定。拍賣價格應(yīng)在預(yù)測土地級差收益和壟斷收益的基礎(chǔ)上，制定遠高于土地開發(fā)成本的底價，最終取決于公開拍賣的叫賣競爭結(jié)果。轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)以市場價格為基礎(chǔ)。i3.租賃房屋要取得合法的租賃權(quán)利，受到法律的保障，雙方當(dāng)事人應(yīng)及時到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理租賃審核手續(xù)。合理制訂房租標準是房屋租賃的關(guān)鍵，要使租賃比價合理，做到以租養(yǎng)房和以租造房，并兼顧人民的負

9、擔(dān)能力，堅持原則性和靈活性相給合。房屋租賃巾場中房屋租賃管理堅待為承租戶服務(wù)，維護公有財產(chǎn)，權(quán)利義務(wù)相一致，充分發(fā)揮房屋效用的原則。14.廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)包括進行房地產(chǎn)開發(fā)、交易和服務(wù)的企業(yè)在內(nèi)。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)僅指在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域進行各類經(jīng)營活動的商品經(jīng)濟組織和獨立法人。從經(jīng)營范圍和特點看，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可分為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（按經(jīng)營重點，又可細分為房地產(chǎn)綜合經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)租企業(yè)、房地產(chǎn)管理服務(wù)企業(yè)三類）、房地產(chǎn)開發(fā)兼經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)與沒有房地產(chǎn)經(jīng)營資格的經(jīng)營單位組成的聯(lián)合企業(yè)等類型。15.對房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行法制管理是使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期

10、方向發(fā)展的保證。從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，其設(shè)立、變更或終止都應(yīng)按法律規(guī)定進行資質(zhì)審批和注冊登記。實行政企分開，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要成為獨立的商品經(jīng)濟實體。國家劃分企業(yè)類型，實行評優(yōu)升級制度，對企業(yè)實行包括交易監(jiān)督、財務(wù)狀督、年檢監(jiān)督在內(nèi)的常現(xiàn)監(jiān)督。國家對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)實行資格審查、持證上崗，核實經(jīng)營范圍、依法服務(wù)，簽討合同、合理收費等法制管理。16.房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)泛指經(jīng)營房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費融資的房地產(chǎn)意融專門機構(gòu)和房地產(chǎn)非專門性機構(gòu)。這些機構(gòu)包括中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、交通銀行、信托投資公司、中國人民保險公司。房地產(chǎn)金融是以房地產(chǎn)業(yè)

11、為對象的各種貨幣信用行為的總稱。其經(jīng)營核心內(nèi)容是房地產(chǎn)的資金融通。17.必須加強對房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)的法制管理：嚴格禁止房地產(chǎn)金融機構(gòu)炒賣房地產(chǎn)；房地產(chǎn)金融機構(gòu)參加房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營,必須受到國家宏觀嚴格控制；銀行金融機構(gòu)一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)公司。復(fù)習(xí)思考題待添加的隱藏文字內(nèi)容31.試論述房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)法制管理的關(guān)系。2.談?wù)勀銓ι唐纷》績r格申報制度的看法。3.為什么要加強對房地產(chǎn)金融組織的法制管理。章后案例1995年8月17日上午10時，七八十名購置位于廣州市海珠區(qū)昌崗中路細崗生活小區(qū)的一幢大廈的業(yè)主到廣州巾消功者委員會投訴孩大廈的發(fā)展商和總代理貨不對板、延期交貨等嚴

12、重的違約行為。該投訴案涉及200多戶，金額上億對，是市消委會自1984年成立以來最大的購買商品房糾紛案。大廈”是兩棟20層的商住樓、某總代理1993年起承銷。按照業(yè)主同某開發(fā)商所簽合同，波開發(fā)商須于1994年12月30日前將交付通知書給業(yè)，15天內(nèi)將房屋交付業(yè)主使用。然而，商品房交付業(yè)主使用比臺同規(guī)定時間遲了8個月。而且開發(fā)商做虛假廣告，合同條款投有完全兌現(xiàn)，貨不對板：浴室的坐廁沒有接通自來水；合同規(guī)定塔樓人口“安裝自動防盜門及對講機，每戶設(shè)獨立豪華不銹鋼信箱”，這些東西都不見蹤影；合同規(guī)定墻身“掃內(nèi)墻涂料”，現(xiàn)實是廚房、浴室、廁所墻身便以紅泥、沙、水泥批蕩，粗糙異常；在現(xiàn)場根本看不到臺同規(guī)定的安裝空調(diào)機、抽油煙機及其排氣管的預(yù)留位置，甚日連曬衣服的鐵架也沒有。這些出了七八十萬元買樓房的業(yè)主們非常氣憤：這就是廣告中的“理想首選商住大廈”和“配套設(shè)施齊全”嗎？業(yè)主們在購房時，先交付5000元至20000元不等的定金，以后才看到