上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129課件

1、上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,靜安國際廣場策劃案 STAR MARKETING,空間的聚集，必然導致時間效率的提高 史蒂芬霍金,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,市 場 研 判,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,一、租賃市場,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,自1999年后上海甲級辦公樓的需求量始終高于供應量，呈現(xiàn)出供不應求的局面。空置率持續(xù)下降，2006年上半年的市場平均空置率僅為5.1%。,甲級寫字樓基本面,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,甲級寫字樓租金變化,2001年至2003年之間上海甲級辦公樓的租金增長平穩(wěn)。2003年起, 租金增長速度每年15%-21%，顯

2、示出市場的強烈需求。 2005年甲級辦公樓的租金穩(wěn)步上漲，平均議價空間為 9.15 。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,甲級寫字樓前景分析,上海擁有世界級城市的人口規(guī)模和經濟增長潛力，但目前的CBD寫字樓總面積不如香港和新家坡，有較大的增長空間。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,CBD甲級寫字樓分析,虹橋,徐家匯,淮海路,南京西路,人民廣場,陸家嘴,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,靜安中高檔寫字樓分析,1,2,3,6,5,4,1,2,3,4,3,2,4,1,3,2,1,5,5,北京西路沿線,南京西路沿線,威海路沿線,華山路沿線,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,靜安中高檔

3、寫字樓分析,1,2,3,6,5,4,1,2,3,4,3,2,4,1,3,2,1,5,5,北京西路沿線,南京西路沿線,威海路沿線,華山路沿線,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,二、銷售市場,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,供需基本面,上海銷售型寫字樓總體仍然供不應求，成交穩(wěn)定增長，特別是今年供不應求明顯。價格下調是由于上市樓盤向外擴散，整體成交均價下滑。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,回報率分析,上海銷售型寫字樓回報率整體穩(wěn)定7%左右。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,CBD高檔寫字樓銷售分析,3,4,11,8,9,1,2,6,5,7,10,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案

4、129,靜安寫字樓銷售分析,8,5,4,1,2,3,7,6,9,10,11,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,靜安寫字樓客源分析,8,5,4,1,2,3,7,6,9,10,11,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,典型個案補充,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,寫字樓最終用戶,主力客戶：中型智力服務企業(yè) 如：廣告設計、商務咨詢、法律金融、服務貿易等,輔助客戶：其它中型企業(yè),租賃研判,面積段：200-400平方米,租金：4元/平方米,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,客戶類別：自用型客源60,投資型客源40%,寫字樓購買客戶,銷售研判,客戶地域：江浙外地客戶45%，上海本地35%，

5、境外20%,面積段:100-200平方米,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,海外基金收購一覽,海外基金在上海和中國的收購雖然在加快。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,海外基金收購一覽,1,2,3,4,5,6,7,8,10,9,12,11,1、錦麟天地 2、復地雅園 3、世貿大廈 4、 上海廣場 5、 華山夏都 6、 東海廣場 7、新茂大廈 8、城市酒店 9、盛捷酒店 10、百騰廣場 11、翠湖天地 12、永新廣場,非常謹慎，所選商辦類 物業(yè)基本為CBD核心區(qū),且優(yōu)中選優(yōu),上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,項 目 研 判,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,一、SWOT分析,上海

6、靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,寫字樓共性分析,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,設計理念 娛樂和數(shù)學 魔比斯環(huán)和商業(yè)條形碼,建筑條件 外墻：新加坡彩色鋁合金復板和美國頂級鍍膜玻璃幕墻 大堂：7米，高級花崗石，裝飾主題時空運轉 走道：高級磨光花崗石,設施條件 美國HONEYWELL樓宇自動 美國約克熱泵中央空調 日本JVC背景音響 英國精靈8000自動報警 日本進口三菱客梯 衛(wèi)星電視系統(tǒng),靜安中華大廈,商務氛圍 南京西路CBD,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,設計理念 減壓空間，花園里的生態(tài)OFFICE， 城市花園、地面花園、空中花園

7、、疊水落瀑,建筑條件 外墻：古銅裝面的干掛石材 大堂：13.6米，ARTDECO圖騰和裝飾藝術 走道：高級磨光花崗石,設施條件 5A均國外進口,晶采世紀大廈,商務氛圍 四季酒店/南京西路CBD,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,設計理念 純板式寫字樓，國際商務品質,建筑條件 外墻：鋁板,玻璃幕墻 大堂：挑高9.8米, 500平方米 平層：板式，方正無柱,設施條件 國際5A智能化商務配套 日立四管制中央空調 OTIS無齒永磁電梯,商務氛圍 長壽路成長商圈,普陀寶華大廈,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,設計理念 弧形外觀 海螺殼螺旋上升,建

8、筑條件 外墻：法國圣迭哥三層LOW-E中空玻璃 大堂：28米陽光中庭 走道：高級石材 層高：2.7米,設施條件 美國HONEYWELL樓宇自動 美國約克熱泵中央空調 日本JVC背景音響 美國盛塞爾自動報警 日本進口三菱客梯 日本松下監(jiān)控系統(tǒng),商務氛圍 人民廣場，南京西路CBD，但高架和中凱高層有影響,海銀國際廣場,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,設計理念 有氧商務, 超大空中花園, 挑空中庭,建筑條件 外墻：高墻聚胺保溫系統(tǒng),中空LOW-E玻璃,高級石材 大堂：15米挑高,高級大理石 走道：?；u,設施條件 5A智能化, 一般品牌,商務氛圍 北靜安,別緊貼居民區(qū),

9、靜安陽光企業(yè)中心,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,設計理念 KIBS LOFT復合空間 生態(tài)化庭院辦公,建筑條件 外墻：鋁塑板, 玻璃幕墻,高級石材 大堂：挑高9米, 兩個, 250平米 走道：地毯 層高：4-5.5,設施條件 5A智能化 三菱電梯 空調品牌未定,商務氛圍 周邊緊貼居民區(qū),靜安創(chuàng)展中心,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,營銷理念 6E:區(qū)位/純商務/品位建筑/一流配套 出眾商戶/實用科學,建筑條件 外墻：中空玻璃幕墻 大堂：進口大理石 走道：高級玻化磚 層高：2.8米,設施條件 大金中央空調 三星閉路電視監(jiān)控 OTIS電

10、梯,商務氛圍 離長壽路一站,普陀元茂金豪大廈,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,設計特點 酒店公寓和寫字樓聯(lián)體, 寫字樓圓弧切面,建筑條件 外墻：皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻 天花: 礦棉隔音板,設施條件 松下VRV空調 6臺三菱電梯,商務氛圍 延安西路商圈,成熟地段,長寧首信銀都,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個性分析,設計理念 ART DEC 風格,建筑條件 外墻：LOW-E玻璃幕墻 大堂：挑高8.1米, 700平方米,設施條件 TOSHIBAA電梯 一般中央空調,商務氛圍 長壽路成長商圈,亞新生活廣場,長寧華聞國際,上海靜安國際廣場寫字樓策劃

11、方案129,靜安國際廣場,設計理念 產品設計缺乏核心理念，缺乏主題或靈魂,建筑條件 外觀：玻璃幕墻 大堂：挑高5米, 面積小 走道：一般地磚 平層：布局不合理,設施條件 分層中央空調,商務氛圍 南京西路CBD有一段距離，周邊居民區(qū),上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,二、產品重塑,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,建筑品質提升步驟一：大堂,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,建筑品質提升步驟二：平層布局,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,景觀重塑,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,產品主題導入,當代拼貼藝術的建筑實踐,上海靜安國際廣場寫字樓

12、策劃方案129,石庫門藝術展示中庭,中式樓閣電梯廳,產品主題展開一,ARTDECO 大堂,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,產品主題展開二,藝術家工作室、作品展示和建筑博物館,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,黑 皮 書,-獻給復雜人群的復雜產品,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,大音希聲,最差的演講者讓人們聽過之后稱贊其發(fā)音，次之則是讓聽眾對演講本身給予贊許，而最高明的演講者令聽眾忘記演講，被其倡導之事潛移默化，有所為。 三流的廣告讓人們對其美術或語言表示欣賞，稍好的廣告令受眾對其創(chuàng)意和策略印象深刻，最成功的則讓受眾行動起來，而忽略廣告和策略本身。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案

13、129,城市的再解構,CBD的崛起是當代中國城市秩序重建進程中的重要事件。 與世界潮流同步的國際頂級CBD的誕生，則是上海國際都市發(fā)展過程中的必然結果。 南京西路CBD的一騎絕塵，國際購物天堂的不斷提升，則標志著中國和世界之巔的距離不斷縮小。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,CBD的再擴張,從南京西路、陸家嘴、人民廣場、淮海路、虹橋、徐家匯到竹園、長壽路、中山公園，體現(xiàn)的是城市經濟版圖的再擴張和新城市價值的再擴張。 從純粹商務商業(yè)中心，到城市人文時尚精神的原創(chuàng)動力街區(qū)，體現(xiàn)CBD價值多元提升的同時，更體現(xiàn)了城市文明發(fā)展的多元組成和不斷升華。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,新城市價

14、值的誕生,靜安常德路，一條曾不知名，將來一段時間內也不知名的路，卻已成為靜安規(guī)劃中最重要的一條南北向道路。 從南京西路靜安寺、靜安人民政府、上海警備區(qū)，到未來的北靜安商業(yè)商務中心區(qū)，都已經或即將沿靜安常德路展開。 靜安常德路將成為連通南京西路頂級CBD和長壽路新興CBD的最重要的道路。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,空間的語言,國際CBD對國際住區(qū)的入侵，使我們對城市建筑空間組合的選擇多了一種普遍未來的愿景。 辦公物業(yè)和酒店公寓開啟了第一重建筑拼貼；不同風格的大堂、電梯廳和內中庭裝飾構成了第二重建筑拼貼；藝術家工作室和建筑博物館的導入則完成了永遠的價值拼貼,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方

15、案129,解密 COLLAGE 上層建筑,COLLAGE，當代西方最著名的藝術思潮之一，意指不同文化藝術流派元素的多元拼貼。 1984年美國哈佛大學的教授Colin Rowe 和 Fred Koetter在其史詩般的著作中，第一次將拼貼藝術擴展至城市規(guī)劃、建筑構成領域。 拼貼建筑已經成為當代西方藝術在建筑領域最著名的實踐流派之一。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,COLLAGE ：新資本階層的選擇,這是一個與時俱進的社會，自由、開放、娛樂、快樂是其主題，新的消費需求是不斷產生的，基礎決定意識，意識決定了形態(tài)。 藝術和商務的拼貼構成了全新的商務模式，商務成為藝術的載體，藝術亦可成為商務的途

16、徑。 藝術和建筑的拼貼構成了物業(yè)的永恒的價值，一個高尚的物業(yè)讓人有尊嚴感，甚至會對生命做出重新的審視。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,拼貼城市和時間的再征服,推廣案名：COLLAGE-當代拼貼藝術的建筑實踐 城市建筑和城市藝術的再拼貼，由此而來城市階層的再拼貼，最終是城市文明和發(fā)展的再拼貼。,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,紅 皮 書,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,一、營銷思考,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,一項共識,上海正在成為國際大都市； 南京西路頂級CBD的作用也已舉世認同； 靜安已經成為中國最時尚的國際城區(qū)； 靜安國際廣場 與南京西路CBD相鄰，與北靜安國

17、際住區(qū)相接 不凡之地，非凡之選,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,四個問題,離南京西路CBD核心區(qū)尚有一定距離； 緊挨住宅，辦公檔次受一定影響； 只有分層中央空調系統(tǒng)，走道大堂面積小，裝修普通； 寫字樓入口在北面，不夠大氣；,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,核心聚焦,面對恒隆廣場、梅隴鎮(zhèn)廣場、中信泰富等頂級寫字樓的強勢吸引 我們如何做到異軍突起？ 面對南京西路極有可能后發(fā)制人的潛在競爭者 我們如何建立自己穩(wěn)固的競爭堡壘 阻斷他人的攻擊，占領自己的市場空間？,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,目標鎖定,他們可能是江浙富賈，也可能是海上豪門； 可能是產業(yè)巨子，也可能是金融行家。 但他

18、們具有相同的屬性： 完成原始的資本積累，渴望跨入最高競技舞臺； 尚不具備跨入CBD核心區(qū)的實力， 但有強烈的CBD情節(jié)，自我實現(xiàn)的強烈愿望； 國際化的視野，看好靜安的未來發(fā)展和投資回報；,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,戰(zhàn)略實施,差異化戰(zhàn)略,品牌戰(zhàn)略,分銷戰(zhàn)略,非常規(guī)營銷,整合營銷,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,核心關鍵詞,靜安國際城區(qū) 頂級CBD 高檔寫字樓 國際廣場,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,二、,二、營銷推廣,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,形象定位,新起點 國際化正中心,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,主題形象展開一,雖然我們不是南京西路CBD的中

19、心 雖然我們不是國際頂級品質寫字樓 雖然我們的客戶只是在做階段性選擇 但我們是南京西路CBD的核心延伸方向 我們是CBD的新起點 是CBD發(fā)展的未來 價值增長的中心,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,主題形象展開二,南接國際頂級CBD 北鄰北靜安國際住區(qū) 我們是靜安國際城區(qū)的正中心 國際化不是圖騰 客戶選擇了我們 就是選擇了世界級的競技舞臺 就是選擇了世界級的價值增長點 就是選擇了世界級的發(fā)展目標 這里是國際企業(yè)公園 是INTERNATIONAL COMPARK,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,主題形象展示三,放心入儲國際房屋銀行 最具國際氣息的頂級CBD 是國際國內投資基金關注的焦

20、點 龐大的資金流在此匯集 良好的投資回報和巨大的地產升值空間 使您放心投資國際房屋銀行,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表

21、現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表

22、現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO、視覺表現(xiàn)三,視

23、覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO、視覺表現(xiàn)三,視覺表現(xiàn)二 - 運用,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,視覺表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO一前臺表現(xiàn),上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO二前臺,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LO

24、GO二禮品盒,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO、視覺表現(xiàn)二,LOGO二衣服,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO二名片、信封,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO三前臺表現(xiàn),上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO三展板表現(xiàn),上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO、視覺表現(xiàn)三,LOGO三展板表現(xiàn),上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO三掛旗表現(xiàn),上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO三名片,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO三名片,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,LOGO三名片,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案12

25、9,LOGO、視覺表現(xiàn)三,LOGO三手提袋,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,銷 售 執(zhí) 行,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,銷售分期,12.1,12.20,3.1,6.1,導入期,開盤期,強銷期,持銷期,清盤期,代理期限為八個月，完成銷售總額的95%,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,銷售速度、資金回款,12.1,12.20,3.1,6.1,導入期,開盤期,強銷期,持銷期,清盤期,準備,10%,15%,45%,20%,準備,3300萬,6600萬,14850萬,6600萬,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,35萬,35萬,50萬,87.5萬,35萬,廣告投入總額：3.3億*

26、0.75%=250萬 (前期150萬左右須投入，強銷中期后酌情投入）,12.1,12.20,3.1,6.1,導入期,開盤期,持銷期,強銷期,清盤期,10%,10%,15%,45%,20%,推廣投入和分期預算,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,推廣階段及主題,推廣分為四個階段 第一階段：品牌概念導入期 推廣目的：靜安國際廣場整體形象與概念導入 推廣時間：2006年12月 推廣主題：COLLAGE，藝術化辦公空間在靜安區(qū)誕生 品牌力量的準備 第二階段：品牌形象清晰期 推廣目的：靜安國際廣場藝術概念滲透和逐漸強化 推廣時間：2007年1月2007年2月 推廣主題：COLLAGE改變CBD程序化商

27、務模式 將您的辦公空間變?yōu)閴艄?品牌力量的成型,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,推廣階段及主題,第三階段：品牌概念強化期 推廣目的：COLLAGE-靜安國際廣場藝術概念廣泛傳播 推廣時間：2007年3月2007年6月 推廣主題： 重點詮釋商務樓與眾不同的人文藝術氛圍，在“COLLAGE”真正實現(xiàn)商務理想的切身感受。 攻擊力量的形成 第四階段：品牌概念延伸期 推廣目的： COLLAGE-靜安國際廣場藝術概念運用 推廣時間：2007年7月 推廣主題：不僅有穩(wěn)定的投資回報，更有愜意的辦公空間！ 市場力量的延伸,上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案129,售樓處裝修及銷售道具制作,大廳售樓中心布展 約：30000元 背景墻制作 以實際情況計算 標志板形象制作 約6000元 銷控臺制作 約100000萬 以下其它項目費用參考以實際印刷制作量計算 銷控臺椅子定做 約： 3200元 洽談區(qū)桌子定做 約： 12000元 洽談區(qū)椅子約： 6400元 洽談區(qū)沙發(fā)定做 約： 40000元 大門正上方墻體廣告制作 以實際情況計算 大門外導視系統(tǒng)制作以實際情況計算 大門外左邊兩張墻體廣告