上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129課件

1、上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,靜安國(guó)際廣場(chǎng)策劃案 STAR MARKETING,空間的聚集，必然導(dǎo)致時(shí)間效率的提高 史蒂芬霍金,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,市 場(chǎng) 研 判,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,一、租賃市場(chǎng),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,自1999年后上海甲級(jí)辦公樓的需求量始終高于供應(yīng)量，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面?？罩寐食掷m(xù)下降，2006年上半年的市場(chǎng)平均空置率僅為5.1%。,甲級(jí)寫字樓基本面,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,甲級(jí)寫字樓租金變化,2001年至2003年之間上海甲級(jí)辦公樓的租金增長(zhǎng)平穩(wěn)。2003年起, 租金增長(zhǎng)速度每年15%-21%，顯

2、示出市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。 2005年甲級(jí)辦公樓的租金穩(wěn)步上漲，平均議價(jià)空間為 9.15 。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,甲級(jí)寫字樓前景分析,上海擁有世界級(jí)城市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，但目前的CBD寫字樓總面積不如香港和新家坡，有較大的增長(zhǎng)空間。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,CBD甲級(jí)寫字樓分析,虹橋,徐家匯,淮海路,南京西路,人民廣場(chǎng),陸家嘴,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,靜安中高檔寫字樓分析,1,2,3,6,5,4,1,2,3,4,3,2,4,1,3,2,1,5,5,北京西路沿線,南京西路沿線,威海路沿線,華山路沿線,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,靜安中高檔

3、寫字樓分析,1,2,3,6,5,4,1,2,3,4,3,2,4,1,3,2,1,5,5,北京西路沿線,南京西路沿線,威海路沿線,華山路沿線,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,二、銷售市場(chǎng),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,供需基本面,上海銷售型寫字樓總體仍然供不應(yīng)求，成交穩(wěn)定增長(zhǎng)，特別是今年供不應(yīng)求明顯。價(jià)格下調(diào)是由于上市樓盤向外擴(kuò)散，整體成交均價(jià)下滑。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,回報(bào)率分析,上海銷售型寫字樓回報(bào)率整體穩(wěn)定7%左右。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,CBD高檔寫字樓銷售分析,3,4,11,8,9,1,2,6,5,7,10,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案

4、129,靜安寫字樓銷售分析,8,5,4,1,2,3,7,6,9,10,11,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,靜安寫字樓客源分析,8,5,4,1,2,3,7,6,9,10,11,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,典型個(gè)案補(bǔ)充,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,寫字樓最終用戶,主力客戶：中型智力服務(wù)企業(yè) 如：廣告設(shè)計(jì)、商務(wù)咨詢、法律金融、服務(wù)貿(mào)易等,輔助客戶：其它中型企業(yè),租賃研判,面積段：200-400平方米,租金：4元/平方米,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,客戶類別：自用型客源60,投資型客源40%,寫字樓購(gòu)買客戶,銷售研判,客戶地域：江浙外地客戶45%，上海本地35%，

5、境外20%,面積段:100-200平方米,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,海外基金收購(gòu)一覽,海外基金在上海和中國(guó)的收購(gòu)雖然在加快。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,海外基金收購(gòu)一覽,1,2,3,4,5,6,7,8,10,9,12,11,1、錦麟天地 2、復(fù)地雅園 3、世貿(mào)大廈 4、 上海廣場(chǎng) 5、 華山夏都 6、 東海廣場(chǎng) 7、新茂大廈 8、城市酒店 9、盛捷酒店 10、百騰廣場(chǎng) 11、翠湖天地 12、永新廣場(chǎng),非常謹(jǐn)慎，所選商辦類 物業(yè)基本為CBD核心區(qū),且優(yōu)中選優(yōu),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,項(xiàng) 目 研 判,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,一、SWOT分析,上海

6、靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,寫字樓共性分析,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念 娛樂(lè)和數(shù)學(xué) 魔比斯環(huán)和商業(yè)條形碼,建筑條件 外墻：新加坡彩色鋁合金復(fù)板和美國(guó)頂級(jí)鍍膜玻璃幕墻 大堂：7米，高級(jí)花崗石，裝飾主題時(shí)空運(yùn)轉(zhuǎn) 走道：高級(jí)磨光花崗石,設(shè)施條件 美國(guó)HONEYWELL樓宇自動(dòng) 美國(guó)約克熱泵中央空調(diào) 日本JVC背景音響 英國(guó)精靈8000自動(dòng)報(bào)警 日本進(jìn)口三菱客梯 衛(wèi)星電視系統(tǒng),靜安中華大廈,商務(wù)氛圍 南京西路CBD,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念 減壓空間，花園里的生態(tài)OFFICE， 城市花園、地面花園、空中花園

7、、疊水落瀑,建筑條件 外墻：古銅裝面的干掛石材 大堂：13.6米，ARTDECO圖騰和裝飾藝術(shù) 走道：高級(jí)磨光花崗石,設(shè)施條件 5A均國(guó)外進(jìn)口,晶采世紀(jì)大廈,商務(wù)氛圍 四季酒店/南京西路CBD,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念 純板式寫字樓，國(guó)際商務(wù)品質(zhì),建筑條件 外墻：鋁板,玻璃幕墻 大堂：挑高9.8米, 500平方米 平層：板式，方正無(wú)柱,設(shè)施條件 國(guó)際5A智能化商務(wù)配套 日立四管制中央空調(diào) OTIS無(wú)齒永磁電梯,商務(wù)氛圍 長(zhǎng)壽路成長(zhǎng)商圈,普陀寶華大廈,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念 弧形外觀 海螺殼螺旋上升,建

8、筑條件 外墻：法國(guó)圣迭哥三層LOW-E中空玻璃 大堂：28米陽(yáng)光中庭 走道：高級(jí)石材 層高：2.7米,設(shè)施條件 美國(guó)HONEYWELL樓宇自動(dòng) 美國(guó)約克熱泵中央空調(diào) 日本JVC背景音響 美國(guó)盛塞爾自動(dòng)報(bào)警 日本進(jìn)口三菱客梯 日本松下監(jiān)控系統(tǒng),商務(wù)氛圍 人民廣場(chǎng)，南京西路CBD，但高架和中凱高層有影響,海銀國(guó)際廣場(chǎng),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念 有氧商務(wù), 超大空中花園, 挑空中庭,建筑條件 外墻：高墻聚胺保溫系統(tǒng),中空LOW-E玻璃,高級(jí)石材 大堂：15米挑高,高級(jí)大理石 走道：?；u,設(shè)施條件 5A智能化, 一般品牌,商務(wù)氛圍 北靜安,別緊貼居民區(qū),

9、靜安陽(yáng)光企業(yè)中心,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念 KIBS LOFT復(fù)合空間 生態(tài)化庭院辦公,建筑條件 外墻：鋁塑板, 玻璃幕墻,高級(jí)石材 大堂：挑高9米, 兩個(gè), 250平米 走道：地毯 層高：4-5.5,設(shè)施條件 5A智能化 三菱電梯 空調(diào)品牌未定,商務(wù)氛圍 周邊緊貼居民區(qū),靜安創(chuàng)展中心,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,營(yíng)銷理念 6E:區(qū)位/純商務(wù)/品位建筑/一流配套 出眾商戶/實(shí)用科學(xué),建筑條件 外墻：中空玻璃幕墻 大堂：進(jìn)口大理石 走道：高級(jí)?；u 層高：2.8米,設(shè)施條件 大金中央空調(diào) 三星閉路電視監(jiān)控 OTIS電

10、梯,商務(wù)氛圍 離長(zhǎng)壽路一站,普陀元茂金豪大廈,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)特點(diǎn) 酒店公寓和寫字樓聯(lián)體, 寫字樓圓弧切面,建筑條件 外墻：皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻 天花: 礦棉隔音板,設(shè)施條件 松下VRV空調(diào) 6臺(tái)三菱電梯,商務(wù)氛圍 延安西路商圈,成熟地段,長(zhǎng)寧首信銀都,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念 ART DEC 風(fēng)格,建筑條件 外墻：LOW-E玻璃幕墻 大堂：挑高8.1米, 700平方米,設(shè)施條件 TOSHIBAA電梯 一般中央空調(diào),商務(wù)氛圍 長(zhǎng)壽路成長(zhǎng)商圈,亞新生活廣場(chǎng),長(zhǎng)寧華聞國(guó)際,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃

11、方案129,靜安國(guó)際廣場(chǎng),設(shè)計(jì)理念 產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏核心理念，缺乏主題或靈魂,建筑條件 外觀：玻璃幕墻 大堂：挑高5米, 面積小 走道：一般地磚 平層：布局不合理,設(shè)施條件 分層中央空調(diào),商務(wù)氛圍 南京西路CBD有一段距離，周邊居民區(qū),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,二、產(chǎn)品重塑,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,建筑品質(zhì)提升步驟一：大堂,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,建筑品質(zhì)提升步驟二：平層布局,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,景觀重塑,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,產(chǎn)品主題導(dǎo)入,當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓

12、策劃方案129,石庫(kù)門藝術(shù)展示中庭,中式樓閣電梯廳,產(chǎn)品主題展開(kāi)一,ARTDECO 大堂,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,產(chǎn)品主題展開(kāi)二,藝術(shù)家工作室、作品展示和建筑博物館,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,黑 皮 書,-獻(xiàn)給復(fù)雜人群的復(fù)雜產(chǎn)品,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,大音希聲,最差的演講者讓人們聽(tīng)過(guò)之后稱贊其發(fā)音，次之則是讓聽(tīng)眾對(duì)演講本身給予贊許，而最高明的演講者令聽(tīng)眾忘記演講，被其倡導(dǎo)之事潛移默化，有所為。 三流的廣告讓人們對(duì)其美術(shù)或語(yǔ)言表示欣賞，稍好的廣告令受眾對(duì)其創(chuàng)意和策略印象深刻，最成功的則讓受眾行動(dòng)起來(lái)，而忽略廣告和策略本身。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案

13、129,城市的再解構(gòu),CBD的崛起是當(dāng)代中國(guó)城市秩序重建進(jìn)程中的重要事件。 與世界潮流同步的國(guó)際頂級(jí)CBD的誕生，則是上海國(guó)際都市發(fā)展過(guò)程中的必然結(jié)果。 南京西路CBD的一騎絕塵，國(guó)際購(gòu)物天堂的不斷提升，則標(biāo)志著中國(guó)和世界之巔的距離不斷縮小。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,CBD的再擴(kuò)張,從南京西路、陸家嘴、人民廣場(chǎng)、淮海路、虹橋、徐家匯到竹園、長(zhǎng)壽路、中山公園，體現(xiàn)的是城市經(jīng)濟(jì)版圖的再擴(kuò)張和新城市價(jià)值的再擴(kuò)張。 從純粹商務(wù)商業(yè)中心，到城市人文時(shí)尚精神的原創(chuàng)動(dòng)力街區(qū)，體現(xiàn)CBD價(jià)值多元提升的同時(shí)，更體現(xiàn)了城市文明發(fā)展的多元組成和不斷升華。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,新城市價(jià)

14、值的誕生,靜安常德路，一條曾不知名，將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)也不知名的路，卻已成為靜安規(guī)劃中最重要的一條南北向道路。 從南京西路靜安寺、靜安人民政府、上海警備區(qū)，到未來(lái)的北靜安商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，都已經(jīng)或即將沿靜安常德路展開(kāi)。 靜安常德路將成為連通南京西路頂級(jí)CBD和長(zhǎng)壽路新興CBD的最重要的道路。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,空間的語(yǔ)言,國(guó)際CBD對(duì)國(guó)際住區(qū)的入侵，使我們對(duì)城市建筑空間組合的選擇多了一種普遍未來(lái)的愿景。 辦公物業(yè)和酒店公寓開(kāi)啟了第一重建筑拼貼；不同風(fēng)格的大堂、電梯廳和內(nèi)中庭裝飾構(gòu)成了第二重建筑拼貼；藝術(shù)家工作室和建筑博物館的導(dǎo)入則完成了永遠(yuǎn)的價(jià)值拼貼,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方

15、案129,解密 COLLAGE 上層建筑,COLLAGE，當(dāng)代西方最著名的藝術(shù)思潮之一，意指不同文化藝術(shù)流派元素的多元拼貼。 1984年美國(guó)哈佛大學(xué)的教授Colin Rowe 和 Fred Koetter在其史詩(shī)般的著作中，第一次將拼貼藝術(shù)擴(kuò)展至城市規(guī)劃、建筑構(gòu)成領(lǐng)域。 拼貼建筑已經(jīng)成為當(dāng)代西方藝術(shù)在建筑領(lǐng)域最著名的實(shí)踐流派之一。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,COLLAGE ：新資本階層的選擇,這是一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的社會(huì)，自由、開(kāi)放、娛樂(lè)、快樂(lè)是其主題，新的消費(fèi)需求是不斷產(chǎn)生的，基礎(chǔ)決定意識(shí)，意識(shí)決定了形態(tài)。 藝術(shù)和商務(wù)的拼貼構(gòu)成了全新的商務(wù)模式，商務(wù)成為藝術(shù)的載體，藝術(shù)亦可成為商務(wù)的途

16、徑。 藝術(shù)和建筑的拼貼構(gòu)成了物業(yè)的永恒的價(jià)值，一個(gè)高尚的物業(yè)讓人有尊嚴(yán)感，甚至?xí)?duì)生命做出重新的審視。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,拼貼城市和時(shí)間的再征服,推廣案名：COLLAGE-當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐 城市建筑和城市藝術(shù)的再拼貼，由此而來(lái)城市階層的再拼貼，最終是城市文明和發(fā)展的再拼貼。,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,紅 皮 書,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,一、營(yíng)銷思考,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,一項(xiàng)共識(shí),上海正在成為國(guó)際大都市； 南京西路頂級(jí)CBD的作用也已舉世認(rèn)同； 靜安已經(jīng)成為中國(guó)最時(shí)尚的國(guó)際城區(qū)； 靜安國(guó)際廣場(chǎng) 與南京西路CBD相鄰，與北靜安國(guó)

17、際住區(qū)相接 不凡之地，非凡之選,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,四個(gè)問(wèn)題,離南京西路CBD核心區(qū)尚有一定距離； 緊挨住宅，辦公檔次受一定影響； 只有分層中央空調(diào)系統(tǒng)，走道大堂面積小，裝修普通； 寫字樓入口在北面，不夠大氣；,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,核心聚焦,面對(duì)恒隆廣場(chǎng)、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富等頂級(jí)寫字樓的強(qiáng)勢(shì)吸引 我們?nèi)绾巫龅疆愜娡黄穑?面對(duì)南京西路極有可能后發(fā)制人的潛在競(jìng)爭(zhēng)者 我們?nèi)绾谓⒆约悍€(wěn)固的競(jìng)爭(zhēng)堡壘 阻斷他人的攻擊，占領(lǐng)自己的市場(chǎng)空間？,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,目標(biāo)鎖定,他們可能是江浙富賈，也可能是海上豪門； 可能是產(chǎn)業(yè)巨子，也可能是金融行家。 但他

18、們具有相同的屬性： 完成原始的資本積累，渴望跨入最高競(jìng)技舞臺(tái)； 尚不具備跨入CBD核心區(qū)的實(shí)力， 但有強(qiáng)烈的CBD情節(jié)，自我實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)烈愿望； 國(guó)際化的視野，看好靜安的未來(lái)發(fā)展和投資回報(bào)；,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,戰(zhàn)略實(shí)施,差異化戰(zhàn)略,品牌戰(zhàn)略,分銷戰(zhàn)略,非常規(guī)營(yíng)銷,整合營(yíng)銷,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,核心關(guān)鍵詞,靜安國(guó)際城區(qū) 頂級(jí)CBD 高檔寫字樓 國(guó)際廣場(chǎng),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,二、,二、營(yíng)銷推廣,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,形象定位,新起點(diǎn) 國(guó)際化正中心,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,主題形象展開(kāi)一,雖然我們不是南京西路CBD的中

19、心 雖然我們不是國(guó)際頂級(jí)品質(zhì)寫字樓 雖然我們的客戶只是在做階段性選擇 但我們是南京西路CBD的核心延伸方向 我們是CBD的新起點(diǎn) 是CBD發(fā)展的未來(lái) 價(jià)值增長(zhǎng)的中心,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,主題形象展開(kāi)二,南接國(guó)際頂級(jí)CBD 北鄰北靜安國(guó)際住區(qū) 我們是靜安國(guó)際城區(qū)的正中心 國(guó)際化不是圖騰 客戶選擇了我們 就是選擇了世界級(jí)的競(jìng)技舞臺(tái) 就是選擇了世界級(jí)的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn) 就是選擇了世界級(jí)的發(fā)展目標(biāo) 這里是國(guó)際企業(yè)公園 是INTERNATIONAL COMPARK,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,主題形象展示三,放心入儲(chǔ)國(guó)際房屋銀行 最具國(guó)際氣息的頂級(jí)CBD 是國(guó)際國(guó)內(nèi)投資基金關(guān)注的焦

20、點(diǎn) 龐大的資金流在此匯集 良好的投資回報(bào)和巨大的地產(chǎn)升值空間 使您放心投資國(guó)際房屋銀行,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表

21、現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表

22、現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)一LOGO,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO、視覺(jué)表現(xiàn)三,視

23、覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO、視覺(jué)表現(xiàn)三,視覺(jué)表現(xiàn)二 - 運(yùn)用,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,視覺(jué)表現(xiàn)三 繡稿,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO一前臺(tái)表現(xiàn),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO二前臺(tái),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LO

24、GO二禮品盒,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO、視覺(jué)表現(xiàn)二,LOGO二衣服,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO二名片、信封,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO三前臺(tái)表現(xiàn),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO三展板表現(xiàn),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO、視覺(jué)表現(xiàn)三,LOGO三展板表現(xiàn),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO三掛旗表現(xiàn),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO三名片,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO三名片,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,LOGO三名片,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案12

25、9,LOGO、視覺(jué)表現(xiàn)三,LOGO三手提袋,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,銷 售 執(zhí) 行,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,銷售分期,12.1,12.20,3.1,6.1,導(dǎo)入期,開(kāi)盤期,強(qiáng)銷期,持銷期,清盤期,代理期限為八個(gè)月，完成銷售總額的95%,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,銷售速度、資金回款,12.1,12.20,3.1,6.1,導(dǎo)入期,開(kāi)盤期,強(qiáng)銷期,持銷期,清盤期,準(zhǔn)備,10%,15%,45%,20%,準(zhǔn)備,3300萬(wàn),6600萬(wàn),14850萬(wàn),6600萬(wàn),上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,35萬(wàn),35萬(wàn),50萬(wàn),87.5萬(wàn),35萬(wàn),廣告投入總額：3.3億*

26、0.75%=250萬(wàn) (前期150萬(wàn)左右須投入，強(qiáng)銷中期后酌情投入）,12.1,12.20,3.1,6.1,導(dǎo)入期,開(kāi)盤期,持銷期,強(qiáng)銷期,清盤期,10%,10%,15%,45%,20%,推廣投入和分期預(yù)算,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,推廣階段及主題,推廣分為四個(gè)階段 第一階段：品牌概念導(dǎo)入期 推廣目的：靜安國(guó)際廣場(chǎng)整體形象與概念導(dǎo)入 推廣時(shí)間：2006年12月 推廣主題：COLLAGE，藝術(shù)化辦公空間在靜安區(qū)誕生 品牌力量的準(zhǔn)備 第二階段：品牌形象清晰期 推廣目的：靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念滲透和逐漸強(qiáng)化 推廣時(shí)間：2007年1月2007年2月 推廣主題：COLLAGE改變CBD程序化商

27、務(wù)模式 將您的辦公空間變?yōu)閴?mèng)工場(chǎng) 品牌力量的成型,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,推廣階段及主題,第三階段：品牌概念強(qiáng)化期 推廣目的：COLLAGE-靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念廣泛傳播 推廣時(shí)間：2007年3月2007年6月 推廣主題： 重點(diǎn)詮釋商務(wù)樓與眾不同的人文藝術(shù)氛圍，在“COLLAGE”真正實(shí)現(xiàn)商務(wù)理想的切身感受。 攻擊力量的形成 第四階段：品牌概念延伸期 推廣目的： COLLAGE-靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念運(yùn)用 推廣時(shí)間：2007年7月 推廣主題：不僅有穩(wěn)定的投資回報(bào)，更有愜意的辦公空間！ 市場(chǎng)力量的延伸,上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案129,售樓處裝修及銷售道具制作,大廳售樓中心布展 約：30000元 背景墻制作 以實(shí)際情況計(jì)算 標(biāo)志板形象制作 約6000元 銷控臺(tái)制作 約100000萬(wàn) 以下其它項(xiàng)目費(fèi)用參考以實(shí)際印刷制作量計(jì)算 銷控臺(tái)椅子定做 約： 3200元 洽談區(qū)桌子定做 約： 12000元 洽談區(qū)椅子約： 6400元 洽談區(qū)沙發(fā)定做 約： 40000元 大門正上方墻體廣告制作 以實(shí)際情況計(jì)算 大門外導(dǎo)視系統(tǒng)制作以實(shí)際情況計(jì)算 大門外左邊兩張墻體廣告