合肥美城第五大道2號樓商業(yè)業(yè)態(tài)劃分建議方案

1、美城第五大道2號樓商業(yè)劃分建議鑒于美城第五大道2號樓商業(yè)形態(tài)為三層聯(lián)體商業(yè)，我司對合肥同一類型商業(yè)形態(tài)，進行專向調(diào)研，并將依此對2號樓商業(yè)劃分提出建議。一、三層聯(lián)體商業(yè)現(xiàn)狀1、 體量與面積大，去化難度高，導致社區(qū)型三層聯(lián)體商業(yè)較少。其經(jīng)營的業(yè)態(tài)主要以銀行、快捷賓館、?？漆t(yī)院、休閑茶社、辦公為主。面積約為600-1000平方左右?？們r約為300-500萬案例 繁華世家：位于繁華大道與合安公路路口項目緊鄰明珠國際大酒店和國際會展中心，考慮到該區(qū)域人口流動量大，三層商業(yè)利于經(jīng)濟利益的最大化。銷售已達60%，購房者多以投資客為主。優(yōu)越的地理位置是其去化的主要原因，但由于商業(yè)體量與商業(yè)劃分面積過大，區(qū)域

2、內(nèi)主要存在會展流動人口，對區(qū)域商業(yè)氛圍形成起到支持力度較弱，導致至今尚有房產(chǎn)未售完，空置情況嚴重。2、 三層聯(lián)體商業(yè)市場上主要是以主題性商業(yè)街的形式推出。其經(jīng)營的業(yè)態(tài)主要以酒店、休閑茶樓、沐浴中心、足療城。面積為3001200平方。案例一 金地88街：馬鞍山路88號項目緊鄰家樂福、合家福等大型購物中心推廣主題：合肥市餐飲商務休閑街 推出形態(tài)：以1-2層商鋪為主體，兼少量三層聯(lián)體商業(yè)。面積3001100平方米，總價約為480-1300萬。一樓商業(yè)面積多少于二樓或三樓商業(yè)面積，通過2-3樓的低價促使其快速去化。該區(qū)域為合肥休閑娛樂中心區(qū)域，連動濱湖新區(qū)和老城區(qū)，北連家樂福，南接合家福，周邊高檔社區(qū)

3、林立，人氣鼎望。地段決定了它的銷售和招商都非常成功。案例二 綠地*饕界: 馬鞍山路與太湖路交叉口合家福太湖路店對面推廣主題：引領(lǐng)合肥高端食尚推出形式：三層聯(lián)體商業(yè)，面積300-1000平方，總價約為500萬1600萬。地段和市場需求以及獨特的主題推廣決定了這種三層聯(lián)體的的商業(yè)業(yè)態(tài)在此區(qū)域獲得了成功。3、 特殊地段所促成的三層商業(yè)形態(tài)，其經(jīng)營的業(yè)態(tài)主要以沐浴休閑中心、茶藝中心為主。嘉華中心：濉溪路與鳳陽路交口位于新火車站和雙崗兩大核心商圈內(nèi)，正對新亞汽車站，緊鄰元一shoppingmall時代廣場、中州家具城、世紀聯(lián)華超市和西湖藍寶、蜀王、香格里拉等高檔酒店。面積約為5001000平方，總價約為

4、300萬600萬。優(yōu)越的地理位置，較高的商業(yè)投資價值以及體量的適當控制促使該商業(yè)很快去化。結(jié)論：通過對市場居住型商業(yè)配套的調(diào)研分析我們可以看出：u 二層聯(lián)體商業(yè)仍為市場主流，市場接受度較高，三層；聯(lián)體商業(yè)體量較少。u 三層聯(lián)體商業(yè)的多數(shù)業(yè)態(tài)，對單價較高的1層的面積要求不高，客戶對總價有一定的要求。u 三層聯(lián)體商業(yè)的面積相對較大，去化狀態(tài)較好的多數(shù)歸根于地段的先天優(yōu)越條件。u 一些三層聯(lián)體商業(yè)存在銷售狀態(tài)欠佳，主要由于對地域的市場發(fā)展形勢、價格及業(yè)態(tài)的把控不夠準確。u 從市場需求來講，結(jié)合城市整體發(fā)展戰(zhàn)略要求，在成熟板塊居住區(qū)的建設(shè)大踏步的前進趨勢下，它所要求的商業(yè)業(yè)態(tài)的型式將更加多元化。u 商

5、業(yè)的成功運作，從銷售推廣的角度來看，是可以推過后期的主題包裝和宣傳，以及對商業(yè)業(yè)態(tài)的把控，促使商業(yè)價值得到充分的發(fā)揮。對本案的借鑒意義：u 本案位于臨泉路與嘉山路的交叉口，同元一中西街相臨，區(qū)域內(nèi)高檔樓盤眾多，周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，多為小面積單層門面，缺少滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費需求的商業(yè)形態(tài)。u 本案的套數(shù)與面積比例，應有合理的配比。u 三層商業(yè)的店鋪，根據(jù)進駐商業(yè)業(yè)態(tài)的不同，其首層商鋪對外的開敞面以及正常經(jīng)營操作的面積要求會不同。二、合肥居住區(qū)集中商業(yè)業(yè)態(tài)及面積段1、居住配套型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為超市、美容美發(fā)店、銀行、電信、干洗店、藥店、餐飲面積段主要為100 -300平方2、休

6、閑型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為咖啡吧、休閑茶樓、沐浴休閑中心、足療城、健身運動中心、女子spa面積段主要為3001000平方4、 娛樂型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為 酒吧、ktv面積段主要為6001000平方5、保健醫(yī)療型商業(yè)社區(qū)醫(yī)療服務中心 ?？漆t(yī)院面積段主要為400以上6、文化教育型商業(yè)書店、教育培訓中心面積段主要為300700平方結(jié)論：通過對市場居住商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研分析，可以看出u 社區(qū)型商業(yè)的業(yè)態(tài)應具備購物、便利、服務等多元化的功能，區(qū)域環(huán)境的發(fā)展和市場需求決定了商業(yè)業(yè)態(tài)種類。u 3001000平方居住區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)的種類較多，市場需求量較大。我司通過以上市場調(diào)研分析研究結(jié)合本案商業(yè)現(xiàn)狀給予以下建議：1、面積劃分、

7、總價、業(yè)態(tài)控制依據(jù)原有結(jié)構(gòu)與市場需求對商鋪進行劃分01020303-10405060708091011121f35848520141035420211047164166782f1198819151278961671063f112137190355339115總面積約35315310201431220520274347260672299均價約7000元/8000元/10000元/14000元/7000元/9000元/8000元/10500元/7000元/8000元/總價（萬）出租220264 2019.6 218.4 184.5 已售594.4出租273470380建議業(yè)態(tài)休閑娛樂超市簡餐品牌加

8、盟品牌加盟茶藝中心咖啡屋銀行沐浴中心休閑娛樂網(wǎng)吧足療城餐飲根據(jù)市場的需求，對本案面積的劃分如上圖，我司建議共劃分12套商鋪，07室為銀行用房， 01和09為保留房（結(jié)合地下室使用）。面積在300320平方米為三套，總價控制在220萬260萬元。面積在200260平方米為三套，總價控制在160萬210萬元。面積在450510平方米為二套，總價控制在360萬410萬元。面積在700平方以上為一套，總價在600萬元左右。面積在14平方米為一套，總價為20萬左右。2、建議推廣主題：臨泉路首個樂活休閑商業(yè)街3、建議推廣案名：樂活大道u 美城第五大道為整體項目名稱，把樂活大道作為特色商業(yè)名稱，關(guān)聯(lián)性較強，與項目的契合較完美。u 當你看到大道一詞的時候，相必你已經(jīng)聯(lián)想到香榭里大街，紐約曼哈頓區(qū)第五大道等世界上商業(yè)發(fā)達的地區(qū)，這樣的商業(yè)氛圍對比，無形中提高了我們商業(yè)的檔次與定位。u 對比第二條內(nèi)容，大道一詞就是在向人們展示，大道就是商業(yè)的，就是休閑的。這樣的展示與住宅的推廣很容易區(qū)別開來。u 同時，樂活是整個項目推廣的核心之一，樂活倡導的6大生活主題，與商業(yè)的核心推廣主題一致。由于前期的樂活推廣的鋪墊，接下來的商業(yè)推廣時，可借著此優(yōu)勢，順