淺析預售商品房竣工驗收及交付的若干法律問題

1、淺析預售商品房竣工驗收及交付的若干法律問題作者：唐華庚，廣東國邦律師事務所律師。轉載請注明出自北大法律信息網【摘要】在商品房的買賣中，預售商品房的交付問題比較突出。本文從預售商品房交付的法定條件、預售商品房交付糾紛的若干法律問題的角度出發(fā)，分析了我國現行法律規(guī)定，并提出了提高我國預售商品房交付的法定條件，進一步保障預購人的利益?！娟P鍵詞】驗收；預售商品房；交付的法定條件【寫作年份】2010年【正文】一、我國現行立法中相關規(guī)定的及其法律性質1、合同法第二百七十九條規(guī)定；建設工程竣工后，發(fā)包人應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應當按照約定

2、支付價款，并接收該建設工程。建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。2、中華人民共和國城市房地產管理法第二十七條規(guī)定：房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。3、中華人民共和國建筑法第六十一條第二款規(guī)定：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。4、城市房地產開發(fā)經營管理條例第十七條規(guī)定：房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收

3、到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第十八條規(guī)定：住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收。5、建設工程質量管理條例第十六條規(guī)定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。6、商品房銷售管理辦法第四十條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照建設工程質量管理條例的規(guī)定處罰。從以上規(guī)定中可以看出，商品房未經驗收合格，不得交付使用。如果將未經驗

4、收合格的商品房交付使用的，則其行為違反了我國法律的禁止性規(guī)定，不僅應該承擔相應的民事責任，還要承擔相應的行政責任。二、關于預售商品房交付的法定條件關于商品房的交付的法定條件，如上述法律法規(guī)一般規(guī)定為驗收合格，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用，但對驗收合格的標準是什么，是質量驗收、項目竣工驗收還是綜合驗收，并沒有明確的規(guī)定。司法實踐與理論界爭論不休，主要有三種理解。第一、商品房的驗收合格僅指工程質量驗收合格。該質量驗收是指建設單位收到建設工程竣工報告后，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行的竣工驗收。1第二、商品房的驗收合格應指包括工程質量、規(guī)劃、消防、人防等在內的驗收合格(以下統稱項目竣工

5、驗收)。雖然國家規(guī)定一定條件下的住宅小區(qū)應當進行綜合驗收，但法律法規(guī)并未作出未經綜合驗收，不得交付使用的禁止性規(guī)定。分析城市房地產開發(fā)經營管理條例第17、18條的規(guī)定，商品房交付使用的條件應是項目竣工驗收合格，而非工程質量驗收或綜合驗收合格。2第三，商品房的驗收合格應指綜合驗收合格。法律依據是建設工程質量管理條例、城市房地產開發(fā)經營管理條例及關于城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法的有關規(guī)定。認為從購房合同的性質及購房人購買商品房的目的等多種因素考慮，以綜合驗收作為房屋的交付條件更符合合同目的，更能保護購房人的合法權益。2002年，建設部、國地資源部等七部委聯合發(fā)出通知，所有商品住宅開發(fā)項目，未經

6、竣工綜合驗收不得交付使用，進一步明確了商品房交付應以綜合驗收為標志。3筆者認為，以我國現有法律法規(guī)的規(guī)定為依據，第二種觀點更為合理。上述合同法建筑法建設工程質量管理條例的規(guī)定，由于該條調整的是建設工程合同中發(fā)包人與承包人間的法律關系，并不是本文討論的重點。該條的竣工驗收無疑是工程質量驗收。城市房地產開發(fā)經營管理條例第十八條，要求住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收，但并沒有規(guī)定必須得經過綜合驗收才能交付給買受人，因而，綜合驗收的完成可以在交付之前或之后。就中華人民共和國城市房地產管理法第27條，城市房地產開發(fā)經營管理條例第17條的規(guī)定來看，商品房

7、的交付使用的條件應為項目竣工驗收合格，包括工程質量、規(guī)劃、消防、人防等項目。三、關于預售商品房交付糾紛(一)交付商品房的內涵合同法第一百五十五條規(guī)定出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任。因而，開發(fā)商的交付便包含了兩層內涵：第一是按時交房(交付的時間)；第二是，交付的商品房必須符合法律的強制性規(guī)定和合同的約定(交付的條件)。開發(fā)商的交付只有同時具備上述兩層面的要求，才構成有效交付。許多購房者，由于缺乏維權意識，在開發(fā)商的商品房不符合交付條件時也簽署了房屋交接單。那么此時，是否能認為雙方對商品房交付的條件進行變更，或者是購房者放棄了對開發(fā)商違約

8、的追究呢?合同法第157條及第158條規(guī)定，買受人有及時檢驗商品質量及在合理期限內通知出賣人的義務，買受人怠于履行通知義務的，視為商品質量符合約定。實踐中，有很多開發(fā)商便是以這條規(guī)定為借口，在隱瞞商品房驗收情況下讓購房者簽署交房單進而推托自己已履行了交付的義務。筆者認為，在購房者不明知商品房未經驗收合格的情況下，不能視購房者簽署了房屋交接單，就是對房屋質量的認可，對商品房交付條件進行了變更，這是因為雙方并未對商品房的交付條件進行協商，購房者是在不明驗收情況下進行的簽署，雙方并無協商的合意。而在購房者明知商品房未經驗收合格的情況下，則因雙方協商的條件低于法律的規(guī)定的標準，約定違反了法律強制性的規(guī)

9、定而無效。而且，開發(fā)商作為擁有專業(yè)技術人才的一方，明知自己的房屋未通過驗收合格不符合合同約定的交付條件交付房屋，在法律上屬于交付的商品有瑕疵，根據合同法第一百五十八條第三款規(guī)定，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制，因此購房者在接受房屋后仍可要求開發(fā)商承擔瑕疵擔保責任或違約責任。4(二)在開發(fā)商交付的商品房不符合法定交付條件，開發(fā)商應該承擔逾期交房的責任：如果購房者簽署了房屋交接單，那么開發(fā)商遲延交房的時間就是從合同約定的交付時間計算到開發(fā)商拿到驗收合格文件的那一天。如果購房者沒有簽署了房屋交接單，那么開發(fā)商遲延交房的時間就是從合同約定的交付時間

10、一直計算到開發(fā)商拿到驗收合格文件并局面通知購房者來收房后的合理期限。四、進一步明確預售商品房交付的法定條件為了有效保護購房人的合法權益，商品房的驗收合格應指綜合驗收合格。其法律依據主要是城市房地產開發(fā)經營管理條例以及原建設部的城市住宅小區(qū)竣工驗收管理辦法中的有關規(guī)定。2002年，在原建設部、國土資源部等七部委聯合下發(fā)的關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知指出所有商品住宅開發(fā)項目，未經竣工綜合驗收不得交付使用，則進一步明確了商品房交付應以綜合驗收作為標準，受此影響，山東省及杭州市等一此省市也作了類似的規(guī)定。5上述關于綜合驗收的規(guī)定，都只是部門或是地方性規(guī)范，尚缺乏法律層面的保護。同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收，對建設工程是否竣工驗收合格最終有審查和監(jiān)督權的就是建設行政主管部門，竣工驗收備案證才是唯一證明竣工驗收合格的依據，其效力具有確定性。6筆者同意上述觀點，并進一步認為，開發(fā)商交付房屋的法定條件，應當房屋建成并辦理初始登記后，才具備法律要求的處分權能。有學者提議，廢止商品房預售，施行商品房現售，也同樣是基于對購房者的保護的考慮?！咀髡吆喗椤刻迫A庚，廣東國邦律師事務所律師。【注釋】1湯楊鈞：淺析商品房交付劉紛中的若千法律問題，載海南師范學院學報200