房地產(chǎn)基礎知識9

1、第一章：房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)：一、區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。二、土地所有權類型，著重強調(diào)城市商品房的土地所有權性質(zhì)。第二節(jié)：一、房地產(chǎn)市場廣義與狹義的概念區(qū)別二、房地產(chǎn)市場的各層次的概念與所包含的業(yè)務內(nèi)容，尤其突出二級市場。三、介紹本地的各個房地產(chǎn)級別市場的現(xiàn)狀，詳盡講解二級市場的狀況，包括：新商品房的現(xiàn)上市量，總體的銷售狀況、市場總體平均價格、主流價格區(qū)間、商品房市場發(fā)展走勢等。第三節(jié)：一、購房者購買意圖分類二、各種影響房產(chǎn)價格的因素內(nèi)容及影響程度的差異第二章：建筑基礎知識第一節(jié)：一、商品房按照結(jié)構材料及結(jié)構承重方式所區(qū)分的類別特征。二、建筑物多層、中高層、

2、高層和超高層的層數(shù)界限。第二節(jié)：一、各種主要建筑材料的作用及性能。二、房屋的主要構成內(nèi)容及其作用，突出強調(diào)本地區(qū)的特色部分。1、 基礎的種類、特點及適用范圍2、 墻體的作用分類及各種尺寸規(guī)格3、 梁的類別與作用及其在建筑中的位置分布4、 地面的構造5、 樓板按制作工藝的分類6、 門與窗的工藝類別及其使用范圍7、 各種類型屋頂?shù)幕靖拍畹谌?jié)：一、商品房在銷售中會遇到的各種面積概念二、各種特殊部位的面積分攤計算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑情況，對照講解各類建筑風格。第五節(jié)：以實圖為例，說明各類圖紙在銷售工作中的作用與識別方法。其中，平面圖：標尺的識別、室內(nèi)設施標

3、志識別、承重與非承重墻的區(qū)分、房屋格局的識別等。電路圖：正負極的區(qū)分、線路識別、用電器預留位置標識等。水暖圖：水暖線路識別、可供接口標識等。第三章：房地產(chǎn)交易知識第一節(jié)：在銷售過程中將會遇到的各類價格概念，如：房地產(chǎn)價格、樓面價格、單位價格、地面價格等。第二節(jié)：商品房的哪些自身條件對價格產(chǎn)生影響。第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應考慮的主要內(nèi)容。第五節(jié)：一、各種信息渠道在銷售工作中的作用二、除去商品房自身價格外，哪些相關的稅費會直接影響消費者的購買行為第六節(jié)：參照本地的有關規(guī)定，講解商品房交易過程中所涉及的稅費種類及金額。第七節(jié)：根據(jù)本地實際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關部門及費用。第四章：房

4、地產(chǎn)相關的法律法規(guī)一、凡涉及到商品房銷售中，客戶可能會提出問題的法規(guī)制度應突出強調(diào)。二、選擇本地區(qū)的地方性的相關規(guī)定予以補充完善。 房地產(chǎn)知識百問1、什么是房地產(chǎn)一級市場？答：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。2、什么是房地產(chǎn)二級市場？答：二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)市場，其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司，其經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設規(guī)劃，對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來的房地

5、產(chǎn)出售給用地、用房單位或個人。3、什么是房地產(chǎn)三級市場？答：房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場，也就是房地產(chǎn)再次進入流通領域進行交易而形成的市場。4、什么是房地產(chǎn)權利人？答：房地產(chǎn)權利人，是指依法享有土地使用權、房屋所有權以及不可售公房使用權的自然人、法人和其他組織。5、什么是商品房？答：狹義是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。6、什么是使用權房？答：房屋只有使用權，沒有產(chǎn)權，俗稱使用權房。7、什么是空置商品房？答：商品房屋竣工驗收并達到可交付使用的條件。經(jīng)初始登記后在一定時期內(nèi)，尚未出售或出租的房屋，稱作空置商品房。這一“一定

6、時期內(nèi)”的時間界限，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市投資建造的并符合出售條件，自竣工驗收之日起已超過一年，尚未出售或出租的新建住宅。8、公用建筑面積的分攤原則是什么？答：（1）房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。（2）房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋公用建筑面積分攤系數(shù)進行分攤。（3）商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。（4）商品房按“套”或“單元”出售。9、房地產(chǎn)權證有哪幾種形式？答：房地產(chǎn)權證有綠色權證、黃色權證和紅色權證三種（黃色權證視作綠色權

7、證）。10、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：（1） 買賣；（2） 交換；（3） 贈與；（4） 以房地產(chǎn)抵債；（5） 以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；（6） 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；（7） 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。11、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同什么時候生效？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：（1） 轉(zhuǎn)讓當事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；（2）

8、 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當事人約定進行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。根據(jù)有關規(guī)定，購房人持非中國護照購房所簽的商品房轉(zhuǎn)讓合同必須進行轉(zhuǎn)讓合同公證。12、商品房預售應按照什么程序進行？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預售：（1） 訂立認購合同、預售合同，收取首期房款；（2） 預售合同的登記備案，辦理按揭貸款手續(xù)；（3） 預售款的收取；（4） 辦理預售的商品房過戶手續(xù)。13、轉(zhuǎn)讓預購商品房，應當按什么程序進行？答：預售合同登記備案后，預購人需轉(zhuǎn)讓預售商品房的，應當按照下列程序進行：（1） 訂立預售合同之權益轉(zhuǎn)讓書；（2） 預售商品房

9、轉(zhuǎn)讓合同的變更登記備案；（3） 辦理預售的商品房過戶手續(xù)。14、購房后為什么要辦理產(chǎn)權登記？答：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和上海市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，上海市實行房屋所有權和土地使用權登記發(fā)證制度，依法登記的房地產(chǎn)權利（包括房屋所有權及所產(chǎn)生的抵押、設典、租賃等其他權利）受法律保護。根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，商品房預售合同及其變更合同應當?shù)怯泜浒?，未進行登記備案的，不得對抗第三人。所以購房者購房（包括預購）后應立即辦理登記或者登記備案手續(xù)，以免開發(fā)商或原業(yè)主賣給第三人而造成不必要的法律糾紛。15、購房后如何辦理產(chǎn)權登記？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應當在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關的法律文件生效后

10、，向房地產(chǎn)交易管理機構提出過戶申請，并提交下列文件：（1） 房地產(chǎn)權證書；（2） 轉(zhuǎn)讓當事人的身份證明；（3） 轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關的法律文件；（4） 其他16、購房人在購房時，應當被告知哪些相關情況？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當如實向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關情況，如抵押關系、租賃關系、相鄰關系等相關情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人如違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。17、購房投資主要考慮哪些因素？答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：（1） 物業(yè)所在的地段是否具有投資價值；（2） 有否重大政策導向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）；（3） 有否正在

11、開工或規(guī)劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場）；（4） 是否由可信度高的發(fā)展商營造；（5） 同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大；（6） 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；（7） 特別的生活配套設施（如名牌學校、醫(yī)療機構、著名大商店等）；（8） 超前的設計規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型和使用功能等）；（9） 漂亮（或標志性）的建筑外觀；（10）良好（出色）的物業(yè)管理；（11）合理的房型面積和總價（便于出租或轉(zhuǎn)手）；（12）新穎的建材設備和新科技含量等。18、多層、高層住宅各有什么優(yōu)缺點？答：一般來說，四至八層稱多層住宅，八層（不含八層）以上的住宅稱高層住宅。多層住宅的優(yōu)點主要是

12、得房率較高；建造費用、物業(yè)管理費和修護費用相對較低；由于多層住宅一般為條狀建筑，房型總體來說較好，每戶主要房間基本上都朝南；目前多層商品住宅較多采用一梯兩戶，透風性較好。缺點主要是使用壽命比高層住宅低，抗震性能不如高層，結(jié)構單一缺少變化；居民（尤其是年老居民）有爬樓梯之苦。高層住宅的優(yōu)點主要是結(jié)構牢固，抗震性較好，使用壽命較長；由于上海地區(qū)規(guī)定高層住宅必須安裝電梯，所以進出較為方便；高層住宅中較高層面視野較好，空氣較好，可免裝防蚊紗窗，如朝向和空氣穿透性較好的戶室，夏天冷氣空調(diào)使用的頻率較低。缺點主要是得有關的文件。房率相對較低；物業(yè)管理費和維護費用較高；如是點狀高層住宅，總體房型不如多層，部

13、分戶室朝向欠佳，私密性較差。19、如何收集各類房源信息？答：房源信息一般可通過下列各種渠道獲得：（1） 各種傳播媒體；（2） 各種房展會；（3） 各交易中心和交易市場；（4） 可以通過已購房的親友或從事房地產(chǎn)專業(yè)工作的親友了解房源信息；（5） 購房者如選購特定的區(qū)域，也可以親自到該區(qū)域，相關售樓處一般都會以醒目的標識表明售樓處位置。20、購買現(xiàn)房好還是購買期房好？答：購買現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。購房者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。不必為房屋是否會延期交付、質(zhì)量有無

14、保證等問題擔心，可避免購買期房可能帶來的風險，具有較大的安全性。與期房相比，現(xiàn)房的價格要高一些，付款壓力也較大。如果發(fā)展商設計沒有前瞻性的話，房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。購買期房最大的好處是價格較低，在同等條件下，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜。購買期房，挑選的余地較大。但購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些，如期房能否按時建成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商所作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產(chǎn)市場趨淡，價格下降所帶來的損失。21、無住宅交付使用許可證的住宅將受什么限

15、制？答：無住宅交付使用許可證的住宅，表示該住宅沒有達到規(guī)定的交付使用要求，不能交付居民使用。22、什么是住宅使用說明書？答：住宅使用說明書是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結(jié)構、附屬設備、配套設施、詳細的結(jié)構圖（注明承重結(jié)構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。根據(jù)規(guī)定，住宅使用說明書應作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件。23、新建住宅使用說明書包含哪些內(nèi)容？答：新建住宅使用說明書應當對住宅的建筑結(jié)構、類型和各設施容量、布置情況等性能、標準作出說明，并提出使用注意事

16、項。一般應包含以下內(nèi)容：（1） 開發(fā)建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱；（2） 建筑結(jié)構類型，承重墻體平面布置說明；（3） 自來水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通訊等設施容量、配置、管線走向的說明。（4） 有關設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；（5） 門、窗類型，使用注意事項；（6） 配電負荷說明；（7） 裝飾、裝修注意事項；（8） 其他需說明的問題；（9） 住宅公用面積使用規(guī)定說明；（10）住宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明；（11）小區(qū)公用設施使用、維護說明。24、什么是住宅質(zhì)量保證書？答：住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開

17、發(fā)企業(yè)應當按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責任。自1998年8月1日起，凡不向用戶提供新建住宅質(zhì)量保證書的，不得進行銷售、配售及分配。25、什么是房屋租賃？答：房屋租賃，是指出租人將房屋交付給承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃是最主要的形式，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同的是，房屋租賃并不發(fā)生房屋所有權的轉(zhuǎn)移，只是房屋的所有權人在一定期限內(nèi)將房屋的使用收益權及其占用范圍內(nèi)的土地使用權有償讓渡于承租人。26、房屋租賃應當遵循哪些原則？答：房屋租賃是一種財產(chǎn)使用權轉(zhuǎn)移的民事活動，應當遵循平等、自愿、公平和誠實信用的民事法律原則。房屋租賃當事人應當遵守國家有關房

18、地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)規(guī)定。房屋租賃應當依法納稅。27、房屋出租必須具備哪些條件？答：房屋出租人必須是房屋所有人。共有房屋的出租，應具有其他共有人同意出租的證明或委托書。28、什么是個人住房抵押貸款？（1） 上海市內(nèi)銷商品房預售合同（期房）或上海市內(nèi)銷商品房出售合同（現(xiàn)房）原件；（2） 房價20%或以上預付款收據(jù)原件及復印件。32、什么叫組合貸款？答：如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價80%，可以再申請個人住房商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過所購房價的80%，這叫組合貸款。33、居住建筑的間距應符合哪些規(guī)定？答：根據(jù)日照、通風的要求和本市建設用地的實際情況，居住建筑

19、的間距應符合下列規(guī)定：1、朝向為南北向的指正南北向和南偏東（西）45度以內(nèi)（含45度），下同，其間距在市區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的1.0倍，在浦東新區(qū)、市級工業(yè)區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)（含寶山、閔行、嘉定區(qū)城鎮(zhèn)，下同）不小于1.2倍。2、朝向為東西向的指正東西向和東（西）偏南45度以內(nèi)（不含45度），下同，其間距在市區(qū)不小于較高建筑高度的0.9倍，在浦東新區(qū)、市級工業(yè)區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)不小于1.0倍。待添加的隱藏文字內(nèi)容234、什么是建筑容積率（容積率）？答：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。35、什么是建筑密度？答：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。36、什么是低層建

20、筑？答：指高度小于、等于10米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。37、什么是多層建筑？答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多層居住建筑為四層至八層。答：個人住房抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為保證的借款。29、個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款有什么不同？答：個人住房公積金貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利。個人住房商業(yè)性貸款，是我國公民因購買有產(chǎn)權的住房而向銀行申請的貸款。30、個人住房貸款有哪幾種還款方式可供選擇？答：個人住房貸款一般有兩種還款方式，一種是“等額本息還款法”；另一種是“等額本金還款法”。31、個人住房公積金貸款需提供哪些材料和證明？答

21、：申請個人住房公積金貸款需提供下列材料和證明：（1） 申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的身份證（并隨帶身份證復印件）；（2） 申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的戶口簿（并隨帶戶口簿復印件）；（3） 開發(fā)商的上海市商品房預售許可證（期房）或上海市房地產(chǎn)權證（現(xiàn)房）復印件；32、什么叫組合貸款？答：如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價80%，可以再申請個人住房商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過所購房價的80%，這叫組合貸款。33、居住建筑的間距應符合哪些規(guī)定？答：根據(jù)日照、通風的要求和本市建設用地的實際情況，居住建筑的間距應符合下列規(guī)定：1、朝向為

22、南北向的指正南北向和南偏東（西）45度以內(nèi)（含45度），下同，其間距在市區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的1.0倍，在浦東新區(qū)、市級工業(yè)區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)（含寶山、閔行、嘉定區(qū)城鎮(zhèn)，下同）不小于1.2倍。2、朝向為東西向的指正東西向和東（西）偏南45度以內(nèi)（不含45度），下同，其間距在市區(qū)不小于較高建筑高度的0.9倍，在浦東新區(qū)、市級工業(yè)區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)不小于1.0倍。34、什么是建筑容積率（容積率）？答：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。35、什么是建筑密度？答：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。36、什么是低層建筑？答：指高度小于、等于10米的建筑，低層居住建筑為一

23、層至三層。37、什么是多層建筑？答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多層居住建筑為四層至八層。38、什么是高層建筑？答：指高度大于24米的建筑，高層居住建筑為八層以上（不含八層）。39、什么是公寓式辦公建筑？答：指單元式小空間劃分，每個單元平均建筑面積大于、等于150平方米，有獨立衛(wèi)生設備的辦公建筑。每個單元平均建筑面積小于150平方米的，按居住建筑處理。40、什么是一般辦公建筑？答：指非單元式小空間劃分，按層設置衛(wèi)生設備的辦公建筑。41、什么是商業(yè)建筑？答：指綜合百貨商店、商場，經(jīng)營各類商品的專業(yè)零售和批發(fā)商店，以及飲食等服務業(yè)的建筑。42、什么是商住綜合樓？答：指商業(yè)和居住混合的

24、建筑。43、什么是商業(yè)綜合樓？答：指商業(yè)和辦公混合的建筑。44、什么叫裙房？答：指與高層建筑緊密連接，組成一個整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過24米，超過24米的，按高層建筑處理。45、如何計算建筑面積？答：按國家有關建筑面積的計算規(guī)則計算。對高度在2.2米以下（含2.2米）的設備層，可不計建筑面積；對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，由城市規(guī)劃管理部門核定。46、如何計算建筑容積率？答：（1）在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；屋頂層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計；用作開放空間的建筑面積不計；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米的不計。（2）半地下室的室外地面以

25、上部分的高度超過1米的，按下式計算建筑面積：aka式中，a表示折算的建筑面積，k表示半地下室地面以上的高度與其層高之比，a表示半地下室建筑面積。（3）商辦綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標可按商業(yè)建筑的指標執(zhí)行。（4）商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標按建筑密度和建筑容積率控制指標表的規(guī)定執(zhí)行。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應至少占總建筑面積的10%，不足10%的，其容積率和建筑密度的控制指標按高層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房應至少占兩層以上（含兩層），僅設底層商店的，其容積率和建筑密度控制

26、指標按多層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行。47、什么是住宅日照時間規(guī)定？答：高層住宅的小套、中套應有一個居住空間，大套應有兩個居住空間能獲得冬至日連續(xù)滿窗有效日照不少于1小時。 羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈

27、節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅

28、膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂

29、蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀

30、蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇

31、莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅

32、芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)

33、芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚈螅袈蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄膈蝕袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肈節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁蕿肄羋莇蚈膆蒄蚆蚇袆芆薂蚆肈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螞膇莁蒀螁袇膄莆螀罿莀蚅蝿膂膂蟻