上海天啟開啟機(jī)構(gòu)杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃

1、杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃,上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司,目錄,杭州城市研究 杭州商業(yè)市場(chǎng) 杭州酒店寫字樓市場(chǎng) 濱江區(qū)及商業(yè)現(xiàn)狀態(tài) 項(xiàng)目介紹及SWOT分析 項(xiàng)目定位 分段定位設(shè)想,第一部分 杭州城市研究,杭州城市發(fā)展背景,三 面 云 山 一 面 城,96年杭州市版圖,杭州城市發(fā)展背景,三 面 云 山 一 面 城,96年杭州市版圖,現(xiàn)杭州市版圖,杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成1466億元，同比增長14.3%，增幅比去年同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)同比分別增長6.6%，17.9%和10.8%。前三個(gè)季度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“高開低走快速回升”的“V”字型發(fā)展態(tài)

2、勢(shì)，凸顯出杭州市經(jīng)濟(jì)具有較好的抗突發(fā)事件能力和旺盛的內(nèi)在自主增長能力，呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行，整體素質(zhì)提高，需求拉動(dòng)有力，發(fā)展亮點(diǎn)紛呈的鮮明特點(diǎn)。 2003年上半年市區(qū)居民人均可支配收入6832元，同比增長118，其中工薪收入增長123。,工業(yè)總產(chǎn)值位居第三 2003年15月份杭州市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)11459億元，比去年同期增長295。排在深圳（164467億元）、廣州（139461億元）之后，在全國15個(gè)副省級(jí)城市中位居第三。 城鎮(zhèn)居民收入和支出排第四 15月份我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)5952元，比去年同期增長126。排在深圳（11778元）、廣州（6652元）、寧波（6121元）后；而人均消費(fèi)支

3、出4005元，在十五個(gè)城市中排名第四，列深圳（8326元）、廣州（4652元）、廈門（4047元）之后 零售額是長三角季軍 15月份我市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)23122億元，列上海（90178億元）、南京（2429億元）之后。在全國15個(gè)副省級(jí)城市中位居第九。,杭州經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比（與全國15個(gè)副省級(jí)城市）,蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從 西 湖 時(shí) 代 走向 錢塘江時(shí)代”。老城區(qū)的精致、和諧和新城區(qū)的大氣、開放 有機(jī)地組成了新杭州的布局。,杭州城市發(fā)展,杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”,戰(zhàn)略一，工業(yè)立市； 戰(zhàn)略二，國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。,工業(yè)立市 區(qū)域金融中心：為中小企業(yè)提供全方面金融服務(wù)，形

4、成與上海 差異的金融中心。 先進(jìn)制造業(yè)基地：杭州市將大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及用高新技術(shù)改 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)兩個(gè)方面，從而成為先進(jìn)制造業(yè)基地。 國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位 國際風(fēng)景旅游城市：杭州是典型的自然風(fēng)景名勝區(qū)與大都市融為一體 的城市，這使杭州具有國際風(fēng)景旅游城市獨(dú)到 壟斷性的旅游吸引力。,杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展,城市東擴(kuò),旅游西進(jìn),沿江開發(fā),跨江發(fā)展,戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義,城市定位,城市競(jìng)爭(zhēng)力,省會(huì)城市,國際旅游城市,開發(fā)的國際化都市 長三角“副中心城市”,杭州新格局演變,在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心錢江新城，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。它以開闊的錢塘江為背景，體現(xiàn)自然與人和諧共生的生態(tài)理念，

5、充分延續(xù)杭州的歷史文脈，與秀麗的西湖山水交相輝映，體現(xiàn)現(xiàn)代、大氣的風(fēng)采，成為新世紀(jì)杭州城市的金名片。成為杭州新的行政商務(wù)中心， 錢江新城東臨錢塘江，西靠秋濤路，北依錢江二橋、艮山西路，南至姚江路，面積約l5平方公里。 其將融行政辦公、商務(wù)貿(mào)易、金融會(huì)展、文化娛樂、居住旅游等功能為一體 。,杭州新格局演變促成未來城市行政中心,錢江世紀(jì)城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用地，是未來城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分和城市雙心結(jié)構(gòu)的核心內(nèi)容，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極其突出，對(duì)杭州大都市未來的整體發(fā)展具有重要的意義。 錢江世紀(jì)城范圍為：東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至錢江三橋，南到前解

6、放河，東至利群河和市心路?？傆玫匾?guī)模為22.74平方公里，可容納人口12萬人。建成后將具有行政管理、商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科技信息、空港服務(wù)、生活居住和商業(yè)文娛等七大功能。,杭州新格局演變促成未來城市金融商務(wù)中心,杭州新格局演變促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起,根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（19962010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。 1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦 沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口102萬。濱江風(fēng)光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育

7、、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動(dòng)地塊展開建設(shè)。,新中心形成比較,上海,杭州,張江高科技園區(qū)、松江大學(xué)城,錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū),陸家嘴金融商務(wù)區(qū),濱江高科高教區(qū),人民廣場(chǎng)行政、文化、商務(wù)區(qū),錢江世紀(jì)城金融商務(wù)區(qū),1、可能產(chǎn)生的問題 2、高新、高教產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的聚集力量不足,第二部分 杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀,杭州未來商業(yè)格局,根據(jù)2010年杭州城市總體規(guī)劃杭州將形成一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、兩個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心和五個(gè)新商圈,市級(jí)商業(yè)中心 以延安路為軸，以湖濱商貿(mào)旅游街區(qū)為核心，以武林商圈、吳山商圈為兩翼的“一軸、兩翼、一中心”的商貿(mào)區(qū)。,兩個(gè)市級(jí)商業(yè)副總心 江南城 臨平城

8、五個(gè)新商圈 慶春東路區(qū)域商業(yè)中心 拱寰橋區(qū)域商業(yè)中心 翠苑區(qū)域商業(yè)中心 濱江區(qū)域商業(yè)中心 開發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心,杭州商業(yè)現(xiàn)狀,一個(gè)核心商圈，十一條商業(yè)特色街,目前商業(yè)格局,“一個(gè)核心商圈”是指武林廣場(chǎng)商圈： 武林廣場(chǎng)商圈經(jīng)過近十年的發(fā)展，已成為杭州市規(guī)模最大的市級(jí)綜合性商業(yè)中心，是目前杭州商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域。武林廣場(chǎng)容納了杭州的幾家頂尖商家，如杭州大廈、銀泰百貨、杭州百貨等大型購物場(chǎng)所，2004年3月即將開業(yè)的連卡佛也座落于此；白馬大廈、華浙廣場(chǎng)、同方財(cái)富大廈等商務(wù)樓林立，電信、聯(lián)通、移動(dòng)總部也坐落在此，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，商圈輻射能力強(qiáng)。武林廣場(chǎng)商圈的商鋪售價(jià)約為4萬8萬元/平方米，年租金最高可達(dá)70

9、00元/平方米左右，平均回報(bào)率為68%左右。 我們認(rèn)為：武林廣場(chǎng)商圈對(duì)本項(xiàng)目有重大影響,十一條商業(yè)特色街道 下城區(qū)新華路絲綢步行街、武林路女裝街； 上城區(qū)清河坊歷史街區(qū)、湖濱商業(yè)旅游特色街； 拱墅區(qū)信義坊步行街； 江干區(qū)四季青服裝特色街； 西湖風(fēng)景名勝區(qū)梅家塢茶文化特色村落。 現(xiàn)正在打造文三路電子信息街、延安路時(shí)尚購物街、解放路時(shí)代商業(yè)街,較為成功的商業(yè)街： 南山路：南山路位于西湖湖畔，著名的“中國美院”正位于這條路上。南山路集“酒吧茶樓、藝術(shù)字畫、中西餐飲、休閑娛樂”四大功能于一體，已經(jīng)成為杭州市非常成功的休閑一條街。 河坊街：河坊街是一條仿古街，位于杭州吳山廣場(chǎng)側(cè)，主要經(jīng)營杭州一些特色商品

10、，如字畫、藥鋪、古玩玉石、特色小吃、絲綢、飾品等，針對(duì)銷售客戶群主要是外地游客。 杭海路（四季青）：杭海路位于鐵路杭州站旁側(cè)，是一條以服裝批發(fā)為主的商業(yè)特色街。,武林路：武林路是杭州著名的時(shí)尚女裝街。 文三路：文三路是一條電子信息街，主要以電子信息類產(chǎn)品經(jīng)營為主。 信義坊：信義坊位于莫干山路和湖墅路上，信義坊商業(yè)街是杭州少有的一條純屬后天營造出來的商業(yè)街，是杭州北面唯一的商業(yè)街，建筑形態(tài)以清朝仿古建筑和新天地建筑混合形式為主。信義坊商鋪底鋪售價(jià)約4萬元/平方米，其余層面約2萬元/平方米。信義坊商鋪均出售，但實(shí)行售后反租統(tǒng)一經(jīng)營，目前招商率約為70。目前信義坊在人氣上還較弱，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以休閑餐

11、飲為主。,杭州商業(yè)運(yùn)作的特點(diǎn),商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主。 開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目通常都采取分割出售的方法對(duì)外銷售，以便開發(fā)商盡快收回投資，減輕資金壓力。 由于杭州乃至浙江民間投資熱情較高，投資能力很強(qiáng)，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目銷售情況大部分都良好。 大型商廈雖然分割出售，但由于這些物業(yè)在建筑設(shè)計(jì)上比較高檔，大部分開發(fā)商又采用“售后返租”方式來經(jīng)營，即開發(fā)商自己組建經(jīng)營公司或引入外面的經(jīng)營公司來統(tǒng)一招商經(jīng)營，小業(yè)主按商鋪投資額獲得相應(yīng)回報(bào)。,杭州商業(yè)存在的主要問題,規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力 商業(yè)開發(fā)隨意盲目性大，缺少必要的開發(fā)前論證研究 由于開發(fā)商普遍面臨較大的資金壓力，杭州商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)常性

12、脫節(jié)，物業(yè)不能形成商業(yè) 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢,杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展 1）市區(qū)擴(kuò)大使杭州商業(yè)發(fā)展能有一個(gè)更為堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。 2）良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較高的居民收入水平使杭州具有很大的消費(fèi)潛力。 3）杭州提出“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”戰(zhàn)略目標(biāo)，把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一加以大力扶持。 資本投入足以保障商業(yè)的發(fā)展 相關(guān)產(chǎn)業(yè)（會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)）帶動(dòng)和支撐商業(yè)發(fā)展,杭州商業(yè)結(jié)論,發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積達(dá)1.2平方米/人，上海人均商業(yè)面積接近1平方米/人，而杭州人均商業(yè)面積只有0.70.8平方米/人。從這個(gè)角度看，杭州商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)尚有很大潛力。 整體來看，杭州

13、商業(yè)發(fā)展尚處在一個(gè)初級(jí)階段，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)、時(shí)尚流行業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，其根本性原因還在于杭州居民消費(fèi)觀念滯后。 盡管如此，以南山路為代表的休閑式現(xiàn)代商業(yè)模式的成功表明杭州居民消費(fèi)觀念正在悄然發(fā)生變化。 從深層次看，杭州市商業(yè)過剩是商業(yè)結(jié)構(gòu)方面的過剩，即傳統(tǒng)的、簡(jiǎn)單的商業(yè)形態(tài)過剩。從中高端市場(chǎng)看，目前成功的只有杭州大廈、銀泰百貨等寥寥數(shù)家；現(xiàn)代以休閑娛樂為主的商業(yè)項(xiàng)目目前只在南山路休閑一條街上有所展現(xiàn)；而綜合性整體性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目更是幾乎就沒有出現(xiàn)過。 總體來看，杭州商業(yè)開發(fā)商實(shí)力規(guī)模有限、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)匱乏、開發(fā)經(jīng)營模式較為落后、項(xiàng)目開發(fā)缺乏較為科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C研究，大部分新建商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力明顯

14、不足。,第三部分 杭州酒店寫字樓市場(chǎng),杭州酒店業(yè)市場(chǎng),杭州是一個(gè)國際旅游城市，2003年全年，杭州的境外游客達(dá)到80萬人次，外匯收入3.6億美元；國內(nèi)游客2700萬人次，旅游收入259億元。 旅游、度假、會(huì)議、會(huì)展業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了杭州酒店業(yè)的發(fā)展，統(tǒng)計(jì)顯示，杭州星級(jí)酒店2003年的入住率超過了77，其中，四星級(jí)以上酒店的入住率超過了85。 目前，杭州星級(jí)酒店分布格局與杭州旅游業(yè)的發(fā)展和客源需求有所不同，二星和三星級(jí)酒店占了絕大多數(shù)，四星級(jí)以上酒店不足。盡管如此，由于眾多投資者看好杭州酒店業(yè)的未來發(fā)展，酒店投資劇增，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州正在籌建新建的星級(jí)酒店36家，其中，四星級(jí)以上酒店就達(dá)到了26家。

15、,2001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小 寫字樓發(fā)展特征突出：概念性寫字樓深受市場(chǎng)歡迎；寫字樓多樣化發(fā)展明顯；租賃式寫字樓嶄露頭角；區(qū)域性寫字樓向縱深化發(fā)展。 目前，杭州寫字樓主要分布在武林廣場(chǎng)區(qū)、世貿(mào)黃龍區(qū)、慶春路區(qū)、城西高新區(qū)、城站區(qū)、湖濱延安路區(qū)、城東濱江區(qū)等幾大區(qū)域。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州未來四年可售的寫字樓供應(yīng)量在220萬平方米以上，超過過去十年杭州寫字樓的開發(fā)量。,杭州寫字樓市場(chǎng),開發(fā)速度明顯趨緩 區(qū)域市場(chǎng)差異加大 整體銷售趨向平穩(wěn) 高檔樓盤鎖定大公司 過半客戶需求小面積戶型 租賃式占據(jù)半邊天,杭州寫字樓發(fā)展特點(diǎn),第四部分 濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)

16、狀,濱江區(qū),濱江區(qū)之于杭州,根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（19962010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。 1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦 沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口102萬。濱江風(fēng)光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動(dòng)地塊展開建設(shè)。 據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，濱江板塊將形成面積達(dá)73平方公里，規(guī)劃人口至2010年達(dá)到16萬21萬，到2020年達(dá)到50萬人左右的一個(gè)新區(qū)。其定位是產(chǎn)

17、業(yè)興城，以城促產(chǎn)，“產(chǎn)學(xué)研住商”多元化結(jié)合，既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住等功能的分流中心。,濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu),一個(gè)園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)） 兩個(gè)中心（東部的區(qū)級(jí)中心、西部的高新園區(qū)中心） 一條旅游觀光帶（臨江綠化帶和濱江大道） 兩個(gè)文教區(qū)（西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研區(qū)） 四大居住區(qū)。,濱江區(qū)屬性,新興、移民、中高級(jí)人才聚集地,本項(xiàng)目所在板塊,本項(xiàng)目,本項(xiàng)目所在板塊是整個(gè)濱江區(qū)率先啟動(dòng)地塊 該板塊是濱江區(qū)乃至未來杭州錢塘江南岸的行政、商務(wù)、商業(yè)中心 該板塊是濱江區(qū)的CBD,濱江區(qū)商業(yè)研判,目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場(chǎng)空白,第五部分 項(xiàng)目介紹及SWOT

18、分析,項(xiàng)目概述,本項(xiàng)目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰安路以西，北臨錢塘江，占地300畝.,復(fù)興電力,雪峰 科技,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)一：區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所在板塊濱江區(qū)是城市開發(fā)重點(diǎn) 根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（19962010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。 濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項(xiàng)目審 批、人才引進(jìn)等方面享受杭州市級(jí)權(quán)限和政策。 濱江區(qū)將建成一座以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城 。,優(yōu)勢(shì)二：本項(xiàng)目屬于濱江區(qū)的啟動(dòng)地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。 啟動(dòng)地塊規(guī)劃總建筑面積約9

19、4萬平方米，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。 中心啟動(dòng)地塊分為南北兩大功能區(qū)，北部為城市的公建區(qū)，是濱江城的區(qū)級(jí)中心，同時(shí)又是杭州市的副中心，它包括行政辦公中心、文化娛樂中心、商業(yè)金融中心及科技會(huì)展中心、廣播影視中心、醫(yī)療中心及沿江的旅游觀光帶等部分，是濱江城重要的功能區(qū)；南部為居住用地。根據(jù)控規(guī)，中心小區(qū)屬于長江路東居住區(qū)，中興路以南居住用地屬于中興路居住區(qū)。,優(yōu)勢(shì)三：交通便利 錢江三橋、四橋與錢塘江北岸（舊城區(qū)）相連；距杭州市區(qū)中心7公里。 離蕭山市中心11公里，到杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)僅20公里，沿杭甬高速直達(dá)蕭山國際機(jī)場(chǎng)。,優(yōu)勢(shì)四：企業(yè)實(shí)力強(qiáng),劣勢(shì)一：本項(xiàng)目盤量大、運(yùn)作周期較長、

20、資金壓力較大 劣勢(shì)二：對(duì)開發(fā)、經(jīng)營步行街缺乏認(rèn)識(shí)與經(jīng)驗(yàn),劣勢(shì)三：項(xiàng)目所在板塊還未成熟 濱江區(qū)居住區(qū)還處于初級(jí)建設(shè)時(shí)期，交通配套、生活配套還未完善造成目前區(qū)域人氣不足 在濱江區(qū)購房的消費(fèi)者，大多屬于二次購房或投資型購房，故已建成的居住區(qū)入住率不高。,機(jī)會(huì)點(diǎn)一：本項(xiàng)目開發(fā)正處于城市發(fā)展時(shí)期，迎合了城市發(fā)展的方向。 城市發(fā)展正處于“從西湖時(shí)代走向錢塘江時(shí)代”的轉(zhuǎn)折時(shí)期； 項(xiàng)目開發(fā)處于“杭州城市中心東擴(kuò)”的如火如荼的建設(shè)時(shí)代； 本項(xiàng)目的立基點(diǎn)正是城市開發(fā)重點(diǎn)將城市建設(shè)為國際性旅游休閑城市。,機(jī)會(huì)點(diǎn)二： 濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮?經(jīng)濟(jì)引擎：一個(gè)園區(qū)(杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū))、兩個(gè)公共中心(東部的區(qū)級(jí)中

21、心，西部的高新高園區(qū)中心)、 旅游引擎：一條旅游觀光帶(臨江綠化帶和沿江大道) 教育引擎：兩個(gè)文教區(qū)(西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研小區(qū)) 居住引擎：四大居住區(qū)，將近20個(gè)全新樓盤,機(jī)會(huì)點(diǎn)三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進(jìn)入 濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項(xiàng)目審 批、人才引進(jìn)等方面享受杭州市級(jí)權(quán)限和政策 ； 濱江區(qū)的城市定位是杭州南部高新區(qū)、高教區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)三位一體的科技新城。，這樣的城市定位創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，有意向來濱江置業(yè)年輕化趨勢(shì)明顯，30歲以下客群占了49%，31-45歲客群占了37%。他們素質(zhì)較高，有較高的收入，對(duì)生活有更高的要求。,機(jī)會(huì)點(diǎn)四：杭州市場(chǎng)空白

22、點(diǎn) 杭州目前的商業(yè)雖然很多，但沒有一個(gè)是融合購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游觀光等多種需求的有機(jī)組合體。,威脅點(diǎn)一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)的影響 威脅點(diǎn)二：杭州傳統(tǒng)商業(yè)與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 威脅點(diǎn)三：杭州的中高端商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)逐漸向上海分流,問題點(diǎn)：,定 位,目標(biāo)消費(fèi)群,核心問題：,關(guān)鍵問題：,第六部分 項(xiàng)目定位,戰(zhàn)略思考,本項(xiàng)目的思考應(yīng)脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費(fèi)的市場(chǎng)角度，而應(yīng)符合于整個(gè)城市發(fā)展需求旅游城市的市場(chǎng)角度，它不僅滿足于城市內(nèi)部的消費(fèi)，更應(yīng)滿足城市旅游市場(chǎng)的消費(fèi)，而使得來到杭州旅游的消費(fèi)群為西湖逗留了一日，為了本項(xiàng)目愿意再逗留一日。,定位依據(jù),項(xiàng)目自身情況 體量足夠大 開發(fā)商

23、期望以本項(xiàng)目樹立其企業(yè)的品牌形象，促進(jìn)其在長江三角洲地區(qū)的 持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展 項(xiàng)目周邊情況 所在板塊為未來的杭州副中心 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況 在板塊內(nèi)不存在競(jìng)爭(zhēng) 與杭州傳統(tǒng)中高端商業(yè)形成一定競(jìng)爭(zhēng),只有在本項(xiàng)目中超越單一購物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購物、旅游、休閑、娛樂、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變，并主旨于讓消費(fèi)者去體驗(yàn)整個(gè)消費(fèi)過程，形成具有多重功能的一體化高級(jí)商業(yè)形式才能與杭州目前的傳統(tǒng)商業(yè)形成區(qū)別。,項(xiàng)目定位,全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時(shí)尚RBD,屬性： 商業(yè)、商務(wù)、居住高度復(fù)合發(fā)展 具有多功能性、完整性、文化性、時(shí)尚性,城市副中心的RBD,濱江區(qū)CBD中的RBD,城市RBD RBD是英

24、文Recreational Business District的縮寫，直譯為“休憩商業(yè)區(qū)” 根據(jù)Stephen L.J.Smith的游憩與閑暇研究的概念詞典 RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類商店、休閑旅游、餐館、酒吧、咖啡館等高度集中組成，吸引周邊人群集中的一個(gè)特定零售商業(yè)區(qū)甚至可以吸引大量的城市旅游者,思考源,RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別： 整體設(shè)計(jì)上講求主題一致 營造的休閑環(huán)境不僅吸引購物者、休閑者，使旅游者也在此駐足 營造獨(dú)特的文化氛圍 集中了不容易在同一地點(diǎn)購買的稀有商品 特色的餐飲、BAR，有助于整區(qū)社交情景的創(chuàng)造,整案目標(biāo)客戶群定位,項(xiàng)目高度復(fù)合性，必須吸引多重消費(fèi)群才能使

25、整體項(xiàng)目運(yùn)作起來。,基礎(chǔ)市場(chǎng),成長市場(chǎng),創(chuàng)造市場(chǎng),板塊所在副城中高端消費(fèi)群 （江南城濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)）,基礎(chǔ)市場(chǎng),杭州主城中高端消費(fèi)群 （主城上、下城區(qū)和西 湖、拱墅、江干五個(gè)城區(qū) ）,大杭州概念的中高端消費(fèi)群,成長市場(chǎng),浙江城市中高端消費(fèi)群,創(chuàng)造市場(chǎng),其他城市旅游消費(fèi)群,第五部分 本項(xiàng)目運(yùn)作的具體思考,RBD運(yùn)營論,分段定位 + 多功能組合 + 主題特色 + 文化內(nèi)涵 + 整體經(jīng)營,本項(xiàng)目分段定位,聚集人氣,建立品牌,高檔,中高檔,中檔,本項(xiàng)目多功能組合,購物,餐飲,休閑,文化,旅游,杭州消費(fèi)者,外地消費(fèi)者,娛樂,本項(xiàng)目主題特色,上?；▓@街,本項(xiàng)目文化內(nèi)涵,創(chuàng)造一種將海派文化與杭州的休閑文化相融的都市生活、工作、休閑新方式。,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目規(guī)劃理念,創(chuàng)造現(xiàn)代的、綜合的、新型的、生態(tài)的城市空間形態(tài) 引領(lǐng)現(xiàn)代化生活、工作的生活方式,進(jìn)行主題分區(qū)，分為三大主題進(jìn)行規(guī)劃； 每個(gè)區(qū)域相對(duì)獨(dú)立但又相互聯(lián)系； 每個(gè)區(qū)域自身都是一個(gè)“Live-Work-Play”模式，但核心功能不同； 從南至北，逐漸形成檔位優(yōu)勢(shì) 空間體驗(yàn)豐富。,濱江區(qū)生活館,總部辦公區(qū),渡假、休閑 風(fēng)情區(qū),第一區(qū)域?qū)胍?濱江區(qū)生活館 核心功能：中檔商業(yè) 其他功能：住宅、辦公、休閑 形式：各街區(qū)間走道相互聯(lián)系，將群樓有機(jī)結(jié)合形成片狀大型SHOPPI