【地產(chǎn)文案】武漢沌口項目市調報告

1、武漢沌口項目市場調研報告武漢順馳投資控股有限公司2004.6漢陽沌口項目市場調研報告（第一版）一、城市概況1. 武漢城市2. 武漢新區(qū)3. 漢陽城區(qū)4. 沌口（武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）二、 武漢市、漢陽、沌口房地產(chǎn)業(yè)狀況1. 武漢房地產(chǎn)狀況2. 漢陽房地產(chǎn)狀況3. 沌口板塊狀況4. 區(qū)域內典型樓盤情況三、 沌口客戶分析四、 建議一、 城市概況1. 武漢城市理解武漢市是湖北省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化中心，華中地區(qū)的最大都市，是中國中部重要的工業(yè)基地和交通樞紐，素有“九省通衢”美稱。世界第三大河長江及其最大的支流漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，一城三鎮(zhèn)、各成體

2、系的地理格局形成了市民各自的生活習慣。盡管現(xiàn)在長江、漢江上已經(jīng)有座跨江大橋將三鎮(zhèn)連為一體，但即使是很便利的交通，也無法縮短這個城市的居民多年來不愿跨江而居的心理距離。武漢現(xiàn)轄9個城區(qū)、4個郊區(qū)，人口約831萬人，其中市區(qū)人口481萬，土地面積8467平方公里。武漢處于平原向低山丘陵過渡地區(qū)，中部低平，南部丘陵、崗地密集，北部低山林立，80%以上面積為崗壟平原和平坦平原地區(qū)。武漢有“百湖之市”之稱，共有湖泊147個，其中主城區(qū)38個，總面積近90000畝。經(jīng)過50多年的建設，武漢已成為我們祖國腹地一座多功能的綜合型特大城市。城市的綜合實力保持全國第六位，在華中地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展相對較快，經(jīng)濟總量位次

3、居前，成為了中部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的領頭羊。在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，我國新的經(jīng)濟發(fā)展將形成東-中-西“h”型格局，武漢將成為重要的戰(zhàn)略大支點。這種經(jīng)濟發(fā)展的強輻射效應必然帶動武漢城市超規(guī)模發(fā)展。作為華中的中心城市，武漢具有獨特的發(fā)展優(yōu)勢，以武漢為中心的長江中游經(jīng)濟區(qū)將發(fā)展成為繼長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)之后中國二十一世紀經(jīng)濟社會發(fā)展的第四期。經(jīng)國務院批準的武漢城市總體規(guī)劃將武漢城市發(fā)展的總體目標界定為到2006年左右，把武漢建設成為經(jīng)濟勢力雄厚、教育發(fā)達、城市布局合理、基礎設施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明，并具有濱江濱湖特色的現(xiàn)代城市。當然同時也應該看到，隨著市場經(jīng)濟體制的建立和全球經(jīng)

4、濟一體化進程加快，武漢在計劃經(jīng)濟和短缺經(jīng)濟條件下的許多優(yōu)勢已日漸消失，如過去“九省通衢”，區(qū)位優(yōu)勢明顯；而今交通發(fā)達，武漢僅成過往驛站，難以留住客人。如武漢國有經(jīng)濟比重大，過去主要依靠政策支持發(fā)展壯大；而今則面臨人員精簡、重新上崗的多重困難，遠不如非國有經(jīng)濟包袱輕、機制靈活。總起來看，武漢在發(fā)展中，既有優(yōu)勢，也有不利因素，機遇與挑戰(zhàn)并存。表一：2000年2003年經(jīng)濟狀況主要指標 單位：億元 增幅： 年份指標2000 增幅2001 增幅 2002 增幅2003 增幅國民生產(chǎn)總值1206.84 12.01347.8 12.01492.74 11.81662.4 12.1 其中： 第一產(chǎn)業(yè)81.3

5、6 4.4 85.03 5.389.53 3.9 95.13 4.3 第二產(chǎn)業(yè)533.31 12.5 594.84 12.9660.46 12.2 741.8 12.8 第三產(chǎn)業(yè)592.17 12.6 667.93 12.1742.75 12.3 825.47 12.5固定資產(chǎn)投資額461.93 7.1 508.44 10.0570.43 12.1 645.06 13.1消費品零售總額 606.1 12.3 685.82 13.0 770.08 12.3 853.99 12進出口總額（億美元）6.84 12.9 21.56 6.0 22.02 2.0 31.36 42.3城鄉(xiāng)居民儲蓄存款659

6、.44 14.7 802 21.61079.96 29.71285.53 19城鎮(zhèn)居民平均工資（元）7268 7.59080 10039 11719 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）6761 8.0 7305.05 8.1 7820 7.1 8524.52 9城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）6075 11.4 6342.29 4.4 6833 7.7 7251.32 6.1注：城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)分別為 38.5、38.1、38.45、40.6% 2.武漢新區(qū)經(jīng)過一年多時間的醞釀，“武漢新區(qū)”開發(fā)建設項目，正式進入操作階段。“武漢新區(qū)”由長江、漢江、京珠高速公路圍合而成，（包括現(xiàn)在的漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)

7、區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分，相當于武漢目前的主城區(qū)建成面積）規(guī)劃用地面積368平方公里，規(guī)劃人口到2020年為100萬人。武漢市期望，通過投入巨資和注入先進理念，用高標準規(guī)劃設計建設，在漢陽這片靈秀之地崛起一座現(xiàn)代化新城。今年將首先啟動“一線（漢江南岸線）一片（漢陽四新地區(qū)）兩路（梅子路和四新大道）”的基礎設施和公益性項目的開發(fā)建設，共涉及基建項目項，總投資億元；將漢江南岸沿線、長江沿線、梅子路兩側、國道沿線、四新片等個片區(qū)作為土地儲備供應工作的重點，儲備土地畝，占全市土地儲備計劃的，拆遷房屋面積萬平方米，動遷居民戶。計劃供應土地畝，占全市土地供應計劃的。計劃投入資金億元，加上其他景觀建設的先期投資，

8、今年需總投入億元左右的資金。新區(qū)規(guī)劃主要突出以“三大特色功能組團、四湖連通的水系生態(tài)網(wǎng)絡、五縱五橫的道路骨架”為特點的發(fā)展框架，三大特色功能組團包括漢江組團、沌口組團和四新組團；“四湖連通”包括墨水湖、南太子湖、龍陽湖、三角湖；“五縱五橫”是指縱向的十升路、芳草路、梅子路、攔江堤路、濱江大道，橫向的琴臺路、漢陽大道、二環(huán)線、三環(huán)線、沌陽大道。武漢市政府計劃用4年左右時間，完成重要地區(qū)和主要組團的主要基礎設施和重要功能性、公益性項目建設，基本形成“武漢新區(qū)”城市框架。屆時，武漢新區(qū)將建成輻射武漢乃至華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)服務中心、市級文化旅游中心和風貌獨特的商住新城區(qū)，其中，現(xiàn)代制造業(yè)基

9、地（沌口組團，94平方公里）主要立足武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)相對集聚、功能互補的工業(yè)片區(qū)，打造高起點、高水準的現(xiàn)代制造業(yè)基地，使之成為武漢新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的增長點和動力源。 強化現(xiàn)代制造業(yè)功能，推動產(chǎn)業(yè)升級，極大地提高城市就業(yè)商品，提升武漢的經(jīng)濟實力；生產(chǎn)性服務中心（四新組團，46平方公里）以發(fā)展四新地區(qū)為重點，規(guī)劃以梅子路、四新大道為軸，培植新的城市功能，發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)，為武漢新區(qū)的發(fā)展注入活力，也是武漢新區(qū)新形象、新特色、新功能的集中展示區(qū)，同時服務于沌口組團和漢江組團；市級文化旅游中心（漢江組團，59平方公里）主要是對漢陽中心城區(qū)用地進行整合，完善其文化旅游、居住功能，以兩江開發(fā)帶動文

10、化旅游設施的建設和濱江城市景觀的形成，建成文化旅游區(qū)，并結合漢江、長江沿岸開發(fā)與舊工業(yè)區(qū)搬遷、改造和置換，提升區(qū)域整體生活品質，凸顯新區(qū)文化底蘊。 3.漢陽城區(qū)漢陽地處武漢西南部, 瀕臨兩江、內涵九湖，與漢口、武昌隔江鼎立構成武漢三鎮(zhèn)。獨居一鎮(zhèn)的漢陽區(qū)，東瀕長江，北依漢水，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心。全區(qū)轄9個行政街道，2個鄉(xiāng)，總面積108平方公里，常住人口51萬。 漢陽歷史悠久，在武漢三鎮(zhèn)城邑建制中名位最早，自漢末以來就是歷代風景勝地。區(qū)內有著稱于佛教叢林的歸元禪寺、楚天名樓晴川閣、高山流水古琴臺、漢陽古樹、石榴花塔等。1985年，經(jīng)武漢市人民政府批準為風景旅游城區(qū)，199

11、8年又被批準為山水園林城試驗區(qū)。現(xiàn)在月湖、蓮花湖、晴川閣等8大風景區(qū)已初具雛形。 漢陽交通發(fā)達，基礎設施完善。全區(qū)沿江岸線32公里，擁有大小碼頭42個。楊泗港吊裝碼頭可常年?？?000噸級貨輪。從漢陽中心區(qū)到武漢最大的鐵路客運、貨運站僅5公里，距武漢天河機場、王家墩機場僅28公里和10公里。區(qū)內318國道、漢陽大道、鸚鵡大道、琴臺路和正在動工興建的墨水湖北路形成了縱橫交錯、四通八達、方便快捷的交通網(wǎng)絡。漢陽經(jīng)濟基礎雄厚，巨大發(fā)展?jié)摿φ鸩酵宫F(xiàn)。武漢健民制藥廠、武煙集團、百威公司、神龍汽車有限公司等130余家大中型企業(yè)已坐落區(qū)內。區(qū)屬工業(yè)迅速發(fā)展，共有機械、電子、建材、化工、紡織、輕工、汽車改裝

12、、生物工程等十多個門類，已形成綜合性工業(yè)基地。依據(jù)初具雛形的區(qū)域特色，漢陽市政府正著力建設三大工業(yè)園，分別是依托漢陽開發(fā)區(qū)建設汽車產(chǎn)業(yè)園：規(guī)劃3平方公里，建成一座集“汽車與配件生產(chǎn)、汽車展示博覽、汽車貿易與營銷、汽車倉儲與現(xiàn)代物流、汽車信息與服務”等多功能于一體的現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)工園區(qū)。依托黃金口工業(yè)園：規(guī)劃1000畝，建設以國棉一廠為龍頭的紡織工業(yè)板塊；規(guī)劃3000畝，建設以百威為龍頭的飲料食品工業(yè)板塊；規(guī)劃3000畝，建設以蘇泊爾集團公司為龍頭的廚具制造工業(yè)板塊；建設以健民集團為龍頭的藥品制造工業(yè)板塊；建設以誠成文化、雅都彩印為龍頭的包裝、彩印制造工業(yè)板塊，形成2000畝的園區(qū)規(guī)模。依托南太子

13、湖：興建信息、生物、機電現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃園區(qū)面積3500畝，與武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)聯(lián)動共建，發(fā)展以信息、生物、機電產(chǎn)品為主的現(xiàn)代制造業(yè)。15月份武漢各城區(qū)主要經(jīng)濟統(tǒng)計參數(shù)漢陽科教文化事業(yè)發(fā)展迅速。全區(qū)有科研機構53家，科技人員6305人，其中具有高級專業(yè)技術職稱的535人，具有中級專業(yè)技術職稱的2172人，具有初級專業(yè)技術職稱的3598 人。區(qū)內共有中小學校84所，幼兒園75所，職業(yè)中專、職業(yè)高中3所。有醫(yī)院18所，防疫保健機構5家，形成了完善的醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)絡。 漢陽市政府城市規(guī)劃思路：文化旅游城：打造南岸嘴景觀區(qū)、月湖文化藝術區(qū)、歸元寺文化旅游區(qū)、武漢動物園觀賞區(qū)、蓮花湖渡假區(qū)等五大景區(qū)和長江

14、、漢江景觀帶，構筑競相輝映的文化旅游群落。武漢汽車城：現(xiàn)有經(jīng)銷商700余家，經(jīng)營汽車品牌達40余種，年銷售額近40億元。在未來，汽車城將規(guī)劃50平方公里，建成華中地區(qū)最大的整車制造中心、貿易中心、零配件加工中心、博覽中心、運動休閑中心和信息服務中心?，F(xiàn)代商住城：漢陽108平方公里土地，建成區(qū)僅32平方公里，這為現(xiàn)代商住城建設提供了廣闊空間。商住城建設將堅持“整體規(guī)劃、連片開發(fā)、突出特色、塑造品牌”的構想，以四新住宅新區(qū)建設為龍頭，以內興“兩道”（漢陽大道、鸚鵡大道）、外活“兩江”（長江、漢江）為重點，以濱湖、臨江開發(fā)為特色，實施住宅開發(fā)戰(zhàn)略。在四新地區(qū)規(guī)劃22.2平方公里，開發(fā)居住規(guī)模將達30

15、萬人的示范新區(qū)；規(guī)劃好漢陽大道、鸚鵡大道沿線，結合舊城改造，搞好臨街房屋開發(fā)與建設；利用親江臨湖優(yōu)勢，圍繞兩江、墨水湖、蓮花湖等，實施滾動開發(fā)。 4.沌口（武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于漢陽區(qū)西南部，市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，毗鄰長江，離市中心15公里，水、陸交通便捷，發(fā)展腹地寬闊，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)于1991年5月動工興建，1993年4月經(jīng)國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)，有美好的發(fā)展前景。發(fā)區(qū)規(guī)劃面積31平方公里，目前已開發(fā)15平方公里，已建成5條形象路、3個特色公園、5個住宅小區(qū)，全區(qū)綠色面積達293個平方厘米，人均占有綠地105平方米。開發(fā)區(qū)以汽車產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為龍頭，同

16、時發(fā)展機械、電子、食品、建材、輕工等產(chǎn)業(yè)。截止目前，開發(fā)區(qū)內已有30多個跨國公司、知名企業(yè)入駐，引進項目611個，注冊企業(yè)合計700多家。由于開發(fā)區(qū)以國家產(chǎn)業(yè)政策為導向，以興辦三資企業(yè)為主，實行沿海開放城市開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策和新型管理體制，隨著產(chǎn)業(yè)結構日趨完善，社會經(jīng)濟環(huán)境好轉，開發(fā)區(qū)的前景會更好。(1)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況隨著開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，汽車制造業(yè)“一花獨放”的產(chǎn)業(yè)結構格局將被打破，汽車制造業(yè)，高新技術產(chǎn)業(yè)，出口加工業(yè)三足鼎立之勢已在開發(fā)區(qū)內形成。在今年全面啟動的20個建設項目中，信息技術，生物工程，新能源，新材料，環(huán)保等產(chǎn)業(yè)構成支撐開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的新支柱。長征火箭公司投資1億元建設研發(fā)中

17、心，長城寬帶公司投資5000萬元建設寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)，武塑集團投資1.53億元建設工業(yè)園。規(guī)劃1000畝，首期開發(fā)583畝的高科技產(chǎn)業(yè)園的基礎設施已完成，1.4萬平方米的綜合科技樓將在今年5月竣工。目前，產(chǎn)業(yè)園已引進電子信息，新醫(yī)藥等7個高新科技項目，總投資達3億多元。 去年5月動工興建的武漢出口加工，將于今年5月10前封關運作，封關后即將進入出口加工區(qū)的企業(yè)達30家，投資額達20多億元。出口加蔚藍色將為中部各省出口加工企業(yè)的聚集中心，成為發(fā)展外向型經(jīng)濟的重要支撐。 三足鼎立之勢，使武漢開發(fā)區(qū)經(jīng)濟結構進一步優(yōu)化。據(jù)悉，20個建設項目投產(chǎn)后，今年全區(qū)將新增產(chǎn)值130多億元。(2)區(qū)內環(huán)境開發(fā)區(qū)位于武

18、漢市區(qū)西南、市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，是經(jīng)國務院批準的國家級開發(fā)區(qū)，它四周湖泊環(huán)繞，景色秀美。三角湖、后官湖等七個湖泊如“眾星捧月”將開發(fā)區(qū)鑲嵌在湖光水色之中。區(qū)內自然社會人文環(huán)境俱佳。 開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積為31平方公里，遠期控制面積為90.7平方公里，已開發(fā)面積31平方公里。開發(fā)區(qū)分為四個功能區(qū)：工業(yè)區(qū)、旅游別墅區(qū)、管理服務金融區(qū)以及生活居住外知名企業(yè)進駐，如神龍、百事可樂、頂益食品等。區(qū)內人口主要為新興工業(yè)人口，素質較高。另外，占地達88萬平方米的武漢市體育中心正在區(qū)內興建，它包括一座6萬人體育場，一座8千人體育館及海灣館等大型體育設施；由江漢大學、華中科技大學漢口分校、武漢市職工醫(yī)學院合并的新

19、江漢大學已全面啟動。(3)交通狀況開發(fā)區(qū)距漢陽王家灣7公里，車程7分鐘，目前有585、70等四條公交線路連接武漢三鎮(zhèn)，318國道與京珠高速公路縱貫開發(fā)區(qū)。區(qū)內道路井然有序，兩條寬50米的大道在區(qū)內交叉（橫向龍陽大道，縱向沌陽大街）基于這兩條大街平行的神龍街寬40米、漢強街寬30米。與龍陽大道平行的建業(yè)路、創(chuàng)業(yè)路、興業(yè)道、旺業(yè)道寬30米。(4)配套設施目前區(qū)供水、供電、供熱、通訊、排水與污水處理等各各項配套設施齊全，現(xiàn)有同濟醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院，另有神龍醫(yī)院等四所醫(yī)院、一所衛(wèi)生防疫站。有漢陽一中、武漢實驗外國語學校等全日制中小學校21所，新江漢大學業(yè)已遷至區(qū)內。中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、

20、交通銀行均在開發(fā)區(qū)建立了支行，可為了區(qū)企業(yè)提供各類金融服務。另外，一期占地865畝，包括一座萬人體育場、一座8千人體育館以及游泳館等大型體育設施的武漢市體育中心正在區(qū)內興建。 開發(fā)區(qū)在基礎設施方面共投入近30億元，實現(xiàn)了“八通一平”。從開發(fā)區(qū)自身條件來分析，開發(fā)區(qū)內極具房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，但投資什么樣的項目則要具體分析市場行情及走勢，準確把握消費者需求，根據(jù)消費者需求生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，才能達到項目開發(fā)的目的，取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。二、 武漢市、漢陽、沌口房地產(chǎn)狀況1、武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2003年武漢房地產(chǎn)在諸多政策的實施中悄然而過，從年初的停止別墅類用地到央行121號文件和國務院1

21、8號文件，從獲取土地質優(yōu)者得的原則到預售門檻提高；諸多政策的出臺保障了全市房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序地發(fā)展。從投資情況看，今年一季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈強勁的增長勢頭，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28.41億元，同比增長72.7%，高出全社會固定資產(chǎn)投資同期增幅20.2個百分點，房屋開復工面積、商品房銷售面積、銷售額等幾項主要指標均出現(xiàn)近年來單月最高增幅。本篇通過對2004年上半年發(fā)展基本情況的描述和分析，展望和預測2004年下半年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢和前景。 開發(fā)投資再創(chuàng)新高,住宅投資仍然是我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長的主要動力今年一季度住宅完成投資19.57億元，同比增長54.4%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為

22、68.9%，住宅投資仍然占我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主導地位。受寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房投資回報高于住宅影響，開發(fā)商加大投資力度，今年一季度寫字樓開發(fā)投資0.69億元，同比增長112.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資1.49億元，同比增長113.5%。寫字樓與商業(yè)營業(yè)用房投資增幅分別比住宅開發(fā)投資增幅高出58.5和59個百分點。 施工面積穩(wěn)步增長開發(fā)規(guī)模不斷擴大今年一季度房屋開復面積900.63萬平方米，接近去年全年開復工總面積的5成，同比增長36.0%。其中新開工面積180.99萬平方米，同比增長18.7%。 竣工面積略有上升商品房屋竣工面積33.89萬平方米，同比增長18.7%，其中商品住宅竣工面積31.13

23、萬平方米，同比增長19.4%。 商品房消費需求旺盛市民受預期房價會繼續(xù)上漲影響，商品房銷售持續(xù)火爆。今年一季度全市商品房銷售面積68.97萬平方米，同比增長88.2%；商品房銷售額15.75億元，同比增長135.3%。其中，銷售給個人14.71億元，同比增長138.3%，占全部銷售額的比重為93.4%。今年一季度全市商品房平均銷售價格為2283元/平方米，同比上漲25%。其中，商品住宅平均銷售價格為2244元/平方米，上漲24.7%。 土地儲備進一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了進一步發(fā)展的空間。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置費用共4.07億元，同比增長93.5%；完成土地購置面積150.33

24、萬平方米，同比增長41.1%。土地購置的高增長，為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)發(fā)展奠定了相應的基礎。 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增加隨著我市房地產(chǎn)市場逐漸升溫，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金78.09億元，同比增長262.6%，其中，國內貸款20.92億元，同比增長484.4%；利用外資0.55億元，同比增長232.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金27.86億元，同比增長184.2%；收受購房者定金及預收款22.84億元，同比增長285.8%。2、漢陽樓市綜述漢陽樓市板塊分析 鐘家村板塊依托比較發(fā)達的商業(yè)和交通優(yōu)勢，該板塊住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。金橋嘉園、鸚鵡花園玫瑰、芳卉園、東方江景園、康泰苑、藍江家園、嘉怡苑等樓盤在

25、沒有什么宣傳的前提下，銷售奇好；上海復地集團斥資11億在黃金地段歸元寺旁打造建筑面積35萬平方米的“復地翠微新城”，業(yè)內有人預測，該項目的崛起可能樹立鐘家村板塊新地標。 鐘家村板塊置業(yè)優(yōu)勢比較明顯：商業(yè)配套成熟，各新建小區(qū)也已將商業(yè)納入了規(guī)劃建設范圍；交通便利，輻射武漢三鎮(zhèn)，到漢口、武昌不足10分鐘車程，晴川橋取消收費，琴臺路通車，使得位于這一帶的樓盤銷售量有所上漲；房價適中，多層平均價格在2800元平方米左右，小高層一般為3000元平方米，復地翠微新城的推出可能會帶動周邊樓盤的售價，但相比于隔江的漢口、武昌來說，該板塊房價仍然較低；風景秀美，臨江臨湖，能充分滿足臨水居住的需求；文化氛圍濃厚。

26、 漢陽大道板塊扎堆經(jīng)營居住氣候形成 該板塊房地產(chǎn)開發(fā)勢頭一直比較強盛。荷塘月色、花前樹下、繽紛四季、金龍花園、東方華爾茲、麗水花園、潤帝嘉園、雅麗佳園、陽城景園等樓盤都聚集在該板塊。 正在銷售的樓盤如花前樹下、東方華爾茲等銷售業(yè)績保持良好而繽紛四季、桃花島城市花園等項目后期也在積極籌備當中。 該板塊樓盤主要以多層為主，價格也徘徊在2200元平方米左右（除了東方華爾茲等小高層項目外）。該板塊置業(yè)優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，交通便利；市政配套設施齊全；商業(yè)網(wǎng)點多，生活購物方便；教育配套好。 二橋板塊 地段優(yōu)越與漢口一衣帶水 月湖路的通車和知音橋的取消收費改善了該板塊的交通環(huán)境，知音社區(qū)的成熟為該板塊的旺盛

27、人氣提供了保障。由于以上原因，該區(qū)域的樓盤銷售量已經(jīng)上漲。碧水晴天、國信新城、統(tǒng)建玫瑰新苑、楓橋苑等樓盤也都保持了良好的銷售紀錄。二橋板塊置業(yè)優(yōu)勢：與漢口中心一衣帶水；借助知音社區(qū)的優(yōu)勢，該片區(qū)比較成熟，人氣旺盛；地處王家灣商圈，商業(yè)配套好，生活方便；一面臨江，風景宜人，環(huán)境清靜，適合居住。 龍陽大道板塊 南國明珠扛鼎之作 該板塊長期以來在居住方面沒有明顯的進展，而商業(yè)方面如汽車銷售一直占據(jù)主角。 澳門新億勝的到來以及總建面70萬平方米的南國明珠的崛起將改變這一“傳統(tǒng)”。 由澳門新億勝投資發(fā)展有限公司投資15億、新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的“南國明珠”于2003年5月閃亮登場。該項目以

28、多層為主、輔以部分小高層，總建筑面積70多萬平方米，一共分四期開發(fā)、目前一期小高層銷售良好。業(yè)內人士認為，該項目將成為漢陽近兩年的扛鼎之作，同時也代表房地產(chǎn)今后的發(fā)展方向。龍陽大道板塊置業(yè)優(yōu)勢：除了交通、商業(yè)、自然環(huán)境等因素外，該板塊的升值潛力則是在此置業(yè)的一個理由，拆遷改造、汽車銷售長廊的建成等將給該板塊新的機遇，三鎮(zhèn)有識之士自會領悟。 沌口板塊 相互競爭相互添彩 2001年，在漢陽區(qū)地產(chǎn)發(fā)展相對緩慢的情況下，曾是一片荒蕪的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)異軍突起，開發(fā)熱潮急劇升溫，眾多住宅項目破土而出，成為目前武漢市最為矚目的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域之一。2004年由美好愿景在后官湖開發(fā)的1600畝東方夏威夷以其

29、獨特美式夏威夷結合日本之簡潔建筑風格再次吸引了人們對沌口片區(qū)的關注。沌口自然環(huán)境優(yōu)美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢，且水質優(yōu)良、污染程度低；交通狀況好，南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318國道、滬蓉高速公路縱貫全境；大型企業(yè)目前該區(qū)域房價偏低，但后發(fā)優(yōu)勢明顯，既適合居住也適合投資。 綜上所述，漢陽近年的房地產(chǎn)可謂遍地開花，各有特色。消費者可根據(jù)自身需要，選擇自己最適合的安居樂業(yè)之所。漢陽樓市特點： 區(qū)域逐步成熟 以旅游、商業(yè)、環(huán)境、工業(yè)作支撐，漢陽居住新區(qū)氣候日漸形成，武漢三鎮(zhèn)進入了均衡發(fā)展時期。以南岸嘴標志性建筑為重點的國際性文化中心區(qū)、以知音藝術中心為重點的月湖文化展示區(qū)

30、、以歸元寺擴建工程為重點的宗教文化旅游區(qū)、以墨水湖整治改造為重點的武漢動物園觀賞區(qū)、以龍陽湖、蓮花湖為重點的休閑度假區(qū)和龜山的開發(fā)建設相繼啟動。區(qū)域人氣逐漸旺盛，區(qū)域價值逐漸提升。 商業(yè)配套比較成熟。為適應市民需求和城市輻射需要，一批特色市場已建成。漢商、家樂福、華聯(lián)超市等一批骨干商貿企業(yè)的品牌效應，其規(guī)模逐漸擴大，商業(yè)新優(yōu)勢形成。十里裝飾、琴臺鋼材、五里水泵等30多個專業(yè)市場建成，正大、好美家、豫園等國內外知名商家爭相到漢陽投資建店。 大盤引領潮流 一批有實力的開發(fā)公司相繼進駐漢陽，漢陽樓市開發(fā)進入大盤開發(fā)時代。建面72萬平方米的東方夏威夷、70萬平方米的南國明珠，67萬平米的大洋彼岸、50

31、萬平方米的金色港灣、30萬平方米的奧林花園、35萬平方米的復地翠微新城、20萬平方米的水木清華、等大盤將引領漢陽樓市潮流。 親水住宅受青睞 山水之美，古來共談，可要想在大都市里同時感受到山的靈性和水的神韻卻是一件奢侈的事。然而在武漢山水園林實驗區(qū)的漢陽，“魚”和“熊掌”卻能兼得。漢陽兩江相擁，有十山六湖，山江相應，城水相依，湖水相伴，這在全國中心城區(qū)中是罕見的。 開發(fā)商熱衷臨湖開發(fā)，購房者熱衷臨水而居。因此，親水住宅開發(fā)成為該區(qū)樓市的一大亮點。 價格逐漸上漲銷售穩(wěn)步上升 銷售價格上，今年該區(qū)域將持續(xù)上漲。多層項目均價將突破2400元平方米甚至3000元平方米，而小高層、高層均價超過2700元平

32、方米。聯(lián)排別墅均價在2500元至3000元，獨體別墅均價賣到3500元至4000元。3、區(qū)域內典型樓盤分析 東方夏威夷（一期）（1）主要統(tǒng)計資料開發(fā)商：湖北嘉信臣置業(yè)有限公司投資商：武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)劃：海斯蘭德建筑規(guī)劃設計有限公司景觀設計：美國泛亞易道景觀設計公司地理位置：蔡甸區(qū)南湖生態(tài)旅游區(qū)建筑用地：1600畝建筑面積：720000容積率：0.67綠化率：41.2車位： 1：11、產(chǎn)品： 126戶多層洋房，面積89.4129.7 170戶聯(lián)排別墅，面積150.8228.5熱賣戶型：120平米三房、200平米聯(lián)排別墅一期售價：花園洋房起價：1740元/，均價：1900元/

33、聯(lián)排別墅起價2400元/，均價：2850元/（2）賣點a、南臨一萬七千畝后官湖、北依二萬七千畝的小南湖；b、集東南亞之豐富華美、日本之簡潔、夏威夷之熱情的水邊風情建筑c、72萬平方米的東方夏威夷擁有自己的酒店與渡假村、形成以旅游資源為依托的產(chǎn)業(yè)鏈； （3）我們的看法東方夏威夷是我們在沌口調研接觸的所有項目中，最為高檔、綜合競爭力最強的一個典型項目，。它借助“南臨后官湖、北依小南湖”的獨特景觀優(yōu)勢，誠邀世界景觀設計界排名前十的美國泛亞易道公司擔綱設計，傾力打造美式夏威夷風情。在其現(xiàn)場售樓部，我們觀看了小區(qū)的沙盤和樓書，這次調研中，東方夏威夷的現(xiàn)場售樓部布置是最有特點的，營造出夏威夷風情，使顧客很

34、容易對其產(chǎn)生好感。東方夏威夷的業(yè)主主要來自于，特別是人民南路的商戶，以及政府機關和學校老師和領導。從東方夏威夷的熱銷我們看到：自然景觀好、大規(guī)模、產(chǎn)品新穎的項目可以吸引到區(qū)域外的客戶。 大洋彼岸（1）主要統(tǒng)計資料開發(fā)商：武漢鴻亞假日置業(yè)規(guī)劃設計：上海同濟規(guī)劃設計研究院園林設計：新景觀地理位置：蔡甸區(qū)南湖生態(tài)旅游區(qū)占地面積：2000畝總建筑面積：666700平方米容積率：0.51綠化率：60總戶數(shù)：一期800戶產(chǎn)品：多層為主、小高層并重，輔之以一定量的別墅。多層、小高層以板式一梯兩戶設計。售價：多層均價1800元/，聯(lián)排別墅均價2650元/，臨湖獨體 別墅4180元/，非臨湖獨立別墅3060元物

35、業(yè)：別墅1元/，多層0.7元車位：1：1（2）賣點a、第一座群島生活形態(tài)的親水的親水概念樓盤；b、營造“戶戶臨水，家家碼頭”的親水效果，水道彎廷，移步換景，其“唯我水路十八彎”的獨特景致辭已形成品牌，深入人心。（3）我們的看法大洋彼岸是以水為賣點，。它的廣告語“唯我水路18彎”已深入人心，但就我們到了現(xiàn)場感覺到它的水文化做的并不到位，并沒有突出臨湖的優(yōu)勢，建筑的整個設計風格也相對落后。就銷售情況來看，它的一期差不多快賣完了，但銷售周期較長，說明它的產(chǎn)品和市場定位在前期沒有做到位。 水木清華（1）主要統(tǒng)計資料開發(fā)商：武漢新城置業(yè)有限公司建筑設計：景觀設計： 地理位置：武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)總用地面積

36、：200畝總建筑面積： 20萬平方米總戶數(shù)：440戶綠化率：45容積率：1.5（2）主要賣點a、中式園林建筑（3）我們的看法水木清華是以中式園林建筑為賣點，但據(jù)說很多客戶都會把它看成日式的建筑風格，說明它的中式風格的特點不突出。到我們調查為止，水木清華只剩下最后兩套，且都是150平米的一樓。它的70%的客戶群是來自東風、神龍、江漢大學，其中又以東風的為主， 南國明珠：（1）主要統(tǒng)計資料開發(fā)商：（澳門）新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展有限公司建筑商：浙江中天、武建集團景觀設計：英國奇利建設園林景觀規(guī)劃設計：美國wy國際設計顧問公司營銷代理：廣州tut本日市場策略設計公司物業(yè)管理：澳雅物業(yè)物管費：多層0.7

37、元；小高層：1元項目地址：漢陽龍陽大道陶家?guī)X總占地：466900平米總建筑面積：70萬平米容積率：1.5總戶數(shù)：5000綠化率：40開發(fā)分期：4期建筑形式：多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨立別墅現(xiàn)況：目前正在開發(fā)的是一期，一期共有7個組團?，F(xiàn)正推出的是2組團：為5棟小高層，基本上是3房的大戸型，面積在133140，也有少量的2房和4房（145）。銷售率90，預計3組團年底才能發(fā)售。價格區(qū)間：23802980，均價2500左右（2）主要賣點大盤，地中海風情景觀、教育（3）我們的看法南國明珠是漢陽區(qū)域內少有的大盤，地址介于漢陽城區(qū)樓盤和沌口板塊之間。其開發(fā)商是澳門公司，樓盤檔次較高，建筑形式多樣，尤其是

38、利用地塊臨墨水湖，在湖邊沿線做別墅，靠外圍道路做小高層。但是因為地塊較大，被規(guī)劃中的3條市政路劃為4部分，使小區(qū)沒有整體統(tǒng)一感。樓盤地處陶家?guī)X，雖然不在漢陽城區(qū)，但相對于沌口板塊的樓盤，明顯有地段、交通、市政配套優(yōu)勢。 金色港灣（1）統(tǒng)計資料開發(fā)商：新港房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)有限公司營銷代理：深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司物業(yè)管理：新港物業(yè)管理景觀設計：香港奧雅園境師事務所物管費：多層0.8元項目地址：漢陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)總占地：50萬平米總建筑面積：50萬平米容積率：1總戶數(shù)：3000戶綠化率：45分期：4期建筑形式：多層、別墅，小高層現(xiàn)況：目前1、2期已基本售完，正在主推的是3期，銷售率70多。

39、余下的第4期2000戶，月底出規(guī)劃和戸型圖紙。3期中，戸型面積多偏大，其中180200的錯中錯占了近40，中央是兩棟小高，其余為一般的標準多層公寓。價格：錯中錯均價2700，3期均價2300多（2）主要賣點：臨水，較長的的水岸線，造就“威尼斯水岸”居住區(qū)（3）我們的看法： 本樓盤檔次感覺不如南國明珠，建筑形式多別墅，但沒有突出別墅的高檔品質。在近距離內沒有其他別墅群出現(xiàn)，地理位置相對其他別墅群離城區(qū)近，因此周邊配套較全。賣點和區(qū)域內的其他樓盤雷同，主要是營造“水岸”生活，價格也較具競爭力。 泰合百花公園（1）主要統(tǒng)計資料開發(fā)商：武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設計：acla景觀設計國際有限公司建

40、筑設計：香港何弢設計國際有限公司營銷代理：武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司廣告策動：深圳青銅騎士廣告有限公司物業(yè)管理：泰合物業(yè)物管費：多層：0.55元/平米/月，高層：0.8元/平米/月項目地址：武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)江大路5號（新江漢大學正對面）總占地：20萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.22綠化率：46建筑形式：多層戸型面積：2期，6070的單身公寓186套；130以上多層洋房262套；約150間商鋪，12800?，F(xiàn)況：1期早已售完，2期（6萬平米）目前銷售率達90以上，基本無住宅可賣。3期13萬平米預計今秋發(fā)售。（2）主要賣點 自然全生態(tài)公園住宅，沌口區(qū)域中心，人文，商業(yè)（3）我們的

41、看法 該樓盤位于沌口板塊中央位置，江漢大學的正對面，緊鄰東風總部，具有區(qū)域上的明顯優(yōu)勢，并且產(chǎn)品上區(qū)別于區(qū)域內的許多鄰水住宅，全部是一般的多層公寓，適合沌口區(qū)域內的一般大眾居?。煌瑫r緊緊抓住區(qū)域內的年輕白領階層，在2期中做了42的單身公寓，并傾力打造商業(yè)街，以輻射周邊，帶動住宅價格的提升。總的來說，該樓盤定位準確，市場切入點準，較好地把握了區(qū)域內的客戶需求，有很大升值空間。結論：從以上調研項目看來，1、開發(fā)商在開發(fā)理念上水平在不斷提高，開始注重項目的總體規(guī)劃、景觀、園林、配套和物業(yè)管理，在整體上打造自己的社區(qū)主題與社區(qū)文化。這些開發(fā)商在逐步學習上海、北京、廣州、深圳等地項目開發(fā)經(jīng)驗的同時，積極

42、與操盤思路和市場經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司合作，將營銷理念貫穿到項目運作的整個過程，注意打造自己的賣點。2、 該區(qū)域的目標客戶群大多都是以東風、神龍、江漢大學等為主，雖然風格各有不同，但戶型、面積配比卻差異不大。而且該地區(qū)湖泊較多，大多數(shù)項目都是以水做文章，所以產(chǎn)品存在同質化。3、臨湖、景觀優(yōu)美、配套齊全、產(chǎn)品新穎、景觀優(yōu)美等因素成為居民購房的重要參考因素，也成為項目熱銷的重要原因。三、 區(qū)域內客戶分析1.由于武漢三鎮(zhèn)目前發(fā)展不均衡，漢陽相對來說發(fā)展滯后，城區(qū)居民收入相對其他城區(qū)較低，商業(yè)也沒有其他城區(qū)繁榮，因此較少有漢口、武昌的市民會想到到漢陽購房居住，其樓盤絕大部分被漢陽居民消耗。2隨著武漢新區(qū)規(guī)

43、劃浮出水面，漢陽區(qū)、沌口都在新區(qū)規(guī)劃范圍內，這一帶將來是武漢“城中城”，規(guī)劃人口100萬，而漢陽目前人口51萬，未來會有幾十萬人口遷入新區(qū)工作或居住，這無疑會是漢陽、沌口板塊樓盤銷售的強力支撐。3.就目前來說，漢陽、沌口樓盤雖然價格不高，但其上漲速度一直在其他各區(qū)中保持前列，并且我們所調查的樓盤一般銷售都較好，主要購買群體是來自漢陽開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內的工作人群，另外還有部分新江大教師、漢陽機關公務員、外地工作的武漢人，以及部分漢陽城區(qū)居民。尤其是汽車行業(yè)和醫(yī)藥行業(yè)的職工收入高，購買力強，應是我們的準目標客戶。四、 建議從沌口目前的樓盤來看，全部都是大盤，而且都是以多層、聯(lián)排別墅、獨體別墅

44、相結合，真正意義上的純高檔住宅小區(qū)可以說還沒有。而且從這些樓盤即將開發(fā)的二期、三期來看，也是以多層和別墅相結合，而且大多是以水文化為主，所以該區(qū)域內類似這樣的產(chǎn)品供應量應該是非常大的，所以我們的項目要能在這諸多項目中脫穎而出，就一定要與區(qū)域內的這些項目存在差異性，所以我們建議：1、 把我們的項目打造成純別墅的高尚住宅小區(qū)，使之成為沌口片區(qū)高端產(chǎn)品的代表。1）外在條件：a、前武昌、漢口都有純別墅小區(qū)，而沌口沒有，在區(qū)域內屬于市場空白。b、沌口片區(qū)具有湖泊較多、自然環(huán)境、交通暢通、名企林立等諸多優(yōu)點，再加上我們的地塊三面環(huán)湖，坐擁一萬七畝后官湖，且武漢市湖迫僅有兩家達到國家二類水質，后官湖就是其一

45、。c、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的人均收入較高。d、加上政府正準備興建世界規(guī)模最大，國內第一座“錦繡長江”微縮景觀毗鄰興建，屆時，攬勝長江萬里風情只在閑庭信步間，未來這一地帶的樓盤升值潛力看好。2）內在條件a、一向是開發(fā)中高檔樓盤，有著豐富的高檔樓盤的操作經(jīng)驗。 b、我們以往做的別墅品質感非常好，屬于市場領先產(chǎn)品，極具市場競爭力。2、 做足水文章 沌口地區(qū)大多數(shù)樓盤都是以水做文章，但真正做得比較好的幾乎沒有。我們應該在規(guī)劃中充分利用我們的水資源優(yōu)勢。房產(chǎn)開發(fā)基礎知識住宅的結構有哪些形式？商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構”，三種形式情況

46、如下：(1)磚混結構住宅磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。(2)磚木結構住宅磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。 什么是使用率？什么是實用率？住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%

47、至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建

48、筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？(1)住宅

49、的開間住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是

50、一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商

51、品住宅時，應當根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。購房基礎知識：讀懂商品房術語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。商品房的結構：售房的樓書中常見用語，房屋結構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同；現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入

52、住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。房屋的開間：是指房屋的寬度。房屋的進深：是指房屋的實際長度。房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。商品房建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的面積之比。建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的

53、最低價格。均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。預售價：是指商品房預售的價格。低層房：是指1至3層高的樓房。小高層房：是指9至11層高以下的樓房。高層房：是指總高在12層以上的樓房。商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。復式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。水景

54、商品房：是指依水而建的房屋；townhouse：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。有朋什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物