南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)清華科技園商住用地地塊可行性研究報(bào)告

1、南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)清華科技園商住用地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二o一一年一月十四日目 錄第一章 項(xiàng)目概況（3）第二章 項(xiàng)目背景（6）第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（11）第四章 價(jià)格定位（17）第五章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件（22）第六章 節(jié)能節(jié)水（24）第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)（26）第八章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案（30）第九章 投資估算（33）第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（35）附件及附圖第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)清華科技園商住用地地塊可行性研究報(bào)告二、建設(shè)地址：南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楓林西大街以南、桂苑大道以東、昌九高速以西三、地塊概況該地塊位于南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬于南昌市副中心區(qū)域、昌北板塊

2、。地塊北臨楓林大道，西至桂苑路，周邊配套完善，交通發(fā)達(dá)。臨近超市：財(cái)大購(gòu)物廣場(chǎng)、正元購(gòu)物廣場(chǎng)、樂買家購(gòu)物廣場(chǎng)等；教育配套：昌北二小、財(cái)大附中、昌北一中；江西師范科技學(xué)院、江西財(cái)大楓林校區(qū)、東華理工大學(xué)、南昌理工學(xué)院;商業(yè)配套：臨近“楓廬新天地”昌北商業(yè)中心；銀行：南昌銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄、洪都農(nóng)村商業(yè)銀行；通訊：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、聯(lián)通；餐飲：紅寶石酒店、菜肴故事、金玉滿堂酒店、新金福緣大酒店；醫(yī)院：南昌經(jīng)開區(qū)醫(yī)院、蛟橋醫(yī)院、南昌同濟(jì)醫(yī)院昌北分院。項(xiàng)目交通便利，多路公交車直達(dá)老城區(qū)。232、211、304、517路至昌北管委會(huì)；213路、214路至環(huán)球公園下車，

3、步行5分鐘；另有124、223、240路等直達(dá)下羅站后步行5分鐘?？偯娣e約143334.05（合215畝）。地塊位置圖：項(xiàng)目位置四、建設(shè)期限：預(yù)計(jì)3年；五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）宗地面積：143334.05（合215畝）；（2）土地用途：商業(yè)、旅館業(yè)、辦公、居住用地；（3）容積率2.8 建筑密度35% 綠地率25%；（4）主出入口方位：楓林西大街（5）建筑退讓：楓林西大街15米，昌九高速30米，青嵐水渠30米；（6）機(jī)動(dòng)車位：住宅：套型建筑面積144m2：1.2車位/戶；90m2住宅套型建筑面積144m2：1.0車位/戶；住宅套型建筑面積90m2：0.8車位/戶；商業(yè)：普通商業(yè)（3000m2）

4、：0.6車位/100m2；大型商業(yè)（3000m2）：1.0車位/100m2；辦公：1.2車位/100m2；酒店：0.7車位/客房；幼兒園：1.5車位/100師生（7）套型建筑面積90平方米以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積70，商業(yè)、旅館業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計(jì)容積率部分）35控制（其中旅館業(yè)開發(fā)面積不小于2萬(wàn)m2）。（8）公共配套設(shè)施：配套9班幼兒園一處，占地面積不小3000平方米。（9）以上數(shù)據(jù)來(lái)源于南昌市規(guī)劃局洪規(guī)字2010541號(hào)文的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件六、可行性研究結(jié)論（1）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，有一定的規(guī)模，利于開發(fā)，并樹立公司品牌。（2）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，財(cái)務(wù)上可行。（3）本

5、項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要依靠居住部分的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。（4）由分析可知，項(xiàng)目銷售價(jià)格的實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)最為敏感。因此項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)在于未來(lái)一二年南昌市居住商品房的市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。因此項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位及營(yíng)銷推廣十分重要。（5）建議土地競(jìng)標(biāo)160200萬(wàn)元/畝為合理競(jìng)價(jià)區(qū)間，若遇強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不宜超過250萬(wàn)元/畝。第二章 項(xiàng)目背景一、南昌概況南昌，江西省的省會(huì)，全國(guó) 35 個(gè)特大城市之一，地處長(zhǎng)江中下游，鄱陽(yáng)湖西南岸，是唯一一個(gè)與長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰的省會(huì)城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會(huì)城市； 105、 320、 316 國(guó)道縱

6、貫?zāi)喜徊眹?guó)際機(jī)場(chǎng)可達(dá)全國(guó)各大城市；水運(yùn)經(jīng)贛江入長(zhǎng)江出東海。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，南昌已成為國(guó)際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。南昌的自然環(huán)境優(yōu)美，山環(huán)水繞，風(fēng)光綺麗。西挽西山，北望梅嶺，贛江穿城而過，“城在湖中，湖在城中”。文化底蘊(yùn)深厚，有著眾多國(guó)家級(jí)、省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。南昌市下轄南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣等四個(gè)縣，東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)等5個(gè)區(qū)，以及南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(昌北區(qū))、南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(高新區(qū))和紅谷灘新區(qū)。全市總面積7402.36平方公里，其中水域面積2204.37平方公里。1、南昌市g(shù)dp生產(chǎn)總值走勢(shì)分析作為江西省的省會(huì)，南昌市依托于

7、國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從兩方面入手加快經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，對(duì)外積極改善投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，大力進(jìn)行招商引資；對(duì)內(nèi)加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。2009年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1837.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)13.1%。2009年，全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入249.88億元，同口徑增長(zhǎng)11.5%，增幅較年初一季度提高8.9個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái)政一般預(yù)算收入115.88億元，同比增長(zhǎng)13.4%。據(jù)了解，2010年1月至9月，全市實(shí)現(xiàn)gdp總量1558.64億元，同比增長(zhǎng)14.0%；財(cái)政總收入239.67億元，同比增長(zhǎng)37.6%；一般預(yù)算收入10

8、7.55億元，同比增長(zhǎng)32.6%；規(guī)模以上工業(yè)增加值462.21億元，同比增長(zhǎng)20.5%；新批外商投資企業(yè)197家，同比增長(zhǎng)74.34%；實(shí)際利用外資13.99億美元，同比增長(zhǎng)18%；進(jìn)出口總值37.49億美元，同比增長(zhǎng)56.2%，增長(zhǎng)72.3%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，南昌市致力于建設(shè)成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市、現(xiàn)代文明花園式英雄城市，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，創(chuàng)下南昌市近幾年最好成績(jī)，走在全省發(fā)展的前列，2009年南昌市g(shù)dp位居全國(guó)主要城市g(shù)dp排名中等水平，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的局面。2、財(cái)政稅收2009年南昌市財(cái)政總收入累計(jì)完成249.77億元，

9、同口徑增長(zhǎng)11.5%，地方財(cái)政累計(jì)完成115.83億元，同比增長(zhǎng)15.8%，雙雙超額完成全年目標(biāo)數(shù)。 2009年，南昌市積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的不利影響，在市委、市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，以項(xiàng)目實(shí)施為抓手，深入推進(jìn)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展、城鄉(xiāng)大變樣、文明大提升“三大工程”，及時(shí)出臺(tái)了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)保企業(yè)的“50條”、促進(jìn)園區(qū)發(fā)展的“26條”，整合了市本級(jí)扶持中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金10億元，研究出臺(tái)了促進(jìn)中小企業(yè)信用擔(dān)保行業(yè)健康發(fā)展相關(guān)措施，克服了多種經(jīng)濟(jì)性和政策性減收因素影響，保證了企業(yè)在困難形勢(shì)下的平穩(wěn)較快發(fā)展，財(cái)政收入增幅逐步回升，增收形勢(shì)逐步向好。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度、二季度、三季度我市財(cái)政總收入

10、增幅分別為2.6%、3.1%、10.1%，四季度增幅達(dá)到11.5%。財(cái)政收入增長(zhǎng)形勢(shì)良好主要得益于保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生各項(xiàng)舉措取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)回升向好、逆勢(shì)上揚(yáng)。在各項(xiàng)惠民政策措施帶動(dòng)下，消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等主體稅收保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，去年全年消費(fèi)稅完成25.06億元，比上年增長(zhǎng)14.7%，營(yíng)業(yè)稅完成44.94億元，比上年增長(zhǎng)25.3%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌市稅收收入占財(cái)政總收入比重由去年一季度的87.1%，提高到去年全年的90.4%，在全省11個(gè)設(shè)區(qū)市中位居第一。3、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2009年1-10月，全市50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)完成投資1087.94億元，增長(zhǎng)40.7%；其中：第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)

11、繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，累計(jì)完成投資8.54億元和499.15億元，分別增長(zhǎng)164.4%和43.7%，工業(yè)完成投資490.32億元，增長(zhǎng)44.2%。第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，完成580.26億元，增長(zhǎng)37.4%。非國(guó)有投資繼續(xù)保持活躍，共完成投資769.11億元，增長(zhǎng)44.6%，其中外商和港澳臺(tái)投資達(dá)125.03億元，增長(zhǎng)61.0%，占非國(guó)有投資的16.3%。全市資金到位情況良好，50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資到帳資金達(dá)1328.99億元，增長(zhǎng)44.9%。 4、城鄉(xiāng)居民收入2009年，南昌市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)16472元，農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)6294元，均比上一年增長(zhǎng)9%。南昌市堅(jiān)持改革促統(tǒng)籌，增收惠

12、民生的基本原則，在加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，不斷改善農(nóng)村的生產(chǎn)生活環(huán)境，提高城鄉(xiāng)居民生活水平。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中，南昌市以小城鎮(zhèn)建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)行“城鄉(xiāng)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步管理”的新舉措，大力推進(jìn)農(nóng)村公共事業(yè)發(fā)展。2009年，南昌市財(cái)政列支專項(xiàng)資金，在南昌、新建、進(jìn)賢、安義四縣興建了污水處理廠，并當(dāng)年投入運(yùn)營(yíng)。按照“戶集、村收、鄉(xiāng)鎮(zhèn)運(yùn)、縣區(qū)處理”的模式和流程，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村垃圾無(wú)害化處理。同時(shí)，南昌市新修農(nóng)村公路1000公里，26個(gè)渡口改建了橋梁，12座病險(xiǎn)水庫(kù)得到加固，8座國(guó)家中部四省規(guī)劃的大型泵站實(shí)行了更新改造。同時(shí)引導(dǎo)公共財(cái)政向農(nóng)村傾斜，著力解決實(shí)際問題。全市農(nóng)村五保老人集中供養(yǎng)率達(dá)80%，農(nóng)

13、村低保標(biāo)準(zhǔn)由80元提高到120元，新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達(dá)97%，籌資水平由50元提高到100元。該市還率先在全省開展了“光明微笑”工程，完成白內(nèi)障手術(shù)治療10963人、唇腭裂手術(shù)治療298人。 在改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境的同時(shí)，南昌市以發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)為重點(diǎn)，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)發(fā)展的支撐能力。南昌、新建等縣瀕臨鄱陽(yáng)湖，素有“江南糧倉(cāng)”之稱，南昌市通過大興農(nóng)田水利建設(shè)，提高耕地的持續(xù)增產(chǎn)能力，預(yù)計(jì)全年糧食總產(chǎn)達(dá)22.8億公斤，連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增收目標(biāo)。此外，南昌市還大力推廣“一村一品”工程，并通過扶持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園建設(shè)，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，以提高農(nóng)產(chǎn)品的科技含量和品質(zhì)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。安義縣充分發(fā)揮從玉菜業(yè)

14、、南昌菜園等龍頭企業(yè)的示范帶動(dòng)作用，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)化運(yùn)作，近百個(gè)農(nóng)產(chǎn)品暢銷國(guó)際市場(chǎng)，成為農(nóng)民增產(chǎn)增收的新舞臺(tái)。 二、城市建設(shè)近幾年南昌市城市基礎(chǔ)建邁上了一個(gè)又一個(gè)新的臺(tái)階，完成了多個(gè)重大工程項(xiàng)目，如陽(yáng)明東路及八一大橋的重新修建、青山湖大道正在改建中、陽(yáng)明路隧道的通車、西外環(huán)的完成等項(xiàng)目的完成，使南昌市更顯都市氣息。為迎接第七屆全國(guó)城市運(yùn)動(dòng)會(huì)勝利召開， 2009年底南昌市基本建成“南昌市城市管理數(shù)字化信息系統(tǒng)”平臺(tái)，全面推行“萬(wàn)米單元網(wǎng)絡(luò)化”城市管理，建立發(fā)現(xiàn)及時(shí)、處置快速、解決有效、監(jiān)督有力的數(shù)字化城市管理新模式，努力實(shí)現(xiàn)城市管理工作數(shù)字化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。2009年2011年，城

15、市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要日臻完善、環(huán)境衛(wèi)生更加清潔、園林綠化提升品位、城市秩序顯著好轉(zhuǎn)，基本建立“科學(xué)化、精細(xì)化、人性化”的城市管理新模式，力爭(zhēng)城市管理水平跨入全國(guó)先進(jìn)行列。為完善市政設(shè)施，南昌市將進(jìn)一步加快道路、排水、照明等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造，逐步完善城區(qū)市政設(shè)施，加強(qiáng)城市橋梁的安檢維修，強(qiáng)化城市主干道路面和人行道整治，保障道路橋梁安全暢通。2009年7月底南昌地鐵的開工將進(jìn)一步帶動(dòng)南昌市的發(fā)展，加快城市建設(shè)的步伐。南昌由于近兩年對(duì)外招商引資的力度加大，以及花園城市的建設(shè)和中部崛起的口號(hào)，使得很多片區(qū)的面貌都較前兩年煥然一新。道路交通的改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起了十分積極的推動(dòng)作用，給房地產(chǎn)帶來(lái)前

16、所未有的發(fā)展契機(jī)。配套設(shè)施的修建、道路交通的改善，使得周邊地區(qū)物業(yè)不斷升值，吸引眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資目光，帶動(dòng)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，逐步改變南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。三、南昌市規(guī)劃定位城市規(guī)劃：“一城兩核”發(fā)展新南昌 到2020年，南昌市域即行政轄區(qū)范圍面積將達(dá)到7402平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)900平方公里，中心城區(qū)236平方公里，全市人口達(dá)到600萬(wàn)人。在城市整體發(fā)展思路上提出“西進(jìn)、東拓、北控、南延”原則。其規(guī)劃總體空間格局為“一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn)”（ 中心城：由昌南城、昌北城構(gòu)成，范圍約300平方公里，人口規(guī)模255萬(wàn)人，包括昌東組團(tuán)、蓮塘組團(tuán)、望

17、城組團(tuán)、灣里組團(tuán)、樂化組團(tuán)；）的總體發(fā)展思路，并將“依山傍水，兩核擁江”列入城市核心區(qū)域的規(guī)劃中，即以贛江為分隔，兩岸分別按照功能自我完善、自成體系的兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城區(qū)即昌南、昌北進(jìn)行布局，形成一江兩岸即“一城兩核”城市新格局。 打造半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ：城市交通按照“102030”目標(biāo)，形成以“三環(huán)十一射”為骨架，方格網(wǎng)為基本形式的“蛛網(wǎng)”網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)?！叭h(huán)”即城市中環(huán)（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大橋、麥廬大街、新贛江公路橋組成）、城市外環(huán)（由昌東大道、昌南大道、生米大橋、西環(huán)路、北環(huán)路組成）、高速外環(huán)（由樂溫高速、樂生高速、南外環(huán)高速公路組成），十一條放射路為北京路、解放路、昌南大道、南蓮

18、路、迎賓大道、桃花路、昌九南大道、長(zhǎng)征路、昌灣大道、昌九北大道、機(jī)場(chǎng)路等。 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2009年南昌房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2009年以來(lái),在宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸向好、政策鼓勵(lì)和行業(yè)自身調(diào)整等因素促進(jìn)下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的夏蘇態(tài)勢(shì)，投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)信心顯著回升，商品房和二手房交易量持續(xù)走高。1、商品房供應(yīng)情況1.1規(guī)劃報(bào)建量大幅增加。2009年11月份南昌市市區(qū)商品房規(guī)劃報(bào)建77萬(wàn)，同比增長(zhǎng)531.01%，與10月份環(huán)比增長(zhǎng)36.38%；其中住宅規(guī)劃報(bào)建44.24，同比增長(zhǎng)605.73%，與10月份環(huán)比增長(zhǎng)209.58%。規(guī)劃報(bào)建量的增加，對(duì)增加商品房后續(xù)供應(yīng)量，改善供求結(jié)構(gòu)將起到促

19、進(jìn)作用。2009年1-11月份市區(qū)商品房規(guī)劃報(bào)建311.47萬(wàn)，同比下降6.83%，與2008年同比下降減緩了26個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅規(guī)劃報(bào)建174.44萬(wàn)，同比下降18.23%，與去年同比下降減緩了21個(gè)百分點(diǎn)。1.2新增上市量環(huán)比增長(zhǎng)2009年11月份市區(qū)商品房新增上市量34.13萬(wàn)，同比下降8.3%，與10月份環(huán)比增長(zhǎng)97.97%；其中住宅27.71萬(wàn)，同比下降19.6%，與10月份環(huán)比增長(zhǎng)151.45%。2009年1-11月份南昌市市區(qū)商品房新增上市量234.4萬(wàn)，同比下降37.11%，其中住宅192.28萬(wàn)，同比下降35.19%。1.3商品房庫(kù)存量繼續(xù)下降2009年11月份市區(qū)商品房月

20、末可售庫(kù)存量為222.43萬(wàn)，同比下降48.07%，與10月份環(huán)比下降4.11%；其中住宅91.91萬(wàn)，同比下降67.34%，與10月份環(huán)比下降7.24%。商品房市場(chǎng)供需矛盾的延續(xù)給房?jī)r(jià)上升帶來(lái)一定壓力。2、商品房銷售情況2.1銷售量環(huán)比增長(zhǎng)2009年11月份市區(qū)商品房銷售43.7萬(wàn)，同比增長(zhǎng)86.71%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)24.78%；其中：住宅銷售3053套，面積34.87萬(wàn)，同比分別增長(zhǎng)70.56%和94.11%，與上月環(huán)比分別增長(zhǎng)9.19%和15.43%。2009年1-11月，南昌市市區(qū)商品房銷售面積454萬(wàn)，同比增長(zhǎng)167.78%；銷售金額214.44億元，同比增長(zhǎng)148.4%。其中：商

21、品住宅銷售34578套，同比增長(zhǎng)171.65%；面積390.5萬(wàn)，同比增長(zhǎng)184.21%；銷售金額174.76億元，同比增長(zhǎng)170.31%。2.2商品住宅價(jià)格環(huán)比上升2009年11月份市區(qū)商品房銷售均價(jià)5326元/，同比增長(zhǎng)5.72%，與10月份環(huán)比增長(zhǎng)4.45%；其中商品住宅銷售均價(jià)5117元/，同比增長(zhǎng)19.1%，與10月份環(huán)比增長(zhǎng)5.03%。2009年1-11月份，南昌市市區(qū)商品房銷售均價(jià)4724元/，同比下降7.24%。其中：商品住宅銷售均價(jià)4476元/，同比下降4.89%。二、2010年1-8月南昌市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)1.1商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)土地供應(yīng)：2010年1

22、-8月，南昌市本級(jí)共成交30宗商品房開發(fā)用地，面積2243.93畝，同比增長(zhǎng)155.39%；規(guī)劃建筑面積333.41萬(wàn)，同比增長(zhǎng)255.28%，樓面平均地價(jià)為1685元/，同比增長(zhǎng)87.01%。8月份市本級(jí)共成交10宗商品房開發(fā)用地，面積790.77畝，同比增長(zhǎng)646.93%；規(guī)劃建筑面積102.84萬(wàn)，同比增長(zhǎng)449.47%，樓面地價(jià)為1343元/，同比上升1.43%。近期土地成交情況顯示，開發(fā)企業(yè)對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)后勢(shì)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，大部分土地以底價(jià)成交。規(guī)劃報(bào)建：2010年1-8月，市區(qū)商品房規(guī)劃報(bào)建面積為362.49萬(wàn)，同比增長(zhǎng)187.77%；其中住宅233.92萬(wàn)，同比增長(zhǎng)193.

23、06%。新開工量：2010年1-8月，南昌市市區(qū)商品房新開工面積為274.07萬(wàn)，同比增長(zhǎng)91.64%，其中住宅177.17萬(wàn)，同比增長(zhǎng)102.15%。新批上市：2010年1-8月，南昌市市區(qū)商品房新批上市量188.93萬(wàn)，同比增長(zhǎng)22.37%；其中：住宅162.26萬(wàn)，同比增長(zhǎng)27.61%。1.2商品房銷售量有所回升2010年1-8月，南昌市市區(qū)商品房銷售量204.57萬(wàn)，同比下降39.32%；其中：住宅銷售15861套，面積167.14萬(wàn)，同比分別下降38.51%、43.14%。8月份商品房交易量有所回升，8月份南昌市市區(qū)商品房銷售量29.9萬(wàn)，與7月份環(huán)比分別增長(zhǎng)48.56%、43.91

24、%。隨著供應(yīng)量的增加、部分樓盤促銷力度的加大，剛性需求釋放與自住型需求逐漸入市，導(dǎo)致成交量的上升和市場(chǎng)回暖。1.3商品房庫(kù)存量無(wú)明顯變化8月份市區(qū)商品房月末可售庫(kù)存量為206.46萬(wàn)，同比下降20.22%，與7月份環(huán)比下降5.24%，其中住宅95.52萬(wàn)，同比下降22.52%，與7月份環(huán)比下降6.85%。2010年以來(lái)，南昌市商品住房庫(kù)存量一直保持年初水平，變化不大，商品住房銷售周期約5個(gè)月左右，有效供應(yīng)量仍顯不足，反映出目前南昌市商品房供求關(guān)系沒有發(fā)生質(zhì)的變化，給穩(wěn)定房?jī)r(jià)帶來(lái)不利。隨著今年土地供應(yīng)和新開工量的不斷加大，下階段商品房上市量的增長(zhǎng)將大于銷售量，供求矛盾將得到緩解。1.4房?jī)r(jià)上漲勢(shì)

25、頭得到控制2010年1-8月份南昌市市區(qū)商品房銷售均價(jià)5954元/，同比增長(zhǎng)30.83%；其中商品住宅銷售均價(jià)5457元/，同比增長(zhǎng)26.3%。8月份南昌市區(qū)商品房銷售均價(jià)6715元/，與7月份環(huán)比增長(zhǎng)1.83%，其中商品房住宅銷售均價(jià)5807元/，與7月份環(huán)比下降1.9%。1.5存量房交易量保持活躍2010年1-8月份，南昌市市區(qū)存量房交易面積為142.25萬(wàn)，同比增長(zhǎng)20.83%；其中市區(qū)存量住房交易量15150套，同比增長(zhǎng)14.61%，交易面積為126.98萬(wàn)，同比增長(zhǎng)17.03%。2010年以來(lái)，南昌市存量住房交易量保持活躍態(tài)勢(shì)，與南昌市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼以及今年舊城改造拆遷工程的實(shí)

26、施和較高的貨幣補(bǔ)償?shù)恼叱雠_(tái)有較大關(guān)系。由于二手住房具有配套設(shè)施齊全、交通便利、總價(jià)相對(duì)較低的特點(diǎn)，補(bǔ)貼和補(bǔ)償對(duì)象拿到補(bǔ)償款后，大部分人選擇在中心城區(qū)購(gòu)買二手房。2、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融信貸政策、市場(chǎng)供求關(guān)系及市場(chǎng)預(yù)期的影響。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，2010年南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定發(fā)展，上半年南昌市g(shù)dp同比增長(zhǎng)14.2%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)27.3%，全年二項(xiàng)指標(biāo)預(yù)計(jì)將分別增長(zhǎng)13%和30%以上；從金融信貸政策來(lái)看，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵，因此，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策仍是年內(nèi)的基本政策，下一階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將以

27、加大對(duì)“新國(guó)十條”等已出臺(tái)的房地產(chǎn)政策落實(shí)為主，而出臺(tái)更為嚴(yán)格的新政可能性不大。從南昌市2010年1-8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況看，土地供應(yīng)量和新開工量持續(xù)放大，商品房新增上市量明顯增加，供求矛盾有望緩解；從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，投資和投機(jī)性需求仍將觀望，房地產(chǎn)剛性需求將逐步釋放。根據(jù)上述情況，預(yù)計(jì)下階段南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)：（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資和新增供應(yīng)量將逐步增長(zhǎng)。隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)，企業(yè)將在后期加大投資力度，預(yù)計(jì)今年全市市區(qū)商品房開工量將超過300萬(wàn)。（二）房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)已缺乏大幅拉升的動(dòng)力，但也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌的局面，下階段南昌市房?jī)r(jià)會(huì)在目前

28、的房?jī)r(jià)水平上小幅波動(dòng)。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將有所回升。受供應(yīng)量增加、剛性需求逐漸釋放、價(jià)格趨穩(wěn)，舊城改造力度加大等因素影響，預(yù)計(jì)下階段南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量穩(wěn)步回升，逐漸恢復(fù)到正常年份水平，全年商品房成交量約300萬(wàn)。第四章價(jià)格定位一、定價(jià)方法1、“成本利潤(rùn)”定價(jià)法將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤(rùn)，具體額度由開發(fā)商調(diào)控，即為最基本的定價(jià)方法。此法雖簡(jiǎn)單，仍須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)狀況，才能訂出合適的價(jià)格。2、市場(chǎng)比較法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而訂。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。3、顧客感受定價(jià)法當(dāng)購(gòu)房者對(duì)物業(yè)及發(fā)展商實(shí)力有信心時(shí)，縱然定價(jià)相對(duì)較高，購(gòu)房者仍會(huì)欣然

29、前往。但若購(gòu)房者對(duì)推出個(gè)案的發(fā)展商沒有信心時(shí)，一旦定價(jià)過低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購(gòu)買。由于顧客感受定價(jià)法只能感知樓盤定價(jià)的高低定性，較難確定量化指標(biāo)，因此以下主要進(jìn)行前兩種方法的測(cè)算。二、“成本+利潤(rùn)”定價(jià)法1、根據(jù)南昌市本片區(qū)土地的成交價(jià)，本次測(cè)算以100萬(wàn)元/畝為起拍價(jià)，作為基本方案進(jìn)行，則土地成本如下：土地成本土地取得費(fèi)+契稅21500元+ 860萬(wàn)元22360萬(wàn)元2、項(xiàng)目單位開發(fā)成本項(xiàng)目每平方米開發(fā)預(yù)算成本包括：建筑、規(guī)費(fèi)、市政道路和綠化等綜合設(shè)施配套、稅收、管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用和銀行利息。單位開發(fā)成本測(cè)算表序號(hào)成本名稱住宅（元/）辦公（元/）商業(yè)（元/）1土地成本535535

30、5352契稅2121213建筑安裝工程費(fèi)1500160015004前期工程費(fèi)用8383835基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3803803806管理費(fèi)用7070707財(cái)務(wù)費(fèi)用1461461468銷售費(fèi)用7070709開發(fā)期規(guī)費(fèi)80808010不可預(yù)見費(fèi)70707011其它費(fèi)用70707012銷售稅費(fèi)495715188013成本合計(jì)3,5203,8404,9053、開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)期望值類別分項(xiàng)住宅（元/）辦公（元/）商業(yè)（元/）成本合計(jì)3,5203,8404,905預(yù)期利潤(rùn)率25%45%45%利潤(rùn)88017282207成本+利潤(rùn)價(jià)格（元/）440055687112預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)期望值：住宅為25%，商業(yè)、辦公均

31、為45%。三、周邊可比項(xiàng)目1、綠騰雅苑綠騰雅苑是江西綠騰實(shí)業(yè)有限公司在南昌經(jīng)開區(qū)，位于英雄大橋昌北引橋附近，緊臨南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)大廈。項(xiàng)目占地58.3畝，總建筑面積87609.26m2，是一個(gè)由多層住宅、高層住宅、酒店式公寓及商業(yè)組成的全新樓盤。小區(qū)周邊配套完善，交通發(fā)達(dá)。有超市、教育配套：、商業(yè)配套：臨近“楓廬新天地”昌北商業(yè)中心；多家銀行，通訊：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、聯(lián)通；餐飲：紅寶石酒店、菜肴故事、金玉滿堂酒店、新金福緣大酒店；醫(yī)院：南昌經(jīng)開區(qū)醫(yī)院、蛟橋醫(yī)院、南昌同濟(jì)醫(yī)院昌北分院。綠騰雅苑基本情況表物業(yè)類別 商住項(xiàng)目特色 水景地產(chǎn)建筑類別 多層、高層、酒店式公寓及商業(yè)裝修狀況 毛坯

32、環(huán)線位置 暫無(wú)資料 所屬商圈 昌北版塊物業(yè)地址 南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桂苑大道以西、菊圃路以北交通狀況 232、211、304、517、213、214、124、223、240路等綠騰雅苑近期銷售價(jià)格走勢(shì)記錄時(shí)間銷售均價(jià)備注2010-12-254500元/12月25日上午9點(diǎn)30分，綠騰雅苑隆重開盤，短短三個(gè)小時(shí)，即銷售95%非住宅銷售價(jià)格：20000元/m2 項(xiàng)目效果圖 項(xiàng)目效果圖2、潤(rùn)碧康城“潤(rùn)碧康城”居住小區(qū)由江西盛太陽(yáng)實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，地處南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)環(huán)球公園以北，財(cái)大體育中心以東，榴云路以西，菊圃路以南，占地面積28326.7m2，總建筑面積約為42490.05m2，綠化率為60%

33、，建筑密度為27.8%，停車位250個(gè)。主要建筑由4棟17層住宅樓和一棟綜合樓組成，有配套商場(chǎng)3183.01m2，戶型有二房二廳、三房二廳等多種戶型，共有384戶。潤(rùn)碧康城基本情況表物業(yè)類別 住宅項(xiàng)目特色 建筑類別 高層、商業(yè)裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 暫無(wú)資料 所屬商圈 昌北版塊物業(yè)地址 南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榴云路266號(hào)交通狀況 211、213、214、232、304公交線路銷售均價(jià) 4300元/m2四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值確定確定據(jù)上述分析，給出兩種價(jià)格定位方法對(duì)本項(xiàng)目銷售價(jià)格的綜合影響及結(jié)果。據(jù)此，測(cè)算項(xiàng)目銷售價(jià)格如下表：項(xiàng)目銷售價(jià)格一覽表物業(yè)類型均價(jià)商業(yè)8,000元/住宅4,500元/辦公6,500

34、元/待添加的隱藏文字內(nèi)容2車庫(kù)80,000元/個(gè)這里的價(jià)格，是一種展望預(yù)估價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格，由于諸多因素的不確定性，因此本處給出的僅為項(xiàng)目整個(gè)銷售過程中的均價(jià)。第五章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件第一節(jié) 場(chǎng)址及用地現(xiàn)狀一、場(chǎng)址現(xiàn)狀宗地形狀較為規(guī)則,且兩面臨街，對(duì)宗地開發(fā)極為有利。二、土地取得及占地面積項(xiàng)目所占用土地面積143334，土地權(quán)屬將通過公開掛牌方式出讓。第二節(jié) 主要建設(shè)條件一、工程地質(zhì)、水文情況1、工程地質(zhì)從整個(gè)區(qū)域來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)屬于構(gòu)造盆地。園區(qū)內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含

35、礦構(gòu)造，園區(qū)建設(shè)不會(huì)存在壓覆礦產(chǎn)問題。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（gb18306-2001），南昌地震動(dòng)峰值加速度0.05（相當(dāng)于原地震烈度小于六度）本項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。2、水文地質(zhì)地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場(chǎng)址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。南昌五十年一遇的洪水水位是52.92m，本項(xiàng)目處于南昌城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi)。二、區(qū)域規(guī)劃情況本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合南昌的總體規(guī)劃的用地要求。在項(xiàng)目建設(shè)過程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。三、交通情況本項(xiàng)

36、目位于南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楓林西大街以南、桂苑大道以東、昌九高速以西，交通十分便捷。四、社會(huì)環(huán)境條件本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無(wú)化學(xué)污染源，軍事設(shè)施，無(wú)過境架空高壓線，無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)。五、公共設(shè)施條件項(xiàng)目所處區(qū)域已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。六、施工條件本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，水電可就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可到就近購(gòu)買，施工條件較好。第六章 節(jié)能節(jié)水一、編制依據(jù)本項(xiàng)目可研節(jié)能編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦、建設(shè)部計(jì)資源19972542號(hào)關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

37、“節(jié)能篇（章）”評(píng)估的規(guī)定。二、節(jié)能、節(jié)水措施1、節(jié)能措施（1）采用節(jié)能型新技術(shù)、新工藝機(jī)電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。（2）能源供電、供熱、供水部門應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，減少輸送距離，減少能耗。供電采用功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置提高功率因素，減少電能損耗。（3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。（4）建筑布置應(yīng)注意形體齊整，減少外圍熱損失，根據(jù)地域氣候條件，盡量采用自然采光與通風(fēng)，不過分依賴空氣調(diào)節(jié)與機(jī)械通風(fēng)。根據(jù)熱工計(jì)算配置選用建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及門窗熱阻，減少外圍熱損失，設(shè)計(jì)好屋面保溫隔熱層，減少能耗。（5）選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電器，采用節(jié)能燈具，并采用低能耗鎮(zhèn)流器，合理選定各房間照明度和燈

38、具安裝高度，節(jié)約用電。（6）供電采用自動(dòng)補(bǔ)償裝置提高功率因素，減少電量損耗。（7）氣體放電燈加電容補(bǔ)償，使功率因數(shù)不小于0.8；（8）有條件地區(qū)鼓勵(lì)采用可再生能源，如被動(dòng)或主動(dòng)太陽(yáng)熱能等環(huán)保新型能源，減少能耗。（9）應(yīng)制定嚴(yán)格的維護(hù)計(jì)劃，認(rèn)真進(jìn)行燈具等照明設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，提高利用率。 2、節(jié)水措施（1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無(wú)效消耗。（2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門，選擇質(zhì)量好的開關(guān)、管材，以減少水資源流失。（3）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源利用率，降低水資源無(wú)效損耗。（4）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀一

39、、自然環(huán)境項(xiàng)目位于南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楓林西大街以南、桂苑大道以東、昌九高速以西。總用地面積約215畝，地塊環(huán)境較好。大氣環(huán)境符合二級(jí)大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國(guó)家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水體指標(biāo)。二、生態(tài)環(huán)境本項(xiàng)目場(chǎng)址地貌簡(jiǎn)單，無(wú)森林草原植被、珍稀動(dòng)物棲息處，且目前無(wú)探明礦藏。三、社會(huì)環(huán)境本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃內(nèi)無(wú)化學(xué)污染源工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源，無(wú)易燃易爆物品倉(cāng)庫(kù)，無(wú)軍事設(shè)施。四、環(huán)境保護(hù)區(qū)項(xiàng)目附近無(wú)名勝古跡，風(fēng)景游覽區(qū)等環(huán)境保護(hù)區(qū)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響一、分析依據(jù)1、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法（1989年12月）2、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例（1998年4月）3、中華人民共和國(guó)水土資

40、源保護(hù)法4、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb8978-2002）5、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb3095-96）及地方規(guī)定6、城東區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)無(wú)大面積的水系和森林資源，項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進(jìn)行生化處理后進(jìn)入市政污水管道，對(duì)水資源不會(huì)造成破壞。本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)建設(shè)地點(diǎn)不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進(jìn)行綠化，種植花草、美化環(huán)境，將能顯著改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。施工期間對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對(duì)大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土拌合和施工材料運(yùn)輸及土方運(yùn)輸）；噪聲主要來(lái)源于施工機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)期間對(duì)周邊

41、環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。第三節(jié) 環(huán)境影響分析及保護(hù)措施一、環(huán)境影響分析1、社會(huì)環(huán)境影響分析內(nèi)容（1）項(xiàng)目建設(shè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響（2）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)、居住、生活的影響2、生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容（1）項(xiàng)目產(chǎn)生的廢物可能對(duì)土壤層造成的損害，（2）項(xiàng)目排放的廢水對(duì)當(dāng)?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響，（3）項(xiàng)目城市化進(jìn)程使農(nóng)業(yè)用地和其他用地減少而產(chǎn)生的影響。3、環(huán)境空氣影響分析內(nèi)容（1）項(xiàng)目會(huì)排放哪些有害人體的氣體，（2）項(xiàng)目排放的氣體污染物對(duì)周圍環(huán)境的影響，4、環(huán)境噪聲影響分析內(nèi)容（1）項(xiàng)目工程施工中是否引起噪聲強(qiáng)度的增大，（2）項(xiàng)

42、目所增加的汽車等交通工具產(chǎn)生的噪聲對(duì)項(xiàng)目區(qū)的影響，（3）項(xiàng)目噪聲強(qiáng)度、轟鳴聲對(duì)周圍地區(qū)日常生活秩序的影響。二、環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)中環(huán)保（1）整個(gè)建筑群體設(shè)一個(gè)集中垃圾站，以收集各種分類袋裝垃圾后，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理；（2）地下蓄水池與污水池及管道間要求有10m以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。（3）水泵等振動(dòng)較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。2、施工中環(huán)保（1）現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引

43、起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。（2）施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。（3）地塊周圍樹立高于2m的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)周邊居民生活的影響。（4）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染；（5）建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。（6）盡量使用低噪聲施工設(shè)備，少用或避免使用大噪聲設(shè)備。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工。采取調(diào)整同時(shí)作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。不同施工階段噪聲限值見于下表。等效聲級(jí)laeqdb(a)施工階段主要噪聲源

44、噪聲限值晝間夜間土石方推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)等7555打樁各種打樁機(jī)等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機(jī)等6555注：表中所列噪聲值是指與敏感區(qū)域相應(yīng)的建筑施工場(chǎng)地邊界線處的限值；如有幾個(gè)施工階段同時(shí)進(jìn)行，以高噪聲階段的限值為準(zhǔn)。3、使用中的環(huán)保（1）排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。（2）污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。（3）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。（4）設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。（5）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。（6）進(jìn)出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。第四節(jié) 水土保持項(xiàng)目的建設(shè)

45、必將改變?cè)械匦蔚孛?，損壞原地表植被，直接影響生態(tài)環(huán)境。根據(jù)中華人民共和國(guó)水土保持法，國(guó)家對(duì)水土保持工作實(shí)行預(yù)防為主，全面規(guī)劃，綜合防治，因地制宜，加強(qiáng)管理，注重效益的方針。一切單位和個(gè)人，必須根據(jù)水土保持的要求，加強(qiáng)管理，采取水土保持措施，防止水土流失和生態(tài)環(huán)境惡化。在項(xiàng)目實(shí)施中，必須嚴(yán)格貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)水土保持法，做好水土保持，通過綠化、防護(hù)、硬化等有效措施。第八章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案第一節(jié) 質(zhì)量保證體系該項(xiàng)目工程難度大，任務(wù)重，應(yīng)建立“政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理、企業(yè)自檢”三級(jí)質(zhì)量保證體系。該工程項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按建筑法及南昌有關(guān)建筑市場(chǎng)管理和質(zhì)量監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、

46、建筑施工質(zhì)量管理。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)國(guó)家和建設(shè)主管部門有關(guān)規(guī)定建立健全質(zhì)量保證體系和層層負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任制?？辈煸O(shè)計(jì)單位必須選擇甲級(jí)以上資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位承擔(dān)勘察設(shè)計(jì)任務(wù)?？辈煸O(shè)計(jì)單位應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，建立健全質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計(jì)文件的審核會(huì)簽制度。施工單位必須選擇三級(jí)以上資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)施工任務(wù)。施工單位要接受質(zhì)監(jiān)對(duì)其資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的監(jiān)督檢查，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程進(jìn)行施工，對(duì)每道工序都要按質(zhì)量要求，確定施工工序，并對(duì)施工的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。該工程采用社會(huì)監(jiān)理，對(duì)工程進(jìn)行“三控制”、“二管理”、“一協(xié)調(diào)”，確保工程的經(jīng)濟(jì)效

47、益、社會(huì)效益、環(huán)境效益。建筑材料、電氣設(shè)備等采購(gòu)實(shí)行采購(gòu)招標(biāo)方式，確保設(shè)備質(zhì)優(yōu)、價(jià)格合理。第二節(jié) 工程招投標(biāo)方案根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2001年第9號(hào)令，結(jié)合該項(xiàng)目的特點(diǎn)，制訂招標(biāo)方案。一、招標(biāo)工作依據(jù)1、中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法；2、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法；3、七部委聯(lián)合發(fā)布評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定；二、招標(biāo)工作原則1、招標(biāo)方式按照江西省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)有關(guān)要求，結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)，擬采用以下招標(biāo)方式：建筑設(shè)計(jì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)，進(jìn)行資格后審；全部工程施工采用國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)，進(jìn)行資格預(yù)審；工程施工監(jiān)理采取邀請(qǐng)招標(biāo)，進(jìn)行資格后審。2、標(biāo)段劃分按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目特

48、點(diǎn)，工程施工合同暫分為4個(gè)合同，建筑4個(gè)標(biāo)段，市政和綠化各4個(gè)標(biāo)段。施工監(jiān)理合同分為3個(gè)合同標(biāo)段，建安工程為第一標(biāo)段，市政為第二標(biāo)段，綠化工程為第三標(biāo)段。3、招標(biāo)范圍該項(xiàng)目全部工程施工實(shí)施公開招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容包括建筑安裝，建筑材料采購(gòu)等；工程監(jiān)理，勘察設(shè)計(jì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式。4、公告發(fā)布根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法，該項(xiàng)目將在國(guó)家公開發(fā)行的報(bào)刊上刊登資格預(yù)審公告，初步擬定在南昌日?qǐng)?bào)刊登。5、資格審查按照有關(guān)規(guī)定對(duì)施工合同段潛在投票人進(jìn)行資格預(yù)審；對(duì)邀請(qǐng)招標(biāo)的設(shè)計(jì)、監(jiān)理潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格后審。6、潛在投標(biāo)人的要求（1）邀請(qǐng)招標(biāo)在我國(guó)范圍內(nèi)邀請(qǐng)有甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)、有乙級(jí)監(jiān)理資質(zhì)的單位參加

49、投標(biāo)。（2）公開招標(biāo)通過媒介發(fā)布公告，凡具有建設(shè)部三級(jí)以上施工資質(zhì)、建設(shè)部主管部門三級(jí)資信登記，具有良好的社會(huì)信譽(yù)和足夠的類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位，均可參與該項(xiàng)目的資格預(yù)審。三、招標(biāo)組織形式1、招標(biāo)機(jī)構(gòu)：具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，實(shí)施招標(biāo)組織工作。2、評(píng)標(biāo)委員會(huì)：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)按國(guó)家和省政府有關(guān)規(guī)定隨機(jī)抽樣組建由多名專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。四、招標(biāo)基本情況本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及主要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)，擬采用的招標(biāo)組織形式、方式詳見招標(biāo)基本情況表：招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察、設(shè)計(jì)土建工程監(jiān) 理市政、綠

50、化其 它第九章 投資估算一、投資估算的范圍房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)目費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、土建及安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。二、估算依據(jù)1、建設(shè)單位提供的資料。2、土建安裝工程：（1） 南昌建筑安裝工程造價(jià)及相關(guān)材料。（2） 全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額（江西省單位估價(jià)表）上、下冊(cè)（2004版）。（3） 全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額（江西省單位估價(jià)表）全套（2004年）（4） 全國(guó)統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額（江西省單位估價(jià)表）上、下冊(cè)（2004版）（5） 江

51、西省建筑安裝工程費(fèi)用定額（2004年）（6） 江西省市政工程費(fèi)用定額（7） 建安以外費(fèi)用由南昌市政道路、綠化等工程造價(jià)參考計(jì)取。3、項(xiàng)目估算根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，本次測(cè)算以100萬(wàn)元/畝起拍價(jià)，作為基本方案進(jìn)行，項(xiàng)目估算總投資為140,143萬(wàn)元。總投資估算表序號(hào)工程名稱工程量（）單價(jià)（元/）合計(jì)（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用143,33422,3601.1地價(jià)款150021,5001.2契稅4%60860二前期工程費(fèi)用3,3392.1地質(zhì)勘察費(fèi)401,3352.00802.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)401,33520.008032.3三通一平費(fèi)401,33560.002,4082.4施工圖設(shè)審費(fèi)401,3351.204

52、8三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)15,2512.1道路及排水、污工程401,335602,4082.2外接供水工程401,335502,0072.3室外供電工程401,335502,0072.4智能化及物業(yè)配套工程401,335208032.5景觀綠化及路燈工程401,3351004,0132.6電梯401,3351004,013四建筑安裝工程費(fèi)401,33581,1553.1住宅260,868150039,1303.2辦公75,467160012,0753.3商業(yè)45,00015006,7503.4旅館業(yè)20,00030006,0003.5地下室86,000200017,200五管理費(fèi)用3%2,992六財(cái)務(wù)費(fèi)用-5.85%5,850七銷售費(fèi)用3%2,992七開發(fā)期規(guī)費(fèi)3,211