法律咨詢小結(jié)

1、法律咨詢小結(jié) 法學(xué)0801 劉奕辰 1081040113本案發(fā)生在家鄉(xiāng)的一個(gè)小區(qū)，這個(gè)小區(qū)是一個(gè)新建小區(qū)，屬于中高檔級(jí)別。按理說應(yīng)該是一個(gè)挺不錯(cuò)的居住小區(qū)，可是現(xiàn)在卻變得又臟又亂，居民們說是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的人全都跑了。小區(qū)剛建成時(shí)受開發(fā)商的指派，開發(fā)商所屬的a公司進(jìn)駐小區(qū)開展小區(qū)前期的物業(yè)服務(wù)工作。隨后，入住小區(qū)業(yè)主逐漸增多，小區(qū)進(jìn)行了業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，最后的投票過程是在各方監(jiān)督之下進(jìn)行的。兩年后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立了依照業(yè)主入住時(shí)和前期a物業(yè)公司的約定，前期的物業(yè)公司與業(yè)主的服務(wù)合同到此時(shí)應(yīng)該終止，于是通過公開招標(biāo)，小區(qū)招聘了新的物業(yè)公司，但是老物業(yè)a公司以沒有收齊小區(qū)部分業(yè)主的物業(yè)管

2、理費(fèi)等為由拒絕撤離小區(qū)，也拒絕移交關(guān)于小區(qū)的設(shè)備設(shè)施圖紙等資料。于是，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將老管家a物業(yè)管理公司告上了法庭，要求其移交資料并且撤出小區(qū)。經(jīng)過兩級(jí)法院的審理，法院判決小區(qū)業(yè)主委員會(huì)勝訴。官司雖然贏了，但是a公司依舊不移交小區(qū)有關(guān)資料，不撤出小區(qū)。老的不去，新的沒法進(jìn)來，于是小區(qū)以業(yè)主委員會(huì)為代表與老物業(yè)繼續(xù)開展斗爭(zhēng)。而業(yè)主委員會(huì)主任家在隨后受到了磚頭的襲擊，家里的玻璃被砸壞。維權(quán)的過程中困難重重，此時(shí)，委會(huì)成員內(nèi)部出現(xiàn)意見分歧，兩位主任先后隱退。之后，新物業(yè)公司在法警護(hù)送下進(jìn)駐小區(qū)。但是新的物業(yè)公司接手后工作并不順利，收取的物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)等并不能維持小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。a公司說，它們?cè)跁r(shí)，小

3、區(qū)有的業(yè)主就欠費(fèi)，所以收上來的錢都花光了，也就沒有什么可以移交給新物業(yè)公司的。就在這時(shí)，新物業(yè)公司突然撤出了小區(qū)，并發(fā)給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一個(gè)信函，上面寫的內(nèi)容大致如下：我物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的中間聯(lián)絡(luò)人被不名身份的人打成重傷，給公司員工造成極其嚴(yán)重的思想壓力。而且公司接管的鍋爐、電器設(shè)備等沒有任何圖紙資料，收取的費(fèi)用不夠物業(yè)管理支出，所有這一切緊緊地制約著我公司的運(yùn)作，因此不得不撤出小區(qū)。我認(rèn)為，作為業(yè)主委員會(huì)這樣一個(gè)機(jī)構(gòu)，在面臨小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾的時(shí)候，首先要召集業(yè)主大會(huì)，它是一個(gè)會(huì)議的召集人，是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。同時(shí)它是代表業(yè)主跟業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司來簽合同，還要監(jiān)督物業(yè)

4、服務(wù)合同的實(shí)施。如果要辭職的話，首先要向業(yè)主大會(huì)提出書面的辭職報(bào)告，然后經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的同意才可以辭職。同時(shí)，為避免業(yè)主委員會(huì)的委員的尷尬地位，可以給予他們一定的報(bào)酬，在業(yè)主大會(huì)規(guī)程里邊規(guī)定，2/3以上業(yè)主同意，同意以后就可以按照規(guī)定具體的要求來給報(bào)酬。比如一個(gè)委員一個(gè)月給多少報(bào)酬必須在規(guī)程里邊明確規(guī)定。但是本案當(dāng)中由于業(yè)主委員會(huì)的某些成員受到了一些不明情況的攻擊，所以有些人動(dòng)搖。剩下的業(yè)主委員會(huì)的成員想這么趕走老的物業(yè)管理公司確實(shí)很困難，于是申請(qǐng)了法院的強(qiáng)制執(zhí)行。新的物業(yè)公司走了，因?yàn)闆]有從老的物業(yè)公司那里拿到相關(guān)的小區(qū)的資料和經(jīng)費(fèi)。而從法律上來講， 新老物業(yè)公司應(yīng)該辦理移交手續(xù)，作為老的物業(yè)

5、公司必須辦理移交，物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)余部分也必須辦理移交，老的物業(yè)公司不移交，按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法里邊的規(guī)定，可以請(qǐng)求政府來依法來處理。政府作為房地產(chǎn)主管部門，可以依法來注銷它的資質(zhì)證書。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和下列資料移交給業(yè)主。委員會(huì)：一、竣工總平面圖配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料.二、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料三、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件四、物業(yè)管理所必需的其他資料在本案中，老的物業(yè)管理公司不離開小區(qū)是因?yàn)楹芏嗑用竦奈飿I(yè)費(fèi)直到現(xiàn)在為止還沒有交，這個(gè)不能成為它不移交的一個(gè)理由，業(yè)主欠費(fèi)可以通過法律途徑追繳，可以向法院去起訴，也可以通過法院申請(qǐng)支付令的形式來追繳欠費(fèi)，但是不能以這個(gè)理由不撤出或者不辦理移交。為解決小區(qū)的居民現(xiàn)在的困境，可以由街道辦鄉(xiāng)政府出面協(xié)調(diào)，新的物業(yè)公司應(yīng)該立刻回來，如果說確實(shí)有其他的人在侵權(quán)在故意搗亂的話，通過法律途徑追究他們的責(zé)任，包括可以向公安部門報(bào)案?，F(xiàn)在很多業(yè)主委員會(huì)委員表示要辭職，辭職以后街道辦也應(yīng)該來組織大家選新的業(yè)主委員會(huì)，選出一個(gè)能夠公平公正為大家熱心服務(wù)的好業(yè)主。 在面對(duì)業(yè)主的訴求時(shí)，負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況盡可能地的去協(xié)調(diào)來滿足業(yè)主的需求，應(yīng)把小區(qū)居民的生活質(zhì)量和生活環(huán)境放在第一位，當(dāng)物業(yè)公司努力為業(yè)主營(yíng)造