文殊院項目一期投資估算表總投資為X1

1、一、項目一期用地平衡表：項目用地用地面積容積率地上面積地下面積b389700.958521.533000b4-174600.85968b4-262550.955942.25b615822.31.1217720.976b965001.066890c67089.450.896309.6105c394746c580843c75667.67.3一期總用地面積合計112.985畝拍賣土地面積合計34.839畝地上建筑部分面積合計51352.336578.146畝一期平均容積率0.9857說明：1.根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市

2、舊城拆遷改造工作的實際情況，預(yù)計該宗地的拆遷成本為人民幣5.5億元。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計計算），共計6.5億元，宗地面積為112.985畝，折合拆遷成本為575.30萬元/畝。2.其中地上建筑部分（b3、b4-1、b4-2、b6、b9、c6）土地拆遷成本為：78.146*575.30= 44957.29萬元。3.其中c3、c、c7用于拍賣的三塊土地拆遷成本為：34.839*575.3= 20042.8767萬元。文殊院項目一期投資估算表（總投資為x）面積元/平方米合計計費一、土地取得費用449572902.3二、前期工程費用6692869.6451.規(guī)劃設(shè)計費建安費*2%

3、2800378.7682.可行性研究費x*0.1%811350.6873.水文、地質(zhì)勘探51352.3410513523.3654.“三通一平”費51352.34502567616.825三、房屋開發(fā)費156865027.71.建安工程費140018938.41.1地下車庫330001500495000001.1地上全木商業(yè)59683000179040001.1地上框架商業(yè)45384.34160072614938.42.公共設(shè)施配套費200070014000003.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費15446089.33.1自來水、雨水、污水設(shè)施費51352.345025676173.2天然氣、供電、電信設(shè)施費5

4、1352.34653337902.13.3道路、綠化、室外照明費實際面積3200025080000003.4干線、干道、干管接口費51352.34301540570.2四、管理費x*2%16227013.74五、財務(wù)費975660001.借款利息7000000000.138966000002.融資費用利息*1%966000六、營銷費用626435761.營銷推廣費用銷售收入*3%30102431.811.1銷售代理費用銷售收入*3%30102431.812.土地拍賣費用拍賣傭金*1%2438712.387七、開發(fā)期稅費51352.341407189327.11八、其它費用x*0.5%40567

5、53.435九、不可預(yù)見費用上述各項*3%10537217.03十、總投資（不含c3、c5、c7）811350687十一、總投資（一期全部）1011777785二、項目一期投資估算表：項目(不含c3、c5、c7)總開發(fā)價值項目總投資銷售稅金及附加稅前利潤總額所得稅稅后利潤成本利潤率投資利潤率銷售利潤率樓面地價投資單價金額（億元）13.1210.120.55191.220.38310.83718.27%9.8%8.34%8754.67元/平方米15799.68元/平方米開發(fā)價值銷售單價銷售面積銷售收入銷售稅金所得稅稅前利潤稅后利潤成本利潤商業(yè)銷售19000元51352.3365975694393

6、.55366319234453112110680514.976227402.9車庫銷售2800元9900（30%）2772000015246003861000113454007484400土地拍賣700萬34.8387483243871238.748774247合計10396203938314112122025914.983711802.98.2737%三、項目一期匯總表：1、盈虧平衡點銷售量分析由于本項目的商業(yè)部分銷售收入為97569.44萬元，建筑面積為51352.34平方米，故平均銷售價格為19000元/平方米。本項目設(shè)計開發(fā)規(guī)模為51352.4，故銷售規(guī)模只要達到設(shè)計開發(fā)規(guī)模的77.2

7、4%，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。2、項目銷售價格的臨界點分析本項目的銷售最低價約為15380.96元/平方米，即在本次測算基礎(chǔ)（19000元/平方米）上約降低19左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。但此時必須保證商業(yè)銷售率達100%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進行分析，即項目關(guān)于銷售價格的盈虧平衡分析。l 項目要達到盈虧臨界點情況存在：最低商業(yè)售價51352.4+車庫銷售凈收入（30%）+土地拍賣凈收入=總

8、開發(fā)成本亦即：最低商業(yè)售價51352.4（1-0.0565）+2772.0+24387.12=101177.78可求出：最低商業(yè)售價=15380.96元/平方米根據(jù)以上分析，若項目需收回全部投資，其最低商業(yè)售價約為15380.96元/平方米；在本次測算基礎(chǔ)上約降低19左右，此時的售價為項目最低銷售價格。但此時必須保證商業(yè)銷售率達100%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于700萬/畝。四、項目一期減小風險建議：1.加強管理、控制成本本項目風險來至于高銷售單價（19000元/平方米），而高售價是因為項目成本過高，所以為了減小項目風險，必須加強項目管理、控制成本。在加

9、強管理上建議實行項目管理責任制，成立管理辦公室，（如下表），由專人領(lǐng)頭對項目各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控。 總負責人規(guī)劃設(shè)計部 工程部 管理部 財務(wù)部 銷售部在控制成本上，我們由投資估算表中可看出：本項目的成本過高主要在土地費用、建安費用和貸款利息三個方面。但由于土地費用和貸款利息不能主觀控制，所以只有從建安費用中盡量控制成本?，F(xiàn)在的建安成本單價是：車庫1500元/平方米、全木結(jié)構(gòu)3000元/平方米、框架結(jié)構(gòu)1600元/平方米，如果我們能夠盡量控制建安成本，以每單項控制100元/平方米為計算基數(shù)，我們可從下表中看出：100200300400500單價19000不變，成本利潤率為8.96%9.65%10.3

10、6%11.075%11.81%成本利潤率8.27%不變，單價為18780元/平方米18550元/平方米18330元/平方米18110元/平方米17880元/平方米2.加快進度、保證質(zhì)量本項目的土地費用為5.5億元，加上兩年多的資金利息，共計達到了6.5億元，是成本過高的主要原因之一。所以在后期的建設(shè)過程中，為了減少資金時間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進度。工程提前完工開售，可加快資金回籠，盡快償還貸款利息，減小成本。如果在現(xiàn)有設(shè)定的兩年貸款年限下提前半年完工，由計算可知道，每月的貸款利息為402.5萬元，半年就是2415.00萬元，這樣一來稅后利潤達到1.0078億元，成本利潤率達到

11、10.66%。如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎(chǔ)8.27%下，則銷售單價可下降到18200元/平方米。但注意在加快工程進度的同時要保證工程的質(zhì)量。如果以每提前一個月為計算基數(shù)，由下表我們可看出：12345678利息402.58051207.516102012.524152817.53220單價19000不變，成本利潤率為8.67%9.07%9.47%9.87%10.26%10.66%11.06%11.46%成本利潤率8.27%不變，單價為18870元/平方米18740元/平方米18610元/平方米18470元/平方米18340元/平方米18210元/平方米18080元/平方米17950元/平方

12、米3.爭取優(yōu)惠政策（1）爭取開發(fā)商本身的政策優(yōu)惠前期開發(fā)稅費（報建費）的優(yōu)惠現(xiàn)在的費用由投資估算表中可看到是718.93萬元，如果開發(fā)商能爭取到相關(guān)部門的優(yōu)惠，將稅費比例減半，可節(jié)約359萬元。銷售稅金的優(yōu)惠由于本項目是政府重點工程，但風險較大，如開發(fā)商能夠通過政府部門支持將銷售稅金減免，則可大大減小風險率。在匯總表中看到銷售稅金有0.5519億元，如果能夠得到減免，稅后利潤可達到1.389億元，成本利潤率可達到13.73%，如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎(chǔ)8.27%下，則銷售單價可下降到17350元/平方米。如果我們以30%、50%、70%、全免為計算基數(shù)，我們可從下表中看出：30%50%

13、70%全免單價19000不變，成本利潤率為9.91%11.00%12.09%13.73%成本利潤率8.27%不變，單價為18470元/平方米18140元/平方米17810元/平方米17350元/平方米c3c5c7的土地出讓金優(yōu)惠由估算表中可看出，三快土地如果以700萬/畝的價格全部拍賣，土地出讓金（按20%計算）共計有0.4877億元，如果以全免和減半為計算基數(shù)，我們可以看出：減半全免單價19000不變，成本利潤率為10.68%13.09%成本利潤率8.27%不變，單價為18200元/平方米17400元/平方米企業(yè)所得稅的優(yōu)惠如果開發(fā)商能夠爭取到所得稅的減免，則凈利潤可達到1.22億元，成本利潤率可達到12.06%，如果我們將成本利潤率保持在現(xiàn)有基礎(chǔ)8.27%下，則銷售單價可下降到18150元/平方米。（2）爭取前期招商的政策優(yōu)惠在項目前期招商中如果能爭取到對商家的政策優(yōu)惠，則有利于商家踴躍入駐，對培育市場和提升項目價值有很多益處。我們對商家的優(yōu)惠政策建議如下：凡入駐項目新注冊登記且單獨建帳核算、單獨納稅的企業(yè)及經(jīng)營戶，從該項目正式投入營業(yè)之日起，三年內(nèi)所繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，可享受區(qū)級財政分成收入70%的政府扶持政策；凡入駐項目的企業(yè)，且購買該