南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

1、xx國際xx國際項目開發(fā)可行性設計報告2010.12目錄 一、摘要3 二、項目總論10 三、項目投資環(huán)境及市場預測12 四、項目產(chǎn)品設計及產(chǎn)品定位18 五、項目銷售價格21 六、項目開發(fā)與銷售計劃26 七、工程項目的財務分析32 八、工程項目的不確定性分析36 九、附表40第一篇：摘要房地產(chǎn)行業(yè)在中國是一個神話、這么說一點也不過分。即使在08金融危機的洗禮過后、國家出臺相應的宏觀調控政策遏制房價的上漲。人們根深蒂固的居家買房思想決定著房地產(chǎn)的未來不會黑暗，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還是有著固有的生存和發(fā)展空間。在今年全國乃至世界通貨膨脹的大背景下、我相信只有不動產(chǎn)等實物資本才是人民幣保值升值的首選，那么房子無

2、疑是最好的選擇。所以房地產(chǎn)行業(yè)依然生機盎然、資金不斷涌入的產(chǎn)業(yè)。本研究報告主要針對于近期在南昌青云譜區(qū)的一宗地塊標號為:jdp1045宗地的房地產(chǎn)市場開發(fā)、產(chǎn)品定位、開發(fā)投資風險以及獲利能力的分析。并對開發(fā)此項目在經(jīng)濟上做出一個大體的評價。這樣有利于調控指導整個項目的開發(fā)和展開。用智慧和經(jīng)濟的眼光理性的對次開發(fā)項目作出 分析判斷。 第二篇：項目總論一 項目背景1. 項目名稱：xx國際2. 項目提出的理由和依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快南昌市青云譜區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調整，青云譜城區(qū)的發(fā)展。2010年房地產(chǎn)市場雖然受到cpi飆升，通

3、貨膨脹的影響，但南昌市青云譜區(qū)標號：jpd1045地塊還是有很大的開發(fā)價值，能夠為青云譜區(qū)未來作為城市副中心的發(fā)展定為奠定良好的基礎。為了南昌市老城區(qū)的重新繁榮崛起，本單位決定規(guī)劃、開發(fā)xx國際。青云譜區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。青云譜將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，在創(chuàng)新升級中實現(xiàn)老城的重新崛起。二 項目概況1建設地點南昌保溫瓶廠地塊，土地標號：jpd1045。即位于南昌市何坊西路。東至三店村、南至規(guī)劃路（規(guī)劃路以南為青云譜區(qū)政府宿舍區(qū)）、西至京山新街、北至何方西路和保溫瓶廠宿舍。地段距離南昌八一廣場約5分鐘的車程，屬市中心稀缺地塊。2建設規(guī)模土地面積62304平方米（合93.46畝

4、）。土地用途為居住、商業(yè)、辦公（兼容旅館業(yè)）。出讓年期為住宅用地70年；商業(yè)、辦公、旅館業(yè)用地40年。主要規(guī)劃要求：容積率2.5；建筑密度30%；綠地率28%。套型建筑面積90平方米以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積60，商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計容積率部分）30控制。3項目地段所屬區(qū)域概況1“先有青云譜，后有南昌城”走進青云譜，綠意盎然的象湖、古風古韻的梅湖與四通八達的交通、鱗次櫛比的高樓大廈形成鮮明對比，彰顯出傳統(tǒng)與現(xiàn)代交相輝映、幽靜與靈動相互融合的獨特魅力。作為南昌市“銀三心”繁榮板塊之一的青云譜區(qū)正以厚積勃發(fā)之勢，加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，實現(xiàn)跨越式大發(fā)展。在未來的城市發(fā)展中，

5、青云譜區(qū)將會以積極的心態(tài)面對“鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略。青云譜區(qū)定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。今年將重點規(guī)劃完善好城區(qū)總體規(guī)劃青云譜區(qū)分區(qū)規(guī)劃；新昌xx控規(guī)、象湖區(qū)域控規(guī)等片區(qū)控規(guī)及專項規(guī)劃青云譜區(qū)商貿服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、青云譜文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、八大山人文化旅游發(fā)展等三大類規(guī)劃。以此拉開城區(qū)發(fā)展新框架，繪制城區(qū)發(fā)展新藍圖，全力構筑宜商、宜居城區(qū)2五大板塊構筑昌xx新格局青云譜區(qū)將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，在創(chuàng)新升級中實現(xiàn)“華麗轉身”重點構筑五大產(chǎn)業(yè)板快：一是以昌南工業(yè)園及周邊為載體的現(xiàn)代物流經(jīng)濟板塊。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨一無二的特色物流園區(qū)，力爭在三年內營業(yè)額達200億元。二是以迎賓大

6、道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟帶，大力支持江鈴集團、南昌印鈔公司、江西陽光乳業(yè)等大中型駐區(qū)企業(yè)做大做強。三是以井岡山大道和洪都大道及交匯點為核心的現(xiàn)代商務經(jīng)濟帶。把正在建設的法國家樂福國際購物中心周邊約1平方公里的區(qū)域打造成一個動感都會昌xx。四是以解放西路/洪城路為主軸，積極引進總部經(jīng)濟，發(fā)展以國貿廣場、中寰場、明珠廣場為代表的樓宇經(jīng)濟商圈。五是以八大山人梅湖景區(qū)為重點的文化旅游創(chuàng)意板塊。推進“一景區(qū)、一岸”建設，把八大山人梅湖景區(qū)打造集藝術培訓集中地、主題攝影基地、中國水墨畫名家云集地、文化藝術品會展及交易地等功能于一體的文化產(chǎn)業(yè)特色品牌。同時以天沐五星級賓館項目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、

7、大型休閑娛樂設施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。通過上述五大產(chǎn)業(yè)板塊的建立，構筑昌南繁榮新格局。青云譜區(qū)確立了加快經(jīng)濟轉型步伐、打造生態(tài)文化新城的發(fā)展思路。4項目周邊景觀及四至四至東至三店村、南至規(guī)劃路（規(guī)劃路以南為青云譜區(qū)政府宿舍區(qū)）、西至京山新街、北至何方西路和保溫瓶廠宿舍。周邊景觀撫河公園：撫河公園以撫河水面為中軸，包括東、西兩岸，北起滕王閣，南至將軍渡閘，全長4.6公里，占地面積68.3公頃，其中綠地面積28.3公頃，水面面積39.9公頃，由水面、南浦園、里洲園、桃苑園、建設園構成。象湖風景區(qū)象湖風景區(qū)座落在南昌城區(qū)西南部，北起灌嬰路，南至梅湖，東臨施堯路，西倚象湖

8、西路，規(guī)劃建設面積6.65平方公里(含水面積4.55平方公里)。隨著南昌市創(chuàng)建現(xiàn)代花園英雄城市進程的不斷深入，為改善城市生態(tài)環(huán)境，提升城市品位，提高市民生活質量，象湖風景區(qū)于1998年按照市委、市政府沿湖一片綠，依湖處處景，繞湖活水系，靠湖聚財富，做好山水文章，營造一方天地的規(guī)劃要求破土動工，經(jīng)過建設成為一座以本土文化為典型特征的，集生態(tài)保護、旅游觀光、休閑度假、水上競技等多功能為一體，具有鮮明的中國古典園林風格的風景區(qū)?，F(xiàn)已形成一環(huán)、二堤、三帶、六區(qū)、八景。(一環(huán)：環(huán)湖一條路;二堤：長堤、短堤;三帶：東線風光帶、西線風光帶、北線風光帶;六區(qū)為：灌嬰城景區(qū)、北湖景區(qū)、萬壽宮景區(qū)、南湖景區(qū)、生態(tài)

9、濕地景區(qū)、江南水鄉(xiāng)景區(qū);八景為：灌嬰城樓、章江曉渡、豫章臺、隆興島、天黿風荷、鐵柱仙蹤、國際垂釣、妙濟山莊。)梅湖景區(qū)八大山人梅湖景區(qū)位于南昌市青云譜區(qū)南面，景區(qū)以八大山人紀念館為核心，把歷史、文化、生態(tài)作為景區(qū)之魂，將人文歷史、自然生態(tài)、地域特色、園林藝術等巧妙融合，斷續(xù)的山丘、曲折的水面與亭臺、曲廊、洲島、橋堤、奇石等既渾然一體，又將廣闊的空間分割成大小十余處山水環(huán)抱、景致各不相同、特色鮮明的風景群。景區(qū)內有一代畫圣八大山人的書畫真跡展覽；有著名雕塑藝術家程允賢雕塑館。在原有梅湖水系的基礎上，新開挖了眾多水系，使水系貫穿整個景區(qū)，游客可通過游船達到景區(qū)的各個景點。景區(qū)占地面積約3200畝，

10、建筑總面積約48.5萬平方米，整個景區(qū)以傳統(tǒng)文化為主軸，由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農(nóng)耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能景區(qū)組成。水墨丹青區(qū)融合“青云譜”古建筑風格，運用中國傳統(tǒng)造園手法，建設一座寫意的豫章名苑。5.項目周邊配套設施 地塊處于何方西路，東至三店村、南至規(guī)劃路（規(guī)劃路以南為青云譜區(qū)政府宿舍區(qū)）、西至京山新街、北至何方西路和保溫瓶廠宿舍。周邊道路發(fā)達，交通便利，商業(yè)、生活、學習配套設施齊全。是南昌市涪城區(qū)的風水寶地。醫(yī)療衛(wèi)生配套設施：南昌市第五醫(yī)院、江西省武警總醫(yī)院、黃慶仁大藥房等。商業(yè)配套設施：京山農(nóng)貿市場、好又多超市、好鄰居超市、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、

11、交行、郵政、省建材市場等周邊商業(yè)配套設施。設施齊全，完全可以滿足商業(yè)需求。文化教育設施：青云譜小學、迎賓中學公共交通設施、：該項目地段交通四通八達、1、16、15、212、230、236、239、224、等公交連接城市各個城區(qū)。本項目地段距洪城客運站和南昌客運站車程僅十分鐘左右。交通便利，居家旅行、工作生活出行很方便。第三篇：項目投資環(huán)境及市場預測一、 南昌城市發(fā)展規(guī)劃2003年2020年南昌市總體規(guī)劃近日通過，規(guī)劃中中心城面積約300平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積約900平方公里，市域面積7402平方公里。市域等級機構分為中心城、次中心城鎮(zhèn)、重點建鎮(zhèn)制、一般建鎮(zhèn)制四級結構。到2020年，城市實際居

12、住人口將達到350萬。城市發(fā)展布局按照“一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點、多組團推進”的總體發(fā)展思路，南昌市城市規(guī)劃區(qū)內形成一個中心城市核心區(qū)（昌xx和昌北城）和外圍五個城市組團（昌東、蓮塘、望城、灣里和樂化）的結構形態(tài)。城市交通打造半小時經(jīng)濟圈，形成三環(huán)十一射的道路骨架，中心城城市道路等級分為快速路、主干道、次干路和支路四級。到規(guī)劃期末，將南昌建設成為工業(yè)強盛、商貿繁榮，城市布局合理，交通便利，設施完善、科教發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟中心城市和現(xiàn)代文明花園城市英雄城市。*二、南昌房地產(chǎn)市場綜述e9 o+ * u3 k u南昌房地產(chǎn)包括幾大板塊。城中板塊、紅谷灘板塊、城東

13、板塊、象湖新城、朝陽洲板塊、濱江板塊、昌南板塊等城中板塊該板塊的范圍包括沿江路陽明路洪都大道北京路-上海路-解放路之間的東湖區(qū)西湖區(qū)所轄的區(qū)域。紅谷灘板塊紅谷灘是南昌市一江兩岸發(fā)展戰(zhàn)略中的新區(qū)，地處贛江邊上，與城中板塊僅一江之隔，紅谷灘板塊有三大片區(qū)組成城東板塊城東板塊范圍：青山湖大道以東、解放路以北、艾溪湖以西、贛江以南的區(qū)域象湖新城象湖板塊的范圍：南隔堤以南，雄溪河以西，贛江以東。根據(jù)南昌市城市發(fā)展總體規(guī)劃和象湖新城的控制性詳細規(guī)劃，整個象湖新城占地28平方公里。按照總體的規(guī)劃為“一城三片、一主兩副”。朝陽洲板塊朝陽洲板塊位于贛江、撫河、昌南大道之間的范圍濱江板塊 城北濱江 老城新貌昌南板

14、塊昌南板塊指的是雄溪河、昌南大道，京九鐵路以及南昌縣蓮塘為中心的區(qū)域。第四篇：項目產(chǎn)品設計及產(chǎn)品定位一、項目需求分析1、目標客戶的定位 透過市場的分析，項目所處的地段位置，以及未來政府對青云譜區(qū)的構建、未來城市人居水平的提高。xx國際項目目標客戶定位以錯位原則為主，以補位原則為輔來指導項目的客戶定位，房地產(chǎn)客戶定位。如表（資料來源：搜房網(wǎng)）客戶具體屬性及細分屬性消費層類別年收入水平（萬元）政府行政機關普通公務員企事業(yè)單位普通管理人員中屋管理人私營企業(yè)外資企業(yè)中高管理人私企業(yè)主職業(yè)經(jīng)理人外企或大型企業(yè)員工專業(yè)人知識型自由職業(yè)者政府及行政機關官員其他高消費層10萬以上較高消費層8-10萬元中等消費

15、層6-8萬元較低消費層3-5萬元1、以購買力劃分：2、以區(qū)域劃分3、以年齡界定4、以文化層次界定項目目標客戶調查研究表購買力比例（0/0）區(qū)域比例（0/0）年齡比例（0/0）文化層次比例（0/0）高端購買力20本區(qū)（青云譜）4550以上20高等文化層次35較高購買力35中央城區(qū)3540-5035中高等文化層次35中端購買力25昌北片區(qū)1030-4030中等文化層次25一般購買力20其他1020-3015中低等文化層52、目標客戶分析1、從市場調查和采集的數(shù)據(jù)分析可知這片區(qū)的居民生活水平和文化程度較高。有著較高的收入和消費水平。本項目的開發(fā)要充分利用和吸引這些資源。 2、城南國際的開發(fā)有市場。3

16、、目標客戶 客戶主體：追求高品質生活質量的改善型客戶客戶輔助體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士二、項目定位項目定位的依據(jù)1、市場機會和上升空間2、項目區(qū)位及環(huán)境3、品牌的影響力三、項目整體建筑布局和風格一、項目建筑布局力爭打造昌南繁華商務中心布局上應該充分考慮和結合地段地貌。爭取在60000平米的專屬地域打造南昌又一集商業(yè)、住宅、旅館于一體的、高層次高檔樓盤。二、建筑風格南昌樓盤的建筑風格定位較為多元化，已經(jīng)從園林景觀、國際化、生態(tài)低碳化延伸。有著國際化、生態(tài)、健康、養(yǎng)生、親水、歐式、地中海、夏威夷、新加坡、中國式等特色。本項目的建筑風格主要以現(xiàn)代風格為主、充分加入中國元素。營造出一種高端享受的氛

17、圍（地段屬市中心稀缺地塊）。三、 規(guī)劃理念建議鑒于項目的地塊形狀、項目目標客戶定位、以及臨街狀況（兩面臨街）。決定在臨街（何坊西路、京山新街）建高層住宅兼商業(yè)臨街旺鋪。力求將南昌國際創(chuàng)造出一個休閑、浪漫、時尚、品味、購物的住宅商業(yè)文化旅游區(qū)。四、 景觀打造建議項目主入口將設在何坊西路、次處開闊開放。進入小區(qū)可以設置噴泉、架空走廊、燈塔、建筑小品、休憩亭、雕塑及組團、各種植物搭配等，加上小區(qū)內休閑廣場、宅旁將建各種風格的休憩亭，與建筑物完美搭配，形成風格迥異的景觀。五、建筑規(guī)模項目總土地面積62304平方米（合93.46畝）。土地用途為居住、商業(yè)、辦公（兼容旅館業(yè)）。出讓年期為住宅用地70年；商

18、業(yè)、辦公、旅館業(yè)用地40年。主要規(guī)劃要求：容積率2.5；建筑密度30%；綠地率28%。套型建筑面積90平方米以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積60，商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計容積率部分）30控制。根據(jù)以上要求和對市場的分析預測確定其容積率為1.5.五、戶型、空間設計目前南昌城區(qū)范圍內市場最搶手的是90平方米以下的二室二廳和 120平方米左右的三房二廳。房價將趨于穩(wěn)定 90 平方米之間二室二廳最搶手。（資料來源：愛房網(wǎng)）1、高層住宅：建筑面積：110、120平方米兩種結構：框架結構2、多層住宅：建筑面積：80、85、90平方米三種結構：框架結構規(guī)劃為以下幾種戶型：類型戶型建筑面積（平

19、米）套數(shù)（套）總套數(shù)樓棟布置建筑面積（平米備注高層住宅a三房二廳11013026014#棟14300a和b戶型組合1-4#高層住宅b三房二廳12013015600多層住宅c二房二廳801305205-14#棟 15-25#棟10400c和d戶型構成5-14#d和e戶型構成15-25#多層住宅d三房二廳8526022100多層住宅e三房二廳9013011700附：高層單層由110平米和120平米各兩戶組成，有14#號樓，多層住宅有兩種，一種單層由80平米和85平米組成，有5-14#號樓，另一種單層由85平米和90平米組成，有15#25#.另外停車位：地下260個，地面100個 所以入住戶數(shù)為78

20、0戶，每戶人口以3.5人計算，入住人口共計為2730人3、商業(yè)、會所等生活配套公建配套超市、銀行、衛(wèi)生、文化服務、商業(yè)網(wǎng)點等生活配套設施在建筑上都應該有所體現(xiàn)。同時也要同項目定位結合起來形成特色。項目的商業(yè)及公建配套主要數(shù)量和分布細分如下：建筑功能類別項目建筑規(guī)模建筑面積總建筑面積公建教育幼兒園11f4007000醫(yī)療衛(wèi)生衛(wèi)生站12f300文化體育文化活動中心運動場館會所15f2500室外運動場籃球場1處網(wǎng)球場1處420700金融郵電建設銀行綜合樓12f280社區(qū)服務社區(qū)服務中心220居委會300物業(yè)管理處100商業(yè)娛樂電影院大商場健身房游泳池電玩城7007002004001000序號項目指標

21、備注1總用地面積62304平方米2總建筑面積113000平方米多層住宅高層住宅商鋪辦公44200平方米29900平方米10000平方米000平方米可售面積89100平方米3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅6層、7層18層、20層其中1#、10#13#地上第一層做商鋪4建筑層高 多層住宅高層住宅商鋪2.8米、2.9米3米2.5米第五篇：項目銷售價格一、南昌房地產(chǎn)市場前期已經(jīng)做了南昌市的整體房地產(chǎn)市場預測和青云譜區(qū)樓盤的最近的交易價格資料的收集。通過前期的整理的資料對本次項目銷售價格進行定性。11月份全國70個大中城市房價同比上漲7.7%。記者從所公布的有關江西房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中了解到，11月南昌房價環(huán)比上漲

22、1.4%，已連續(xù)4個月上漲，前11個月南昌房價及銷量創(chuàng)出歷史新高。（資料來源：國家統(tǒng)計局）以下是近幾年南昌整體樓市價位的情況點查表（資料來源：南昌房產(chǎn)信息網(wǎng)）20052010年南昌樓市整體均價年份200520062007200820092010均價（元/m2）2847329044964880465458622010年5-10月份南昌樓市整體均價月份5678910均價（元/m2）860080508300810076208200 資料來源：愛房網(wǎng)、南昌房產(chǎn)信息網(wǎng)二、青云譜區(qū)樓市現(xiàn)狀2010年1-6月，青云譜區(qū)累計完成房地產(chǎn)投資98395萬元，同比以32.4%的高增幅居上半年首位。從投資構成來看，建

23、筑工程完成52140萬元，占總投資的52.1%；安裝工程完成2493萬元，僅占總投資的2.5%；設備工器具購置及其他費用完成7452，占總投資的45.4%。以上數(shù)據(jù)表明，我區(qū)房地產(chǎn)投資雖仍以“建筑工程”投資為主，但因本年新增3個項目均有購地款發(fā)生，從而導致“其他費用”投資上升較快。從投資的工程用途看，“商品住宅”投資依然占據(jù)主導地位，完成投資67891萬元，占比69.0%，其中經(jīng)濟適用房投資因我區(qū)城南經(jīng)濟適用房建造接近尾聲，故而投資僅為3539萬元，同比下降達85.9%（資料來源：南昌市統(tǒng)計局）以下是南昌青云譜區(qū)的具有代表性的樓價格表（ 截止2010.12）表四序號樓盤名區(qū)域價格（元/m2）1

24、藍天郡青云譜79002中大紫都青云譜待定3水榭花都青云譜80004恒茂英倫國際青云譜51005上林春天花園青云譜65006青云佳苑青云譜45007博泰中心城青云譜37008萬科潤圓青云譜待定9博泰靜林府青云譜待定10玉河經(jīng)典青云譜5900資料來源：蜂巢網(wǎng)三、南昌市2011的房價走勢受國家政策性調控的影響和樓市現(xiàn)狀的約束，2011年南昌的樓市會理性中平穩(wěn)的發(fā)展，相信在未來幾年內房地產(chǎn)還是有很大的升值空間的。四、 項目價格定位結合前期的分析、產(chǎn)品品質的定位要求及競爭個案價格，現(xiàn)項目均價定位：多層住宅：7600元/平方米 高層住宅：8200元/平方米 商鋪：12000元/平方米 車位：15萬元/個以

25、下青云譜區(qū)樓盤開盤情況序號項目名稱建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）開盤日期a青云佳苑29725.66多層：500009.10.30b香溢花城28679多層：6300高層：7500商鋪：1400009.07.05c天集青云明珠160000高層：5600商鋪：800009.11.11d綠地香頌67872多層：6300別墅：700009.10.20上表為2010年南昌各大區(qū)的開盤情況車位銷售價格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為15萬元/個。第六篇：項目開發(fā)和銷售計劃 一、項目開發(fā)進度計劃表開發(fā)進度：本項目計劃在3.5年內完成整個項目的開發(fā)過程，具體開發(fā)步驟安排計劃見表開

26、發(fā)時間開發(fā)步驟安排2010年11月： 2010年11月12月20011年1月 2月： 2011年3月： 2011年4月 6月： 2011年7月： 2011年8月： 2011年11月： 2011年12月： 2012年1月： 2012年3月： 2012年5月： 2012年6月：2012年7月：2012年9月：2012年10月：2012年10月：2012年11月：2012年12月：2013年1月：2013年2月：2013年4月：2013年5月：2013年7月：2013年11月：2013年12月：2014年1月：2014年2月2014年3月：2014年3月：2014年4月：2014年5月：項目建議書批

27、復。編制可行性研究報告并批復。建筑方案設計。綜合管網(wǎng)設計。施工圖紙設計。報建、領取建設規(guī)劃許可證。工程開工，多層10#-14#樓（臨街）施工。高層1#-2#樓開始施工。多層10#-14#樓主體工程完工。多層5#-10#樓施工。多層10#-14#樓室內外裝修。高層1#-2#樓主體工程完工。多層5#-10#樓主體工程完工高層3#-4#樓開始施工。高層1#-2#設備安裝多層5#-10#樓竣工驗收。開始預售多層10#-14#樓（商鋪預售）高層1#-2#樓室內外裝修。高層3#-4#樓主體工程完工多層5#-10#樓設備安裝。開始預售多層1#-2#樓和高層5#-10#樓多層5#-10#樓整體完工。高層1#-

28、2#樓完工。多層1520#開始施工。多層15#-20#主體工程完成。多層20#-25#樓開始施工。開始預售多層15#-20#樓。多層15#-20#樓安裝完成多層15#-20#樓竣工驗收多層20#-25#樓主體完工多層20#-25#樓安裝完成正式竣工二、項目銷售計劃方案1、銷售計劃安排a、 客戶登記期b、 認籌期c、 解籌期d、 尾貨期2、銷售安排本項目計劃在2年內完成銷售，各年銷售計劃見表。年份銷售面積總銷售面積20132310089100201430500201511560201511940三、銷售進度及付款回收計劃 本項目銷售計劃表（%） 項目合計2013201420152016多層住宅1

29、0030%40%15%15%高層住宅10020%40%20%20%商鋪及商業(yè)公建10030%30%20%20%車位10020%40%30%10%由于銀行按揭的時限，所以2013年、2014年和2015年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2016年銷售的房款收入，當年全部回收。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%，2016年當年全部回收。回款進度詳見表?；乜罱痤~估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項目2013201420152016面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計劃合計2556021162355003252

30、414760146561324012055多層高層商業(yè)辦公車位156206940200010000個118715691240012000個171001240040002000180個12996101684800240021606780398030001000120個51533263360012001440470065401000100060個3572536312001200720百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計劃2013201420152016多層高層商業(yè)辦公車位90%90%90%90%50%10683512221601080010%10%10%10%50%118

31、85692401200多層高層商業(yè)辦公車位90%90%90%90%50%116969151432021600108010%10%10%10%50%1300101748024001080多層高層商業(yè)辦公車位90%90%90%90%50%463829373240108072010%10%10%10%50%515326360960720多層高層辦公商業(yè)車位100%100%100%100%100%3572536312001200720小計19145499641889214936第七篇：工程項目財務分析一、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表。：稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅

32、30、40、50、60超率累進城市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費用5不可預見費2銷售費用2.5房產(chǎn)稅（按租金）12二、項目各種財務數(shù)據(jù)估算 1、土地費用本項目用地共計93.46畝，出讓單價480萬元/畝，出讓總金額為4.48608億元，土地出讓金一次性付清.2、前期工程費。本項目前期工程費估算見表前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設計費建安工程費1.5%3042可行性研究費建安工程費51033水文地質勘探費建安工程費51034通水、通電、通路費建安工程費1%207合計7093、本項目基礎設施建設費估算見表基礎設施建設費

33、估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費3%6082供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計6084、建安工程費用本項目建安工程費用估算見表建安工程費用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1多層住宅1800元/平方米44200平方米7956高層住宅2200元/平方米29900平方米65782商業(yè)辦公1500元/平方米15000平方米22503地下車位25000元/個360900合計176845、公共設施配套費本項目公共設施配套費估算見表公共設施配套費估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1居委會250元/平方米3000075

34、02托兒所3公共廁所4室外停車場5健身設施6衛(wèi)生站7文化活動中心運動場館8室外運動場9物業(yè)管理處10變電站，燃氣站，消防站等11銀行合計7506、開發(fā)間接費用本項目開發(fā)間接費用估算見表開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1分散建設市政公用設施建設費建安工程費5%9502建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費4813供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：0.3t/人，800元/t商業(yè)：0.1t/人，900元/t住宅：65商業(yè)：254供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅：5kva/戶，700元/kva商業(yè)：10kva/百，700元/kva住宅：270商業(yè)：706其他建安工程費5102合計132

35、87、其他費用本項目其他費用估算見表其他費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1預算定額管理費建安工程費51022竣工檔案保證金3報建手續(xù)費4工程合同預算或標底審查費6其他合計1028、不可預見費用本項目的不可預見費用按項目1-7項之和的2%估算，詳見附表1.2011年不可預見費用：180萬元；2012年不可預見費用：320萬元；2013年不可預見費用：300萬元；2014年不可預見費用：300萬元；2015年不可預見費用：180萬元；2016年不可預見費用：47萬元合計：1327萬元。9、管理費用本項目的管理費用按項目1-5項和的3%估算，詳見附表1.2011年管理費用：869萬元；20

36、12年管理費用：340萬元；2013年管理費用：300萬元；2014年管理費用：300萬元；2015年管理費用：160萬元2016年管理費用：129萬元合計：1938萬元。10、銷售費用 銷售收入：80397萬元本項目的銷售費用按銷售收入的2.5%估算。包括銷售代理費，占銷售收入的1.5%，即1205萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即804萬元。合計為2009萬元。銷售收入見附表2，銷售費用見附表1.11、財務費用本項目的財務費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款的利率（r=5.60%）估算，詳見附表7。2011年財務費用：324萬元；2012年財務費用：108萬元；2013年財務

37、費用：432萬元；2014年財務費用：216萬元合計：1080萬元。六、資金籌措 項目總投資萬元，其中項目資本金8000萬元， 2010年全部投入，2010年投入2000萬，2011年投入4000萬元；商業(yè)性銀行貸款46715萬元， 2011年貸款40000萬元，2012年貸款6715萬元；不足的部分擬由預售房款解決。詳見附表3。七、貸款條件 年利率5.60%，按單息計利每年支付，寬限期2年，第三年開始等額還本，分2年還清。項目 年利率（%)一、短期貸款 六個月以內（含六個月） 5.10六個月至一年（含一年） 5.48二、中長期貸款 一至三年（含三年） 5.60三至五年（含五年） 5.96五年

38、以上 6.14第八篇：工程項目的不確定性分析一、單一變量敏感性分析選定不確定因素為銷售價格和銷售面積兩個自身變量因素進行分析，設銷售價格和銷售面積變動幅度為-20%、-10%、0、10%、20%。得到利潤變動的結果為：單一變量靜態(tài)敏感分析表-20%-10%0+10%+20%銷售價格326564928160982813055銷售面積583273038160901710488從此表可以看出，銷售價格的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟利潤，而銷售面積的影響相對比較弱。單一變量動態(tài)敏感分析表序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案12.35562

39、73.321銷售價格+10（8148）16.0973313.02-10（6667）9.2533283.862銷售面積+10（110189）15.0767523.12-10（90155）11.4345483.76從此表可以看出，銷售面積的變動對本項目來說沒有很大的影響，而銷售價格的變動則直接的影響了項目的經(jīng)濟利潤，所以在后期操作過程中財務上應加強對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格的穩(wěn)定。從以上兩表分析中可以得知，銷售價格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟收益才能實現(xiàn)，成本投資則不會捉襟見

40、肘。二、風險分析與對策1、市場風險分析從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結構供過于求的情況，市場有效需求不足。本項目定位于中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風險。按照國際慣例，房價一般是居民收入的3-6倍，而目前南昌市房價每平方米為8600元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價在80萬左右，相當于家庭收入的10倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前南昌市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨

41、幣政策和開放的財政政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。2、經(jīng)營管理風險分析 本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和

42、施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險因素之一。三、金融財務風險分析 本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；八成銀行按揭方式；建筑分期付款銀行按揭；特惠免息付款方式；全部按揭限期分期付款等多種付款方式第七篇：附表附表1項目總投資估算表序號項目合計201120122013201420152016一開發(fā)建設投資722154780269158046812668863

43、81.1土地費用44680446801.2前期工程費用7097091.3建筑工程安裝費用17684 5682583061721.4基礎設施建設費6086081.5公共配套設施建設費用7504003501.6其他工程費1021021.7開發(fā)期間費用1328503805503481.8不可預見費用1327180320300300180472.1銷售費用20094357643484622.2管理費用19388693403003001601292.3財務費用108060418323162二經(jīng)營資金三項目總投資額722153120198671232238963483171開發(fā)產(chǎn)品投資7221547802

44、6915804681266886382固定資產(chǎn)投資3經(jīng)營資金附表2售收入與經(jīng)營稅金估算表 序號項目合計20112012201320141銷售收入80397191454996418892149362經(jīng)營稅金及附加2806012060402.1營業(yè)稅401895724989457482.2城市維護建設稅5625104029247809812.3教育費附加2416211058113土地增值稅8031913741881504商品房銷售凈收入69430165351686013306附表3投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計2011201220132014201520161總投資7221547802