房地產(chǎn)項目設(shè)計任務(wù)書

1、“xx”項目（暫命名）設(shè)計任務(wù)書委托單位（甲方）：被委托單位（乙方）：委托范圍：項目總平面規(guī)劃方案和建筑單位方案設(shè)計一. 設(shè)計依據(jù)1. 本項目計劃立項批文2. 本項目選址意見書（意向性）及概念方案審查會議紀(jì)要3. 本項目1:500規(guī)劃紅線附圖4. 本項目地質(zhì)勘探資料5. 國家及重慶市現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、準(zhǔn)則二. 項目簡介1. 項目名稱博洛尼亞（暫命名）2. 項目現(xiàn)狀條件“博洛尼亞”項目位于xx縣的禽蛋市場片區(qū)，地塊東至糧食集團地塊，西達(dá)規(guī)劃中的當(dāng)?shù)貙W(xué)府景觀大道，南臨城市主干道，北接未來規(guī)劃的高級職業(yè)院校。整幅用地沿城市主干道以北橫向分布，整體呈梯形狀，東西長約400米，南北進深約在190360

2、米之間。地形趨向基本表現(xiàn)為：北高南低，地形局部有起伏，層次分明、三山夾一溝、局部凹陷。地塊內(nèi)有北、西南、東部三處緩坡，中部和南面相對低平。地塊內(nèi)最高點標(biāo)高約299m，最低處標(biāo)高約276m，垂直高差23m。該用地輪廓方正，地形多樣，有一定的坡地溝谷，所處的位置更是未來當(dāng)?shù)爻鞘械拇翱?，具備先天的地理地形?yōu)勢?！安┞迥醽啞钡靥幰?guī)劃中的教育園區(qū)范圍，職教園更是當(dāng)?shù)氐摹皷|擴南連”政策發(fā)展的重點區(qū)域，政府規(guī)劃職教園將在未來幾年內(nèi)打造成為當(dāng)?shù)氐奈幕?、教育中心。它將是?dāng)?shù)刈顬橹匾娜宋囊司由鐓^(qū)。而且項目南臨的城市主干道路段將隨著2007年底高速的全線貫通，日益扮演著更為重要的角色，城市主干道將是加強當(dāng)?shù)嘏c重慶

3、主城經(jīng)濟聯(lián)系的紐帶，重慶“一小時經(jīng)濟”在當(dāng)?shù)氐膶崿F(xiàn)，將進一步推動整個區(qū)域乃至整個城市的經(jīng)濟發(fā)展。教育園、高速路雙管齊下，勢必將帶來本項目更好的發(fā)展契機。本項目有著良好的規(guī)劃前景，但是就目前的現(xiàn)狀也存在多方面的不足，項目靠近禽蛋市場區(qū)域，周邊還建房物業(yè)形象整體落后；城市主干道目前的道路整治不甚理想，道路狀況不佳；區(qū)域遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的城區(qū)，生活成熟度低，配套不足；目前開通的交通車少且路線長，區(qū)域交通通達(dá)性差等因素，都成了制約項目發(fā)展的客觀風(fēng)險，因此，在打造項目卓越產(chǎn)品的同時，盡可能的規(guī)避劣勢，也是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計需要重點考慮的條件。根據(jù)當(dāng)?shù)乜h城市發(fā)展規(guī)劃，項目用地的南側(cè)為規(guī)劃拓寬的交通性主干道城市主干道，而

4、其他三面則是職教園規(guī)劃的景觀休閑城市干道；目前該片區(qū)主要城市配套管線設(shè)施（電力、通訊、給排水等）沿城市主干道鋪設(shè)，部分道路也正式開始整治、施工。3. 項目的基本技術(shù)指標(biāo)（1）用地：項目用地面積約142畝，其中規(guī)劃出讓建設(shè)用地暫定為75128。（2）項目整體基本為一梯兩戶（或三戶）的花園洋房、一梯六戶的景觀高層及部分公寓物業(yè)組成。其中一期以花園洋房為主，總體花園洋房比例不低于總量的15%，景觀高層（包括公寓）的比例為85%左右，其中景觀高層主要安排在花園洋房之后推出，而公寓產(chǎn)品則安排在產(chǎn)品基本呈現(xiàn)的中后期。（3）總建筑面積：225384，其中一期開發(fā)量約為34萬（4）住宅面積：約19萬（總建面積

5、-商業(yè)面積-停車位面積）（5）商業(yè)和公建面積：約3.5萬其中：商務(wù)公寓：約1.5萬幼兒園面積：1000會所（主要以集中式商業(yè)的形式呈現(xiàn)，前期滿足銷售中心功能，后期適合分零招租）：3000其他商業(yè)和公建：約1.5萬（6）停車位：全部考慮地下車庫，部分考慮路面停車位，（可根據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)匦^(qū)停車位數(shù)量要求下限設(shè)置）（7）綠地率：40%（8）建筑密度：30%（9）容積率：不大于34. 項目市場定位及開發(fā)理念（1）市場定位根據(jù)地塊自然條件和周邊條件，以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)研分析、當(dāng)?shù)叵M者需求分析和當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟發(fā)展規(guī)劃分析，我們可以看到：當(dāng)?shù)乜h房地產(chǎn)發(fā)展以改善人居環(huán)境和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，特別是規(guī)劃的未

6、來教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將成為未來當(dāng)?shù)貣|城的中央文化教育居住區(qū)。因此，本項目作為職教園區(qū)規(guī)劃的第一個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，需充分把項目的教育文化精神與所處區(qū)域的城市功能教育文化氣息有機的融合和釋放。本項目將尋找到一個與自身區(qū)域形象類似的產(chǎn)品原型，以打造屬于自己的風(fēng)格化產(chǎn)品。因此， “博洛尼亞” 項目（暫定名）擬定位為：“當(dāng)?shù)厥紫罹呷宋奶厣囊獯罄L(fēng)情高尚情景社區(qū)。”即“意大利風(fēng)情花園洋房+景觀高層+風(fēng)情街區(qū)式商業(yè)+酒店式公寓”為一體的“意大利博洛尼亞小城”。附：博洛尼亞小城博洛尼亞（bologna）位于意大利北部波河與亞平寧山脈之間，是艾米利亞-羅馬涅的首府。位于波河平原南緣、亞平寧山脈北麓。是意大利

7、傳統(tǒng)的商業(yè)中心，多城墻、塔、文藝復(fù)興時期的宮殿、哥特式教堂等古代建筑。有歐洲最古老的波倫亞大學(xué)，是歐洲久負(fù)盛名的文化、教育和學(xué)術(shù)中心。（2）目標(biāo)對象及開發(fā)理念目標(biāo)客戶主要為當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)鼐哂幸欢ń?jīng)濟基礎(chǔ)，以追求生活質(zhì)量，希望改善居住條件，提高居住品質(zhì)，向往舒適人居環(huán)境目標(biāo)為主的當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層（政府公務(wù)員和事業(yè)單位中高級別人員）、私營企業(yè)主以及大型企業(yè)單位管理人員等。在開發(fā)方向上，我們需結(jié)合項目所處區(qū)域的文化教育背景，充分把項目的教育文化精神與所處區(qū)域的城市功能教育文化氣息有機的融合和釋放。在產(chǎn)品打造上，尋找到一個與自身區(qū)域形象類似的產(chǎn)品原型，打造屬于自己的風(fēng)格化產(chǎn)品。樹立“規(guī)模大盤、品質(zhì)大盤”的氣勢，

8、拔高項目形象，提升項目附加值，確定項目品牌先行的發(fā)展戰(zhàn)略。努力把本項目建設(shè)為一個“規(guī)劃前瞻，檔次較高，環(huán)境優(yōu)美，適宜人居，飽含人文氣質(zhì)”的具有明顯異域風(fēng)情化的情景人文社區(qū)，奠定項目在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的翹楚地位，以樹立其未來在當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展的重要窗口形象。三. 項目規(guī)劃設(shè)計條件與要求1 總平面布局（1）嚴(yán)格按照用地紅線及相關(guān)規(guī)劃許可條例進行總平面設(shè)計（2）在項目統(tǒng)一的意大利風(fēng)格調(diào)性前提下，最大限度地考慮建筑、景觀與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，確保大部分建筑能面向優(yōu)質(zhì)景觀，保證建筑、環(huán)境相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時，兼顧小區(qū)內(nèi)外景觀資源的互補與共享，形成內(nèi)外呼應(yīng)的環(huán)境氛圍。（3）總體布局要充分考慮綠地景觀視野，應(yīng)滿

9、足采光、日照、通風(fēng)、視線的要求，合理控制樓間距，爭取最大的活動空間和視覺空間，同時注意規(guī)避西曬過多情況，或通過新型材料的應(yīng)用予以考慮。（4）整個項目分三期開發(fā)建設(shè)，一期開發(fā)面積約34萬，充分考慮各建設(shè)期之間，各組團平面布局之間的有機聯(lián)系，處理好商業(yè)部分與住宅部分以及花園洋房和高層住宅的空間及功能關(guān)系，提出明確的分階段建設(shè)示意圖及相應(yīng)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。（花園洋房作為第一組團要相對獨立，開發(fā)建設(shè)中要注重花園洋房的景觀均好性）。（5）合理利用地塊固有的地形地貌及景觀元素，實現(xiàn)豐富小區(qū)的豎向空間變化，小區(qū)建筑群體的組合（特別是景觀高層）要構(gòu)成天際輪廓線有韻律變化，實現(xiàn)小區(qū)各物業(yè)形態(tài)層次感與梯度感的和諧統(tǒng)

10、一。（6）建筑單體平面的空間組合要與周邊區(qū)域規(guī)劃有機協(xié)調(diào)，與周邊道路銜接順暢，充分考慮重慶夏季主導(dǎo)風(fēng)向，以形成良好的區(qū)內(nèi)小氣候；建筑的排列及單體的選型應(yīng)注意戶與戶、樓與樓的對視問題，盡量的避免對視干擾。（7）道路交通組織做到人車分流，交通路線簡潔流暢、安全高效，動靜態(tài)交通組織合理；另外要充分考慮規(guī)劃道路和城市主干道的交通銜接，住戶停車要充分考慮“停車、入戶”的便利性，停車位將數(shù)量將按照當(dāng)?shù)匦^(qū)停車位數(shù)量要求下限設(shè)置。（8）對小區(qū)入口處需重點處理，要具有明顯標(biāo)識性，塑造小區(qū)的窗口形象，另外，小區(qū)的主入口及集中式商業(yè)會所，尤其是項目開發(fā)前期將作為銷售中心和樣板示范區(qū)，故這個區(qū)域建筑和景觀施工上能獨

11、立處理，進而先期啟動。（9）整個小區(qū)內(nèi)建筑環(huán)境的空間關(guān)系應(yīng)以綠色生態(tài)為主題，同時滿足不同功能活動的需求。（10）充分考慮可持續(xù)發(fā)展的需要，在開發(fā)周期內(nèi)留有適當(dāng)微調(diào)余地，以更好地適應(yīng)市場變化。2 建筑單體設(shè)計建筑造型應(yīng)富有典型的意大利文化氣質(zhì)特征，在建筑細(xì)部處理中，于統(tǒng)一性中求個性。考慮開發(fā)成本及實施難易度的情況下，對于項目花園洋房和高層產(chǎn)品在統(tǒng)一風(fēng)格的前提下，建筑造型強調(diào)自身的細(xì)部變化。（1）花園洋房：n 花園洋房重視局部石材的處理，在色彩的選擇上，考慮意大利特有的淺暖色系，同時輔以穩(wěn)重、大氣的深色系點綴。n 充分考慮外立面層次的變化，通過退臺式設(shè)計，充分考慮露臺、入戶花園、地下室、觀景陽臺和

12、閣樓等空間的設(shè)置，即做到花園洋房的“有天有地”及高性價比。n 外立面豐富，在整體中富有變化，坡屋頂設(shè)置，在窗框陽臺等處充分考慮一定雕花鐵欄桿、一步式花臺和裝飾吊籃等風(fēng)情化的元素。n 洋房重視建筑單體入口花園的細(xì)部景觀打造，在建筑形態(tài)上可考慮一梯兩戶的雙拼、三拼，在戶型設(shè)置上可考慮4+1、5+1及底躍。（2）高層產(chǎn)品（含公寓）：n 高層住宅力求實現(xiàn)立面的簡潔挺拔，色彩選用以淺暖色調(diào)外立面配以明快的裝飾線條為主，突出建筑屋頂、中段、基座的變化層次，力求達(dá)到建筑單體造型和色彩上的生動跳躍而不乏品質(zhì)感，實現(xiàn)群體空間組織有序、輪廓豐富、尺度親切宜人。n 建筑風(fēng)格體現(xiàn)時尚、生動、大氣和人文氣質(zhì)的質(zhì)素，設(shè)置

13、帶有明顯意大利風(fēng)情的歐式坡屋頂和底樓架空的入戶景觀大堂，并配置具有意大利風(fēng)格的景觀小品（花籃、陶罐等），另外重視外立面在窗框陽臺上的變化，在建筑細(xì)布處理上設(shè)置雕花鐵欄桿和一步式花臺。n 建筑平立面的組合應(yīng)結(jié)合內(nèi)部環(huán)境設(shè)計，增加立體綠化縱向?qū)哟胃?，高層建筑重視空間的變化，考慮層次感強的陽臺、露臺、觀景平臺或空中花園的設(shè)計，陽臺攔板采用虛實結(jié)合方式，既保證私密性，又通透。n 在重視成本的前提下，采用環(huán)保型、新型的環(huán)保節(jié)能涂料，整體提升產(chǎn)品節(jié)能降噪的質(zhì)素。n 公寓的建筑單體設(shè)計上，由于風(fēng)險的考慮，體量不宜太大，在保證其他9棟高層體量不變的情況下，層數(shù)控制在1822層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約800900。外立面

14、設(shè)計上盡可能公建化，即在與其他高層外立面區(qū)別設(shè)計的同時提升整個項目的檔次、品質(zhì)感及城市商業(yè)價值。青年公寓的入戶設(shè)置建議與整個社區(qū)相對獨立，可考慮與商業(yè)相結(jié)合，以減小對社區(qū)的干擾。另外，公寓可考慮預(yù)留34f（30004000）以作外向型酒店經(jīng)營。3. 環(huán)境設(shè)計（1）圍繞項目富有意大利人文特質(zhì)的“博洛尼亞小城”主題，整個設(shè)計圍繞該主題而展開。（2）項目整體景觀設(shè)計中，需要在滿足整體大中庭、大圍合的景觀視野的前提下，強調(diào)戶戶均好。（3）充分利用周邊有利的景觀資源，形成內(nèi)外互動，以達(dá)到景觀資源利用最大化。（4）對周邊及小區(qū)內(nèi)的不利景觀因素進行有效的隔離和處理，從環(huán)保的角度使人活動的視線、噪聲等環(huán)境質(zhì)量

15、最優(yōu)化。（5）水系與景觀有機結(jié)合，水景的設(shè)計適當(dāng)而精彩，保證水質(zhì)，控制成本充分考慮與物業(yè)管理的關(guān)系。（6）環(huán)境設(shè)計中應(yīng)分別考慮綠化、水景、休閑、兒童游樂、老人活動場所等，使之成為名副其實的風(fēng)情化生態(tài)花園社區(qū)。（7）應(yīng)充分考慮環(huán)境的人景互動，即可實用性、參與性、體驗性，尤其商業(yè)部分的環(huán)境營造應(yīng)著重考慮可持續(xù)停留時間的延長。博洛尼亞小城主題環(huán)境設(shè)計演繹n 園林景觀將在博洛尼亞小城的風(fēng)情化產(chǎn)品定位的前提下，實現(xiàn)景觀與建筑的統(tǒng)一，景觀設(shè)計在總體構(gòu)思應(yīng)優(yōu)先考慮本案獨特的地形地貌，即利用客觀存在的景觀資源，全面構(gòu)筑以湖景、坡地景觀為主的生態(tài)環(huán)境，建議小區(qū)景觀設(shè)置博洛尼亞中心街區(qū)為主題的景觀中軸，配以小型巴

16、洛克水景為輔，如瀑布、小溪、蓮花池等，讓整個小區(qū)充滿靈動、靜謐溫馨的感覺。塑造高低錯落、疏密有致的景觀效果，選植適合重慶當(dāng)?shù)厣L且造價合理的地中海風(fēng)情化植物，點綴具有博洛尼亞風(fēng)情的風(fēng)格化元素小品（花籃、陶罐等），以達(dá)到步移景換的效果。n 做到建筑與景觀間風(fēng)格和主題的有機統(tǒng)一，如意大利風(fēng)格小城博洛尼亞，則建筑與景觀均因參照它的生活形態(tài)進行演繹，如小區(qū)內(nèi)考慮具有意大利風(fēng)情的標(biāo)志性建筑或標(biāo)志性小品景觀，景觀設(shè)計考慮浪漫的、藝術(shù)的、自由的意大利人文風(fēng)格，甚至建議葡萄及少量薰衣草的摘種，做到四季有顏色（花或有顏色的植物），層次豐富（草坪、灌木、喬木的配搭）。4. 配套設(shè)施（1）商業(yè)配套集中式商業(yè)：設(shè)置在

17、靠近主干道的臨街高層裙樓，以風(fēng)情化街區(qū)商業(yè)為主，經(jīng)營范圍為社區(qū)超市、大餐飲、洗車美容店、娛樂洗浴等。設(shè)計要求為：進深結(jié)合高層戶型，面寬5米，層高保證6-7米，需考慮煙道、衛(wèi)生間、下水及防火。商業(yè)的整體建筑風(fēng)格要實現(xiàn)與小區(qū)整體產(chǎn)品風(fēng)格一致，實現(xiàn)風(fēng)格化產(chǎn)品的有機統(tǒng)一，充分利用產(chǎn)品的意大利風(fēng)情，打造休閑的人文的具有獨特意大利魅力的情景商業(yè)街。社區(qū)型商業(yè)：以社區(qū)配套為主，小門面，經(jīng)營范圍為洗衣店、送水點、便利店、小餐館等。設(shè)計要求為：進深12米以內(nèi)，面寬3-5米，層高不低于4米，梯步控制在2步以內(nèi)，面積分隔為30-50，商業(yè)門面中考慮10%的煙道設(shè)計。會所（主要以集中式商業(yè)的形式呈現(xiàn)，前期滿足銷售中心

18、功能，后期適合分零招租）：放置在小區(qū)主入口一側(cè)，正對小區(qū)中心廣場。設(shè)計需外觀與項目整體的意大利風(fēng)情和諧統(tǒng)一，凸顯大氣、尊貴。最好成為本項目意大利風(fēng)情的又一標(biāo)志性建筑。（2）教育配套 幼兒園（按規(guī)模設(shè)置）：外觀設(shè)計有趣味性，顏色活潑，適合兒童。（3）停車位：全部考慮地下車庫，部分考慮路面停車位，（可根據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)匦^(qū)停車位數(shù)量要求下限設(shè)置）（4）智能化的物業(yè)管理及設(shè)備用房5. 住宅戶型設(shè)計原則（1）花園洋房n 功能設(shè)置上充分考慮客戶的生活行為習(xí)慣。n 主臥要充分考慮光線、通風(fēng)、對流，并盡力保證視野的開闊，主臥及客廳設(shè)置在主景觀面一處。n 充分考慮業(yè)主的隱私性和獨立性，考慮底樓產(chǎn)品設(shè)置前廳后院。n

19、各種戶型強調(diào)入戶花園、重視露臺，并適當(dāng)配以贈送面積。n 提供舒適的閣樓空間和花園陽臺，強調(diào)底層的地下室贈送。（2）景觀高層n 應(yīng)注重考慮其均好性，強調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風(fēng)采光條件良好。n 戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則。n 標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。n 躍層式及大戶型除方正、實用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型設(shè)計應(yīng)有特點，不應(yīng)只是面積的增大。n 部分頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園”（2030m2左右），另外，產(chǎn)品設(shè)計中通過平層、夾層、小躍式的空間設(shè)計，使室內(nèi)產(chǎn)生

20、流動，視覺上層次更富于變化，可贈面積也更多。n 通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強調(diào)入戶花園、重視露臺，以實現(xiàn)可贈面積的功能化。6. 戶型設(shè)計細(xì)則（1）戶型平面空間布置合理緊湊，功能分區(qū)滿足人的生理需求，符合人的行為軌跡；面積配比恰當(dāng)，尺度適宜，交通面積控制在最小；公私、動靜、干濕分區(qū)；朝向、采光、視線、通風(fēng)良好；無視線干擾；戶內(nèi)空間盡可能有可改變的特質(zhì)及靈活性，應(yīng)趨于人性化居住需求的深化挖掘。（2）客廳朝向景觀視野好，盡量做到有穿堂風(fēng)，避免樓與樓之間的遮擋，緊連觀賞陽臺或空中花園，與臥室關(guān)系協(xié)調(diào)，避免穿越，墻面完整無門洞。（3）主臥朝向、采光、通風(fēng)良好，無對視、私密性好。開間尺寸不小于3.6m。（4）廚

21、房設(shè)計為獨立式，有直接采光，設(shè)垂直抽油煙道，靠近入戶門，緊鄰餐廳。（5）三房或以上盡量設(shè)雙衛(wèi)，衛(wèi)生間要求保證采光、通風(fēng)，不得出現(xiàn)暗衛(wèi)。（6）電梯井做隔音處理，或用設(shè)備間、廚衛(wèi)將其圍起，不能與臥室、餐廳相鄰。（7）每戶最少設(shè)觀景陽臺及服務(wù)陽臺各一個（大三房及以上可考慮設(shè)三陽臺），服務(wù)陽臺考慮洗衣機和集中熱水器等設(shè)備位置。（8）考慮室外空調(diào)機位置、外觀處理以及冷凝水的排放。（9）設(shè)備管線集中于管道井內(nèi)，方便維修，無損外觀形象。（10）考慮滿足節(jié)能的條件下，盡量增加室內(nèi)采光面積，尤其保證主臥和客廳采光。（11）應(yīng)根據(jù)不同的定位，針對不同的消費群體，讓戶型在總面積（總房款）有效控制下，盡量做到功能最大

22、化、使用便利最大化、主人尊崇感、舒適感最大化。7. 戶型配比物業(yè)形態(tài)建議 總建筑面積 戶型面積區(qū)間 花園洋房（一梯兩戶） 約3.6萬75140高層（兩梯6戶） 約15.4萬70135 公寓約1.5萬 30-60 花園洋房戶型配比戶型戶型代號戶型面積（建面/）戶型套數(shù)占高層總套數(shù)比例%兩房75-9020%小計20%三房195-11010%2110-12040%3120-13020%小計70%四房130-15010%小計10%合計100%高層戶型配比戶型戶型代號戶型面積（建面/）戶型套數(shù)占高層總套數(shù)比例%兩房170-8020%280-9020%小計40%三房190-10012%2100-11015%3110-12018%4120-13010%小計55%四房130-1355%小計