房地產(chǎn)抵押評估報告

1、房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告估價項(xiàng)目名稱：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路xxxxxxxxxxxx號辦公房地產(chǎn)抵押價值評估委托方：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx估價方：xxxxxxxxxxxxx估價人員：xxxxxxxxxxxxxxx估價作業(yè)日期：2013年3月29日至2013年4月15日估價報告編號：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx目 錄一、目 錄1二、致委托方函3三、估價師聲明5四、估價的假設(shè)和限制條件6五、變現(xiàn)能力分析10六、估價結(jié)果報告131、委托方132、估價方133、估價對象134、估價目的155、估價時點(diǎn)156、價值定義157、估價依據(jù)168、估價原則179、估價

2、方法1810、估價結(jié)果1911、估價人員2012、估價作業(yè)日期2013、估價報告應(yīng)用的有效期20七、估價技術(shù)報告211、個別因素分析212、區(qū)域因素分析223、市場因素分析234、最高最佳使用分析305、估價方法選用316、估價的測算過程327、房地產(chǎn)評估價值的確定368、估價對象快速變現(xiàn)價格分析36八、附件1.估價對象照片、案例照片及位置圖；2.委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3.房屋所有權(quán)人身份證復(fù)印件；4.房屋所有權(quán)證復(fù)印件；5.承諾函；6.同意抵押聲明；8.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員資質(zhì)證明以及房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。致委托方函xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx：受貴公司委

3、托，我公司對xxxxxxxx所有的位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx辦公房地產(chǎn)客觀合理的房地產(chǎn)價格進(jìn)行了評估。評估人員根據(jù)估價目的、遵循估價原則、按照估價工作程序、利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)因素，在貴公司的配合下，對估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘查和估價資料的收集，同時進(jìn)行了必要的調(diào)研，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)估價報告。估價結(jié)果如下：估價對象為位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx辦公

4、房地產(chǎn)，總建筑面積1026.96平方米：坐落位置xxxx房屋所有權(quán)人xxxxxxxx身份證號xxxxx結(jié)構(gòu)鋼混樓層14/22（-3）建成年代2011年左右總建筑面（）1026.96設(shè)計用途辦公實(shí)際用途辦公房號房屋所有權(quán)證號建筑面積（）14層2單016800號357.5114層2單016795號326.8714層2單016794號342.58估價目的 確定房地產(chǎn)的抵押價值，為委托方向銀行申請抵押貸款提供依據(jù)。估價時點(diǎn) 二一三年三月二十九日房地產(chǎn)抵押價值定義 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立

5、法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。估價結(jié)果 估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理市場價值為人民幣2119.17萬元，大寫金額為貳仟壹佰壹拾玖萬壹仟柒佰圓整。各套房地產(chǎn)估價結(jié)果如下表：房號面積（平方米）單價（元/平方米）總價（萬元）14層2單元1701357.5120434730.5414層2單元1702326.8720638674.5914層2單元1703342.5820843714.04合計1026.962119.17截至估價時點(diǎn)，該抵押物不存在估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，因此估價對象在估價時點(diǎn)的抵押價值為人民幣2119.17萬元，大寫金額為貳仟壹佰壹拾玖萬壹仟柒佰圓

6、整。抵押貸款額度由借貸雙方商定。xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人簽章 二一三年四月十五日估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。五、估價人員于估價時點(diǎn)二一三年三月二十九日已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒有人對本估

7、價報告提供重要專業(yè)幫助。七、本報告專為委托方向銀行申請抵押貸款而作。除按規(guī)定提送有關(guān)政府部門和貸款銀行作為確定抵押貸款時的參考外，本報告的全部或者部分內(nèi)容除獲得我們同意外，不得用作其他用途，不得轉(zhuǎn)載或引用于任何文字載體（包括文章、文件、報告、公告和聲明等）。八、本報告中的技術(shù)問題由xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx公司負(fù)責(zé)解釋。注冊房地產(chǎn)估價師證號簽名xxxxxxxxxxxx估價的假設(shè)和限制條件一、本次估價的假設(shè)前提：（一）根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)人為xxxxxxxx,現(xiàn)xxxxxxxx自愿將估價對象為xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx向銀行申請

8、貸款提供擔(dān)保。我們是按此假設(shè)條件進(jìn)行評估的，其產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)應(yīng)在北京市亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國土資源局和建委，本報告的內(nèi)容受此假設(shè)條件的限制。（二）估價對象設(shè)計用途辦公，實(shí)際用途為辦公。我們所評估的價值是基于估價對象能持續(xù)正常使用為前提進(jìn)行評估的。（三）房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

9、抵押房地產(chǎn)應(yīng)交納的各種稅金；償還抵押債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害；剩余金額交還抵押人。（四）本報告附件中的材料系報告的重要組成部分，在估價人員查勘現(xiàn)場時，委托方提供了房屋所有權(quán)證等資料的原件和復(fù)印件，估價人員對原件進(jìn)行了形式審查，本報告是按附件中的材料是真實(shí)、全面的前提下進(jìn)行評估的。如因材料不符、變更或委托方隱瞞有關(guān)材料，對評估結(jié)果造成偏差，委托方應(yīng)對其負(fù)責(zé)任。（五）本報告在評估中所引用的數(shù)據(jù)說明：根據(jù)房屋所有權(quán)證1212121第016800、016795、016794號，建筑面積分別為357.51平方米、326.87平方米、342.58平方米，總建筑面積1

10、026.96平方米。本報告價值測算是按上述數(shù)據(jù)進(jìn)行的，如以后有關(guān)部門出具的正式文本與此不符，則估價結(jié)果應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。二、估價報告應(yīng)用的限制條件（一）產(chǎn)權(quán)方提供了在估價時點(diǎn)無拖欠的工程款和抵押債權(quán)的承諾，在評估估價對象抵押價值時未考慮估價對象在實(shí)現(xiàn)公開市場價值時應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價值的因素。 (二)估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響。依托快速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)和真實(shí)的市場有效需求，北京市房地產(chǎn)市場近幾年保持了良性健康的發(fā)展勢頭，價格水平節(jié)節(jié)上升。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，隨著城市化水平的提高，市政基礎(chǔ)建設(shè)投入的加大，預(yù)計北京市房地產(chǎn)市場在未來幾年中將依然保持良

11、好的發(fā)展勢頭，價格繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的勢頭，如若沒有出現(xiàn)特殊情況的影響，估價對象在未來幾年內(nèi)將能夠保值增值。（三）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)；1、房地產(chǎn)市場的變動導(dǎo)致估價對象的價值減少。防范措施：對估價對象定期做評估2、不可抗力因素引起估價對象受損或滅失。防范措施：在抵押期間對估價對象購買商業(yè)保險3、抵押期間抵押借款人無法按時足額償還借款。防范措施：加強(qiáng)前期信貸資信調(diào)查，嚴(yán)防貸款挪作它用。（四）合理使用評估價值；本次評估結(jié)果反映了公開市場環(huán)境中估價對象的正常價格水平，但如果需要進(jìn)行快速變現(xiàn)，那么其實(shí)際價值不可能全部實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一

12、定的影響；而處分抵押物一般是以拍賣或變賣方式進(jìn)行的，二者之間不可避免地會存在一定的差距。抵押權(quán)人為防范此中風(fēng)險，達(dá)到抵押物到期快速變現(xiàn)的目的，應(yīng)在評估價格的基礎(chǔ)上乘以一個變現(xiàn)系數(shù)（一般設(shè)定為0.50.7），由此確定抵押貸款額度，方可使風(fēng)險降到最低。（五）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。評估結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的抵押價值（扣除優(yōu)先受償款），一般估價報告的使用期限均不超過一年，而多數(shù)的抵押貸款期限較長，房地產(chǎn)市場價格由于受多種因素影響，漲跌起伏不定，為有效防范金融風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期（如一年）對估價對象進(jìn)行評估，當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格變化較快的情況時，應(yīng)及時進(jìn)行對估

13、價對象進(jìn)行再評估，以此盡量控制抵押貸款風(fēng)險。三、本評估報告有效期為2013年4月15日至2014年4月14日止。上述的假設(shè)和限制條件如發(fā)生變化，估價對象的價值應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，甚至重估。變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、通用性所謂通用性，指是否常見、是否普遍使用，也就是需求方多與少。主要從以下六個方面考慮：用途的專業(yè)化。用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量。從結(jié)構(gòu)類型上分析，磚混結(jié)構(gòu)的住宅變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu)；點(diǎn)狀布置的不如條狀布置的；一梯多戶的不如一梯兩戶的；房屋質(zhì)

14、量差的不如質(zhì)量好的。房屋質(zhì)量從廣義上說，除了單體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。該宗房地產(chǎn)的價值大小。一般說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力弱。區(qū)位。所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。房地產(chǎn)的開發(fā)程度。一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。該類房地產(chǎn)市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。估價對象已辦理房屋所有權(quán)證，用途為辦公，實(shí)際用途為辦公，周邊配套設(shè)施良好，但由于面積較大，價值量較高故通用性一般。2、獨(dú)立使用或可獨(dú)立分割轉(zhuǎn)讓性所謂獨(dú)立使用性，通俗的說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。一

15、般說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力越弱。估價對象為位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx辦公房地產(chǎn)，可以獨(dú)立使用，但只能按戶進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。3、估價時點(diǎn)拍賣或變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異估價人員在對現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價方法從不同角度對估價對象的市場價格進(jìn)行了評估，在快速變現(xiàn)時，拍賣底價會與市場價值有一定的差異。4、法定優(yōu)先受償權(quán)利 法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對于其他債權(quán)人對特定的財

16、物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。涉及抵押、質(zhì)押、留置等擔(dān)保行為時，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人均享有法定優(yōu)先受償權(quán)。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一些限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的層次來說也僅僅相對于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利。法定優(yōu)先受償權(quán)利除了房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括抵押房地產(chǎn)處分時發(fā)生的拍賣費(fèi)、評估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費(fèi)。5、變現(xiàn)時間的長短變現(xiàn)的時間主要取決于估價對象的“通用性”，當(dāng)然還包括其他的一些客觀和主觀因素

17、。一般說通用性好的比通用性差的房地產(chǎn)變現(xiàn)時間短。變現(xiàn)的時間主要取決于估價對象的“通用性”，當(dāng)然還包括其他的一些客觀和主觀因素。一般說通用性好的比通用性差的房地產(chǎn)變現(xiàn)時間短。估價對象為普通住宅，是目前房地產(chǎn)市場上成交活躍的房地產(chǎn)類型，通用性較好。估價對象通用性一般，其變現(xiàn)時間將會相對較長,變現(xiàn)價值約為1135萬元。估價結(jié)果報告一、委托方委托單位全稱：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx法定代表人：xxxxxxxx住所：北京市朝陽區(qū)光華路7號25層25a3-2 二、估價方估價機(jī)構(gòu)全稱：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人：陳紅江住所：北京市西城區(qū)太平

18、街6號富力摩根中心e座605號估價機(jī)構(gòu)資格證書編號：建房估證字2010073號估價機(jī)構(gòu)資格等級：壹級三、估價對象本次估價對象為位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx辦公房地產(chǎn)，建筑面積分別為357.51平方米、326.87平方米、342.58平方米，總建筑面積1026.96平方米。1、區(qū)域狀況亦城國際中心建筑用地13c1地塊位于北京市亦莊新城的商務(wù)核心區(qū)榮華路(亦莊長安街)商務(wù)帶，東西兩側(cè)分別為亦莊新城規(guī)劃中的工業(yè)區(qū)與生活區(qū)?；貣|側(cè)宏達(dá)北路未來設(shè)有亦莊輕軌線，并設(shè)有?？空?，北側(cè)萬源街設(shè)有公交?？空救f源街站，地理位置優(yōu)越，交通十

19、分便利。一期開發(fā)的13c1地塊由兩棟商務(wù)辦公樓組成(a座、b座)。地塊用地面積約為1.76萬平方米。二期將開發(fā)頂級寫字樓，酒店和公寓，與項(xiàng)目一期形成一個完整的現(xiàn)代化的大型綜合體。項(xiàng)目緊靠輕軌，出站人流可直接進(jìn)入建筑室內(nèi)，也可通過裙房屋頂廣場到達(dá)榮華路。2、實(shí)物狀況土地實(shí)物狀況宗地形狀 估價對象整個項(xiàng)目地塊土地呈較規(guī)則；所處小區(qū)四至 估價對象東接宏達(dá)北路，西臨榮華中路，北為萬源街，南臨隆慶街；地形地勢 平坦；開發(fā)程度 土地開發(fā)程度達(dá)到“六通一平”，即紅線外通市政道路、通上水、通下水、通電、通訊、供暖和紅線內(nèi)土地平整；地上建筑物實(shí)物狀況建筑類型 高層辦公建筑；建筑結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu)；建成年代 2011

20、年左右；房屋性質(zhì) 商品房；建筑裝修xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx辦公房地產(chǎn)為地上22層地下3層的的鋼混結(jié)構(gòu)建筑，估價對象均位于第14層。室內(nèi)地面鋪地磚及地毯，內(nèi)墻為瓷磚及乳膠漆，頂棚均刷乳膠漆，為開間格局，1701建筑面積357.51平方米、1702建筑面積326.87平方米、1703建筑面積342.58平方米，總建筑面積為1026.96平方米。設(shè)備設(shè)施 水、暖、電齊全，中央空調(diào)，自動噴淋、煙感系統(tǒng)。維護(hù)狀況 于估價時點(diǎn)，估價對象正常使用中，維護(hù)保養(yǎng)狀況優(yōu)。法定用途和實(shí)際用途 法定用途為辦公，實(shí)際用途為辦公。3、估價對象權(quán)益

21、狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的各項(xiàng)資料，估價對象產(chǎn)權(quán)人為xxxxxxxx?，F(xiàn)xxxxxxxx自愿將估價對象為xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx向銀行申請貸款提供擔(dān)保。估價對象為個人擁有房產(chǎn)，無單獨(dú)的國有土地使用證。估價對象已取得房屋所有權(quán)證：坐落位置北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路10號1幢房屋所有權(quán)人xxxxxxxx身份證構(gòu)鋼混樓層14/22（-3）建成年代2011年左右總建筑面（）1026.96設(shè)計用途辦公實(shí)際用途辦公房號房屋所有權(quán)證號建筑面積（）14層2單016800號357.5114層2單016795

22、號326.8714層2單016794號342.58估價對象于估價時點(diǎn)不存在估價師知悉的法定受償款。四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點(diǎn)估價時點(diǎn)設(shè)定為現(xiàn)場勘查日：2013年3月29日。六、價值定義1.價值內(nèi)涵：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下、估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本次評估的價值包括土地使用權(quán)價值、地上建筑物價值及必不可少的配套設(shè)施設(shè)備價值。2.本次所評估價格是估價對象在估價時點(diǎn)為2013年3月29日，土地使用權(quán)類型為出讓，商業(yè)用途、建

23、筑物在估價時點(diǎn)現(xiàn)狀的房地產(chǎn)價值。3.估價對象土地實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到“六通一平”，即紅線外通市政道路、通上水、通下水、通電、通訊、供暖、通燃?xì)夂图t線內(nèi)土地平整。本次評估設(shè)定的開發(fā)程度為“六通一平”，即紅線外通市政道路、通上水、通下水、通電、通訊、供暖和紅線內(nèi)土地平整。4.本次估價目的僅為委托方辦理房地產(chǎn)抵押提供價格參考。抵押價格評估，采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，參照設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，但報告使用者需考慮將來市場變化和短期強(qiáng)制處置等因素，抵押物拍賣價格可能會低于市場價格。七、估價依據(jù)(一)本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件1.中華人民共和國土地管理法；2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3.

24、中華人民共和國擔(dān)保法；4.中華人民共和國城市規(guī)劃法；5.中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例；6.國務(wù)院55號令中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；7.其他法律規(guī)定、政策文件等。(二)本次估價采用的技術(shù)規(guī)程1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范；2.房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見；3.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。(三)委托方提供的有關(guān)資料1.委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2.房屋所有權(quán)人身份證復(fù)印件;3.房屋所有權(quán)證復(fù)印件；4.承諾函；5.同意抵押聲明；6. 北京市商品房預(yù)售合同復(fù)印件。(四)估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料等。八、估價原則在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)

25、原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：待添加的隱藏文字內(nèi)容31.合法原則以估價對象的合法使用、合法處分為估價前提。本次評估以估價對象按北京市有關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行使用和處置體現(xiàn)合法原則。2.最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能給估價對象帶來最高價值的使用。根據(jù)北京市總體規(guī)劃及估價對象的實(shí)際情況和區(qū)位條件，估價對象按法定用途使用為其最高最佳使用途徑，本次評估以此體現(xiàn)最高最佳使用原則。3.估價時點(diǎn)原則估價實(shí)際上是求取估價對象在某一時點(diǎn)上的價格，所以在評估時，必須假定市場情況停止在估價時點(diǎn)上，同時估價對象的

26、狀況也是以其在估價時點(diǎn)時的情形為準(zhǔn)。4.替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律。在相鄰地區(qū)或類似地區(qū)具有相同或相似使用價值即存在替代可能的物業(yè)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。5.謹(jǐn)慎原則在存在不確定因素的情況下，估價人員作出相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計估價對象在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。九、估價方法估價方法通常有市場比較法、收益還原法、成本法、及假設(shè)開發(fā)法等四種。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)

27、或市場不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)情節(jié)發(fā)法進(jìn)行估價的情況下的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。根據(jù)估價對象的特點(diǎn)，采用收益法及市場比較法估算其價值，然后根據(jù)各種方法評估價值與市場價值的接近程度對其賦予不同權(quán)重進(jìn)行加權(quán)平均求得估價對象房地產(chǎn)公開市場價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益還原法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，預(yù)測將估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀價格或價值的方法。十、估價

28、結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，確定估價對象于估價時點(diǎn)的估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理市場價值為人民幣2119.17萬元，大寫金額為貳仟壹佰壹拾玖萬壹仟柒佰圓整，單價為10842元/平方米。截至估價時點(diǎn)，該抵押物不存在估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，因此估價對象在估價時點(diǎn)的抵押價值為人民幣2119.17萬元，大寫金額為貳仟壹佰壹拾玖萬壹仟柒佰圓整。十一、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師證號簽名xxxxxxxxxxxx估價人員：十二、估價作業(yè)日期2013年3月29日至2013年

29、4月15日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期自估價報告完成日起一年內(nèi)有效，即2013年4月15日至2014年4月14日。xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx公司 二一三年四月十五日估價技術(shù)報告一、個別因素分析本次估價對象為位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx辦公房地產(chǎn)，總建筑面積1026.96平方米。土地實(shí)物狀況宗地形狀 估價對象整個項(xiàng)目地塊土地呈較規(guī)則；所處小區(qū)四至 估價對象東接宏達(dá)北路，西臨榮華中路，北為萬源街，南臨隆慶街；地形地勢 平坦；開發(fā)程度 土地開發(fā)程度達(dá)到“六通一平”，即紅線外通市政道路、通上

30、水、通下水、通電、通訊、供暖和紅線內(nèi)土地平整；地上建筑物實(shí)物狀況建筑類型 高層辦公建筑；建筑結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu)；建成年代 2011年左右；房屋性質(zhì) 商品房；建筑裝修xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx辦公房地產(chǎn)為地上22層地下3層的的鋼混結(jié)構(gòu)建筑，估價對象均位于第14層。室內(nèi)地面鋪地磚及地毯，內(nèi)墻為瓷磚及乳膠漆，頂棚均刷乳膠漆，為開間格局，1701建筑面積357.51平方米、1702建筑面積326.87平方米、1703建筑面積342.58平方米，總建筑面積為1026.96平方米。設(shè)備設(shè)施 水、暖、電齊全，中央空調(diào)，自動噴淋、煙感系統(tǒng)。

31、維護(hù)狀況 于估價時點(diǎn)，估價對象正常使用中，維護(hù)保養(yǎng)狀況優(yōu)。法定用途和實(shí)際用途 法定用途為辦公，實(shí)際用途為辦公。3、估價對象權(quán)益狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的各項(xiàng)資料，估價對象產(chǎn)權(quán)人為xxxxxxxx?，F(xiàn)xxxxxxxx自愿將估價對象為xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx向銀行申請貸款提供擔(dān)保。估價對象為個人擁有房產(chǎn)，無單獨(dú)的國有土地使用證。估價對象已取得房屋所有權(quán)證：坐落位置北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路10號1幢房屋所有權(quán)人xxxxxxxx身份證構(gòu)鋼混樓層14/22（-3）建成年代2011年左右總建筑面（）1026.96設(shè)計用途辦公實(shí)際用途辦公房號房屋所有權(quán)

32、證號建筑面積（）14層2單016800號357.5114層2單016795號326.8714層2單016794號342.58估價對象于估價時點(diǎn)不存在估價師知悉的法定受償款。二、區(qū)域因素分析大興區(qū)位于北京市南部，東臨通州區(qū)，南臨河北省固安縣、霸縣等，西與房山區(qū)隔永定河為鄰，北接豐臺、朝陽區(qū)。 全境為平原，地勢自西向東南緩傾，大部分地區(qū)海拔1452米之間。大興交通便利，不但是京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的一個重要環(huán)節(jié)，還是京九鐵路的龍頭，將成為溝通南北東西的現(xiàn)代化物流中心之一。大興區(qū)是首都重要的農(nóng)副食品生產(chǎn)供應(yīng)基地、高新技術(shù)產(chǎn)

33、業(yè)基地、人口疏散基地和綠甜旅游基地，是享譽(yù)國內(nèi)外的“西瓜之鄉(xiāng)”。結(jié)合城區(qū)居民周末度假需求的特點(diǎn)，大興區(qū)開展了具有本地特色的觀光、休閑、度假的田園旅游業(yè)，集休閑、購物、參觀、體育、教育、娛樂于一體。大興區(qū)超前建設(shè)能源，交通，通訊等“硬環(huán)境”；努力完善優(yōu)惠政策，服務(wù)體系等“軟環(huán)境”，為海內(nèi)外合作伙伴創(chuàng)造了良好的投資條件，成為中外業(yè)界來京投資置業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于1991年8月15日開始籌建，是北京市唯一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是同時享有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重政策的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積為46.8平方公里，由科學(xué)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)、高配置的商務(wù)區(qū)及高

34、品質(zhì)的生活區(qū)構(gòu)成。目前，開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃用地15.8平方公里已經(jīng)基本開發(fā)完成，將以此為基礎(chǔ)向京津塘高速公路以東和涼水河以西方向發(fā)展。其中，京津塘高速公路以東規(guī)劃面積約14平方公里，涼水河以西約10平方公里。2005年10月22日中共北京市委第九屆十次全會通過中共北京市委關(guān)于制定北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議，其中明確提出開發(fā)區(qū)要著力推進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及周邊地區(qū)發(fā)展，建設(shè)以高端產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)為依托，面向國際市場的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)，構(gòu)筑東南部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于北京城市總體規(guī)劃東部發(fā)展帶上，沿京津塘高速公路的城市五環(huán)路與六環(huán)路之間。京津塘高速公路、五環(huán)路、四環(huán)路、機(jī)場高

35、速路等多條高速公路、城市快速路和城市主干道以及城市輕軌，使北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)擁有聯(lián)結(jié)各重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域和交通樞紐的暢通道路以及多種交通方式。亦城國際中心建筑用地13c1地塊位于北京市亦莊新城的商務(wù)核心區(qū)榮華路(亦莊長安街)商務(wù)帶，東西兩側(cè)分別為亦莊新城規(guī)劃中的工業(yè)區(qū)與生活區(qū)?；貣|側(cè)宏達(dá)北路未來設(shè)有亦莊輕軌線，并設(shè)有?？空?，北側(cè)萬源街設(shè)有公交?？空救f源街站，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。一期開發(fā)的13c1地塊由兩棟商務(wù)辦公樓組成(a座、b座)。地塊用地面積約為1.76萬平方米。二期將開發(fā)頂級寫字樓，酒店和公寓，與項(xiàng)目一期形成一個完整的現(xiàn)代化的大型綜合體。項(xiàng)目緊靠輕軌，出站人流可直接進(jìn)入建筑室內(nèi)，也可

36、通過裙房屋頂廣場到達(dá)榮華路。本項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)，周邊餐飲、超市、銀行、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、康體建身、商場等配套功能完善，有上海沙龍(6萬平米商業(yè)區(qū)包括餐飲、超市、休閑、娛樂、銀行等)、華潤超市、美聯(lián)美超市、工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、錦江富園四星級酒店、北京興基鉑爾曼酒店、多倫多國際醫(yī)院、同仁醫(yī)院、bda實(shí)驗(yàn)學(xué)校、亦莊中學(xué)、亦莊小學(xué)、開發(fā)區(qū)體育中心、高爾夫球場、冰上運(yùn)動中心等，同時項(xiàng)目內(nèi)部也提供包括餐飲，銀行，會議室，多功能廳，員工餐廳，水療spa以及休閑會所等配套齊全的商務(wù)環(huán)境。三、市場因素分析（一）北京市房地產(chǎn)相關(guān)政策1、北京市土地制度北京市國土資源局和相關(guān)委辦局

37、在嚴(yán)格土地管理、推行土地儲備和規(guī)范土地市場建設(shè)等問題開展了大量的工作，取得了明顯成效。一是土地儲備和市場建設(shè)的相關(guān)政策辦法基本完善；二是建立了市區(qū)兩級土地整理儲備機(jī)構(gòu)；三是推動了土地儲備制度的實(shí)施；四是探索了政府儲備土地一級開發(fā)的管理模式；五是建立了政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會議制度，推動了新的供地制度和建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施；六是籌措了土地儲備和開發(fā)資金。充足的資金是建立土地收購儲備制度的關(guān)鍵；七是建立了土地交易市場，推動了經(jīng)營性土地入市交易。2、北京市住房制度2011年02月16日，北京正式公布了“京十五條”，認(rèn)真貫徹、執(zhí)行“國八條”。其中，文件要求繼續(xù)鞏固限購政策成果，自發(fā)布之日起，對已

38、擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房?！熬┦鍡l”嚴(yán)格貫徹和落實(shí)了中央精神，以抑制需求作為關(guān)鍵點(diǎn)，對北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展將產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響。“京十五條”不僅有效抑制投資投機(jī)需求，而且也抑制了部分超前消費(fèi)需求。2011年3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布了商品

39、房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定(發(fā)改價檢2011548號)，隨即印發(fā)了關(guān)于貫徹實(shí)施商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定有關(guān)問題的通知(發(fā)改價檢2011658號)。從2011年5月1日起，商品房銷售必須“一房一價、明碼標(biāo)價”，并把二手房也列入其中。商品房銷售價格明碼標(biāo)價后，各地開發(fā)商可以自行降價、打折銷售，但漲價必須重新申報備案。開發(fā)商需要公開的資料包含預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、套內(nèi)面積、優(yōu)惠折扣、每套商品房銷售狀態(tài)、樓號、樓層、房號、每平方米單價、每套銷售總價、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等超過30多項(xiàng)內(nèi)容。為建立健全住房保障制度，加快解決城市中低收入家庭住房困難，北京將加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十二五”時

40、期建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，公共租賃住房占公開配租配售保障房的六成以上。這5年中，全市要竣工各類保障房70萬套，對符合保障條件的申請家庭做到“應(yīng)保盡?！?。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委新近發(fā)布北京市“十二五”時期住房保障規(guī)劃，對此作出明確規(guī)定。2011年，北京新建收購保障房23萬套、竣工10萬套，超額完成年度任務(wù)。2012年確保新建收購16萬套、竣工7萬套，同步完成配套設(shè)施建設(shè)。自2012年12月18日起，補(bǔ)繳社保在購房資格審核中不予認(rèn)可。同時重申：非本市戶籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的，應(yīng)自提出申請的上一個月開始往前推算60個月連續(xù)在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參保狀態(tài)。

41、從北京房地產(chǎn)市場的實(shí)際特點(diǎn)看，這也是當(dāng)?shù)卣畧猿重瀼刂醒胝畬Ψ康禺a(chǎn)調(diào)控政策不放松的態(tài)度，同時遏制投資投機(jī)需求還將是一項(xiàng)長期任務(wù)。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施?，F(xiàn)細(xì)則尚未公布。3、北京市地價政策為進(jìn)一步加強(qiáng)北京市國有土地使用權(quán)出

42、讓價格管理，規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場，北京市國土房管局會同有關(guān)部門對1993年本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價進(jìn)行了調(diào)整更新。宗地出讓、轉(zhuǎn)讓價格需參照基準(zhǔn)地價，按照規(guī)定的程序，使用合理的評估方法確定。其中，出讓價格須經(jīng)國土房管部門審核后確定。北京市房屋土地管理局成立伊始即行文確認(rèn)新的國有土地出讓價格評估程序，形成了一套獨(dú)特的“三級會審制度”。這一國有土地出讓價管理模式，為規(guī)范首都地產(chǎn)市場起到了關(guān)鍵性的作用，也規(guī)范了北京市的國有土地出讓價格評估的程序。由于是集體決策，發(fā)揮了相關(guān)部門的作用，杜絕了個人行為。（二）北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢1.工業(yè)生產(chǎn)1-2月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算，同比增長9.6

43、%。從主要行業(yè)看，汽車制造業(yè)，計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)分別增長31.2%和20.8%，是帶動工業(yè)增長的主要力量；醫(yī)藥制造業(yè)增長9.2%；專用設(shè)備制造業(yè)增長0.5%；通用設(shè)備制造業(yè)下降15.1%。2.固定資產(chǎn)投資1-2月，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資498.1億元，同比增長10.2%。其中，完成基礎(chǔ)設(shè)施投資122.1億元，下降2.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資3.6億元，同比增長1.2倍；第二產(chǎn)業(yè)完成投資63.1億元，增長29.7%，其中工業(yè)投資61.4億元，增長29.6%；第三產(chǎn)業(yè)（含房地產(chǎn)開發(fā)）完成投資431.4億元，增長7.4%。3.房地產(chǎn)開發(fā)和銷售1-2月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資

44、236.1億元，同比增長25.9%。2月末，全市商品房施工面積8878.2萬平方米，同比增長8.6%；其中，商品住宅施工面積4794.6萬平方米，增長1.8%。商品房本年新開工面積286.1萬平方米，增長85.7%；其中，商品住宅新開工面積109.6萬平方米，增長1.7倍。政策性住房施工面積3120.3萬平方米，增長8.9%。1-2月，全市商品房竣工面積111.6萬平方米，同比增長23.5%；其中，商品住宅竣工面積66.7萬平方米，增長52.3%。1-2月，全市商品房銷售面積221.1萬平方米，同比增長1.1倍；其中，商品住宅銷售面積167.9萬平方米，增長1倍。4.消費(fèi)品市場1-2月，全市實(shí)

45、現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額1361.3億元，同比增長10.2%。其中，吃類、穿類、用類和燒類商品分別增長1.5%、3.9%、16.2%和2.6%。5.價格1-2月，全市居民消費(fèi)價格比上年同期上漲3.9%。其中，食品價格上漲4.8%，非食品價格上漲3.5%；消費(fèi)品價格上漲2.2%，服務(wù)價格上漲6.6%。2月份，全市居民消費(fèi)價格比上年同月上漲4.6%，漲幅較高主要是受春節(jié)因素影響（今年春節(jié)在2月，去年在1月）。1-2月，全市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格和購進(jìn)價格比上年同期分別下降2.8%和2.4%。2月份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格和購進(jìn)價格分別比上年同月下降2.8%和2.4%。6.財政收入1-2月，全市完成地方公共財政預(yù)

46、算收入748.4億元，同比增長15.1%。從主要稅種看，增值稅增長1.1倍，營業(yè)稅下降0.2%，企業(yè)所得稅增長8.1%，個人所得稅增長1.4%。（三）北京市房地產(chǎn)總體狀況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況1-2月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資236.1億元，比上年同期增長25.9%。其中，住宅完成投資105.4億元，增長25.8%；寫字樓完成投資43.1億元，增長1.1倍；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資24.5億元，下降8.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為124.4億元，比上年同期增長32.3%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為52.7%。2、房地產(chǎn)市場供給情況截至2月末，全市商品房施工面積為8878.2

47、萬平方米，比上年同期增長8.6%。其中，住宅施工面積為4794.6萬平方米，增長1.8%；寫字樓為1236.1萬平方米，增長22.6%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為848.4萬平方米，增長1.7%。1-2月，全市商品房新開工面積為286.1萬平方米，比上年同期增長85.7%。其中，住宅新開工面積為109.6萬平方米，增長1.7倍；寫字樓為49.3萬平方米，增長65.4%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為49.3萬平方米，下降31%。1-2月，全市商品房竣工面積為111.6萬平方米，比上年同期增長23.5%。其中，住宅竣工面積為66.7萬平方米，增長52.3%；寫字樓為2.6萬平方米，下降74.5%；商

48、業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為1.8萬平方米，下降90.8%。3、房地產(chǎn)市場銷售情況1-2月，全市商品房銷售面積為221.1萬平方米，比上年同期增長1.1倍。其中，住宅銷售面積為167.9萬平方米，增長1倍；寫字樓為29.9萬平方米，增長3.2倍；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房為13.8萬平方米，增長1.1倍。4、政策性住房建設(shè)情況1-2月，全市政策性住房完成投資43.1億元，比上年同期增長25.5%。2月末，全市政策性住房施工面積為3120.3萬平方米，增長8.9%；新開工面積為80.4萬平方米，增長6.7倍；竣工面積為14.1萬平方米，下降41%。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金到位情況1-2月，全市房地產(chǎn)

49、開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為1019億元，比上年同期增長96.1%。其中，金融貸款為389.1億元，增長1.7倍；自籌資金為225.2億元，增長70.6%；定金及預(yù)收款為268.4億元，增長1.3倍。 （四）北京市同類房地產(chǎn)市場狀況四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：1.法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)

50、政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價。3.經(jīng)濟(jì)上可行。即估價價格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。5.房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)

51、與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價格和收益變動的趨勢。根據(jù)估價對象的權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按照法定用途使用為該估價對象最高最佳使用途徑。五、估價方法選用房地產(chǎn)評估通常有市場比較法、收益還原法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法

52、、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下的房地產(chǎn)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。根據(jù)估價對象的特點(diǎn)，采用收益還原法及市場比較法估算其價值，然后根據(jù)各種方法評估價值與市場價值的接近程度對其賦予不同權(quán)重進(jìn)行加權(quán)平均求得估價對象房地產(chǎn)公開市場價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益還原法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，預(yù)測將估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀價格或價值的方法。六、估價的測算過程首先對1701進(jìn)行測算：

53、（一）、收益還原法收益還原法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，預(yù)測將估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀價格或價值的方法。房地產(chǎn)收益價值計算明細(xì)表單位：元/序號費(fèi) 用 名 稱比例取 值備 注1年有效毛收入-1343.2=（1）365（1-（2）（1）租金（元/天*m2）-4根據(jù)委托估價方提供的有關(guān)資料，以及估價人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情（2）空置率(%)8%2年運(yùn)營費(fèi)用259.72 =(1)+(2)+(3)+(4)（1）管 理 費(fèi)3%40.30 指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用,按年有效毛收入的3%計算（2）維 修 費(fèi)2%56.00 指為保證房

54、屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用，按建筑物開發(fā)成本的2%計算（3）保 險 費(fèi)0.08%2.24 保險費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用，按建筑物開發(fā)成本的0.8計算（4）綜合稅12%161.18 按年房地產(chǎn)總收益的12%計.3年 純 收 益1083.48 年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用4資本化率(%)6.0%-一年期存款利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值5年遞增率（%）1.0%同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金收益逐年遞增6可獲收益年限(年）48.00 根據(jù)土地終止日期與建筑物耐用年限孰低原則確定。7房地產(chǎn)收益價值-19539 p=a（r-g）1-（1+g）（1r）n（二）市場比較法市場比較法：將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的