房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險及預(yù)防

1、目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行的占比逐步加大，成為商業(yè)銀行競爭激烈的業(yè)務(wù)項目。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大，項目運作周期長，市場變化快，受國家經(jīng)濟政策影響大等特點，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的市場風險和信用風險較高。筆者在近期參加的審計項目中發(fā)現(xiàn)，部分經(jīng)辦機構(gòu)辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)存在風險控制措施不到位的現(xiàn)象，從暴露的問題看，具有一定的普遍性，潛在著一定的法律風險和信用風險，對銀行的信貸資金安全造成一定的風險隱患，應(yīng)引起經(jīng)辦行的足夠關(guān)注。一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)存在的主要風險隱患 房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。在貸款的發(fā)

2、放和管理環(huán)節(jié)，除嚴格執(zhí)行公司類貸款操作流程和風險控制措施外，同時要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特殊性，對以下普遍存在的業(yè)務(wù)風險予以重點關(guān)注： (一)項目樓盤達到預(yù)（銷）售條件后，未能及時辦理在建工程抵押，不利于銀行控制商品房銷售款回流。 建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。開發(fā)企業(yè)在申請貸款時，項目一般處在開發(fā)階段，尚不具備辦理在建工程抵押的條件，因此貸款發(fā)放時常采取項目土地抵押的方式，但隨著項目開發(fā)進度，待項目樓盤達到預(yù)（銷）

3、售條件，房產(chǎn)部門下發(fā)“商品房預(yù)（銷）售許可證”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常在開發(fā)的過程中就進行預(yù)售。此時如果銀行不能及時將項目土地抵押及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押，就很難控制商品房銷售款的回流。這是因為，一般說來，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時并存，也就是說，商品房預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，否則購房人將無法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。因此及時對符合在建工程抵押條件的商品房進行抵押，是銀行了解商品房銷售進度和控制商品房銷售款回流的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 (二)法律規(guī)定工程承包商享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)，不利于債權(quán)人行使抵押權(quán)，存在一定的法律風險。 合同法第286條明確規(guī)定了工程承包人對發(fā)包人未按照約

4、定支付的工程款享有優(yōu)先受償權(quán)。2002年最高人民法院在關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復中，進一步明確了建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的工程價款優(yōu)先權(quán)作為法定的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于當事人約定設(shè)立的銀行在建工程抵押權(quán)，實踐中經(jīng)常導致銀行的抵押權(quán)處于有名無實的境地，甚至有些開發(fā)企業(yè)還與承包人串通虛構(gòu)工程款損害銀行的利益。 (三)房地產(chǎn)項目資金帳戶封閉管理措施不到位，資金存在被挪用風險。 房地產(chǎn)金融市場存在嚴重的信息不對稱，開發(fā)商可以在不同銀行申請貸款，樓盤銷售回籠資金很可能會分流到各家銀行，加之有的開發(fā)商往往會同時進行若干個樓盤項目的開發(fā)，資金往來渠道復雜，

5、銀行對其資金很難實施有效的控制和全面監(jiān)控。在實踐中，有的經(jīng)辦行雖然與開發(fā)商簽署了房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理合作協(xié)議，但只是對我行發(fā)放的開發(fā)貸款的支用情況進行了監(jiān)控管理，未對項目的整個資金進行封閉管理，如商品房全部預(yù)售和銷售收入等其他資金未納入封閉管理，致使銀行對帳戶項目資金的封閉管理流于形式，無法有效控制項目資金用途，自然無法了解項目真實的資金運作情況，一旦開發(fā)商故意采取欺瞞手段，轉(zhuǎn)移資金逃避還款責任，銀行貸款將面臨較大的資金損失風險。二、防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)風險的具體措施 (一) 及時辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押手續(xù)。經(jīng)辦行要密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項目進度, 督促開發(fā)企業(yè)完善商品房銷（預(yù)）售手續(xù)

6、,及時對符合條件的樓盤辦理在建工程抵押。根據(jù)擔保法第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”，可見能否及時辦妥整個項目樓盤的在建工程抵押，是銀行控制商品房銷售款回流和防范風險的關(guān)鍵所在。 (二)加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金帳戶的封閉管理。對整個項目資金實施封閉管理，嚴格用款審核和項目資金流轉(zhuǎn)過程的監(jiān)控,確保貸款的投向用于在建工程，對開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的預(yù)售行為，可以采取“賣多少，收回多少貸款本金，解除相應(yīng)在建工程擔保物權(quán)”的方式；另外可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議，指定購房者在銀行辦理按揭業(yè)務(wù)，從而一方面能監(jiān)控售房款回籠還貸，另一方面又可取得購房者按揭房屋的抵押權(quán)。 (三) 對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程價款支付情況實施全程監(jiān)控。經(jīng)辦行對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程價款支付情況應(yīng)給于足夠的關(guān)注，有條件的經(jīng)辦行可以要求借款人提供由工程承包商出具的放棄建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面證明，并承諾今后更換工程承包商應(yīng)當征得貸款行的同意；在貸款發(fā)放