企業(yè)總部租賃方案

1、【企業(yè)總部租賃方案】一、項目簡析二、項目定位三、營銷策略四、廣告策略五、媒介策略一、 市場及項目簡析 (一)市場簡析1、“總部經(jīng)濟”拉動市場攀升目前，國內(nèi)和上海地區(qū)商務(wù)樓租售市場的一個顯著特征是，“總部經(jīng)濟”已成為重要板塊之一。國內(nèi)主要城市尤其是沿海經(jīng)濟發(fā)達城市，乃至國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，紛紛亮出“總部經(jīng)濟牌”，吸引跨國公司地區(qū)總部及其研發(fā)、管理、營銷機構(gòu)入駐，帶動商務(wù)樓市場的租售，以此吸納海外的資金流、信息流、物流和人才流，擴大本地區(qū)的經(jīng)濟總量，從而增強地區(qū)經(jīng)濟競爭力和輻射力。 上海中心城區(qū)目前，上海高檔商務(wù)樓市場主要分布于陸家嘴、淮海中路、南京西路、虹橋、徐家匯等地區(qū)，少量商務(wù)樓宇分布于上海國

2、家級的經(jīng)濟開發(fā)園區(qū)。從已入駐的跨國公司地區(qū)總部分析，除生產(chǎn)或研發(fā)性的跨國公司之外，上海中心城區(qū)的商務(wù)樓是跨國地區(qū)總部的首選之一。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)上海的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)按區(qū)域劃分，主要分“都市型開發(fā)區(qū)”（如虹橋、漕河涇開發(fā)區(qū)和徐匯科技園等）；“區(qū)域型開發(fā)區(qū)”（如外高橋、金橋、張江、松江、嘉定開發(fā)區(qū)等）。這些開發(fā)區(qū)以發(fā)展“總部經(jīng)濟”作為園區(qū)招商引資的重點之一。2、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)個性化需求凸現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是拉動上海商務(wù)樓市場的另一主要板塊之一。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要包括銀行、證券、貿(mào)易、投資、保險、商務(wù)、旅游、咨詢、律師、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)和中介機構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，目前，上海市場各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機構(gòu)對商務(wù)樓的需求已占到商務(wù)樓總量的7

3、5，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)未來對商務(wù)樓市場的需求將突破總量的80以上；尤其是浦東陸家嘴和南京西路、淮海中路地區(qū)，各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機構(gòu)占商務(wù)樓租售的比例已高達86以上。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對商務(wù)樓的個性化需求主要表現(xiàn)為：其一：根據(jù)機構(gòu)本身的功能定位，選擇商務(wù)樓時更注重區(qū)域的功能性；其二：根據(jù)其服務(wù)的客戶源的分布情況，十分注重周邊的配套性；其三：對商務(wù)樓市場的租售更趨理性化，總體上以租賃為主。3、上海浦東商務(wù)樓租售市場呈“梯度型” 目前，上海商務(wù)樓總體租售市場發(fā)展不平衡，已形成“梯度型”結(jié)構(gòu)，以浦東板塊為例，其特征表現(xiàn)為： 第一梯度沿江商務(wù)樓板塊：以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為主，包括區(qū)內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)（cbd）、竹園商貿(mào)區(qū)。目前陸

4、家嘴地區(qū)商務(wù)樓平均租售率為93，其中匯豐銀行大廈、招商局大廈等租售率達到100；陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓租售對象主要以金融、貿(mào)易、保險、房地產(chǎn)、咨詢、各類事務(wù)所等現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)，以及管理型跨國公司地區(qū)總部、企業(yè)集團等為主。商務(wù)樓在功能定位已形成了以金茂大廈為主的“商貿(mào)服務(wù)板塊”，以中國人民銀行大廈、證券大廈等為主的“金融、證券服務(wù)板塊”，以及以震旦大廈、湯臣海景大廈等為主的“地區(qū)總部”板塊。這幾年來，陸家嘴地區(qū)又掀起了以上海銀行大廈、美國花旗銀行大廈、上海環(huán)球金融中心大廈等為主的新一輪甲級商務(wù)樓的建設(shè)。 第二梯度腹地商務(wù)樓板塊：以金橋出口加工區(qū)和金橋現(xiàn)代辦公、生活區(qū)為主，目前已建成的各類商務(wù)樓有新金橋大

5、廈、銀東大廈、建銀大廈、民航大廈等，平均租售率為45%,其入駐對象主要是加工區(qū)內(nèi)商貿(mào)、電子、信息、汽車零部件以及銀行分支機構(gòu)等，其市場發(fā)育受到一定制約。 第三梯度環(huán)線外商務(wù)樓板塊：以外高橋保稅區(qū)為主，其中包括外高橋三大海關(guān)封關(guān)區(qū)域以及外高橋港口等區(qū)域，目前可供租售的各類商務(wù)樓租售率僅為36，入駐對象主要包括區(qū)內(nèi)各類中外貿(mào)易企業(yè)、海關(guān)監(jiān)管、工商注冊、商檢、船務(wù)及金融、物流、咨詢等保稅區(qū)功能性和配套性服務(wù)機構(gòu)，其商務(wù)樓租售市場發(fā)育不容樂觀。 結(jié)論：其一，隨著上海城市國際化功能的增強，“總部經(jīng)濟”的拉動，商務(wù)樓市場需求量不斷增大，其發(fā)展是健康的，未來市場潛力較大。但是，上海甲級商務(wù)樓總體租售市場發(fā)展

6、面臨供過于求，以及將“總部經(jīng)濟”作為園區(qū)定位的虹橋臨空等若干開發(fā)園區(qū)的迅速崛起，將進一步加劇上海商務(wù)樓市場的競爭程度；轉(zhuǎn)租為買或者自建辦公樓，也都將會分流本項目的一部分目標客戶群。 其二，由于上海甲級商務(wù)樓客觀上受城市區(qū)域位置和功能定位的局限，以及商務(wù)樓市場個性化需求的凸現(xiàn)，其市場發(fā)展是不平衡的，開發(fā)區(qū)商務(wù)樓市場租售率遠不及中心城區(qū)，按區(qū)域劃分依次形成了“梯度型”結(jié)構(gòu)，對開發(fā)小區(qū)未來商務(wù)樓市場發(fā)育將形成相當程度的制約。因此，本項目應(yīng)審時度勢，更加理性化思考租售價格定位、功能定位、形象定位與目標群定位。 (二)、項目簡析1、項目背景：張江高科技園區(qū)是上海第一個經(jīng)國家計委批準的國家級高科技開發(fā)園區(qū)

7、，經(jīng)過10年多開發(fā)建設(shè)，園區(qū)已形成了集成電路產(chǎn)業(yè)基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家安全信息成果產(chǎn)業(yè)化（東部）基地、國家軟件園產(chǎn)業(yè)基地和國家級高新技術(shù)孵化創(chuàng)業(yè)基地等五大產(chǎn)業(yè)板塊，并建立了產(chǎn)、學、研一體化的功能區(qū)域。張江高科技園區(qū)正在發(fā)展成為“中國硅谷”、“中國藥谷”，目前已有3000個項目落戶張江園區(qū)，其中世界知名跨國公司及國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)中心達73家，集聚效應(yīng)十分顯著。 本項目是由新希望置業(yè)有限公司興建，位于園區(qū)的南面，距地鐵二號線百米之遙，整個項目共19棟樓，簡約現(xiàn)代式的設(shè)計風格，大面積的綠化，具備甲級智能化商務(wù)樓，成為園區(qū)中具有相當特色的產(chǎn)品之一。2、項目優(yōu)勢： 區(qū)域優(yōu)勢本項目所處的張江高科技

8、園區(qū)，正在成為面向21世紀的世界知名高科技園區(qū)和中國高科技產(chǎn)業(yè)的輻射源，海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)“頭腦”與智力密集的高科技園區(qū)，上海高科技產(chǎn)業(yè)和人才的高地，適合海內(nèi)外高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接面對國內(nèi)外的市場環(huán)境，整個園區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)格局已基本形成，區(qū)域優(yōu)勢十分突出。功能優(yōu)勢本項目的應(yīng)運而生，呼應(yīng)了張江高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和配套功能，同時也呼應(yīng)了張江園區(qū)建設(shè)世界知名高科技園區(qū)的高起點定位，目前園區(qū)內(nèi)“產(chǎn)學研”一體化的功能框架已基本形成，海內(nèi)外高科技產(chǎn)業(yè)、高科技人才、研發(fā)機構(gòu)已產(chǎn)生集聚效應(yīng)，張江高科技園區(qū)已步入了第二次創(chuàng)業(yè)的階段，這為本項目的全面招商奠定了重要基礎(chǔ)。 環(huán)境優(yōu)勢本項目

9、的設(shè)計獨具風格，同時聘請知名企業(yè)設(shè)計及建造，同時也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和建設(shè)最佳的項目之一，整個生態(tài)環(huán)境綠化率高達60以上，本項目是真正意義上的“高科技與大自然共鳴”的理念，是國際一流的天然式辦公園。配套優(yōu)勢本項目的附近除了張江高科技園區(qū)自身規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代生活區(qū)、創(chuàng)業(yè)者公寓、科技教育區(qū)、購物休閑區(qū)等配套項目之外，周邊還形成了以湯臣豪園、湯臣高爾夫國際社區(qū)、城市經(jīng)典樓盤等一批代表性項目為主的高尚社區(qū)。此外，張江園區(qū)是上海首個設(shè)立城市軌道交通（地鐵2號線）張江高科站的高科技園區(qū)，并毗鄰中國第一條投入商業(yè)化運行的磁懸浮列車站和全國規(guī)模最大的會展區(qū)上海新國際博覽中心，園區(qū)距浦東國際機場僅30分鐘以內(nèi)車程

10、。導向優(yōu)勢張江高科技園區(qū)目前具備了三大導向性優(yōu)勢，一是世界知名、中國一流的“硅谷”和“藥谷”，其主導型產(chǎn)業(yè)方向與目標十分明晰；二是具有國家級科技研發(fā)基地和科技成果產(chǎn)業(yè)化的政策導向優(yōu)勢；三是上海市政府“聚焦張江”戰(zhàn)略和建設(shè)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地和人才高地的導向性政策優(yōu)勢。2、項目劣勢 （1）開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭金橋開發(fā)區(qū)板塊金橋出口加工區(qū)商務(wù)樓雖然起步較早，已形成一定規(guī)模，但目前租售率仍不容樂觀，其空置率超過租售率，租售客戶主要以電子信息、現(xiàn)代家電、銀行分支機構(gòu)、投資咨詢、汽車部件銷售、高科技機械等貿(mào)易型企業(yè)為主。已入駐園區(qū)的中外產(chǎn)業(yè)型大企業(yè)，基本是均以自用型辦公樓宇為主。園區(qū)建成的“金橋國際

11、社區(qū)”，其成熟度較高，周邊教育、生活等配套設(shè)施齊全，對進一步吸引客戶具有相當?shù)臐摿?，客觀上將分流部分開發(fā)區(qū)商務(wù)樓目標群。外高橋保稅區(qū)板塊目前區(qū)內(nèi)商務(wù)樓的入駐對象主要是中外貿(mào)易企業(yè)、物流、船務(wù)、海關(guān)、工商、商檢等企業(yè)和機構(gòu)，這些目標群對張江大廈的威脅不大。但是，外高橋保稅區(qū)已形成的現(xiàn)代電子信息產(chǎn)業(yè)園，以及已建成的進出口商品和保稅產(chǎn)品常年展示中心，將吸納相當部分中外機構(gòu)入駐商務(wù)樓。同時，隨著陸家嘴地區(qū)直達保稅區(qū)浦東輕軌項目的建成和開通，保稅區(qū)的現(xiàn)代城市交通的“瓶頸”將被打破，低迷的商務(wù)樓市場將會呈現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機。上海其它區(qū)域長寧區(qū)虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)），為上海都市型的開發(fā)園區(qū)，它的發(fā)展“總部經(jīng)濟”的目

12、標定位十分清晰，其招商對象主要是吸引世界500強企業(yè)和其它跨國公司地區(qū)總部入駐，同時虹橋地區(qū)是上海最早開發(fā)建成的涉外社區(qū)，各類配套十分齊全，其臨近的虹橋商務(wù)區(qū)也是上海最早開發(fā)建設(shè)的涉外商務(wù)區(qū)和會展中心之一。因此，虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)）將成為本項目吸引跨國公司地區(qū)總部入駐的競爭對手之一。（2）園區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的競爭 德國中心張江園區(qū)內(nèi)已基本建成的德國中心大廈，是德國特色和風貌的商務(wù)樓建筑，具有相同的地理和配套環(huán)境，它的目標對象主要是吸引歐洲地區(qū)來上海投資的中小型企業(yè)和服務(wù)機構(gòu)，因此，在吸引歐洲地區(qū)企業(yè)和研發(fā)、服務(wù)機構(gòu)等方面，將搶占先機。 科技創(chuàng)業(yè)園園內(nèi)共有8棟獨立（或聯(lián)體）、低層、簡約歐式寫字樓，

13、主要為國內(nèi)學成歸國的“海歸派”和創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)平臺服務(wù)，以租賃為主，其租金十分低廉，甚至還為以技術(shù)入股方式創(chuàng)辦企業(yè)的的海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)人士提供“零租金”服務(wù)。 上海浦東軟件園屬上海市政府與國家信息部、科技部共同建設(shè)的項目，共計45萬平方米，其入駐對象主要是國內(nèi)、國外的it企業(yè)并與此相關(guān)的研發(fā)機構(gòu)、服務(wù)配套和軟件出口企業(yè)機構(gòu)，不僅租金低廉，同時還享有多項扶持性的特殊優(yōu)惠政策，對海內(nèi)外軟件企業(yè)具有極大的吸引力。 其它soho樓環(huán)境優(yōu)美、辦公環(huán)境較自由舒適，與本項目比，來張江園區(qū)創(chuàng)業(yè)的一般小型企業(yè)更喜歡租賃和購買soho樓。3、項目機會點張江高科技園區(qū)是中國的“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，

14、其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，張江高科技園區(qū)也是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術(shù)成果孵化的示范基地，因此，對于本項目來說，對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構(gòu)具有吸引力。 張江高科技園區(qū)在集成電路產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已形成了從研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等完整的、具有相當規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈。高科技產(chǎn)業(yè)群的集聚，將會為吸引金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐創(chuàng)造了一個潛力較大的市場空間。結(jié)論：其一、本項目是張江高科技園區(qū)內(nèi)結(jié)構(gòu)和形態(tài)有特色的產(chǎn)品之一，但面臨著開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤和園區(qū)內(nèi)其它同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭，同時更受到浦東新區(qū)整個商務(wù)樓市場“梯度型”

15、結(jié)構(gòu)的制約與影響。因此，本項目應(yīng)根據(jù)自身的市場定位制定錯位競爭的策略；其二、本項目在制定相應(yīng)的租賃策略時，應(yīng)與張江高科技園區(qū)的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制定有別于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)商務(wù)樓盤，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì)商務(wù)樓盤的租賃策略；強化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群，從而實現(xiàn)租賃目標。二、項目定位（一）功能定位天然式辦公園高品質(zhì)企業(yè)辦公總部 支持點：1)、張江高科技園區(qū)是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術(shù)成果孵化的示范基地，上海高新技術(shù)成果孵化的示范基地，作為園區(qū)內(nèi)具有特色的產(chǎn)品的本項目，將成為產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理

16、機構(gòu)的目標之一。2)、張江高科技園區(qū)在超前的規(guī)劃、布局中，借鑒美國“硅谷”的經(jīng)驗，注重人、科技與自然的和諧，目前整個園區(qū)的綠化率大于40%，而本項目的綠化率更是高達60，每棟樓周邊為綠色生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，環(huán)境清新優(yōu)美；營造健康的人性化商務(wù)環(huán)境。3)、本項目的設(shè)計獨具風格，大面積的落地玻璃給人帶來舒適和享受，使工作人員整天在氧吧中工作，堪稱“高科技與自然共鳴，現(xiàn)代化與智慧交融”的天然式辦公園。(二)形象定位園區(qū)商務(wù)旗艦 支持點：1、本項目開發(fā)商是新希望置業(yè)有限公司，為a股上市公司，實力強勁，項目選址優(yōu)良，區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢明顯，同時項目聘請知名設(shè)計公司打造，19棟別具一格的現(xiàn)代式企業(yè)總部大樓，成為張江地

17、區(qū)頗具知名度的辦公園區(qū)。2、本項目具有鮮明的特色，因此，它的市場定位應(yīng)有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)或其它開發(fā)區(qū)甲級商務(wù)樓，其目標群定位也應(yīng)區(qū)分于其它商務(wù)樓的目標群定位，成為海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地，打造張江商務(wù)旗艦的概念，從而產(chǎn)生有效的集聚效應(yīng)。3、張江高科技園區(qū)是上海第一個建立的國家級高科技園區(qū)，同時，它已確定的達成目標，是要努力建成21世紀中國大陸最具潛力的高科技園區(qū)、世界知名的高科技園區(qū)，本項目獨特的區(qū)位價值和顯要的地位引人注目。鑒于此，本項目的市場定位，理所當然的應(yīng)該呼應(yīng)張江園區(qū)未來達成的目標，成為高科技領(lǐng)袖企業(yè)和“頭腦”匯聚之地。（三）目標客戶群定位本項目由

18、19棟獨立式辦公樓組成，根據(jù)目前制定的租賃策略，其中兩棟可分層出租，其余均為整棟出租。因此，本項目的市場定位須與張江高科技園區(qū)的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，從而制定出符合本項目市場定位的差異化租賃策略，其目標群定位應(yīng)有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，金橋開發(fā)區(qū)、外高橋保稅區(qū)、科技創(chuàng)業(yè)園、上海浦東軟件園、德國中心等其它開發(fā)區(qū)甲級商務(wù)樓的目標群定位；其二，必須強化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群。本項目的目標客戶應(yīng)以不同的客戶層面加以區(qū)分。1、整體租售目標群：境外科技型大企業(yè)集團境外微電子技術(shù)研發(fā)旗艦（全球區(qū)域型）跨國公司研發(fā)中心（全球區(qū)域型）跨國公司中國

19、區(qū)總部（高科技產(chǎn)業(yè)型）境內(nèi)大企業(yè)集團（高科技產(chǎn)業(yè)型）境內(nèi)外計劃投資張江園區(qū)自建大廈的科技型企業(yè)集團其它海外財團和不動產(chǎn)基金2、分層租售目標群1)、第一層面目標客戶：跨國公司地區(qū)總部跨國公司地區(qū)營銷或管理中心跨國公司研發(fā)中心國內(nèi)大企業(yè)集團營銷或管理中心國內(nèi)大企業(yè)集團研發(fā)中心2)、第二層面目標客戶：境內(nèi)外微電子產(chǎn)品營銷中心境內(nèi)外生物醫(yī)藥產(chǎn)品營銷中心境內(nèi)外信息產(chǎn)品營銷中心境內(nèi)外信息安全產(chǎn)品服務(wù)中心3、第三層面目標客戶（與張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)）金融結(jié)算服務(wù)中心投資咨詢服務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)中心律師、審計等事務(wù)所海關(guān)、工商、商檢等服務(wù)機構(gòu)三、營銷策略從內(nèi)在涵義上來看本項目是新希望在上海打造的又一

20、個房地產(chǎn)作品，與傳統(tǒng)意義上的住房有本質(zhì)上的區(qū)別，總部經(jīng)濟概念樓盤的打造，只租不售方案的落實是新希望扎根上海，具有長遠發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項目的開發(fā)具有前瞻性意義。但我們也客觀地看到，本項目面臨著上海市甲級商務(wù)樓市場、開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤和園區(qū)內(nèi)其它同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭態(tài)勢，同時更受到浦東新區(qū)整個商務(wù)樓市場“梯度型”結(jié)構(gòu)的制約與影響。因此，必須根據(jù)園區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、導向和特點，揚長避短，理性確定自身的租售價格定位、功能定位、形象定位與目標群定位，確定錯位競爭的策略與目標。必須強化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群，從而實現(xiàn)推廣與營銷目標。1、營銷推廣思路：一是通過政

21、策誘導，帶動其相關(guān)企業(yè)的跟進。與政府部門相配合，使張江區(qū)域內(nèi)有一定知名度和實力的客戶能夠接受這種具有高規(guī)劃、高標準、高品質(zhì)特征的高端產(chǎn)品；二是要打造本項目“商務(wù)旗艦”，領(lǐng)袖企業(yè)和“頭腦”匯聚之地的概念與整體形象，迅速形成集聚效應(yīng)。三是要突破項目在房產(chǎn)領(lǐng)域營銷推廣上的局限，以產(chǎn)品差異化為原則，塑造張江開發(fā)區(qū)功能上的“中心”。通過對本項目的內(nèi)涵進行挖掘，塑造或強化本項目與眾不同的特色，充分展示項目獨特的價值，最終使目標客層接受這樣的產(chǎn)品。我們認為，這個超出房產(chǎn)領(lǐng)域的“中心”概念主要通過構(gòu)建幾大“平臺”并引入相關(guān)客群、機構(gòu)等手段來實現(xiàn)。這些功能性平臺包括：創(chuàng)新平臺：張江高科技園區(qū)是海內(nèi)外“智慧頭腦”

22、與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，通過產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構(gòu)的引入，構(gòu)造創(chuàng)新平臺。孵化平臺：通過國內(nèi)外風險基金、有意進行產(chǎn)業(yè)投資的中資集團的引入，構(gòu)造創(chuàng)業(yè)輔導、成果孵化平臺。研發(fā)平臺：引入信息技術(shù)、電子、生物醫(yī)藥行業(yè)知名企業(yè)，建立公共實驗室與技術(shù)研發(fā)平臺，在行業(yè)中建立項目知名度。投資平臺：設(shè)立投資服務(wù)機構(gòu)和俱樂部，為投資人與創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)與政府創(chuàng)造溝通的機會，促進資本與技術(shù)、產(chǎn)品的結(jié)合。2、租賃策略價格策略租賃價格差異化，根據(jù)物業(yè)所處的小區(qū)的不同位置，面積，采取一棟一個價格，定價上有一個明顯的比較，最終全盤保持一個均價，價格的差異同時能促進樓盤的租賃。優(yōu)惠促銷作為一個營銷策略的

23、方式一種，在租賃推廣期間，根據(jù)不同的時期，定期推出一些優(yōu)惠措施，迎合客戶一種消費心里。例：可以適當加長客戶的裝修免租期（對合同簽約年限比較長的客戶，送的裝修期也可以適當放長）原有送的裝修期不變。租金打折，通過租賃價格的報價適當提高，推出一個優(yōu)惠折扣等等；租賃形式租賃形式方面，我們可以采取多樣化，面積有大有小，可以自由組合。我們可以把其中的2-3幢樓拿出來分層出租，可以根據(jù)不同的客戶需求，來進行出租，適當降低門檻，帶動整個小區(qū)的租賃人氣。 增強物業(yè)功能適當提高物業(yè)軟硬件配套，能更加體現(xiàn)本項目的優(yōu)勢，在硬件配套上，物業(yè)大門口可以放置所入住公司的介紹，可以做成電子墻形式，即體現(xiàn)了這個工業(yè)園區(qū)的高品質(zhì)

24、，高檔次，同時也幫入住的企業(yè)做了宣傳，得到一個雙贏的效果。小區(qū)還可以根據(jù)實際情況配備班車，接送路程為園區(qū)到地鐵口，這樣能吸引一批小型企業(yè)的入住，具體費用可以根據(jù)實際情況分攤到各個公司，化整為零。在實際使用當中，適當引進一些服務(wù)性行業(yè)，如便利店，餐飲店等等，有了這樣一個完善的辦公環(huán)境，使得這個園區(qū)的功能性更具完善。其他本案項目以租賃為主，交房物業(yè)標準，應(yīng)做到公共部位全部裝修完畢（包括衛(wèi)生間，茶水間），在硬件配備方面，電梯安裝到位，空調(diào)安裝到位。3、主要推廣方式1)、參加招商活動通過參加國內(nèi)展會或招商團，以及浦東新區(qū)政府、上海市政府每年組織的海外招商團的形式，組團前往北京、天津、廣州、深圳、香港等

25、國內(nèi)沿海城市及歐美國家和地區(qū)進行重點推廣。2)、在線推廣隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的突飛猛進以及鑒于更多公司業(yè)務(wù)將基于網(wǎng)絡(luò)這一不爭的事實，運用高科技網(wǎng)絡(luò)進行項目的推廣十分必要的。a、 打造專門網(wǎng)絡(luò)平臺給予租戶提供信息平臺服務(wù)及展示企業(yè)本身。b、 透過專業(yè)商務(wù)網(wǎng)站發(fā)布張江大廈信息，提供在線租售服務(wù)，租售信息和查詢操作。通過與大型的專業(yè)網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會等多方鏈接，以提高項目的曝光率，達到資源整合，以形成互動效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)與傳播的最大化。3)、本地目標客戶市場直接推廣本地目標客戶市場的推廣工作主要由金豐易居網(wǎng)的項目專案小組的成員為主，通過的專業(yè)代理人員與目標客戶的直接接觸溝通，提升本項目的知名度，挖掘潛在客戶。 艿

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27、蚄肀肄蒆蕆羅肅薈螂袁肂羋薅螇肁莀螁蚃肀蒂薃羂膀膂蝿袈腿芄薂螄膈莇螇螀膇蕿薀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃芃芅葿羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈羋蒄螁羄羋薇薄袀芇芆螀螆羃莈薃螞羂蒁螈羀羂膀薁羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈罿薇蒂肇羈芇蚇羃羇荿蒀衿肆蒂蚆螅肆膁葿蟻肅芄蚄肀肄蒆蕆羅肅薈螂袁肂羋薅螇肁莀螁蚃肀蒂薃羂膀膂蝿袈腿芄薂螄膈莇螇螀膇蕿薀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃芃芅葿羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈羋蒄螁羄羋薇薄袀芇芆螀螆羃莈薃螞羂蒁螈羀羂膀薁羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈罿薇蒂肇羈芇蚇羃羇荿蒀衿肆蒂蚆螅肆膁葿蟻肅芄蚄肀肄蒆蕆羅肅薈螂袁肂羋薅螇肁莀螁蚃肀蒂薃羂膀膂蝿袈腿芄薂螄膈莇螇螀膇蕿薀聿膆艿蒃羅膅莁

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33、莀葿蠆裊膂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袇袇芀莇袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈羀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻肅肄薃蝕膆莀葿蠆裊膂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袇袇芀莇袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈羀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻肅肄薃蝕膆莀葿蠆裊膂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀

34、芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袇袇芀莇袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈羀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻肅肄薃蝕膆莀葿蠆裊膂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袇袇芀莇袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈羀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻肅肄薃蝕膆莀葿蠆裊膂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袇袇芀莇袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈

35、膈蒄薈羀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻肅肄薃蝕膆莀葿蠆裊膂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袇袇芀莇袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈羀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻肅肄薃蝕膆莀葿蠆裊膂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袇袇芀莇袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈羀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻肅肄薃蝕膆莀葿蠆裊

36、膂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螃羈蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀螃肆蒞芃蚈肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肁薅薁蝿膄莈蕆螈芆薃袆螇肆莆螂螆膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁羇芄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膅薆葿羆羋荿螇羅羇薄蚃羄肀莇蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀羈膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀螃肆蒞芃蚈肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肁薅薁蝿膄莈蕆螈芆薃袆螇肆莆螂螆膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁羇芄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肅莀薃袇膅薆葿羆羋荿螇羅羇薄蚃羄肀莇蠆羃節(jié)螞薅羂莄蒅襖羈肄羋螀羈膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇膃蒀螃肆蒞芃蚈肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅膂肁薅薁蝿膄莈蕆螈芆薃袆螇肆莆螂螆膈螞蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃