某地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告080324

1、蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁肄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁袈肀羂芀蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂膇肈莇蚇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀膄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁肄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁袈肀羂芀蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂膇肈莇蚇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀膄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁肄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁袈肀羂芀蟻羆肁

2、莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂膇肈莇蚇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀膄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁肄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁袈肀羂芀蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂膇肈莇蚇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀膄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁肄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁袈肀羂芀蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂膇肈莇蚇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀膄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅袇膁

3、蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁肄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁袈肀羂芀蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂膇肈莇蚇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀膄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁肄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁袈肀羂芀蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂膇肈莇蚇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀膄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)

4、蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁肄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁袈肀羂芀蟻羆肁莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂膇肈莇蚇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀膄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀芇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇 *地區(qū)“*”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、 項(xiàng)目單位基本情況1、開發(fā)建設(shè)單位： 2、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司3、注冊(cè)地址： 4、經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)5、公司類別：獨(dú)資企業(yè)6、資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開發(fā)暫定級(jí)7、企業(yè)概況：*公司于2006年成立，秉承“以人為本，回報(bào)社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)理念，立足高起點(diǎn)。公司擁有一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，不斷跟進(jìn)和學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最先進(jìn)趨勢(shì)

5、，并結(jié)合本土文化和環(huán)境進(jìn)行有效創(chuàng)新，以打造*地區(qū)第一流的高檔精品住宅樓盤為己任。二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)1、建設(shè)必要性：l 是*地區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的需要。l 是完善和提高投資環(huán)境的需要。l 該項(xiàng)目符合*地區(qū)城市的發(fā)展思路，并且能為*地區(qū)區(qū)下一步引進(jìn)資金，引進(jìn)人才提供優(yōu)良的硬件基礎(chǔ)配套。l 該項(xiàng)目能充分體現(xiàn)*地區(qū)區(qū)日新月異的城市形象，美化城市環(huán)境，進(jìn)一步加快*地區(qū)區(qū)城市化進(jìn)程。l 對(duì)*地區(qū)區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著極大的推動(dòng)作用，將直接帶動(dòng)建筑及建材、裝修的發(fā)展。l 通過生態(tài)園林展示人與自然和諧發(fā)展的觀念，在*地區(qū)區(qū)創(chuàng)造保護(hù)生態(tài)、親近自然的人居環(huán)境。l 本項(xiàng)目能夠?yàn)橥鈦硗顿Y者、本地創(chuàng)業(yè)者、旅游者提供高檔次

6、的生態(tài)住宅，為*地區(qū)區(qū)帶來更多的人才資源、資金資源和其它社會(huì)資源，改善居住質(zhì)量，提高居住水平。2.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)l *地區(qū)區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件；l *地區(qū)區(qū)城市規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃；l *設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)有限公司的“*”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案；l *地區(qū)區(qū)地質(zhì)勘探資料；l 建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法三、 項(xiàng)目名稱、建設(shè)規(guī)模、主要建筑內(nèi)容項(xiàng)目名稱：“*”項(xiàng)目（暫定）。建設(shè)內(nèi)容：“*”項(xiàng)目占地約197畝，約合133000平方米，依據(jù)容積率2.0測(cè)算，總建筑面積約270000平方米。一期占地約50畝，建筑面積約7萬平米，其中包含回遷安置房，項(xiàng)目前期投資1億元。四、 項(xiàng)目建設(shè)選址、占地面積設(shè)想該項(xiàng)目目前擬選在*地

7、區(qū)區(qū)銅都鎮(zhèn)深溝村，地塊位于*地區(qū)城區(qū)東北方，近鄰區(qū)委區(qū)政府，周邊有醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施。土地面積44畝，適合進(jìn)行中小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。五、 項(xiàng)目總投資匡算、資金籌措和還貸方式設(shè)想5.1工程投資估算總投資為5122.72萬元，靜態(tài)投資4936.84萬元，其中：第一部分工程費(fèi)用3656萬元、第二部分其它費(fèi)用1275.24萬元。動(dòng)態(tài)投資利息191.48萬元。詳見投資估算表。5.3編制依據(jù)1）方案設(shè)計(jì)圖紙、說明和相關(guān)技術(shù)資料。2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）3）工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（1992年）。4）工程建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5）昆明市工程建設(shè)材料價(jià)格信息。6）云南省現(xiàn)行建筑、市政及安裝

8、定額和有關(guān)費(fèi)用定額。7）類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。投 資 估 算 表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基數(shù)費(fèi)率（%）或單價(jià)(元)單方成本合計(jì)（元）總建面成本（萬元）甲第一部份 工程費(fèi)用1209.853656.00 1建筑安裝費(fèi)用元/平方米111003324.00 1.1建筑工程費(fèi)用（土建）元/平方米110103052.00 1.2給排水元/平方米145136.00 1.3電路元/平方米145136.00 2配套費(fèi)用元/平方米109.85 332.00 2.1綠化元/平方米144.67 135.00 2.2小區(qū)道路元/平方米123.16 70.00 2.3戶外供水元/平方米19.60 29.00 2.4戶外供電元/平

9、方米18.93 27.00 2.5戶外排水元/平方米11.65 5.00 2.6公建元/平方米114.23 43.00 2.7土方費(fèi)用建面(平方)17.61 23.00 乙第二部份 其它費(fèi)用420.30 1275.24 1征地費(fèi)畝182000264.97 800.80 2契稅萬元3%7.95 24.02 3址點(diǎn)標(biāo)志費(fèi)4點(diǎn)25000.41 1.25 4地形圖測(cè)繪費(fèi)地面積(平方)0.30.29 0.88 5四大角定點(diǎn)放線費(fèi)項(xiàng)25000.08 0.25 6規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地面公頃40000.39 1.17 7城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建面(平方)1010.00 30.22 8人防建設(shè)費(fèi)建面(平方)109建筑工程檔

10、案管理費(fèi)盒600.07 0.21 10房產(chǎn)測(cè)繪圖建面2.722.72 8.22 11不可預(yù)見費(fèi)3%36.29 109.68 12工程招標(biāo)費(fèi)建安造價(jià)(元)0.20%2.42 7.31 13工程質(zhì)檢費(fèi)建安造價(jià)(元)0.20%2.42 7.31 14設(shè)計(jì)費(fèi)建安造價(jià)(元)29.78 90.00 15勘察費(fèi)包干5.00 16建設(shè)單位管理費(fèi)建安造價(jià)(元)2.00%24.19 73.12 17監(jiān)理工程費(fèi)建安造價(jià)(元)1.50%18.15 54.84 18銷售費(fèi)用銷售收入(元)1.00%20.16 60.94 丙建設(shè)期貸款利息63.36 191.48 1靜態(tài)投資（甲+乙）萬元1631.68 4931.24 2

11、貸款利息7.47%63.36 191.48 丁投資合計(jì)1695.03 5122.72 投資使用計(jì)劃表項(xiàng)目 季度123456合計(jì)總投資493.122000.51321.86122441.2442.015122.71固定資產(chǎn)投資493.121972.491282.121183.54931.23建設(shè)期利息028.0139.7440.4841.2442.01191.48鋪底流動(dòng)資金0資金籌措493.122000.51321.86122441.2442.015122.71自有資金493.12472.4973.12001038.73銀行貸款01528.01639.7440.4841.2442.012291

12、.48預(yù)售款6091183.51792.55.4價(jià)格定位定價(jià)方法一：市場(chǎng)比較定價(jià)法1、 權(quán)重因素 對(duì)各項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評(píng)定。2、 選擇項(xiàng)目選擇本區(qū)域內(nèi)4個(gè)項(xiàng)目，包括：東方福源、玉美新城5期、金源康城、藍(lán)色經(jīng)典3、 價(jià)格比較修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%東方福源1111111790本案1.20.81.211.20.8市場(chǎng)比較價(jià)格一：1790*15%*1.2+1790*15%*0.8+1790*30%*1.2+1790*15%*1+1790*15%*1.2+1790*10%*0.8=19

13、15修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%玉美新城1111111560本案1.20.81.2111市場(chǎng)比較價(jià)格二：1560*15%*1.2+1560*15%*0.8+1560*30%*1.2+1560*15%*1+1560*15%*1+1560*10%*1=1654修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%金源康城1111111830本案10.81.2111市場(chǎng)比較價(jià)格三：1830*15%*1+1830*15%*0.8+1830*30%*1.2+1830*15%*1+18

14、30*15%*1+1830*10%*1=1976修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%藍(lán)色經(jīng)典1111111320本案1.21.21.51.21.21市場(chǎng)比較價(jià)格四：1320*15%*1.2+1320*15%*1.2+1320*30%*1.5+1320*15%*1.2+1320*15%*1.2+1320*10%*1=1676本項(xiàng)目市場(chǎng)比較價(jià)格：（1915+1654+1976+1676）/4=1805元/平米（毛坯房）定價(jià)方法二：近期同類型樓盤售價(jià)及市場(chǎng)調(diào)查客戶預(yù)期價(jià)格根據(jù)玉美新城、金水人家雙拼別墅最后售價(jià)及對(duì)*地區(qū)目標(biāo)客戶的調(diào)查，

15、結(jié)果為：2200元/平米定價(jià)方法三：成本定價(jià)法1、 項(xiàng)目住宅綜合成本單價(jià)：=投資額/銷售面積=51227150/30221.92= 1695.03元/平米2、本項(xiàng)目含20%的開發(fā)利潤(rùn)價(jià)位為：2034元/平米。住宅價(jià)格定位綜合三種定價(jià)方法得出的結(jié)論：現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)作價(jià)位 - 1805元/平米(市場(chǎng)比較法定價(jià))目標(biāo)客戶預(yù)其價(jià)位 - 2200元/平米實(shí)現(xiàn)20%開發(fā)利潤(rùn)價(jià)位 - 2034元/平米(成本定價(jià)法定價(jià)) 參考價(jià)格 =（市場(chǎng)比較價(jià)格+實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)20%的成本價(jià)格+目標(biāo)客戶群心理價(jià)格）/3 =（1805+2200+2036）/3= 2013元/平米（毛坯）根據(jù)以上分析，本案在*地區(qū)的售價(jià)理論上可以突破2

16、000元/平米的關(guān)口。另外，因?yàn)楸景笜潜P主要有三大類型戶型，可以根據(jù)戶型的不同上下進(jìn)行一定合理浮動(dòng)，保守起見，合理均價(jià)可以定位在1900元/平米。5.5利潤(rùn)預(yù)測(cè)1）商品房銷售收入本項(xiàng)目建成后，按市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)住宅可銷售價(jià)格為1900元/平方米，商鋪要銷售價(jià)格為3500元/平方米，合計(jì)6094萬元。3）稅金及附加房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅（取營(yíng)業(yè)稅的7%），教育費(fèi)附加（取營(yíng)業(yè)稅的3%），地方教育費(fèi)附加（取營(yíng)業(yè)稅的1%）。4）利潤(rùn)總額各生產(chǎn)年份利潤(rùn)總額及稅后利潤(rùn)詳見損益表。損 益 表序號(hào)項(xiàng)目 費(fèi)率說明金額(萬元)1銷售(營(yíng)業(yè))收入6094.16 1.1住宅28021.92平方*1900

17、元/平方5324.16 1.2商鋪2200平方*3500元/平方770.00 2銷售稅金及附加5.55%338.23 3經(jīng)營(yíng)成本5122.72 4利潤(rùn)總額(1-2-3)633.22 5彌補(bǔ)前年度虧損額6應(yīng)納所得稅額633.22 7所得稅25%158.30 8稅后利潤(rùn)(4-7)474.92 10投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資=12%11資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=61% 5.6貸款與償還1）貸款考慮第二三季度貸款，貸款本金2100萬元，年利率7.47%。5.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力的主要指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等。通過

18、對(duì)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及損益表的計(jì)算得出各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)?，F(xiàn)金流量表（全）項(xiàng)目 季度 建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期合計(jì)12345.00 6.00 現(xiàn)金流入銷售收入6091183.51828.25 2473.42 6094.16 回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金現(xiàn)金流入合計(jì)6091183.51828.25 2473.42 6094.16 現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)資金493.122000.51321.861223.9841.24 42.01 5122.71 經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用銷售稅金及附加338.23 338.23 所得稅158.30 158.30 現(xiàn)金流出合計(jì)493.122000.51321.861223.9841.24

19、538.54 5619.24 凈現(xiàn)金流量（1-2）-493.12-2000.5-712.86-40.481787.01 1934.88 474.92 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-493.12-2493.6-3206.48-3246.96-1459.95 474.92 所得稅前凈現(xiàn)金流量-493.12-2000.5-712.86-40.481787.01 2093.18 633.22 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-493.12-2493.6-3206.48-3246.96-1459.95 633.22 所得稅后計(jì)算指標(biāo):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率16%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)￥164.06(ic=10%)6.3利潤(rùn)預(yù)測(cè)1）商品房銷

20、售收入本項(xiàng)目建成后，按市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)住宅可銷售價(jià)格為1900元/平方米，商鋪要銷售價(jià)格為3500元/平方米，合計(jì)6094萬元。3）稅金及附加房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅（取營(yíng)業(yè)稅的7%），教育費(fèi)附加（取營(yíng)業(yè)稅的3%），地方教育費(fèi)附加（取營(yíng)業(yè)稅的1%）。4）利潤(rùn)總額各生產(chǎn)年份利潤(rùn)總額及稅后利潤(rùn)詳見損益表（附表5）。6.4貸款與償還1）貸款按在第二、三季度貸款，總貸款額為含息2291.48萬元。年利率7.47%。6.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力的主要指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等。通過對(duì)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（見表7）及損益表的計(jì)算得出各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。1）財(cái)

21、務(wù)內(nèi)部收益率（firr）計(jì)算公式：(cico)t（1+firr）-t=0式中：ci現(xiàn)金流入量； co現(xiàn)金流出量； （cico） t-第t年的凈現(xiàn)金流量； n計(jì)算期2）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/ 項(xiàng)目總投資100%主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1全部投資內(nèi)部收益率（%）162投資利潤(rùn)率（%）125.8不確定性分析1)盈虧平衡分析以銷售率表示項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（bep），即求出達(dá)到生產(chǎn)負(fù)荷某個(gè)百分點(diǎn)時(shí)能保持盈虧平衡，超過該點(diǎn)為盈利區(qū)，否則為虧損區(qū)，盈虧平衡點(diǎn)為90%。從計(jì)算結(jié)果可以看出，銷售面積達(dá)到總建設(shè)面積的90%即可保本。2）敏感性分析根據(jù)國(guó)內(nèi)同行業(yè)的普遍規(guī)律，本項(xiàng)目的主要敏

22、感因素是建設(shè)投資及銷售收入，項(xiàng)目采用單因素分析方法，分別考察以上因素提高5%、10%和降低5%、10%時(shí)對(duì)投資利潤(rùn)率影響程度。敏感性分析表-10%-5%原方案+5%+10%收入內(nèi)部收益率irr6.48%12.00%16.00%20.00%24.00%凈現(xiàn)值npv-94.00 43.00 164.00 269.00 359.00 投資利潤(rùn)率r1%7%12%18%24%投資內(nèi)部收益率irr36.00%26.00%16.00%7.00%-1.00%凈現(xiàn)值npv643.00 404.00 164.00 -75.00 -315.00 投資利潤(rùn)率r25%18%12%7%2%從表中可以看到，投資是本項(xiàng)目中最

23、為敏感的因素，當(dāng)投資提高5%或收入減少10%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。5.9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為12%，內(nèi)部收益率16%，收益率大于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，項(xiàng)目可行；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值164萬元，大于零，項(xiàng)目可行。六、社會(huì)及環(huán)境影響、能源和水資源耗費(fèi)等初步分析1、與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展及政策的適應(yīng)目前，*地區(qū)在特區(qū)大環(huán)境扶持的情況下，大力提倡城市建設(shè)，已經(jīng)把住宅建設(shè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。*地區(qū)礦業(yè)發(fā)達(dá)，已經(jīng)有一批私營(yíng)企業(yè)獲得了可觀的經(jīng)濟(jì)收益，有足夠的人群及經(jīng)濟(jì)能力來購(gòu)買高檔住宅。其次，隨著*地區(qū)原有公務(wù)員住宅的老化，及公務(wù)員群體經(jīng)濟(jì)能力的提高，一批*地區(qū)上層公務(wù)員已經(jīng)把購(gòu)買高檔住宅提上日程。本項(xiàng)目的興建，將使*地區(qū)的居

24、住環(huán)境得到很大的提高，同時(shí)也能滿足*地區(qū)一部分先富人群的居住需求。2、與當(dāng)?shù)丨h(huán)境的適應(yīng)性近年來，隨著*地區(qū)礦產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，采礦及冶煉帶來的環(huán)境污染不容忽視。當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)居住地的環(huán)保意識(shí)越來越強(qiáng)烈。本項(xiàng)目所處地段屬于背山面城，遠(yuǎn)離*地區(qū)環(huán)境污染較重地區(qū)，雖然現(xiàn)在道路面貌有待改善，但本項(xiàng)目附近文化教育、醫(yī)療設(shè)施相當(dāng)齊全，在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。3、為了更好的建設(shè)開發(fā)該項(xiàng)目，民興公司依據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例、關(guān)于執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)

25、境影響評(píng)價(jià)制度有關(guān)問題的通知、中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法 的相關(guān)要求對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境進(jìn)行了初步評(píng)價(jià)，認(rèn)為該項(xiàng)目作為住宅項(xiàng)目，不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生重大影響。同時(shí)依據(jù)公共建設(shè)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)能化設(shè)計(jì)和建設(shè)。七、建設(shè)進(jìn)度初步安排本項(xiàng)目計(jì)劃周期14個(gè)月，初步安排如下：2008年3月4月：前期土地、規(guī)劃等建設(shè)手續(xù)辦理；2007年4月5月：場(chǎng)地土方平整、施工前準(zhǔn)備；2008年6月2009年3月：項(xiàng)目開工建設(shè)期；2009年4月2009年5月：項(xiàng)目收尾。八、 結(jié)論1評(píng)估結(jié)論本項(xiàng)目位于*地區(qū)主城區(qū)內(nèi)，周邊環(huán)境理想，選址得當(dāng)。開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越；開發(fā)產(chǎn)品檔次高；是典型的花園式居住小區(qū)，具有良好的社

26、會(huì)效益、環(huán)境效益和生態(tài)效益。因此該建設(shè)項(xiàng)目是必要的，對(duì)提高*地區(qū)區(qū)城市品位具有重要意義。根據(jù)*地區(qū)區(qū)近幾年房地產(chǎn)銷售情況分析和今后幾年地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，商品住宅需求量也將隨之加大，中高檔商品房將呈旺銷趨勢(shì)。這不僅給*地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來新的商機(jī)，也將牽動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此“*”項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅是明智之舉，市場(chǎng)前景看好。二、有關(guān)說明與建議本報(bào)告的結(jié)論是秉承謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議：1、由于市場(chǎng)調(diào)研深度有限，本項(xiàng)目各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是

27、初步的。2、 本報(bào)告只是投資方案中的一個(gè)，并不一定是最優(yōu)方案，應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、調(diào)整，選擇最優(yōu)方案。3、本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察本項(xiàng)目所處房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定其銷售價(jià)格的，這在很大程度上依賴于目前該地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來幾年*地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于本項(xiàng)目所處地段目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一。本公司除了密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場(chǎng)策略，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水平，以抓住機(jī)會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。4、建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總

28、體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工程包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。2008年3月3日 蠆艿莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈裊肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅薈螞袂肂羋薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈裊肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅薈螞袂肂羋薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿

29、袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈裊肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅薈螞袂肂羋薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈裊肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅薈螞袂肂羋薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃

30、蠆艿莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈裊肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅薈螞袂肂羋薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈裊肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅薈螞袂肂羋薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈裊肇羈芇蚈

31、羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅薈螞袂肂羋薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿莂蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅蒞蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈裊肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅薈螞袂肂羋薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃襖螇膄薆蚇肅膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀 蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螂羆肅莆蒁蝿羈蒞薄羄袇莄蚆螇芆莃蒆肂膂莂薈裊肈莁蝕肁羃莀螃袃節(jié)莀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅羀蕆莆袀羆蒆蕿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒄蒃羇羃蒃薅蝿芁薂蚈羅

32、膇薁螀螈肅薀蒀羃聿膇螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀膄薆肀肆膃蠆袃羂節(jié)螁蚅芀節(jié)蒀袁膆芁薃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螂羆肅莆蒁蝿羈蒞薄羄袇莄蚆螇芆莃蒆肂膂莂薈裊肈莁蝕肁羃莀螃袃節(jié)莀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅羀蕆莆袀羆蒆蕿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒄蒃羇羃蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃聿膇螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀膄薆肀肆膃蠆袃羂節(jié)螁蚅芀節(jié)蒀袁膆芁薃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螂羆肅莆蒁蝿羈蒞薄羄袇莄蚆螇芆莃蒆肂膂莂薈裊肈莁蝕肁羃莀螃袃節(jié)莀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅羀蕆莆袀羆蒆蕿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒄蒃羇羃蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃聿膇螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀膄薆肀肆膃蠆袃羂節(jié)螁蚅芀節(jié)蒀袁膆芁薃蚄膂芀螅罿

33、肈艿蒅螂羄羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螂羆肅莆蒁蝿羈蒞薄羄袇莄蚆螇芆莃蒆肂膂莂薈裊肈莁蝕肁羃莀螃袃節(jié)莀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅羀蕆莆袀羆蒆蕿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒄蒃羇羃蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃聿膇螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀膄薆肀肆膃蠆袃羂節(jié)螁蚅芀節(jié)蒀袁膆芁薃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螂羆肅莆蒁蝿羈蒞薄羄袇莄蚆螇芆莃蒆肂膂莂薈裊肈莁蝕肁羃莀螃袃節(jié)莀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅羀蕆莆袀羆蒆蕿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒄蒃羇羃蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃聿膇螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀膄薆肀肆膃蠆袃羂節(jié)螁蚅芀節(jié)蒀袁膆芁薃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螂羆肅莆蒁蝿羈蒞薄羄袇莄蚆螇芆莃蒆肂膂莂薈裊肈莁蝕肁羃莀螃袃節(jié)莀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅羀蕆莆袀羆蒆蕿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒄蒃羇羃蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃聿膇螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀膄薆肀肆膃蠆袃羂節(jié)螁蚅芀節(jié)蒀袁膆芁薃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螂羆肅莆蒁蝿羈蒞薄羄袇莄蚆螇芆莃蒆肂膂莂薈裊肈莁蝕肁羃莀螃袃節(jié)莀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅羀蕆莆袀羆蒆蕿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒄蒃羇羃蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃聿膇螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀