商丘老行署地塊市場調(diào)研及定位報(bào)告

1、商丘老行署地塊市場調(diào)研及定位報(bào)告目 錄1、宏觀環(huán)境分析41.1、商丘市基本情況41.1.1、區(qū)位與人文：41.1.2、行政劃分及產(chǎn)業(yè)：41.1.3、交通與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：51.2、城市經(jīng)濟(jì)情況解讀51.2.1、商丘gdp發(fā)展數(shù)據(jù)51.2.2、商丘人均gdp數(shù)據(jù)61.2.3、商丘可支配收入：71.2.4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：71.2.5、商丘市城鎮(zhèn)化率81.2.6、城市規(guī)劃：81.3、城市未來發(fā)展解讀81.3.1、未來發(fā)展定位：81.3.2、城市規(guī)劃：92、全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析92.1、行業(yè)政策92.1.1、土地政策92.1.2、貨幣政策102.1.3、稅費(fèi)政策112.1.4、房貸政策112.1.5、銷售管理

2、政策122.1.6、其他政策122.2、市場供給與需求132.2.1、房地產(chǎn)開發(fā)投資132.2.2、商品房開工建設(shè)與銷售142.2.3、住宅市場投資142.2.4、商品房銷售價格153、商丘房地產(chǎn)市場分析153.1、商丘房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀153.1.1、房地產(chǎn)投資額153.1.2、銷售面積與增幅163.1.3、各物業(yè)類型銷售163.1.4、市場潛在供應(yīng)173.2、商丘房地產(chǎn)市場分析研究193.2.1、城市發(fā)展格局及規(guī)劃193.2.2、板塊劃分203.2.3、商丘目前主要在售項(xiàng)目一覽203.2.4、老城區(qū)板塊研究203.2.5、神火大道板塊研究243.2.6、新區(qū)板塊研究343.2.7、商丘知名開發(fā)

3、商383.2.8、重點(diǎn)個案分析423.2.9、商丘市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)歸納473.2.10、商丘市房地產(chǎn)市場總結(jié)503.3、商丘房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢503.3.1、市場需求預(yù)判503.3.2、市場容量預(yù)判513.3.3、市場供需預(yù)判514、板塊市場分析514.1、區(qū)域住宅市場成長狀況514.1.1、區(qū)域住宅市場簡述514.1.2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）524.2、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征544.2.1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況544.2.2、各檔次產(chǎn)品的集合特征554.3、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究555、項(xiàng)目擬定位方案555.1、可類比項(xiàng)目市場調(diào)研555.2、地塊基本概況565.2.1、地塊區(qū)位

4、分析565.2.2、地塊四至分析565.2.3、地塊交通分析575.2.4、周邊市政配套分析575.3、項(xiàng)目swot分析585.4、項(xiàng)目定位方案595.5、項(xiàng)目物業(yè)組合建議605.5.1物業(yè)選擇原則605.5.2物業(yè)選擇原則605.6、項(xiàng)目各物業(yè)體量615.6.1、寫字樓615.6.2、酒店625.6.3、酒店式公寓635.6.4、住宅655.7、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求675.7.1、 建筑風(fēng)格建議675.7.2、 園林風(fēng)格建議681、宏觀環(huán)境分析1.1、商丘市基本情況1.1.1、區(qū)位與人文商丘位于河南東部，地處黃淮平原腹地?？偯娣e10704平方千米（市區(qū)面積91.9平方千米）。全市人口824.37萬人

5、（市區(qū)人口90.6萬人）。商丘是先商和商業(yè)的發(fā)祥地。早在4千年前，帝嚳次妃簡狄，因吃玄鳥而生閼(e)伯，故詩經(jīng) 商頌云：“天命玄鳥，降而生商?！?商丘是河南省省轄市，位于河南省東部，距鄭州230公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展獨(dú)立。豫魯皖三省交界處，京九鐵路與隴海鐵路交叉點(diǎn)上，交通便利，素有“豫東門戶”，“中原鎖鑰”之稱，歷代為兵家、商家必爭之地，地理位置優(yōu)越，交通便利，具有濃厚歷史底蘊(yùn)的城市。1.1.2、行政劃分及產(chǎn)業(yè)：商丘市1997年6月撤地設(shè)市，轄永城市、夏邑、虞城、柘城、寧陵、睢縣、民權(quán)、梁園區(qū)、睢陽區(qū)，六縣二區(qū)一市。民權(quán)縣：農(nóng)業(yè) （葡萄酒）永城市：全國六大無煙煤基地夏邑縣：全國糧食生產(chǎn)百強(qiáng)縣虞城縣：食

6、品加工、鋼卷尺柘城縣：辣椒、金剛石微粉睢 縣：商品糧基地寧陵縣：棉、酥梨、白醋總體來說商丘市的下設(shè)縣市主要以農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)為主的轄區(qū)組團(tuán)。1.1.3、交通與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鐵路： 處于京九鐵路與隴海鐵路的十字交匯處，是全國鐵路運(yùn)輸?shù)臉屑~高速：連霍、東港，商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型 國道：310國道與105國道在市中心呈“雙十字”交會 商丘市是豫、魯、蘇、皖接壤地區(qū)的黃金交通樞紐，是一座交通便利的中部內(nèi)陸城市商丘農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，盛產(chǎn)小麥、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜產(chǎn)品，是全國重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、板山羊、瘦肉型豬和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，永城棗干、柘城三櫻椒、寧陵金頂謝花酥梨等享譽(yù)全國，小麥常

7、年產(chǎn)量約占全省十分之一。商丘是全國著名的“泡桐之鄉(xiāng)”，被評為全國平原綠化先進(jìn)市。商丘煤電資源充裕，儲量達(dá)100億噸的永夏煤田是全國六大優(yōu)質(zhì)無煙煤基地之一，年開采量1500萬噸，煤質(zhì)優(yōu)良，是冶煉特種鋼、發(fā)展煤化工的理想原料。2006年又在商丘境內(nèi)發(fā)現(xiàn)了柘城大煤田，遠(yuǎn)景資源量為12.43億噸。商丘現(xiàn)有火力發(fā)電廠7個，總裝機(jī)容量達(dá)到146.5萬千瓦。 由農(nóng)業(yè)型城市、資源型城市向工業(yè)型城市轉(zhuǎn)化，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來契機(jī)。1.2、城市經(jīng)濟(jì)情況解讀1.2.1、商丘gdp發(fā)展數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào))從2004年中央提出“中部崛起”開始后，商丘市g(shù)dp 增長幅度保持了較高的增長率實(shí)現(xiàn)了經(jīng)

8、濟(jì)的快速增長。受2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響之后，近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所減緩，但仍舊維持在11.2%的高位運(yùn)行，高于全國9%的gdp平均水平。與省內(nèi)各市比較情況：(數(shù)據(jù)來源：河南省統(tǒng)計(jì)公報(bào))2009年商丘市g(shù)dp居于河南省各地市中等水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。但總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢良好，繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長勢頭。1.2.2、商丘人均gdp數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào))2008年商丘人均gdp為11227元（約1614美元），房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段；1.2.3、商丘可支配收入(數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào))人均可支配收入高速增長，2008年達(dá)到11751元，但仍然低于全省平均水平（河南2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配

9、收入為13200元），本市區(qū)人口消費(fèi)力略顯有限。1.2.4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào))第二產(chǎn)業(yè)比重較大，第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的比重相當(dāng)，白領(lǐng)階層數(shù)量較少，社會體系呈“金字塔”形，窮人較多富人較少，并且貧富差距較大。1.2.5、商丘市城鎮(zhèn)化率(數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào))商丘市城鎮(zhèn)化率較低，但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，這說明商丘近年城市化率正在加速。城鎮(zhèn)化進(jìn)程提高將有利于商丘房地產(chǎn)的發(fā)展。1.2.6、城市規(guī)劃發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速增長期高速增長期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提

10、供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口勞動力過剩工業(yè)基礎(chǔ)比較深厚，影響力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)接收大量農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移按照城市發(fā)展理論，商丘的發(fā)展正處于“快速城市化進(jìn)程”的發(fā)展階段，城市化發(fā)展的不斷演化，帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展1.3、城市未來發(fā)展解讀1.3.1、未來發(fā)展定位商丘市城市總體規(guī)劃（20052020年）對商丘的定位為：國家歷史文化名城、豫魯蘇皖交界地區(qū)的區(qū)域性中心城市、豫東現(xiàn)代工業(yè)基地、商貿(mào)物流中心和重要的交通樞

11、紐。 1.3.2、城市規(guī)劃商丘市提出“十一五”期間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)是：利用自身資源優(yōu)勢以及區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展工業(yè)水平，全面優(yōu)化現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)招商引資力度，提高對外開放水平，進(jìn)一步打造區(qū)域性物流中心，確立商丘市區(qū)域性中心城市的地位。良好的自身?xiàng)l件以及未來的發(fā)展戰(zhàn)略，給商丘經(jīng)濟(jì)提供了增長的動力?，F(xiàn)在商丘市建成區(qū)面積約91平方公里，市區(qū)人口92萬。按商丘市城市發(fā)展規(guī)劃，到2020年，商丘市建成區(qū)面積要達(dá)到138平方公里，人口150萬。商丘市具體規(guī)劃為“一核”、“四軸”：“一核”是指神火大道與南京路交匯處的神火商貿(mào)金融中心；“四軸”是指運(yùn)河生態(tài)軸、神火人文景觀軸、中州路人文景觀軸、包河生態(tài)軸

12、。總結(jié): 商丘市是豫、魯、蘇、皖接壤地區(qū)的交通樞紐，是河南與相鄰省市地區(qū)商貿(mào)交易的中轉(zhuǎn)物流中心； 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但人均收入偏低，消費(fèi)力有限； 商丘市是一個農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型過渡的城市，社會體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。 城市向東南方向發(fā)展，新區(qū)開發(fā)由輕工業(yè)企業(yè)帶動，缺乏高規(guī)格的市政配套。 按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市發(fā)展，城市房地產(chǎn)發(fā)展前景良好。2、全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.1、行業(yè)政策2.1.1、土地政策關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知3月10日，國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，即“國19條”。通知要求：各地當(dāng)年的保障性住房、棚

13、戶改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。從今年4月1日起，市、縣國土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開工、竣工申報(bào)制度。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報(bào)，各地應(yīng)對合同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。對不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動。土地出讓時，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。 政策解讀：該通知旨在將有限的土地資源傾向于

14、保障性住房及中小戶型的開發(fā)建設(shè)，并通過申報(bào)制度，提高土地的利用效率；土地出讓新的付款方式提高了拿地的門檻，旨在避免開發(fā)商盲目爭奪“地王”，并逐漸淘汰實(shí)力不濟(jì)的小開發(fā)商。 3月22日，國土部召開國土資源系統(tǒng)視頻電話會議，再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān)管。首次提出要制定保障性住房供地計(jì)劃，用地計(jì)劃公布前不得出讓住房用地，并且還將在部分城市開展試點(diǎn)，堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。政策解讀：將保障性住房的建設(shè)提升到新的高度，期望通過此途徑平抑房價過快上漲；同時提出了土地出讓制度的新嘗試，避免土地財(cái)政推高房價。但這兩項(xiàng)措施在短期內(nèi)對市場的影響較小。關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知改革土地出讓制度4月19

15、日出臺的“國十條”規(guī)定：各地要及時制定并公布以住房為主的供地計(jì)劃，并切實(shí)落實(shí)。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。依法加快處置閑置用地，收回的閑置土地優(yōu)先用于普通住宅建設(shè)。探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式，抑制住宅地價非理性上漲。政策解讀：該通知將3月22日的國土部會議精神上升到法律文件的高度，通過居住用地的增加，加大商品房市場供應(yīng)量；并通過探索新的土地讓方式，抑制地價的非理性上漲。2.1.2、貨幣政策存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)2010年1月18日和2月25日，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，且已達(dá)到16.5，距歷史最高的17.5僅一個百分點(diǎn)之遙。政策解讀：存款準(zhǔn)備

16、金率的上調(diào)主要為應(yīng)對通脹的壓力，防范金融風(fēng)險，對于房地產(chǎn)的影響在于,控制了銀行貸款數(shù)量, 增加開發(fā)商貸款壓力。七折利率優(yōu)惠取消四大國有銀行率先將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，國內(nèi)各商業(yè)銀行紛紛跟進(jìn)，自此拉響了房地產(chǎn)信貸政策緊縮的號角。政策解讀：七折優(yōu)惠利率的取消，可看成是房地產(chǎn)信貸政策緊縮的信號，但7折利率的優(yōu)惠對象主要是以自住為主的剛性需求者，利率的調(diào)高將在一定程度上影響真實(shí)的市場需求，但力度較小。2.1.3、稅費(fèi)政策二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消2010年1月1日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年，個人購買不足五年的非普通住房對外銷售的，國家將全額征收營業(yè)稅。政策解讀：市場事實(shí)表明

17、，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消并未能抑制交易量和價格的攀升，但隨著新的調(diào)控措施出臺，該政策的效力將得到發(fā)揮，在一定程度上扼制投機(jī)行為。關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知3月9日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知，通知指出，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。政策解讀：此通知明確了首次購買普通住房有關(guān)契稅優(yōu)惠政策的對象，避免二套房等投資性購買者打政策擦邊球。 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知房產(chǎn)保有稅4月19日，國務(wù)院出臺新的“國十條”，其中要求加快研

18、究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策，做好土地增值稅征收管理工作，對定價高、漲幅快的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。政策解讀：新的稅收政策旨在調(diào)節(jié)個人合理住房消費(fèi)，盡快政策尚未出臺，但多方預(yù)測，將延伸至房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)，即簡化版的物業(yè)稅房產(chǎn)保有稅 。該稅種一旦出臺，將進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。而近期重慶已經(jīng)出臺“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”抑制豪宅的需求量，該稅種一旦全面推行，將對豪宅市場的投資行為產(chǎn)生較大的影響。2.1.4、房貸政策二套房貸款新政4月15日，國務(wù)院出臺關(guān)于遏制高房價，二套房首付不低于50%，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策。政策解讀：二套房貸新政市政府調(diào)控樓市的重拳出擊，旨在

19、扼制投資投機(jī)行為，平抑房價。對投資比例日漸攀升的樓市而言，該政策一針見血，投資客的退場將恢復(fù)正常的市場供求關(guān)系。對商丘市場而言，影響同樣巨大，未來項(xiàng)目的定位方向應(yīng)更多的指向剛性需求。三套房貸及非本地人購房房貸政策4月17日國務(wù)院再度出拳，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。政策解讀：該政策是對4.15政策的補(bǔ)充，通過金融手段，進(jìn)一步壓制投資投機(jī)需求。按照戶籍統(tǒng)計(jì)，商丘城市外區(qū)域購房客戶相對較少，但是也具有一定的影響。2.1.5、銷售管理政策關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)

20、管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 4月19日，住建部發(fā)布通知：今后未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 vip卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進(jìn)行嚴(yán)肅查處等。政策解讀：該通知將房地產(chǎn)市場調(diào)控延伸至交易的各個環(huán)節(jié)，但總體來看，該措施由于應(yīng)對方式諸多，難以對市場銷售行為產(chǎn)生真正的影響。關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知按備案價格銷售對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的項(xiàng)目，

21、要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按申報(bào)價格對外銷售。對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房企，要曝光和處罰，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，追究違法違規(guī)人員的責(zé)任。各?。▍^(qū)、市）政府要對本地區(qū)房企經(jīng)營行為進(jìn)行一次檢查，及時糾正和處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果2010年6月底之前報(bào)國務(wù)院。政策解讀：該通知能在一定程度上避免捂盤惜售的行為，但具體的實(shí)施難度較大，并不能對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知限購令嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方政府可采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。政策解讀：限購令主要針對部分房價過快上漲的城市，給予了地方政府充分的權(quán)利

22、；但對商丘而言，該政策實(shí)施的可能性較小。2.1.6、其他政策關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知政府問責(zé)制穩(wěn)定房價和房保工作實(shí)行由省級政府負(fù)總責(zé)、城市政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住建部加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)房保工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。政策解讀：明確了政府問責(zé)制，能在一定程度上避免地方政府利益與開發(fā)商利益的相互糾葛，敦促地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策的力度；但中央政府與地方政府的博弈行為仍將存在。關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知統(tǒng)計(jì)改革各地及時公布住建計(jì)劃和住地供應(yīng)計(jì)劃。住建部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門要發(fā)布能反映不同區(qū)位、不同類型

23、房價變動的信息。政策解讀：個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，將為二套房的認(rèn)定及房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的認(rèn)定提供更好的依據(jù)。通過統(tǒng)計(jì)改革，將增強(qiáng)信息的透明度，提供更科學(xué)的輿論引導(dǎo)?？偨Y(jié)： 此輪調(diào)控力度空前，精確制導(dǎo)，直指投資投機(jī)性需求； 土地供應(yīng)的增加、保障性用房及普通住宅建設(shè)的要求將增加市場的有效供給量； 土地出讓制度的改革嘗試，將一定程度上遏制地價的瘋狂上漲； 二套房貸新政、三套停貸、多套限購、異地停貸等政策將矛頭直指投資投機(jī)性需求，市場泡沫有望擠出； 銷售管理政策及房產(chǎn)保有稅、二手房交易稅費(fèi)等政策將房地產(chǎn)交易的各個環(huán)節(jié)全面覆蓋，進(jìn)一步打擊投資投機(jī)行為； 問責(zé)制明確了地市政府的職責(zé)，加大了其執(zhí)行政策的力度。房地

24、產(chǎn)市場未來會面臨新的調(diào)整，市場風(fēng)險加大2.2、市場供給與需求2.2.1、房地產(chǎn)開發(fā)投資（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）2003 年2009 年，總體上全國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)增長。2003 年2007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅基本保持在20%左右，2008年受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅開始有所回落，房地產(chǎn)投資過熱勢頭得到了初步遏制。2.2.2、商品房開工建設(shè)與銷售（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、城市化進(jìn)程的不斷持續(xù)，20052009 年全國商品住宅銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的局面。20052009 年，銷售面積超過竣工面積，顯示市場需求旺盛，而供應(yīng)略顯不足。2.2.3、住宅市場

25、投資（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）2003 年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅一直保持較高的比例。住宅作為民眾日常生活的必需品，始終居于房地產(chǎn)開發(fā)投資的主導(dǎo)地位。2.2.4、商品房銷售價格（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）2003 年2009年，全國商品房銷售價格持續(xù)上漲，進(jìn)入2004 年房價漲幅進(jìn)入加速階段，2005 年增幅達(dá)到16.72%。但進(jìn)入2008 年，房地產(chǎn)市場經(jīng)過政策調(diào)控，經(jīng)歷了一輪低谷。全國商品房銷售均價為3,919 元/平方米，同比大幅下跌13.96%。但2009年則呈現(xiàn)出井噴式的增長！總結(jié)： 全國商品房開工建設(shè)與銷售面積同步增長 目前房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品為主導(dǎo)，比例略有提升 全國商品房銷售價格持續(xù)

26、上漲，但受宏觀政策影響較大3、商丘房地產(chǎn)市場分析3.1、商丘房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀3.1.1、房地產(chǎn)投資額（數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2005年以來商丘市房地產(chǎn)投資高漲，投資額保持在年增長40%左右以上，上升趨勢明顯。在2008年全國房地產(chǎn)市場處于下行階段，商丘市依舊保持著高速增長。3.1.2、銷售面積與增幅（數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）商丘市在2005年之前房地產(chǎn)市場相對比較低迷，在進(jìn)入2006年以后，商品房銷售有了突飛猛進(jìn)的增長，其中2006和2007年增幅達(dá)到了100%以上，尤其是進(jìn)入2009年以后，隨著全國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和發(fā)展，再加上07年以前的存量項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了現(xiàn)房銷售階段，因此商丘市的消化

27、量實(shí)現(xiàn)了井噴式的爆發(fā)，達(dá)到了333.2萬平方米。3.1.3、各物業(yè)類型銷售（數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）目前商丘房地產(chǎn)市場的主流需求產(chǎn)品為住宅，銷售面積占比到了93%，鑒于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場上辦公物業(yè)推出數(shù)量以及需求基本為零。基本上辦公需求在一些商住樓進(jìn)行解決。3.1.4、市場潛在供應(yīng)編號面積（畝）面積(m2)土地用途容積率建筑密度備注商掛200718號 （歸德路東側(cè)，張巡路兩側(cè) ）148.7299143.39 商業(yè)住宅1.62.5 25%28% 9070政策商掛2008-32號 （宋城路南側(cè)，華夏路西側(cè)）46.46 30973.14 商業(yè)住宅1.8 28% 9070政策商掛2008

28、61號 （北站路95號 ）5.75 194773.88 商服用地 2.0 35% -商掛2007-58號 （神火大道西側(cè) ）21.32 14214.73 居住用地 1.0 2.3 25% 9070政策單套住房建筑面積144平方米 商掛2007-57號 （小曹樓村民組西側(cè) ）19.079 12719.29 商業(yè)住宅1.7 28% 9070政策單套住房建筑面積144平方米商掛200863號 （睢陽區(qū)文化辦事處 ）59.53 39687.51 居住用地1.5 1.0 28% 9070政策單套住房建筑面積144平方米商掛2008-38號（世紀(jì)路南側(cè) ） 19.79 13197.39 居住用地2.0 1

29、.0 25% 9070政策單套住房建筑面積144平方商掛200868號 （睢陽區(qū)文化辦事處 ）61.26 40841.46 居住用地1.61.0 28% 9070政策單套住房建筑面積144平方米商掛2007-36號（長江路北側(cè)，中州路西側(cè) ） 15.03 10018.64 居住用地2.0 25% 9070政策商掛200904號 (經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東至富強(qiáng)路 )19.52 13013.17居住用地 1.71.0 28% 9070政策商掛2008-20號（宇航路南側(cè) ） 5.63 3754.95商服用地 2.0 35% -商掛2007-4（1）號 （昆侖路西側(cè)，八一路北側(cè) ）190.22 126817

30、.18 居住用地 2.0 25% 9070政策商掛2007-21號（貨場東路16號 ） 1.65 1101.31居住用地 1.5 2025% -商掛2007-22號（貨場東路47號 ） 9.98 6650.94 商業(yè)住宅 1.5 35% -商掛2009-12號（人民檢察院，北至藥監(jiān)局 ） 70.6847118.22居住用地 2.5 25% 9070政策商掛2008-33號（文化路北側(cè)）15.4 10271.54 居住用地 1.71.0 28% 9070政策單套住房建筑面積144平方米商掛2007-6號 （歸德路東側(cè) ） 104.97 69982.28 商業(yè)住宅 1.82.5 20%30% 90

31、70政策商掛20073號 (商永路北側(cè) )53.46 35639.47 商業(yè)金融 1.5 25% 控制高度120米 合計(jì)868.45畝（數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）自2009年至今，商丘市共出讓土地868.45畝，按照其規(guī)劃容積率計(jì)算，約有157萬的潛在供應(yīng)，這些出讓區(qū)域集中在商丘新區(qū)以及神火大道兩側(cè)區(qū)域，未來這些片區(qū)的競爭將會更加激烈，而商丘的老城區(qū)以及道北區(qū)域土地供應(yīng)量較小，這些區(qū)域內(nèi)的競爭較小。目前供應(yīng)土地多以9070政策和單套面積小于144的政策限制，未來市場的大戶型供應(yīng)較少。3.2、商丘房地產(chǎn)市場分析研究3.2.1、城市發(fā)展格局及規(guī)劃 道北片區(qū)：老城區(qū)，城中村集中，人口密度極高，眾多專

32、業(yè)市場 核心商業(yè)區(qū)：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業(yè)業(yè)態(tài) 城市新區(qū)：住宅集中開發(fā)區(qū)域，城市面貌較好 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：輕工企業(yè)集中，住宅開發(fā)興起，但配套不足 古城區(qū)：古城保護(hù)區(qū)，低端步行街，旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 總體來說商丘市的城市發(fā)展方向：“南擴(kuò)東移”3.2.2、板塊劃分為更好對商丘市場發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，我們將城市分為老城區(qū)板塊（民主路以北）、神火大道板塊（神火大道兩側(cè)）、商丘新區(qū)共三個區(qū)域來深入分析研究。3.2.3、商丘目前主要在售項(xiàng)目一覽3.2.4、老城區(qū)板塊研究3.2.4.1、老城區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域描述本報(bào)告中房地產(chǎn)意義上的老城區(qū)市場指商丘市金橋路以西區(qū)域，包括道北、火車站、民主路以北等區(qū)域。

33、受到商丘市城市整體南移的格局發(fā)展，民主路以北的老城區(qū)，目前在售的項(xiàng)目相對較少。且商丘市核心商圈位于該區(qū)域內(nèi)，因此項(xiàng)目的商業(yè)部分所占比例較大。 3.2.4.2、老城房地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖 3.2.4.3、老城區(qū)個案調(diào)研項(xiàng)目名稱華商世貿(mào)項(xiàng)目位置神火大道與凱四街交叉口聯(lián)系電話2278666發(fā) 展 商濟(jì)南軍區(qū)商丘房地產(chǎn)管理處建 筑 商中國建筑七局開工日期2007交房日期10年6月開盤日期08年7月占地面積43畝總建面積22萬車 位 數(shù)約500個項(xiàng)目主題新華商體驗(yàn)之都建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次高檔付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)一棟23層，一棟26層主力賣點(diǎn)位于城市最繁華地段，地理位置優(yōu)越，優(yōu)質(zhì)教育資源豐富底商銷售

34、描述5層裙樓商業(yè)，共計(jì)5萬，尚未開售，價格未定住宅售價最 低2600元/均 價2800元/主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例公寓405570%二房8110%三房13214620%購房客戶群分析投資客戶，為子女上學(xué)購房項(xiàng)目名稱華聯(lián)國貿(mào)中心項(xiàng)目位置民主路與凱旋路交匯處聯(lián)系電話03702258888發(fā) 展 商商丘華聯(lián)置業(yè)有限公司建 筑 商泰宏建設(shè)有限公司開工日期2009交房日期2011開盤日期2010占地面積55畝總建面積15萬車 位 數(shù)-項(xiàng)目主題商丘最佳投資樓盤建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次中高檔付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)4棟/30層主力賣點(diǎn)位于城市核心商圈內(nèi)，招商沃爾瑪以及大商，具有很好的投資潛質(zhì)底商銷

35、售描述項(xiàng)目開盤當(dāng)天共推出197套商鋪，當(dāng)天出售137套，開發(fā)商停止出售 ，價格1-3萬元/平方米住宅售價最 低2600元/均 價2800元/主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例公寓406250%一房一廳65-7530%兩房809020%購房客戶群分析主要是本地投資客戶，看好地段的商業(yè)價值項(xiàng)目名稱0370國際城項(xiàng)目位置昆侖路與新興路交叉口聯(lián)系電話2277777發(fā) 展 商商丘中大環(huán)球置業(yè)有限公司建 筑 商開工日期08年9月交房日期2009.10開盤日期2009.5占地面積250畝總建面積30萬車 位 數(shù)項(xiàng)目主題商丘首創(chuàng)純歐風(fēng)情景生活城建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格檔 次中檔付款方式首付30%層 數(shù)46棟多層住宅、

36、4棟小高層住宅（本期5棟多層，1.7萬）主力賣點(diǎn)園林景觀，臨近政府底商銷售描述社區(qū)沿街商業(yè)，價格7000元/平方米住宅售價最 低均 價1900元/主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例二房889660%三房11014040%購房客戶群分析工薪階層、周邊居民為主3.2.4.4、老城區(qū)項(xiàng)目規(guī)模序號項(xiàng)目名稱占地（畝）總建面（萬）1華商世貿(mào)43222華聯(lián)國貿(mào)中心551530370國際城25030老城區(qū)受土地供應(yīng)量限制，在售項(xiàng)目較少且較為分散。在售幾個項(xiàng)目中，規(guī)模基本上都在40-60畝，圍繞著核心商圈分布的項(xiàng)目多以商業(yè)加公寓為主，主打投資概念3.2.4.5、老城區(qū)項(xiàng)目戶型配比序號項(xiàng)目名稱戶型配比公寓面積配比一房

37、一廳面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1華商世貿(mào)405570%00%8110%13214620%00%2華聯(lián)國貿(mào)中心406250%65-7530%809020%00%00%30370國際城00%00%889660%11014040%00%從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以公寓和兩房的中小戶型為主，三房的投放量相對較少。從戶型面積上看，公寓的主力面積區(qū)間為40-60，兩房的主力面積在80-95。三房約在110-145。3.2.4.6、老城區(qū)項(xiàng)目客戶以及價格老城區(qū)在售項(xiàng)目價格商丘老城區(qū)在售項(xiàng)目單價水平差異較大，主要是受其地段影響，越靠近核心商圈的價格越高。0370國際城項(xiàng)目由于地段較遠(yuǎn)，以

38、及周邊的居住環(huán)境較差，單價在1900元/左右，一般項(xiàng)目單價在28003000元/之間。老城區(qū)在售客戶群體置業(yè)動機(jī)：主要以投資客及工薪階層首次置業(yè)客戶； 客戶構(gòu)成：商丘市區(qū)范圍內(nèi)投資客戶以及首次置業(yè)的道北居民。 3.2.4.7、商丘老城區(qū)房地產(chǎn)概況總結(jié) 在售項(xiàng)目多以中小戶型為主的投資性產(chǎn)品 老城區(qū)在售項(xiàng)目較少，且靠近核心商圈的項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)比例較高 老城區(qū)受土地供應(yīng)量限制，預(yù)計(jì)后期市場潛在供應(yīng)量較小3.2.5、神火大道板塊研究3.2.5.1、神火大道板塊房地產(chǎn)市場區(qū)域描述本報(bào)告中房地產(chǎn)意義上的神火大道板塊主要是以民主路以南，延神火大道兩側(cè)的區(qū)域。神火大道板塊是近年來商丘市房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，

39、現(xiàn)階段競爭較為激烈，該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的檔次以及價格相對較高，已成為目前商丘的中高檔居住板塊。 3.2.5.2、神火大道板塊項(xiàng)目分布圖 3.2.5.3、神火大道板塊個案調(diào)研項(xiàng)目名稱宏偉藍(lán)郡項(xiàng)目位置商丘凱旋路與香君路交匯處聯(lián)系電工日期交房日期2009.6開盤日期2009.2占地面積118畝總建面積10萬車 位 數(shù)容 積 率1.27綠化率30%實(shí) 用 率建筑密度項(xiàng)目主題首席別墅級新院落主義花園洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次中高付款方式一次性/首付30%物業(yè)公司不詳物業(yè)管理費(fèi)0.6元/平米/月層 數(shù)29棟多層2棟小高層1棟高層建筑主力賣點(diǎn)區(qū)位 規(guī)模 品質(zhì)底商銷售（面積劃分、銷售價格）；

40、臨街底商共2層，面積劃分240/個左右住宅售價最 高2900最 低2200均 價2700主力戶型情況戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例公寓40-5015%二房二廳9615%三房二廳126-14557%四房二廳170平米8%復(fù)式1965%項(xiàng)目名稱東方錦江國際花園項(xiàng)目位置商丘市神火大道與株洲路交匯處聯(lián)系電話2552222發(fā) 展 商商丘市德成置業(yè)有限公司建 筑 商商丘國基建筑安裝開工日期不詳交房日期2009.11開盤日期2008.8占地面積16畝總建面積6萬車 位 數(shù)約200個項(xiàng)目主題神火大道生態(tài)式國際豪宅建筑風(fēng)格新古典主義檔 次中高檔付款方式首付30%層 數(shù)南塔23層，北塔26層主力賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，交通便利

41、，位于城市繁華區(qū)底商銷售描述裙樓為3層商業(yè)，總面積1.2萬，40140，銷價60008000元/住宅售價最 低均 價3000元/主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例二房10612831%三房14115653%四房18816%綜合點(diǎn)評周邊生活及教育配套齊全，生活便利。項(xiàng)目名稱帝和水上公園項(xiàng)目位置神火大道西、運(yùn)河畔聯(lián)系電話2588888發(fā) 展 商商丘帝和置業(yè)有限公司建 筑 商弘基建筑開工日期不詳交房日期2010年2月開盤日期08年10月占地面積1130畝總建面積90萬車 位 數(shù)項(xiàng)目主題純水岸公園豪宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次高端付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)8棟11層小高主力賣點(diǎn)景觀、規(guī)模底商銷售描述沿河兩

42、層商鋪?zhàn)≌蹆r最 低均 價3100元/主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例一房36-4823.19%兩房96-12010.2%三房105-14557.33%四房1659.28%購房客戶群分析35歲以上的三口之家，改善型購房。綜合點(diǎn)評市中心最大規(guī)模的項(xiàng)目，臨運(yùn)河，售樓部很有特色項(xiàng)目名稱未來國際商務(wù)公寓項(xiàng)目位置神火大道與珠江路交匯處南聯(lián)系電 展 商河南商丘未來置業(yè)有限公司建 筑 商開工日期交房日期2010年5月開盤日期08年10月占地面積15畝總建面積2萬平方米車 位 數(shù)項(xiàng)目主題精裝小戶豪宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次中等付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)1棟19層高層、1棟16層小高

43、、1棟12層小高主力賣點(diǎn)精裝修、投資價值底商銷售描述臨神火大道兩層底商住宅售價最 低均 價2700 元主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例一房38-5274.5%兩房69-8212.75%三房83-8612.75%綜合點(diǎn)評公寓的代表項(xiàng)目，精裝修，具備一定的投資價值項(xiàng)目名稱盛大世紀(jì)名城項(xiàng)目位置神火大道與北海交匯處西北聯(lián)系電話03703279999發(fā) 展 商商丘盛大置業(yè)有限公司建 筑 商開工日期2007交房日期現(xiàn)已交房開盤日期2008-2占地面積54畝總建面積11萬車 位 數(shù)項(xiàng)目主題一切眼見為實(shí) 一生居住無憂建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次中高付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)共10棟小高層，其中9棟14層，1棟8層

44、主力賣點(diǎn)區(qū)位 品質(zhì)底商銷售描述臨神火大道兩層底商，但目前現(xiàn)房并無經(jīng)營住宅售價最 低均 價3100 元主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例一房53-5510.73%兩房945.36%三房108-15470.5%四房155-16613.4%五房00項(xiàng)目名稱盛世華城項(xiàng)目位置神火大道與南京路交叉口西200米聯(lián)系電 展 商河南惠樂通房地產(chǎn)有限公司建 筑 商開工日期2009-2交房日期2010開盤日期2009-8占地面積37畝總建面積5.4萬車 位 數(shù)245項(xiàng)目主題生活在此 燦爛如花建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次中高付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)共4棟樓，其中2棟19層，1棟16層，1棟8層

45、電梯洋房。主力賣點(diǎn)區(qū)位底商銷售描述2棟19層樓下2層商業(yè)。住宅售價最 低均 價3200主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例兩房90-9319.72%三房14380.28%購房客戶群分析項(xiàng)目體量較小，戶型僅有兩種，客戶層很有針對性。 主要是看重片區(qū)發(fā)展的首次置業(yè)客戶項(xiàng)目名稱新城國際項(xiàng)目位置市政府新址南100米，神火大道路西聯(lián)系電 展 商北京富饒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建 筑 商開工日期交房日期09年5月開盤日期07年占地面積368畝總建面積46萬車 位 數(shù)項(xiàng)目主題國際新城和諧社區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次中高付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)二期兩棟loft10層，兩棟18層小高，三期兩

46、棟18層小高主力賣點(diǎn)地段、戶型底商銷售描述沿神火大道三層底商住宅售價最 低均 價3000主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例一房40-6065%兩房9411012%三房117-14013%loft6210%綜合點(diǎn)評其中沿神火大道的土地屬性為商住用地，產(chǎn)權(quán)50年，由于考慮到市場抗性，開發(fā)商將其開發(fā)為2期loft戶型，5米挑高，價格在3900元/左右。項(xiàng)目名稱應(yīng)天世紀(jì)園項(xiàng)目位置神火大道與南京路交匯處西50米聯(lián)系電 展 商商丘市恒源置業(yè)投資有限公司建 筑 商開工日期2008交房日期2009-2開盤日期2009-2占地面積91畝總建面積13萬車 位 數(shù)項(xiàng)目主題源自地中海的浪漫建筑

47、建筑風(fēng)格現(xiàn)代檔 次中高付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)共20棟樓，其中16棟為多層為現(xiàn)房，另外4棟小高層高層還未動工。主力賣點(diǎn)區(qū)位底商銷售描述目前沒有商業(yè)住宅售價最 低均 價2700元主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例兩房94-9527.5%三房127-14652.5%四房155-17320%項(xiàng)目名稱東方 蘭亭苑項(xiàng)目位置神火大道與應(yīng)天路交匯處西南聯(lián)系電 展 商商丘市銀商控股有限責(zé)任公司建 筑 商開工日期2007交房日期09年6月開盤日期08年占地面積103畝總建面積10萬車 位 數(shù)項(xiàng)目主題新中式人文宅院建筑風(fēng)格中式檔 次中等付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)共22

48、棟，其中3棟6層，18棟5層，1棟小高層(其中5棟未建)主力賣點(diǎn)規(guī)模底商銷售描述臨神火大道兩層底商住宅售價最 低1400均 價1700主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例一房6920.9%兩房93-1035.97%三房125-14559.7%四房16013.43%五房00%項(xiàng)目名稱帝景花園南苑項(xiàng)目位置神火大道與北海路交叉口往南300米聯(lián)系電話2963777發(fā) 展 商商丘市帝華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建 筑 商開工日期2007交房日期09年5月開盤日期08年底占地面積204畝總建筑面積30萬車 位 數(shù)項(xiàng)目主題商丘首席書香名邸建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約檔 次中檔付款方式一次性或者首付30%層 數(shù)六層，八層（帶電梯），十五層主力賣點(diǎn)大社區(qū)，高性價比底商銷售描述臨街商業(yè)均價8000元住宅售價最 低均 價1900主力戶型戶 型面積區(qū)間套數(shù)比例兩房97-11350%三房115-15050%綜合點(diǎn)評目前項(xiàng)目2期正在銷售，售價1980元/。一期2006年開始銷售，2009年售罄，去化速度慢。當(dāng)前購房一次性付款優(yōu)惠4%，50%客戶