【丹東市】造紙廠地塊成本測(cè)算

1、目 錄一、swot分析2二、丹東市房地產(chǎn)總體特征分析6三、針對(duì)“造紙廠”地塊的分析和基本結(jié)論20丹東市概述丹東市是中國(guó)最大的邊境城市，位于遼東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，東與朝鮮民主主義人民共和國(guó)的新義洲市隔江相望。丹東地區(qū)總面積15030平方公里，其中市區(qū)面積830平方公里。丹東大陸海岸線長(zhǎng)120公里，沿海有大鹿島、小麥島等島嶼。丹東現(xiàn)轄東港、鳳城兩市，寬甸滿族自治縣和振興、振安、元寶3區(qū)，人口241萬(wàn)，市區(qū)人口76萬(wàn)人，259828戶。一、swot分析（一）有利因素1、優(yōu)越的地理位置和便利的對(duì)外交通丹東市城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，對(duì)外交通方便發(fā)達(dá)，布局較合

2、理，已初步形成陸，水空多種運(yùn)輸方式的立體交通體系。丹東市是吉林省、遼寧省、北朝鮮的交叉點(diǎn)，鐵路主要有橫貫?zāi)媳钡纳虻じ删€和鳳上、丹大兩條支線。北京至平壤的國(guó)際聯(lián)動(dòng)列車經(jīng)丹東站出入國(guó)境。丹東市公路網(wǎng)體系完整，公路總里程達(dá)3813公里，6條國(guó)家級(jí)和省級(jí)公路橫貫全境，其中高級(jí)公路、次高級(jí)公路1679公里，水運(yùn)方面，丹東市面江臨海，水運(yùn)歷史久遠(yuǎn)。丹東港是中國(guó)大陸海岸線最北部的水陸中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)港，也是中國(guó)沿海對(duì)外開放的基本港口之一。丹東港現(xiàn)有浪頭和大東兩個(gè)港區(qū)計(jì)12個(gè)泊位，年吞吐能力220萬(wàn)噸，其中大東港區(qū)是中國(guó)北方天然不凍港，已建成4個(gè)萬(wàn)噸。而中國(guó)民航丹東站1985年4月正式通航，是東北五大機(jī)場(chǎng)之一。海陸空

3、的交通使九江市的輻射能力大大增強(qiáng)。2、自然資源和旅游資源豐富丹東位處鴨綠江畔，黃海之濱，與朝鮮民主主義人民共和國(guó)隔江相望，是我國(guó)最大的邊境城市。地理位置優(yōu)越，對(duì)外交通發(fā)達(dá)，有得天獨(dú)厚的自然條件和珍貴的歷史文化，是一座融自然風(fēng)光與人文景觀為一體的旅游名城。3、城市投資環(huán)境改善的預(yù)期丹東市目前快速發(fā)展機(jī)遇主要來(lái)自三個(gè)方面的預(yù)期：一、國(guó)家大力發(fā)展東北工業(yè)基地，其管轄的鳳城市、東港市有很多機(jī)遇；二、吉林省預(yù)向中央爭(zhēng)取丹東市。目前吉林省發(fā)展的很大一個(gè)障礙就是沒有向外輻射的水運(yùn)渠道。作為緊鄰吉林省的唯一港口城市，丹東是吉林發(fā)展的唯一選擇。三、北朝鮮經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，對(duì)外開放是必經(jīng)之路。丹東可得近水樓臺(tái)優(yōu)勢(shì)。4、

4、投資意識(shí)觀念正在不斷轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大了項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶群體北方以往的投資以做生意、開工廠等為主流。但自去年丹東房產(chǎn)活躍起來(lái)后，部分當(dāng)?shù)厝艘岩庾R(shí)到投資房產(chǎn)的好處，于是置業(yè)保值、增值成了有錢人掛在嘴邊、想在腦里的投資新方式。5、土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一收儲(chǔ)制度，但政府土地儲(chǔ)備缺乏丹東市政府在2002年對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)采取土地統(tǒng)一收儲(chǔ)。但國(guó)土資源局的有關(guān)人士介紹，目前國(guó)土資源局在丹東市區(qū)目前的土地儲(chǔ)備量很小，土地供應(yīng)將急遽下降。據(jù)2002年、2003年的統(tǒng)計(jì)資料看，每年只有10萬(wàn)平方米的土地進(jìn)行公開出讓。6、房地產(chǎn)起點(diǎn)與基礎(chǔ)較低，現(xiàn)有樓盤品質(zhì)不高。新概念樓盤很容易脫穎而出7、房地產(chǎn)價(jià)格整體上漲，且差距大 丹東

5、市目前的均價(jià)在2000元/m2左右，最高能達(dá)到5000元/m2，最低在1000元/m2以內(nèi)。說(shuō)明樓盤品質(zhì)與地段對(duì)房?jī)r(jià)影響很大，且2000元/m5000元/m之間的房?jī)r(jià)也能被市民所接受。8、項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)規(guī)模大，容易形成品牌，（最大、最好社區(qū)），提升丹東市城市和房地產(chǎn)形象附近樓盤的拉動(dòng)。東南臨順泰歐式花園、西南緊臨太陽(yáng)城、東側(cè)與韓國(guó)城僅一路之隔。而太陽(yáng)城、韓國(guó)城都是丹東市的高檔住宅的代表，他們的成功開發(fā)，對(duì)本項(xiàng)目拉動(dòng)作用是顯而易見的坐落位置。臨鴨綠江地塊是丹東市最珍貴的土地，是丹東市民最認(rèn)可的居住位置。9、住宅二級(jí)市場(chǎng)全面啟動(dòng)，樓市梯度消費(fèi)已形成（二）不利因素1、市場(chǎng)胃納量較小2、大盤開發(fā)年限可能

6、較長(zhǎng)（周期和投資回報(bào)率）3、居民可支配收入較低，打壓了房?jī)r(jià)上漲空間4、城市經(jīng)濟(jì)總量不高。5、動(dòng)遷量不小，前期工作進(jìn)度壓力較大6、地塊南側(cè)為護(hù)江堤、北為低品質(zhì)樓盤，為高品質(zhì)樓盤塑造造成困難。二、丹東市房地產(chǎn)總體特征分析（一）2002年、2003年房地產(chǎn)開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)分析2002年市區(qū)2003年全市幅度備注本年完成開發(fā)土地面積（平方米）246430 245921 待開發(fā)土地面積（平方米）91449 本年購(gòu)置土地面積（平方米）10222967700本年土地成交價(jià)款（萬(wàn)元）2301本年完成投資（萬(wàn)元）6662653930含土地開發(fā)投資額房屋施工面積（平方米）62309216728802002全市為:14

7、57076 其中新開工面積（平方米）待添加的隱藏文字內(nèi)容326454912224922002全市為:785732房屋竣工面積（平方米）3826903619332002全市為:865631商品房銷售面積（平方米）1453085066062002全市為:631824商品房預(yù)售面積（平方米）1242122002全市為:202911商品房實(shí)際銷售額（萬(wàn)元）26021675132002全市為:92152商品房空置面積（平方米）2073214628532002全市為:457064商品房空置13年的面積（平方米）197492217472002全市為:133563商品房空置3年以上的面積（平方米）9994結(jié)論

8、：1、全年市區(qū)銷售與預(yù)售面積約25萬(wàn)平方米左右，新開發(fā)面積約25萬(wàn)至40萬(wàn)平方米。 2、空置商品房約20萬(wàn)平方米，在13年內(nèi)基本能被消化。（二）城市住戶家庭居住情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目家庭人口建筑面積使用面積住宅建筑樣式建筑年份住房估價(jià)租賃房租購(gòu)房年份購(gòu)房金額單棟四居三居二居一居單位人/戶m2/人m2/人/戶元/戶元/戶/戶元/戶合計(jì)3.0816.4612.080215661716.772585035.841.7510377.6結(jié)論：1、城市住戶的居住情況整體水平不高，使用功能不齊全，仍處于“安身”階段。 2、房產(chǎn)交易活躍，尤其是二手房。但交易額較低。（三）產(chǎn)品力特征北方房屋特征明顯，品質(zhì)在低水平之上從整

9、體來(lái)看，丹東商品房市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)間較晚、起點(diǎn)較低，市區(qū)現(xiàn)有樓盤的產(chǎn)品力普遍不高，而且同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。在眾多因素的影響下，購(gòu)買力在近兩年逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，而多數(shù)樓盤銷售狀況比較理想，樓市目前還處于買方市場(chǎng)的初級(jí)階段。高價(jià)格樓盤沿江而立，賣點(diǎn)主要以看江、物業(yè)管理、工程使用材料為主，主題化社區(qū)居住文化、工程施工質(zhì)量、人性化設(shè)計(jì)未得到足夠重視。（四）價(jià)格水平和價(jià)格趨勢(shì)時(shí)間段2003年二季度2003年三季度2003年四季度2003年一季度商品房二手房商品房二手房商品房二手房商品房二手房均價(jià)（元/）23201225191512072095131719381246結(jié)論 1、長(zhǎng)期（3年以上）積累下來(lái)的待開發(fā)土地的啟動(dòng)

10、，都以低價(jià)未樓盤投入市場(chǎng)，其中平均銷售單價(jià)在1100元至1500元的樓盤占16.3%，平均銷售價(jià)格在1500元至1800元的樓盤占47.3%，所以丹東市樓盤均價(jià)一直未有穩(wěn)步上升。2、丹東市每年（每季度）銷售量都不大，所以當(dāng)期投入市場(chǎng)的12個(gè)上萬(wàn)開發(fā)量樓盤的銷售單價(jià)都足以左右整個(gè)市場(chǎng)的銷售單價(jià)。所以每季度的均價(jià)上下起伏不定。3、價(jià)格上升早已經(jīng)成為丹東江房地產(chǎn)的顯著特征之一，而價(jià)格和產(chǎn)品進(jìn)行互動(dòng)，在價(jià)格上升的背景下，樓盤品質(zhì)有望進(jìn)一步提高，而產(chǎn)品力的不斷加強(qiáng)也成為推動(dòng)樓盤價(jià)格提升的推進(jìn)力。（五）銷售執(zhí)行丹東房地產(chǎn)正處于初級(jí)階段，整體缺少專業(yè)房產(chǎn)銷售代理公司對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)和指導(dǎo)，樓盤整體銷售執(zhí)行方面還

11、不夠成熟。但真正的銷售代理公司已出現(xiàn)在個(gè)別高品質(zhì)樓盤，且工作人員訓(xùn)練有素。（六）銷售率總體銷售率：從2002年、2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)分析可知，每年的銷售量（含預(yù)售）占當(dāng)年房屋施工面積（含新開工面積）的1/3左右，空置下來(lái)的房屋可在13年中消化掉90%。個(gè)別高品質(zhì)樓盤：高品質(zhì)樓盤大都得到當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)可，以太陽(yáng)城為例，在預(yù)售前，預(yù)定率已經(jīng)達(dá)到70%以上。給在丹東進(jìn)行高位房產(chǎn)開發(fā)以信心。（七）周邊調(diào)查個(gè)案比較表表1案名位置均價(jià)(元/)公開時(shí)間總建規(guī)模()銷售率主力面積()產(chǎn)品形態(tài)和特色電話順泰歐式花園濱江中路153號(hào)目前小高層約26003年前全區(qū)總建13萬(wàn)占地6588890%三房160二房136

12、12000中庭花園看江6198888太陽(yáng)城濱江中路3000未定5萬(wàn)預(yù)定70%觀江綠江華城.韓國(guó)城青年大街2400預(yù)計(jì)04.619萬(wàn)-健康/環(huán)保/綠色6166666三、針對(duì)“丹東造紙廠”地塊的分析和基本結(jié)論（一）基本指標(biāo)用地面積：167.4畝（111600）容積率：不大于2.3總建面積：不大于256600（二）價(jià)格預(yù)判(分住宅和商鋪)1. 住宅根據(jù)調(diào)查和綜合分析，結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢(shì)，參考太陽(yáng)城與韓國(guó)城，保守初步以整體平均2600元/（目前的整體平均單價(jià)）2. 商鋪考慮到周邊商鋪市場(chǎng)的行情價(jià)格和大型樓盤自身的加分因素，以4500元/作為本案沿街商鋪的樂觀初步評(píng)估均價(jià)。（三）開發(fā)周期預(yù)判以2003

13、年全年丹東市區(qū)商品房（包括商品住宅、商鋪、辦公樓等所有類型）25萬(wàn)胃納量來(lái)推算。設(shè)定本案這樣具有規(guī)模和品牌號(hào)召力的大型樓盤每年消化總量能夠占到同期市區(qū)總成交面積的15-20左右比例這樣一個(gè)比較理想情況，那么預(yù)計(jì)今后幾年內(nèi)平均每年順利銷售的總面積為5萬(wàn)。以本案25萬(wàn)的總建面積計(jì)算，整體開發(fā)周期預(yù)計(jì)至少為6年， （四）開發(fā)成本1 了解情況：項(xiàng)目建安費(fèi)用規(guī)費(fèi)管理費(fèi)規(guī)劃費(fèi)稅費(fèi)小區(qū)配套費(fèi)多層小高層（1115層）高層（小于25層）市政配套公建配套其它單價(jià)70085011001205050200146170252 本項(xiàng)目項(xiàng)目建安費(fèi)用規(guī)費(fèi)管理費(fèi)設(shè)計(jì)/監(jiān)理/質(zhì)監(jiān)人防供熱聯(lián)網(wǎng)小區(qū)配套費(fèi)綠化智能銷售費(fèi)用稅費(fèi)地價(jià)合計(jì)公建配套其它單價(jià)950505080303545