華韻上城4#、16#、17#、18#樓戶型修改建議8.26

1、華韻上城4#、16#、17#、18#樓戶型修改建議結(jié)合區(qū)域市場整體銷售情況，以及區(qū)域在售項目暢銷戶型特點，從戶型居住舒適度角度出發(fā)，我司提出相關(guān)戶型整改建議，具體如下：一、 市場分析（競爭項目剩余貨量情況表）戶型一房（51-55）兩房（75-85）三房（94-100）三房（106-120四房（125-140）樓中樓四季花城無售罄售罄售罄21宏祥園1108020無20無魅力首座無售罄售罄2030無華韻上城20142583226余量合計13094451035427(注：以上數(shù)據(jù)截止8月24日)根據(jù)舊機場在售項目暢銷貨量分析，在售項目中，銷售最快的產(chǎn)品以94100的小三房為主，其次是75-85的兩房

2、，而55的一房和106120的三房銷售較慢，剩余的貨量也較多，具體分析如下：1、根據(jù)上表所示，在本區(qū)域中94100的三房的余量非常少，在售項目中僅本項目和宏祥園有此戶型，四季花城和魅力首座已全部售罄。而剩余貨量僅45套，且樓層偏高，可選擇范圍很小。可見區(qū)域客戶對于此戶型的需求量很大。2、75-85的兩房剩余94套。宏祥園8月14日加推8號樓160套住宅，因成交均價達到5100元/，銷售情況不太理想，只成交60套。剩余的100套以兩房為主，余80套，91的三房余20套。通過該項目的開盤情況可以看到兩個問題，其一：90的三房依然占主導(dǎo)戶型，雖然價格突破5000元/以上，客戶購買欲望依然不減；其二：

3、價格上漲的同時，客戶購房逐漸理性，購房的目的性很強，不會因未能選擇到90的三房，而去購買80的兩房。寧愿持幣觀望，等待別的項目推出新貨量，也不會浪費錢去購買其他的戶型。3、106-120的三房，目前只有本項目和魅力首座項目在售，而本項目的余量最大，達到83套，占剩余量的80%。由于此面積段的戶型，客戶接受度不高，主要是價格逐步上漲，總價過高，客戶購房壓力加大。同樣原因，125-140的四房和樓中樓，各個項目均有在售，特別是四季花城和本項目，銷售周期達到1年，至今還未售完。4、51-55的一房是本區(qū)域剩余量最大的產(chǎn)品，因區(qū)域客戶購房需求主要考慮居住的舒適性和實用性，而一房并不能滿足這個需求。通過

4、上表看出，四季花城和魅力首座兩個項目，今年都未有一房在售，只有宏祥園和本項目在售，而宏祥園一房余量達到110套，占84%，足以說明一房的需求很小。 綜上所訴，在舊機場區(qū)域中，客戶的購房目的非常強，也更加理性。由于銷售價格逐步上漲，突破5000元/的價格關(guān)口，客戶不會再盲目的選擇，只會購買自己所需。從目前的市場需求來看，預(yù)計94-100的三房是未來1-2年的主導(dǎo)產(chǎn)品，其次是80左右的兩房，而一房和106-120的三房，因居住實用性和價格等問題，客戶接受度不高。因此，對于本項目下期的戶型，盡量按市場的需求趨勢進行設(shè)計，避免滯銷戶型。二、戶型建議：根據(jù)以上各個項目暢銷戶型的分析，結(jié)合本項目的實際情況

5、，針對4號、16號、17號、18號四棟樓提出建議，具體如下：1、4#樓戶型修改建議：a戶型：取消廚房旁的衛(wèi)生間，將主衛(wèi)變公衛(wèi)，三房兩廳兩衛(wèi)變成三房兩廳一衛(wèi)；整改原因：增大廚房和餐廳的使用空間，增加房型的實用率。衛(wèi)生間建議取消b戶型：三間臥室成一排狀的設(shè)計難以讓市場客戶接受，并且?guī)趶N房旁，建議重新修改；整改原因：廚房無采光，又與廁所太近，通風(fēng)采光較差，另外餐廳設(shè)計不夠人性化。臥室實用率低廚房采光差，與衛(wèi)生間連在一起使用不方便2、16#樓、17#樓戶型修改建議：取消原16#d戶型、17#c戶型的兩房設(shè)計，變更為小三房的戶型設(shè)計。整改原因：多層產(chǎn)品雖然稀缺，但后期的多層價格上漲，總價過高給購房者

6、的壓力加大，會出現(xiàn)滯銷情況，從目前41號樓預(yù)約情況看，足以反映出這個問題，所以戶型面積不宜做太大。建議緊湊型三房控制在100-110以內(nèi)，戶型比例控制80%，而舒適型三房控制120-130以內(nèi)，戶型比例控制20%以內(nèi)。兩房整改為小三房兩房整改為小三房面積調(diào)整為成80的兩房3、18#樓戶型修改建議：、a戶型改為115左右的三房。、b戶型：其中2個單元的b戶型改為98左右的緊湊型三房，另外1個單元的b戶型改為80左右的兩房。整改原因：1、a戶型較多，把總面積適當(dāng)壓縮，有利于該面積的成交。2、b戶型原為兩房，從目前的市場銷售數(shù)據(jù)分析，兩房與三房的需求比例為1：31：4，同時從購房趨勢分析，兩房的需求沒有緊湊型三房的需求大，另外市場對兩房的面積需求在80左右，建議把部分兩房調(diào)成