小高層房地產(chǎn)項目投資可行性報告模板

1、小高層住宅項目投資可行性研究報告xx省房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司編制目 錄第一部分 項目總論一、項目建設(shè)大體的概況二、項目可行性研究結(jié)論第二部分 項目背景和發(fā)展概況一、提出項目建設(shè)背景二、投資的必要性第三部分 項目市場投資環(huán)境和市場研究一、本市城市概況二、本市城市發(fā)展規(guī)劃三、本市房地產(chǎn)市場綜述 四、本市小高層住宅市場分析（竟?fàn)幮詷潜P分析）五、本市房地產(chǎn)市場分類分析六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析第四部分 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址二、項目建設(shè)條件第五部分 項目地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評價與分析一、項目地塊解析二、項目地塊htp層次分析方法(中國與外國理論與實踐結(jié)晶)第六部分 項目地塊swot分析與應(yīng)用一、項目的s

2、wot矩陣分析二、項目swot策略應(yīng)用三、項目地塊分析總評第七部分 項目定位及項目評估一、項目定位（一）項目整體定位（二）項目功能定位（三）項目形象定位（四）項目檔次定位二、 項目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分 戶型進(jìn)行評價與選擇 (房產(chǎn)價值工程原理-value engineering)一、項目評價工程原理及程序過程二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序三、項目市場調(diào)研分析與評論四、項目方案評價及比較分析五、項目方案評價及改進(jìn)分析六、項目方案評價結(jié)論 第八部分 對項目的價格定位 一、均價的確定二、單價的確定第九部分 項目的結(jié)論 第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu)一

3、、企業(yè)組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 第十一部分 的建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項目項目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開發(fā)計劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進(jìn)度安排（四） 項目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分 投資估算及資金籌措計劃一、本項目項目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（二）開發(fā)費(fèi)用估算（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙矶?、項目資金籌措（一）項目投資組合方式（二）資金動作方式三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息（一）資金籌措與投資使用計劃（二）貸款本金的償還及利息支付第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算一、住宅銷售單價的確定（一）根據(jù)本市

4、“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格）（二）建議銷售測算單價(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評一、稅金計算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算二、 損益表與靜態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位部分損益表三、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表四、 資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析第十五部分 不確定性分析一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點分析（二）結(jié)論二、敏感性分析三、決策樹概率分析四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險類型及防范措施（二）風(fēng)險控制第十六部分 國民經(jīng)濟(jì)評價一、項目社會效益評價（一）項目對社會發(fā)展的適

5、應(yīng)性（二）目前對人和社會影響二、項目環(huán)境效益評價第十七部分 銀行貸款支撐條件一、項目貸款綜合評價指標(biāo)（一）本市本項目項目開發(fā)商的資信指標(biāo)（二）本市本項目項目貸款評估情況（三）本市本項目項目貸款擔(dān)保方式評價二、項目貸款綜合評價三、項目貸款評價結(jié)果（一）項目貸款的概況（二）項目貸款的評價過程第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建議一、評估結(jié)論二、結(jié)論的建議及說明第十九部分 可行性研究附報表一、項目工程計劃橫道圖二、項目開發(fā)成本估算表三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表四、項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表五、項目投資計劃與資金籌措估算表六、資金來源與運(yùn)用表七、損益及利潤分配表八、現(xiàn)金流量表（全部投資）九、借

6、款償還期測算表十、敏感性分析表附件第一部分 項目總論一、項目建設(shè)大體的概況 （一）開發(fā)建設(shè)項目前言（二）建設(shè)項目基本概況（1） 項目名稱： （2） 建設(shè)地點： （3） 建設(shè)單位： （4） 管理單位： （5） 企業(yè)性質(zhì)： （6） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（7） 公司類別：集團(tuán)化企業(yè)；（8） 注冊資金: （9） 資質(zhì)等級： （10） 資信等級： （11） 法人代表： （12） 法定地址：（13） 聯(lián)系方式：（14） 企業(yè)概況（15）企業(yè)業(yè)績住宅項目（100畝已竣工）、精品旅游地產(chǎn)項目（200畝熱銷中）、休閑美食中心（1300畝招商中）、國際標(biāo)準(zhǔn)化尊貴高爾夫球場項目（3000畝已投入使用）、海景旅游度假

7、村（400畝已竣工）等。 （16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃（17）項目的基本概況（三）獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員（四）可行性研究報告編制依據(jù)（6）國家計委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第二版)；（7）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法；（8）中國國際工程咨詢公司關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知及附件；（五）可行性研究報告研究范圍（六）項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表：1-1-1 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點規(guī)劃總用地面積實際用地面積總建筑面積建筑占地面積綜合容積率建筑密度綠地率住宅面積商業(yè)面積地下室面積居住總戶數(shù)（七）項目開發(fā)手續(xù)（1）項目用地取得（2）開發(fā)公司資質(zhì)（3）開發(fā)項目相

8、關(guān)手續(xù)（4）項目開發(fā)結(jié)論二、項目可行性研究結(jié)論（一）項目房地產(chǎn)市場預(yù)測（二）項目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護(hù)（三）項目建設(shè)進(jìn)度（四）投資估算和資金籌措（1）投資估算表1-1-2 【項目總投資估算表】序號項 目總投資(萬元)1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用5公建費(fèi)用6開發(fā)稅費(fèi)7不可預(yù)見費(fèi)8管理費(fèi)用9銷售費(fèi)用10財務(wù)費(fèi)用開發(fā)建設(shè)總投資合計（2）資金籌措表1-1-3 【項目資金籌措表】序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金2銀行貸款3銷售回款4項目總投資（五）項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價 表1-1-4 【財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價表】序號財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)數(shù)值（萬元、%）1項目總投資

9、利潤2投資利潤率3稅后財務(wù)凈現(xiàn)值4動態(tài)回收期5內(nèi)部收益率6數(shù)學(xué)期望值（六）項目銷售模式與合作方式（七）項目綜合評價結(jié)論項目綜合評價結(jié)論：本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。第二部分 項目背景和發(fā)展概況一、提出項目建設(shè)背景（一）本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃（二）項目發(fā)起人和發(fā)起緣由二、投資的必要性第三部分 市場投資環(huán)境和市場研究一、本市城市概況（一）本市基本概況（二）本市經(jīng)濟(jì)概況（三）本市城市建設(shè)概況（四）本市招商概況（五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況二、本市城市發(fā)展規(guī)劃（一）城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)（二）城市未來的規(guī)模（三）城市總體布局（四）城市區(qū)域地位（五）城市發(fā)展規(guī)劃（六）結(jié)論三、本市房

10、地產(chǎn)市場綜述（一）本市房地產(chǎn)市場情況（二）政府區(qū)域規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響第四部分 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址（一）區(qū)位環(huán)境條件（二）自然資源條件 (三)氣候與地理條件(四)水利能源條件（五）交通環(huán)境條件（六）人文特征和優(yōu)惠政策（七）政治優(yōu)勢條件 （八）旅游資源條件 二、項目建設(shè)條件（一）建設(shè)項目地已“五通”條件具備（二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評價與分析一、項目地塊解析(一) 項目所處區(qū)位特點分析(二) 項目用地現(xiàn)狀(三)項目周邊居住環(huán)境二、地塊htp層次分析目前地塊htp層次分析方法很實用，它是中國與外國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之一，本方法的詳細(xì)分析過

11、程略,如果想了解本方法請與作者聯(lián)系.第六部分 地塊swot分析與應(yīng)用一 、項目的swot矩陣分析優(yōu)勢（strengths）劣勢（weakness）機(jī)會（opportunities）威脅（threats）二、 項目swot策略應(yīng)用（一）項目優(yōu)勢（strengths）優(yōu)勢應(yīng)用（二）項目劣勢（weakness） 劣勢應(yīng)對（三）項目機(jī)會（opportunities） 機(jī)會利用（四）項目威脅（threats）應(yīng)對措施三、項目地塊分析總評第七部分 定位及項目評估結(jié)論一、項目定位（一）項目整體定位（二）項目功能定位（三）項目形象定位（四）項目檔次定位以上定位為粗略,詳細(xì)請見整合推廣方案二、項目目標(biāo)客戶定位（

12、一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分 對項目戶型進(jìn)行評價與選擇(房地產(chǎn)價值工程原理-value engineering)一、項目評價工程原理及程序過程(一)項目價值工程定義及ace分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。 (1)分析問題(analyzing problem) (2)綜合研究(comprehensive study) (3)方案評價(evaluating schemes)二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序價值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進(jìn)。價值工程的程序，按一般的決策過程劃分

13、為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創(chuàng)新、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。把三個階段和六個具體步驟及7個提出分別對應(yīng)列于表。項目價值工程的階段、步驟與提問階段具體步驟ve提問分析問題1.選擇對象 2.收集情報3.功能分析與評價1.ve的對象是什么?2.它的作用是什么?3.它的成本是多少? 4.它的價值是多少?綜合研究方案創(chuàng)新有無其他方法實現(xiàn)其功能方案評價1.方案評價與選擇。2.方案實施與成果評價。1.新方案的成本是多少?2.新方案能可靠地實現(xiàn)。3.所要求的功能嗎?三、項目市場調(diào)研分析與評論(一)項目的基本概況四、項目方案評價及比較

14、分析(一)對項目進(jìn)行方案比較(二)項目功能分析(三)項目方案評價 五、項目方案評價及改進(jìn)分析(一)項目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序房地產(chǎn)投資方案的進(jìn)度主要是功能,功能改進(jìn)根據(jù)功能與成本的匹配原則,可歸納結(jié)為成本的改進(jìn)。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后,就可對最優(yōu)方案進(jìn)行方案改進(jìn)。六、項目方案評價結(jié)論 (一)分析功能-計算各方案的功能指數(shù)（fii） (二)分析成本-計算各方案的成本指數(shù)(cii) (三)比較各方案的價值指數(shù)第八部分 項目價格定位一、均價的確定二、單價的確定第九部分 結(jié)論第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu) 一、開發(fā)企業(yè)的組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 （三）企業(yè)團(tuán)隊 第十一部分

15、 建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項目項目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開發(fā)計劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進(jìn)度安排（四） 項目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分 投資估算及資金籌措計劃一、本項目項目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（二）開發(fā)費(fèi)用估算（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙矶?、項目資金籌措(一)項目投資組合方式 （二）資金動作方式 三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算一、住宅銷售單價的確定(一) 根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格）（二）建議銷售測算單價(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十

16、四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評價一、稅金計算二、損益表與靜態(tài)盈利分析三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析第十五部分 不確定性分析不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點分析（二）結(jié)論二、敏感性分析（1）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。（2）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。（3）售價、建安工程費(fèi)的變動對投資利潤率的影響。三、決策樹概率分析為更精確地預(yù)測本項目全部銷售風(fēng)險程度，下面用決策樹來進(jìn)行計算經(jīng)計算，e（npv）=萬元（數(shù)學(xué)期望值）風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差=凈現(xiàn)值變異系數(shù)=四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險類型及防范措施（二）風(fēng)險控制第十六部分 國民經(jīng)濟(jì)評價一、社會效益評價（一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性（二）目前對人和社會影響第十七部分 銀行貸款支撐條件一、貸款綜合評價指標(biāo)（一）項目項目開發(fā)商公司的資信指標(biāo) （二）項目項目貸款評估情況 （三）項目貸款擔(dān)保方式評價 二、 項目貸款綜合評價 三、項目貸款評價結(jié)果（一）貸款的概況（二）貸款的評價過程詳細(xì)請見銀行貸款正本報告第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建議一、評估結(jié)論二、結(jié)論的建議