我國(guó)應(yīng)開(kāi)展住房倒按揭業(yè)務(wù)

1、我國(guó)應(yīng)開(kāi)展住房倒按揭業(yè)務(wù)近年來(lái)，我國(guó)居民擁有住房的數(shù)量迅速增長(zhǎng)，這一方面反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì) 迅速發(fā)展，國(guó)民生活水平大幅提升的事實(shí)，另一方面，又對(duì)業(yè)界提出了下述不 能不正視的問(wèn)題：應(yīng)如何本著物盡其用的原則，在不影響住房安居功能的同 時(shí)，充分發(fā)揮住房的各方面價(jià)值，以進(jìn)一步提升國(guó)民的生活質(zhì)量？筆者認(rèn)為， 在一些發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施的住房倒按揭制度，允許房產(chǎn)所有人以住房做擔(dān)保，按月 從銀行獲取一定數(shù)額貸款彌補(bǔ)生活費(fèi)用的不足，對(duì)有效解決我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物盡其 用的問(wèn)題不無(wú)助益。、倒按揭基本情況分析眾所周知，按揭，是香港學(xué)者對(duì)源于英美法中的 Mortgage 制度的音譯。香 港的學(xué)者認(rèn)為：按揭是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)

2、讓于按揭受益人作為還 款保證的法律行為。在按揭購(gòu)房方式中，買房者在支付一定房款 ( 首期款 )后， 其差額通過(guò)以其所購(gòu)的房屋做擔(dān)保向銀行貸款，然后由債務(wù)人在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分 期償還給銀行。貸款一次發(fā)放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降。債 務(wù)人負(fù)債減少，自有資產(chǎn)增加。伴隨按揭業(yè)務(wù)的逐步發(fā)展，到了二十世紀(jì)七八十年代，荷蘭出現(xiàn)了一種新 的貸款形式。在此種貸款方式中，借款人以其自有住房作擔(dān)保向銀行貸款，銀 行則定期向借款人放款，待條件成熟時(shí)一次償還。隨著分期放款的增加，債權(quán) 人本金不斷增加，債務(wù)人自有資產(chǎn)不斷減少。在美國(guó)，因這種貸款方式與傳統(tǒng) 的按揭方式相反，故被稱為倒按揭 (reversemort

3、gage) 。倒按揭在許多發(fā)達(dá)國(guó) 家，尤其是在美國(guó)已被證明是一種成熟的貸款方式。顯然，倒按揭并非完全是按揭的對(duì)立，除貸款形式相反之外，與按揭一 樣，金融機(jī)構(gòu)仍是貸款人，房屋物權(quán)人仍是借款人，房屋仍作為貸款的擔(dān)保。 那么，按揭與倒按揭究竟有何不同 ?筆者認(rèn)為，相較于傳統(tǒng)的按揭，倒按揭具有 下述明顯特點(diǎn)：1、就目的而言，按揭人是通過(guò)獲得貸款買得住房，承按人的目的則是獲得 利息。在倒按揭，按揭人的終極目標(biāo)是獲得資金用于滿足生活需求，住房則作 為擔(dān)保獲得資金的手段，承按人的目標(biāo)是獲得住房上的利益并最終實(shí)現(xiàn)盈利。2、就形式而言，在按揭情況下，銀行貸款一次發(fā)放，按揭人分期歸還，債 務(wù)隨時(shí)間的變化不斷減少。

4、在倒按揭情況下，貸款分期發(fā)放，按揭人一次歸 還，由于是一種風(fēng)險(xiǎn)貸款，債務(wù)人所欠利息每個(gè)月都要加到本金上去，在計(jì)算 復(fù)利的情況下，隨著時(shí)間的增加，債務(wù)人所需歸還的利息會(huì)隨著本金的增加而 不斷增加。3、在按揭情況下，借款合同的標(biāo)的是確定的，借款合同須符合一般普通合 同成立生效的要件。在倒按揭情況下，盡管承貸人對(duì)房屋的價(jià)值總量會(huì)有一個(gè) 認(rèn)真的評(píng)估，并以此為基礎(chǔ)結(jié)合其他因素綜合考慮每月放款的水平，但總的來(lái) 說(shuō)，債務(wù)總量并不確定，因?yàn)榻杩羁偭颗c借款人壽命息息相關(guān)，而人的壽命是 不確定的。因此，在成立和生效要件上，借款合同與一般合同存在顯著差異。4、在按揭情況下，貸款利率是固定的，債務(wù)清償期限有明確的約定

5、，按揭 借款人必須在約定的期限內(nèi)歸還貸款，否則即為違約。在倒按揭情況下，貸款 利率有的采用固定利率，有的則按市場(chǎng)情況采用浮動(dòng)利率；在貸款期限上，則 分有期限和無(wú)期限兩種。有期限的倒按揭主要適應(yīng)于生活困難的特殊房產(chǎn)權(quán)利 人，如失業(yè)人員、待業(yè)人員、單身青年、特困戶等；無(wú)期限的倒按揭則主要適 應(yīng)于老年人，后者為常態(tài)。5、由于貸款總量固定，還款期限固定，故按揭風(fēng)險(xiǎn)是確定的、可控的。倒 按揭貸款盡管以房屋所有人資產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證，但須面對(duì)無(wú)期 限貸款、抵押資產(chǎn)價(jià)值的變化、利率的不穩(wěn)定、預(yù)付款的風(fēng)險(xiǎn)及房屋的維修不 當(dāng)以及不可抗力致房屋毀損等方面的影響，因而，存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。6、由于在倒按

6、揭中貸款人的風(fēng)險(xiǎn)比按揭要大，因此，倒按揭中貸款人往往 會(huì)要求借款人承擔(dān)相對(duì)要大的違約責(zé)任。借款人若中途毀約提前出售房產(chǎn)，則 房主不但要付清已借貸款的全部利息，而且還要被罰款，在約定房屋的產(chǎn)權(quán)全 歸銀行的情況下，貸款期內(nèi)房產(chǎn)升值的全部金額將可能都?xì)w銀行所有。、倒按揭當(dāng)事人權(quán)利的分配在倒按揭中，應(yīng)如何分配當(dāng)事人權(quán)利 ?筆者認(rèn)為，本著公平和權(quán)義對(duì)等的原 則，貸款人應(yīng)享有如下權(quán)利：1、要求提供證明材料的權(quán)利。住房所有人要申請(qǐng)倒按揭，必須應(yīng)銀行的要 求提供諸如居民身份證、戶口簿等有效的身份證明材料，房屋產(chǎn)權(quán)證等房屋權(quán) 利證明材料。另外，金融機(jī)構(gòu)還有權(quán)要求提供房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的證明材料，亦有 權(quán)單獨(dú)就按揭房屋

7、價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2、收取利息的權(quán)利。收取利息是貸款人的基本權(quán)利，在倒按揭中，由于時(shí) 間較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較之普通按揭要大，故貸款人有權(quán)收取比普通按揭高一些的利 息。3、監(jiān)督和檢查權(quán)。由于還款期限具有不確定性，為了防止債務(wù)人恣意妄為 而損害到債權(quán)，貸款人有權(quán)要求并指導(dǎo)債務(wù)人制定長(zhǎng)期資金運(yùn)作計(jì)劃。貸款發(fā) 放后，貸款人有權(quán)對(duì)借款人使用房屋情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn) 行處理。4、債的保全權(quán)利。在倒按揭情況下，債權(quán)人權(quán)利系基于不動(dòng)產(chǎn)上的擔(dān)保性 質(zhì)之權(quán)利，故應(yīng)予登記，該登記應(yīng)視為抵押。在債務(wù)人行為危及債權(quán)之時(shí)，貸 款人有權(quán)采取必要保全措施。在借款人行為足以使房屋價(jià)值減少時(shí)，貸款人有 權(quán)要求借款人停止其行為

8、。若因借款人的行為使抵押物價(jià)值減少，貸款人有權(quán) 要求借款人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。借款人對(duì) 按揭的房產(chǎn)價(jià)值的減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，銀行有權(quán)在借款人因損害而得到的賠償范圍 內(nèi)要求提供擔(dān)保。房產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍應(yīng)作為債權(quán)的擔(dān)保。借款人應(yīng)享有如下權(quán)利：1、按期獲得貸款的權(quán)利。獲得貸款是借款人最基本的權(quán)利。一旦倒按揭關(guān) 系成立生效，銀行就必須放款，除非出現(xiàn)法定或當(dāng)事人約定之情形，銀行不得 隨意終止放款。否則，應(yīng)視為違約。2、貸款過(guò)程中的知情權(quán)。在貸款過(guò)程中，法律會(huì)要求保障借款人的知情 權(quán)。在美國(guó)，按聯(lián)邦真實(shí)貸款法案 ) ，貸方應(yīng)告知借款人貸款計(jì)劃的期限和 成本、借款人年度百分率和

9、支付期限，在有限額的計(jì)劃下，必須告知借款人開(kāi) 戶和使用帳戶的費(fèi)用，如評(píng)估費(fèi)、信用報(bào)告費(fèi)及律師費(fèi)用等。3、房產(chǎn)上的用益權(quán)。借款人仍然可以自己居住或?qū)⒎课莩鲎馐杖》慨a(chǎn)上的 孳息。當(dāng)然，由于房屋所有權(quán)仍屬借款人，故借款人自己承擔(dān)房產(chǎn)上的契稅， 修復(fù)以及維護(hù)費(fèi)用。4、借款人對(duì)房屋的處分權(quán)。由于事實(shí)上的處分往往會(huì)改變抵押物的物質(zhì)形 態(tài)，涉及債權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)，因此，除了對(duì)按揭房產(chǎn)進(jìn)行有益的保存、改良行 為外，借款人一般不得對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行事實(shí)上的處分。但在法律上，借款人仍可進(jìn) 行必要的處分。若按揭人保留了部分房產(chǎn)權(quán)，則該部分房產(chǎn)價(jià)值仍可繼續(xù)抵 押。在倒按揭期間，債務(wù)人在提前歸還貸款及其利息情況下，應(yīng)有權(quán)轉(zhuǎn)讓其房

10、 產(chǎn)。否則應(yīng)視為違約，借款人應(yīng)償還利息的全部并支付違約金，但轉(zhuǎn)讓行為仍 應(yīng)屬有效。借款人通過(guò)遺囑的方式把按揭房屋留給繼承人的，遺囑涉及按揭房 產(chǎn)的部分應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。三、我國(guó)開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)的前景分析我國(guó)當(dāng)前沒(méi)有一家銀行開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)，主要原因在于：1、倒按揭本身的風(fēng)險(xiǎn)制約。如前所述，盡管以住戶資產(chǎn)作抵押，還款有一 定保證，但倒按揭風(fēng)險(xiǎn)仍然比較大。只有在保險(xiǎn)業(yè)的介入下，分散貸款回收風(fēng) 險(xiǎn)，謎種新型的房地產(chǎn)融資方式才能受到金融機(jī)構(gòu)歡迎；只有國(guó)家政府部門強(qiáng) 力推動(dòng)，銀行與保險(xiǎn)部門攜手合作，才可能進(jìn)行。2、社會(huì)配套機(jī)制不健全的制約。倒按揭牽涉到房產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)走勢(shì)的分析、 人均壽命預(yù)期、金融利率的變化、意外損

11、失的預(yù)計(jì)和估算等許多方面專業(yè)化程 度很高的工作。在我國(guó)，許多相關(guān)的服務(wù)業(yè)還剛剛起步，銀行很難從相關(guān)專業(yè) 服務(wù)領(lǐng)域得到富有價(jià)值的信息。 3、金融機(jī)構(gòu)管理體制的制約。倒按揭盡管可能 成為銀行的一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，但其見(jiàn)效時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，是一種典型的長(zhǎng)線投資，一 般要十多年甚至二三十年才能得到回報(bào)。與之相反，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)部門的考 核指標(biāo)大部分是按年度進(jìn)行的，銀行經(jīng)營(yíng)部門領(lǐng)導(dǎo)人缺乏利益動(dòng)力開(kāi)拓倒按揭 業(yè)務(wù)。 4、傳統(tǒng)道德觀念的制約。在中國(guó)，家庭在養(yǎng)老中扮演著非常重要的作 用。把房產(chǎn)留給子女，子女贍養(yǎng)老人的思想根深蒂固。倒按揭勢(shì)必對(duì)這種傳統(tǒng) 的思想帶來(lái)強(qiáng)大的沖擊，新的理念，即便是很好的理念，要被社會(huì)所認(rèn)識(shí)、所

12、接受，需要一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的過(guò)程。3、技術(shù)操作層面的制約。理論上，合理的按揭率既能夠保證銀行獲得足夠 的利潤(rùn)，又能夠吸引擁有住房而有現(xiàn)實(shí)資金需要的人，尤其是對(duì)生活質(zhì)素要求 較高而收入來(lái)源有限的老年人。但什么樣的按揭率是合理的，是對(duì)銀行和消費(fèi) 者都具有吸引力的 ?這需要經(jīng)過(guò)多方論證，綜合各方面因素，認(rèn)真精算后才能確 定。即使國(guó)際上有比較成功的先例可資借鑒，也必然面臨一個(gè)與國(guó)情相適用的 問(wèn)題。而我國(guó)目前正處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈變化、人民生活 水平迅速提高的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，銀行實(shí)難做出準(zhǔn)確判斷。盡管存在上述許多制約，然筆者以為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，倒按揭業(yè)務(wù)在我國(guó)的 開(kāi)展是大勢(shì)所趨。

13、因?yàn)椋瑢?duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，倒按揭既能起到社會(huì)保障壓力減震器的 作用，又能盤活社會(huì)資產(chǎn)總量，刺激消費(fèi)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；對(duì)擁有住房 的老年人來(lái)說(shuō)，倒按揭能夠拓寬融資途徑，可以改變靠投資回報(bào)或子女贍養(yǎng)來(lái) 支撐退休生活的方式，提高生活水平，在經(jīng)濟(jì)上更獨(dú)立，能有效避免出現(xiàn)“房 子富翁，現(xiàn)金窮人”的尷尬；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，倒按揭能夠拓寬盈利空間。因此， 這是一個(gè)多贏的事情，理應(yīng)具有很好的前景。四、我國(guó)開(kāi)展倒按揭應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題我國(guó)開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，前景很好，阻力亦不小，推進(jìn)倒按 揭業(yè)務(wù)，應(yīng)著重注意以下問(wèn)題：1、國(guó)家要大力宣傳，倡導(dǎo)現(xiàn)代養(yǎng)老新方式，培養(yǎng)正確的養(yǎng)老觀念。我國(guó)人 口多，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，老年人占總?cè)丝?/p>

14、的比例逐年增加。這一現(xiàn)實(shí)決定了國(guó)家不 可能大包大攬養(yǎng)老領(lǐng)域的一切問(wèn)題。低水平、廣覆蓋是我國(guó)養(yǎng)老的不二選擇。 部分學(xué)者出于美好初衷所竭力鼓吹的發(fā)達(dá)國(guó)家式完全社會(huì)養(yǎng)老模式在我國(guó)根本 不存在操作可能性。相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)與我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)、合乎中國(guó)傳統(tǒng)與習(xí)慣 的養(yǎng)老模式應(yīng)該且必然是社會(huì)與家庭相結(jié)合的養(yǎng)老模式。在此種養(yǎng)老模式下， 社會(huì)保障只負(fù)責(zé)基本的生活保障，公民如果有更高的生活需求，只能通過(guò)家庭 自己解決。老人自食其力，通過(guò)自有住房融通資金，既能有效解決生活資金緊 張的困擾，又不會(huì)增加子女的負(fù)擔(dān)，國(guó)家應(yīng)大力提倡。2、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要有充分認(rèn)識(shí)。開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)是不容回避的一個(gè)大問(wèn) 題。第一，銀行要建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)

15、，形成風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；第二，要開(kāi)展倒按揭保 險(xiǎn)業(yè)務(wù)，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)；第三，由于倒按揭?guī)?lái)的利益不僅止于銀行層面，更 牽涉社會(huì)和國(guó)家，故國(guó)家有義務(wù)對(duì)開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)的銀行給予必要的政策或資 金扶持。筆者認(rèn)為，美國(guó)的做法值得我國(guó)借鑒。按美國(guó)的做法，倒按揭所貸金 額無(wú)須納稅，倒按揭人可繼續(xù)享受社會(huì)福利和醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)，對(duì)住戶獲取貸 款前預(yù)先經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)構(gòu)資格認(rèn)可的倒按揭業(yè)務(wù)，聯(lián)邦住房管理局可以提供保 險(xiǎn)，保證倒按揭貸款的回收額會(huì)超過(guò)住房?jī)r(jià)值并負(fù)責(zé)貸款意外受損時(shí)的賠償。 第四，要與國(guó)情相適應(yīng)，從大中城市做起，分步展開(kāi)，逐步推廣，穩(wěn)健進(jìn)行。3、要著重建立配套機(jī)制。國(guó)家要完善房地產(chǎn)法律制度，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)， 包括