房產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)之房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行二十

1、2010年房產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)之房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行二十例6-2 某投資者以10000元加的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為27000怦的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買(mǎi)該寫(xiě)字樓的過(guò)程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格4%的契稅、0. 5%的手續(xù)費(fèi)、0. 5%的律師費(fèi)用和0. 3%的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買(mǎi)投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià) 70%的購(gòu)買(mǎi)投資來(lái)自期限為15年、固定利率為7. 5%、按年等額還款 的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫(xiě)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/怦，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第4年開(kāi)始出租率達(dá)到95%，且在

2、此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該 出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第 1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10%和14%。試計(jì)算該投資工程全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該工程的可行性。解（1） 寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)總價(jià)：27000 m2 X10000元/ tf= 27000方元（2）寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的稅費(fèi)：27000萬(wàn)元 X （4% + 0. 5%+ 0. 5%+ 0. 3%）= 1431 萬(wàn)元（3） 投資者投入的資本金；27000萬(wàn)元X30% + 1431

3、萬(wàn)元=9531萬(wàn)元（4） 抵押貸款金額：27000萬(wàn)元X70% = 18900萬(wàn)元（5）抵押貸款年還本付息額：A = PX/ : 1 （ 1 + i） n= 18900萬(wàn)元 X7. 5%/ : 1（ 1 + 7. 5%） 15= 2141 . 13萬(wàn)元（6）工程投資現(xiàn)金流量表：年份0l23415 （每年）16（每年48可出租面積（m2）2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入（萬(wàn) 元）3369 .3888 .4406 .4924 .84924 .8604年運(yùn)營(yíng)成本（萬(wàn)943 . 510

4、88 .1233 .-1378 .9-1378 .9兀）68年凈經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn) 元）2426 .2799 .3172 .3545 .93545 .9146全部投資（萬(wàn)元）28431.0資本金投入（萬(wàn)一元）9531 .0抵押貸款還本付息一一一2141.1（萬(wàn)元）2141 .12141 .12141 .1全部投資凈現(xiàn)金流一2426 .2799 .3172 .3545 .93545 .9量（萬(wàn)兀）28431.0146資本金凈現(xiàn)金流量 （萬(wàn)元）一285 . 0658 . 21031 .1404 .73545 .99531 .50還本收益(萬(wàn)元)723. 6777. 9836. 2723 .6X( 1 +

5、7. 5%) t 10. 0(7)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1)求 FNPV。因?yàn)?ic = 10%，故FNPV =- 28 43L0-F 卄應(yīng)八 (1 + 10%)1 17? + 3少5仝 v+ 3 I iojT x I2 426. 1;2 7&9.1亠(1 + 10%尸I _ 1(1 +-717. 1(萬(wàn)元J2)a)b)求 F1R&園為時(shí)* NFh = 17OL6萬(wàn)元設(shè)應(yīng)0 12%則可算出NP巧=一8?6 7萬(wàn)元所以 yiRRl% + %X 70L6/ (1 70L6+87O.7) =11.66%(8)資本全財(cái)齊內(nèi)部收益率柚財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1)求 FNPV-因?yàn)? = 14%,故58.

6、2I 404- 71 一1 n7T 14%(1 + 14 % 嚴(yán) - 一 , _ _ d + l4%HK_=J 1 1 (1 +14%嚴(yán)博_1-._|-_ _3 545.9(1 + 14% 嚴(yán)14%789, 8因?yàn)镕MUG4九7方尢SFIRR = 11.66% 10%.故徴項(xiàng)目從 全扌殳賁的角度看可行。因?yàn)镕PVk = 78氏&萬(wàn)元0珂出氓二4 78%14%t故攘項(xiàng)目從資本 金拴資的角度看也可行.(8)討論：在計(jì)算資本金盈利能力指標(biāo)時(shí)，由于沒(méi)有計(jì)算抵押貸款還本付息中歸還貸款本金所帶 來(lái)的投資者權(quán)益增加(還本收益)，因此資本金內(nèi)部收益率指標(biāo)與全投資情況下差異不大，說(shuō)明此 處計(jì)算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金

7、回報(bào)而不是全部回報(bào)。如果考慮還本收益，則資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將增 加到7307 . 7萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率增加到 21. 94%。史家解讀：銀行借貸資金只要求利息回報(bào)，作為每期(每年)應(yīng)償還銀行的本金，可視為投資商的 資本金，它也有收益的，將其折現(xiàn)，就會(huì)增加投資商資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，也會(huì)增加資本金的財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率。易混淆點(diǎn)辨析2 問(wèn)：例題6-2中什么叫還本收益？和投資者權(quán)益增加值是一個(gè)概念嗎？答：還本收益=每期還本付息額-當(dāng)期利息，與投資者權(quán)益增加值是一個(gè)概念。第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法第三節(jié)動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算三、動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb),是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，工程以?xún)羰找娴謨?/p>

8、全部投資所需的時(shí)間，是反 映開(kāi)發(fā)工程投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資工程來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算 起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為：【解】(1) Sii=20%NFV；=15.47 Ji當(dāng) = 21% 時(shí)，=萬(wàn)元 所沐 FIRR=2Q%+ 15.47/ (li47+17,60) Xl%=2047%(1)因?yàn)轫?xiàng)目在第5年累計(jì)凈現(xiàn)金浣量現(xiàn)值出現(xiàn)正位所以：兒=累計(jì)凈現(xiàn)金渡量現(xiàn)值開(kāi)始岀現(xiàn)正11期*-1：n + 猛（4）例題1 動(dòng)態(tài)投資回收期罡反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期咒與設(shè)主的目標(biāo)收益率 幾之間的關(guān)系是(。2002年試題A. 7；越大，舟越大E.久趣小，幾趣