名校周邊樓市情況分析報(bào)告

1、【MeiWei_81重點(diǎn)借鑒文檔】 名校周邊樓市情況分析報(bào)告 在北京，有一種奇怪的現(xiàn)象?人們雖然自己可以忍受換幾趟車、一至兩個(gè) 小時(shí)才能擠到單位的痛苦，但卻接受不了孩子上學(xué)也遭受同樣的折磨。 因此， 為了下一代的教育問題，不少人都會(huì)考慮把房子買到學(xué)校特別是名校周圍， 但稱心者不多。買不了租也行，雖然租金不菲，但為了孩子，三年五載也就 忍了。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，正是這種心態(tài)和需求，導(dǎo)致名校周邊的租售市場(chǎng) 一片火爆，價(jià)格多年高居不下。 教育開支逐年遞增 北京市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，我市教育支出為355.7元，同比增長了 46.6%，這增長的部分，除成人接受再教育外，絕大部分都是花在孩子身上。 而

2、除了被列入統(tǒng)計(jì)范疇的各種名目的借讀費(fèi)、擇校費(fèi)外，恐怕人們花在名校 周圍的購房費(fèi)用以及每月一兩千元，上不封頂?shù)淖夥抠M(fèi)用更是看不到的巨大 開支。通過對(duì)中國的教育傳統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及就業(yè)趨勢(shì)的綜合分析，專家推 斷教育支出的增長趨勢(shì)還將持續(xù)多年。 在9月1日新學(xué)年開始之前，記者就本市名校周邊的樓盤供應(yīng)以及租售情況 進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)靠近名校尤其是初中確實(shí)對(duì)銷售有較好的推動(dòng)作用，而租 賃市場(chǎng)上對(duì)于周邊住宅項(xiàng)目的需求顯然更強(qiáng)烈。雖然房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售單價(jià)以 及租金都因搭上了 名校車”而顯得高人一等，但依舊求者若鶩，比如幾大 中介公司提供的海淀人大附中附近的房源供需比例就為1 : 6左右。 記者在網(wǎng)上查到了幾個(gè)人大

3、附中周邊的出租房源，接電話的多數(shù)是中介，兩 居報(bào)價(jià)也都在20RR元/月以上，而且房子距學(xué)校也尚有一段距離。 其中一位 姓張的先生是房主，他稱自己的房子就在人大附中旁邊，兩居要價(jià)2500元/ 月，不講價(jià)！有一家子，在我這一直住了三年呢！就這價(jià)，現(xiàn)在人家孩子 考上重點(diǎn)大學(xué)了！ ”他還表示，要租就得長期租，想要的人多著呢，我就是 挑挑哪家能住得干凈！ ” 名校集中房價(jià)躥升 【 MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 “鏈家”市場(chǎng)研究中心負(fù)責(zé)人宮萍表示，由于城市功能和布局的不同，作為教 育產(chǎn)業(yè)區(qū)的海淀就順理成章地成為北京市重點(diǎn)中學(xué)最集中的區(qū)域， 擁有占總 量 23%左右的北京市重點(diǎn)中學(xué)。其次是西城、東城兩

4、者共占到30%，崇文、 宣武占到 27%，朝陽、豐臺(tái)、石景山雖然區(qū)域面積都很大，但由于區(qū)域定位 的不同，不是以教育作為重點(diǎn)，因此三者一起在總體中的比例為20%。 重點(diǎn)中學(xué)的相對(duì)集中會(huì)形成區(qū)域效應(yīng)，導(dǎo)致相應(yīng)區(qū)域價(jià)格得到整體的提升， 比如海淀區(qū)中北部人大附中、北大附中、清華附中以及 101 中學(xué)四所重點(diǎn)中 學(xué)的聚集，對(duì)海淀教育氛圍的形成起到了一定的作用，從而使其自身的價(jià)值 也得到了相應(yīng)的提高。由于優(yōu)勢(shì)明顯，該區(qū)域新盤定價(jià)明顯偏高，而二手房 較其他區(qū)域， 價(jià)格也普遍高出 200-300 元/平方米。 而其他區(qū)域由于重點(diǎn)中學(xué) 比較分散，因此無法形成區(qū)域效應(yīng)，所以個(gè)體只能由總體區(qū)域價(jià)格決定，無 法顯現(xiàn)出

5、較大的比較優(yōu)勢(shì)。 租房意愿高過購買 在名校附近購房雖然可以讓孩子再受教育的同時(shí)獲得更多便利， 但有些家庭 的收入并不充裕， 而且部分名校周邊的環(huán)境和配套也不適合長期居住，因此 很多人更傾向于在附近租房以解燃眉之急。 有家長告訴記者，初、高中的學(xué)習(xí)畢竟只是短期行為。 “現(xiàn)在，僅靠買房就 想就近入名校，不太現(xiàn)實(shí)！削尖了腦袋想往里鉆的人太多了！而且，現(xiàn)在多 數(shù)名校是要加試的，成績不夠，根本上不了。 ” 另外，有家長還認(rèn)為孩子在一個(gè)學(xué)校最長不過呆 6 年，其中還存在著許多不 確定因素（如初中升學(xué)分?jǐn)?shù)不夠重點(diǎn)等），買房會(huì)因此增加風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也背 上了長期的資金負(fù)擔(dān)（貸款的時(shí)限較長），有些得不償失 租房要求

6、幾近苛刻 記者了解到，在北京的租房大軍中每年會(huì)有近 20%的租房人群是為了孩子上 學(xué)方便。正是由于這樣單純的目的，使得這些客戶的要求也幾近苛刻，尤其 【 MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 是對(duì)于位置的選擇更是精細(xì)到了極至，如走路上學(xué)不能超過 5 分鐘，且房子 一定要與學(xué)校在一側(cè)，防止過馬路出現(xiàn)危險(xiǎn)等等。 同時(shí)，由于就學(xué)產(chǎn)生的租賃高峰在時(shí)間分布上也有很大的特點(diǎn) ?即家長全 部集中在暑假的檔期找房子，且需求較急，一般在一星期內(nèi)就要找到符合條 件的房子，為的就是趕在九月一號(hào)學(xué)校開學(xué)前就能入住。 我愛我家統(tǒng)計(jì)顯示，這部分客戶對(duì)戶型的要求普遍為一居或兩居，兩者比例 為 6：4 ，而三居很少有人咨詢。由

7、于供不應(yīng)求的狀況， 再加上此類需求具有 典型的時(shí)間性，導(dǎo)致在重點(diǎn)學(xué)校周邊的租房價(jià)格會(huì)產(chǎn)生時(shí)間上的波動(dòng)，在暑 假的七八月份里租重點(diǎn)中學(xué)附近的房子， 其價(jià)格一般要比正常情況下每月高 出 50-100 元，而平時(shí)又會(huì)回落到該地區(qū)的平均水平。 買房條件相對(duì)放寬 相比租房的條件嚴(yán)格、 時(shí)間緊迫來說，買房時(shí)客戶對(duì)這些條件都會(huì)適當(dāng)放寬， 比如在距離上只要去學(xué)校坐車方便，時(shí)間在半小時(shí)左右即可。在戶型的需求 方面，買家更鐘情于兩居，因?yàn)閮删邮业母窬指m宜一家人居住，且作為性 價(jià)比最好的戶型在以后的出租中也占優(yōu)勢(shì)。而且，現(xiàn)在一居室的供應(yīng)量非常 匱乏（只占總需求量的 16%），如果要等到一套符合要求的一居室，所需時(shí)

8、 間會(huì)較長。 以備受關(guān)注的海淀區(qū)為例，近幾年教學(xué)中心區(qū)附近新盤開發(fā)量少，而僅有的 二手房源又多以央產(chǎn)、校產(chǎn)、軍產(chǎn)居多，所以房源十分稀缺，房源與客戶的 比例為 1：5，熱點(diǎn)區(qū)域集中在白石橋、花園路、中關(guān)村及西直門。這一地區(qū) 的房改房普遍有 10多年的樓齡， 均價(jià)還高達(dá) 6000元/平方米左右。 但是，北 大、清華附中附近的金誠信分公司光是七、八兩個(gè)月接待的登記求購客戶， 就達(dá)到了上半年在此地登記求購總量的一半。 地產(chǎn)實(shí)施名校戰(zhàn)略 目前，30 歲出頭的白領(lǐng)階層是中高檔樓盤的購房中堅(jiān)力量， 在孩子到入學(xué)年 齡之前甚至是購房之前， 他們就開始盤算如何讓自己的孩子在教學(xué)質(zhì)量較好 【 MeiWei_81

9、重點(diǎn)借鑒文檔】 的學(xué)校上學(xué)，尤其是一些在北京有所成就的外地買房人，往往因?yàn)榘嘿F的教 育贊助費(fèi)頭疼不已。為了迎合購房人的心理，從前兩年開始就已經(jīng)有重點(diǎn)中 學(xué)的分校陸續(xù)走進(jìn)了新樓盤。 比如位于南四環(huán)的怡海花園將北京八中引入了社區(qū)， 昌平的王府社區(qū)和亞運(yùn) 村的嘉銘 ?桐城也分別與景山學(xué)校和陳經(jīng)綸中學(xué)簽約，建立自己的分校，并 且憑借著社區(qū)教育創(chuàng)造了銷售奇跡。業(yè)內(nèi)人士表示，重點(diǎn)中學(xué)的進(jìn)駐會(huì)提升 樓盤的價(jià)值，在離城區(qū)較遠(yuǎn)的新項(xiàng)目中有普遍推廣意義。 據(jù)嘉銘地產(chǎn)總經(jīng)理郭興北介紹，幾年前當(dāng)嘉銘 ?桐城剛亮相時(shí)，他們調(diào)查發(fā) 現(xiàn)前來看房的客戶雖然對(duì)房子感興趣， 但最終會(huì)因亞運(yùn)村缺少教育配套而放 棄。而陳經(jīng)綸中學(xué)入駐

10、嘉銘 ?桐城后，這一狀況大為改觀，很多購房者都對(duì) 社區(qū)解決了孩子上市屬名校的教育贊助費(fèi)問題感到欣喜。同時(shí)，其他社區(qū)的 業(yè)主也從中受益，一位家長表示，由于亞運(yùn)村地區(qū)學(xué)校短缺，而且教育質(zhì)量 也無法保證，他在前幾年不得不把孩子送到其他城區(qū)就學(xué)，而現(xiàn)在，北京重 點(diǎn)中學(xué)陳經(jīng)綸學(xué)校落戶亞運(yùn)村就解決了這個(gè)棘手的問題。 據(jù)初步估算，對(duì)于很多外地買房人來講，從幼兒園算起到高中畢業(yè)，父母要 在孩子身上投入數(shù)十萬元的贊助費(fèi)，這筆錢幾乎可以在近郊買套 70 平方米 以上的普通住宅了。而如果在名校附近或是自身有名校的社區(qū)買一套房子， 除了節(jié)省了孩子的教育贊助費(fèi)，節(jié)省了接送孩子的時(shí)間成本，有效解決了孩 子路途中的安全問題

11、，也使不動(dòng)產(chǎn)有了一個(gè)良好的保值增值依托，可謂一舉 數(shù)得 為了了解名校周圍的最新地產(chǎn)行情，上周本報(bào)幾名記者分頭出擊，對(duì)眾多名 校尤其是海淀、西城、東城的名校進(jìn)行了逐一走訪，調(diào)查了周邊的配套以及 交通情況，并為大家采集了最新租售信息，希望對(duì)您有所幫助。 北京四中 北京四中位于西城區(qū)西黃城根北街，離平安大街很近。記者看到，學(xué)校周圍 幾乎沒有新盤的影子，以老式的四合院居多。而到四中的主要交通工具就是 【 MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 公共汽車，以電車居多，所以如果家住得遠(yuǎn)，上學(xué)就不太方便。四中附近的 一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司順益興聯(lián)的經(jīng)紀(jì)人唐杰告訴記者， 這一帶的房屋出租價(jià) 一居室的租金在 1500-

12、1700元/月，二居室的租金在 1800-2200 元/月。他表示， 由于市場(chǎng)供應(yīng)房源少，很多家長為了孩子上學(xué)，愿意多出一個(gè)月租金，從八 月初就開始到中介公司尋找房子。 八月份到公司來登記求租房子的已經(jīng)超過 50 人，而這一帶的中介公司也比較多，可以看見市場(chǎng)的總體需求是很大的。 但順益興聯(lián)僅有 20 套房子成交，主要是因?yàn)楹线m的房源不足。其次，很多 人租房時(shí)間都比較長，所以房屋出租后難以再到市場(chǎng)流通。 北京八中 北京八中位于太平橋大街，相比于北京四中，它的交通要發(fā)達(dá)得多，而且周 邊的商品房也多一些，商業(yè)氛圍十分濃厚。除了多路公交車可以到達(dá)，出了 復(fù)興門地鐵站步行十分鐘左右就可以到達(dá)；金融街的商

13、業(yè)氛圍、出入的高層 白領(lǐng)人士，都提高了這一地區(qū)樓盤的價(jià)值。記者在八中方圓十分鐘的路程走 了一圈，看到了中海凱旋、華榮公寓、金宸國際公寓、豐匯園等項(xiàng)目，還有 一些正在建設(shè)中的項(xiàng)目，但是這些樓盤大都比較高檔，價(jià)格也不便宜，中海 凱旋的價(jià)格在 13000 元/平方米以上，而華榮公寓的單價(jià)達(dá)到了兩萬以上， 昂 貴的銷售價(jià)格也給房屋租賃和二手房買賣帶來了較大的空間。 業(yè)內(nèi)人士分析，雖然到八中的交通比較方便，家長在考慮孩子上學(xué)問題時(shí)受 地理位置的限制較小，但因?yàn)檫@一地段資源的稀缺性和樓盤的高品質(zhì)，所以 不管是一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)還是租賃市場(chǎng)都呈現(xiàn)價(jià)格不菲的狀態(tài)。 而且在西城 區(qū)買二手房用于出租的也很多，有的租

14、給附近院校的外國留學(xué)生，房租高達(dá) 上千美元，有的租給外地來京上學(xué)或剛剛從周邊院校畢業(yè)的學(xué)生，投資回報(bào) 都很高。 人大附中 人大附中位于海淀區(qū)海淀街道，地處中關(guān)村腹地，周邊有幾十條公交線路， 但上下學(xué)期間，白頤路堵車十分嚴(yán)重。雖然該校周邊的房產(chǎn)項(xiàng)目較多，但多 【 MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 為擁有十年以上房齡的房改房，其中又有大量屬央產(chǎn)、軍產(chǎn)和校產(chǎn)范疇，因 此可提供銷售及出租的房源非常有限。目前，離此較近的是光大水墨、碧水 云天等萬柳地區(qū)的高檔項(xiàng)目，單價(jià)都在萬元左右，戶型也較大。 從我愛我家的市場(chǎng)交易情況可以看出， 人大附中一居室面積在 40-50 平方米， 月租金為 1500-1600

15、元/月；二居室面積在 60-70 平方米，月租金為 1800-20RR 元/月；二手房價(jià)格在 6000-7000 元/平方米。北京金誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的 市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示，20RR年上半年該區(qū)域二手房成交均價(jià)為 6500元/平方 米；租賃價(jià)格為一室一廳的1500元/月、二室一廳的20RR元/月、三室一廳 的 2500元/月左右。 五十中 北京市五十中學(xué)坐落在夕照寺大街上，正對(duì)面是華城公寓，一期開盤時(shí)間為 20RR年3月，二期開盤時(shí)間為20RR年11月，均價(jià)為每平方米7800元。 沿五十中往廣渠門方向走，新的樓盤就扎堆了。比如領(lǐng)行國際、本家潤園， 都是步行 10 分鐘不到就能到達(dá)。本家潤園是普通

16、住宅，20RR 年 5 月 30 日 入住，均價(jià) 9000 元/平方米；領(lǐng)行國際為公寓， 20RR 年 3 月 30 日入住，均 價(jià)為 7480元/平方米。 夕照寺大街很是熱鬧， 雖然顯得有些雜亂， 但各種小餐館、 小商鋪都很齊全。 從五十中出發(fā)，步行五分鐘就能到達(dá)光明路，光明路上的商場(chǎng)、飲食都很方 便，公交路線也有十多條。緊挨著五十中有北京教育學(xué)院崇文分院。這里老 的住宅小區(qū)也不少，比如龍?zhí)渡鐓^(qū)等等。 但五十中附近沒有房屋中介公司，記者詢問了好幾位當(dāng)?shù)鼐用裨趺醋夥浚?們告訴記者，除非自己找私人聯(lián)系，沒有其他的租房渠道了。 109 中 北京市 1 09中位于天壇東路， 這里交通很發(fā)達(dá)， 有接近二十條公交線路通過。 附近老的住宅小區(qū)挺多，各種飲食、商鋪也多。但在步行所及范圍內(nèi)，沒有 什么新的地產(chǎn)項(xiàng)目。但這一塊的房屋租賃市場(chǎng)應(yīng)該相當(dāng)活躍，在109中附近 【MeiWei_81重點(diǎn)借鑒文檔】 不到200米的范圍內(nèi)，有三家中介公司從事房屋租賃和二手房買賣：我愛我 家、萬業(yè)、天壇房管所換房站。 我愛我家的工作人員告訴記者，這一塊房屋出租市場(chǎng)比較好，二手房需求旺 盛，但房源并不充足。在這一塊老的房屋出租，依據(jù)房屋配套和裝修情況， 兩居室的價(jià)格是1200元-1800元不等，而比較新的小區(qū)兩居室的租金可達(dá)到 2500元左右。而二手房方面，只要有房源，基本上馬上就能賣掉，因?yàn)檫@塊 很多七八十年