房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 薛棟03A12113能源與環(huán)境學(xué)院 風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中無(wú)處不在，如果沒(méi)有很好的風(fēng)險(xiǎn)管理措施, 開(kāi)發(fā)商就會(huì)被可能發(fā)生的損失所困擾，其擔(dān)憂可能會(huì)使其終止某些開(kāi) 發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者是改變其經(jīng)營(yíng)方式。因此精確而有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最經(jīng)濟(jì)、最有效地處理各種意外損失風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程 中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)管理措施, 保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得安全保障的過(guò)程。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)類別 1. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成

2、后所收回的資金與初 始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于居民購(gòu)買(mǎi) 力有限而導(dǎo)致工程項(xiàng)目滯銷，通貨膨脹利率浮動(dòng)等因素導(dǎo)致工程造價(jià) 上漲或政策法規(guī)的變化導(dǎo)致?lián)?、保險(xiǎn)、稅等額外費(fèi)用的增加。 2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及 時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)資金不到位，工程款無(wú)法按時(shí)支付，容易導(dǎo) 致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至?xí)霈F(xiàn) 爛尾樓”。 3. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 精品文庫(kù) 由于建設(shè)項(xiàng)目所選用的工藝、設(shè)備在項(xiàng)目建成時(shí)已過(guò)時(shí)，或由于設(shè)計(jì) 施工單位的技術(shù)管理水平不高，使工程項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故等。 4. 決策風(fēng)險(xiǎn) 在可行性研究階段，由于信息的不完備，

3、引起建設(shè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確, 往往導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的收益損失，形成決策失誤。 5. 不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 如臺(tái)風(fēng)、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。 6. 管理失誤風(fēng)險(xiǎn) 缺乏管理和常識(shí)，與承包商簽訂的合同不嚴(yán)密，致使施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和 監(jiān)督指導(dǎo)不利而出現(xiàn)管理混亂、工程質(zhì)量和安全事故的風(fēng)險(xiǎn)。 7. 組織風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目業(yè)主若是聯(lián)合體，則可能由于各合伙人對(duì)應(yīng)盡的業(yè)務(wù)和應(yīng)享有的 權(quán)利等的理解或態(tài)度的不同而造成項(xiàng)目進(jìn)展緩慢， 即使在項(xiàng)目執(zhí)行組 織內(nèi)部、項(xiàng)目管理班子也會(huì)因同各職能部門(mén)之問(wèn)的配合不利而導(dǎo)致不 能對(duì)各部門(mén)實(shí)施有效的管理。 8. 利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn)是指資金利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者 帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資

4、額大、投資周期長(zhǎng)，這就注定外部資金尤其 是銀行貸款額相當(dāng)大。這樣的不良后果使企業(yè)負(fù)債規(guī)模過(guò)大，當(dāng)利率 上升時(shí)，企業(yè)支付的利息隨之增高，資本成本增大，樓盤(pán)成本加大，如果 價(jià)格調(diào)高，樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)，如果價(jià)格不動(dòng)，則利潤(rùn)減少甚至為零，更壞的結(jié) 果是銷售價(jià)格低于成本，導(dǎo)致虧本。 9. 房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策的改變，尤其是調(diào)整性政策的出臺(tái)，必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成 為犧牲品,例如出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足兩年的住房對(duì)外 銷售，征收5%全額營(yíng)業(yè)稅。 上述各種風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中比較常見(jiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，由于房 地產(chǎn)投資的復(fù)雜性，其中的風(fēng)險(xiǎn)是多種多樣的。 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防

5、范， 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，可以從以下幾方 面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理: 1. 正確對(duì)待開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展業(yè)務(wù), 就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，不能過(guò)于保守，要合理承擔(dān)，不能為 了回避風(fēng)險(xiǎn)，而降低工作效率，從而失去競(jìng)爭(zhēng)力；但也不能盲目樂(lè)觀, 有的風(fēng)險(xiǎn)雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來(lái)的后果較為嚴(yán)重，損失 巨大，甚至有可能 拖垮”一個(gè)企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率 及其后果，使風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等”。 2. 主動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作， 任何風(fēng)險(xiǎn)，尤其是重大 風(fēng)險(xiǎn)，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)

6、濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中 客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。 3. 科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測(cè)定，確定開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的 概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開(kāi)發(fā)活動(dòng)帶來(lái)的損失程度。 4. 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，制訂一系 統(tǒng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施有利于開(kāi)發(fā)商管理業(yè)務(wù)、 優(yōu)化資源。重視前期可行 性研究工作?？尚行匝芯渴情_(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)， 是防范開(kāi) 發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的保證，因此必須重視加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究工作， 加大可行 性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間投入；科學(xué)、全面而不失重點(diǎn)地開(kāi) 展可行性研究工作，在進(jìn)行可行

7、性研究時(shí)，尤其要注重對(duì)市場(chǎng)需求預(yù) 測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況分析；同時(shí)要保證可行性研究工作的獨(dú)立性。 研究小組 按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決 策的科學(xué)化。 5. 合理安排項(xiàng)目資金 根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，同時(shí)考慮各 種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，編制資金使用計(jì)劃；實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程投 資控制，這是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要 重視多方案的設(shè)計(jì)和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟(jì)好的設(shè)計(jì) 方案，嚴(yán)格控制施工階段的費(fèi)用；協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度控制和質(zhì)量 控制的關(guān)系，做到三者的有機(jī)配合和相互平衡。加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理, 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增

8、加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和潛在因素，盡早采 取措施加以防范和控制。 加強(qiáng)合同管理。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)； 普及相關(guān)法律 知識(shí)，培訓(xùn)合同管理人才；設(shè)立合同管理機(jī)構(gòu)，配備合同管理人員; 建立合同管理目標(biāo)制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建 立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。 加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工 和需求設(shè)置部門(mén)和人員，明確每個(gè)部門(mén)的目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約 定各個(gè)部門(mén)在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全 局，服從并適應(yīng)全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開(kāi)發(fā)商需要整合自身 資源，建立一個(gè)由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、

9、開(kāi)發(fā)、銷售、 物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時(shí)機(jī)構(gòu)， 與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員 分工。 6. 靈活進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)， 實(shí)行開(kāi)發(fā)類型多元化、開(kāi)發(fā)區(qū) 域多元化、開(kāi)發(fā)時(shí)問(wèn)差異化來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。如通過(guò)投資建造不同檔次的 住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、 商業(yè)房地產(chǎn)等。用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地 產(chǎn)損失，以減少未來(lái)收益的不確定性，從而降低整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終 獲取平均的投資收益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移: 通過(guò)契約或 合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降 低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的；用外部資金來(lái)支付可 能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人；通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn), 業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)