開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包方式與進(jìn)項(xiàng)稅

1、開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包方式與進(jìn)項(xiàng)稅 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，就是進(jìn)行報(bào)建、勘察設(shè)計(jì)、施工 等一系列活動(dòng)。在我們看來，開發(fā)活動(dòng)最大的特點(diǎn)就 是“花錢外購”，我們稱之為“花錢的藝術(shù)”，誰的 錢花得好，也就意味著開發(fā)的好，換到增值稅角度講, “花錢外購”作為購進(jìn)方是要支付價(jià)款和稅款的，也 就是要取得負(fù)擔(dān)過稅款的證明一一增值稅專用發(fā)票等 扣稅憑證，以便抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，因此本環(huán)節(jié)主要說說建 設(shè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)項(xiàng)稅的問題，當(dāng)然我們不會(huì)去講哪些可 以抵扣，哪些不得抵扣，這些大家已經(jīng)非常清楚，我 們想著力說的是不同承包方式對(duì)增值稅的影響及如何 選擇、損失進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出、營改增后工程造價(jià)的確定等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的建筑承包模式主要有三種：

2、 工程總承包、包工包料和清包工（包工不包料），在 工程總造價(jià)一樣的情況下，從增值稅角度看去，哪種 方式對(duì)開發(fā)企業(yè)更有利呢？ 首先，我們來看工程總承包模式。所謂工程總承包 是指設(shè)計(jì)、采購、施工全包了，也稱之為 EPC合同, 是指開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、采購、施工、 竣工驗(yàn)收等全過程承包給具有工程總承包的建筑企 業(yè)，建筑工程總承包企業(yè)對(duì)承包工程的質(zhì)量、安全、 工期、造價(jià)全面負(fù)責(zé)。顯然，對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，是 一攬子購買了建筑企業(yè)的多項(xiàng)服務(wù)，這些服務(wù)至少包 括勘察設(shè)計(jì)服務(wù)、設(shè)備采購服務(wù)、建筑安裝服務(wù)等， 以上這些項(xiàng)目又分屬于不同的增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，當(dāng)然 適用稅率也是不一樣的。根據(jù)營改增政策及增值稅

3、相 關(guān)規(guī)定分別屬于不同的稅目，如技術(shù)服務(wù)中的工程勘 察勘探服務(wù)，文化創(chuàng)意服務(wù)中的設(shè)計(jì)服務(wù)和廣告服務(wù)， 建筑安裝服務(wù)及銷售貨物等。其所適用的稅率也是完 全不同的，至少包括 6%、10%和 16%，對(duì)施工企業(yè)而 言，在一般計(jì)稅方法下，有可能是兼營行為，也就是 從事不同稅目稅率的銷售業(yè)務(wù)，分別計(jì)算收入分別計(jì) 算納稅，同樣也可能作為混合收入，以主業(yè)的稅目納 稅。作為獨(dú)立經(jīng)營的建筑承包單位，正常情況下不會(huì) 毫不利己專門利人，其選擇為有利于自己，也就是少 交增值稅，那么對(duì)開發(fā)企業(yè)來講利益就會(huì)受損，不妨 舉例說明這個(gè)道理。 假設(shè)甲開發(fā)企業(yè)報(bào)建完成后， 將小區(qū)的勘探、 設(shè)計(jì)、 建筑施工、配套設(shè)備、景觀等一攬子

4、承包給某總承包 單位，總包價(jià) 50000 萬元，按公允價(jià)格劃分的話，勘 察設(shè)計(jì) 4000萬元，建筑施工 36000萬元，電梯等配套 設(shè)備 3000萬元，景觀綠化等 7000 萬元。如果按照兼 營進(jìn)行稅務(wù)處理，則開發(fā)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅為 4923.57萬元，開發(fā)成本 45076.43萬元，計(jì)算公式如下： 4000/1.06*6%+36000/1.10*10%+3000/1.16*16%+70 00/1.10*10% =4923.57 如果項(xiàng)目承包企業(yè)選擇了混合收入， 按照建筑業(yè)納 稅，則成本為 45045.05萬元，進(jìn)項(xiàng)稅 4954.95萬元，與 述兼營方式相比，成本減少 31.38 萬元，進(jìn)項(xiàng)

5、稅增 常重要的，談判時(shí) 加了相同的金額，顯然混合收入按建筑業(yè)對(duì)開發(fā)企業(yè) 是有利的。如果施工企業(yè)為了少交點(diǎn)稅，按照兼營項(xiàng) 目劃分收入，但是做了一定的調(diào)整，如勘察設(shè)計(jì) 6000 萬元，建筑施工 36000萬元，電梯等配套設(shè)備 2600 萬 元，景觀綠化等 5400萬元。這時(shí)候，開發(fā)成本 45169.90 萬元，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅 4820.10萬元，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 而言就吃虧大了，成本較混合收入高 134.85萬元，進(jìn) 項(xiàng)稅少了 134.85萬元。這下我想你已經(jīng)看清楚我們想 說什么了，在建筑總承包模式下，分項(xiàng)開票還是混合 開票，分項(xiàng)開票各項(xiàng)目間價(jià)格的確定都影響到開發(fā)成 本和可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅， 要想取得

6、有利于自己的結(jié)果， 成本減少進(jìn)項(xiàng)稅增加，算賬就是非 有備而來，才能保證自己的利益不受損失。 其次，我們?cè)倏匆幌掳ぐ夏Ｊ剑?包工包料是開 發(fā)公司僅把工程項(xiàng)目建設(shè)施工承包給建筑施工企業(yè)， 承包范圍包括工程用工和工程施工所需全部建筑材 料，發(fā)包工程可以是單項(xiàng)的專項(xiàng)工程項(xiàng)目，比如土建 工程、安裝工程、防火工程、景觀工程、裝修工程等， 也可能分標(biāo)段綜合承包，總之和工程總承包相比，少 了勘察設(shè)計(jì)和配套設(shè)備的采購，同時(shí)承包商也多了。 換句話說，開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目由多家勘察、設(shè)計(jì)及施 工企業(yè)提供服務(wù)，也就是分散采購，就類似于建筑工 程總承包的兼營，如勘察購買 A 的服務(wù)，設(shè)計(jì)購買 B 的服務(wù)，不同的專項(xiàng)工程

7、分別找不同的施工單位，或 者不同標(biāo)段找不同的建筑企業(yè)，景觀可能找專業(yè)的園 林公司等，開發(fā)項(xiàng)目的成本為分散購買支付的價(jià)款， 進(jìn)項(xiàng)稅為取得專用發(fā)票注明的稅款。由此需要提示的 是，開發(fā)企業(yè)在選擇銷售對(duì)象也就是提供服務(wù)的企業(yè) 時(shí)，要關(guān)注其納稅人身份，在總價(jià)一樣的情況下選擇 一般納稅人。 最后是甲供料或清包工，俗稱“包工不包料”，稅 收政策對(duì)其有界定。 甲供工程， 是指全部或部分設(shè)備、 材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程；以清 包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程 所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理 費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。從以上界定不難看出， 其特點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)只是把開發(fā)項(xiàng)

8、目建設(shè)施工的工費(fèi)等 包出去，建筑工程所需的材料、設(shè)備等由開發(fā)上自行 采購，當(dāng)然施工方可以自供輔料或者部分材料、 設(shè)備， 與包工包料的區(qū)別是只出包公費(fèi)及施工機(jī)械和部分材 料設(shè)備。我們前面已經(jīng)說過，不論承包方式如何，開 發(fā)企業(yè)都是外購，甲供或者清包工程，其實(shí)是自行外 購材料、設(shè)備等，向施工企業(yè)外購建筑勞務(wù)服務(wù)，其 采購范圍會(huì)更加廣泛。 根據(jù)稅法規(guī)定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑 服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅；一般納稅人 以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì) 稅方法計(jì)稅。也就是說，開發(fā)企業(yè)選擇包工不包料， 從稅收角度講，其進(jìn)項(xiàng)稅是外購材料設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅與 建筑勞務(wù)承包商提供的按簡易辦

9、法計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅，計(jì) 算公式如下： 開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅總額 =外購材料進(jìn)項(xiàng)稅 + 建筑勞務(wù) 進(jìn)項(xiàng)稅 =刀16%進(jìn)項(xiàng)稅+刀10%進(jìn)項(xiàng)稅+刀6%進(jìn)項(xiàng)稅+刀 3%進(jìn)項(xiàng)稅 =刀16%外購價(jià)款*16%+刀10%外購價(jià)款*10%+刀 6%外購*6%+刀3%外購*3% 根據(jù)以上公式，在外購項(xiàng)目總額一定的情況下，開 發(fā)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅總額最大化的前提是 16%的外購金額最 大化，也就是說適用稅率高的外購項(xiàng)目越多，進(jìn)項(xiàng)稅 總額越大，項(xiàng)目增值稅也就會(huì)越少，舉例說明如下： 、Z. 米 例如：AB開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，建筑面積20萬平方 米，根據(jù)工程預(yù)算，不含土地使用權(quán)的成本每平方 4000元，含稅總造價(jià)80000萬元，按適用稅率分類如 項(xiàng)目 金額 稅率 主要建筑材料、設(shè)備 46000萬兀 16% 混凝土及沙石料 3000萬兀 3% 機(jī)械租用費(fèi) 7000萬兀 16% 勞務(wù)及工程管理費(fèi)等 24000萬元 3% 選擇包工不包料方式，AB開發(fā)企業(yè)將勞務(wù)及工程 管理費(fèi)、機(jī)械租用費(fèi)以31000萬元承包給建筑施工企 業(yè)，采用簡易計(jì)稅方法，建筑材料甲方供應(yīng)，預(yù)計(jì)進(jìn) 項(xiàng)稅為7674.05萬元，綜合進(jìn)項(xiàng)稅率10.61%,計(jì)算公 式如下： 項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅 =46000/1.16*16%+3000/1.03*3%