房地產(chǎn)常用促銷方式的稅務(wù)處理全攻略

1、房地產(chǎn)常用促銷方式的稅務(wù)處理全攻 略 廣義地講廣告、公共活動(dòng)、銷售推銷等 都是促銷的一種形式，但以下所講的促銷是 指狹義概念的促銷暨消費(fèi)者會(huì)直接、間接地 得到一些優(yōu)惠！ 任何銷售返利和促銷贈(zèng)送都不如降價(jià) 銷售節(jié)稅 最好的東西，往往是意料之外，偶然得 來的。 人們需要的不是打折優(yōu)惠， 而是占便宜 的感覺。 增值稅： 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條規(guī) 定，單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同 銷售貨物： 將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償 贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。 企業(yè)外購的貨物用于集體福利或者個(gè) 人消費(fèi)不作為視同銷售貨物， 增值稅細(xì)則 22 條：用于交際應(yīng)酬是個(gè) 人消費(fèi)。 一、代墊首付、免契稅、免物業(yè)

2、費(fèi)引發(fā) 收入確認(rèn)問題 支付，計(jì)銷售費(fèi)用。減免費(fèi)用不計(jì)帳。 增值稅按發(fā)票、收款、合同孰高為原則 確認(rèn)收入 國稅發(fā)【 2009】31 號文：第五條： 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā) 產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn) 金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 土地增值稅條例第五條： 納稅人轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物 收入和其他收入。 實(shí)踐中： 以收款（經(jīng)濟(jì)利益）和發(fā)票孰高原則確 認(rèn)收入。 所得稅： 國稅函【 2008】 875 號 扣折讓 “企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格 上給予的價(jià)格扣除屬于商業(yè)折扣， 商品銷售 涉及商業(yè)折扣的， 應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后 的金額確定銷售商品收入金額。 ”

3、從此，無論發(fā)票如何開具，所得稅都可 以按凈值來交稅了。 營業(yè)稅： 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十五條 規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與 折扣額在同一張發(fā)票上注明的， 以折扣后的 價(jià)款為營業(yè)額。 如果將折扣額另開發(fā)票的， 不論其在財(cái) 務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 土地增值稅： 國稅發(fā) 2007132 號： 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清 算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知 確認(rèn)銷售退 、 銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是 否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合 規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正 確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓 是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利 于關(guān)聯(lián)方等情況。 二、房地

4、產(chǎn)企業(yè)買房贈(zèng)送、營銷贈(zèng)送的 稅收政策最新變化，如何應(yīng)對最佳？ 是否開在一張發(fā)票上？不開發(fā)票不視 II O 需要進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣，然后，處理如 ，則: 買房如無法開在一張發(fā)票 免費(fèi)居住，視同銷售 無償使用。視同銷售 送汽車、視同銷售 家電、視同銷售 汽油、視同銷售 養(yǎng)老保險(xiǎn)、視同銷售 送煙酒、轉(zhuǎn)出？ 送包包等動(dòng)產(chǎn)、視同銷售 金項(xiàng)圈、視同銷售 閣樓、可能不視同銷售 車位、可能不視同銷售 花園、可能不視同銷售 墓地、視同銷售 物業(yè)費(fèi)、進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出，看看怎么送的 保姆、進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 售樓員。視同銷售 企業(yè)所得稅： 國稅函 2008875 號企業(yè)以買一贈(zèng)一等 方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)， 應(yīng)將總的銷

5、售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值 的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 、促銷方式增值稅處理 一）折扣 中。 各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常都會(huì)有一些折扣 點(diǎn)，掌握在不同級別員工的手 付款方式，按發(fā)票征稅 通常是一次性付款比按揭的折扣點(diǎn)高， 這個(gè)折扣的設(shè)置有兩個(gè)原因，其一是為了盡 快回籠資金，其二是給自己的優(yōu)惠一個(gè)說 辭。比如，合生通常會(huì)有一次性付款9 5折 的優(yōu)惠，按揭9 6折的優(yōu)惠。開發(fā)商通常都 會(huì)把兩種付款方式設(shè)置相差一個(gè)折扣點(diǎn) 過也有開發(fā)商，把兩種付款方式設(shè)置相差4 6個(gè)折扣點(diǎn)之多。 老業(yè)主介紹、按發(fā)票征稅 這種優(yōu)惠方式在大型地產(chǎn)開發(fā)公司采 用的比較多，道理很簡單，培養(yǎng)客戶忠誠度, 還有維系老客戶的成本要大

6、大低于找新客 戶成本。開發(fā)商通常會(huì)把此項(xiàng)優(yōu)惠設(shè)置為一 個(gè)優(yōu)惠點(diǎn)，也有的階段沒有優(yōu)惠，只是給予 一定贈(zèng)送。 節(jié)日折扣、按發(fā)票征稅 在銷售旺季的五一、 、房交會(huì)期間， 或者在淡季開發(fā)商支持不下的情況下，通常 會(huì)設(shè)有節(jié)日優(yōu)惠。一般2個(gè)到4個(gè)折扣點(diǎn)不 等。采取此種優(yōu)惠方式比較多的公司有合 生、富力、萬科！ （二）與房產(chǎn)息息相關(guān)的搭贈(zèng) 入面積的部分作為搭贈(zèng)送給消費(fèi)者, 些面積也已經(jīng)攤?cè)氪缶鶅r(jià) 產(chǎn)相關(guān)的東西搭贈(zèng)作為促銷。 房地開發(fā)商通常把一些法規(guī)中無法算 其實(shí)那 中?；蛘甙岩恍┓?露臺當(dāng)然是不可以計(jì)入銷售面積的，所 以開發(fā)商通常把贈(zèng)送或大或小面積的露臺 作為某個(gè)產(chǎn)品或某個(gè)戶型的賣點(diǎn)， 當(dāng)然這只 能局限在別

7、墅和洋房的范圍能， 高層是無法 實(shí)現(xiàn)的。既然是贈(zèng)送的，以后在使用的時(shí)候 物業(yè)也不會(huì)允許你把其封閉起來的。 2、送閣樓 層高低于2.2米的建筑部分是不能計(jì) 入銷售面積的，所以很多設(shè)計(jì)為尖形屋頂?shù)?頂樓都會(huì)贈(zèng)送閣樓。這樣可以把原本不是很 好銷售的頂樓的缺點(diǎn)弱化，甚至把缺點(diǎn)轉(zhuǎn)化 為優(yōu)勢。閣樓毛坯的時(shí)候看起來會(huì)比較別 扭，但如果裝修得巧妙，還是蠻值得的。畢 竟可以用很少的錢得到更大的面積么。 送小院 與送閣樓的道理相同，轉(zhuǎn)化一樓的不良 位置條件，送小院會(huì)博得很多老年人的親 睞。另外大面積的庭院是別墅最大的賣點(diǎn)。 4、 送空中花園 滿足都市人返樸歸真的心理。 送地下室 可以擁有產(chǎn)權(quán)。但是地 為了這個(gè)地下

8、室的冋題，層咼咼于 2.2米的非人防， 下室不算容積率。 送地下室通常是別墅和洋房的首層采 取的銷售策略，當(dāng)然有的是有產(chǎn)權(quán)，有的是 有使用權(quán)。 送裝修 說辭罷了，哪個(gè)開發(fā)商有那么傻， 米幾百塊的裝修費(fèi)，能白送給你么？ 送家電 成品別墅，提包入住”，意義和作用！ 開發(fā)商通常會(huì)送個(gè)電視啊什么的。其實(shí) 也是怕折扣啊什么的會(huì)把項(xiàng)目做低。 送車位 這個(gè)有點(diǎn)讓開發(fā)商大出血的意思， 另方面，如果拿公寓來說買房的人不一定都有 車，所以也有點(diǎn)不合時(shí)宜的意思。 送樹木 記得有段時(shí) 好像 500 塊 別墅會(huì)采取這種促銷策略 間朋友推薦我可以領(lǐng)養(yǎng)櫻桃樹， 錢。其實(shí)開發(fā)商可以和農(nóng)場聯(lián)合搞這樣的活 動(dòng)，挺有意義的，還挺有

9、意思的。 三）贈(zèng)送 1、旅游、房產(chǎn)按發(fā)票征稅、旅游支出 發(fā)票抵扣 遠(yuǎn)的，歐洲啊、馬爾代夫??；國內(nèi)的可 以是海南啊什么的。 其實(shí)開發(fā)商更愿意讓客 戶把旅游金折現(xiàn)金減去，免得他們麻煩了。 2、教育基金、按發(fā)票征稅。進(jìn)項(xiàng)稅無 法抵扣 找個(gè) 在暑假前后搞這個(gè)促銷會(huì)比較多， 借口來吃掉客戶么。 3、高爾夫會(huì)籍。按發(fā)票征稅。高爾夫 發(fā)票抵扣 適用于開發(fā)商有相關(guān)的產(chǎn)業(yè) 個(gè)項(xiàng)目內(nèi)都可以采用。 。 在不在 4、分時(shí)度假權(quán)益，按發(fā)票征稅。進(jìn)項(xiàng) 發(fā)票抵扣 全國性的開發(fā)商，在全國各地都有項(xiàng) 目，尤其是在旅游景點(diǎn)擁有酒店式公寓的項(xiàng) 目，開發(fā)商可以采取這樣送一些分時(shí)度假權(quán) 益的策略。 5、物業(yè)費(fèi)、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票抵扣 和常用的促

10、銷方法， 可是消費(fèi)者會(huì)有沒 有得到實(shí)際利益的感覺， 但是不管是開發(fā)商自己的物業(yè)公司還是外請的物業(yè)管理公司， 開發(fā)商一樣都是要付真金白銀的。 6、小禮品。按發(fā)票征稅 現(xiàn)在奧運(yùn)會(huì)合作伙伴送奧運(yùn)門票是挺 有誘惑力的， 不過中獎(jiǎng)的幾率和排隊(duì)買奧運(yùn) 會(huì)門票的幾率也差不多。 不一而足。并 、溫泉票、 且通常會(huì)在廣 現(xiàn)在開發(fā)商送什么小禮品的都有，鮮 花、書籍（通常是某個(gè)開發(fā)商的某個(gè)老總簽 名書籍典型的是王石和潘石屹） 高爾夫練習(xí)券， 告中說“蒞臨銷售中心會(huì)有精美禮品贈(zèng)送” 或者“購房有意外驚喜”再或者“購房可以 享受大禮包” 。其實(shí)現(xiàn)在消費(fèi)者都有了免疫 力，對這些都不太感冒，但是聊勝于無不是 么？ 四）抽獎(jiǎng)

11、。按發(fā)票征稅，視同銷售， 現(xiàn)在比較少用， 因?yàn)閷οM(fèi)者的誘惑不 。但是曾經(jīng)在和廣告公司的合 大，效果不佳 作伙伴探討， 京津新城曾經(jīng)在北京砸了三四 千萬的營銷費(fèi)用，而沒有什么效果。他說還 不如拿出 10 套別墅抽獎(jiǎng)呢， 10 套別墅剛 1000 萬，宣傳效果保證爆棚！我認(rèn)同！ 五）返現(xiàn)金。按發(fā)票征稅 還是為了掩蓋直接降價(jià)的負(fù)面影響。 六）特價(jià)或一口價(jià) 掃尾貨，緩解銷售壓力。 七）限量 / 珍藏 / 典藏 / 壓軸 / 最后單位 聽到這樣的詞匯，開發(fā)商的話外音是： 傳達(dá)稀缺的信息， 傳達(dá)余下的貨量是保留下 來的好產(chǎn)品的信息（事實(shí)上，很有可能很 差），還有不要相信那個(gè) * 席的數(shù)額，實(shí)際剩 下的不知道要比這個(gè)高出多少倍。 八）交通。進(jìn)項(xiàng)抵扣 遠(yuǎn)郊盤通常都會(huì)采取的策略， 有免費(fèi)看 房車、免費(fèi)巴士（在華南地區(qū)常用，但也耗 費(fèi)開發(fā)商大量的資金。 ）、贈(zèng)送高速路交費(fèi)卡 等。這個(gè)促銷方式倒是蠻溫馨實(shí)用的。 九）聯(lián)合促銷 1、項(xiàng)目聯(lián)合 通常是一個(gè)開發(fā)商的幾個(gè)項(xiàng)目在某個(gè) 銷售旺季聯(lián)合促銷，如：富力五盤同慶，合 生十盤實(shí)惠，天津進(jìn)入萬科時(shí)間七盤同開 等。 2、開發(fā)商與其他商家聯(lián)合 各個(gè)全國性的開發(fā)商都會(huì)有“ * 會(huì)”會(huì) 擁有一些聯(lián)合商家， 這樣其業(yè)主就可以享受 餐飲、購物優(yōu)惠。另外如購買京津新城定制 別墅可以享受購買其帝景高爾夫會(huì)籍可以 享受 95 折優(yōu)惠