可研報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板(精簡)03203

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一部分 項(xiàng)目總論21.1項(xiàng)目背景21.2項(xiàng)目概況31.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)71.4可行性研究結(jié)論及建議7第二部分 市場研究92.1宏觀環(huán)境分析92.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析92.3本市房地產(chǎn)市場分析92.4板塊市場分析112.5項(xiàng)目擬定位方案13第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案153.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析153.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析163.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議173.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度213.5營銷方案223.6機(jī)構(gòu)設(shè)置233.7合作方式及條件24第四部分 投資估算與融資方案254.1投資估算254.2融資方案33第五部分 財(cái)務(wù)評價(jià)365.1財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取365.2財(cái)務(wù)

2、評價(jià)（方案1）365.3財(cái)務(wù)評價(jià)（方案2）385.4財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論38第六部分 不確定性分析406.1盈虧平衡分析406.2敏感性分析416.3風(fēng)險(xiǎn)分析42第七部分 綜合評價(jià)447.1社會(huì)評價(jià)（定性）447.2環(huán)境評價(jià)（影響及對策）447.3公司資源匹配分析44第八部分 研究結(jié)論與建議458.1結(jié)論458.2建議45第九部分 附錄469.1附件469.2附表469.3附圖：47第一部分 項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹?。說明項(xiàng)目提出的背景、投資理

3、由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問題。1.1.1項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3項(xiàng)目投資的必要性項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對

4、公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。宗地現(xiàn)狀1）四周范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓

5、線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜

6、等。項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況2)空氣

7、狀況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時(shí)施工

8、用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程研究工作進(jìn)展情況1.3可行性研

9、究報(bào)告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門對項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請示報(bào)告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）a市城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8

10、）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范1.4可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財(cái)務(wù)評價(jià)1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價(jià)1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二部分 市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還

11、必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷

12、售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表

13、述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為

14、：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在

15、區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5項(xiàng)目擬定位方案2.5.1可類比項(xiàng)目市場調(diào)查序號比較因素典型樓盤分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注（詳細(xì)）1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排

16、水；社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%110規(guī)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通情況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8戶型設(shè)計(jì)10010%105戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9發(fā)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法1005%11011其它

17、方面如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房價(jià)中所占有的比重12合計(jì)106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。備注：1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2項(xiàng)目swot分析2.5.3項(xiàng)目定位方案市場定位目標(biāo)市場定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格定位：項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/）出租均價(jià)（元/月）可租售面積（）備注寫字間配套功能停車場住宅銷售第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案3.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價(jià)值分

18、析1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價(jià)格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質(zhì)評估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對

19、我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。市場公共配套設(shè)施配置方案3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面

20、提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、

21、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號工程名稱建筑面積（）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地

22、下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264方案2（略）3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：1209

23、6（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（）比例（按戶數(shù)%）備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%配套功能：功能面積（）樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室大（1個(gè)）360附樓3層及主樓3層局部1.5/人可同時(shí)容納200人會(huì)議室中（2個(gè)）200附樓4層2/人100人宴會(huì)廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中

24、另建合計(jì)2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅方案1總面積：7200層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2（略）分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本

25、后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）3.3.3停車場需求：住宅戶均0.5個(gè)停車位，需36個(gè)（按方案2）；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需99個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。地下停車場的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖

26、方案 方案方案經(jīng)濟(jì)核算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35/個(gè)造價(jià)693萬元1600元/出租效益44萬元/a租價(jià)300元/個(gè)月回收期15.8年69344出售效益738萬元6萬元/個(gè)利潤45萬元738-693方案經(jīng)濟(jì)核算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積7630停車場為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個(gè)40/個(gè)造價(jià)1378萬元1800元/（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益68.8萬元/a租價(jià)300元/個(gè)月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個(gè)利潤-232萬元綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車

27、位售價(jià)的核算：目前的市場價(jià)為10萬元/個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）8%=4.5萬元/個(gè)投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）5%=7.2萬元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬元/個(gè)。本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場為123個(gè)；綜合樓門前停車場約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。供需差額為24個(gè)。停車場的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車

28、位供酒店使用；地下停車場95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用ic卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)ic卡）。3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目2003年2004年前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園

29、林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售竣工3.5營銷方案3.5.1對租售市場的預(yù)測3.5.2項(xiàng)目經(jīng)營方案方案a寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場價(jià)對外銷售；停車場除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。方案b（略）3.5.3市場推廣構(gòu)想營銷方式營銷費(fèi)用預(yù)測3.5.4銷售計(jì)劃銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。企業(yè)

30、組織是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個(gè)層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級管理；大型項(xiàng)目可采用三級管理。人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培

31、訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算。分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算。人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式、培訓(xùn)費(fèi)用。3.7合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。付款進(jìn)度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分 投資估算與融資方案4.1

32、投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說明4.1.2分項(xiàng)成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。a土地費(fèi)用：土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均

33、為二-四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329m2，經(jīng)營性用房600m2，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照a市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/m2*（0.9+0.3+0.08+0）*34329m2=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營性用房：640元/m2*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600m2=600m2*3776元/m2=2265600元3、附屬物（

34、水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329m2*45元/m2=1544805元經(jīng)營性用房：600m2*45元/m2=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929m2*80元/m2=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929m2*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過渡費(fèi)：住宅：34329m2*2.5元/m2*6個(gè)月=514935元經(jīng)營性用房：600m2*16元/m2*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929m2*15元/m2=52393

35、5元4、房屋拆遷評估費(fèi)：35000元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929m2*100元/m2=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。按照a市人民政府第9號令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，a市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/m2左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：1103.18元/m2+100元/m2=1203.18m21203.18元*34929

36、m2=42025874.2元影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地#畝，每畝#萬元，土地總價(jià)值為#萬元。b建設(shè)成本估算前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*

37、3棟=14606，合計(jì)建筑面積：17906。地塊內(nèi)大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元；建筑設(shè)計(jì)：5元/m2；地質(zhì)勘探：2元/m2；測量定位：10萬元）建筑安裝工程費(fèi)用

38、根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。工程成本：樁基：59460*100元/=594.6萬元地下室：4861*600元/=291.66萬元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。室外水電氣工程

39、：按50元/計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。建設(shè)配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的10%取費(fèi)。工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為 萬元。建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。c營銷預(yù)算項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支項(xiàng)目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支d金融成本貸款

40、引起的利息支出按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。各項(xiàng)保險(xiǎn)開支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見開支4.1.3總成本估算說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）建設(shè)配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為1

41、5487萬元（方案1），16342（方案2）。4.1.4單位成本4.1.5銷售收入估算依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫800元/銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=13

42、7103490.2毛利潤：銷售收入-總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原則，針對項(xiàng)目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金

43、需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：時(shí)間項(xiàng)目12345678現(xiàn)金流入量合計(jì)77944635409自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利財(cái)務(wù)費(fèi)用250250250其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量6-723861164.1.9自有資金的核算建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)

44、實(shí)際情況和借款額度增減。經(jīng)營期自有資金占用項(xiàng)目資金占用量(萬元)計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/;酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；流動(dòng)資金及稅費(fèi)486酒店的管理費(fèi)用：營業(yè)額的50%不可預(yù)見費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%4.2融資方案4.2.1項(xiàng)目融資主體4.2.2項(xiàng)目資金來源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：國家預(yù)算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門

45、、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源?？尚行匝芯恐校謩e說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對項(xiàng)目資金來源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進(jìn)行比選?？尚行匝芯恐?，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析4.2.4投資使用計(jì)劃投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計(jì)劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源

46、分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。4.2.5借款償還計(jì)劃借款償還計(jì)劃是通過對項(xiàng)目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進(jìn)行說明。還款資金來源、計(jì)算依據(jù)；各種借款的償還順序；計(jì)劃還款時(shí)間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。等額還本，利息照付。即各年償還

47、的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。第五部分 財(cái)務(wù)評價(jià)在項(xiàng)目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財(cái)務(wù)評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測算擬建項(xiàng)目未來的效益費(fèi)用?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。項(xiàng)目投資方案評價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因

48、素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財(cái)務(wù)平衡表。5.1財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1.財(cái)務(wù)價(jià)格2.利率3.項(xiàng)目計(jì)算期選取4.財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定5.2財(cái)務(wù)評價(jià)（方案1）5.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。營業(yè)收入估算營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入（萬元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出租486/a90%出租率；50元/酒店客房營業(yè)收入972/a按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)

49、間200元/天配套功能營業(yè)收入335/a200元/月，不含會(huì)議室停車場出租36/a300元/月個(gè)合計(jì)1829/a未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬元成本費(fèi)用估算_項(xiàng)目測算例表（萬元）項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)說明1、土地費(fèi)用土地為_萬/畝2、前期費(fèi)用設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)3、行政性收費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、景觀及配套費(fèi)用6、銷售成本按銷售收入3%控制7、財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率為8%8、管理費(fèi)按總投入的3%計(jì)合計(jì)營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)利潤（萬元）計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/a90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/a按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入168/a按50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場出租36/a100%出租率合計(jì)1129/a未計(jì)住宅樓銷售利潤1794萬元項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年20年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)5.2.2靜態(tài)獲利分析投資收益率(r)投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算，15487=300%每年為300%50=6%投資回收期(pt)項(xiàng)目總投資的回收期為（15487-1794）（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利