可研報告房地產項目可行性研究報告模板(精簡)03203

1、房地產項目可行性研究報告目錄第一部分 項目總論21.1項目背景21.2項目概況31.3可行性研究報告編制依據71.4可行性研究結論及建議7第二部分 市場研究92.1宏觀環(huán)境分析92.2全國房地產行業(yè)發(fā)展分析92.3本市房地產市場分析92.4板塊市場分析112.5項目擬定位方案13第三部分 項目開發(fā)方案153.1項目地塊特性與價值分析153.2規(guī)劃設計分析163.3產品設計建議173.4項目實施進度213.5營銷方案223.6機構設置233.7合作方式及條件24第四部分 投資估算與融資方案254.1投資估算254.2融資方案33第五部分 財務評價365.1財務評價基礎數據與參數選取365.2財務

2、評價（方案1）365.3財務評價（方案2）385.4財務評價結論38第六部分 不確定性分析406.1盈虧平衡分析406.2敏感性分析416.3風險分析42第七部分 綜合評價447.1社會評價（定性）447.2環(huán)境評價（影響及對策）447.3公司資源匹配分析44第八部分 研究結論與建議458.1結論458.2建議45第九部分 附錄469.1附件469.2附表469.3附圖：47第一部分 項目總論1.1項目背景這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理

3、由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經濟及產業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對

4、公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義；1.2項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目建設單位概況1.2.3項目地塊位置及周邊現狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。宗地現狀1）四周范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓

5、線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規(guī)模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜

6、等。項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000m范圍內的社區(qū)配套交通狀況（a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c） 現有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000m外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現狀項目周邊環(huán)境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況2)空氣

7、狀況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀7)風水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現狀及規(guī)劃發(fā)展包括現有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時施工

8、用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。1.2.4項目規(guī)劃控制要點規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5項目發(fā)展概況已進行的調查研究項目及成果項目地塊初勘及初測工作情況項目建議書編制、提出及審批過程研究工作進展情況1.3可行性研

9、究報告編制依據在可行性研究中作為依據的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2）a市城市拆遷管理條例（3）城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定（4）住宅設計規(guī)范（5）住宅建筑設計標準（6）建筑工程交通設計及停車場設置標準（7）城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范（8

10、）高層民用建筑設計防火規(guī)范1.4可行性研究結論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結論與建議1.4.8主要技術經濟指標表第二部分 市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產市場分析一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還

11、必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區(qū)域經濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經濟發(fā)展受宏觀經濟的影響存在著“時滯現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區(qū)域經濟的發(fā)展產生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經濟使得某些區(qū)域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產市場現狀整體競爭格局，供求現狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷

12、售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當地城市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產品的表

13、述和特征8、客戶的購買偏好、購買關注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）2.3.2本市房地產市場發(fā)展趨勢需求預測需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。供給預測供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為

14、：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內供應產品特征各檔次產品供應狀況各檔次產品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內分布特征區(qū)域內表現最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。未來2-3年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型分析：本案在

15、區(qū)域市場內的機會點結論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題2.4.3區(qū)域市場目標客層研究各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。2.5項目擬定位方案2.5.1可類比項目市場調查序號比較因素典型樓盤分值權重擬建項目分值備注（詳細）1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設施10010%115城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排

16、水；社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設計10010%110規(guī)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質5交通情況1005%80大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數；7產品外觀1005%105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8戶型設計10010%105戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9發(fā)展商信譽1002%90資產及資質、開發(fā)樓盤多少、樓盤質量、品牌10銷售手法1005%11011其它

17、方面如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12合計106各行權重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注：1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發(fā)現擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。2.5.2項目swot分析2.5.3項目定位方案市場定位目標市場定位項目產品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術經濟指標價格定位：項目銷售均價（元/）出租均價（元/月）可租售面積（）備注寫字間配套功能停車場住宅銷售第三部分 項目開發(fā)方案3.1項目地塊特性與價值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價值分

18、析1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供應（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質評估土地所有權、使用權歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權程序評估土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）政策性風險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對

19、我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。3.2規(guī)劃設計分析3.2.1初步規(guī)劃設計思路設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。市場公共配套設施配置方案3.2.2規(guī)劃設計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面

20、提及的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、

21、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號工程名稱建筑面積（）層數備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地

22、下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計36264方案2（略）3.3產品設計建議3.3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現代主義風格，切忌呆板，體現智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數：1209

23、6（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（）比例（按戶數%）備注100-11020%1、各戶型內部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%配套功能：功能面積（）樓層計算依據備注會議室大（1個）360附樓3層及主樓3層局部1.5/人可同時容納200人會議室中（2個）200附樓4層2/人100人宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中

24、另建合計2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅方案1總面積：7200層高：12層戶數：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復式依據：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2（略）分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本

25、后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。戶型設計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式2-3衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內有效使用面積盡量大（90%以內）3.3.3停車場需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。地下停車場的設計依據：地下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖

26、方案 方案方案經濟核算經濟指標額度計算依據面積4320停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位123個35/個造價693萬元1600元/出租效益44萬元/a租價300元/個月回收期15.8年69344出售效益738萬元6萬元/個利潤45萬元738-693方案經濟核算經濟指標額度計算依據面積7630停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間停車位191個40/個造價1378萬元1800元/（土方、結構、防水等成本增加）出租效益68.8萬元/a租價300元/個月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個利潤-232萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車

27、位售價的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）8%=4.5萬元/個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。供需差額為24個。停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車

28、位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。建議使用ic卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時ic卡）。3.4項目實施進度在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復雜項目的實施進度可用網絡圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預計。附表1開發(fā)進度模擬表時間項目2003年2004年前期可行性論證設計招標建筑設計園

29、林設計三通一平工程施工裝修施工內部認購正式銷售竣工3.5營銷方案3.5.1對租售市場的預測3.5.2項目經營方案方案a寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。方案b（略）3.5.3市場推廣構想營銷方式營銷費用預測3.5.4銷售計劃銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；銷售計劃實現的可行性分析。3.6機構設置在可行性研究報告中，根據項目規(guī)模、組成，研究提出相應的企業(yè)組織機構、勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。企業(yè)

30、組織是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經營管理和基層現場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業(yè)經理）。勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術人員、管理與經營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培

31、訓等）年總工資和職工年平均工資估算。分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓及費用估算。人員來源分析，需培訓的人員總數。培訓方式：培訓計劃：培訓人員數量、專業(yè)、時間、方式、培訓費用。3.7合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關的其它法律規(guī)定第四部分 投資估算與融資方案4.1

32、投資估算在房地產開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。4.1.1投資估算相關說明投資估算范圍投資估算編制依據投資估算說明4.1.2分項成本估算房地產項目的投資概算應包括以下內容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。a土地費用：土地出讓金政府一次性收取的標準地價拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償的開支）圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均

33、為二-四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅34329m2，經營性用房600m2，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：按照a市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/m2*（0.9+0.3+0.08+0）*34329m2=34329*819.20元=28122316.80元2、經營性用房：640元/m2*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600m2=600m2*3776元/m2=2265600元3、附屬物（

34、水、電、電話、空調以上其它）住宅34329m2*45元/m2=1544805元經營性用房：600m2*45元/m2=27000元4、室內裝飾：34929m2*80元/m2=2794320元5、閣樓、圍墻院內地坪等34929m2*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：1、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2、過渡費：住宅：34329m2*2.5元/m2*6個月=514935元經營性用房：600m2*16元/m2*6個月=57600元小計：632535元其他費用3、管理費，委托拆遷費：34929m2*15元/m2=52393

35、5元4、房屋拆遷評估費：35000元5、獎勵：34929m2*100元/m2=3492900元上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照a市人民政府第9號令，對a市城市區(qū)域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，a市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/m2左右，由此拆遷成本預計為：1103.18元/m2+100元/m2=1203.18m21203.18元*34929

36、m2=42025874.2元影響公共設施而出現的賠償開支土地費用合計：本項目占地#畝，每畝#萬元，土地總價值為#萬元。b建設成本估算前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。設計方案一：對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*

37、3棟=14606，合計建筑面積：17906。地塊內大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設計地下室，面積為4861，總戶數約為297戶。建筑成本估算工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。（規(guī)劃設計：10萬元；建筑設計：5元/m2；地質勘探：2元/m2；測量定位：10萬元）建筑安裝工程費用

38、根據相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務功能裝修按1000元/計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。工程成本：樁基：59460*100元/=594.6萬元地下室：4861*600元/=291.66萬元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內各項構筑物等內容。根據本項目實際情況，按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。室外水電氣工程

39、：按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。建設配套費用。包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。工程建設監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。建設單位管理費按前五項費用之和的2%計提。預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。c營銷預算項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業(yè)的公關開支d金融成本貸款

40、引起的利息支出按本項目建設期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支4.1.3總成本估算說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案1）項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務費用9）各種稅金支出10）預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為1

41、5487萬元（方案1），16342（方案2）。4.1.4單位成本4.1.5銷售收入估算依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫800元/銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604各項費用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=13

42、7103490.2毛利潤：銷售收入-總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6稅務分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7項目資金預測項目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額4.1.8現金流量表要求結果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金

43、需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。全部投資的現金流量樣表（單位：萬元）：時間項目12345678現金流入量合計77944635409自有資金投入1000主營業(yè)務收入資金5000現金流出量合計77867701707土地費用30001302前期費用169建設配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利財務費用250250250其他費用250258457現金凈流量6-723861164.1.9自有資金的核算建設期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據

44、實際情況和借款額度增減。經營期自有資金占用項目資金占用量(萬元)計算依據固定資產投入790酒店設施：2萬元/每間客房；配套功能設備：1000元/;酒店管理辦公設備：50萬元；流動資金及稅費486酒店的管理費用：營業(yè)額的50%不可預見費128上述兩項費用之和的10%4.2融資方案4.2.1項目融資主體4.2.2項目資金來源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預算內撥款；國內銀行貸款：包括撥改貸、固定資產貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿易等；自籌資金：包括部門

45、、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源。可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對項目資金來源、建設進度進行綜合研究后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選?？尚行匝芯恐校獙Ω鞣N可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務費用最經濟的籌資方案。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結構分析（3）融資成本分析4.2.4投資使用計劃投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計劃表。其中：固定資產投資按不同資金來源

46、分年列出年用數額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。4.2.5借款償還計劃借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應對下述內容進行說明。還款資金來源、計算依據；各種借款的償還順序；計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。等額還本，利息照付。即各年償還

47、的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。第五部分 財務評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設方案。本部分的評價結論是投資決策的重要依據。財務評價是根據國家現行財務和稅收制度以及現行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務償還能力等財務狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態(tài)回收期、內含報酬事等指標。另一類是非貼現的靜態(tài)指標，即設有考慮貨幣時間價值因

48、素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。主要財務評價報表有：財務現金流量表、利潤表、財務平衡表。5.1財務評價基礎數據與參數選取1.財務價格2.利率3.項目計算期選取4.財務基準收益率（ic）設定5.2財務評價（方案1）5.2.1財務盈利能力分析財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等；經營、財務成本計算。營業(yè)收入估算營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據住宅樓銷售1794內部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出租486/a90%出租率；50元/酒店客房營業(yè)收入972/a按50%的住房率，平均按2床標準

49、間200元/天配套功能營業(yè)收入335/a200元/月，不含會議室停車場出租36/a300元/月個合計1829/a未計住宅樓銷售收入1794萬元成本費用估算_項目測算例表（萬元）項目名稱標準說明1、土地費用土地為_萬/畝2、前期費用設計規(guī)劃監(jiān)理費3、行政性收費4、建安工程費5、景觀及配套費用6、銷售成本按銷售收入3%控制7、財務費用貸款按總投入50%利率為8%8、管理費按總投入的3%計合計營業(yè)利潤（未計建設成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/a90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經營；酒店客房營業(yè)收入486/a按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/a按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租36/a100%出租率合計1129/a未計住宅樓銷售利潤1794萬元項目開發(fā)各期的利潤體現經濟指標2001年20年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)5.2.2靜態(tài)獲利分析投資收益率(r)投資回報率計算按50年經營周期（不變價）計算，15487=300%每年為300%50=6%投資回收期(pt)項目總投資的回收期為（15487-1794）（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經營期每年只支付利