土地轉(zhuǎn)讓對一般和小規(guī)模納稅人的影響

1、以房地產(chǎn)進行“股權(quán)投資”的 5大納稅處理 2017年10月，A公司以一塊土地使用權(quán)投資于B公司, 面積100畝，亥土地未進行前期開發(fā)，取得該土地時價款1000 萬元，評估價值為1800萬元。 那么，以土地使用權(quán)進行投資入股涉及哪些稅收 ?如何繳 納呢？ 、增值稅 政策規(guī)定: 以土地使用權(quán)作價出資入股， 該土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移， 且投資企業(yè)獲得被投資企業(yè)的股權(quán)，是有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的行為，應(yīng)根據(jù)財稅，2016? 36號文附件1第十條有償銷售 不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅。 納稅分析: (一)如果該土地為 2016年4月30日前取得的 根據(jù)財稅，2016? 47號第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓20

2、16年 4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法, 以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原 價后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。 1、如果A公司為一般納稅人 般計稅方法下 A公司計算銷項稅額：1800+( 1+ 11%)X 11%=178.38萬元 簡易計稅方法下 A 公司計算銷項稅額：(1800- 1000) + (1 + 5%) X 5%=38.1 萬元 2、如果A公司為小規(guī)模納稅人 全額計稅方法下 A公司計算銷項稅額: 1800+( 1 + 5%)X 5%=85.71 萬元 簡易計稅方法下 A公司計算銷項稅額: (1800 1000) + (1

3、 + 5%) X 5%=38.1 萬元 根據(jù)以上政策得出，如果A公司取得的土地為 2016年4 月30日前取得的，既可以選擇一般計稅方法也可以選擇簡 易計稅，當(dāng)然，如果 A公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額 或差額計稅。 (二)如果該土地為 2016年4月30日后取得的 1、如果A公司為一般納稅人 A公司計算銷項稅額：1800+( 1+ 11%)X 11%=178.38萬元 2、如果A公司為小規(guī)模納稅人 A公司計算銷項稅額：1800-( 1 + 5%)X 5%=85.71萬元 通過對營改增后相關(guān)政策的梳理，截止到本文發(fā)稿，國家 并未出臺針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計算銷售額能否扣除取得土 地原價的相關(guān)規(guī)

4、定。 如：國家稅務(wù)總局公告 2016年第18號文相關(guān)規(guī)定，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適 用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣 除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售 額。 18號公告也只是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷 售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以 扣除土地價款計算銷售額。 因此，從目前的政策來看， 2016年4月30日后取得的土 地，轉(zhuǎn)讓時，計算銷項稅額，不得扣除取得土地的價款，應(yīng) 全額計算應(yīng)稅銷售額。 二、土地增值稅 政策規(guī)定: 根據(jù)財稅20155號文第四條規(guī)定，單位、個人在改制重組 時以國有土地、房屋進

5、行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬 轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 第五條規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 納稅分析: 1、如果A公司為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么，以土地使用 權(quán)進行投資入股，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫 不征土地增值稅。 2、如果A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么，應(yīng)按規(guī)定繳納 土地增值稅。 根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定， 轉(zhuǎn)讓國有土地 使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)） 并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以 F簡稱納稅人） 1995? 110號宣傳題綱相關(guān)解釋，對取得 土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行

6、開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值 額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的 有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 A公司土地增值額：（1800-增值稅）扣除項目 上地增值稅計算的關(guān)鍵點: 1、取得的收入為不含增值稅收入; 2、土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在 銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅 額中計算抵扣的，可以計入扣除項目 3、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后， 未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的， 不得加計扣除20%的相關(guān)成本與費用; 4、只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的 有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 三、契稅 根據(jù)契稅暫行條例細則第八條規(guī)定，以土地、

7、房屋權(quán) 屬作價投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房 屋贈予征稅。由于契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋 權(quán)屬，承受的單位和個人，因此，以房地產(chǎn)投資入股，按規(guī) 定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時 繳納契稅。 納稅分析: 1、根據(jù)財稅，2016? 43號第一條規(guī)定，計征契稅的成交 價格不含增值稅。 因此，B公司應(yīng)繳納契稅：（1800-增值稅）X 3%5 % 由于B公司所購置的土地，轉(zhuǎn)讓方采用不同的計稅方法計 算出的增值稅銷項稅額不一樣，因此，承受土地的B公司在 計稅繳納契稅時，按不含增值稅的金額計算。 2、本案例中是以土地進行投資入股，如果是 A公司與B 公司，屬于同一

8、投資主體，那么，在進行資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)時（注意 不是股權(quán)投資），根據(jù)財稅201537號第六條規(guī)定，同一投 資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公 司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同 自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、 房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。 四、印花稅 政策規(guī)定: 根據(jù)財稅2006162號文第三規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。投資雙方 均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。 納稅分析: A、B公司分別應(yīng)繳印花稅：1800X 0.5%0 =0.9萬元 印花稅的繳納，特別需要注意的是按總金額來計算繳納的， 不得扣除增值稅。 五、企業(yè)所得稅 政策規(guī)定: 根據(jù)國稅函2008828號相關(guān)規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的 F列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資 產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：（一）用于市場推廣或銷 售；（二）用于交際應(yīng)酬；（三）用于職工獎勵或福利；（四） 用于股息分配；（五）用于對外捐贈；（六）其他改變資產(chǎn) 所有權(quán)屬的用途。 根據(jù)國稅發(fā)，2009? 31