房地產(chǎn)項目可行性研究評測報告38905

1、房地產(chǎn)工程可行性研究報告 可行性研究報告 第一部分：工程簡況 一、宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理 位置。 附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建 筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要 中心區(qū)域辦公 / 商務/ 政府的關系）。 二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍； 2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓 線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、

2、規(guī)模、產(chǎn)品性 質、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發(fā)進度的影響； 5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/ 結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江 河湖泊等因素分割土地； 7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 三、工程周邊的社區(qū)配套 (一)周邊3000M范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、交通狀況 ( 1) 公交系

3、統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； ( 2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； ( 3) 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重 大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系 統(tǒng)； 2、教育：大中小學及教育質量情況。 3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 5、文化、體育、娛樂設施 6、公園 7、銀行 8、郵局 9、其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 （二）宗地周邊3000M外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、工程周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1、治安情況 2、空氣

4、狀況 3、噪聲情況 4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6、周邊景觀 7、風水情況 8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī) 院、學校、購物中心 / 超市的建設等。 9、其他 五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。 2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉

5、及線路成本等。 5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線 路成本等。 6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增 加的情況。 六、規(guī)劃控制要點 1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公 建的面積 3、綜合容積率、住宅容積率 4、建筑密度 5、控高 6、綠化率 7、其他 七、土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價

6、格。根據(jù)購買價格計算總地 價、樓面地價。 第二部分：法律及政策性風險分析 一、合作方式及條件 1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊 背景等 2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收 入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方 一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅 的義務。 3、 付款進度及與拿地程序的配合 4、 其他合作的主要條件 t_. a p p 、亠 t、， r.tr 、人 f 【n /、, 、r. z-4-t r.E 5、 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 二、 土地法律性質

7、評估 （一 ）現(xiàn)狀 1、 土地所有權歸屬 2、 土地使用權歸屬 3、 土地的用途 二）規(guī)劃 1、規(guī)劃所有權歸屬 2、規(guī)劃使用權歸屬 3、規(guī)劃的用途 三、取得土地使用權程序評估 1、取得土地使用權的程序 2、取得土地使用權需要的工作日 3、取得商品房用地土地使用權所需條件 4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解 決） 四、土地性質變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 1、土地性質變更的程序和理由 2、土地性質變更的政策支持或障礙 3、土地性質變更需要的工作日 五、政策性風險評估 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致工程中斷開發(fā)、報批報建流 程無法完成、工程開

8、發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分 損失的可能性判斷。 六、總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽 約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因 素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 第三部分：市場分析 一、區(qū)域住宅市場成長狀況 1、區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 2、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 3-5 年） 開工量 / 竣工量 銷售量/ 供需比 平均售價 3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 1、各檔次產(chǎn)品供應狀

9、況 2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：工程周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要 配置現(xiàn)場圖片。 4、未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型 5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 6、結論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 三、區(qū)域市場目標客層研究 1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照工

10、程的經(jīng)驗 研究及全市的趨勢特征上） 2、結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和 主要的關注點、訴求點。 四、目標市場定位及產(chǎn)品定位 1、市場定位 2、目標人群特征 /來源區(qū)域 /行業(yè)特點 3、產(chǎn)品建議 第四部分：規(guī)劃設計分析 一、初步規(guī)劃設計思路 1、設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。 2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他 類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 5、如果是大型、超大型工程，對營造大社區(qū)概念的考慮。 二、規(guī)劃設計的可行性分

11、析 1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度 條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概 念。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 2、 容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 3、土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊 的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地 下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲 環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境 保

12、護的影響及解決方法。 5、周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與 小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久 性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解 決方法。 6、周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通 業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休 閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。 7、市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原 則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質是否有影響，及 如何解決。 第五

13、部分：工程開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未 來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 三、工程計劃： 工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺?場和片區(qū)市場的占有率。 四、銷售計劃： 各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷 售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 第六部分：投資收益分析 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅 面積，容積率，工程總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得 稅）等。并參照下面列示： 項目

14、投資總額（萬元） 單位成本（兀/m2） 土地成本 前期工程費 基礎設施費 建安工程費 配套費用 開發(fā)間接費 直接建造成本 小計 營銷費用 管理費用 總計 稅務分析 1、營業(yè)稅及附加 2、所得稅 3、土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，工程本身適用的稅 率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖 突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 三、經(jīng)濟效益分析 1、經(jīng)濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 2、工程利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。參照如下: 經(jīng)濟指標 單位數(shù)值（元/m2） 工程總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總

15、投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 3、工程開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟指標 *年上半年 *年下半年 *年上半年 *年下半年 合計 結算面積 （m2 單位利潤（元 /m2） 利潤（萬元） 4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減 （1）成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上 升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標 預測成本x 90% 預測成本 預測成本x 110% 預測成本x 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報 率 （2）售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上 升（下降）一定百

16、分比來比較，如： 經(jīng)濟指標 預測售價x 90% 預測售價 預測售價x 110% 預測售價x 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報 率 （3）容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報 率 四、工程資金預測 1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等 的投入安排。 2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資 途徑。 4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)

17、現(xiàn)金正流入時間、 資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置 機構設置：是否需要成立獨立法人公司（工程公司）；主要部門設置。 人力資源需求：啟動工程對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點 是專業(yè)經(jīng)理） 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào) 動、招聘、培訓等） 第八部分：綜合分析與建議（SWO分析） 一、優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合 作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合 作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論

18、述。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、 城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 四、結論和建議 第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題 （一）主要指標測算 1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價 2、投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟指標A A+M A+2M A+nM 樓面地價 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價 A代表略低于可能最低中標價；M代 表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值， 例如100萬元，變化值不宜過大。 3、根據(jù)需

19、要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最咼樓面地價 最高總地價 R1 R2 r3 注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標, 如投資回報率等。 （二）競爭對手分析 1、主要背景，控股股東情況 2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 4、操作水平，主要開發(fā)的工程 5、參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 （三）制定策略 1、 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價 2、銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也 可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

20、3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權（開發(fā)權）的原則。 （四）資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金 融機構達成屆時一定提供融資服務的協(xié)議。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 1、 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷 售額。 2、 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、 銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額 比例。 3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特 征、分布區(qū)域等。 4、各行政區(qū)市場比

21、較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷 售比重、平均價格等。 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與工程開發(fā)和居民住宅密切相關方 面。 6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 8、客戶的購買偏好、購買關注的要素 9、重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 附件： 1、 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。 2、 按照集