資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理——整合版課件

1、資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 1 賺錢啦，賺賺錢啦，賺 錢啦，我該錢啦，我該 怎么去花？怎么去花？ 利率要提 高了，我 們應(yīng)該去 哪里投資 呢？ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 2 現(xiàn)在，請讓我來告訴您！現(xiàn)在，請讓我來告訴您！ 沙坪壩沙坪壩XXXX文化廣場文化廣場 引領(lǐng)文化新視角 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 3 v1.商業(yè)地產(chǎn)分析（商業(yè)地產(chǎn)分析（5 v2沙坪壩商圈分析（沙坪壩商圈分析（4 v3swot分析（分析（3 v4項(xiàng)目定位（項(xiàng)目定位（10 v5可研（可研（5 v6成本控制（成本控制（16 v7招商策劃（招商策劃（5 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 4 沙區(qū)沙區(qū)XXXX文化廣場文化廣場 現(xiàn)代社會工作

2、壓力巨大現(xiàn)代社會工作壓力巨大 喧鬧的都市生活令人厭喧鬧的都市生活令人厭 倦倦 如何讓自己的生活更有品味如何讓自己的生活更有品味 和質(zhì)量？和質(zhì)量？ 請來請來XXXX文化廣場！文化廣場！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 5 在這里，分享的是沙區(qū)文在這里，分享的是沙區(qū)文 化無限魅力化無限魅力 在這里，體味的是疲憊過后在這里，體味的是疲憊過后 的一份溫馨的一份溫馨 文化廣場文化廣場 這里是您學(xué)習(xí)、休閑、娛樂、這里是您學(xué)習(xí)、休閑、娛樂、 回味沙區(qū)古文化的絕佳選擇！回味沙區(qū)古文化的絕佳選擇！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 6 p地理位置地理位置 位于重慶市沙坪壩區(qū)，位于重慶市沙坪壩區(qū)， 三峽廣場中心地帶三峽廣場

3、中心地帶 沙區(qū)沙區(qū)XX文化廣場文化廣場 請您記好地 方，一定要 常來喲！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 7 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 周末放松身心的心靈港灣周末放松身心的心靈港灣 八小時外的精神棲息地八小時外的精神棲息地 休閑休閑 娛樂為主的中高端文化商業(yè)地產(chǎn)娛樂為主的中高端文化商業(yè)地產(chǎn) 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 8 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 年齡集中在十幾歲至三十幾年齡集中在十幾歲至三十幾 歲歲 學(xué)院氣息較濃，大多接受良學(xué)院氣息較濃，大多接受良 好的教育好的教育 追求精致、品味生活追求精致、品味生活 學(xué)生、教師及都市白領(lǐng)學(xué)生、教師及都市白領(lǐng) 客戶分布以沙坪壩區(qū)為主，客戶分布以沙坪壩區(qū)為主， 兼包括其他主城區(qū)

4、兼包括其他主城區(qū) 樂于為文化娛樂支出買單樂于為文化娛樂支出買單 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 9 項(xiàng)目構(gòu)成項(xiàng)目構(gòu)成 （1）現(xiàn)代書吧現(xiàn)代書吧 （2）一流影城一流影城 （3）電玩城電玩城 （4）植物展植物展 （5）美食城美食城 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 10 沙區(qū)沙區(qū)文化長廊文化長廊市場與文化的完美結(jié)合市場與文化的完美結(jié)合 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 11 項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析 市場調(diào)研市場調(diào)研 休閑文化廣場休閑文化廣場 有有 巨大的市場需巨大的市場需 求求 投資預(yù)算投資預(yù)算 成本較低成本較低 效益良好效益良好 經(jīng)濟(jì)合理經(jīng)濟(jì)合理 技術(shù)可行技術(shù)可行 項(xiàng)目可行項(xiàng)目可行 資金成本較低 多家企業(yè)多

5、家企業(yè) 投資投資 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 12 文文 化化 長長 廊廊 項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì) 沙區(qū)沙區(qū)XXXX文化廣場文化廣場 現(xiàn)代書吧現(xiàn)代書吧 一流影城一流影城 電玩城電玩城 美食城美食城 植物展植物展 盈利盈利 項(xiàng)目項(xiàng)目 特色特色 項(xiàng)目項(xiàng)目 文化文化 休閑休閑 娛樂娛樂 購物購物 可持續(xù)盈利可持續(xù)盈利 賺錢啦！賺錢啦！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 13 先算算帳吧！先算算帳吧！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 14 沙區(qū)沙區(qū)XX文化廣場文化廣場 v以商場一樓以商場一樓100平方米鋪位為例平方米鋪位為例 v本項(xiàng)目第一年度應(yīng)期望總收入為本項(xiàng)目第一年度應(yīng)期望總收入為136925400

6、元，元， 項(xiàng)目總建筑面積為項(xiàng)目總建筑面積為60000m2，那么本鋪位分?jǐn)偅敲幢句佄环謹(jǐn)?得到：得到： 100*（ 136925400 /38000)=360330元元 賺的不少喲，賺的不少喲， 哈哈哈哈哈哈哈哈 小子，要 淡定！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 15 沙區(qū)沙區(qū)XXXX文化廣場文化廣場 投資回收期投資回收期7-87-8年年 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 16 資金結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu) 沙區(qū)沙區(qū)XXXX文化廣場文化廣場 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 17 融資模式融資模式 高權(quán)益資金 低債務(wù)資金 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析 沙區(qū)沙區(qū)XXXX文化廣場文化廣場 項(xiàng)目能否成功 成果能否被顧客接受 項(xiàng)目能

7、否達(dá)到預(yù)期效果 項(xiàng)目的核心競爭力是什么 . 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高 合理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略 增大權(quán)益融資比例， 項(xiàng)目后期，增大 債務(wù)融資 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 18 沙區(qū)XX文化廣場 總成本費(fèi)用估算表總成本費(fèi)用估算表 單位單位單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)造價(jià)造價(jià) 一一工程費(fèi)用工程費(fèi)用168,530,000.00 168,530,000.00 1 1土建費(fèi)用土建費(fèi)用98,800,000.00 98,800,000.00 2 2安裝費(fèi)用安裝費(fèi)用69,730,000.00 69,730,000.00 二二設(shè)備采購設(shè)備采購3,800,000.00 3,800,000.00 1電梯元/臺300,000.00 1,800

8、,000.00 三三工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用140,633,547.50 140,633,547.50 1土地費(fèi)用元/平方米8,617.16 81,863,020.00 2前期工程費(fèi)用25,000,000.00 3勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 工程費(fèi)用的 7.2% 0.07 12,134,160.00 4建設(shè)單位管理費(fèi)工程費(fèi)用的2%0.02 1,976,000.00 5施工圖審查費(fèi)工程費(fèi)用的5%0.05 2,280,000.00 四四預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)33,653,583.80 33,653,583.80 基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為8%25,037,083.80 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為6%8,616,500.00 五五流動資

9、金流動資金 總投資總投資346,617,131.30 346,617,131.30 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 19 45% 總投資資金總投資資金 39688.07萬元萬元 沙區(qū)沙區(qū)XXXX文化廣場文化廣場 項(xiàng)目資金來源比例396,880,715.81 自有資金25.65%101,806,808.17 預(yù)租收入4.35%17,274,356.57 銀行貸款70.00%277,799,551.07 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 20 擔(dān)心我們的承諾擔(dān)心我們的承諾= =海市蜃樓？海市蜃樓？ 擔(dān)心您的投資擔(dān)心您的投資= =石沉大海？石沉大海？ 我們我們 有信心！有信心！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 2

10、1 看看我們?yōu)槟绾慰纯次覀優(yōu)槟绾?策劃策劃 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 22 開源營銷策略 節(jié)流成本控制 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 23 風(fēng)險(xiǎn)資金成本較高，競爭激烈！ 凱瑞商都、重慶百凱瑞商都、重慶百 貨、王府井百貨、貨、王府井百貨、 嘉茂購物中心嘉茂購物中心 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 24 軌道交通軌道交通 始于沙坪壩三峽廣場，始于沙坪壩三峽廣場， 終點(diǎn)達(dá)到江北機(jī)場終點(diǎn)達(dá)到江北機(jī)場 方便方便 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 25 軌道交通對于周邊發(fā)展的影響軌道交通對于周邊發(fā)展的影響 第一影響區(qū)域第一影響區(qū)域距離站點(diǎn)步行或者 自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等 級功能，包括高級辦公、商業(yè)

11、以及居高級辦公、商業(yè)以及居 住，開發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價(jià)最高、住，開發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價(jià)最高、 最先發(fā)展起來的區(qū)域最先發(fā)展起來的區(qū)域;開發(fā)強(qiáng)度很高開發(fā)強(qiáng)度很高 （very high) 第二影響區(qū)域第二影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過其他交 通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以 及換乘時間），是上述高等級功能的備 選區(qū)域同時適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集 （cluster)的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高 （high) 第三影響區(qū)域第三影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過其他交 通方式需要15分鐘以上的時間（包括交 通以及換乘時間），取決于地段狀況可 以發(fā)展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊 以及開發(fā)內(nèi)容 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 26 營銷宣

12、傳營銷宣傳 拐了，拐了，拐了，拐了， 賣拐了！賣拐了！ 鄉(xiāng)親們，都出來啦！ 現(xiàn)在是廣告時間！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 27 網(wǎng)絡(luò)宣傳網(wǎng)絡(luò)宣傳 100% 58% 41% 36% 23% 11% 8% 6% 5% 2% 0%20%40%60%80%100% 報(bào)刊廣告報(bào)刊廣告 電視廣告電視廣告 客戶介紹客戶介紹 現(xiàn)場活動現(xiàn)場活動 步行街消費(fèi)廣告步行街消費(fèi)廣告 傳單傳單 戶外廣告戶外廣告 電臺廣播電臺廣播 雜志雜志 營銷宣傳策略營銷宣傳策略 沙區(qū)沙區(qū)XXXX文化廣場文化廣場 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 28 成本控制策略 運(yùn)營期運(yùn)營期 成本管理成本管理 項(xiàng)目前期項(xiàng)目前期 成本控制成本控制 沙區(qū)沙區(qū)

13、XXXX文化廣場文化廣場 項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期 成本控制成本控制 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 29 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 招標(biāo)階段招標(biāo)階段 價(jià)值工程 限額設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施 樓層功能劃分 招標(biāo)文件 招標(biāo)方式 合同形式 開發(fā)策劃開發(fā)策劃 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目功能 可研階段可研階段 市場分析 投資估算 融資方式 財(cái)務(wù)評價(jià) 土地獲土地獲 取取 土地獲取方式 項(xiàng)目前期成本控制項(xiàng)目前期成本控制 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 30 現(xiàn)代書吧 建建 設(shè)設(shè) 工工 程程 成成 本本 建建 設(shè)設(shè) 投投 資資 一流影城 電玩城 建建 設(shè)設(shè) 實(shí)實(shí) 施施 成成 本本 控控 制制 生產(chǎn)、質(zhì)量、工期成本控制生產(chǎn)、質(zhì)量、工期成本控制 工程款付

14、款控制工程款付款控制 工程變更、合同控制工程變更、合同控制 各分包商分包成本控制各分包商分包成本控制 沙區(qū)沙區(qū)XXXX文化廣場文化廣場 植物展 美食城 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 31 項(xiàng)目運(yùn)營期成本控制 項(xiàng)目成本控制方法和策略項(xiàng)目成本控制方法和策略 項(xiàng)目成本控制目標(biāo)項(xiàng)目成本控制目標(biāo) 1 2 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 32 項(xiàng)目成本控制方法和策略項(xiàng)目成本控制方法和策略 只租不售的模式不僅在一定程度上保持產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一只租不售的模式不僅在一定程度上保持產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一 有利于市場的統(tǒng)一經(jīng)營管理與維護(hù)有利于市場的統(tǒng)一經(jīng)營管理與維護(hù) 更能使物業(yè)形象得到良好的維護(hù)和提升更能使物業(yè)形象得到良好的維護(hù)和提升 資本

15、經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 33 項(xiàng)目成本控制方法項(xiàng)目成本控制方法 目標(biāo)成本法 v目標(biāo)成本法是一種全過程、全方位、全人員的成目標(biāo)成本法是一種全過程、全方位、全人員的成 本管理方法。本管理方法。 v目標(biāo)成本法將客戶需求置于供應(yīng)鏈企業(yè)（本項(xiàng)目目標(biāo)成本法將客戶需求置于供應(yīng)鏈企業(yè)（本項(xiàng)目 中就是各個商鋪）制定和實(shí)施產(chǎn)品戰(zhàn)略的中心地中就是各個商鋪）制定和實(shí)施產(chǎn)品戰(zhàn)略的中心地 位，將滿足和超越在產(chǎn)品品質(zhì)、功能和價(jià)格等方位，將滿足和超越在產(chǎn)品品質(zhì)、功能和價(jià)格等方 面的客戶需求作為實(shí)現(xiàn)和保持產(chǎn)品競爭優(yōu)勢的關(guān)面的客戶需求作為實(shí)現(xiàn)和保持產(chǎn)品競爭優(yōu)勢的關(guān) 鍵。鍵。 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 34 實(shí)施目標(biāo) 監(jiān)控考績

16、評定目標(biāo) 獎懲兌現(xiàn) 確定目標(biāo) 層層分解 目標(biāo)成本法 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 35 經(jīng)營期成本控制目標(biāo)經(jīng)營期成本控制目標(biāo) v本項(xiàng)目建設(shè)期：本項(xiàng)目建設(shè)期：2011-2012年年 共兩年共兩年 v本項(xiàng)目運(yùn)營期從本項(xiàng)目運(yùn)營期從2013年開始年開始 v運(yùn)營期成本控制現(xiàn)金流出如下圖：運(yùn)營期成本控制現(xiàn)金流出如下圖： 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 36 其中經(jīng)營成本見下圖：其中經(jīng)營成本見下圖： 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 37 項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目成本目標(biāo) 3項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目成本目標(biāo) v本項(xiàng)目成本管理是一個復(fù)雜的過程，包括建設(shè)期本項(xiàng)目成本管理是一個復(fù)雜的過程，包括建設(shè)期 成本估算、建設(shè)期成本預(yù)算、運(yùn)營期成本控制

17、所成本估算、建設(shè)期成本預(yù)算、運(yùn)營期成本控制所 構(gòu)成。構(gòu)成。 v綜合上述，通過責(zé)任制和目標(biāo)成本法加強(qiáng)項(xiàng)目的綜合上述，通過責(zé)任制和目標(biāo)成本法加強(qiáng)項(xiàng)目的 成本控制至關(guān)重要。它直接關(guān)系到本項(xiàng)目的成敗。成本控制至關(guān)重要。它直接關(guān)系到本項(xiàng)目的成敗。 v通過目標(biāo)成本法和責(zé)任制把具體工作落實(shí)到每個通過目標(biāo)成本法和責(zé)任制把具體工作落實(shí)到每個 商鋪。商鋪。 v實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo) 652，537，926.38元！元！ 資本經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理 整合版 38 曾經(jīng)有一個絕佳的投資曾經(jīng)有一個絕佳的投資 機(jī)會放在我的面前，我機(jī)會放在我的面前，我 卻沒有珍惜，到失去后卻沒有珍惜，到失去后 才后悔莫及，假如老天才后悔莫及，假如老天 再給我一再給我一 次機(jī)會的次機(jī)