住宅小區(qū)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)是住宅建設(shè)的龍頭。從行業(yè)建設(shè)和管理的宏觀角度出發(fā)，通過制定超前性、適應(yīng)性的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推行住宅性能認(rèn)定制度；加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)研究；建立規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和方案審批制度等等，不失為行之有效的好方法。從個(gè)體開發(fā)行為的微觀層面而言，提高項(xiàng)目運(yùn)作的科學(xué)性，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作乃至開發(fā)行為成敗的關(guān)鍵。本文通過設(shè)計(jì)任務(wù)書這一開發(fā)程序的必經(jīng)環(huán)節(jié)，談一談，改進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作的問題。建設(shè)項(xiàng)目操作流程：一般由前期策劃決策與實(shí)施兩部分組成，本圖將“設(shè)計(jì)任務(wù)書”環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分中分離出來，意在強(qiáng)凋其介于策劃決策與實(shí)施之間的特殊地位，展開本文的話題。一、設(shè)計(jì)任務(wù)書是前期項(xiàng)目策劃的成果“凡事預(yù)則立，不

2、預(yù)則廢”。許多開發(fā)商由于不熟悉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目運(yùn)作方法，缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體把握，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，投資安排不周，建設(shè)進(jìn)度缺少計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場(chǎng)的摒棄。國內(nèi)市場(chǎng)中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯(cuò)誤，即使在目前全國住宅市場(chǎng)穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環(huán)境營造、房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面的先天不足，仍不可能受到市場(chǎng)的認(rèn)可。項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏依據(jù)，是造成設(shè)計(jì)成果不為市場(chǎng)接納的主要原因。設(shè)計(jì)單位以技術(shù)工作見長，而對(duì)市場(chǎng)掌握程度較弱，即使目前推行的招投標(biāo)工作可以促進(jìn)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)方案脫穎而出，但由于業(yè)務(wù)角色和市場(chǎng)角色的原因，實(shí)際上無論是設(shè)計(jì)方還

3、是評(píng)審專家的工作依據(jù)仍然是設(shè)計(jì)任務(wù)書。開發(fā)商設(shè)計(jì)意圖不明確，往往會(huì)造成招投標(biāo)工作的方面錯(cuò)誤，即使選定中標(biāo)單位，也會(huì)造成設(shè)計(jì)返工，時(shí)間、精力的浪費(fèi)，挫傷設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作熱情，直接影響設(shè)計(jì)成果水平?？梢姡_發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又為設(shè)計(jì)的順利進(jìn)行提供了保證。住宅開發(fā)過程實(shí)際上是居住消費(fèi)產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的營銷規(guī)律。依照菲利浦科特勒的市場(chǎng)營銷理論，一般消費(fèi)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望，并比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿足的東西，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)這一些目標(biāo)，就需要在環(huán)境調(diào)查、分析的營銷準(zhǔn)備活動(dòng)中確定目標(biāo)市場(chǎng)及其需求，并結(jié)合自身的條件

4、進(jìn)行定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。住宅開發(fā)相對(duì)于一般產(chǎn)品的營銷又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開發(fā)載體土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應(yīng)特性，設(shè)計(jì)建設(shè)工作涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的龐雜性，建設(shè)周期長、環(huán)節(jié)多的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)產(chǎn)品需求的多層次性(居住享用，身份顯示，投資增值)與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發(fā)項(xiàng)目定位的復(fù)雜性。另一方面，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位無疑可以使開發(fā)者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加獲得收益的可能性。所以在項(xiàng)目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過詳細(xì)的調(diào)查分析，得出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位至關(guān)重要，由此得出的設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)減少設(shè)計(jì)工作修改甚至落空的可能性?？梢哉f，設(shè)計(jì)任務(wù)書作為項(xiàng)目策劃的決策成果，為設(shè)計(jì)提供了市場(chǎng)定位依據(jù)。二、開發(fā)項(xiàng)目前期策

5、劃的工作要點(diǎn)企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益，而這一目的實(shí)現(xiàn)，必須通過滿足市場(chǎng)的特定需求來完成，即“在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r(jià)格，適應(yīng)的信息溝通和促銷手段，向適當(dāng)?shù)南M(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)”。由于住宅開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多、市場(chǎng)潛在消費(fèi)需求難以把握，要使開發(fā)決策相對(duì)科學(xué)，則要求策劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應(yīng)變性。1、 系統(tǒng)性的要求：住宅項(xiàng)目開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營銷、運(yùn)營管理及貫穿始終的財(cái)務(wù)運(yùn)作等環(huán)節(jié)組成，而項(xiàng)目策劃階段的工作實(shí)際上是整個(gè)開發(fā)過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應(yīng)包括業(yè)主、各方面的工程技術(shù)顧問、市場(chǎng)

6、調(diào)研員、營銷顧問、財(cái)務(wù)融資顧問、造價(jià)工程師、物業(yè)管理人員、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、有時(shí)還需有相關(guān)的政府人士等。2、超前性的要求：由于開發(fā)建設(shè)的周期長，一旦建成，較長時(shí)間難以改變，要求策劃工作根據(jù)社會(huì)發(fā)展、科技進(jìn)步的趨勢(shì)，借鑒國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡可能地預(yù)測(cè)未來的變化程度，使項(xiàng)目定位具有合理的超前性。3、 可行性的要求：通過詳細(xì)的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條件，鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內(nèi)的實(shí)施措施，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)收益，良好的社會(huì)、環(huán)境效益，是項(xiàng)目策劃的根本任務(wù)。上述任務(wù)要通過下面的工作來完成：市場(chǎng)調(diào)研。了解國民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀背景情況：區(qū)

7、域市場(chǎng)調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系分析，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析，不同個(gè)案比較等消費(fèi)群體分析、規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等；用地現(xiàn)狀調(diào)查，包括地質(zhì)條件、配套設(shè)施條件、動(dòng)拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、 公建配置等。 通過市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案(包括初步規(guī)劃方案、銷售計(jì)劃)，確定項(xiàng)目市場(chǎng)定設(shè)計(jì)任務(wù)書住宅小區(qū)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書綱要一、項(xiàng)目簡介1項(xiàng)目概況：住宅小區(qū)位于市開發(fā)區(qū)，公路從門前經(jīng)過，附近有 等住宅小區(qū)，風(fēng)景秀麗的 公園離小區(qū)距離僅100米，該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。即將建設(shè)的輕軌、地鐵的起點(diǎn)站設(shè)在小區(qū)附近，一旦通車，僅需20分鐘即可到達(dá)中心城區(qū)。住宅小區(qū)由住宅開發(fā)股份有限公司開發(fā)。工程占地

8、面積136畝，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。小區(qū)擬建有品質(zhì)高雅的中高檔花園住宅：擬建有大眾活動(dòng)場(chǎng)所、游泳池、早冰場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、體育健身等基礎(chǔ)設(shè)施：擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級(jí)市場(chǎng)；擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務(wù)設(shè)施：住宅常年供應(yīng)熱水，冬季供暖，夏天配備家庭制冷系統(tǒng)，小區(qū)綠化率達(dá)到國家規(guī)定的要求，讓人感到是生活在綠色的大自然中，使人們擁有一個(gè)四季如春的家。2、開發(fā)意向：住宅小區(qū)的方案設(shè)計(jì)理念為：以人為本，以業(yè)為榮，人無我有，人有我優(yōu)。住宅小區(qū)的方案設(shè)計(jì)宗旨為：一流的外觀，一流的內(nèi)涵，一流的生活設(shè)施、一流的物業(yè)管理。住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)主題為：人文、境界、舒適、安全。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、利

9、用舊址規(guī)劃；2、市國土資源管理局土資國字200326號(hào)文；3、國家有關(guān)居住規(guī)劃設(shè)計(jì)和住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；4、本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書綱要。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1、本項(xiàng)目一次規(guī)劃設(shè)計(jì)，分三期實(shí)施。每期均具備獨(dú)立完整的實(shí)施方案，以利用于分期投入及靈活的滾動(dòng)銷售。2、根據(jù)開發(fā)意向，須重點(diǎn)體現(xiàn)小區(qū)住宅人無我有、人有我優(yōu)的特點(diǎn)，使人一見即想入住，激發(fā)人們購房的欲望。21 根據(jù)所取得地塊的歷史背景，地形地貌等制定有排他的整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以形成獨(dú)特的風(fēng)格和形象。22 在平面布置方面注意避開市場(chǎng)的常規(guī)思維，在實(shí)用和充分利用的前提下出奇、出新。23 戶型設(shè)計(jì)在順應(yīng)市場(chǎng)的同時(shí)還要能夠?qū)б袌?chǎng)需求，指導(dǎo)人們的新生活、新思

10、維。24 在小區(qū)智能化或綜合配套方面采納最好的或最有特色的規(guī)劃，增加模仿難度，突出唯一性。3、道路系統(tǒng)31 小區(qū)主大門布置注意與主干道的沖突，小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地水流流向布置，要求雨、污分流；32 小區(qū)內(nèi)道路應(yīng)考慮消防的要求和適應(yīng)人車分流，部分采用架空層室內(nèi)停車；33 小區(qū)內(nèi)的房屋布置應(yīng)注意南北向略偏東18為宜。4、建筑布局及構(gòu)造41 住宅樓以11層的高層住宅為主，一梯23戶，錯(cuò)落有致。底層為架空層(架空層為停車庫或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))：最高層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，屋頂設(shè)私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點(diǎn)；設(shè)計(jì)時(shí)也可考慮少量高層建筑作為標(biāo)志性建筑。42 宜采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主流的形式，線條流暢，富有詩意和個(gè)性；43 建

11、筑布局及結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點(diǎn)，同時(shí)要考慮降低造價(jià)的問題，真正體現(xiàn)房美價(jià)廉。44 戶型要求：設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)對(duì)戶型的需求情況，安排好大、中、小戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例數(shù)量。45 陽臺(tái)采用異形內(nèi)、外結(jié)合式(分觀賞和休閑用)，外陽臺(tái)大于內(nèi)陽臺(tái)，外觀造型別致美觀，陽臺(tái)尤其要體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點(diǎn)，以增加賣點(diǎn)；46 采用凸窗、拐角窗、陽臺(tái)內(nèi)的連窗門可考慮大玻璃連門窗、外觀造形活躍，可考慮有色塑鋼窗，并帶有隱形紗窗；47 設(shè)置排煙道及管道井、衛(wèi)生間可考慮下沉式結(jié)構(gòu)并設(shè)置排氣管；48 入戶應(yīng)設(shè)置玄關(guān)；49 樓宇的入口應(yīng)特別注意設(shè)計(jì)醒目，以增強(qiáng)第一印象；410 水、電要求：供水按不設(shè)自來水變

12、頻供水加壓泵戶和屋頂水箱考慮。小區(qū)配電房應(yīng)放置在公共地方，隱蔽、外觀造型好；411 采用電廠余熱冬季供暖，四季供熱水；412 外墻色調(diào)要求：與小區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)5、小區(qū)環(huán)境：51 多層次的立體綠化；52 兒童娛樂設(shè)施和戲鬧空間；53 園林小品、雕塑、設(shè)立小區(qū)標(biāo)志性雕塑；54 重點(diǎn)體現(xiàn)水景和森林，水景要使之活水防臭。6、配套設(shè)施：61 擬建有大眾活動(dòng)場(chǎng)所、游泳池、旱冰場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、體育健身等基礎(chǔ)設(shè)施；擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級(jí)市場(chǎng)：擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務(wù)設(shè)施：62 游泳池采用室內(nèi)結(jié)構(gòu)，常年開放。7、指標(biāo)要求：71 建筑容積率：2左右：建筑面積不小于20萬平方米；72 綠化

13、率要滿足國家規(guī)定要求；73 建筑間距符合消防、日照、通風(fēng)、衛(wèi)生要求；74 外觀異同，每單元一部電梯。四、成果要求1、方案設(shè)計(jì)綜合說明書；并在說明書中根據(jù)設(shè)計(jì)的特點(diǎn)和周圍環(huán)境給小區(qū)冠名。冠名需體現(xiàn)森林的意境。2、總平面圖；3、平、立、剖面圖；4、各戶型平面家俱布置圖；5、公共空間和街景環(huán)境分析圖；6、景觀透視圖；7、彩色效果圖（包括彩色總平面、單體透居住區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)1.關(guān)注社區(qū)周邊環(huán)境資源的利用和再開發(fā) 社區(qū)周邊環(huán)境包括地理交通環(huán)境、歷史人文環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境。都市規(guī)模的擴(kuò)大和私人小汽車的發(fā)展，在給人們的工作和生活帶來方便的同時(shí)也帶來了種種困擾:交通擁擠堵塞、空氣污染嚴(yán)重人們將尋求居住空間的目光轉(zhuǎn)

14、向城市周邊和郊區(qū)。社區(qū)外部良好的交通聯(lián)系濃郁的文化氛圍、自然的生態(tài)環(huán)境成為人們擇地置業(yè)的消費(fèi)時(shí)尚。在社區(qū)周邊或內(nèi)部興建高級(jí)學(xué)校、大型休閑設(shè)施、綠色通廊等成為新的開發(fā)理念。2.追求高品位的社區(qū)環(huán)境現(xiàn)代規(guī)劃師大都為自然人提供居住環(huán)境，而沒有為社會(huì)人提供居住環(huán)境，使社會(huì)性失去往日的本質(zhì)。所以居住區(qū)群體空間不僅是居住環(huán)境的操作對(duì)象，也是根本的目標(biāo)。這樣，居住區(qū)群體空間自然成為指導(dǎo)性的依據(jù)和指標(biāo)，它反映居住環(huán)境對(duì)社會(huì)性的考慮與滿足。我們追求居住區(qū)群體空間不僅是為使居住環(huán)境美好、有趣，也是為給人提供完整、健康、娛樂的居住環(huán)境，抵抗現(xiàn)代工業(yè)對(duì)人性的挑戰(zhàn)。建筑是居住環(huán)境的主體元素，實(shí)現(xiàn)理想居住區(qū)的群體空間在很

15、大程度上依賴于居住建筑設(shè)計(jì)。2.1理想居住區(qū)的公共交流空間模式 構(gòu)成理想居住區(qū)的三個(gè)因素:區(qū)域性、向心性和有序性。這三項(xiàng)要素作為超越性概念表達(dá)的是實(shí)體與空間的模式。 區(qū)域性:居住區(qū)的基本構(gòu)架，標(biāo)志著主體共同生活的最大范圍，區(qū)域性使居住區(qū)初步奠定自身的意義。要形成居住區(qū)，首先要有一個(gè)空間范圍，這里側(cè)重于強(qiáng)調(diào)它的閉合性。構(gòu)成區(qū)域性的因素非常復(fù)雜模糊，往往是精神與物質(zhì)的混合體。它的存在機(jī)制在于居住區(qū)主體的共同認(rèn)同。區(qū)域性包容的范圍無疑為主體提供了歸屬感，在此感情的共同體驗(yàn)下，居住區(qū)的主體彼此萌發(fā)同屬感，這是走向共同生活的心理基礎(chǔ)。向心性:向心性可以是空間的，場(chǎng)所性的，也可以是實(shí)體的，標(biāo)志性的。向心性

16、是居住區(qū)的秩序焦點(diǎn)，是主體共同生活的動(dòng)力意向根源，使居住區(qū)開始發(fā)生向心性，沒有向心性，居住區(qū)內(nèi)部就是混沌的。向心性是主體對(duì)環(huán)境的動(dòng)力意向根源。人的空間以主體為核心。這種觀念不僅作為一般組織化手段，還作為環(huán)境的參考符號(hào)而外射。在居住環(huán)境中，這種心理演變?yōu)榫幼^(qū)主體的自我意識(shí)，成為共同生活的動(dòng)力意向，決定了居住區(qū)生活的根本模式。居住區(qū)環(huán)境內(nèi)向心性的存在是這種心靈結(jié)構(gòu)的外化，具有公共化的特性。故與居住區(qū)的公共生活有強(qiáng)大的滿合力。 有序性:居住區(qū)的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)，主體共同生活的有機(jī)化?？朔酥黧w的個(gè)人構(gòu)成與共同生活的矛盾，是指居住區(qū)環(huán)境中各種序列的連續(xù)性，環(huán)境的斷裂必然導(dǎo)致主體行為中的隔閡，這隔閡將削弱居住

17、區(qū)群體交流活動(dòng)。在有序性的環(huán)境中，主體的行為也是有序性的，而這種有序性就形成運(yùn)動(dòng)中的秩序，這樣居住區(qū)不僅是空間構(gòu)成的靜態(tài)有機(jī)整體，也是生活構(gòu)成的動(dòng)態(tài)有機(jī)整體。這時(shí)，主體的共同生活才具有超越性的意義。這才是居住區(qū)共同生活的特性。因此，有序性的實(shí)質(zhì)在于居住區(qū)的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)，主體行為的有機(jī)化。在各種有序性中，空間序列的有序性最重要。主要表現(xiàn)在私密性空間到公共性空間的有序性，目前許多新居住區(qū)還不能滿足這個(gè)條件，不利于居住區(qū)群體交流行為的形成。如有些居住區(qū)雖然規(guī)劃了廣場(chǎng)、花園、休閑空間，但缺乏親和性，人氣不足，人們往往喜歡蹲在不起眼的角落聊天，或干脆帶著小孩到處游逛，也不愿意在一片硬地上數(shù)磚頭。這三者實(shí)質(zhì)上

18、是互相依存的，沒有區(qū)域性，自然談不到向心性;沒有向心性，區(qū)域性也無法維持;失去了動(dòng)力意向的有序性，動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)自然消失。三者有機(jī)結(jié)合才能保證居住區(qū)的有機(jī)存在，然而，它們真正的含義在于主體的社會(huì)活動(dòng)。 現(xiàn)在，人們已注意到空間有序性的意義，提出“私密半私密半公共公共”這樣的序列。無疑有助于克服居住區(qū)主體的個(gè)人構(gòu)成與居住區(qū)生活的共性之間的矛盾，把私密性生活與公共生活有機(jī)地結(jié)合起來，使人們可以生活在鄰里關(guān)系融洽的環(huán)境之中。從主體的角度看，形成居住區(qū)群體空間的機(jī)制在于人們的共同生活，人創(chuàng)造了文化，文化反過來訓(xùn)導(dǎo)著人的思維。在對(duì)居住環(huán)境的探索中，許多建筑師似乎朦朧地感受到了這一點(diǎn)。有的提出在高層建筑中開辟公共

19、層的設(shè)想，如厄斯金在他的貝克爾集合住宅中設(shè)計(jì)了“空中街道”;倫敦依斯林頓住宅區(qū)利用住宅屋頂走道，形成一個(gè)居民交往空間、人們可在此散步、閑坐聊天。親切明亮，曲折有致的小空間，加以居民們精心栽植和布置的盆景花卉，增添了無限的生活情趣。這里居住著年逾花甲的老人，他們喜歡湊到一起回首往事，談天說地，甚至串門，這種布置方式很受他們歡迎。這些努力對(duì)于恢復(fù)居住區(qū)群體交流功能是有意義的。問題在于，我們應(yīng)當(dāng)把自發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槔碚撝笇?dǎo)下的自覺，從零散孤立走向系統(tǒng)整體。這就要求我們深人研究居住區(qū)的特性、結(jié)構(gòu)、功能等諸方面，在此基礎(chǔ)上展開我們的設(shè)計(jì)與規(guī)劃。 社會(huì)發(fā)展史告訴我們，人類社會(huì)和人是同時(shí)產(chǎn)生的，個(gè)人不能離開社會(huì)而存

20、在，個(gè)體只能是社會(huì)中的個(gè)體。只有依靠社會(huì)力量，才能獲得必需的生活資料而得以生存。因此，任何人都必須與他人協(xié)同存在，進(jìn)而建立一種分工合作互利互存的行為和關(guān)系。人類的全部活動(dòng)都表現(xiàn)為這樣的相互關(guān)系，這種關(guān)系與生存環(huán)境相互作用，就形成了獨(dú)特的模式居住區(qū)群體交流活動(dòng)。因此，人類生存和情感的寄托、文化的追求才得以實(shí)現(xiàn)，并顯示出濃郁的生活氣息。2.2完整的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 這關(guān)系到對(duì)下列問題的解決方案:主次入口的選擇與城市空間的聯(lián)系;公共功能空間的可視、可達(dá)、可享用;規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)與分期開發(fā)的可操作性等。 如可以把出入口設(shè)計(jì)為景觀入口，聯(lián)系著城市綠地與社區(qū)公園。或設(shè)計(jì)為生活性主入口，集中布置社區(qū)中心、超市、銀行、

21、郵局、保齡游泳池等?；蛟O(shè)計(jì)為輔助性生活入口，布置老年活動(dòng)中心、物業(yè)管理等?；蛟O(shè)計(jì)為聯(lián)系性入口?；顒?dòng)中心與綠色通廊結(jié)合，與社區(qū)公園構(gòu)成完整的綠色休閑系統(tǒng)。綠色通廊自然地將社區(qū)分區(qū)，有利于分期開發(fā)和物業(yè)的相對(duì)獨(dú)立性，減少分期開發(fā)時(shí)對(duì)先期入住居民生活環(huán)境的干擾。2.3安全寧靜的交通環(huán)境 動(dòng)靜分區(qū)、人車分流是小區(qū)交通規(guī)劃的理想目標(biāo)。為了達(dá)到此目標(biāo)，可采用了外圍車行、內(nèi)部人行的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。通過對(duì)小汽車和消防、救護(hù)、搬家等車輛在社區(qū)內(nèi)部軌跡和停車位的精心設(shè)計(jì)，是向高品位社區(qū)環(huán)境邁出了成功的一步。車庫出入口可布置在小區(qū)入口處，進(jìn)入小區(qū)的小汽車很快就能進(jìn)入地下車庫。如果有直達(dá)車庫的住宅電梯給車主以身居別墅的感覺

22、。消防緊急通道與主干道形成環(huán)狀道路系統(tǒng)，便于緊急救護(hù)、消防或搬家等機(jī)動(dòng)車輛的順利通行。社區(qū)入口附近設(shè)地面車位，便于來訪客人和臨時(shí)停車。2.4各得其所的休閑環(huán)境 在社區(qū)內(nèi)部活動(dòng)時(shí)間最長的要數(shù)老人和兒童。除社區(qū)的無障礙設(shè)計(jì)外，還為不同年齡層次的居民提供了不同品位的休閑場(chǎng)所。 在景觀設(shè)計(jì)中，注重結(jié)合綠化來構(gòu)筑社區(qū)的休閑系統(tǒng)。通過鋪設(shè)彩色步道，興建觀賞水系、戲水池，設(shè)置座凳、花壇、小品等，使整個(gè)社區(qū)形成一種適宜交往、娛樂、休憩的空間氛圍。為了滿足兒童嬉戲的需求，庭院中還設(shè)置了草坪、花架、灌木、砂坑、石桌等，既為兒童們創(chuàng)造了一個(gè)舒適、安全的活動(dòng)場(chǎng)所，又可適應(yīng)不同層次居民的休閑需求。環(huán)境設(shè)計(jì)以貼近人為宗旨

23、，強(qiáng)調(diào)回歸自然的感受，有意賦予各休閑空間以良好的觀賞性、可達(dá)性和實(shí)用性。減少小區(qū)主干道機(jī)動(dòng)車輛，公園、廣場(chǎng)和環(huán)形道路均可成為人們晨練澈步的好去處。2.5完善的配套設(shè)施 擁有完善的配套服務(wù)設(shè)施是現(xiàn)代社區(qū)的一項(xiàng)基本要求，這些設(shè)施包括家政服務(wù)、治安保衛(wèi)、清潔綠化、文化集會(huì)、健身娛樂、郵政電訊、休閑購物等。3.體驗(yàn)信息化時(shí)代的技術(shù)成果 現(xiàn)代社會(huì)已由規(guī)模經(jīng)營、大量生產(chǎn)的工業(yè)化時(shí)代進(jìn)入了多樣化、個(gè)性化感性化的信息時(shí)代。在住宅設(shè)計(jì)上具體表現(xiàn)為因特網(wǎng)進(jìn)入日常生活，以及電腦家庭化和家電電腦化。隨著信息處理和通信技術(shù)的迅速發(fā)展以及通信技術(shù)和大規(guī)模集成電路成本的降低，智能化社區(qū)的理念逐漸為人們認(rèn)識(shí)和接受。充分利用技

24、術(shù)發(fā)展的成果提高居住生活質(zhì)量已經(jīng)成為現(xiàn)代居住理念。 智能化社區(qū)的管理，一般采用“三防三表”網(wǎng)絡(luò)(指防火、防盜、防泄漏，水表、電表和氣表)和社區(qū)信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。從功能上可分為四大系統(tǒng)。一是物業(yè)管理系統(tǒng)。包括社區(qū)公用設(shè)施監(jiān)視系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程計(jì)量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、社區(qū)節(jié)能系統(tǒng)和房產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)等。二是安全保衛(wèi)系統(tǒng)。分社區(qū)安全保衛(wèi)和居民安全保衛(wèi)。三是信息服務(wù)系統(tǒng)。由社區(qū)網(wǎng)絡(luò)提供信息服務(wù)，如網(wǎng)上消費(fèi)、社區(qū)要聞、與衣食住行相關(guān)的信息等。同時(shí)還可提供家庭辦公、因特網(wǎng)瀏覽等功能。四是智能卡應(yīng)用系統(tǒng)。將智能卡引入社區(qū)的金融消費(fèi)和管理等領(lǐng)域。當(dāng)然，智能化社區(qū)建設(shè)始終存在著技術(shù)的先進(jìn)性和方案的實(shí)用性之間的平衡

25、問題。既要讓居民享用現(xiàn)代信息社會(huì)的技術(shù)成就，又要兼顧技術(shù)和居住理念的發(fā)展?fàn)顩r。采用了“三防三表”網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，物業(yè)中心可實(shí)現(xiàn)水、電、煤氣的自動(dòng)計(jì)量和智能卡交費(fèi)管理，接受住宅傳送來的三防告警信號(hào)和緊急救助信號(hào)，并作出及時(shí)的處理。住宅防盜中采用電磁入戶鎖、門窗暗裝磁感應(yīng)器、紅外雙監(jiān)探頭、無線遙控應(yīng)急報(bào)警按鈕等組成住宅保安系統(tǒng)。社區(qū)保安包括邊界紅外監(jiān)控、地下車庫IC卡管理、可視對(duì)講單元門控系統(tǒng)等。社區(qū)局域網(wǎng)將根據(jù)具體情況開放各類信息服務(wù)、網(wǎng)上消費(fèi)多媒體應(yīng)用等內(nèi)容。 4.強(qiáng)調(diào)功能完善、分區(qū)明確的室內(nèi)環(huán)境 隨著家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化以及生活質(zhì)量的提高，人們對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)已從“面積越大越好”、“房間越多越好，轉(zhuǎn)向

26、對(duì)住宅功能、性能和品位的追求，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 4.1動(dòng)靜分區(qū)公私分離 以起居廳作為組織家庭活動(dòng)的中心，體現(xiàn)著主人的地位、興趣和生活品位。室內(nèi)做到明亮、尺度適宜、視野開闊?？蛷d餐廳和廚房等功能空間組織靈活、給人以舒適方便的印象和良好的視覺感受。門廳不僅作為換衣、脫鞋、儲(chǔ)物的空間，更應(yīng)發(fā)揮協(xié)調(diào)不同功能區(qū)的作用。主臥室功能空間完整，尺度適宜，符合現(xiàn)代生活方式。大沖小臥室設(shè)計(jì)，方便日常使用。明亮的家務(wù)室可兼家務(wù)、保姆、次臥、儲(chǔ)藏等多項(xiàng)功能，滿足不同的生活要求。4.2整體設(shè)計(jì)的廚衛(wèi)空間 從設(shè)備選型、通風(fēng)排氣、管道暗藏、集中管井及細(xì)部裝修等要求出發(fā)，對(duì)廚衛(wèi)空間實(shí)行了一次裝修到位。這樣做的最大優(yōu)點(diǎn)

27、是，可以避免二次裝修帶來的水、電媒氣等方面的隱患。 4.3適應(yīng)個(gè)性化發(fā)展的平面布局 除必要的分戶、承重墻體外，盡量采用輕墻分隔，形成可變空間，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成和生活階段的需求。盡可能地為用戶在水管布置、插座設(shè)置、容量預(yù)留、門洞位置等方面作潛伏設(shè)計(jì)，滿足用戶的個(gè)性化發(fā)展。4.4改進(jìn)住宅部件，提高生活品位 采用諸如步入式衣柜、落地門窗、低窗臺(tái)凸型窗、新型塑鋼門窗、多功能戶門、屋面老虎窗等部件，改進(jìn)住宅使用狀況，提高室內(nèi)觀感和趣味性。拓寬陽臺(tái)和躍層露臺(tái)，增加使用功能(如納涼、健身、養(yǎng)花等)，擴(kuò)大室內(nèi)外交流的空間。平、立面按雙模設(shè)計(jì)，滿足新型建材鹼小型空心砌塊結(jié)構(gòu)體系和全清水立面建筑的要求。五層以上住

28、宅設(shè)置電梯，符合住宅的發(fā)展趨勢(shì)。 4.5符合節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的住宅發(fā)展策略 采用體型系數(shù)小的住宅平面，并適當(dāng)增加進(jìn)深減少面寬。5.獲得住宅商品的服務(wù) 住宅作為居民消費(fèi)的最大商品之一，理應(yīng)獲得如同電器商品一樣的服務(wù)。對(duì)住宅而言，一般包括前期、中期和后期服務(wù)。不同的開發(fā)商從不同的開發(fā)理念出發(fā)，所提供的服務(wù)方式亦不大相同。一般認(rèn)為，前期服務(wù)為消費(fèi)意愿的調(diào)查、消費(fèi)群體的確定等;中期服務(wù)指用戶參與社區(qū)建設(shè)和住宅個(gè)性化需求的實(shí)施等;后期服務(wù)包括制定住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、物業(yè)管理制度，指導(dǎo)或?qū)嵤┒窝b修，住宅公共設(shè)施及社區(qū)環(huán)境的維護(hù)等。服務(wù)分期的劃分只是相對(duì)的，它是一個(gè)連續(xù)的過程。可建立責(zé)任建筑師

29、制度。意在開發(fā)商和用戶之間建立起一種聯(lián)系，讓開發(fā)商和建筑師了解用戶，讓用戶更多地認(rèn)識(shí)所買住宅商品的功能和性能等，使設(shè)計(jì)和開發(fā)的服務(wù)貫徹于住宅商品生產(chǎn)的全過程，保證服務(wù)的連續(xù)性，改進(jìn)目前被動(dòng)服務(wù)的狀態(tài)，使住宅商品的流通過程更加符合市場(chǎng)規(guī)律。就像私人律師那樣，責(zé)任建筑師有望成為一種職業(yè)，為用戶服務(wù)。6.居住社區(qū)的多元化發(fā)展趨勢(shì)6.1多元化發(fā)展背景 當(dāng)今的國際社會(huì)已逐步呈現(xiàn)多元化的格局，經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)已初露端倪;文化上提倡多元共生。隨著改革開放的逐步深入，我國正在經(jīng)歷一個(gè)多元化發(fā)展過程。政治、經(jīng)濟(jì)上的體制改革直接引起了我國的社會(huì)結(jié)構(gòu)和體制的全面轉(zhuǎn)型。由于各方面利益整合的結(jié)構(gòu)趨向，我國社會(huì)階層出現(xiàn)了

30、較大的分化，文化也形成了多流派、多觀點(diǎn)的多元格局。6.2居住社區(qū)的多元化發(fā)展 在城市住房制度轉(zhuǎn)軌時(shí)期，一般大城市居住社區(qū)空間結(jié)構(gòu)正發(fā)生著巨大的變化。城市中心的住房向高層化發(fā)展，趨于綜合型，周邊居住社區(qū)強(qiáng)化，檔次提高。城市邊緣居住社區(qū)的成片開發(fā)，安居工程的啟動(dòng)。城市邊緣高收入別墅區(qū)的出現(xiàn)。近郊工業(yè)區(qū)周圍的中低收入居住區(qū)。城郊結(jié)合部的外來流動(dòng)人口居住社區(qū)的出現(xiàn)。人口分布逐步向外疏解。針對(duì)城市的現(xiàn)實(shí)狀況，按居住社區(qū)建構(gòu)過程的差異及由此引起的居住社區(qū)差異，居住社區(qū)可分為六種類型:舊城改造區(qū)、舊宅保留區(qū)、近建居住社區(qū)、市政動(dòng)遷居住社區(qū)、新辟高檔居住社區(qū)、外來流動(dòng)人口居住社區(qū)。 綜觀我國大城市居住社區(qū)空間

31、結(jié)構(gòu)和類型的分布變化與重構(gòu)現(xiàn)象，一方面反映了在市場(chǎng)體制下，住宅連同其所在地域作為商品所引起的一種必然的再分配現(xiàn)象，另一方面也體現(xiàn)了在城市多元化發(fā)展的背景下，居住社區(qū)多樣化的空間表征，這是研究如何建構(gòu)、優(yōu)化和完善居住社區(qū)所必須關(guān)注的現(xiàn)象。6.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)多元目標(biāo)的整合 從近現(xiàn)代城市規(guī)劃的發(fā)展歷程可發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)“物質(zhì)性傳統(tǒng)”規(guī)劃容易把規(guī)劃工作引入以工程技術(shù)解決一切社會(huì)問題的怪圈。 規(guī)劃設(shè)計(jì)不能再是一個(gè)簡單的以解決物質(zhì)空間問題為惟一目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)操作，還應(yīng)包括對(duì)社會(huì)目標(biāo)的考量，文化目標(biāo)的建構(gòu)，甚至是對(duì)政治目標(biāo)的體現(xiàn)。盡管規(guī)劃設(shè)計(jì)分項(xiàng)目標(biāo)是多元的，但其最終目標(biāo)還是“以人為本”，這便是“一體多元”的整合觀。

32、6.2.2規(guī)劃法規(guī)條令的多樣化支持 居住區(qū)規(guī)劃一貫沿用的“人口定量指標(biāo)”和“居住區(qū)分級(jí)制度”已逐步顯現(xiàn)其落后于時(shí)代的缺陷，限制著居住社區(qū)的發(fā)展，不僅直接導(dǎo)致了單調(diào)的城市居住形態(tài)，無法滿足不同居住社區(qū)的特殊需求，也破壞了居住社區(qū)文化的傳承和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的建構(gòu)。因此，規(guī)劃法規(guī)條令應(yīng)給予居住社區(qū)規(guī)劃多樣化設(shè)計(jì)以更靈活的政策支持，以求設(shè)計(jì)能真正反映居住主體的需求。6.2.3對(duì)多類型居住需求的多樣化設(shè)計(jì) 在我國社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，現(xiàn)代生活也產(chǎn)生了多樣化的居住需求:居住質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)的變化。社會(huì)構(gòu)成的多樣化發(fā)展，如老齡化、家庭核心化、社會(huì)信息化等對(duì)住宅功能提出進(jìn)一步要求。對(duì)住宅設(shè)施的智能化、程序化調(diào)控功能要求加強(qiáng)。居民更多地要求生活個(gè)性化，表現(xiàn)自我。對(duì)社會(huì)化服務(wù)需求提高，居住文化、居住教育和居住保健等發(fā)展有了更豐富的內(nèi)涵。環(huán)境意識(shí)和可持續(xù)發(fā)展意識(shí)的增強(qiáng)，居民回歸自然的心態(tài)需求趨多。 基于居住社區(qū)呈現(xiàn)出的多樣化需求，規(guī)劃工作者應(yīng)整合社會(huì)平衡發(fā)展與文化繼承創(chuàng)新的目標(biāo)，把居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)從被動(dòng)地服從市場(chǎng)，作委曲求全的妥協(xié)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)的引導(dǎo)市場(chǎng)開發(fā)，合情、合理、合法地貫徹規(guī)劃思想，體現(xiàn)“人本”目標(biāo)內(nèi)涵。第一，針對(duì)不同類型居住社區(qū)規(guī)劃布局的研究。居住社區(qū)布局研究包括