房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算手冊

1、 地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)基礎(chǔ)核算 第一章 總則 第一條 編制目的 為了統(tǒng)一規(guī)范東投集團(tuán)所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算行為，提高會(huì)計(jì)信息準(zhǔn)確性，尤 其是收入、成本的核算質(zhì)量。根據(jù)中華人民共和國會(huì)計(jì)法、新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān) 法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，特制定本規(guī)定。 第二條 編制原則 本操作手冊是本著合法、合理、客觀、有效的原則，突出集團(tuán)的統(tǒng)一性，體現(xiàn)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)行業(yè)特殊性，增強(qiáng)業(yè)務(wù)操作性，確保業(yè)務(wù)的一貫性。 第三條 適用范圍 本制度適用于東投集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 第二章 主要會(huì)計(jì)政策 第四條 會(huì)計(jì)年度 會(huì)計(jì)年度自公歷一月一日起至十二月三十 日止。 第五條 計(jì)量屬性 會(huì)計(jì)要素計(jì)量采用歷史成本。并以權(quán)責(zé)發(fā)

2、生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。 第六條 記賬本位幣 以人民幣為記賬本位幣。 第七條 報(bào)表制度 各地產(chǎn)子公司按集團(tuán)內(nèi)部要求根據(jù)財(cái)務(wù)軟件導(dǎo)出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)編制各管理報(bào)表。 第八條 壞賬損失核算方法 1、壞賬損失的核算采用備抵法； 2、計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的方法：統(tǒng)一采用個(gè)別認(rèn)定法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。 第九條 存貨核算方法 1、存貨主要包括：開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)材料、開發(fā)成本。 2、存貨按取得時(shí)的實(shí)際（歷史）成本進(jìn)行初始計(jì)量。 3、發(fā)出存貨分項(xiàng)目按加權(quán)平均法計(jì)價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)成本。 第十條 固定資產(chǎn)及累計(jì)折舊 1、固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命 超過1個(gè)會(huì)計(jì)年度并且單位價(jià)值超過 200

3、0元（含2000元）的資產(chǎn)。 里。 2、固定資產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì) 3、固定資產(chǎn)折舊采用直線法計(jì)算，并按各類固定資產(chǎn)的原值和預(yù)計(jì)的使用壽命扣除預(yù) 計(jì)凈殘值確定其折舊率，分類折舊率如下： 類別 預(yù)計(jì)使用年限（年） 殘值率（） 房屋及建筑物 20 5 生產(chǎn)設(shè)備 5 0 辦公類家具 5 0 交通工具 4 0 電子類設(shè)備 3 0 第十一條投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者都有而持有的房地產(chǎn)：包括已出租 土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租建筑物。 1、投資性房地產(chǎn)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。 2、在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 3、投

4、資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）進(jìn)行核算，按期計(jì)提折舊或攤銷。投資性 房產(chǎn)從確認(rèn)之日起在剩余可折舊年限內(nèi)按直線法攤銷；投資性地產(chǎn)從確認(rèn)之日起按土地使用 權(quán)證剩余使用年限進(jìn)行平均攤銷。 一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于提供勞務(wù)或經(jīng)營承包管理，用于 賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，否則 不可。 第十二條借款費(fèi)用 1、借款費(fèi)用，是指企業(yè)因借款而發(fā)生的利息及相關(guān)成本，包括：借款利息、輔助費(fèi)用。 2、發(fā)生的可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)購建或者生產(chǎn)的借款費(fèi)用，應(yīng)予以資本 化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。具體原則如下： （1）與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的借款費(fèi)

5、用：開始進(jìn)行購建活動(dòng)時(shí)開始資本化，達(dá)到預(yù)定可 使用狀態(tài)時(shí)停止資本化； （2 ）與購建投資性房地產(chǎn)有關(guān)的借款費(fèi)用：開始進(jìn)行購建活動(dòng)時(shí)開始資本化，達(dá)到預(yù) 定可租賃（或可使用）狀態(tài)時(shí)停止資本化； （3）與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的借款費(fèi)用（包括專項(xiàng)借款和一般性借款）：取得項(xiàng)目施工證當(dāng)月 開始資本化，取得竣工驗(yàn)收備案證明次月停止資本化。如項(xiàng)目施工過程中發(fā)生非正常中斷、 且中斷時(shí)間連續(xù)超過3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。如項(xiàng)目為分期或分批入伙，已 入伙部分應(yīng)當(dāng)停止與該部分相關(guān)的借款費(fèi)用的資本化。 3、為資產(chǎn)支出發(fā)生的專項(xiàng)借款，在資本化期間內(nèi)其利息費(fèi)用扣除其利息收入或利用其 進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額可

6、全部資本化；資產(chǎn)支出如果占用一般借款的，符 合資本化條件的借款費(fèi)用，也可以資本化。 第十三條 收入確認(rèn)條件 1、房屋銷售收入的確認(rèn)必需同時(shí)滿足下列 4 個(gè)條件： （1）、商品房買賣合同已簽訂，并在房地產(chǎn)管理部門備案。僅簽訂認(rèn)購合同或商品房買 賣合同未經(jīng)備案的不得確認(rèn)收入。 （2）、商品房買方已按合同約定支付首期款，并估計(jì)可按合同約定收取余下價(jià)款。實(shí)際 操作過程中，不同的付款方式，分別達(dá)到如下要求時(shí)視同符合本條件： A、一次性付款：收到全部合同價(jià)款。 B、按揭收款：購買方支付首期款，銀行與購買方簽訂按揭貸款協(xié)議。 C、 分期收款：如果購買方采取分期收款方式，已經(jīng)收到95%以上合同價(jià)款。 D、其他

7、：獲得了購買方提供的質(zhì)押資產(chǎn)或其他權(quán)利，這些資產(chǎn)或權(quán)利足以保障收回合同 價(jià)款。 （3）、商品房達(dá)到當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的交房條件，通過驗(yàn)收取得相關(guān)文件，并交付 業(yè)主使用。相關(guān)文件指相關(guān)部門驗(yàn)收后出具的備案文件，如：竣工備案證明書等。 收入確認(rèn)時(shí)間：在入伙手續(xù)書（或相關(guān)通知入住的文件）規(guī)定期限內(nèi)辦理入住的，按購 買方實(shí)際辦理入住的時(shí)間確認(rèn)收入；在入伙手續(xù)書（或相關(guān)通知入住的文件）規(guī)定期限內(nèi)未 辦理入住的，且無正當(dāng)理由拒絕接收的，于入伙手續(xù)書（或相關(guān)通知入住的文件）規(guī)定的交 付時(shí)限結(jié)束后視同交房，同時(shí)確認(rèn)收入；在入伙手續(xù)書（或相關(guān)通知入住的文件）規(guī)定期限 內(nèi)未辦理入住的，且購買方提出房屋存在與合同

8、規(guī)定不符的問題，確實(shí)需要整改的，在問題 解決并交付業(yè)主使用后視同交房，確認(rèn)收入。 （4）、商品房的成本能夠可靠計(jì)量。一般應(yīng)當(dāng)以工程結(jié)算后的實(shí)際成本為基礎(chǔ)確定銷售 成本，因特殊原因不能結(jié)算需要預(yù)計(jì)成本的，應(yīng)保證成本預(yù)測的合理性；如果項(xiàng)目分期開發(fā)， 配套工程在以后期間建設(shè)，在本期將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理預(yù)估相關(guān)配套工程 成本，以保證銷售成本的完整性。 2、房屋出租收入： （1）、租金的約定是以每月租金定價(jià) , 則按合同約定每月計(jì)算租金收入 ; （2）、若租金的約定不是以每月租金計(jì)算而是以分若干次約定金額于約定的租賃時(shí)間段 （“租賃期 ”）支付, 則每月的租金收入按總租金收入除以租賃期總月

9、數(shù)計(jì)算； （3）、對于合同約定了免租期的，免租期內(nèi)均應(yīng)分?jǐn)傋饨鹗杖搿?3、其他收入：如簽訂合同，應(yīng)按合同約定收款時(shí)間確認(rèn)收入；如沒有簽訂合同，應(yīng)于 實(shí)際收到款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)收入。 第三章 會(huì)計(jì)科目設(shè)臵及使用規(guī)范 第十四條 設(shè)臵目的 為規(guī)范、統(tǒng)一企業(yè)的會(huì)計(jì)核算口徑，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)和具體情況，統(tǒng)一設(shè)臵 會(huì)計(jì)科目體系。 第十五條 使用要求 本手冊科目體系中所列示到的級(jí)別及科目，執(zhí)行本手冊的企業(yè)必須按照下述附表一會(huì)計(jì)科目的編號(hào)及名稱設(shè)臵一級(jí)會(huì)計(jì)科目、部分明細(xì)科目及部分核算項(xiàng)目，不得隨意增加或刪除, 未作規(guī)定的明細(xì)科目和核算項(xiàng)目可自行根據(jù)實(shí)際核算需要設(shè)臵編碼和名稱。執(zhí)行年度中出現(xiàn) 新增業(yè)務(wù)事項(xiàng)如需增

10、加或修改會(huì)計(jì)科目的，需報(bào)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)審批后才方可執(zhí)行；或由集團(tuán) 財(cái)務(wù)根據(jù)業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要適時(shí)修訂后發(fā)布執(zhí)行。 執(zhí)行企業(yè)在年初對所有會(huì)計(jì)科目進(jìn)行設(shè)定后，并將自行設(shè)定明細(xì)級(jí)科目進(jìn)行描述后書面 報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部存檔備案。每一核算年度中的修改僅以備案申請方式提交審批和回復(fù)附件存 案。 集團(tuán)財(cái)務(wù)部原則上每年末對本核算手冊進(jìn)行一次回顧，如有修訂在次年年初更新后發(fā)布 執(zhí)行。 第十六條 會(huì)計(jì)科目名稱和編號(hào) 下表為科目體系中的會(huì)計(jì)科目統(tǒng)一設(shè)臵指導(dǎo): 編號(hào) 科目名稱 輔助核算設(shè)臵 備注 -一一 資產(chǎn)類 1001 庫存現(xiàn)金 1002 銀行存款 1012 其他貨幣資金 1121 應(yīng)收票據(jù) 1122 應(yīng)收賬款 11220

11、1 銷售款 客戶往來+房號(hào)等 112202 租賃款 客戶往來+房號(hào)等 1123 預(yù)付賬款 供應(yīng)商往來+合同代碼 1132 應(yīng)收利息 1221 其他應(yīng)收款 122101 個(gè)人 12210101 個(gè)人借款 職工往來 12210102 費(fèi)用掛賬 職工往來 122102 集團(tuán)內(nèi)部往來 關(guān)聯(lián)單位往來 122199 其它 其它往來 1231 壞賬準(zhǔn)備 1401 材料米購 1403 原材料 1405 開發(fā)產(chǎn)品 140501 住宅 期或幢或苑+數(shù)量金額式 140502 商業(yè) 期+數(shù)量金額式 140503 車位 期+數(shù)量金額式 有產(chǎn)權(quán)可售 編號(hào) 科目名稱 輔助核算設(shè)臵 備注 140504 其它 1411 周轉(zhuǎn)材料 141101 生產(chǎn)工具 部門核算+數(shù)量金額式 141102 管理用品 部門核算+數(shù)量金額式 141103 勞保用具 部門核算+數(shù)量金額式 141104 其它用具 部門核算+數(shù)量金額式 1521 投資性房地產(chǎn) 1522 投資性房地產(chǎn)折舊及攤銷 1601 固定資產(chǎn) 部門核算 1602 累計(jì)折舊 部門核算 1604 在建工程 1605 工程物資 1606 固定資產(chǎn)清理 1701 無形資產(chǎn) 1702 累計(jì)攤銷 1801 長期待攤費(fèi)用 1901 待處理財(cái)產(chǎn)損溢 二二 負(fù)債類 2001 短期借款 2201 應(yīng)付票據(jù) 2202 應(yīng)付賬