濱?？h宏廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1、“清婷花苑”商住樓工程項目建議書濱海縣宏廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二o年一月清婷花苑”商住樓工程可行性研究報告一、工程背景（一）工程建設(shè)單位：濱?？h宏廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二）工程名稱 ：“清婷花苑”商住樓工程工程（ 三）受讓人 ：江蘇清婷洗滌品有限公司（四）工程簡況：1、擬建地點： 該宗地位于濱淮鎮(zhèn)陳李線西側(cè)、樊臨線 北側(cè)。2、建設(shè)規(guī)模與目標： 工程規(guī)劃總用地面積 30528.2 平方M，總建筑面積約58076平方 M。工程規(guī)劃容積率W1.90 ,建筑密度W 40%，綠地率W 5%。3、工程建設(shè)進度： 該宗地工程建設(shè)于 2011 年 1 月開 始動工，至 2012 年 4 月竣工，建設(shè)工期為 16

2、 個月。4、工程建設(shè)投資和籌資方案 本期工程總投資為 4000 萬元，資金來源為單位自籌。5、周圍環(huán)境與設(shè)施1）該宗地位于濱海縣濱淮鎮(zhèn)陳李線西側(cè)、樊臨線北側(cè)。（2）供電工程：用電量預測，根據(jù)用電性質(zhì)和單位 面積用電量指標，預測本區(qū)塊電力負荷。住宅按 10KW/ 戶 計，路燈照明按村莊道路面積 1W/m 2 考慮，其它公建用電 負荷按 100KW 計取，估算負荷總量為 5964KW 。同時率以 0.6計，區(qū)塊內(nèi)用電計算負荷為 3578KW。電力設(shè)施，根 據(jù)基地用電負荷，小區(qū)內(nèi)設(shè)配電房兩座，分別布置在公共 綠地區(qū)域及住宅區(qū)域，與電力管線相接。每座變電所配置 2 臺1000KVA的變壓器。電源及線路

3、布置，小區(qū)供電來源 為石浦 110kV 變電站， 10KV 電力線沿道路架桿敷設(shè)。住 宅及其它建筑物 380/220V 線路由配電房采用電纜埋地方式 敷設(shè)。電力管線成網(wǎng)狀布置，主要沿小區(qū)主干道、次干道 敷 設(shè) ， 根 據(jù) 供 電 需 要 敷 設(shè) 至 支 路 。（3 ）供水工程 用水量預測，根據(jù)濱海縣總體規(guī)劃 制定的用水量指標結(jié)合實際情況進行用水量預測；人均生 活用水量按最高日 220 升/人?日，用水普及率 100%，共計生活日用水量為 316.8 噸；公建、消防、綠化及未預見用 水量按生活用水量的 10% 計，則用水量為 31.68 噸。綜上，本區(qū)塊內(nèi)最高日用水量為348.48噸/日。水源，

4、本工程由縣自來水公司統(tǒng)一供水。 供水管網(wǎng)，本規(guī)劃區(qū)采用 集中供水系統(tǒng)，給水管網(wǎng)主要沿小區(qū)主干道、次干道敷 設(shè)，根據(jù)供水需要敷設(shè)至支路。小區(qū)供水主管道管徑為 DN200， 次 管 道 管 經(jīng) 為 DN150 、 DN100。(4)排水工程 排水體制，本區(qū)塊排水體制為雨污合流制。排水管網(wǎng)，雨水：雨水排放充分利用地形，通過溝渠就近排入水體。污水：污水量按給水量的 80% 計，本區(qū)塊 的污水量為 278.78 噸/日。生活污水經(jīng)化糞沉淀后由排水管 道排入規(guī)定的附近水域。(5)本工程建設(shè)地點位于濱淮鎮(zhèn)境內(nèi)，濱淮鎮(zhèn)供水、 供電、通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，能滿足建設(shè)要 求。( 6 )該宗地所在區(qū)域受主干

5、道機動車噪聲影響不大， 無噪聲污染，聲環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。( 7)所在區(qū)域無明顯水污染，水環(huán)境質(zhì)量較好。二、工程SWO分析（一）優(yōu)勢及機會1、該工程地處濱?？h濱淮鎮(zhèn)最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危?周邊環(huán)境在不久的將來是濱海港港區(qū)最佳的居住區(qū)域。2、周邊日趨成熟的居住配套及學校、醫(yī)院的建成，為該工程的區(qū)域中心位置和商業(yè)價格奠定了一定的基礎(chǔ)。（二）劣勢及威脅1、該工程規(guī)劃定位為濱淮鎮(zhèn)境內(nèi)，有一定的發(fā)展?jié)摿?和投資價值。2、當?shù)卣己玫耐顿Y政策和投資環(huán)境，有利于我公 司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。3、周邊的公共生活配套設(shè)施還不夠完善。三、環(huán)境影響評價（一）環(huán)境現(xiàn)狀聲環(huán)境現(xiàn)狀：目前濱海聲環(huán)境污染主要來源于交通、 工業(yè)、建筑

6、施工、社會生活和其他聲源。中心城區(qū)的噪聲 功能達標區(qū)域是居民文教區(qū)、混合區(qū)、工業(yè)集中區(qū)，二超 標較嚴重的是交通干線兩側(cè)。石浦鎮(zhèn)隨著建設(shè)、發(fā)展等功 能日趨合理，聲環(huán)境質(zhì)量有了一定程度的改善。工程所在地聲環(huán)境質(zhì)量較好。（二）采用的環(huán)境保護標準1、環(huán)境質(zhì)量標準大氣環(huán)境：執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB3095-1996水環(huán)境：執(zhí)行地表水環(huán)境質(zhì)量標準（GB3838-2002 )聲環(huán)境：執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準GB3096-93 中I類污染物排放標1）廢氣廢氣執(zhí)行大氣污染物綜合排放標準GB16297-1996 )工程廢水排放可執(zhí)行污水綜合排放標準GB8978-1996)中的施工期噪聲執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值G

7、B12523-三）施工期環(huán)境影響分析 1、施工期噪聲污染分析 施工 期噪聲污染源：施工期間噪聲污染分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲及施工車輛噪聲。本工程主要施工噪聲源是：施工過程使用推土機、挖土機、混凝土震動機、混凝土攪拌機等以及道路施工時鏟用機、壓路機、瀝青砼推鋪機等機械 設(shè)備及運輸車輛。施工期噪聲污染防治措施：合理放置施工機械，盡可能布置在對場界外造成影響最小的地點，并在高噪聲設(shè)備周 圍設(shè)置掩蔽物。加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間， 禁止夜間進行高噪聲作業(yè)。以液壓工具代替氣壓工具，打 樁應采用液壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。2、施工期水污染分析 施工期水污染源：施工期間將產(chǎn)生施工人員生活污

8、水、打樁泥漿水和施工設(shè)備的沖洗廢水， 給施工區(qū)環(huán)境造成一定影響。工程施工人員人數(shù)按20 人 /天計，平均每人每天 120L 的生活污水排放量計算 ,施工期 生活污水排放量為 2.4t/d ；在現(xiàn)場施工過程中，將會涉及鉆 孔、澆筑等工程，工程施工過程產(chǎn)生少量的泥漿、砂漿 等，如處理不當會在一定程度上影響水環(huán)境；施工時如遇降雨，雨水沖刷施工現(xiàn)場，雨水徑流含有大量懸浮固體 物，也會短暫性的影響水體施工期水污染防治措施：在施工前期應同步設(shè)計好排水溝和沉淀池，將建筑泥漿水和沖洗水經(jīng)沉淀分離后的上清夜排入污水管網(wǎng)，沉淀泥漿應定期外運。建筑廢物應按指 定地點堆放并及時清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水 體。建

9、議在施工場地設(shè)置簡易廁所和化糞池，對施工隊伍 居住地的食堂、浴室和廁所污水進行處理3、施工期空氣污染分析 施工期空氣污染源：按起塵原因可分為風力揚塵和動力揚塵。風力揚塵主要是露天堆放的建材（如黃沙、水泥等）及裸露的施工區(qū)表層浮土由于天氣干燥及大風，產(chǎn)生風力揚塵。動力揚塵主要在車輛行使時產(chǎn)生。施工過程中由于挖土、填土、推土及搬運泥土和水泥、石灰等裝卸、運輸、攪拌過程中有大量塵埃散逸到空氣中；道路施工時運送物料對汽車引起道路揚塵污染；物料堆放期間由于風吹引起的揚塵；在路面施工時由于推鋪瀝青混凝土可能產(chǎn)生瀝青煙污染；根據(jù)建筑施工工地的有關(guān)數(shù)據(jù)，當風速較大時，周圍一定范圍內(nèi)TSP 濃度將超過環(huán)境空氣質(zhì)

10、量二級標準水平。此外，人員、工具、建筑 材料、土方的運輸汽車以及一些動力設(shè)備會排放少量 NOX 、 CO 和 THC ， 對 大 氣 環(huán) 境 也 有 一 定 影 響 。 施工期空氣污染防治措施：建議施工單位采取以下措 施：開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定濕 度，以減少揚塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走， 避免長期堆放；確需較長時間堆放在戶外的散粒建筑材 料，如黃沙、碎石等，應采用雨布覆蓋或經(jīng)常灑水保持濕 潤，減少揚塵。對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石料統(tǒng) 一堆放，并盡量減少搬運環(huán)節(jié)。防止運輸車輛裝載過滿， 并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時清掃 散落在路面上的泥土和

11、建筑材料，定時灑水壓塵，以減少 運輸過程中的揚塵。施工現(xiàn)場要進行圍欄或部分圍欄，縮 小施工揚塵擴散范圍。當風速過大時，應停止施工作業(yè)， 并對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。4、施工期固廢污染分析 施工期固廢污染源：建設(shè)工程施 工期間固體廢氣物：一類為建筑垃圾，另一類為生活垃 圾。本工程從事場地平整，所需土石方均就近采購。施工 過程中基本無廢土石方產(chǎn)生，施工過程中主要固廢為生活 垃圾。施工期生活垃圾若處理不當隨意扔置，對周圍環(huán)境 將 產(chǎn) 生 污 染 。 預 計 生 活 垃 圾 產(chǎn) 生 量 為 40kg/d 。 施工期固廢污染防治：生活垃圾收集到指定的垃圾箱 內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門及時進行統(tǒng)一處理，避免

12、出現(xiàn)垃圾長時間 堆置腐爛產(chǎn)生異味和招引蚊蠅。施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾 應堆放或填埋到指定位置。在運輸過程中應避免垃圾散落 在路面上，以免產(chǎn)生二次污染。此外施工期須設(shè)置施工人 員 的 臨 時 衛(wèi) 生 場 所 ， 以 免 污 染 環(huán) 境 。 施工期產(chǎn)生的污染對其環(huán)境的影響是短暫的，一旦施工結(jié) 束，其影響隨之消失。 （四）營運期環(huán)境影響分析 1、營運期水污染分析 營運期 水污染源：本工程正常運轉(zhuǎn)后，產(chǎn)生的廢水主要生活污 水 。 預 測 本 區(qū) 塊 的 污 水 量 為 278.78 噸 / 日 。營運期水污染防治措施：廁所廢水經(jīng)化糞池處理，餐飲 廢水經(jīng)隔油池處理后通過溝渠排放。2、營運期固體廢棄物環(huán)境影

13、響分析 居民廚房產(chǎn)生的少量油 煙 廢 氣 ， 可 將 其 經(jīng) 油 煙 凈 化 裝 置 處 理 后 排 放3 、營運期固體廢棄物環(huán)境影響分析 營運期固體廢棄物 污染源：營運期主要廢棄物為居民生產(chǎn)和生活過程中產(chǎn)生 的廢材及生活垃圾。 生活垃圾按每人每天 2kg 計，生活垃圾日排放量 2.9t 。營運期固體廢棄物污染防治措施：針對生活性廢物，區(qū) 域內(nèi)合理分布垃圾收集處和垃圾桶等設(shè)施，以利垃圾的收 集和清運。四、市場分析（一）濱海簡況濱?？h地處蘇北黃淮沖積平原東北端，黃海西岸。以 蘇北灌溉總渠為界，南北分屬沿海農(nóng)業(yè)區(qū)和徐淮農(nóng)業(yè)區(qū)。 東臨黃海、南襟射陽河，蘇北灌溉總渠與射陽界毗鄰，西 南與阜寧相連，西與

14、漣水縣接壤，北依廢黃河，中山河與 響水縣相望?？h域 1880 平方公里，人口 115 萬，全縣共 轄 5 個鄉(xiāng)、 10 個鎮(zhèn)?？h城地勢平坦，河流縱橫，四季分 明，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通便捷、宜農(nóng)宜工。主要公 路有 204 國道，沿海高速繞城而過，水路有通榆河，正在 興建的天然良港濱海港，南距鹽城機場 90 公里，新長鐵路 最近點 12 公里，北距亞歐大陸東橋頭堡連云港 100 公里。 該宗地塊位于濱淮鎮(zhèn)境內(nèi)。近年來，濱海經(jīng)濟建設(shè)和 社會工業(yè)迅猛發(fā)展。 2009 年實現(xiàn)縣內(nèi)生產(chǎn)總值 152.5 億 元，增長幅度 14% ，實現(xiàn)財政收入 22.3 億元，比上年增長 70.8% 。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定

15、增長， 2009 年城鎮(zhèn)居民人均支 配收入 12540 元，比上年增長 12% ，農(nóng)民人均純收入 6745 元，比上年增長 11.6% ，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額 5454.55 元，比上年增長 14.7% ，縣城居民人均住房面積 21.63平方M，農(nóng)村居民住房面積 23.06平方M，人居環(huán) 境質(zhì)量明顯提高。（二）對今后市場的預測1 、從購房能力看： 伴隨經(jīng)濟持續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民可支 配收入逐年增多， 2005 年到 2009 年，城鎮(zhèn)居民可支配收 入從 6950 元上升到 12540 元，盡管去年房價漲幅較大， 但消費市場仍保持熱旺。2、從投資角度看 ：由于股市長期起伏，銀行利率多次 波動，而

16、房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域，加上銀行信貸的支持，大大刺激市 場的需求。目前，通過按揭貸款購買商品房的比例為 52% ，年漲幅達 36% 。3、從消費結(jié)構(gòu)看 ：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房 消費觀念發(fā)生了明顯的變化，人們已不能滿足于“能住就行” 的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。4、從需求關(guān)系看 ：根據(jù)城市總體規(guī)劃，“十一五”期間 濱海縣城區(qū)將發(fā)展到城市人口 30 萬，面積 35 平方公里的 中等工商業(yè)城市。在不考慮有效購買力的情況下，單從住 房需求分析，濱海每年人口增長拉動的住房需求，加上城 市外來人口的購買需求和城市拆遷需求，將為房地產(chǎn)業(yè)提 供廣闊的發(fā)

17、展空間。五、社會評價該工程是為社會生產(chǎn)和公共生活服務(wù)的，是以創(chuàng)造社 會效益為主的非生產(chǎn)性建設(shè)工程，本報告對工程的綜合分 析側(cè)重于社會評價。一）工程對社會影響分析 1、對居民生活質(zhì)量的影響 工程 建成后將改善當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境和生存條件，有利于提 高該鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。2 、對當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量的影響 工程完成后，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件得到極大改善，相配套的生活服務(wù)設(shè)施也將完善。工程建成后產(chǎn)生的輻射作用也將使周邊區(qū)域的服務(wù)功能得到提升。對當?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量產(chǎn) 生正面影響。3 、對當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的影響 該工程作為我縣 2011 年 全縣重點建設(shè)工程，對我縣港口經(jīng)濟社會發(fā)展起到重大的 影響作用。拆遷工程是本地區(qū)該工程的重要組成部分，拆 遷工作的順利實施關(guān)系到該工程的健康有序發(fā)展，也關(guān)系 到濱海經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。（二）工程對所在地的互適性分析 1 、不同利益群體對工 程的適應性分析 隨著全縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的建設(shè) 也得到了當?shù)鼐用竦恼J同。拆遷工作關(guān)系到移民對象的切 身利益，在實施過程中做好拆遷的溝通工作，充分尊重拆 遷者的意愿，保障拆遷者利益，將會取得拆遷者的認可和 支持 建議工程建設(shè)期內(nèi)，加強內(nèi)外部監(jiān)測，建立高效通暢的反 饋機制和渠道，接受群眾監(jiān)督，以保