海潤(rùn)名都商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（完整版）

1、海潤(rùn)名都商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本可行性研究報(bào)告系在我公司原有可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上根據(jù)泰王國(guó)亞泰投資有限集團(tuán)公司提供的目錄進(jìn)行編制的， 由于該目錄 包括房地產(chǎn)及工業(yè)相關(guān)的條目，因此在編制本可行性研究報(bào)告時(shí)， 依 據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際狀況對(duì)其條目進(jìn)行了相關(guān)增減。第一章項(xiàng)目實(shí)施情況1. 項(xiàng)目實(shí)施位置及概況一）概述“海潤(rùn)名都”商住小區(qū)，是由襄樊市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)引入， 武漢*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，目前襄樊市面積最大、功能最全、 地理位置最佳、工程質(zhì)量最好的商住小區(qū)。*市城區(qū)被漢水分為南、 北兩城，南為襄城，北為樊城。該項(xiàng)目地處 *市中軸線長(zhǎng)虹路中段， 長(zhǎng)虹路是一條橫跨漢江二橋，

2、連接*南北二城，通往外環(huán)四條高速公 路的必經(jīng)之路，也是一條目前*市交通流量最為繁忙的要道，*最高 學(xué)府“ *大學(xué)”、國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)“*市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)”、湖北最大的 休閑廣場(chǎng)“諸葛亮廣場(chǎng)”等環(huán)繞周邊。為現(xiàn)階段最具升值潛力的區(qū)域， 是*未來的CLD更是*的中心標(biāo)志，是一個(gè)極具開發(fā)價(jià)值的商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目。二）項(xiàng)目實(shí)施位置及概況1、基本情況（1）項(xiàng)目名稱：“*名都”商住小區(qū)（2）項(xiàng)目地址：*市長(zhǎng)虹路56號(hào)（3）項(xiàng)目?jī)?nèi)容：擬建一個(gè)由二幢22層、二幢24層組成的半圍合 式商住小區(qū)，建筑面積達(dá)11.6萬(wàn)川。（4）項(xiàng)目目標(biāo)：A、建設(shè)一個(gè)由200戶商鋪（10549川）；地下停車場(chǎng)150車位（7500 m2） ;

3、722套住宅（97966川）組成的高尚人文商住小區(qū)。B、使之成為鄂西北的標(biāo)志性物業(yè)，為武漢 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司在*的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。打造成鄂西北的商業(yè)住宅旗艦。C、實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化。D創(chuàng)造本項(xiàng)目物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。2、項(xiàng)目區(qū)位分析本項(xiàng)目位于*市長(zhǎng)虹路，該區(qū)域地處樊城區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)交 匯處，是*市新商務(wù)圈的黃金地段，周邊商鋪、酒店、餐飲林立，交 通四通八達(dá)，電信、移動(dòng)市場(chǎng)成熟，休閑娛樂、高檔消費(fèi)場(chǎng)所普遍， 生活設(shè)施配套完善、布局規(guī)劃合理。項(xiàng)目所在地的樊城區(qū)、高新開發(fā) 區(qū)轄區(qū)內(nèi)駐有400多家中央、省、市級(jí)科研院所等企事業(yè)單位。尤其 是由航天42所、江漢

4、公司、漢江機(jī)械廠、華光器材廠、建昌機(jī)器廠 等為代表的二線軍工企業(yè)和科研院所， 聚積著一批在全國(guó)享有一定知名度的專家、教授和科技帶頭人。區(qū)內(nèi)常駐人口80萬(wàn)左右二、項(xiàng)目的背景一）城市概況1、城市性質(zhì)*市是1996年7月經(jīng)國(guó)家建設(shè)部確定的鄂、豫、渝、陜毗鄰地 區(qū)唯一大城市，是湖北省僅次于武漢的第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，2003年湖北省委、省政府把*列為“省域副中心城市”。1982年8月被評(píng)為全 國(guó)“明星”城市，1985年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為甲類對(duì)外開放城市，1986 年12月8日被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為全國(guó)歷史文化名城。 全市已形成以汽車、 紡織、醫(yī)化和高新技術(shù)等四大產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系。*處在十堰至 武漢汽車工業(yè)帶的中心，

5、是東風(fēng)汽車公司發(fā)展重型柴油車、 輕型車以 及小轎車的重要基地，建有全國(guó)唯一以汽車冠名的汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和 亞洲最大的試車場(chǎng)，最近還同日本日產(chǎn)公司簽署了起步產(chǎn)量達(dá)10萬(wàn)輛經(jīng)濟(jì)型小轎車合資項(xiàng)目。*正迅建發(fā)展成為中國(guó)內(nèi)陸的“汽車城”。 全市在車橋、蓄電池、軸承、燈具等重要零部件方面已形成專業(yè)化生 產(chǎn)格局，汽車零部件的聚集度居全國(guó)十大汽車工業(yè)城市前列，汽車工業(yè)初步形成重、中、輕系列的配套格局和主機(jī)、維修、出口并舉的多 元化市場(chǎng)格局。*素有“紡織城”之稱，紡織工業(yè)產(chǎn)值、紡織品出口、 棉紗生產(chǎn)能力、化纖生產(chǎn)能力均居湖北省第一、全國(guó)第七。紡織服裝 業(yè)正在向先進(jìn)化技術(shù)、系列化加工、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)、國(guó)際化銷售方向發(fā)

6、展。*還是正在興起的火電基地，遠(yuǎn)期可形成與三峽配套的火力調(diào)峰發(fā)電基地。*正在成為鄂西北及鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)的物流中心， 居全國(guó)最佳商業(yè)城市第54位。2002年獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱號(hào)， 2004年在中央電視臺(tái)組織的中國(guó)魅力城市評(píng)選中，從全國(guó)600多個(gè)參評(píng)城市中脫穎而出，成為中國(guó)10個(gè)魅力城市之一，在湖北是惟一 的魅力城市；2005年被福布斯雜志評(píng)定為中國(guó)內(nèi)地最適宜建設(shè)工廠的 城市第4位。*市的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好，是全國(guó)10大夏糧主產(chǎn)區(qū)和20個(gè)商品糧基地 之一、全國(guó)第二個(gè)地級(jí)噸糧市、國(guó)家確定的糧棉油生產(chǎn)基地和“一優(yōu) 兩高”農(nóng)業(yè)示范區(qū)，全市現(xiàn)有耕地 416萬(wàn)公頃，居全省第二位。*是全國(guó)“三線”軍工企

7、業(yè)的重要聚集地，境內(nèi)有一大批國(guó)內(nèi)一 流的軍工企業(yè)、科研院所，是全國(guó)三個(gè)“軍轉(zhuǎn)民”試點(diǎn)城市之一。全 市共有科研院所291家，其中國(guó)家級(jí)研究所4個(gè)；高新技術(shù)企業(yè)78 家，其中產(chǎn)值過億元的17家；擁有各類專業(yè)技術(shù)人才14萬(wàn)人，其中 具有中極以上職稱的達(dá) 3萬(wàn)人，專業(yè)技術(shù)人才占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá) 2.5%，高于全國(guó)平均水平1個(gè)百分點(diǎn)。微晶玻璃基板、瑞司達(dá)表面保 護(hù)膜、納米及重油添加劑等 40多個(gè)高科技產(chǎn)品具有一定的規(guī)模。市 區(qū)有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)新材料、電子、生物制藥、機(jī)電一 體化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成規(guī)模。其中“ * 中國(guó)納米村”吸 引了日本東一高科技公司等一批在納米材料研究和生產(chǎn)領(lǐng)域領(lǐng)先的

8、 國(guó)際大公司和科研機(jī)構(gòu)入駐。*還是一座有著深厚文化底蘊(yùn)的國(guó)家級(jí)歷史文化名城。公元前 827年，周宣封仲山甫為樊城樊侯，迄今 2800多年。全市現(xiàn)有歷史 文物保護(hù)單位111處。5000多年前的雕龍碑文化遺存，表明*自古 就是中原文化和楚文化的匯合地。由此而孕育出的歷史文化名人爛若 群星：楚國(guó)文學(xué)家宋玉、漢光武帝劉秀、世人景仰的三國(guó)時(shí)期政治家 軍事家諸葛亮、唐代大詩(shī)人孟浩然、宋代書畫家米芾等，都在這塊土 地上留下了光輝的足跡。聞名中外的宏篇巨著三國(guó)演義的 120回 中，就有30回的故事發(fā)生在這里。古隆中、夫人城、昭明臺(tái)、米公 祠、護(hù)城河等歷史文化古跡至今令人流連忘返2、行政區(qū)劃*市轄南漳、谷城、保

9、康3縣，棗陽(yáng)、宜城、老河口 3市，襄 城、樊城、襄陽(yáng)3區(qū)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和魚梁洲旅游開發(fā)區(qū)。轄 106個(gè)鎮(zhèn)、29個(gè)鄉(xiāng)、24個(gè)街道辦事處。總面積19724.41平方公里， 占湖北省版圖面積的10.6%。*市城區(qū)336平方公里。2004年末，全 市總?cè)丝?580萬(wàn)人，其中：城鎮(zhèn)人口 254萬(wàn)人，*市區(qū)人口 100萬(wàn)人。二）投資環(huán)境與發(fā)展條件1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況2005年上半年，*市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開局良好，呈現(xiàn)出速度快、運(yùn)行 穩(wěn)、活力強(qiáng)的特征。據(jù)統(tǒng)計(jì)：上半年全市完成生產(chǎn)總值310.27億元,同比增長(zhǎng)13.5 %，是1994年以來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最高的年份。特別是 工業(yè)生產(chǎn)，同比增長(zhǎng)51.1 %，成為我市經(jīng)濟(jì)快

10、速增長(zhǎng)的主動(dòng)力。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資開局順利。2005年一季度，全市城鎮(zhèn)以上固 定資產(chǎn)投資（統(tǒng)計(jì)月報(bào)口徑）完成11.6億元，同比增長(zhǎng)46.3 %，投資增幅居全省第2位。消費(fèi)市場(chǎng)活躍。2005年上半年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額106.1 億元，比上年同期增長(zhǎng)13.6 %。外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。2005年上半年，全市完成出口總額 6199萬(wàn) 美元，比上年同期增長(zhǎng)51.3 %。城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。2005年上半年，市區(qū)居民人均可支配 收入4130元，增加232元，增長(zhǎng)8.82 %;全市農(nóng)民人均純收入1280 元，增長(zhǎng)5.3 %。財(cái)政收入繼續(xù)較快增長(zhǎng)，金融存貸保持穩(wěn)定。2005年一季度，全市全地域財(cái)政收入完成

11、179704萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)34.1 %。3月末全 市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 291.15億元，比年初增加7.7億元。2、項(xiàng)目位置交通現(xiàn)有 2、10、13、20、25、26、27 路公交車。距火車站2公里。距長(zhǎng)途客運(yùn)站2公里。距咼速公路5公里。距*機(jī)場(chǎng)15公里。距城市中心2公里。3、周邊主要建筑及景觀：南面區(qū)域：電信大樓、IT數(shù)碼通信市場(chǎng)北面區(qū)域：諸葛亮廣場(chǎng)、行政服務(wù)中心、白馬服裝市場(chǎng)、國(guó)稅大 廈西面區(qū)域：銀都賓館、玖玖隆酒店?yáng)|面區(qū)域：*大學(xué)、解放軍477醫(yī)院、海關(guān)大廈、現(xiàn)代城、農(nóng)行 大廈、市婦幼保健醫(yī)院4、基礎(chǔ)設(shè)施情況*名都商住小區(qū)所處區(qū)域概況：區(qū)域內(nèi)已達(dá)五通一平標(biāo)準(zhǔn)（通上 水、通下水、通電、通

12、訊、通路、道路平整 ），位于市區(qū)主干道長(zhǎng)虹 路旁。A .供水市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。B .排水區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。C .供電區(qū)域內(nèi)電源來自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。D .通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。5 、環(huán)境條件項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)無(wú)工業(yè)企業(yè)，環(huán)境質(zhì)量較好，環(huán)境污染較小。6、產(chǎn)業(yè)集聚度區(qū)域內(nèi)目前土地利用大多為商鋪、 門面及辦公住宅用地，服務(wù)業(yè) 產(chǎn)業(yè)集聚度較高，商業(yè)繁華。三）項(xiàng)目實(shí)施背景1、該項(xiàng)目是根據(jù)*市整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)飛速發(fā)展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán) 重滯后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呼聲高漲的情況下應(yīng)運(yùn)而出的。2、根據(jù)*市人民政府招商引資的有關(guān)政策

13、，由國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)-*市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)引進(jìn)的， 該項(xiàng)目整體工程分 二期進(jìn)行，其中：第一期開發(fā)一座面積達(dá) 10402 m?的商業(yè)設(shè)施，引進(jìn) 武漢上市公司-中商集團(tuán)，開辦“中商平價(jià)購(gòu)物廣場(chǎng)”，以提升地域 商業(yè)氛圍，為二期項(xiàng)目打基礎(chǔ)，第二期工程為“ *名都”商住小區(qū)綜 合開發(fā)工程。由于該工程系招商引資項(xiàng)目，因此，當(dāng)?shù)卣谕恋亍?規(guī)費(fèi)等方面均給予了相當(dāng)大的優(yōu)惠，這為項(xiàng)目的順利進(jìn)行和項(xiàng)目利潤(rùn) 最大化創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)，該項(xiàng)目 2005年被*市人民政府列入“十 大重點(diǎn)工程”之一。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀一）項(xiàng)目批文情況A、土地證批文：土地證號(hào)碼一*國(guó)用2003第20706007-2號(hào)，土地使用性質(zhì)為出

14、讓；土地出讓用途：住宅用地；土地出讓年限：70年；出讓面積：14907 m。B、政府基建計(jì)劃批文：襄高經(jīng)計(jì)基200313號(hào)，批文內(nèi)容：總 建筑面積11萬(wàn)m。C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證批文：編號(hào)：200313號(hào)，批文內(nèi)容：用 地項(xiàng)目名稱-武商量販店及住宅小區(qū)。D建筑工程規(guī)劃許可證批文：襄規(guī)管 2003年第22號(hào)，批文內(nèi)容：規(guī)劃地點(diǎn)一長(zhǎng)虹路與春園路交叉口E、建筑工程施工許可證批文：編號(hào)： 文內(nèi)容：施工單位-廣廈建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司。F、 湖北省商品房預(yù)售許可證批文：鄂襄房預(yù)字2004024號(hào)， 批文內(nèi)容：同意預(yù)售。二）項(xiàng)目施工現(xiàn)狀1、項(xiàng)目建筑形象進(jìn)度整個(gè)工程分兩

15、期進(jìn)行：第一期建造中商平價(jià)超市，中商平價(jià)超市已于2003年11月完工，2004年1月正式投入運(yùn)營(yíng)；第 二期開發(fā)*名都商住小區(qū)，目前*名都商住小區(qū)A棟主體結(jié)構(gòu)已建至15層，B棟主體結(jié)構(gòu)已建至16層，C、D棟主體結(jié)構(gòu)目前已建至17層。2、項(xiàng)目投資完成情況截至2005年7月*名都商住小區(qū)工程已完成投資1.2億元人民幣，其中：購(gòu)置土地1904萬(wàn)元，工程前期費(fèi)用300萬(wàn)元， 工程直接投資及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用9796萬(wàn)元。第二章 項(xiàng)目實(shí)施原則，編制依據(jù)，范圍、可行性研究報(bào)告 編制依據(jù)(1) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2) *市規(guī)劃管理?xiàng)l例及技術(shù)規(guī)定(3) 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(5) 住宅

16、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(6) 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(7) 城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范(8) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(9) *市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料(10) 國(guó)有土地使用證(11) 政府基建計(jì)劃批文(12) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證(13) 建筑工程規(guī)劃許可證(14) 建筑工程施工許可證(15) 湖北省商品房預(yù)售許可證 、可行性研究報(bào)告 研究范圍:1、項(xiàng)目實(shí)施情況2、項(xiàng)目實(shí)施原則3、項(xiàng)目實(shí)施必要性4、市場(chǎng)分析5、項(xiàng)目實(shí)施方案6、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度情況7、環(huán)境影響評(píng)估&組織機(jī)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)機(jī)制9、投資估算與資金籌措及使用計(jì)劃10、工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第三章 項(xiàng)目實(shí)施必要性一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展*市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、消費(fèi)的拉動(dòng)，以

17、及國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉 動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的信心。*市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。計(jì)劃每年投資100億元,興建600萬(wàn)m的住宅，五年共建 3000萬(wàn)m,力爭(zhēng)用五年的時(shí) 間解決30萬(wàn)居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)。*市房地產(chǎn) 市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮。 截至2002年行政、企事業(yè)單位的住房

18、貨幣化分配已全部完成，已取消福利房分配制度，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，而且*市政府在投資環(huán) 境上所采取的優(yōu)惠政策，城鎮(zhèn)面積的擴(kuò)大，市區(qū)人口的快速增長(zhǎng)，將會(huì)進(jìn)一步刺激住房的有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。本地域?qū)⒊?為*市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì) 的商品住宅小區(qū)。一）商品房?jī)r(jià)格分析1 、預(yù)計(jì)房屋銷售價(jià)格商鋪：一層12349元/ m2二層 5396 元 / m住宅：2368元/ m地下停車庫(kù)：8萬(wàn)元/車位房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)、各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi) 用和開發(fā)商期望利潤(rùn)及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等因素構(gòu)成的。一般市場(chǎng)定價(jià)

19、原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤(rùn)。消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的 “功能 價(jià)格比”。當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整 體所包括的多種可變因素。以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因 素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。2、相關(guān)的樓盤價(jià)格分析相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤數(shù)據(jù)分析表名稱占地 （萬(wàn)m2）建面（萬(wàn)im2）戶數(shù)結(jié)構(gòu)車位（位）綠化率%容積率價(jià)格（元/ m2）最低最高均價(jià)*名都1.4911.6722框 架 剪 力 墻150356.4199635892300世 紀(jì) 新 城3

20、.9617.81050框架450503190025002200泰 躍 朝 陽(yáng)9.5517.4框架465442.2180025002100閩 發(fā) 漢江2.359491框架130414200030002100龍世家6.5336框架160394.8260036002700臨 江 花 園4.6230框架192824882100豪 門 天 地6210框架1091980330021003、設(shè)計(jì)概念及區(qū)位分析品質(zhì)：相比龍世家、漢江國(guó)際、豪門新天地、世紀(jì)新城，我們也有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)，建筑技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，工程采用先進(jìn)的鋼筋砼框架一剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按照IS09002質(zhì)量體 系，實(shí)行TQC勺全面質(zhì)

21、量管理，已獲得“楚天杯”優(yōu)良工程。景觀：雖然不能近距離的感受漢江景色，但是我們站在城市的中心，可以感受城市文化、感受現(xiàn)代城市的繁華，高樓林立的繁華 都市也是一種景觀。此外，我們可以看到最大的城市廣場(chǎng)一諸葛亮廣 場(chǎng)，而且可以享受社區(qū)內(nèi)部咼達(dá)近 6000平米的中心綠化，這是很多 樓盤無(wú)法比擬的。從以上分析中，我們可以清楚的看到*名都商住小區(qū)與其它相關(guān)樓盤的優(yōu)勢(shì)及相應(yīng)的價(jià)格取向標(biāo)準(zhǔn)。是符合目前*地區(qū)同類樓盤價(jià)格水平的。二）地產(chǎn)市場(chǎng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年*市地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，土地成交 32宗，總成交面積627089.2 m,總成交金額54212.568萬(wàn)元，平均成交價(jià)57萬(wàn)元/ 畝。如此大量的土地成交在*房地產(chǎn)業(yè)

22、是史無(wú)前例的，同時(shí)也預(yù)示著 *房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)前所未有的發(fā)展期。二、城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展的要求本項(xiàng)目所在區(qū)域位于*市樊城區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交互 處，*市高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1992年11月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)國(guó) 家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。*市樊城區(qū)是*市區(qū)內(nèi)工、商業(yè)最集中， 人口最多的城區(qū)，兩區(qū)總?cè)丝?80萬(wàn)人。根據(jù)*市對(duì)兩個(gè)區(qū)實(shí)施規(guī)劃的分析，現(xiàn)階段的總體規(guī)劃和產(chǎn) 業(yè)發(fā)展規(guī)劃為：1、總體目標(biāo)：圍繞實(shí)施高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化，帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè), 為形成全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、傳統(tǒng)工業(yè)基地、汽車產(chǎn)業(yè)基地奠 定基礎(chǔ)。在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市發(fā)展需要和人民生 活需要大力發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)，確

23、保人民生活水平進(jìn)一步提高。2、規(guī)劃期限：2004 年一2006 年3、人口規(guī)模：到2006年，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模為100萬(wàn)人4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：到2006年，工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到500億元，年均增長(zhǎng)15%5、生態(tài)環(huán)境建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)率達(dá)100%工業(yè)固體廢棄物綜合利用 率達(dá)90%工業(yè)廢氣處理率達(dá)100%工業(yè)用水重復(fù)利用率達(dá)50% 工業(yè)三廢污染排放、噪聲控制均達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。6、城市建設(shè)目標(biāo)：根據(jù)城市發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)以諸葛亮廣場(chǎng)為中心，面積達(dá)17平方公里的新商務(wù)圈，使之成為*市未來新的城市中心。新商務(wù)圈綠化率達(dá)35%以上,人均公共綠地9m2空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家 空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。道路網(wǎng)覆蓋率達(dá) 1

24、00%給水、排水、電力、 通訊、天然氣、熱力、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等，各項(xiàng)市政公用設(shè) 施全部配套。7、建筑容量控制：低層工業(yè)建筑：建筑密度W 50%容積率0.5-1.0多層工業(yè)建筑：建筑密度W 40%容積率1.0-1.5其它辦公建筑：建筑密度W 45%容積率2.5-4.0&土地開發(fā)建設(shè)量：2004年度 新增建設(shè)用地：122.26公頃2005年度新增建設(shè)用地：68.6公頃2006年度 新增建設(shè)用地：83.7公頃第四章市場(chǎng)分析1. 項(xiàng)目策劃方案一）設(shè)計(jì)策劃方案1、概念設(shè)計(jì)建筑是一種生動(dòng)的語(yǔ)言，訴說著人類對(duì)空間的美好想象。“*名都”以建筑語(yǔ)言為表現(xiàn)手段，向人們展示夢(mèng)想家園的非凡 成就。自然獨(dú)特的造型藝

25、術(shù)、流暢優(yōu)美的輪廓線條、明快雅致的外立 面色彩流淌在建筑的每一個(gè)元素中， 不經(jīng)意間彰顯了居住者的格 調(diào)與品味。設(shè)計(jì)以人為本，創(chuàng)新超越。“*名都”以超前創(chuàng)新的開發(fā) 理念，率先采用多種先進(jìn)的建筑技術(shù)：剪力墻、異型柱、隱形梁造就居室空間的完整性，無(wú)梁無(wú)柱，可 塑性極高。60公分外飄轉(zhuǎn)角凸窗，更增加了室內(nèi)的采光效果。大開間（4.5米），由于采用了大開間的設(shè)計(jì)手法，使得開間與 進(jìn)深的比值更加的合理。3.0米層高，加大開間的同時(shí)增加空間感。人、車分流的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在尊重人性的同時(shí)，再現(xiàn)了尊貴生活的 完美內(nèi)涵。具體數(shù)據(jù)：10800 m綜合綠化景觀。7500 m超大型地下停車場(chǎng)。10000余m超大型柱網(wǎng)商業(yè)群樓

26、。近10萬(wàn)m的高檔住宅。81%的實(shí)用率。70%上的南北朝向設(shè)計(jì)，令陽(yáng)光和清風(fēng)為伴生活配套完善，5分鐘生活圈，滿足居家生活所有需要。人文氣氛濃郁的高尚生活特區(qū)。24小時(shí)保安電子巡更系統(tǒng)、紅外電子預(yù)警系統(tǒng)、小區(qū)電視監(jiān)控 系統(tǒng)、IC卡門禁管理系統(tǒng)和住戶室內(nèi)紅外預(yù)警、窗磁、門磁、緊急 報(bào)警、煙感、瓦斯報(bào)警形成多達(dá)五重安保系統(tǒng)。三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、有線電視、電話，令配套設(shè)施盡善盡美。戶戶觀景：長(zhǎng)虹路的繁華、*大學(xué)的寧?kù)o、小區(qū)中心園林景觀的 溫馨?！叭蟆痹O(shè)計(jì)理念，“明室、明廳”的效果，無(wú)一不是精雕細(xì)刻的結(jié)晶。2、景觀設(shè)計(jì)人類生活離不開自然的懷抱，環(huán)境決定生活品質(zhì)。城市越來越擁 擠，歷史越來越陳舊，留下

27、的是什么？江河流淌千年，失去了昔日的 風(fēng)貌；曾經(jīng)的家園，已經(jīng)不能滿足我們對(duì)環(huán)境的要求。“*名都”坐擁6000川中心景觀園林和4800川市政綠地休閑廣 場(chǎng)，深圳紫月景觀設(shè)計(jì)藝術(shù)有限公司全力描述“ *名都”全方位的立 體園藝景觀。綠樹繁茂，流水縈繞，營(yíng)造出一幅清靈秀麗，綠意蔥籠 的風(fēng)景畫。人徜徉于生態(tài)環(huán)境之中，與自然親密無(wú)間，日起日落，歲 月的流逝靜靜無(wú)聲，只愿與親人攜手共度。6000川的中心園藝景觀，由商業(yè)步行街、小區(qū)入口、*廣場(chǎng)、華爾茲廣場(chǎng)和觀景臺(tái)組合而成的中軸線貫徹始終。輔助以每單元入戶大堂前的半圓型疊水景觀小品、情人島、徵坡地型和硬質(zhì)鋪裝，形成 錯(cuò)落有至的小區(qū)景觀帶。長(zhǎng)度達(dá)160米，寬30

28、米的城市綠化帶，經(jīng)過改造形成了以休閑、 娛樂為主的城市景觀帶。與小區(qū)內(nèi)部 6000川的景觀形成內(nèi)外互補(bǔ)、 相輔相成、內(nèi)外合一的具有獨(dú)特氣質(zhì)的小區(qū)景觀群。小區(qū)東面數(shù)萬(wàn)平方米的*大學(xué)校院景觀，除了寧?kù)o和養(yǎng)眼之外更 增添的是一份少有的詳和之氣。3、尺度設(shè)計(jì)沒有對(duì)人性需求的尊重，再具才華的建筑師，也難留下驚世之作。 無(wú)所不在的高尚人文享受，匹配你豐富精彩的頂層人生。南北間隔近100米，東西無(wú)阻隔的半圍合設(shè)計(jì)，在增大建筑間隔 的同時(shí)將尊貴的含義無(wú)限的放大。二梯四戶、二梯五戶、二梯六戶和 11個(gè)基本戶型，滿足的是您 對(duì)生活的不同詮釋。夕浬的挺拔、俊朗，內(nèi)部的層次豐富、多變，無(wú)不體現(xiàn)大師們的 匠心。4、戶型

29、設(shè)計(jì)為成功人土呈獻(xiàn)最具生活特質(zhì)的理想居所， 包容一生極致生活夢(mèng) 想，涵養(yǎng)尊榮的一方港灣。采用剪力墻、異型柱、隱形梁技術(shù)，使得居室空間成為了你發(fā)揮 無(wú)限創(chuàng)造力的所在。5、物管設(shè)計(jì)用心，未必造的出一座極具品位的魅力之城但一座品位之城，注定要花十分的心思來打理。“ *名都”邀請(qǐng)香港江源物業(yè)屋宇管理有限公司擔(dān)任物業(yè)管理顧 問。認(rèn)真執(zhí)行ISO9002質(zhì)量管理體系。提供專業(yè)級(jí)管家服務(wù)。完善社區(qū)文化建設(shè)。6、科技設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)智能化設(shè)施的高度集成，構(gòu)成住宅小區(qū)智能物業(yè)管理系統(tǒng) 統(tǒng)一和便捷的信息交互平臺(tái)。設(shè)計(jì)完美的8XE彩色液晶雙頻可視對(duì)講“一卡通”門禁系統(tǒng)： 人性化的設(shè)計(jì)，免提功能，嵌入式安裝，雙屏顯示，特有接

30、線Email功能。安全可靠的家庭防盜報(bào)警功能；紅外預(yù)警、窗磁、門磁、緊急按 鈕、煙感和瓦斯報(bào)警。采用邏輯控制技術(shù)，可分區(qū)布防，有效防止誤報(bào)；可通過互聯(lián)網(wǎng) 或電話實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程設(shè)防和撤防功能，可將報(bào)警信號(hào)傳輸?shù)奖０脖O(jiān)控中心 及四組指定電話號(hào)碼。三表遠(yuǎn)傳及短信息留言功能；通過家中的雙屏可視對(duì)講讀取三表 數(shù)據(jù)及獲取通過互聯(lián)網(wǎng)或物業(yè)發(fā)來的短信息留言。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。暢通無(wú)阻的寬頻信息網(wǎng)絡(luò)、有線電視和電話，令世界與您緊密相 連：24小時(shí)保安電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外預(yù)警系統(tǒng)和小區(qū)電視 監(jiān)控系統(tǒng)充分保證小區(qū)的公共安全。引領(lǐng)居住層次升級(jí)再升級(jí)、犒賞成功人生。二、建筑物市場(chǎng)需求現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)一）市場(chǎng)需求現(xiàn)狀2003年，

31、*市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11.72億元，較上年增長(zhǎng)29.3%,增幅高于上年同期1.7個(gè)百分點(diǎn)，高于全社 會(huì)投資平均水平18.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：商品房住宅完成投資占45.2%; 辦公樓投資占1.9%,增長(zhǎng)6.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占15.1%,增長(zhǎng) 83.7%;其他投資占27.9%,增長(zhǎng)62%施工房屋面積達(dá)210.59萬(wàn)川， 其中新開工面積122.73萬(wàn)川，分別較上年增長(zhǎng)13.2%和12.9%;竣工 商品房面積123.4萬(wàn)川，其中竣工商品房住宅 9172套，分別較上年 增長(zhǎng)23.8%和27.6%,新開發(fā)的住宅小區(qū)更注重人性化、個(gè)性化的設(shè) 計(jì)理念，無(wú)論是從規(guī)模上、結(jié)構(gòu)上、管理上及售后

32、服務(wù)、物業(yè)管理上 都上了一個(gè)更高的臺(tái)階。二）市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)*的房地產(chǎn)目前處于發(fā)展期，地方政策正在從政策主導(dǎo)市場(chǎng)到市 場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。2004年，*市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)投資額13.5億元，較上年增長(zhǎng)17.3%,完成開發(fā)土地面積78.69萬(wàn)川，增長(zhǎng)57.6%。 土地開發(fā)投資的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)發(fā)展奠定了相應(yīng)的基礎(chǔ)?？v觀以上房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行呈逐年升溫之勢(shì)，需求總體上保持基本 平衡，價(jià)格漲幅平穩(wěn)，*市房地產(chǎn)投資開發(fā)沒有“過熱”跡象，開發(fā) 形勢(shì)依然看好。特別是隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，住房建設(shè)的重點(diǎn)勢(shì)必由城市中心區(qū)域向城市邊郊區(qū)域延伸，城市人口不斷增多，將帶 來住宅需求量的增加；同時(shí)，一批大型項(xiàng)目進(jìn)

33、駐 *、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的新建 和舊城改造將會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的空間。三）商品用房和寫字樓預(yù)測(cè)住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給（商品房）的主 要構(gòu)成部分，其中住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比重最大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房次之，辦公樓所占比重最小。近年來，湖北商品房供給結(jié)構(gòu)存在以下 幾個(gè)特點(diǎn)：1、商品房供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，辦公用房和 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房所占比重緩慢下降。2001年，在商品房實(shí)際銷售面積 中，住宅所占比重由1995年的87.9%增至93.6%,而辦公用房和商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房所占比重則由1995年的2.5%和7.1%降至2.1%和3.5%。2、住宅供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，別墅和高檔公寓所占

34、比例下降，經(jīng) 濟(jì)適用房所占比例有所上升。2001年，在商品住宅銷售面積中，經(jīng) 濟(jì)適用房所占比例由1995年19%上升到26.4%,而別墅和高檔公寓所 占比重由1995年的2.8%降至 0.1%。高品位、高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)雅的商品住宅供給比重逐漸增加邁入新世紀(jì)后，人們的居住理念發(fā)生了很大的變化， 過去那種追 求低價(jià)格、大面積的觀念已成為歷史，注重高品質(zhì)、高質(zhì)量和居住環(huán) 境的樓宇漸漸成為消費(fèi)者的新寵。湖北房地產(chǎn)開發(fā)商即時(shí)適應(yīng)消費(fèi)者 的這一變化，開發(fā)出了大量品質(zhì)高、質(zhì)量高和環(huán)境優(yōu)雅的樓盤。三、建筑物市場(chǎng)供給現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)一）土地資源的供給狀況土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。改革開放以前， 土地的使

35、用是通過無(wú)償劃拔而取得的，1988年實(shí)施新的土地管理 法后，我國(guó)的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從而促進(jìn)了土地市場(chǎng) 的空前發(fā)展。2004年*完成開發(fā)土地面積增長(zhǎng) 4.6%，土地購(gòu)置面積 增長(zhǎng)5.0%，到今年上半年，兩個(gè)增速分別增至 166.7%和 45.1%。二）市場(chǎng)供給狀況*居民現(xiàn)有住房面積在60 m左右的占23% ;住房面積在80 m 左右的占42 % ;住房面積在120 m左右的占28% ;住房面積在140 m以上的僅有7%。這些數(shù)據(jù)說明目前*市房屋居住面積偏低。據(jù)調(diào) 查有41%的家庭嫌目前的住房面積太小，8%的家庭表示最近就會(huì)有 購(gòu)房計(jì)劃；13%的家庭打算在一年內(nèi)購(gòu)房；打算在兩年內(nèi)購(gòu)房的

36、家庭 則達(dá)到了 38%。三）市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)*市區(qū)截止2004年底市區(qū)外來人口、市區(qū)缺房戶和市區(qū)人均住宅建筑面積不足10 m住房家庭仍然很多，據(jù)測(cè)算該市市區(qū)城市人口到2010年將達(dá)到160萬(wàn)人，為實(shí)現(xiàn)國(guó)家提出的城市居民人均住宅建筑面積達(dá)到小康水平，該市今后每年需新建住宅150萬(wàn)m以上，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是相當(dāng)大的。2005年，*房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)40多棟左右的高層和小高層（見*市高層建筑基本情況），多層小區(qū)主要有：弘盛？三元居、東風(fēng)春城、星月花園、陽(yáng)光綠島、錦繡苑、魚粱洲部分小區(qū)等。第四節(jié)、市場(chǎng)營(yíng)銷方案策劃一一）提咼項(xiàng)目定位Product（產(chǎn)品）、Price（價(jià)格）、Place（銷售渠道）、Pro

37、motion（銷售促進(jìn)）是市場(chǎng)營(yíng)銷方案策劃四個(gè)基本要素其中產(chǎn)品又是其余三 要素的基礎(chǔ)。產(chǎn)品特色是專業(yè)化營(yíng)銷的重要組成， 是使一個(gè)公司的產(chǎn) 品區(qū)別于其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并最終贏得客戶的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目核心價(jià)值是復(fù)合（文脈，配套，地段中心，品質(zhì)，景觀，物業(yè)，發(fā)展）本項(xiàng)目核心價(jià)值：復(fù)合理論的基本闡述：文 脈：依附本項(xiàng)目周邊以*大學(xué)為基礎(chǔ)，各類中小學(xué)以及教 育文化機(jī)構(gòu)的輻射力。彰顯未來生活的品質(zhì)。配 套：本項(xiàng)目所處區(qū)域是一個(gè)新興的商圈， 短短的幾年內(nèi)將 構(gòu)成強(qiáng)大而完善的城市配套，現(xiàn)階段以中商為核心的商圈絕對(duì)能夠滿 足區(qū)域內(nèi)居民日常生活的各種需求。中 心：無(wú)論從哪個(gè)角度哪個(gè)指標(biāo)來考量，這里無(wú)疑是一個(gè)城市發(fā)展的中心

38、，一個(gè)中心意味著巨大的商機(jī)，便利的 交通與生活成本。中心意味著巨大的升值潛力。品 質(zhì)：相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目品質(zhì)上的優(yōu)勢(shì)尤為突出，比如 說建筑技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)、社區(qū)內(nèi)部景觀的優(yōu)勢(shì)等等。景 觀：本項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部建有高達(dá)近 6000川的中心綠化和政 府規(guī)劃的臨街綠化帶，周邊還建有 *市最大的城市廣場(chǎng)一諸葛亮廣 場(chǎng)。物 業(yè)：優(yōu)秀的物業(yè)品質(zhì)需要好的物業(yè)管理公司來保證。本項(xiàng) 目由香港知名的物業(yè)管理公司來?yè)?dān)當(dāng)顧問，價(jià)值彰顯無(wú)疑。發(fā) 展：判斷一個(gè)物業(yè)是否值得購(gòu)買的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，而本項(xiàng) 目是位于*未來城市核心，發(fā)展的潛力自然是巨大的。上述都能提高 本項(xiàng)目的定位。二）營(yíng)銷策劃方案1、總體推廣策略方案原則

39、：鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，整合運(yùn)用不同的傳播渠道，圍繞核心利 益將*名都未來生活方式提前以不同的表達(dá)形式全面展示，并以互動(dòng)的感受讓目標(biāo)群體體悟*高尚人文生活，對(duì)生命價(jià)值的升華意義。遵循交流一交心一認(rèn)同一認(rèn)從一從眾的營(yíng)銷邏輯規(guī)律，創(chuàng)造物有 所值，甚至物超所值的心理感知，從而產(chǎn)生興趣，認(rèn)同景愿和購(gòu)買行 為。具體表達(dá)：A、新*新地標(biāo)，無(wú)敵NO.1創(chuàng)造樓盤在新*住宅的知名度和美譽(yù)度；B、九鼎之尊舍我其誰(shuí)一賣點(diǎn)挖掘展示樓盤品質(zhì)，金光大道迎 賓路，“T+1”地段，通過產(chǎn)品差異化定位與表現(xiàn)，挖掘展示樓盤各大 賣點(diǎn).八、C、聚光效應(yīng)+ 轟動(dòng)效應(yīng)一利用規(guī)劃超前工程質(zhì)優(yōu)、進(jìn)度優(yōu)勢(shì)、物 業(yè)管理先進(jìn)模式等幾大服務(wù)概念，由明星

40、樓盤的聚光效應(yīng)續(xù)而引發(fā)轟 動(dòng)效應(yīng)；D品牌傳播一提升樓盤品牌，打造*名都*城市名片的品質(zhì)形 象，以新聞公關(guān)、炒作和廣告宣傳相接合，進(jìn)行品牌傳播；E、銷售促動(dòng)推進(jìn)樓盤去化一進(jìn)行銷售策劃和銷售策略的運(yùn)用， 通過促銷方案速求市場(chǎng)與消費(fèi)者峰回路轉(zhuǎn)一瞬間，無(wú)限風(fēng)光在遠(yuǎn)峰或沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬(wàn)木春的人生意境創(chuàng)造熱賣場(chǎng)面， 加以十 點(diǎn)性的銷售促動(dòng)提升房源去化率；2、具體推廣策略方案市場(chǎng)在變，人心在變，游戲規(guī)則在變，市場(chǎng)是關(guān)鍵，消費(fèi)者是核 心，消費(fèi)需求是我們工作的出發(fā)點(diǎn)，消費(fèi)動(dòng)機(jī)是我們工作的中心點(diǎn)。項(xiàng)目傳播定位Slogan “新三民主義”生活主張：即新空間、新人類、新人系 + 新民權(quán)、新民主、新民族3、加

41、強(qiáng)宣傳工作利用廣播、電視、電臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等傳播媒體向市場(chǎng)傳遞基本營(yíng)銷信息。樹立項(xiàng)目獨(dú)特品牌形象。通過核心價(jià)值訴求放大項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)特征。抑制和打擊正面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。嚴(yán)格控制財(cái)政預(yù)算，注重廣告的實(shí)效性。控制推廣節(jié)奏，保證計(jì)劃執(zhí)行過程的彈性三）爭(zhēng)取優(yōu)惠政策由于我公司在*市引進(jìn)上市公司武商集團(tuán)和中商集團(tuán)，因此享受高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在稅收財(cái)政、土地、規(guī)費(fèi)、配套設(shè)施的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。四）尋求多種開發(fā)途徑由武漢*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)家開發(fā)第五章建設(shè)條件一、自然狀況一）地理位置及地形概貌* 市位于東經(jīng) 110 45 -11343 ,北緯 31 14 -3237處于我國(guó)地勢(shì)第二階梯向第三階梯的過渡地帶，總地勢(shì)自西北向東南

42、傾斜，大體可分為西部山地、東部丘陵和中部崗地、平原三個(gè)基本地 理單元。西部山地包括南漳、?？怠⒐瘸侨h，海拔多在400米以上, 面積約8000平方公里，占全市面積的40.6 %東部丘陵包括棗陽(yáng)和宜 城東部，海拔為90-250米，面積約束3000平方公里，占全市面積的 15.2 %，中部崗地、平原包括老河口、襄陽(yáng)、*城區(qū)、棗陽(yáng)北部和宜 城西部，海拔一般在85-140米之間，面積約8700平方公里。保康內(nèi) 的關(guān)山，海拔2000米，是全市最高的山峰；宜城市內(nèi)的八角廟，海 拔44米，為全市最低點(diǎn)。本項(xiàng)目地處長(zhǎng)虹路與春園路交匯處，毗鄰長(zhǎng)虹路中商平價(jià)購(gòu)物廣 場(chǎng)，四周有長(zhǎng)虹路集貿(mào)市場(chǎng)、*市婦幼保健醫(yī)院、解放

43、軍477醫(yī)院、 三九藥店；學(xué)校有*市八中、市三十二中、建昌小學(xué)、長(zhǎng)漢路小學(xué)、 逸夫小學(xué)、*旅游學(xué)校、*學(xué)院建化路校區(qū)，還有*最大的休閑廣場(chǎng) 諸葛亮廣場(chǎng)，旁邊有2、10、13、20、25、26、27等公交車，四通 八達(dá)，非常便利。布局規(guī)劃合理。二）氣象、水文條件*地處中緯帶，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，冬寒夏署，冬干夏雨，雨熱同期，四季分明。全市年均氣溫一般在15-16 C,無(wú)霜期在228-249 之間，總趨勢(shì)是南長(zhǎng)北短。全市年降水量 820-1100 mm,其中夏季占 400-450 mm。全市降水日數(shù)為107-135天。*境內(nèi)河流眾多，共有大小河流649條，其中流域面積在100平 方公里以上的河流有

44、50條，多為山區(qū)游蕩性河流，陡漲陡落，分屬 漢江和沮漳河兩大河系。漢江及較大的支流唐白河、滾河、小清河、北河、蠻河均屬設(shè)防河流。漢江在*境內(nèi)長(zhǎng)195畑，流經(jīng)老河口、谷 城、宜城3個(gè)縣市和*城區(qū)年均過境徑流量388億立方米。二、交通、通訊及水電氣情況一）交通*市處我國(guó)內(nèi)陸腹地中心地帶，得“中”獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，“東瞰吳越、南遮湖廣，西帶秦蜀、北通宛洛”，與武漢、鄭州、西 安、重慶、成都等大城市等距離均在 1000公里以內(nèi)，交通發(fā)達(dá)，自 古即為交通要輳。素有“南襄隘道”、“南船北馬”、“七省通衢” 之稱。歷為南北通商和文化交流的通道?，F(xiàn)已形成漢丹、焦柳、襄渝 3條鐵路大動(dòng)脈交匯于市區(qū)、3條國(guó)道公

45、路貫通市區(qū)、公路在境內(nèi)連 成網(wǎng)絡(luò)，漢水、南河、唐白河等5條河道全年通航，*和老河口兩座 飛機(jī)場(chǎng)連接空中走廊，輸油管道橫跨其間的立體交通網(wǎng)絡(luò)。是華中、 西北、西南“Y”型交通網(wǎng)絡(luò)的中心，連接?xùn)|西南北的重要交通樞紐。“一條漢江、二座機(jī)場(chǎng)、三條鐵路、四通八達(dá)公路”是 *水、陸、空 立體交通網(wǎng)絡(luò)的真實(shí)寫照。穿境而過的漢江屬三級(jí)航道，全年可通航 500噸級(jí)駁船，通長(zhǎng)江達(dá)東海。市區(qū)內(nèi)的港口年吞吐量在1500萬(wàn)噸以上，并建有汽車滾裝專用碼頭，漢江余家湖港口是國(guó)家北煤南運(yùn)的 重要中轉(zhuǎn)站。*機(jī)場(chǎng)和老河口機(jī)場(chǎng)已開通北京、上海、深圳等十多個(gè) 航班，*機(jī)場(chǎng)二期改擴(kuò)建工程已經(jīng)開工， 竣工后可達(dá)到國(guó)家一級(jí)通航 標(biāo)準(zhǔn)。漢（

46、武漢）丹（丹江口）、焦（焦作）柳（柳州）、襄（* ）渝（重慶）三條鐵路在*交匯，是我鐵路運(yùn)輸八縱八橫網(wǎng)絡(luò)中的樞紐之 一；襄北鐵路編組站是全國(guó)13個(gè)特大型編組站之一。316、207國(guó)道 穿境而過。全市公路通車?yán)锍踢_(dá)2萬(wàn)多公里。*市還是全省高速公路 網(wǎng)中心之一，襄（* ）十（十堰）、襄（* ）荊（荊州）、孝（孝感） 襄（* ）、襄（* ）魏（河南魏集）四條高速公路在*市郊交匯。二）通訊*還是全國(guó)重要的通訊樞紐。“九五”期間，*市的通信建設(shè)實(shí) 現(xiàn)歷史性跨越，電信網(wǎng)絡(luò)規(guī)模和質(zhì)量達(dá)到省內(nèi)一流水平，全市信息高速公路雛形基本形成。國(guó)家投資建設(shè)的武漢一西安、呼和浩特一北海 等5條一級(jí)光纜干線和漢口一西安一蘭州

47、等 4個(gè)數(shù)字微波空中信道交 匯于市內(nèi)；市內(nèi)傳輸建成市內(nèi)環(huán)、外環(huán)兩大環(huán)形傳輸光纜系統(tǒng)，*信息港、N-ISDN以及DDNB廣泛應(yīng)用和普及。市話容量達(dá) 40萬(wàn)門， 特別是SDH勺建成使用，極大地提高了全市的長(zhǎng)途傳輸網(wǎng)絡(luò)的安全性 和可靠性。三）水、電、氣情況1、 市區(qū)五個(gè)自來水廠的供水能力：為 60.8萬(wàn)立方米/日，預(yù)計(jì) 遠(yuǎn)期供水能力為81.0萬(wàn)噸/日。已新建余家湖水廠一座。2、油坊崗污水處理廠，新建有魚梁洲和余家湖污水處理廠，預(yù) 留觀音閣、檀溪污水處理廠。新建火石山日處理250噸和樊城施坡處 理400噸生活垃圾的垃圾處理場(chǎng)。3 、新建的*火電廠，裝機(jī)總?cè)萘?33.5萬(wàn)千瓦。其中火電廠120 萬(wàn)千瓦。

48、遠(yuǎn)期擴(kuò)建*火電廠，新建崔家營(yíng)水電站，裝機(jī)容量達(dá)到 274 萬(wàn)千瓦。其中*火電廠240萬(wàn)千瓦。并建成相應(yīng)的輸變電網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。4、城市發(fā)展無(wú)線電視節(jié)目四套，有限電視節(jié)目 50套。中波廣播 節(jié)目3套，調(diào)頻廣播節(jié)目10套。新建*彩電中心，城區(qū)有線電視入 戶率達(dá)到100%5、賈家洼氣源廠，日供氣50萬(wàn)立方米，余家湖第二煤焦廠。日供氣29萬(wàn)立方米。改擴(kuò)建*熱電廠、二汽熱電廠、襄東集中供熱中 心；新建張灣熱電廠、余家湖熱電廠將使市區(qū)供熱能力達(dá)到1456.8噸/小時(shí)。三、場(chǎng)地工程及地質(zhì)條件一）工程概況該項(xiàng)目位于*市長(zhǎng)虹路與春園路交叉口東南側(cè)。使用面積為 21.15畝，建筑面積約11.6萬(wàn)川，4棟22-24層住宅樓，框架剪力墻 結(jié)構(gòu)，樁基礎(chǔ)，設(shè)有地下室一層，柱距