02-紅星地產(chǎn)分戶驗(yàn)收、承接查驗(yàn)作業(yè)指引

1、02-紅星地產(chǎn)分戶驗(yàn)收、承接查 驗(yàn)作業(yè)指引（試行）紅星地產(chǎn)分戶驗(yàn)收、承接查驗(yàn)作業(yè)指引（試行）1. 目的為了規(guī)范物業(yè)分戶驗(yàn)收及新建物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作，提高一次交房成功率，提升客戶滿意度。確保項(xiàng)目開發(fā)事業(yè)部和物業(yè)公司雙方物業(yè)交接工作的順利進(jìn)行，為項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)建設(shè)、后續(xù)物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。2. 適應(yīng)范圍適用于紅星地產(chǎn)新建物業(yè)項(xiàng)目的分戶驗(yàn)收、承接查驗(yàn)工作3. 定義3.1分戶驗(yàn)收：指住宅工程在按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求，在進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收前， 對每一戶住宅及部分公共部位質(zhì)量進(jìn)行的專門驗(yàn)收。3.2承接查驗(yàn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定 和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定

2、，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活 動(dòng)。3.2.1承接查驗(yàn)的主體交付方：項(xiàng)目事業(yè)部接管方：城市物業(yè)公司參與方：項(xiàng)目參建施工單位4.0過程方法4.1分戶驗(yàn)收（一戶一驗(yàn)）4.1.1分戶驗(yàn)收前置條件項(xiàng)目單體工程驗(yàn)收合格且單元內(nèi)已竣工（工完料清），是實(shí)施分戶驗(yàn)收的必要條 件。4.1.2職責(zé)項(xiàng)目事業(yè)部負(fù)責(zé)按法定要求組織新建物業(yè)項(xiàng)目的分戶驗(yàn)收，物業(yè)公司參與分戶 驗(yàn)收工作。1VMACALUNE在項(xiàng)目單體竣工驗(yàn)收前一個(gè)月（原則上項(xiàng)目單體竣工驗(yàn)收以合同集中交房期前置3-6個(gè)月為宜），由事業(yè)部、物業(yè)公司共同成立查驗(yàn)小組，組織參建施工單位、監(jiān)理單 位開展集中交房前的分戶查驗(yàn)工作和整改工作。在集中交

3、房期前1個(gè)月完成一戶一驗(yàn)并整改到位。4.1.3分戶驗(yàn)收流程人員、項(xiàng)目事業(yè)部工程部和物業(yè)公司共同成立查驗(yàn)小組。組織監(jiān)理單 位、參建施工單位參加。一般在集中交房前3-6個(gè)月項(xiàng)目事業(yè)部工程部和物業(yè)公司共同確定，應(yīng)在單體竣工驗(yàn)收合格開始根據(jù)需做分戶驗(yàn)收房屋數(shù)量、可調(diào)配分戶驗(yàn)收人力資源、驗(yàn)房工 機(jī)具配置以及驗(yàn)房整改合理周期制定檢查計(jì)劃記錄資料準(zhǔn)備、組織查驗(yàn)人員（監(jiān)理、甲方代表、物業(yè)）進(jìn)行檢查（分區(qū)域、分棟、分戶）分戶驗(yàn)收過程質(zhì)量記錄由物業(yè)公司收集匯總，其中涉及到整改 項(xiàng)的轉(zhuǎn)工程整改通知單；分戶驗(yàn)收結(jié)束，原始資料交項(xiàng)目事業(yè) 部形成報(bào)驗(yàn)一戶一驗(yàn)檔案資料項(xiàng)目事業(yè)部將工程整改通知單發(fā)參建責(zé)任施工單位，參建責(zé)任

4、施工單位組織整改并合理控制整改進(jìn)度及質(zhì)量整改結(jié)束，分戶查驗(yàn)小組負(fù)責(zé)復(fù)驗(yàn)，不合格項(xiàng)由項(xiàng)目事業(yè) 部責(zé)成參建責(zé)任施工單位繼續(xù)整改I整改結(jié)束且驗(yàn)收合格，項(xiàng)分戶查驗(yàn)方法.doc及標(biāo)準(zhǔn).xls畫h精裝房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn).doc4.1.4分戶查驗(yàn)方法及標(biāo)準(zhǔn)分戶查驗(yàn)方法房屋質(zhì)量檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)精裝房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.2承接查驗(yàn)4.2.1承接查驗(yàn)政策法規(guī)及技術(shù)規(guī)范等相關(guān)依據(jù)421.1政策法規(guī)依據(jù)：國務(wù)院及 XX市頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例和建設(shè)部令第78號房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工備案管理暫行辦法、建設(shè)部2010165號物業(yè)承接查驗(yàn)辦法4.2.1.2技術(shù)依據(jù)：建設(shè)部建標(biāo)（91）69號ZBP30001-90

5、房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和國家現(xiàn)行的 相關(guān)建筑、安裝（電氣、給排水、暖通等）、設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收規(guī)范及物業(yè)項(xiàng)目竣工圖紙 及建設(shè)單位移交的相關(guān)技術(shù)資料。4.2.1.3管理依據(jù)：建設(shè)方與管理方簽署的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約 4.2.2實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)前置條件4.2.2.1在房屋銷售合同規(guī)定的交房時(shí)限內(nèi)，新建物業(yè)項(xiàng)目必需通過當(dāng)?shù)卣尿?yàn)收， 并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證和新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，并且物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試完畢、滿足使用功能的需求、竣工驗(yàn)收合格，正常投 入使用。4.222供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施 設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；供水、供電、供

6、氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具。4.2.2.3道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；4.2.2.4電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用 設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；4.2.2.5物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全4.2.2.6 ;物業(yè)管理辦公用房、員工宿舍等按當(dāng)?shù)卣笈渲猛晟疲飿I(yè)管理用房已 具備使用條件4.2.2.7分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分 期承接查驗(yàn)，項(xiàng)目開發(fā)事業(yè)部與物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。4.2.2.8法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件4.3組織

7、保障在滿足承接查驗(yàn)前置條件下，項(xiàng)目事業(yè)部與物業(yè)公司在集中交房前3個(gè)月共同組織成立物業(yè)承接查驗(yàn)工作小組。負(fù)責(zé)組織新建物業(yè)項(xiàng)目交房前的項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作。4.3.1組織架構(gòu)4.3.2職責(zé)4.3.2.1 項(xiàng)目事業(yè)部4.3.2.1.1組建物業(yè)移交工作組4.3.2.1.2明確移交區(qū)域、移交項(xiàng)目、數(shù)量及移交時(shí)間，并確保所移交的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施達(dá)到承接查驗(yàn)前置條件；4.3.2.1.3負(fù)責(zé)確保移交工程達(dá)到承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求；4.3.2.1.4 組織對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)的整改。4.3.2.2 物業(yè)公司4.3.2.2.1受業(yè)主委托對新建項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，按建設(shè)部物業(yè)承接查驗(yàn)辦法，前期物業(yè)服務(wù)

8、協(xié)議，以及項(xiàng)目所在地相關(guān)法規(guī)及要求進(jìn)行承接查驗(yàn);4.3.2.2.2負(fù)責(zé)成立物業(yè)承接工作組，審核物業(yè)承接條件，編制房屋承接查驗(yàn)方案;4.3.2.2.1負(fù)責(zé)按本指引實(shí)施承接查驗(yàn)，提出不合格整改項(xiàng)，對整改效果實(shí)施驗(yàn)收;4.3.2.2.1負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)手續(xù)備案 4.3.3交付計(jì)劃在工作計(jì)劃物業(yè)交付項(xiàng)目事業(yè)部和物業(yè)公司共同擬定物業(yè)承接查驗(yàn)工作計(jì)劃。計(jì)劃樣表4.4過程方法 4.4.1正常承接查驗(yàn)流程（滿足承接查驗(yàn)前置條件的前提下的流程）查驗(yàn)流程工作內(nèi)容1、確定是否滿足條件2、事業(yè)部、物管處共同成 立查驗(yàn)小組3、編制計(jì)劃及表單4、物業(yè)竣工圖及相關(guān)資 料接管5、核對竣工資料、數(shù)量是 否齊全、完整、符合接收，不符

9、合 補(bǔ)齊6、按標(biāo)準(zhǔn)對功能進(jìn)行查 驗(yàn)7、 對檢查結(jié)果記錄于查 驗(yàn)表單里，不合格由建設(shè)單位進(jìn)行 整改8、 對不能整改的記錄于 物業(yè)交接備忘錄9、 查驗(yàn)完畢建管雙方簽 訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議將工程 遺留問題表物業(yè)交接備忘錄提交資料移交清單 物業(yè)交接 會(huì)議紀(jì)要作為附件4.4.2正常承接查驗(yàn)責(zé)任界面正常交接完畢標(biāo)志著物業(yè)的管理權(quán)已整體移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司全面負(fù)責(zé) 其正常的運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)工作（質(zhì)保期未到的項(xiàng)目除外）。在物業(yè)承接檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施整改問題未整改完的， 繼續(xù)由項(xiàng)目開發(fā)事業(yè)部負(fù)責(zé)整改， 對不能及時(shí)整改或未呈顯形方式存在的問題隱患， 錄于物業(yè)交接備忘錄中，若問題發(fā)生則仍由項(xiàng)

10、目事業(yè)部負(fù)責(zé)整改和完善。442非正常承接查驗(yàn)流程（托管）項(xiàng)目集中交房前，在不具備承接查驗(yàn)前置條件下，為配合項(xiàng)目事業(yè)部交房工作的順 利推進(jìn)，物業(yè)承接查驗(yàn)工作由項(xiàng)目事業(yè)部、 物業(yè)公司應(yīng)啟動(dòng)應(yīng)急程序?qū)嵤飿I(yè)項(xiàng)目 滿足承接查驗(yàn)條件后，再按正常的承接查驗(yàn)程序組織實(shí)施。啟動(dòng)非正常承接查驗(yàn)流程的基本條件和管理要求：? 物業(yè)項(xiàng)目已基本整體竣工，工完料清，施工單位清場（少量零星整改、調(diào)試人員）? 施工單位零星整改、調(diào)試人員必須接受物業(yè)公司統(tǒng)一憑證出入管理，施工人員進(jìn)場施工必須經(jīng)項(xiàng)目事業(yè)部書面許可 （規(guī)定人數(shù)、規(guī)定整改時(shí)限、 規(guī)定施工作業(yè)區(qū)域）? 在此期間，參建責(zé)任施工單位的離場必須經(jīng)物業(yè)公司現(xiàn)場確認(rèn)物業(yè) 的

11、成品保護(hù)現(xiàn)狀，若出現(xiàn)因工程整改施工造成的成品破壞，其相關(guān)的二次破壞 損失由該區(qū)域的整改責(zé)任施工單位承擔(dān)非正常承接查驗(yàn)流程（集中交房前不具備承接查驗(yàn)前置條件的應(yīng)急流程）階 段應(yīng)急流程工作內(nèi)容管理界面劃分項(xiàng)目事業(yè)部物業(yè)公司集中交房前物業(yè)實(shí)物量點(diǎn)交階段物業(yè)實(shí)物量（現(xiàn)狀） 點(diǎn)交，對建成物業(yè)分 系統(tǒng)分區(qū)域做感官 質(zhì)量查驗(yàn)和實(shí)物量 的清點(diǎn)和驗(yàn)收工作。為滿足交房需要對 物業(yè)已投入使用的 分項(xiàng)工程進(jìn)行運(yùn)行 及管理在不具備承接查驗(yàn) 前置條件下，為配合 項(xiàng)目事業(yè)部交房工 作。項(xiàng)目以簽訂委 托代管協(xié)議進(jìn)行委 托管理。對交接的項(xiàng)目及內(nèi) 容施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，存 在的施工缺陷及瑕 疵由其組織整改。負(fù)責(zé)對未完善部分 繼續(xù)完善，對設(shè)備設(shè) 施運(yùn)行過程中岀現(xiàn) 的問題負(fù)責(zé)組織整 改和維修承擔(dān)實(shí)物量的成 品保護(hù)責(zé)任負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行 管理，履行成品保 護(hù)的職責(zé)，并履行 因管理不善造成 的設(shè)備設(shè)施損壞 的責(zé)任1f物業(yè)使用代管階段1委托f管理1VMACALUNE集中交房后集中交房后已能滿足承接查驗(yàn)前置條件的前提下，物業(yè)承接查驗(yàn)按正常程序執(zhí)行4.5技術(shù)要求承接查驗(yàn)標(biāo)