控制性詳細(xì)規(guī)劃

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃理論與實(shí)踐第一部分 控制性詳細(xì)規(guī)劃探討 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法頒布后的應(yīng)對(duì)什么是控制性詳細(xì)規(guī)劃1、定位：在我國現(xiàn)階段城市規(guī)劃編制體系構(gòu)架中的位置（2006年4月1日城市規(guī)劃編制辦法）（1）城市總體規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃（2）詳細(xì)規(guī)劃 控制性詳細(xì)規(guī)劃 修建性詳細(xì)規(guī)劃 2、概念：在城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)城市土地的開發(fā)利用制定控制指標(biāo)體系，作為政府實(shí)施城市建設(shè)目標(biāo)的規(guī)劃行為和管理手段。3、特征：（1）以上一層面的法定規(guī)劃為依據(jù)；（2）落實(shí)近期城市建設(shè)目標(biāo)；（3）實(shí)施政府規(guī)劃管理職能；（4）引導(dǎo)并控制土地開發(fā)建設(shè)。 承上啟下，將規(guī)劃圖轉(zhuǎn)化為可操作與執(zhí)行的管理規(guī)定和細(xì)則，體現(xiàn)條例化和

2、指標(biāo)化管理；以法律的手段為實(shí)行管理建設(shè)提供依據(jù)，協(xié)調(diào)建設(shè)過程中的綜合效益，體現(xiàn)法制化和科學(xué)化管理。 為什么要編制控制性詳細(xì)規(guī)劃1、背景：（1）土地有償使用，1991年；（2）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，土地供需的變化；（3）城市規(guī)劃管理模式的變化；2、作用：（1）有效控制城市土地使用性質(zhì)； 與城市總體規(guī)劃的銜接、落實(shí) （2）合理制定城市土地開發(fā)強(qiáng)度； 土地開發(fā)容量的要求 （3）積極塑造特色城市空間形象； 體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)的總體要求 （4）完善城市建設(shè)管理法規(guī)體制。 控制指標(biāo)體系 控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果內(nèi)容 1、基礎(chǔ)資料2、成果內(nèi)容：規(guī)劃文本控制圖則 規(guī)劃文本：（1）總則：說明制定規(guī)劃的依據(jù)和原則、界定主管部門

3、及其管理權(quán)限。（2）土地使用和建設(shè)規(guī)劃管理通則 各種使用性質(zhì)用地的適建要求； 建筑間距的規(guī)定； 建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定； 相鄰地段的建筑規(guī)定； 容積率獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)償規(guī)定； 市政公用設(shè)施配置、 交通設(shè)施配置； 有關(guān)名詞解釋。 （3）地塊劃分 地塊的使用性質(zhì); 地塊規(guī)劃控制原則; 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。（4）控制指標(biāo)一覽表包括： 第一部分：規(guī)定性指標(biāo)（必須遵照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)） 第二部分：指導(dǎo)性指標(biāo)（參照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)）規(guī)定性指標(biāo)（必須遵照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)）用地性質(zhì)；（強(qiáng)制性內(nèi)容）建筑密度；（建筑基底總面積/地塊面積）建筑高度；容積率; （建筑總面積/地塊面積）（開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓示意）綠地率; （綠地總面積/地塊面積）公共服

4、務(wù)設(shè)施配套規(guī)定;基礎(chǔ)設(shè)施配套規(guī)定;交通出入口方位（車行、步行）；停車泊位；建筑后退紅線距離。指導(dǎo)性指標(biāo)（參照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)）城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則：建筑體量、體型、色彩其他：1、居住人口容量（人/公頃）；2、整體意向：總體高度走向、總體開敞空間布局（空間組織）、 重點(diǎn)處理界面、地區(qū)標(biāo)識(shí)程度；3、開敞空間：開敞空間的硬地比例、開敞空間軸線；4、建筑與環(huán)境：建筑形式和風(fēng)格傾向、屋頂形式、建筑體量要求； 建筑外墻色彩要求、環(huán)境設(shè)計(jì)主題； 亮化設(shè)施要求；5、用地兼容性控制圖則(1)位置圖(2)用地現(xiàn)狀圖圖紙比例為1/1000或1/2000，分類畫出各類用地范圍，標(biāo)繪建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀，必

5、要時(shí)可分別繪制。(3)土地使用規(guī)劃圖圖紙比例同現(xiàn)狀圖，畫出各類使用性質(zhì)的用地范圍；(4)地塊劃分編號(hào)圖圖紙比例1/5000，標(biāo)明地塊劃分界線及其編號(hào)(編號(hào)和文本中控制指標(biāo)相對(duì)應(yīng)）（5）各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃圖圖紙比例為1/1000或1/2000，圖紙標(biāo)繪內(nèi)容：規(guī)劃各地塊的界線，標(biāo)明主要指標(biāo)；規(guī)劃保留建筑；公共設(shè)施位置；道路（包括主、次干道、支路）的走向、線形、斷面，主要控制點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高）；停車場(chǎng)；其它交通設(shè)施的用地界線。p 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法與控制性詳細(xì)規(guī)劃p 2008年頒布的中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制和實(shí)施提出了新的原則和要求，其中共有11個(gè)條款涉及到控規(guī)，主要涉及控規(guī)編制

6、，修改及其在規(guī)劃體系和城市建設(shè)中的地位和作用。p 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法涉及控規(guī)條款有第二、十九、二十、二十一、三十七、三十八、四十、四十三、四十四、四十八、六十條。第二條制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，必須遵守本法。本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。本法所稱規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和統(tǒng)籌城

7、鄉(xiāng)發(fā)展的需要?jiǎng)澏?。第十九條城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。第二十條鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求組織編制，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。第二十一條城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。第三十七條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方

8、式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合

9、同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、

10、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。 第四十四條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。臨時(shí)

11、建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除。臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地規(guī)劃管理的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第四十八條修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案。修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十九條、第二十條規(guī)定的審批程序報(bào)批?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先修改總體規(guī)劃。修改鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依照本法第二十二條規(guī)定的審批程序報(bào)批。第六十條鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有下列行為之一的，由本級(jí)人民政府、上級(jí)人民政府城

12、鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：（一）未依法組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的；（二）超越職權(quán)或者對(duì)不符合法定條件的申請(qǐng)人核發(fā)選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的；（三）對(duì)符合法定條件的申請(qǐng)人未在法定期限內(nèi)核發(fā)選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的；（四）未依法對(duì)經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布的；（五）同意修改修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖前未采取聽證會(huì)等形式聽取利害關(guān)系人的意見的

13、；（六）發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的行為，而不予查處或者接到舉報(bào)后不依法處理的。 新法帶來的控規(guī)變化新法規(guī)定，在建設(shè)用地范圍內(nèi)涉及到規(guī)劃許可的地段應(yīng)該有控規(guī)覆蓋控規(guī)是本次立法的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，是規(guī)劃行政許可的基本依據(jù)。用地許可建設(shè)工程許可變更規(guī)劃條件臨時(shí)建筑許可 新編制辦法對(duì)控規(guī)新增要求 增加公共設(shè)施配套 運(yùn)用城市設(shè)計(jì)手法 加強(qiáng)交通需求分析 增加管線綜合要求 明確了強(qiáng)制性內(nèi)容性質(zhì)、密度、高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施。 新權(quán)威與挑戰(zhàn)權(quán)威：新法賦予控規(guī)前所未有的權(quán)威目的是防止市場(chǎng)和行政隨意沖擊規(guī)劃。挑戰(zhàn)：1、規(guī)劃編制的科學(xué)性有待提高，難以擔(dān)負(fù)法律賦予的權(quán)威

14、。2、鎮(zhèn)普遍規(guī)模小，管理力量薄弱（鎮(zhèn)級(jí)一般無注冊(cè)城市規(guī)劃師） ，建設(shè)力量有限控規(guī)能否適用？ 3、修改程序規(guī)范（1.5-2個(gè)月的修改程序）、復(fù)雜，規(guī)劃科學(xué)性不足導(dǎo)致大量修改在所難免，能否承擔(dān)如此巨大的工作量？4、已經(jīng)編制完的大量控規(guī)怎么辦？p 當(dāng)前控規(guī)理論研究動(dòng)態(tài)從近年我國學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域來看，目前我國控規(guī)學(xué)術(shù)研究關(guān)注的重點(diǎn)是不同類型(具體案例或特定地點(diǎn)）控規(guī)編制方法的探索，其次是控規(guī)理論與編制方法的完善，其他研究關(guān)注點(diǎn)還有控規(guī)與地下空間、生態(tài)可持續(xù)、經(jīng)濟(jì)分析等方向的結(jié)合研究，關(guān)于控規(guī)和城市設(shè)計(jì)關(guān)系的探討，另外還有一些如關(guān)于控規(guī)凋整的探討，關(guān)于控規(guī)的適應(yīng)性、時(shí)效性的分析評(píng)價(jià)，如何在控規(guī)中關(guān)注公眾利益

15、等等?？傮w來看，當(dāng)前控規(guī)研究具有以下四個(gè)趨勢(shì)：工程到政策 求異到求同 求多到求精 剛性到適應(yīng)性工程到政策在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的宏觀背景下，學(xué)術(shù)文獻(xiàn)中關(guān)于控規(guī)理論和編制方法的探討主要圍繞模式問題展開，即控規(guī)編制如何從以物質(zhì)空間環(huán)境境為重心的“工程設(shè)計(jì)”模式轉(zhuǎn)變到以社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)問題為核心的“政策設(shè)計(jì)”模式，具體反映到控制規(guī)劃成果上，就是如何從滿足項(xiàng)目需求、部門內(nèi)部使用的設(shè)計(jì)方案轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)控城市空間資源、維護(hù)公平、保障公共利益的公共政策。求異到求同所謂”求異”，是指規(guī)則師為了追求空間美學(xué)要求，在同一區(qū)位的相鄰地段主觀地劃分地塊大小、控制建筑高低、規(guī)定開發(fā)強(qiáng)度來實(shí)現(xiàn)空間體量的變化，“求同”是指從公共

16、政策的角度出發(fā)，以保證公開公平為原則。在同一區(qū)位的相鄰地段，對(duì)產(chǎn)權(quán)地塊的形狀大小，容積率、后退紅線等采取一視同仁的規(guī)定，使規(guī)劃立法和審批管理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)，簡單明確?！鼻笸焙汀鼻螽悺辈⒉皇峭耆珜?duì)立的?！鼻笸笔恰鼻螽悺钡幕A(chǔ)。所以，如何在控規(guī)中運(yùn)用”求同”的控制方法，并且如何在”求同”的基礎(chǔ)上運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的方法達(dá)到對(duì)城市特定空間景觀的引導(dǎo)和控制也是研究的關(guān)注點(diǎn)。求多到求精關(guān)于控規(guī)時(shí)效性的研究表明，控規(guī)不是控制得越多就越好，相反地，指標(biāo)繁雜、面面俱到的控規(guī)在規(guī)劃實(shí)踐中常常顯得極為脆弱，因多種不確定因素不得不調(diào)整過于細(xì)致的控制要求，非但不能突出控制重點(diǎn)，甚至?xí)耆x規(guī)劃的初衷，所以，更多的學(xué)者開始關(guān)注

17、對(duì)控制內(nèi)容的研究，比如哪些要素應(yīng)該成為控規(guī)的核心控制要素，需要以強(qiáng)制性的方式確保落實(shí)，哪些內(nèi)容可以是指導(dǎo)性要素，可以在具體管理實(shí)踐中相應(yīng)調(diào)整，以此突出控規(guī)控制的重點(diǎn)。剛性到適應(yīng)性控規(guī)的重點(diǎn)在于量化控制內(nèi)容，眾多控制指標(biāo)和要素都能做到“定量、定點(diǎn)、定位”，這是控制的特點(diǎn)，也是規(guī)劃管理所依據(jù)的內(nèi)容。但同時(shí)，控規(guī)的這種“剛性”也帶來了實(shí)踐操作中的矛盾，甚至到了“沒有控規(guī)管理不好，有了控規(guī)不好管理”的地步。行政許可法中規(guī)定作為行政許可依據(jù)的規(guī)劃必須公布，控規(guī)是規(guī)劃審批的直接依據(jù)，但由于現(xiàn)行控規(guī)技術(shù)往往理性不足，且作為專業(yè)技術(shù)文件而言，在規(guī)劃解釋和行政執(zhí)行方而比較單薄，常常會(huì)給規(guī)劃行政管理單位帶來被動(dòng)，

18、甚至引發(fā)行政法律訴訟。因此，部分研究人員開始嘗試從規(guī)劃實(shí)踐和面向管理的角度出發(fā)，探討控規(guī)如何“控而不死，變而不亂”。p 控規(guī)編制管理的實(shí)踐目前國內(nèi)外在管理土地利用開發(fā)的管理審批形式有多種，可以概括歸納為 通則式（美） 判例式（英） 綜合式（港）通則式：以美國的區(qū)劃管理為代表，將區(qū)劃直接作為開發(fā)控制的依據(jù)。很多開發(fā)建設(shè)只要符合了區(qū)劃管理的規(guī)定就可以被認(rèn)為是合法的，稱為“合法建設(shè)”(as-of-right development)，應(yīng)該被核發(fā)建筑許可證。特點(diǎn)：規(guī)劃人員在審理開發(fā)申請(qǐng)時(shí)享有少量的自由裁量權(quán):工作效率與透明度均很高，適應(yīng)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)熱潮:缺點(diǎn)是彈性和余地較小，合理性與合法性難以保持

19、同步協(xié)調(diào)。當(dāng)然區(qū)劃管制在通則式管理的基礎(chǔ)上也增加了少量的如“特殊許可”（special permits）等具有判例式含義的內(nèi)容。判例式：以英國的規(guī)劃許可制為代表，即規(guī)劃部門在審理開發(fā)申請(qǐng)時(shí)，有權(quán)附加特定的規(guī)劃條件，甚至在必要的情況下可以修改原有規(guī)劃的某些規(guī)定或有針對(duì)性地編制快速反應(yīng)規(guī)劃。這是一種英國人自稱為對(duì)話式的開發(fā)控制手段。特點(diǎn)：具有適應(yīng)性強(qiáng)，有利于公共利益的保證和政府意圖的實(shí)現(xiàn)，并能保證開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。但缺點(diǎn)是審理手續(xù)冗長復(fù)雜，效率低下，透明度不高。另外，由于享有較高的自由裁量權(quán)，容易滋生腐敗。當(dāng)然英國規(guī)劃體制中的規(guī)劃督察制是對(duì)這一問題的有效遏制。綜合式：是目前大部分國家所采用的管理審批

20、方式，是將通則式和判例式兩者結(jié)合。香港的規(guī)劃管理審批方式就屬于這一類，反映在規(guī)劃的編制成果中，就體現(xiàn)了有作為法規(guī)意義的文本或?qū)嵤┘?xì)則，不論文字還是圖紙都含有指令性內(nèi)容和指導(dǎo)性內(nèi)容兩部分。特點(diǎn)：彌補(bǔ)了前兩類方式的不足，但另一方面看，它也集中了兩種方式的缺點(diǎn)，有可能導(dǎo)致更糟的結(jié)果。我國通過控制性詳細(xì)規(guī)劃來管理土地利用開發(fā)，目前代表我國大陸地區(qū)控規(guī)編制和管理發(fā)展方向的實(shí)踐類型有兩類，一是以深圳為代表的“法定圖則”，一是以上海、廣州等城市為代表的“控制單元”。 深圳法定圖則深圳市根據(jù)深圳城市發(fā)展的實(shí)際情況，并借鑒香港地區(qū)城市規(guī)劃的成功經(jīng)驗(yàn)，在深圳市城市規(guī)劃條例中確立了以市場(chǎng)為管理導(dǎo)向、以規(guī)劃立法為主要

21、手段、以實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃編制和管理的程序化和法制化為基本目標(biāo)的五層次規(guī)劃體系(城市總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、法定圖則和詳細(xì)藍(lán)圖)。其中，法定圖則的編制、審批、公眾咨詢、定期檢討和修訂都必須經(jīng)過一整套嚴(yán)密的立法程序，審批后成為確認(rèn)的法令文件，并規(guī)定法定圖則的“終審權(quán)”不是規(guī)劃主管部門，而是市人大授權(quán)的“城市規(guī)劃委員會(huì)”。規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)組織法定圖則的編制和執(zhí)行。法定圖則的成果分為“技術(shù)文件”和“法定文件”兩部分?！凹夹g(shù)文件”包括“規(guī)劃圖”和“規(guī)劃研究報(bào)告”；“法定文件”包括“圖表”和“文本”兩部分。 上海規(guī)劃管理單元的做法上海市的城市規(guī)劃管理工作，是在“兩級(jí)政府、三級(jí)管理”的行政分級(jí)管理體制背

22、景上推進(jìn)實(shí)施的。上海在探索適合特大城市發(fā)展特點(diǎn)的城市規(guī)劃體系中，也做過一些有益的實(shí)踐。2003年12月，新頒布修正的上海市城市規(guī)劃條例，明確了實(shí)施上海市城市總體規(guī)劃(1999一 2020)的新規(guī)劃體系，首次明確了控制性編制單元規(guī)劃這一層次?？刂菩跃幹茊卧?guī)劃是編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。在城市規(guī)劃各層次中，起到承上啟下的作用，上承全市總體規(guī)劃、中心城分區(qū)規(guī)劃，下啟控制性詳細(xì)規(guī)劃。控制性編制單元規(guī)劃主要內(nèi)容： 總體定位 規(guī)劃規(guī)模 開發(fā)控制 公共綠地 風(fēng)貌保護(hù) 空間景觀 公共服務(wù)設(shè)施 道路交通設(shè)施 市政基礎(chǔ)設(shè)施杭州市規(guī)劃管理單元控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制特點(diǎn)程序：見右圖規(guī)劃調(diào)整：要有充分理由，并做專門

23、說明。規(guī)范：根據(jù)自身特點(diǎn)制定相關(guān)規(guī)定，如；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2-3萬人一座，面積不得小于2000-3000平方米。工業(yè)用地超過用地面積50%以上應(yīng)做環(huán)評(píng)。容積率：按照土地部門要求控制。陽光規(guī)劃：內(nèi)容應(yīng)作為文本的必須附件?，F(xiàn)有控規(guī)存在的問題公平與效率問題的核心：經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展（效率），行政管理水平不足（公平）。存在問題是正常的，只能逐步解決。 1、忽視了地權(quán)概念 成為規(guī)劃更改的主要原因。在土地部門有詳查資料，很難理清。2、缺少經(jīng)濟(jì)分析 控規(guī)的核心是由經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性決定的，不是“功能合理、景觀美化、公眾參與”所決定的?？匾?guī)直接決定了土地的發(fā)展權(quán)（所有權(quán)、使用權(quán)、開發(fā)權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)）。3、審查制度不完善 深圳

24、最完善，問題也很多。領(lǐng)導(dǎo)定調(diào)，大家附和。 公眾 社會(huì)層面（廣泛性問題） 建議性 審查 專家專業(yè)層面(技術(shù)為主、政策為輔) 咨詢性 行政 政策層面（政策為主、技術(shù)為輔） 決策4、控規(guī)的修改 方案的修改：原因多樣 指標(biāo)的修改：本質(zhì)是發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移，引發(fā)土地收益與社會(huì)之間的重新分配，即市場(chǎng)變化引起資源的重新配置。不改是不現(xiàn)實(shí)的，可以看成市場(chǎng)主體對(duì)規(guī)劃的修正今后規(guī)劃肯定要改。5、物質(zhì)規(guī)劃不到位 編制人員自身認(rèn)識(shí)與修養(yǎng)，總體規(guī)劃不到位，控規(guī)方案不到位。控規(guī)的核心內(nèi)容指標(biāo)的理解1、容積率： 容積率基本特征： 容積率的限定：應(yīng)有上下限控制，環(huán)境與節(jié)約用地兩項(xiàng)因素同時(shí)考慮。 容積率確定的難題：誰能說出容積率1.

25、3與1.2之間的差異？（獲利、配套、環(huán)境） 容積率普遍增長后的空間關(guān)系2、用地性質(zhì) 國標(biāo)：分類總規(guī)適合，控規(guī)不適合。許多城市細(xì)分小小類。 混合用地的產(chǎn)生：如新加坡有“白色地帶”，我們有“r/c”等。 用地分類的核心：區(qū)分公益性（剛性）與非公益性用地（彈性），新法規(guī)定的審批手續(xù)不同。注意公共利益的解釋。 兼容性： 設(shè)施的兼容不是用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，而是體現(xiàn)規(guī)劃彈性的重要措施。3、地塊界線 傳統(tǒng)劃分依賴于交通、景觀、用地的完整性。 現(xiàn)代劃分增加地籍界線。4、人口容量 是政府調(diào)控市場(chǎng)的重要手段，國六條、國八條（要求90平方米以下的住宅占70%），可以控制總價(jià)高、面積大、空置率高的房地產(chǎn)開發(fā)。 是非贏利性

26、設(shè)施配套的主要依據(jù)。 但是未列入強(qiáng)制性指標(biāo)，控制要點(diǎn)是變化幅度要很小。5、建筑密度、高度 控規(guī)階段應(yīng)該進(jìn)行空間形態(tài)研究，才能確定指標(biāo)。 要有一定的密度分區(qū)來約束開發(fā)強(qiáng)度（香港、上海），體現(xiàn)一定的公平性，有自由度。 控規(guī)編制的認(rèn)識(shí)與改進(jìn)1、控規(guī)的認(rèn)識(shí) 國標(biāo)解釋：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。仍然限于物質(zhì)規(guī)劃層面，沒有體現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性。 市場(chǎng)的不確定性：投資主體很難確定，彈性、剛性同樣重要。 規(guī)劃的導(dǎo)向：物質(zhì)規(guī)劃仍是主流。注重經(jīng)濟(jì)（效率）、社會(huì)（公平）屬性，缺一不可。 控規(guī)的修改：不可避免，要理解

27、成過程性、漸進(jìn)性的規(guī)劃。2、控規(guī)的制度改進(jìn)編制、審批 編制的范圍：不必全覆蓋，近期建設(shè)范圍、矛盾突出區(qū)域優(yōu)先編制。 建立規(guī)范程序：統(tǒng)一技術(shù)平臺(tái)、審查程序。 規(guī)劃的審批：一旦審批就成終極藍(lán)圖，“先審慢批，大化小審批”留有余地。鎮(zhèn)可以“反操作” 地方立法：各地應(yīng)根據(jù)各自情況編制“控規(guī)條例”。3、控規(guī)的技術(shù)改進(jìn) “修補(bǔ)性規(guī)劃”：各城市已經(jīng)編制大量的控規(guī)及相關(guān)規(guī)劃，必須進(jìn)行統(tǒng)一梳理，適應(yīng)新法的要求，今后大量規(guī)劃都是“修補(bǔ)性”的，要探討這類規(guī)劃的做法及技術(shù)要點(diǎn)，便于推廣。 加強(qiáng)與城市設(shè)計(jì)的銜接：相同的容積率布置方法不同，空間效果也不同相同的建筑密度，環(huán)境處理的不同，效果完全不同控規(guī)中的城市設(shè)計(jì)控制要素

28、投入產(chǎn)出分析法投入：土地出讓地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)（p1）、征地費(fèi)（p2）、動(dòng)遷成本（p3）。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)分析： 建安成本（p4），層數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)不同，造價(jià)不同。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用（p5），一般按照單位建筑面積收取。 開發(fā)費(fèi)用（p6），管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，一般占 建安成本（p4）的5%-10%， 總成本=p1+p2+p3+p4+p5+p6產(chǎn)出：總產(chǎn)出= s（用地面積）x far（容積率）x a（銷售單價(jià)）最低經(jīng)濟(jì)容積率far=（p1+p2+p3+p5+p6）x（1+r）/ a-p4（1+r）r為法定利潤率難點(diǎn)：動(dòng)遷成本很難統(tǒng)計(jì)，單位售價(jià)隨市場(chǎng)波動(dòng)，基礎(chǔ)設(shè)施投資主體多。經(jīng)濟(jì)分 析的實(shí)質(zhì)還是一種預(yù)測(cè)性的，作

29、為決策的依據(jù)很勉強(qiáng)。第二部分 控制單元與控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系與控制要素上下延展、分層級(jí)控制控規(guī)作為法定規(guī)劃管理文件，要起到承上啟下的作用：向上，要深化和落實(shí)上位規(guī)劃的意圖。目前，由于我國多數(shù)城市總規(guī)之下一般并沒有分區(qū)規(guī)劃作指導(dǎo)?？傄?guī)作為結(jié)構(gòu)性規(guī)劃，無法作為小片區(qū)規(guī)劃的直接依據(jù)，其規(guī)劃要求往往難以得到落實(shí)。上海等城市在在總規(guī)和地塊控制之間細(xì)化規(guī)劃層次，增加單元、街坊等層次，針對(duì)每一個(gè)規(guī)劃層次明確控制內(nèi)容，將總規(guī)意圖逐層分解、層層落實(shí)。規(guī)劃編制和管理層次示意規(guī)劃整合（管理一張圖） 近年來，規(guī)劃編制普遍升溫，常常在同地域范圍內(nèi)，各種層次、各種類型的規(guī)劃滾動(dòng)編制，除了總規(guī)外，城市設(shè)計(jì)

30、、歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃、舊城改造規(guī)劃等各種層次、各種類型的規(guī)劃在覆蓋范圍、法律效力、成果表達(dá)、實(shí)施年限等方面各有差異，甚至相互矛盾。面對(duì)這種情況，越來越多的城市通過控規(guī)這個(gè)平臺(tái)對(duì)各類規(guī)劃進(jìn)行整合，用一兩張圖來涵蓋、協(xié)調(diào)各層次、各類別的規(guī)劃信息。同時(shí)，也方便將各類詳規(guī)和專項(xiàng)規(guī)劃的成果和修編信息定期補(bǔ)充到規(guī)劃管理中，從而促進(jìn)城市規(guī)劃定期更新制度的建立。控規(guī)編制相關(guān)規(guī)劃整理容積率預(yù)留上浮空間容積率控制一直是控規(guī)管理中的難點(diǎn)。針對(duì)此，根據(jù)地方特點(diǎn)，國內(nèi)某具有地方立法權(quán)城市，在地塊容積率確定后，為今后的規(guī)劃管理再預(yù)留20%上浮空間。網(wǎng)絡(luò)管理建立規(guī)劃成果信息系統(tǒng)，通過編碼確保每一地塊的唯一性，并與土地利用

31、總規(guī)做好銜接，達(dá)到控規(guī)全覆蓋下的單元網(wǎng)絡(luò)化管理。p 控制單元的提出背景單元式管理的意義 控制性詳細(xì)規(guī)劃是落實(shí)總體規(guī)劃意圖、管理城市建設(shè)活動(dòng)的重要方式和途徑。以往控詳規(guī)劃往往只針對(duì)單個(gè)地塊或街坊進(jìn)行規(guī)劃控制，缺少對(duì)對(duì)區(qū)域的規(guī)劃控制。有鑒于此，國內(nèi)上海、天津等多個(gè)城市將城市規(guī)劃建成區(qū)劃分為多個(gè)“規(guī)劃管理單元”，規(guī)劃管理中，對(duì)單元的規(guī)劃控制和對(duì)地塊的規(guī)劃控制并重。控制性編制單元規(guī)劃是編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。在城市規(guī)劃各層次中，起到承上啟下的作用，上承全市總體規(guī)劃、中心城分區(qū)規(guī)劃，下啟控制性詳細(xì)規(guī)劃。p 各地控制單元的不同做法1999年版的城市規(guī)劃編制辦法中首次明確了控規(guī)作為法定規(guī)劃的重要組成部

32、分，2006年版的城市規(guī)劃編制辦法更是對(duì)控規(guī)編制的內(nèi)容和成果形式作了更為詳盡的規(guī)定，特別是明確了控規(guī)編制的強(qiáng)制性內(nèi)容。近十年來，許多城市都針對(duì)具體情況相繼頒布了控規(guī)編制引導(dǎo)或技術(shù)規(guī)定，對(duì)控規(guī)編制的內(nèi)容、成果形成等做了明確的規(guī)定，形成了一整套具有地方特色的控規(guī)編制和管理辦法。上海、廣州和南京三市關(guān)于控規(guī)編制的探索起步較早。關(guān)于控規(guī)編制和理的體系也比較完整，具有一定的代表性。上海市控規(guī)編制實(shí)踐上海把整個(gè)中心城區(qū)劃分成六大規(guī)劃層次，分別是：中心城、分區(qū)、次分區(qū)、特定區(qū)、社區(qū)和編制單元：其中，編制單元按照特定原則劃定，是控規(guī)編制的基本單元。在進(jìn)行控規(guī)編制之前，需要對(duì)每個(gè)編制單元進(jìn)行單元規(guī)劃，落實(shí)上位規(guī)

33、劃的相關(guān)規(guī)定，作為控規(guī)編制的依據(jù)，以強(qiáng)制性和指導(dǎo)性指標(biāo)或要素的形式對(duì)控規(guī)編制提出控制要求。其中，強(qiáng)制性指標(biāo)(要素)是單元規(guī)劃中最核心的部分，是對(duì)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和各專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃等規(guī)劃控制要求的有效落實(shí)，也是控規(guī)編制、審批的重要依據(jù)；指導(dǎo)性指標(biāo)(要素)是控規(guī)編制、審批的參考依據(jù)，可結(jié)合具體情況在一定的幅度內(nèi)適當(dāng)調(diào)整，以管理的需求為導(dǎo)向，提出地塊建設(shè)控制和引導(dǎo)要求。廣州市控規(guī)編制實(shí)踐和上海的編制單元類似，廣州也有一個(gè)控規(guī)編制的基本單元規(guī)劃管理單元，不同的是廣州不編制“單元規(guī)劃”指導(dǎo)控規(guī)，而是將每個(gè)規(guī)劃管理單元直接進(jìn)行控規(guī)編制。形成一套由總則、圖則執(zhí)行規(guī)定、單元控制圖則、附件組成的相互支撐的成果體

34、系。其中每個(gè)規(guī)劃管理單元分別給出法定和管理兩張單元控制圖則。法定圖則以強(qiáng)制性控制要素為主，是規(guī)劃公示文件；規(guī)劃管理圖則更多面向規(guī)劃管理工作，增加了指導(dǎo)性控制要素，作為部門管理文件，不對(duì)外公示。另外，廣州控規(guī)編制實(shí)踐還對(duì)控規(guī)的適應(yīng)性進(jìn)行了探索，在規(guī)劃管理單元圖則中，地塊的劃分是以街坊為單位的，所有的分地塊規(guī)劃控制指標(biāo)也是針對(duì)街坊提出，在具體規(guī)劃實(shí)踐操作中允許進(jìn)行街坊內(nèi)部具體地塊指標(biāo)的調(diào)整，但必須控制所在街坊的總量平衡。南京市控規(guī)編制實(shí)踐南京市城市規(guī)劃編制分成四個(gè)規(guī)劃層次，分別是：綜合分區(qū)、分區(qū)、編制單元和次單元。雖然名稱相似，但和上海的編制單元相比差異較大。首先，南京的編制單元規(guī)模在420平方公

35、里左右，并不是控規(guī)編制的最小基本單元，需要繼續(xù)往下劃分為次單元；其次，它僅作為研究和開展控規(guī)的基本空間單位但并不單獨(dú)編制單元規(guī)劃。南京市對(duì)地塊圖則的要求更為詳盡，分為圖則單元控制指標(biāo)利分地塊控制指標(biāo)兩大類共18個(gè)分項(xiàng)內(nèi)容、視不同情況，每個(gè)地塊圖則也可以分為強(qiáng)制性和引導(dǎo)性兩張分圖則。 各地控規(guī)編制和管理實(shí)踐的核心問題主要體現(xiàn)在如何落實(shí)控制內(nèi)容以及如何解決控規(guī)的適應(yīng)性、作為項(xiàng)重要的法定規(guī)劃，控規(guī)如何體現(xiàn)承上啟下的核心作用，最需要控制哪些內(nèi)容，以及如何實(shí)現(xiàn)有效控制、依法調(diào)整和科學(xué)管理。各城市控規(guī)實(shí)踐的差異主要在于對(duì)以上問題的不同解決途徑。比如，各地都有類似規(guī)劃編制單元的級(jí)別劃分，作為控規(guī)編制的基本單

36、位，但其規(guī)模、涉及的規(guī)劃內(nèi)容等都有較大差異。各個(gè)城市的控規(guī)編制和管理各有特色。上海市增加了編制單元規(guī)劃作為控規(guī)編制的依據(jù)，能較好地落實(shí)上位規(guī)劃的控制要求，廣州通過法定、管理兩層體系，使得控規(guī)具有很強(qiáng)的靈活性和適應(yīng)性，但同時(shí)也對(duì)規(guī)劃部門的管理能力提出更高的要求，南京市則更多地針對(duì)地方實(shí)際，從研究、深化具有地方特色的控制內(nèi)容和編制辦法入手，是我國大部分城市編制控規(guī)時(shí)的常見模式。 規(guī)劃單元比較表城市名稱規(guī)模內(nèi)容和特點(diǎn)上海規(guī)劃編制單元3-4km2控制編制最小單位，單獨(dú)編制單元規(guī)劃指導(dǎo)控規(guī)編制。廣州規(guī)劃管理單元老區(qū)0.2-0.3km2，新區(qū)0.8-1km2控規(guī)編制最小單位，每個(gè)管理單元包含法定和管理兩張

37、圖則，其深度基本可以替代地塊圖則滿足規(guī)劃管理要求。南京規(guī)劃編制單元4-20km2地域劃分單位，向下劃分次單元編制控規(guī)寧波規(guī)劃控制單元老區(qū)0.2-0.5km2，新區(qū)0.8-1km2控規(guī)成果分為法定文件、技術(shù)管理文件和附件三大部分。p 控制單元的控制內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（二）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；（四）根據(jù)交通需求分析，確

38、定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。（五）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（六）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。 控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告收入附件。 控制性編制單元規(guī)劃主要內(nèi)容：總體定位規(guī)劃規(guī)模開發(fā)控

39、制公共綠地風(fēng)貌保護(hù)空間景觀公共服務(wù)設(shè)施道路交通設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施主要用途：是對(duì)控制性單元主要功能的概括與描述，主要包括居住、公共設(shè)施、工業(yè)、倉儲(chǔ)、對(duì)外交通、廣場(chǎng)、市政公用設(shè)施、綠地、特殊用地等；在文本中應(yīng)明確地塊建設(shè)用地的兼容性要求。居住人口控制規(guī)模：控制性單元的居住人口控制規(guī)模，是配套設(shè)施測(cè)算的依據(jù)，測(cè)算中應(yīng)充分考慮土地兼容性等因素引起的居住人口變化?？傞_發(fā)容量：指控制單元內(nèi)允許建設(shè)的最大建筑規(guī)模，一般以單元內(nèi)各地塊規(guī)劃建筑面積之和計(jì)。綠地率：規(guī)劃綠地面積占控制單元用地面積的比率。配套設(shè)施控制要求：主要包括規(guī)劃規(guī)劃市級(jí)、區(qū)級(jí)、街道社區(qū)及和基層社區(qū)及的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模；次干道及

40、以上等級(jí)城市道路、城市軌道交通和市政管廊的性質(zhì)、功能和走向；市、區(qū)級(jí)公園及生產(chǎn)與防護(hù)綠地的規(guī)劃控制線；城市主干河道的性質(zhì)、功能和走向；歷史文化街區(qū)、歷史建筑以及其他歷史文化資源的保護(hù)控制線。p 控制單元與地塊的關(guān)系控制單元與地塊的關(guān)系控制單元容積率是指控制單元內(nèi)總建筑面積和總建設(shè)用地面積的比值?？刂茊卧獌?nèi)各個(gè)地塊的容積率可在一定的幅度內(nèi)變動(dòng)，但控制單元容積率保持不變。每個(gè)控制單元的單元容積率根據(jù)每個(gè)地塊的區(qū)位位置、功能性質(zhì)、道路交通、現(xiàn)狀開發(fā)情況等因素確定。 控制單元重點(diǎn)控制開發(fā)總量，和公共服務(wù)設(shè)施的位置、級(jí)別?？刂茊卧獌?nèi)單個(gè)地塊的開發(fā)量可以調(diào)整變化，但單元總量須保證不變。單個(gè)地塊功能、開發(fā)量

41、、出入口、停車位等規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，須從所處單元整體論證，強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)整難度。以單元為單位，配置中小學(xué)、幼兒園、綠地、公廁等公共設(shè)施，提高規(guī)劃管理的科學(xué)性和可操作性。 p 關(guān)于城市設(shè)計(jì)一、 關(guān)于城市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)，古已有之：在古代，城市設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃密不可分，幾乎等同。直到工業(yè)革命后，產(chǎn)生了現(xiàn)代城市規(guī)劃和現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)，兩者區(qū)別才日益明顯，但同時(shí)兩者又互相交融，在城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控規(guī)、乃至修建性詳細(xì)規(guī)劃等一系列城市建設(shè)有關(guān)工作中都包含了城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容。城市設(shè)計(jì)：對(duì)城市體型和空間環(huán)境所做的整體構(gòu)思與安排，貫穿于城市規(guī)劃的全過程。城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（gb/t50280-98）p 現(xiàn)行控規(guī)編制及實(shí)

42、施過程中存在的問題二、 現(xiàn)行城市控規(guī)編制及實(shí)施過程中存在的問題近20多年的“控規(guī)”實(shí)踐，控規(guī)在編制、實(shí)施、管理等方面正在逐步完善，發(fā)揮“承上啟下”的重要作用，但其自身仍存在一定問題：三維空間研究不足：“控規(guī)”作為地塊開發(fā)的建設(shè)依據(jù)，一般僅對(duì)開發(fā)地區(qū)的功能定位、交通組織、地塊劃分、開發(fā)強(qiáng)度等進(jìn)行控制，而對(duì)形態(tài)控制僅停留在容積率、建筑密度、建筑高度等具體指標(biāo)上，缺乏對(duì)控制區(qū)整體設(shè)計(jì)及單體形態(tài)控制，對(duì)城市美學(xué)研究較少。造成：城市景觀混亂、城市特色消失控制指標(biāo)不盡合理：“控規(guī)”指標(biāo)的確定更大程度從二維平面角度出發(fā)，忽視地塊內(nèi)部與周圍外部三維空間的關(guān)系，因此這種情況下產(chǎn)生的各種控制指標(biāo)，必然值得商榷?？?/p>

43、規(guī)內(nèi)容過于專業(yè)化：缺乏形象內(nèi)容和城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容，其控制指標(biāo)推出的結(jié)果說服力不強(qiáng)。造成：對(duì)于非專業(yè)人士來說，控規(guī)主要成果部分的平面圖形與專業(yè)文字，專業(yè)性太強(qiáng)，不利于公眾參與。針對(duì)以上問題，控規(guī)層面的城市設(shè)計(jì) 是解決問題的有效途徑控規(guī)層面的城市設(shè)計(jì)主要任務(wù)是彌補(bǔ)控規(guī)在城市區(qū)段空間環(huán)境方面的缺陷，并在操作管理層面上實(shí)現(xiàn)城市設(shè)計(jì)的可操作性，從三維空間角度修正控規(guī)中的控制指標(biāo)，優(yōu)化并提高控規(guī)的編制質(zhì)量。p 控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的關(guān)系一、 控制性詳細(xì)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)關(guān)系控規(guī)中的城市設(shè)計(jì)因素：控規(guī)中城市設(shè)計(jì)因素體現(xiàn)在：不但控規(guī)編制成果包含城市設(shè)計(jì)專項(xiàng)內(nèi)容章節(jié)，而且控規(guī)中常用指標(biāo)（規(guī)定性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)）的制定必須充

44、分考慮城市設(shè)計(jì)因素。因此，控規(guī)中包含了大量城市設(shè)計(jì)因素。城市設(shè)計(jì)中的控制性因素：城市設(shè)計(jì)成果不僅包括城市空間形態(tài)設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)制定城市設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，指導(dǎo)綱要等管理控制要求。因此，控制引導(dǎo)越來越成為城市設(shè)計(jì)實(shí)施過程中策略制定、信息反饋、控制調(diào)整的重要手段。 一方面控規(guī)決定城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容和深度，另一方面城市設(shè)計(jì)研究的深度直接影響控規(guī)的科學(xué)性和合理性。 控規(guī)內(nèi)容為“定性、定量、定位”，這就要求相應(yīng)的城市設(shè)計(jì)要重視“實(shí)施性”。應(yīng)通過城市設(shè)計(jì)的研究把其設(shè)計(jì)精髓轉(zhuǎn)譯成控規(guī)的各項(xiàng)控制要素。 城市設(shè)計(jì)應(yīng)注重于控規(guī)文本及圖則的配合，避免城市設(shè)計(jì)與控規(guī)的脫節(jié)。p 控規(guī)中城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容一、 控規(guī)中城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容

45、控規(guī)與城市設(shè)計(jì)在內(nèi)容上密切聯(lián)系控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系與城市設(shè)計(jì)關(guān)系圖（其中灰色部分為控規(guī)規(guī)定性指標(biāo)）控規(guī)基本研究框架與城市設(shè)計(jì)研究關(guān)系圖（圖中灰色部分為控規(guī)與城市設(shè)計(jì)共同的研究內(nèi)容）因此，城市設(shè)計(jì)研究內(nèi)容與控規(guī)導(dǎo)引內(nèi)容具有很大程度的同一性，控規(guī)與城市設(shè)計(jì)在內(nèi)容上密切聯(lián)系；城市設(shè)計(jì)研究是控規(guī)工作中十分重要的組成部分，它對(duì)促進(jìn)控規(guī)的完善和深化有重要作用?？匾?guī)控制體系圖城市設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃的層次對(duì)應(yīng)關(guān)系圖p 控規(guī)階段城市設(shè)計(jì)的重要意義一、 控規(guī)階段城市設(shè)計(jì)的重要意義總體城市設(shè)計(jì)內(nèi)容由于其宏觀性和概念性難以達(dá)到城市建設(shè)實(shí)踐中城市設(shè)計(jì)控制的要求，而且不是城市每一個(gè)地段都需要進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃，修建性詳細(xì)規(guī)

46、劃階段的城市設(shè)計(jì)不能實(shí)現(xiàn)對(duì)城市的全覆蓋?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃體系中一個(gè)承上啟下的關(guān)鍵性編制層次，該階段的城市設(shè)計(jì)可隨控規(guī)的開展達(dá)到對(duì)城市整個(gè)地區(qū)的全覆蓋，同時(shí)城市設(shè)計(jì)控制內(nèi)容可以通過融入規(guī)劃成果的方式獲得法定規(guī)劃的地位，達(dá)到控制和引導(dǎo)城市建設(shè)的作用。n 1.實(shí)現(xiàn)：編制從 “靜態(tài)控制” 走向 “動(dòng)態(tài)引導(dǎo)”；n 2.實(shí)現(xiàn)：指導(dǎo)建設(shè)從 “被動(dòng)感性” 走向 “主動(dòng)有序”；n 3.實(shí)現(xiàn)：公共空間建設(shè)審批從 “無章可循” 走向 “有據(jù)可依”；n 4.實(shí)現(xiàn)：工作方式從 “全面鋪開” 走向 “突出重點(diǎn)”；n 5.實(shí)現(xiàn)：指導(dǎo)內(nèi)容從 “概念” 走向 “細(xì)節(jié)”；一、 城市設(shè)計(jì)成果的轉(zhuǎn)化（控規(guī)中城市設(shè)計(jì)的作用機(jī)制

47、）作用對(duì)象：控規(guī)層面的城市設(shè)計(jì)從屬于控規(guī)。因此，控規(guī)層面的城市設(shè)計(jì)研究對(duì)象由控規(guī)研究的對(duì)象所決定。一般而言，控規(guī)研究對(duì)象在地域范圍上是城市的局部地區(qū)。于是，控規(guī)層面城市設(shè)計(jì)研究對(duì)象在地域范圍上也就是控規(guī)工作展開的城市局部地區(qū)，其對(duì)象層次可視為城市設(shè)計(jì)中局部城市設(shè)計(jì)層次。作用方法：控規(guī)層面城市設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)包含兩個(gè)層面：一是對(duì)城市體型和空間環(huán)境的控制；二是對(duì)城市開發(fā)行為的引導(dǎo)。對(duì)城市體型和空間環(huán)境的創(chuàng)造和設(shè)計(jì)是城市設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)主題，也是控規(guī)層面城市設(shè)計(jì)的基本工作內(nèi)容。對(duì)城市開發(fā)行為的引導(dǎo)主要是建立控規(guī)的城市設(shè)計(jì)激勵(lì)機(jī)制和科學(xué)制定城市設(shè)計(jì)獎(jiǎng)勵(lì)條件?？匾?guī)中的城市設(shè)計(jì)依托建筑限高、建筑密度、綠地率等控制指標(biāo)

48、進(jìn)行抽象控制，研究實(shí)體空間、非實(shí)體空間和環(huán)境組織設(shè)計(jì)，以及兩者綜合構(gòu)成的城市整體和空間環(huán)境品質(zhì)。具體方式是：通過控制和引導(dǎo)城市空間各個(gè)要素相互關(guān)系（如建筑與建筑關(guān)系、建筑與公共空間關(guān)系）、相互組合和連接（如建筑物、街道、環(huán)境設(shè)施等內(nèi)容的配置與組合等），來實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)劃地段已有良好環(huán)境格局的保護(hù)與強(qiáng)化，從而提高人們?cè)诔鞘猩钪械馁|(zhì)量。作用過程：控規(guī)層面的城市設(shè)計(jì)可以被看做一個(gè)作用過程；它依據(jù)上一層次城市未來發(fā)展的總體要求，以城市設(shè)計(jì)的思維方式綜合構(gòu)想規(guī)劃地段具體的城市設(shè)計(jì)目標(biāo)，并詳細(xì)制定實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的技術(shù)措施、方法和步驟，作為反饋條件修正控規(guī)指標(biāo)，作為技術(shù)手段完善控規(guī)控制能力，最后轉(zhuǎn)譯成為具有法定效

49、力的控規(guī)內(nèi)容，并結(jié)合控規(guī)的土地使用控制等規(guī)劃要求一起成為城市規(guī)劃管理內(nèi)容。p 城市設(shè)計(jì)成果的轉(zhuǎn)換一、 控規(guī)階段城市設(shè)計(jì)實(shí)踐形體示意的方法：該方法出現(xiàn)在控規(guī)中城市設(shè)計(jì)發(fā)展的早期。特點(diǎn)是以形體為基礎(chǔ)的城市設(shè)計(jì)占據(jù)規(guī)劃的主導(dǎo)地位，以“排房子”的形式得出規(guī)劃管理依據(jù)，由此約束土地不合實(shí)際、盲目的高密度開發(fā)。形體示意的城市設(shè)計(jì)方法（上海市虹橋新區(qū)詳規(guī)）控制要素方法：該方法出現(xiàn)在控規(guī)中城市設(shè)計(jì)發(fā)展的中后期。特點(diǎn)是在控制技術(shù)上采用數(shù)據(jù)控制和圖紙控制相結(jié)合的綜合手段。其控制體系核心是進(jìn)一步確定和劃分控制要素的內(nèi)容。意向設(shè)計(jì)方法：對(duì)于意向設(shè)計(jì)方法，目前也較常見。這種方法仍是形態(tài)設(shè)計(jì)方法在控規(guī)中的應(yīng)用，具體做法是

50、與控規(guī)同步開展，在綜合分析的基礎(chǔ)上對(duì)建筑形體、空間組織、景觀等城市空間要素進(jìn)行深入具體形體設(shè)計(jì)，并以此結(jié)果作為控規(guī)參考依據(jù)和指標(biāo)確定的影響因素。獨(dú)立開展的城市設(shè)計(jì)專題研究：它使城市設(shè)計(jì)的深度、內(nèi)容和科學(xué)性方面均有大幅度提高，同時(shí)為下一階段編制高水平的詳細(xì)規(guī)劃提供強(qiáng)有力的依據(jù)。他將形成的設(shè)計(jì)成果分別納入法定圖則和詳細(xì)藍(lán)圖兩個(gè)編制階段，不但提高現(xiàn)有規(guī)劃水平，而且使城市設(shè)計(jì)獲得法律效力。近幾年來，全國各級(jí)城市規(guī)劃管理部門逐步認(rèn)識(shí)到城市設(shè)計(jì)研究對(duì)控規(guī)編制的重要指導(dǎo)意義，以及兩者相互促進(jìn)關(guān)系。在城市建設(shè)重點(diǎn)地段的控規(guī)編制工作中，往往安排較深入的專項(xiàng)城市設(shè)計(jì)研究工作，在實(shí)踐中取得較好的效果。 肄蒃蝕肆芀荿

51、蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀

52、螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄

53、薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞

54、蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿

55、蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇芁芇袇衿肅薅袆肂艿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈蒞薈葿螈膈蒄薈袀莄莀薇羂膆芆薆膅罿蚄薅襖芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肆芀荿蠆裊肂蒞蠆羈莈芁蚈肀膁蕿蚇螀莆蒅蚆袂腿莁蚅羄蒞芇螄肆膇薆螄螆羀蒂螃羈膆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅袈肇肅莁袈螇