蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議課件

1、蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議1 新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議 博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司 20092009年年1010月月1212日日 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議2 一、項(xiàng)一、項(xiàng) 目目 分分 析析 二、同類產(chǎn)品分析二、同類產(chǎn)品分析 三、項(xiàng)目規(guī)劃建議三、項(xiàng)目規(guī)劃建議 四、項(xiàng)目推廣四、項(xiàng)目推廣建議 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議3 一、項(xiàng)一、項(xiàng) 目目 分分 析析 1、周、周 邊邊 環(huán)環(huán) 境境 分分 析析 2 2、項(xiàng)、項(xiàng) 目目 自自 身身 分分 析析 3 3、啟示、啟示 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議4 圖：區(qū)域交通圖圖：區(qū)域交通圖 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目區(qū)位： 未來(lái)規(guī)劃的滸關(guān)新城， 占據(jù)

2、規(guī)劃新城的核心 位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 交通可達(dá)性：交通可達(dá)性： 項(xiàng)目緊鄰312國(guó)道、京 航大運(yùn)河，可通達(dá)周 邊各省市，項(xiàng)目直接 連接蘇州新區(qū)長(zhǎng)江路 商圈，同時(shí)跨過(guò)興賢 橋可通達(dá)蘇州市區(qū)， 項(xiàng)目鄰近路道正在拓 寬之中，區(qū)位交通優(yōu) 勢(shì)明顯。 滸關(guān)鎮(zhèn)環(huán)滸關(guān)鎮(zhèn)環(huán) 路交通路交通 京航大京航大 運(yùn)河運(yùn)河 規(guī)劃規(guī)劃 道路道路 312312 國(guó)道國(guó)道 新區(qū)新區(qū) 市區(qū)市區(qū) 本案 85/321/85/321/ 326326路路 1、周邊環(huán)境分析 商業(yè)現(xiàn)狀 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議5 整個(gè)規(guī)劃形成一個(gè)整個(gè)規(guī)劃形成一個(gè)“雙環(huán)雙環(huán)” 結(jié)構(gòu)，規(guī)劃成：結(jié)構(gòu)，規(guī)劃成： 1個(gè)片區(qū)級(jí)核心區(qū)核心區(qū) 6個(gè)居住組團(tuán)居住組團(tuán)圍繞中心區(qū)

3、 9個(gè)工業(yè)組團(tuán)工業(yè)組團(tuán)環(huán)繞居住片區(qū) 1 個(gè)沿運(yùn)河沿岸、規(guī)劃區(qū)東 南部的保稅物流園保稅物流園 1個(gè)由西南方向契入片區(qū)中 部的綠色生態(tài)區(qū)綠色生態(tài)區(qū) 規(guī)劃綱要規(guī)劃綱要 本項(xiàng)目位于未來(lái)規(guī)劃核心區(qū)域，居住區(qū)與工業(yè)區(qū)交叉處的本項(xiàng)目位于未來(lái)規(guī)劃核心區(qū)域，居住區(qū)與工業(yè)區(qū)交叉處的 分界商業(yè)中心，即可輻射北部居民區(qū)，同時(shí)又可服務(wù)于南分界商業(yè)中心，即可輻射北部居民區(qū)，同時(shí)又可服務(wù)于南 面大片工業(yè)區(qū)。面大片工業(yè)區(qū)。 工業(yè)用地工業(yè)用地居住用地居住用地商業(yè)用地商業(yè)用地物流物流 本案本案 核心區(qū)核心區(qū) 1、周邊環(huán)境分析 商業(yè)現(xiàn)狀 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議6 l本項(xiàng)目被新滸商業(yè)1號(hào)圍 繞，商業(yè)體量較大，配套 齊全，距滸關(guān)鎮(zhèn)

4、中心約3分 鐘車程； l本項(xiàng)目東邊為滸關(guān)工業(yè) 園，以電子信息、生物制 藥、精密儀器等為主，目 前已經(jīng)有部分企業(yè)入?。?l項(xiàng)目附近有金櫚灣、新 滸花園等大型住宅，同時(shí) 還有大量未建設(shè)住宅，目 前消費(fèi)力有限，未來(lái)消費(fèi) 潛力巨大； 圖：周邊環(huán)境圖圖：周邊環(huán)境圖周邊環(huán)境分析：周邊環(huán)境分析： 圖：區(qū)域交通圖圖：區(qū)域交通圖 312312 國(guó)道國(guó)道 惠豐惠豐 商業(yè)街商業(yè)街 興賢興賢 橋橋 滸關(guān)鎮(zhèn)滸關(guān)鎮(zhèn) 區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè) 惠豐商業(yè)廣場(chǎng)惠豐商業(yè)廣場(chǎng) 興興 賢賢 路路 商商 業(yè)業(yè) 街街 鴻鴻 錦錦 新新 苑苑 金金 光光 大大 道道 本案本案 金櫚灣金櫚灣 滸關(guān)工業(yè)園滸關(guān)工業(yè)園 滸楊滸楊 路路 華潤(rùn)萬(wàn)家華潤(rùn)萬(wàn)家 新滸

5、花園新滸花園 新滸大酒店新滸大酒店 濕地花園濕地花園 未建住宅未建住宅 小學(xué)小學(xué) 1、周邊環(huán)境分析 商業(yè)現(xiàn)狀 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議7 u商業(yè)概況：商業(yè)概況： 滸關(guān)商業(yè)以傳統(tǒng)的滸關(guān)老鎮(zhèn)區(qū)滸關(guān)老鎮(zhèn)區(qū) 商業(yè)為主，同時(shí)形成金光大道金光大道 商業(yè)街商業(yè)街、惠豐商業(yè)街、新滸商新滸商 業(yè)業(yè)1 1號(hào)商業(yè)街號(hào)商業(yè)街等集中商業(yè)街，這 些商業(yè)街零散分布于各處。 u主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)： 以餐飲、藥店、美發(fā)、超市餐飲、藥店、美發(fā)、超市等 配套商業(yè)配套商業(yè)為主，整體檔次相對(duì) 較低。 u商業(yè)特征：商業(yè)特征： 傳統(tǒng)商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)形式為主，整體檔次檔次 較低，較低，商業(yè)形象差。形象差。 區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域商業(yè)概況 圖：區(qū)域商

6、業(yè)分布圖圖：區(qū)域商業(yè)分布圖 金光大道金光大道 商業(yè)街商業(yè)街 滸關(guān)鎮(zhèn)區(qū)滸關(guān)鎮(zhèn)區(qū) 商業(yè)圈商業(yè)圈 本案本案 滸新商滸新商 業(yè)業(yè)1 1號(hào)號(hào) 惠豐惠豐 商業(yè)街商業(yè)街 惠豐商業(yè)廣場(chǎng)惠豐商業(yè)廣場(chǎng) 華華 潤(rùn)潤(rùn) 萬(wàn)萬(wàn) 家家 1、周邊環(huán)境分析 商業(yè)現(xiàn)狀 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議8 圖：周邊住宅分布圖圖：周邊住宅分布圖 u現(xiàn)在的主要消費(fèi)人群 為新建的住宅小區(qū)的居 民和工廠工人，以生活 需求消費(fèi)為主； u周邊尚未拆遷的民房 居民也是本項(xiàng)目的主要 客源。 u未來(lái)將規(guī)劃大面積住 宅和工廠將為我們提供 大量客源。 1.1. 5 5 萬(wàn)萬(wàn) 人人 規(guī)劃規(guī)劃 道路道路 312312 國(guó)道國(guó)道 興賢興賢 橋橋 惠豐花苑惠豐花苑

7、本案本案 鴻鴻 錦錦 新新 苑苑 金金 光光 大大 道道 滸關(guān)鎮(zhèn)滸關(guān)鎮(zhèn) 區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè) 新新 港港 名名 墅墅 花花 園園 蘇地蘇地20062006 B B3535號(hào)號(hào) 1010萬(wàn)萬(wàn) 蘇地蘇地20062006 B B3636號(hào)號(hào) 7 7萬(wàn)萬(wàn) 蘇地蘇地20062006 B B3737號(hào)號(hào) 3.83.8萬(wàn)萬(wàn) 陽(yáng)陽(yáng) 山山 花花 苑苑 新新 滸滸 花花 園園 社區(qū)居民社區(qū)居民 周邊消費(fèi)人口構(gòu)成周邊消費(fèi)人口構(gòu)成 1、周邊環(huán)境分析 商業(yè)現(xiàn)狀 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議9 周邊企業(yè)消費(fèi)群（周邊企業(yè)消費(fèi)群（不包含分布零散的企業(yè)） 1)1)高新區(qū)出口加工區(qū)高新區(qū)出口加工區(qū) 出口加工區(qū)預(yù)計(jì)職工將達(dá)3 3萬(wàn)人萬(wàn)人左右

8、， 2 2）大新科技園）大新科技園 工業(yè)園現(xiàn)有員工2 2萬(wàn)萬(wàn)左右。 3 3）陽(yáng)山科技工業(yè)園）陽(yáng)山科技工業(yè)園 工業(yè)園內(nèi)大概有2 2萬(wàn)萬(wàn)工廠員工。 學(xué)校學(xué)校/ /培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 1)1)吳縣中學(xué)新校區(qū)吳縣中學(xué)新校區(qū) 共有近30003000名名學(xué)生，教職工約200200名名。 2)2)陽(yáng)山實(shí)驗(yàn)學(xué)校和幼兒園陽(yáng)山實(shí)驗(yàn)學(xué)校和幼兒園 目前共有在校學(xué)生20002000多多名，教職員工170170多人多人。 3)3)蘇州公安局觀山考驗(yàn)場(chǎng)蘇州公安局觀山考驗(yàn)場(chǎng) 每年有6 6萬(wàn)人萬(wàn)人需要在觀山呆上最少兩周時(shí)間駕考。 周邊消費(fèi)人口構(gòu)成周邊消費(fèi)人口構(gòu)成 1、周邊環(huán)境分析 商業(yè)現(xiàn)狀 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議10 1、周

9、邊環(huán)境分析 商業(yè)現(xiàn)狀 滸關(guān)老鎮(zhèn)環(huán)境相對(duì)雜亂，商業(yè)氛圍濃厚，但大多數(shù)為中低端消費(fèi)。 項(xiàng)目周邊規(guī)劃良好，區(qū)域內(nèi)為滸關(guān)中高端居住居中區(qū)。目前主要消費(fèi)場(chǎng) 所為新滸商業(yè)一號(hào)。 商業(yè)成熟度：尚屬于商業(yè)起步階段，整個(gè)區(qū)域處于人口初期膨脹期，服 務(wù)業(yè)尚處于初始發(fā)展階段 。 項(xiàng)目周邊商業(yè)特征：生活配套區(qū)和工業(yè)區(qū)為主要特征，交通尚可，并處 于高速發(fā)展階段。 投資回報(bào)率分析：由于目前整體商業(yè)的檔次不是很高以及商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管 理不足，從一定程度上影響了其商業(yè)租金水平，目前新滸商業(yè)一號(hào)、惠豐 商業(yè)街等商鋪投資回報(bào)率均在4-5%之間，低于蘇州市場(chǎng)商鋪的平均水平。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議11 1、周邊環(huán)境分析 發(fā)展趨勢(shì)

10、隨著工業(yè)園企業(yè)的逐漸增多，新滸花園入住人口的增加，以及金櫚灣隨著工業(yè)園企業(yè)的逐漸增多，新滸花園入住人口的增加，以及金櫚灣 和后續(xù)住宅等的開發(fā)，規(guī)劃中的城鐵新城的啟動(dòng)，區(qū)域常駐人口的劇增，和后續(xù)住宅等的開發(fā)，規(guī)劃中的城鐵新城的啟動(dòng)，區(qū)域常駐人口的劇增， 勢(shì)必對(duì)商業(yè)配套以及業(yè)態(tài)豐富有著更大需求。勢(shì)必對(duì)商業(yè)配套以及業(yè)態(tài)豐富有著更大需求。 區(qū)域大交通規(guī)劃進(jìn)入實(shí)施階段，今后交通大環(huán)境的改變也必將極大拉區(qū)域大交通規(guī)劃進(jìn)入實(shí)施階段，今后交通大環(huán)境的改變也必將極大拉 近與新區(qū)、市區(qū)的時(shí)間和空間距離，實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)三角地區(qū)其他城市的無(wú)縫近與新區(qū)、市區(qū)的時(shí)間和空間距離，實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)三角地區(qū)其他城市的無(wú)縫 對(duì)接。對(duì)接。 蘇州

11、新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議12 1 1、周邊環(huán)境分析商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì) 隨著滸關(guān)城鐵新城的啟動(dòng)，成為北新區(qū)的城市門戶，區(qū)域地位的上升必將引 起區(qū)域商業(yè)的發(fā)展； 滸關(guān)為工業(yè)重鎮(zhèn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平逐年提高； 周邊住宅的快速開發(fā)、人口的快速導(dǎo)入，未來(lái)巨大的人口容量，將使本區(qū)域 的商業(yè)配套需求急劇上升。 現(xiàn)在整體商業(yè)以配套為主，檔次較低，隨著滸關(guān)老鎮(zhèn)拆遷改造以及滸關(guān)的規(guī) 劃發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的重新布局與升級(jí)。 項(xiàng)目連接住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)的商業(yè)功能區(qū)，將是項(xiàng)目發(fā)展有力支撐點(diǎn)。 以上將成為本區(qū)域商業(yè)從低端至快速發(fā)展為中高端階段并迅速實(shí)現(xiàn)商 業(yè)繁榮的契機(jī)點(diǎn)。 把握鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心的核心優(yōu)勢(shì)把握鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心的核心優(yōu)勢(shì)

12、 把未來(lái)規(guī)劃作為項(xiàng)目的主要切入點(diǎn)把未來(lái)規(guī)劃作為項(xiàng)目的主要切入點(diǎn) 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議13 2 2、項(xiàng)、項(xiàng) 目目 自自 身身 分分 析析 新滸商業(yè)街2期位于新滸商業(yè)城內(nèi)，共6層，總建筑面積約2.6萬(wàn)平方米。 1-2樓為商鋪（8500平米），3-6樓為商?。s12400平米），附樓三層 （約3000平米）。 問(wèn)題點(diǎn)問(wèn)題點(diǎn) 商住綜合體被商業(yè)一期包圍在內(nèi)，人流導(dǎo)入困難； 商鋪設(shè)計(jì)面積偏大，銷售總價(jià)偏高； 4-6層為設(shè)計(jì)辦公類產(chǎn)品，40年產(chǎn)權(quán)，首付比例需要達(dá)到50%; 商業(yè)水電,使用成本較高; 層高為4.8米,低于市場(chǎng)同類產(chǎn)品層高; 4-6層產(chǎn)品面積在50-80平米之間，銷售總價(jià)偏高。 商鋪與辦公

13、類產(chǎn)品公攤面積大，實(shí)際利用低，市場(chǎng)抗性大。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議14 2 2、項(xiàng)、項(xiàng) 目目 自自 身身 分分 析析 機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn) 商業(yè)一期目前經(jīng)營(yíng)情況良好，商鋪空置率低，給予投資者信心。 周邊已有大型主力餐飲與酒店，對(duì)人流導(dǎo)入有一定的效果 緊靠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人流聚集比較大 層高為4.8米,買一層得兩層; 周邊企業(yè)、社區(qū)居住人口多，具備一定的購(gòu)買人群。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議15 3 3、啟示、啟示 項(xiàng)目區(qū)域具有豐富客戶資源，項(xiàng)目具有良好的自住及投資價(jià)值。項(xiàng)目區(qū)域具有豐富客戶資源，項(xiàng)目具有良好的自住及投資價(jià)值。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展空間巨大，本案擁有區(qū)域大規(guī)劃的機(jī)會(huì)點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展空間巨大，本

14、案擁有區(qū)域大規(guī)劃的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 產(chǎn)品自身?xiàng)l件存在一定的劣勢(shì)，按一般情況去化，比較困難。必須產(chǎn)品自身?xiàng)l件存在一定的劣勢(shì)，按一般情況去化，比較困難。必須 從產(chǎn)品規(guī)劃上找到突破口，才能順利去化。從產(chǎn)品規(guī)劃上找到突破口，才能順利去化。 項(xiàng)目有吸引外區(qū)域客源的條件，具有良好的自住及投資價(jià)值。項(xiàng)目有吸引外區(qū)域客源的條件，具有良好的自住及投資價(jià)值。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議16 二、同類產(chǎn)品市場(chǎng)分析二、同類產(chǎn)品市場(chǎng)分析 1 1、商、商 業(yè)業(yè) 綜綜 合合 體體 發(fā)發(fā) 展展 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 2 2、新、新 區(qū)區(qū) 商商 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 情情 況況 4 4、典、典 型型 個(gè)個(gè) 案案 借借 鑒鑒 3 3、滸、滸 關(guān)關(guān) 商

15、商 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 情情 況況 5 5、 總總 結(jié)結(jié) 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議17 1 1、商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展歷程:商業(yè)綜合體建筑形式的改變：從最早的單體小型化，現(xiàn) 在向大型綜合型過(guò)渡。功能上從單功能向多功能變化。 優(yōu) 勢(shì):便利性及互補(bǔ)性。所有客戶包括居住點(diǎn)，商業(yè)設(shè)施都在商 業(yè)綜合體里面,各種業(yè)態(tài)為客戶創(chuàng)造價(jià)值。 趨 勢(shì):隨著城市服務(wù)中心和區(qū)域性商業(yè)中心格局開始逐步形成， 城市商業(yè)綜合體作為新興的商業(yè)地產(chǎn)模式正在成為城市發(fā)展的核心價(jià) 值。 。 目前發(fā)展階段：包括了購(gòu)物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多 種功能，包括主力店、獨(dú)立街鋪、特色商業(yè)街、大型購(gòu)物中心，有的

16、還配置高檔住宅、酒店或公寓，并與周邊市政設(shè)施和交通組織（如地 鐵、輕軌、公交樞紐等）配套。 。 一般小型商業(yè)綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵?lè)等各種生一般小型商業(yè)綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵?lè)等各種生 活形態(tài)的部分或全部功能于一體?；钚螒B(tài)的部分或全部功能于一體。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議18 2 2、新區(qū)商業(yè)發(fā)展情況、新區(qū)商業(yè)發(fā)展情況 新區(qū)商業(yè)初期發(fā)展：典型傳統(tǒng)商業(yè)街鋪，90年代初期由獅山路沿線 CBD中心逐漸演化發(fā)展。隨著區(qū)域中心功能與配套的完善與成熟，至目 前的繁榮成熟期，歷經(jīng)十?dāng)?shù)年。典型代表為新區(qū)商業(yè)街，以及獅山路 沿線商業(yè)大廈裙樓。 中期發(fā)展：2000年起新區(qū)居住功能的發(fā)

17、展，住宅區(qū)的興起所帶動(dòng)的 社區(qū)商業(yè)網(wǎng)。典型代表為新升新苑、馨泰花園、獅山新苑社區(qū)商業(yè)。 近期發(fā)展：05年后隨著新區(qū)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，商業(yè)綜合體逐 漸興起，滿足了區(qū)域不斷增強(qiáng)的生活與商業(yè)需求。典型代表為：綠寶 廣場(chǎng)，永利廣場(chǎng)。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議19 3 3、滸關(guān)商業(yè)發(fā)展情況、滸關(guān)商業(yè)發(fā)展情況 滸關(guān)商業(yè)初期發(fā)展：2000年前滸關(guān)老鎮(zhèn)街鋪商業(yè)，特點(diǎn)：典型鄉(xiāng) 鎮(zhèn)居民基本生活需求滿足型業(yè)態(tài)。典型代表為滸新街。 滸關(guān)商業(yè)中期發(fā)展：2005年起，滸關(guān)居住功能的發(fā)展，住宅區(qū)的 興起所帶動(dòng)的社區(qū)特色商業(yè)網(wǎng)。典型代表為陽(yáng)山商業(yè)街、惠豐商業(yè)街、 新滸商業(yè)城、保衛(wèi)街小商品商業(yè)市場(chǎng)。 滸關(guān)商業(yè)近期發(fā)展：0

18、9年后隨著新區(qū)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，大 型商業(yè)項(xiàng)目逐漸興起，滿足了區(qū)域不斷增強(qiáng)的生活與商業(yè)需求。典型 代表為：文昌花園引進(jìn)籌備的滸關(guān)百潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)、已開業(yè)的易賣盛賣場(chǎng)。 隨著滸關(guān)規(guī)劃的統(tǒng)一與快速的實(shí)施，區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求在迅速的膨 脹，也對(duì)于商業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，滸關(guān)的商業(yè)真進(jìn)入了一個(gè) 發(fā)展的良好的時(shí)期。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議20 項(xiàng)目名稱：第三置業(yè)項(xiàng)目名稱：第三置業(yè) 占地面積:18667平米 建筑面積:23941平方米 總層數(shù)12F：1-3F商業(yè) 4-12F辦公 寫字樓（101戶）：面積90250平米 商鋪（14戶）：面積150400平米 售 價(jià)：寫字樓均價(jià)5000元/平米（簡(jiǎn)裝） 商鋪

19、均價(jià)：6500元/平米 物 業(yè) 費(fèi)：1.2元/月，寫字樓 1.5元/月，商鋪 銷售周期：2006年2008年（3年） 入駐情況：海關(guān)、檢疫。貨運(yùn)代理公司。 空 置 率：50 租金情況：辦公：20元/平米.月 商鋪：30元/平米.月 4 4、典型個(gè)案借鑒、典型個(gè)案借鑒 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議21 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 1、位于蘇州市高新北區(qū)，隨著政府北擴(kuò)西進(jìn)政策的頒布，北新區(qū)成為未 來(lái)發(fā)展的一個(gè)潛力地區(qū)； 2、緊鄰出口加工區(qū)； 3、填補(bǔ)了區(qū)域的商務(wù)空白； 4、50萬(wàn)公頃大白蕩公園近在咫尺，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 劣劣 勢(shì)勢(shì) 1、遠(yuǎn)離城市中心，商業(yè)配套匱乏； 2、交通不便，僅有一路公交線路； 3、周邊市場(chǎng)需求薄

20、弱，缺乏基礎(chǔ)； 4、區(qū)域位置差，人流導(dǎo)入無(wú)力； 5、入駐企業(yè)單一，多為貨運(yùn)代理公司，無(wú)法提高檔次。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議22 現(xiàn)現(xiàn) 狀：狀：出租率低，除為海關(guān)、檢疫等政府部門使用部分寫字樓絕大 部分處空置狀態(tài)，商鋪部分也尚未興起。整體出租與經(jīng)營(yíng)情況很不 理想。 分分 析：析：該區(qū)域內(nèi)，多為工業(yè)企業(yè)。而該類企業(yè)一般以自有辦公房為 主，故對(duì)商用辦公用房的需求幾乎沒(méi)有。忽視了區(qū)域客源的需求與特 性，最終導(dǎo)致該項(xiàng)目的失敗，06年整體銷售率不到10。因此造成項(xiàng) 目整體售價(jià)低，銷售周期長(zhǎng)達(dá)3年等項(xiàng)目難點(diǎn)。 結(jié)結(jié) 論：論：本區(qū)域規(guī)劃為寫字樓，很多條件尚未成熟。無(wú)論從區(qū)域環(huán)境， 企業(yè)客戶，市場(chǎng)需求，以及

21、目前滸關(guān)地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)該類物業(yè) 的需求，還是從商業(yè)配套，交通配套上作為辦公寫字樓所必須具備的 配套硬件條件，都無(wú)法滿足定位為寫字樓的條件。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議23 項(xiàng)目名稱：金光大道項(xiàng)目名稱：金光大道 總層數(shù)8F：1-2F商業(yè)，3-8F公寓 公寓86戶：面積50、83平米 商鋪21戶：主力面積200300平米 公寓均價(jià)：4500元/平米（毛坯） 商鋪均價(jià)：7000元/平米 物 業(yè) 費(fèi)：1.2元/月，公寓 1.5元/月，商鋪 銷售周期：2007年2009年（3年） 入駐情況：格林豪泰酒店34戶，其余部 分出租率40，商鋪基本租出。 租金情況：公寓：800-1000元/戶.月 商鋪：

22、30元/平米.月 4 4、典型個(gè)案借鑒、典型個(gè)案借鑒 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議24 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 1、位于吳縣中學(xué)對(duì)面； 2、緊鄰出口加工區(qū)及陽(yáng)山花園，人氣充足； 3、商業(yè)部分填補(bǔ)了社區(qū)商業(yè)的空白。 劣劣 勢(shì)勢(shì) 1、遠(yuǎn)離城市中心； 2、交通不便利； 3、周邊市場(chǎng)需求薄弱，缺乏基礎(chǔ)。 4、公寓產(chǎn)品為單層，利用率低，產(chǎn)品表現(xiàn)力較差； 5、公寓為毛坯，入住不便利，市場(chǎng)接受度低。 6、公寓水電為商業(yè)，成本高。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議25 現(xiàn)現(xiàn) 狀：狀：出租率低，除為格林豪泰酒店拿下二層進(jìn)行經(jīng)營(yíng)為，公寓 的租金回報(bào)率較低置狀態(tài)，商鋪氛圍尚未完全興起。整體出租與經(jīng) 營(yíng)情況一般。 分分 析：析：該區(qū)域內(nèi)

23、，由于工業(yè)企業(yè)與居民小區(qū)眾多，給其商業(yè)帶來(lái)了 大量且比較穩(wěn)定的消費(fèi)客源，項(xiàng)目銷售以及后期經(jīng)營(yíng)情況良好。但公 寓由于產(chǎn)品因素，07年8月至今尚有20余套未售出，因此造成項(xiàng)目整 體售價(jià)低，銷售周期長(zhǎng)達(dá)3年等項(xiàng)目難點(diǎn)。 結(jié)結(jié) 論：論：商業(yè)銷售與后續(xù)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目位置、交通狀況、 周邊人流有著直接的聯(lián)系，也是商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)考量的因素。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議26 開開 發(fā)發(fā) 商商蘇州金竹置業(yè)發(fā)展有限公司 地理位置地理位置新區(qū)金楓南路9號(hào) 用地性質(zhì)用地性質(zhì)商業(yè) 建筑面積建筑面積31541 商鋪建筑面積商鋪建筑面積13000 商鋪主力面積商鋪主力面積80-100 公寓建筑面積公寓建筑面積180

24、00 公寓總戶數(shù)公寓總戶數(shù)320套(毛坯) 公寓主力面積公寓主力面積3553（4.98米挑高) 均均 價(jià)價(jià) 8000元/(公寓) 15000元/ (商業(yè)1-2層) 物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) 5元/(商鋪) 1.5元/(公寓) 去去 化化 率率 總?cè)セ?5，小戶型去化 率約70% 交房時(shí)間交房時(shí)間2009年9月 項(xiàng)目名稱：金楓國(guó)際項(xiàng)目名稱：金楓國(guó)際 4 4、典型個(gè)案借鑒、典型個(gè)案借鑒 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議27 賣點(diǎn)一：賣點(diǎn)一：輕軌首站，交通便利輕軌優(yōu)勢(shì)輕軌優(yōu)勢(shì) 賣點(diǎn)二：賣點(diǎn)二：入戶花園雙層小戶，40-80平米挑高空間 產(chǎn)品表現(xiàn)產(chǎn)品表現(xiàn) 產(chǎn)品分析：公寓為挑高式產(chǎn)品,一層空間,兩層使用面積; 客源分析：

25、以周邊居民為主，投資與自主均等分配； 賣點(diǎn)分析：以輕軌、挑高產(chǎn)品為主要買點(diǎn)，賣點(diǎn)清晰明確； 總體點(diǎn)評(píng)： 1、項(xiàng)目近鄰輕軌站點(diǎn)，這是項(xiàng)目不同于其他項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)力； 2、項(xiàng)目自身配套華潤(rùn)萬(wàn)家超市，紅磨坊KTV等主力店； 3、處于新區(qū)與吳中區(qū)交匯處，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； 4、5米挑高，一層得二層，產(chǎn)品附加值較大； 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議28 總總 結(jié)結(jié) 1、商業(yè)綜合體將長(zhǎng)期伴隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展：分布區(qū)域?qū)⒏訌V 泛，功能性更加完備。 2、區(qū)域未來(lái)商業(yè)發(fā)展主流趨勢(shì)必將是商業(yè)綜合體的興起。 3、商業(yè)綜合體通常借助主力店或主力商家引進(jìn)積人氣，來(lái)帶動(dòng)商鋪和 住宅銷售； 4、目前在越溪、木瀆等新興板

26、塊公寓市場(chǎng)迅速發(fā)展，在滸關(guān)區(qū)域尚未正 式發(fā)展，但具有很大空間進(jìn)行操作。 5、滸關(guān)區(qū)域目前辦公房產(chǎn)品尚無(wú)市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。 6、酒店式公寓產(chǎn)品大多以層高、酒店式管理、裝修等功能性產(chǎn)品為亮點(diǎn) 吸引關(guān)注。 5 5、 總總 結(jié)結(jié) 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議29 三、項(xiàng)目定位及規(guī)劃三、項(xiàng)目定位及規(guī)劃 2、 1-2層商業(yè)建議 3、商住（辦公）建議 4、具 體 建 議 1、 項(xiàng)目總體定位 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議30 滸關(guān)綜合性鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心滸關(guān)綜合性鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心 服務(wù)于周邊居民和區(qū)域企業(yè)的混合型鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)綜合服務(wù)于周邊居民和區(qū)域企業(yè)的混合型鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)綜合MALLMALL 集酒店式公寓、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的

27、商業(yè)中心集酒店式公寓、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)中心 立地條件立地條件 區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目特性項(xiàng)目特性 1 1、總體定位、總體定位 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議31 終端消費(fèi)群體定位終端消費(fèi)群體定位 滸關(guān)片區(qū)周邊城鎮(zhèn)居民為主，以中等及 偏上收入為主 消費(fèi)者類型消費(fèi)者類型需求導(dǎo)向需求導(dǎo)向 偏重于中檔次消費(fèi)，以生活配套為主，滿 足生活的基本需求； 路過(guò)的司機(jī)、路人，人口層次雜亂，沒(méi) 有統(tǒng)一特征； 滸關(guān)周邊工業(yè)組團(tuán)的工人，以外來(lái)人口 為主； 偏重于中低檔次消費(fèi)，滿足生活的基本需 求，周末購(gòu)物和平時(shí)生活?yuàn)蕵?lè)消費(fèi)為主； 便民需求，汽車修理、五金、小型餐飲、 話費(fèi)沖值的便民服務(wù)為主； 周邊商務(wù)人士

28、，以外部前來(lái)周邊工廠的 為主； 偏重于中高檔次的餐飲、休閑、娛樂(lè)消費(fèi)， 主要為增值服務(wù)。 1 1、總體定位、總體定位 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議32 2、1-2層商業(yè)規(guī)劃建議 一層底鋪單獨(dú)劃分，純一層銷售 二層引進(jìn)中型主力店（超市） 原 因 1、主力店的引進(jìn)，提高商業(yè)街整體形象與檔次，帶動(dòng)周邊商業(yè)的經(jīng) 營(yíng)和銷售； 2、帶動(dòng)和加快“辦公”房源銷售；帶動(dòng)周邊住宅銷售。 3、一層單獨(dú)劃分銷售，迅速提升商鋪銷售價(jià)格； 4、加快項(xiàng)目整體去化速度； 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議33 建議將一層商業(yè)單獨(dú) 劃分，獨(dú)立銷售，盡量 劃小，減少客戶購(gòu)買的 總價(jià)壓力。 總套內(nèi)面積為2284.3 平米。其中，如將一層 過(guò)

29、道及中庭面積公攤至 二層超市，則一層總建 筑面積約3259.4平米， 得房率約70%。（如將 一層過(guò)道面積及中庭分 攤至一層商鋪，則一層 總建筑面積約4689.4平 米，得房率約48.7%） 一層平面圖 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議34 商鋪 二層平面圖 建議將二層左側(cè)區(qū)域劃分出獨(dú)立商鋪，右副樓部分一樓部分+二、三層整體 出租或出售，其余部分給予超市租用。其中商鋪套內(nèi)面積為479平米，二層副樓 建筑面積為1123.7平米。 超市面積如不分?jǐn)傄粯沁^(guò)道，面積，建筑面積為4303.7平米（如分?jǐn)傄粯沁^(guò) 道，面積，建筑面積為5733.7平米）。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議35 三層副樓部分建筑面積為96

30、7.4平米。 三層平面圖 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議36 商鋪銷售價(jià)格測(cè)算商鋪銷售價(jià)格測(cè)算比較法比較法 區(qū)域位置 價(jià)格底樓價(jià)格推測(cè) 金櫚灣沿街商鋪7300元/平米（1-3F）11000元/平米 新滸商業(yè)1號(hào)出售7000元/平米（1-3F）10000元/平米 惠豐商業(yè)街7500元/平米11500/平米 陽(yáng)山商業(yè)街7100元/平米10000元/平米 分 析：從以上周邊商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，底樓價(jià)格區(qū)間在1000011000元/平 米，本案由于中型主力店的引進(jìn)。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議37 區(qū)域位置價(jià)格租金回報(bào)率 金櫚灣沿街商鋪7300元/平米（1-3F）35元/月5.60% 新滸商業(yè)1號(hào)出售 7000

31、元/平米（1-3F）20-30元/月4-5% 惠豐商業(yè)街7500元/平米（1-2F）30元/月5% 陽(yáng)山商業(yè)街7100元/平米（1-2F）36元/月6% 分 析：從上述商業(yè)可看出，目前周邊商業(yè)回報(bào)率平均在5左右， 租金水平平均在30元/平米，由此可得出目前項(xiàng)目售價(jià)11500元/平米。 租金回報(bào)率反推法租金回報(bào)率反推法商鋪銷售價(jià)格測(cè)算商鋪銷售價(jià)格測(cè)算 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議38 按商鋪按商鋪1-31-3層分割的方式來(lái)進(jìn)行銷售，考慮到二期的位置及商鋪得房率（約層分割的方式來(lái)進(jìn)行銷售，考慮到二期的位置及商鋪得房率（約 50%50%），建議銷售價(jià)格為），建議銷售價(jià)格為5500-60005500-6

32、000元元/ /平米；副樓由于面積較大，建議銷售價(jià)格平米；副樓由于面積較大，建議銷售價(jià)格 為為55005500元元/ /平米。平米。 1-21-2層主樓可售面積約層主樓可售面積約87008700平米平米* *60006000元元/ /平米平米=5200=5200萬(wàn)元萬(wàn)元 2-32-3層副樓總銷面積約層副樓總銷面積約21002100平米平米* *55005500元元/ /平米平米=1150=1150萬(wàn)元萬(wàn)元 合計(jì)商業(yè)總銷為合計(jì)商業(yè)總銷為63506350萬(wàn)元萬(wàn)元 商鋪總銷測(cè)算商鋪總銷測(cè)算一二層整體銷售一二層整體銷售 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議39 1 1、按商鋪、按商鋪1 1層單獨(dú)分割的方式來(lái)進(jìn)行

33、銷售，考慮到中型主力店超市的引進(jìn)和商層單獨(dú)分割的方式來(lái)進(jìn)行銷售，考慮到中型主力店超市的引進(jìn)和商 鋪得房率的提升（約鋪得房率的提升（約70%70%），建議一層商鋪銷售價(jià)格為），建議一層商鋪銷售價(jià)格為11000-1200011000-12000元元/ /平米；同平米；同 時(shí)超市的引進(jìn)也提升了副樓的人流，建議銷售價(jià)格為時(shí)超市的引進(jìn)也提升了副樓的人流，建議銷售價(jià)格為60006000元元/ /平米。平米。 1 1層底鋪可售面積約層底鋪可售面積約31003100平米平米* *1200012000元元/ /平米平米=3700=3700萬(wàn)元萬(wàn)元 二層獨(dú)立內(nèi)鋪可售面積約二層獨(dú)立內(nèi)鋪可售面積約480480平米平米

34、* *7000=3407000=340萬(wàn)元萬(wàn)元 2-32-3層副樓總銷面積約層副樓總銷面積約21002100平米平米* *60006000元元/ /平米平米=1260=1260萬(wàn)元萬(wàn)元 合計(jì)商業(yè)總銷為合計(jì)商業(yè)總銷為53005300萬(wàn)元。萬(wàn)元。 2 2、1-21-2層超市面積約層超市面積約57005700平米，按照平米，按照50005000平米，租賃價(jià)格平米，租賃價(jià)格2020元元/ /平米平米/ /月計(jì)算月計(jì)算 （目前超市可接受的最大租金），全年租金約（目前超市可接受的最大租金），全年租金約120120萬(wàn)元。萬(wàn)元。 備注：備注：主力店將作為長(zhǎng)期持有物業(yè)，待商業(yè)條件成熟后，可考慮以一定的價(jià)格主力店

35、將作為長(zhǎng)期持有物業(yè)，待商業(yè)條件成熟后，可考慮以一定的價(jià)格 出售。出售。 商鋪總銷測(cè)算商鋪總銷測(cè)算一層單獨(dú)劃分銷售一層單獨(dú)劃分銷售 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議40 商鋪銷售價(jià)格建議商鋪銷售價(jià)格建議 本案通過(guò)中型主力店（超市）的引進(jìn)，項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)得到明顯 的提升，底層如按照單獨(dú)劃分，純一層銷售： 建議銷售價(jià)格為 11000-12000元/平米 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議41 3、商住（辦公）建議 滸關(guān)工業(yè)園區(qū)域內(nèi)，多為工業(yè)企業(yè)。而該類企業(yè)一般以自有辦 公房為主，故對(duì)商用辦公用房的需求幾乎沒(méi)有，市場(chǎng)需求度很低 。 從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)商回籠資金、銷售價(jià)格上考慮，建議定位為： 精裝修酒店式公寓精裝修酒店

36、式公寓 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議42 公寓戶型建議公寓戶型建議 精裝修LOFT公寓：一層面積，二層使用空間，以自住為方向。 1層功能定位為客廳與簡(jiǎn)易廚房，二樓功能定位為臥室。 精裝，拎包入住，功能齊全。 備注：本案實(shí)際戶型設(shè)計(jì)待討論后明確。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議43 在裝修配套標(biāo)準(zhǔn)上，采用一些知名品牌設(shè)施，重點(diǎn)體現(xiàn)在廚房、衛(wèi)生 間等場(chǎng)所；同時(shí)在細(xì)節(jié)方面，建議采用“拎包入住”的形式，裝修的程度 可細(xì)化到拖鞋，漱口杯，浴巾等，可體現(xiàn)項(xiàng)目的精細(xì)化服務(wù)。 精裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修標(biāo)準(zhǔn)為15001500元元/ /平米平米( (兩層兩層) ) 公寓裝修建議公寓裝修建議 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議44 公

37、寓經(jīng)濟(jì)測(cè)算公寓經(jīng)濟(jì)測(cè)算 精裝修售價(jià)為精裝修售價(jià)為6500元元/平米計(jì)算平米計(jì)算 公寓面積 回報(bào)率 租金（元/月.平米）售價(jià)（元/平米） 套內(nèi)面積建筑面積 4%10006200 37.150 7094 5%13006200 41.856 46.362 6%16006200 89.8121 公寓價(jià)格建議：周邊住宅月租金三房為1200元，本案公寓租金以年 回報(bào)率5來(lái)計(jì)算，公寓月租金按1300元/月，得出售價(jià)6200元/平米 左右。 建議銷售價(jià)格為 6200元/平米 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議45 公寓總銷面積：12400平米 計(jì)算方式一 按照毛坯計(jì)算平均售價(jià)為4500元/平米 則總銷為：12400平

38、米4500元/平米5600萬(wàn)元 公寓總銷測(cè)算公寓總銷測(cè)算 計(jì)算方式二 按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)6200元/平米計(jì)算（裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平米） 則總銷為： 12400平米6200元/平米7600萬(wàn)元 如以毛坯方式銷售，以新滸商業(yè)一期為例，目前3F以上尚有房源未售 清，銷售速度慢，售價(jià)低，市場(chǎng)接受度差。如以精裝方式銷售，可提 高價(jià)值空間，并產(chǎn)品為市場(chǎng)所接受。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議46 3、具 體 建 議 1、主力店的引進(jìn)是本案成功的關(guān)鍵，而引進(jìn)的主力店需要更加的貼合 實(shí)用性及帶動(dòng)作用，因此建議盡量考慮引進(jìn)超市；而超市的引進(jìn)需要一 定的硬件條件，建議盡快與超市方面進(jìn)行溝通； 2、本案為商業(yè)項(xiàng)目，公寓

39、部分建議將水電使用性質(zhì)更改為民用水電； 3、商業(yè)國(guó)家規(guī)定層高不超過(guò)5米，建議層高4.98米； 4、由于本案商鋪及公寓的得房率偏低,建議盡量考慮減少商鋪和公寓的 分?jǐn)偯娣e,提高得房率; 5、地下車庫(kù)出入口移位，避免影響商鋪外入口的人流動(dòng)線，從而影響 商鋪價(jià)值； 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議47 4、具 體 建 議 6、純一層商鋪單鋪劃分偏向小面積，提高銷售單價(jià) 7、純一層商鋪盡量實(shí)現(xiàn)雙向開門，與主力店內(nèi)部形成互動(dòng)； 8、商場(chǎng)內(nèi)配電房移位商場(chǎng)邊角，使內(nèi)部空間使用更合理； 9、內(nèi)消防樓梯做外樓梯，使內(nèi)部空間使用率上升； 10、三樓屋頂平臺(tái)做休閑健身區(qū)，增加產(chǎn)品附加值。 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議48 四、項(xiàng)目推廣四、項(xiàng)目推廣 2、 推廣策略及必要元素 1、 銷售推廣周期 蘇州新滸商業(yè)街二號(hào)規(guī)劃建議49 p 預(yù)計(jì)售樓處、樣板房完工，現(xiàn)場(chǎng)展示配備的完成時(shí)間估算，進(jìn)場(chǎng)時(shí)預(yù)計(jì)售樓處、樣板房完工，現(xiàn)場(chǎng)展示配備的完成時(shí)間估算，進(jìn)場(chǎng)時(shí) 間間20102010年年3 3月份，客戶累積時(shí)間為月份，客戶累積時(shí)間為2 23 3個(gè)月；個(gè)月； p 結(jié)合城鐵的規(guī)劃進(jìn)度，結(jié)合城鐵的規(guī)劃進(jìn)度，1010年年7 7月份試運(yùn)營(yíng)，之前政府將進(jìn)行大力度月份試運(yùn)營(yíng)，之前政府將進(jìn)行大力度 的宣傳，這也是項(xiàng)目必須借的勢(shì)。的宣傳，這也是項(xiàng)目必須借的勢(shì)。 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月 20102