大廈項目市場調(diào)研報告

1、大廈項目市場調(diào)研報告12020 年 4 月 19 日文檔僅供參考”百盛大廈”項目市場調(diào)研報告第一章中國房地產(chǎn)市場情況上半年 , 由于國家針對房地產(chǎn)市場爆炸性的增長相應(yīng)出臺了一些必要的緊縮政策, 致使中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較往年有所回落,開始趨于穩(wěn)定、穩(wěn)健的增長。一、國家相關(guān)政策、舉動1、監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出在年 8月 31日 前, 今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢 ;2、國務(wù)院下發(fā)通知 , 將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目 ( 不包含經(jīng)濟適用房 ) 資本金比例從 20 提高到 35 以上 ;3、銀監(jiān)會加強了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度;4、近日中央5家大型房地產(chǎn)企業(yè)受

2、命整合國有房地產(chǎn)行業(yè);5、針對貨幣供應(yīng)量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況, 央行今年已經(jīng)出臺并實行了再貸款浮息制度、實行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長, 控制通脹。眾多政策動態(tài)表明國家近期在宏觀調(diào)控上對房地產(chǎn)行業(yè)采取了進行適度打壓和緊縮態(tài)度。二、中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀據(jù)可靠數(shù)據(jù) , 截止年 6月 , 全國共完成商品房施工面22020 年 4 月 19 日文檔僅供參考積 165499.36 萬 , 同比增長 23% , 其中住宅 93414.62 萬 , 同比增長 20.2% ; 竣工面積 20888.49 萬 , 同比增

3、長14.4% , 其中住宅 12905.5 萬 , 同比增長 7.8% 。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額為 5413.58 億元 , 同比增長 28% , 在各行業(yè)中占全社會固定資產(chǎn)總投資額的24.8% ,各項同比增幅普遍有所回落。今年上半年, 全國的商品房銷售價格比去年同期上漲9.1% , 土地交易價格上漲9.5% ,房屋租賃價格上漲0.8% ;年二季度以來中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫, 價格大幅上漲, 與一季度相比, 商品房銷售價格上漲2.3% ,土地交易價格上漲4.1% 。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)能夠看出, 全國房地產(chǎn)投資開始從高位持續(xù)回落,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)健?？墒峭顿Y增幅仍較大 , 投資結(jié)構(gòu)尚不夠合理、商品房價格

4、繼續(xù)走高的現(xiàn)象依然存在。第二章南京房地產(chǎn)市場情況一、當(dāng)前南京房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀由于中央緊縮政策的影響, 南京房地產(chǎn)也增長開始趨緩, 房價繼續(xù)穩(wěn)步上升 , 市場需求實現(xiàn)比例有所降低, 這是年上半年南京市房地產(chǎn)市場的基本表現(xiàn)。根據(jù)南京市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù), 上半年南京城市居民人均可支配收入達 5839.32元 , 同比增長13.7, 增幅比去年同期高出5.5個百分點 ; 今年 1-5月南京市全社會固定資產(chǎn)投資總額達357.8432020 年 4 月 19日文檔僅供參考億元 , 比去年同期增長 30.5% , 房地產(chǎn)開發(fā)投資額達 80.32 億元 , 比去年同期增長 26.7% , 占全社會固定資產(chǎn)投資總額

5、 22.45% , 增幅有所回落。由于拆遷量有限 , 剛性購房需求減少 , 消費者普遍認為當(dāng)前房價過高而推遲購房時間 , 持幣觀望群體絕對總量有所增加。在存量房交易方面 , 受貸款政策的影響 , 成交量波動較大 , 5 月成交量降低 , 6 月有所恢復(fù)。土地一級市場方面, 4 月底國務(wù)院辦公廳決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地的審批暫停半年, 南京在半年內(nèi)停止征用農(nóng)用地。由于南京市國有儲備土地充分 , 因此短期內(nèi)不會影響土地的供給 , 相反 , 南京市短期內(nèi)提高了國有土地的供給量 , 但土地價格依然繼續(xù)穩(wěn)步上升。眾多事實也表明 , 南京市房地產(chǎn)市場 , 已進入全面競爭時代。市場表現(xiàn)為供需平衡被打破 ,

6、已出現(xiàn)局部的供過于求的狀況 , 供需依舊存在著比較嚴重的結(jié)構(gòu)性矛盾 , 價格漲幅回落、某些層次的商品房交易量有所降低、消費者購買心理更加成熟。二、南京市區(qū)各板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀1、城中板塊本項目就坐落于城中板塊, 她位于南京市中部偏東。東起紫金山 , 西至虎踞路 , 南臨夫子廟 , 北擁玄武湖。主要由鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)構(gòu)成。城中板塊是南京市地理位置最好 , 人文環(huán)境最成熟的地區(qū)。江蘇省政府、南京市政府 , 南京的商業(yè)主軸線新街口湖南路一線以及珠江路科技一條街都坐落在該區(qū)。能夠說整個城42020 年 4 月 19 日文檔僅供參考中板塊就是南京市的行政、商業(yè)、科技和文教中心。由于具備較好的區(qū)

7、位優(yōu)勢和人文環(huán)境, 因此城中板塊向來以中高擋樓盤居多 , 特別市今年以來, 城中板塊的房價不斷的被刷新, 當(dāng)前已經(jīng)突破萬元大關(guān)。由于城中板塊可開發(fā)土地與南京其它板塊相比數(shù)量較少, 審批也相對嚴格, 造成住宅及商業(yè)物業(yè)相正確供不應(yīng)求 , 這也在一定程度上對城中的房價起了推波助瀾的作用。當(dāng)前該板塊內(nèi)有大小項目約80 個, 在建面積近500 萬。當(dāng)前 , 盡管受到中央宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的影響, 可是城中各家樓盤繼續(xù)保持較好的銷售形勢。據(jù)可靠消息, 此次南京秋季房地產(chǎn)交易會一共達成成交意向 1229 套, 實際成交 238 套, 成交總面積近 26 萬 , 成交總金額 12949.8 萬元 , 其中城中

8、板塊的交易量就占到總量的一半以上?？梢?, 城中板塊仍應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的首選。2、城南板塊城南板塊主要位于南京市主城區(qū)的南部, 南至寧南新區(qū), 東至大明路 , 西接長虹路, 北抵健康路沿線, 由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩區(qū)組成。該區(qū)交通暢達, 環(huán)境優(yōu)美 , 自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地 , 素有”江南佳麗地”之美譽。當(dāng)前 , 城南板塊的房地產(chǎn)市場處于溫和上升階段 , 該區(qū)的商品房價格在南京整個城區(qū)最低 , 而且近期推出不少中小型戶型 , 比較容易引起消費者的關(guān)注。可是該區(qū)的整體環(huán)境欠佳, 交通問題已成為制約該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。52020 年 4 月 19 日文檔僅供參考3、河西板塊河西

9、板塊位于南京市的西南面, 主要處于建鄴區(qū), 也有小部分位于鼓樓區(qū)和下關(guān)區(qū)。該板塊西臨長江, 東部北端至外秦淮河, 南端至鳳臺南路 , 南到秦淮新河 , 基本上為江河所圍。當(dāng)前 , 河西板塊是南京市最受注目的板塊, 該板塊將成為南京新城區(qū)所在。該板塊上將建有南京最大的體育場館奧體中心,富有標(biāo)志性的河西十大CBD項目 , 中高檔住宅群 , 濱江風(fēng)光帶 , 高檔娛樂休閑場所及”五橫七縱”公路交通網(wǎng)。其開發(fā)體量之大已經(jīng)創(chuàng)下南京城建開發(fā)之最。近兩年 , 河西房地產(chǎn)市場也伴隨著河西建設(shè)飛速的發(fā)展, 其商品房均價從的多一躍沖破5000, 其中更有不少高檔樓盤的房價已突破7000。可是 , 當(dāng)前河西房地產(chǎn)市場

10、也出現(xiàn)一些問題: 一、價格過高導(dǎo)致銷售量下降。二、高價樓盤集中上市競爭激烈。三、CBD缺乏商業(yè)氣氛。四、十運會后持續(xù)發(fā)展成難題。4、城北板塊城北板塊位于南京市北部, 屬下關(guān)區(qū) , 區(qū)域東到紅山路及周邊,南臨中央門以南部分, 西面、北面均被長江環(huán)繞。該區(qū)域整體環(huán)境以及配套情況相對其它板塊較遜色, 但其也是南京市重點規(guī)劃改造的區(qū)域。城北板塊的房地產(chǎn)市場開發(fā)相對較晚 , 樓盤多集中在下關(guān)區(qū) , 以熱河南路及大橋南路附近居多。該區(qū)開發(fā)量適中 , 可是因為環(huán)境和配套等問題 , 南京市民對誠北板塊商品房的興趣較低?？墒怯捎诜績r相對較低, 且政府對該區(qū)投入的期62020 年 4 月 19 日文檔僅供參考許較

11、高 , 故城北板塊仍具有良好的投資和升值潛力。5、城東板塊城東板塊位于南京市東部, 東起光華門 , 西達馬群 , 北至紫金山北端 , 南到月牙湖以南。該區(qū)環(huán)境幽雅, 風(fēng)景秀麗 , 名勝古跡眾多是南京市最理想的居住場所。由于優(yōu)質(zhì)的環(huán)境及配套, 城東板塊素來是南京高檔樓盤集中展示的區(qū)域 , 特別是資金山月牙湖居住區(qū)。該區(qū)房價整體較高可是開發(fā)體量相對不是很大, 故房地產(chǎn)市場仍在平穩(wěn)中上升。,總之 , 就當(dāng)前各板塊市場總體情況來看, 南京房地產(chǎn)銷售整體已不如往年。城中板塊集中了南京多數(shù)中高檔樓盤, 后期發(fā)展仍有一定熱度。而河西、城北板塊已面臨供過于求的局面 , 但房價暫時卻沒有松動 , 仍保持平穩(wěn) , 有少數(shù)樓盤高開低走。城東、城南板塊表現(xiàn)比較穩(wěn)定。南京當(dāng)前房