大豐項(xiàng)目初步認(rèn)識(shí)及建議終稿

1、1 報(bào)告內(nèi)容框架 認(rèn)識(shí)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)建議 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境 認(rèn)識(shí)地塊條件 認(rèn)識(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)建議 開(kāi)發(fā)策略 產(chǎn)品建議 戶(hù)型 建筑 景觀 商業(yè) 會(huì)所 物業(yè)服務(wù) 2 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境 q 認(rèn)識(shí)鹽城認(rèn)識(shí)鹽城 鹽城市地處蘇北平原中部，東臨黃海， 西襟淮揚(yáng)，南與南通市接壤，北與連云港市毗鄰。 下轄東臺(tái)、大豐2個(gè)縣級(jí)市和建湖、射陽(yáng)、阜寧、 濱海、響水5個(gè)縣。全市有799.86萬(wàn)人口，總面 積1.5萬(wàn)平方公里，是江蘇面積第一、人口第二 的市。 因鹽得名，歷史悠久 ； 資源豐富，生態(tài)獨(dú)特 ； 革命老區(qū)，百河新城 ； 近兩年GDP同比增長(zhǎng)率超過(guò)15%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅 猛； 與蘇北同類(lèi)城市相比，鹽城在

2、多項(xiàng)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 方面僅次于徐州，明顯領(lǐng)先于淮安和宿遷。 鹽城市行政區(qū)域圖 3 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境 q 大豐經(jīng)濟(jì)大豐經(jīng)濟(jì) 去年完成GDP126.76億元，年均遞增12.3%，人均GDP突破2000美元，列蘇北第一； 去年完成財(cái)政收入9億元，人均一般預(yù)算收入列蘇北第一； 去年實(shí)現(xiàn)居民人均可支配收入8264元，人均儲(chǔ)蓄存款突破萬(wàn)元大關(guān)，列蘇北第一； 去年全面小康進(jìn)程評(píng)價(jià)綜合得分81.41分，列蘇北第一； 今年1-9月，服務(wù)業(yè)增幅超過(guò)GDP增幅，房地產(chǎn)增幅達(dá)到62.2%，列服務(wù)業(yè)增幅第一。 4 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境 q 大豐的房地產(chǎn)大豐的房地產(chǎn) 大豐經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

3、扎實(shí)，城市化進(jìn)程正在加速； 大豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在迎來(lái)一個(gè)高峰時(shí)期； 今年19月，大豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3.6億元，比上年增長(zhǎng)54.5%，創(chuàng)歷史新高； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢(shì)，將實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展； 大批外地開(kāi)發(fā)企業(yè)和營(yíng)銷(xiāo)公司介入，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈； 消費(fèi)潛力巨大，但沒(méi)有被很好挖掘，投資消費(fèi)理念尚不很成熟，需要我們的引導(dǎo)； 新興的住宅小區(qū)已經(jīng)對(duì)老住宅產(chǎn)品形成了升級(jí)換代，但居家文明，居住理念尚未明晰； 大型商業(yè)購(gòu)物中心已經(jīng)出現(xiàn)，連鎖超市/特色專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)及KFC等國(guó)際餐飲巨頭的紛紛進(jìn)駐 昭示著大豐商業(yè)正在脫胎換骨中； 眾多賣(mài)場(chǎng)聚集到人民路，使該區(qū)域商業(yè)輻射力大增，一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)成型； 5 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)

4、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境 q大豐的商業(yè)大豐的商業(yè) 大豐已經(jīng)不缺買(mǎi)東西的地方了，大豐缺一個(gè)消費(fèi)體驗(yàn)中心； 匯金購(gòu)物公園和名都廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)尚可，但都存在較大缺憾，與其具有的 建筑體量無(wú)法相稱(chēng)，都沒(méi)有成為大豐商業(yè)的“龍頭老大”； 更多連鎖機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)軍大豐，當(dāng)然會(huì)首選人民路商圈。 6 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境 q市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)識(shí)結(jié)論市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)識(shí)結(jié)論 大豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于快速上升期，總體態(tài)勢(shì)良好。 本項(xiàng)目面市時(shí)，放量集中，有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。 住宅壓力相對(duì)較小，商業(yè)物業(yè)后期壓力比較大。 目前市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)領(lǐng)袖型物業(yè)。 對(duì)我們的啟發(fā)： 啟發(fā)一：立意高遠(yuǎn)，演繹經(jīng)典，成就非凡 啟發(fā)二：商業(yè)關(guān)乎全局，招商經(jīng)營(yíng)提

5、前考慮 啟發(fā)三：產(chǎn)品必須出彩、營(yíng)銷(xiāo)必須創(chuàng)新 啟發(fā)四：磨刀不誤砍柴功找準(zhǔn)定位，打磨產(chǎn)品 7 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)地塊條件 項(xiàng)目位置絕佳，城市核心 第一商圈，財(cái)富中央 地塊方正，面積適中 三面臨路，一面靠水 周邊沒(méi)有高層遮擋，自然開(kāi)闊 具備成為城市標(biāo)桿建筑的質(zhì)素 具備成為商業(yè)龍頭的條件 8 位置： 本案位于大豐核心地帶，是 傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。 項(xiàng)目東臨最繁華的人民路， 南到健康路，西接大四河，北 至幸福路。 資源： 大四河靠項(xiàng)目一側(cè)打造成景 觀河 地塊條件： 場(chǎng)地平整，基地內(nèi)無(wú)特別資 源。 o項(xiàng)目周邊條件分析項(xiàng)目周邊條件分析 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)地塊條件 9 周邊配套： 商業(yè)配套設(shè)施一應(yīng)俱全， 醫(yī)療，教育，金融等市

6、政配套 完善。 交通條件： 通路：距離長(zhǎng)途車(chē)站僅5分 鐘車(chē)程 公交線(xiàn)路：多條公交線(xiàn)路 經(jīng)過(guò) 基地指標(biāo)： 基地面積：約6.1萬(wàn)平方米 容積率：2.44 總建筑面積：約15萬(wàn)平方 米 o項(xiàng)目周邊條件分析項(xiàng)目周邊條件分析 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)地塊條件 10 o項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（Strength ） 1.地段優(yōu)勢(shì)突出，城市核心，財(cái)富中央； 2.地塊規(guī)模適中，利于開(kāi)發(fā)； 3.地形平坦規(guī)整，易于規(guī)劃； 4.緊鄰大四河，利用得當(dāng)可以成為商業(yè)的亮點(diǎn)，住宅的景觀增值點(diǎn)； 5.各種配套齊備。 優(yōu)勢(shì)利用 整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造大豐乃至蘇北地區(qū)“住宅典范，商業(yè)旗艦”形象 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)地塊條件 11 劣勢(shì)（Weakness

7、） 1.項(xiàng)目周邊商業(yè)聚集，體量基本飽和； 2.開(kāi)發(fā)企業(yè)第一次進(jìn)入大豐，市場(chǎng)認(rèn)知度相對(duì)較低； 3.項(xiàng)目東北側(cè)地塊有一片老建筑，環(huán)境相對(duì)陳舊，且不利于我項(xiàng)目規(guī)劃； 劣勢(shì)規(guī)避 實(shí)施項(xiàng)目與企業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)、企業(yè)與政府互動(dòng)、商業(yè)與公益交融，整合強(qiáng)勢(shì)資源， 各自發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，聯(lián)袂創(chuàng)造輝煌成就。 o項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)地塊條件 12 機(jī)會(huì)(Opportunity) 1.大豐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市圈的擴(kuò)大，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了良好的環(huán)境； 2.大豐港二期建設(shè)，及外資拉動(dòng)效應(yīng)顯現(xiàn)； 4.市政府富民計(jì)劃的實(shí)施，多項(xiàng)城市建設(shè)工程實(shí)施，城市化水平提高； 機(jī)會(huì)利用 大風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平營(yíng)銷(xiāo)能力相對(duì)落后，市場(chǎng)操作空間大，準(zhǔn)確定

8、位，適度創(chuàng)新， 快速切入市場(chǎng)，占領(lǐng)高地。 o項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)地塊條件 13 威脅（Threat ） 1.另外的兩個(gè)典型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)定期，對(duì)我商業(yè)有較大影響； 2.國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售返租模式否定，不利于商業(yè)的資金回籠； 3.大豐首個(gè)高層物業(yè)，對(duì)住慣了多層的人們肯定有相當(dāng)?shù)目剐裕?4.面對(duì)不斷飆升的房?jī)r(jià)，國(guó)家新調(diào)控政策正在籌劃中。 威脅規(guī)避 跳出大豐，看大豐，思維全球化采購(gòu)，尤其是商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商經(jīng)營(yíng)，先發(fā) 制人搶市場(chǎng)，標(biāo)新立異奪市場(chǎng)，戰(zhàn)略領(lǐng)先，戰(zhàn)術(shù)靈活，創(chuàng)新宣傳推廣，大氣磅礴 之中，體現(xiàn)手法的精準(zhǔn)細(xì)膩。 o項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)地塊條件 14 商業(yè)物業(yè)相對(duì)飽和如

9、何切入市場(chǎng)，并確保成功？ 高層住宅存在抗性如何打破人們的思維定勢(shì)？ 項(xiàng)目住宅商業(yè)并存且體量較大如何協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，相互促進(jìn)？ 絕佳地段，難得機(jī)遇如何樹(shù)立標(biāo)桿，成就經(jīng)典？ 對(duì)我們的啟發(fā)： 啟發(fā)一：高度決定影響力，細(xì)節(jié)決定成敗，標(biāo)桿意識(shí)，精品意識(shí) 啟發(fā)二：商業(yè)關(guān)乎成敗，定位為重，經(jīng)營(yíng)為先，銷(xiāo)售為實(shí) 啟發(fā)三：以差異化主題產(chǎn)品出奇制勝，以主題營(yíng)銷(xiāo)錦上添花 o認(rèn)識(shí)地塊后的啟發(fā)認(rèn)識(shí)地塊后的啟發(fā) 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)地塊條件 15 規(guī)劃方案優(yōu)劣評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)： 切合市場(chǎng)需求，適度超前，引導(dǎo)市場(chǎng)，提升形象，樹(shù)立品牌 有效降低開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，利于銷(xiāo)售，叫好叫座 商業(yè)，布局合理，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，動(dòng)向明晰，方便招商，利于管理，

10、促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，便于體 驗(yàn)，彰顯形象，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn) 住宅，產(chǎn)品創(chuàng)新，居住舒適，均好，尺度得當(dāng)，細(xì)節(jié)關(guān)懷，通透方正，地塊充分挖 掘，開(kāi)發(fā)理念主題明確 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)產(chǎn)品 16 住宅部分優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 地塊利用價(jià)值高，規(guī)劃總面積與總指標(biāo)比較理想； 規(guī)劃布局規(guī)整合理，人流與車(chē)流動(dòng)線(xiàn)科學(xué)； 單體進(jìn)深與面寬關(guān)系前當(dāng)，兼顧舒適性與經(jīng)濟(jì)性； 板式建筑，更能體現(xiàn)戶(hù)型的合理性與舒適性，體現(xiàn)住宅品質(zhì)； 建筑具有地標(biāo)高度，形成城市的標(biāo)識(shí)性景觀。 住宅部分不足 建筑顯得擁擠，樓體朝向與外部景觀的聯(lián)系性不夠，景觀價(jià)值體現(xiàn)不足； 行列式排布，視線(xiàn)通透性不足，對(duì)采光也有影響； 戶(hù)型的整體方正，但細(xì)部仍可以處理的更好，比較先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念可以應(yīng)用

11、更多， 比如多陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）處理，飄窗（落地窗/轉(zhuǎn)角窗）處理，陽(yáng)臺(tái)的隔層交錯(cuò)處理， 空調(diào)位的處理等等； 社區(qū)（住宅部分）入口形象不突出，沒(méi)有體現(xiàn)項(xiàng)目該有的地位與氣勢(shì)。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)產(chǎn)品 17 商業(yè)部分優(yōu)勢(shì)點(diǎn)商業(yè)部分優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 商業(yè)可銷(xiāo)售價(jià)值高，人民路與健康路沿街做成純商鋪的形態(tài)，容易沖高沿街鋪面的 單價(jià)，局部實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化； 十字路口的退讓小廣場(chǎng)與健康路、人民路的入口形成商業(yè)內(nèi)部與外部良好的溝通， 外部人流容易滲透到內(nèi)部，且動(dòng)線(xiàn)布局合理； 河道景觀與商業(yè)人行的溝通關(guān)系良好。 商業(yè)部分不足商業(yè)部分不足 商業(yè)綜合主體收在內(nèi)部，除了廣場(chǎng)入口，沒(méi)有了任何形象展示面，對(duì)外的開(kāi)放性嚴(yán) 重不夠

12、，對(duì)其商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮有很大影響； 綜合體退后，形象展示不足，對(duì)于大百貨商家以及其他大主力店的入駐增加了很大 抗性，經(jīng)營(yíng)上，退后處理后，綜合體被邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)加大，如果外面人氣很旺，里 面稀稀拉拉，那么綜合體的商業(yè)價(jià)值就會(huì)大打折扣，反而降低了整體商業(yè)價(jià)值； 臨河側(cè)的群樓地商布局零亂，不利于形成特色商業(yè)街，此外水岸景觀價(jià)值沒(méi)有彰顯； 目前方案中自然形成了一個(gè)環(huán)形的街區(qū)商業(yè)和一個(gè)商業(yè)綜合體，從建筑布局和空間 結(jié)構(gòu)上預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)，容易出現(xiàn)人流動(dòng)線(xiàn)復(fù)雜零亂的情況，不容易形成特色定位， 不利于整體經(jīng)營(yíng)； 汽車(chē)進(jìn)入車(chē)庫(kù)好解決，但自行車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)、摩托車(chē)的停車(chē)擺放問(wèn)題需更細(xì)致的 考慮。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)產(chǎn)

13、品認(rèn)識(shí)產(chǎn)品 18 在項(xiàng)目基地素質(zhì)比較好的情況下如何做好本項(xiàng)目？ 項(xiàng)目成功DNA是什么？ 本項(xiàng)目的“藍(lán)?！贝嬖诿矗谀睦?？如何找到？ 商業(yè)如何突圍，蘇北有哪些項(xiàng)目值得我們借鑒？ 項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中最大挑戰(zhàn)是什么？ 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)后的思考項(xiàng)目認(rèn)識(shí)后的思考 19 領(lǐng)先戰(zhàn)略 領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)理念 領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計(jì) 領(lǐng)先的景觀環(huán)境 領(lǐng)先的商業(yè)模式 領(lǐng)先的營(yíng)銷(xiāo)概念 領(lǐng)先的科技運(yùn)用 領(lǐng)先的硬件配置 領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù) 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)后的思考項(xiàng)目認(rèn)識(shí)后的思考 o極致目標(biāo) n最大人氣的商業(yè) 最高品質(zhì)的住宅 n最為醒目的地標(biāo) 最高的價(jià)格實(shí)現(xiàn) n最潮流的匯聚 最舒適的生活 20 沒(méi)有理念和主題的房地產(chǎn)， 是沒(méi)有靈魂的軀殼， 最終成為克隆一族

14、 開(kāi)發(fā)理念標(biāo)桿，提升城市品位，創(chuàng)造完美生活 產(chǎn)品理念精品，創(chuàng)新差異化產(chǎn)品，超高性?xún)r(jià)比 管理理念集約，系統(tǒng)集成商，專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事 經(jīng)營(yíng)理念共贏，消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)者，投資者，政府社會(huì)，項(xiàng)目企業(yè) 開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)建議理念先行理念先行 21 突破傳統(tǒng)思路，一定要出新！ 復(fù)合地產(chǎn)，嫁接新理念！ 找到藍(lán)海，避免陷入常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)！ 從城市再造的高度出發(fā)，更多地考慮現(xiàn)代都市人的居家休閑需求，以商業(yè)空間 推動(dòng)城市空間，以居住空間擴(kuò)充身心空間，極大地提升大豐的城市形象與購(gòu)物 環(huán)境； 用先進(jìn)的建筑規(guī)劃理念、投資和經(jīng)營(yíng)管理模式，引領(lǐng)著大豐居住和購(gòu)物潮流， 讓大豐消費(fèi)者對(duì)家對(duì)居住的概念，對(duì)購(gòu)物逛街的概念，有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)！ 開(kāi)發(fā)建議

15、開(kāi)發(fā)建議理念先行理念先行 22 開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)總策略 q 開(kāi)發(fā)策略設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)策略設(shè)計(jì) 分期開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā) 滾動(dòng)運(yùn)營(yíng)滾動(dòng)運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目規(guī)模較大，可分期開(kāi)發(fā)，利用前期回籠資金滾動(dòng)運(yùn)營(yíng)，減少自由資本投入。 商住互動(dòng) 商住互動(dòng) 步步 步增值步增值 充分考慮商業(yè)與住宅互相促動(dòng)作用，以商業(yè)提升地塊價(jià)值帶動(dòng)住宅價(jià)格，住宅帶來(lái)人氣提升商業(yè) 價(jià)值，要實(shí)現(xiàn)物業(yè)滾動(dòng)增值。 打造強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力：強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品、強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷(xiāo)打造強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力：強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品、強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷(xiāo) 提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的方法：打造先進(jìn)而高品質(zhì)的產(chǎn)品，采用先進(jìn)而高效的營(yíng)銷(xiāo)手法，抓產(chǎn)品抓 營(yíng)銷(xiāo)。 23 開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)計(jì)劃 q 分期計(jì)劃分期計(jì)劃 根據(jù)目前項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，考慮分期開(kāi)

16、發(fā)、滾動(dòng)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)策略，從營(yíng)銷(xiāo)的角度，本項(xiàng)目 產(chǎn)品可以分為以下幾個(gè)區(qū)域： 商業(yè)部分：商業(yè)部分： A對(duì)外沿街鋪：沿人民路、健康路商業(yè) B商業(yè)綜合體：大綜合建筑體 C沿河商業(yè)：西側(cè)公寓底下處的商業(yè) D住宅底商部分：1號(hào)、3號(hào)、9號(hào)樓底部商業(yè) 住宅部分：住宅部分： E1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)樓 F4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)、7號(hào)樓 G8號(hào)、9號(hào)樓 公寓部分公寓部分 H河邊2幢公寓 24 開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)計(jì)劃 q 分期計(jì)劃分期計(jì)劃 從營(yíng)銷(xiāo)角度的分期開(kāi)發(fā)建議： 實(shí)際還應(yīng)根據(jù)資金實(shí)力、施工組織要求等因素來(lái)考慮，可適當(dāng)調(diào)整。 一期 A、B、E 二期 C 、F 三期 D、G、H 開(kāi)發(fā)分期計(jì)劃 25 開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)計(jì)劃 q 時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)

17、劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 本項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)計(jì)劃為2年，對(duì)于15萬(wàn)平方米的項(xiàng)目而言，實(shí)現(xiàn)2年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)的總目標(biāo)必須要 進(jìn)行科學(xué)合理的安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃，結(jié)合分期計(jì)劃、資金回籠計(jì)劃以及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃等來(lái)安排開(kāi)發(fā)進(jìn)度，根 據(jù)目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與進(jìn)度，本項(xiàng)目時(shí)間控制線(xiàn)如下： 07年08年09年 一期 二期 三期 4月10月6月 一期首批開(kāi)盤(pán)二期首批開(kāi)盤(pán)三期首批開(kāi)盤(pán) 10月 全面開(kāi)業(yè) 26 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品是項(xiàng)目命脈，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心與根本。產(chǎn)品是項(xiàng)目命脈，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心與根本。 以市場(chǎng)為依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)客戶(hù)需求為目標(biāo)，把脈好項(xiàng)目的產(chǎn)品線(xiàn)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)制勝的根本。 本項(xiàng)目以“強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品”為策略思想，必須在建筑、戶(hù)型、

18、景觀、硬件配置以及物業(yè)服務(wù)建筑、戶(hù)型、景觀、硬件配置以及物業(yè)服務(wù)等方面的 設(shè)計(jì)做到當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先的地位，提高項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，結(jié)合目前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，各環(huán)節(jié)建議如下 27 產(chǎn)品建議建筑布局參考 大開(kāi)放，小圍合格局，最大程 度利用景觀，提升價(jià)值。 朝向重新處理，視覺(jué)更好，同 時(shí)不影響采光。 28 產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格 富有特色建筑風(fēng)格的住宅能在同質(zhì)化的市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，產(chǎn)品差異化在建筑風(fēng)格上的表現(xiàn) 也非常重要。建筑風(fēng)格同樣對(duì)開(kāi)發(fā)主題與營(yíng)銷(xiāo)主題的表現(xiàn)起十分重要作用。 主流建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格：明快、簡(jiǎn)潔、亮麗、富有朝氣，能體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚生活特征。 新古典風(fēng)格：新古典風(fēng)格：穩(wěn)重、清新、典雅的氣氛，文

19、化韻味濃厚，具有人文特質(zhì)，體現(xiàn)高貴性與文化性。 地段決定了本項(xiàng)目定為當(dāng)?shù)刈钯F樓盤(pán)，為了體現(xiàn)城市中心的建筑特色與文化、體現(xiàn)高價(jià)樓盤(pán)地段決定了本項(xiàng)目定為當(dāng)?shù)刈钯F樓盤(pán)，為了體現(xiàn)城市中心的建筑特色與文化、體現(xiàn)高價(jià)樓盤(pán) 的華貴性，的華貴性，建筑風(fēng)格建議為新古典風(fēng)格，如考慮帶有西方韻味的建筑立面，顏色處理要穩(wěn)重、大方、 耐看。 29 產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格參考 新古典主義，彰顯豪宅氣質(zhì)， 可以作為參考之一。 純現(xiàn)代風(fēng)格，挺拔俊朗，更能 設(shè)計(jì)出好戶(hù)型產(chǎn)品。 30 產(chǎn)品建議建筑立面參考 典型的錯(cuò)層露臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)）設(shè)計(jì)，考慮 到氣候因素，可以將其封閉。 31 將露臺(tái)演繹到了極致，幾何美感令人 神往。 半圓型主臥陽(yáng)臺(tái)，和諧

20、，優(yōu)雅。 產(chǎn)品建議建筑立面參考 32 產(chǎn)品建議建筑立面參考 管線(xiàn)的暗藏很是用心。 空調(diào)機(jī)位的處理，轉(zhuǎn)角露臺(tái)和凸窗都 顯得別具匠心。 33 產(chǎn)品建議戶(hù)型 戶(hù)型是反應(yīng)住宅產(chǎn)品使用功能的最基本的要素，戶(hù)型設(shè)計(jì)的舒適性、合理性以及前瞻性都 直接影響著項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，由于缺乏本項(xiàng)目戶(hù)型詳細(xì)資料，這里從各個(gè)點(diǎn)上來(lái)對(duì)本項(xiàng)目的戶(hù)型調(diào) 整做出參考性建議： 舒適性方面舒適性方面 是否達(dá)到基本的全明設(shè)計(jì)，起居空間、儲(chǔ)藏空間是否充足，空間尺寸是否滿(mǎn)足舒適型的要 求； 合理性方面合理性方面 功能布局是否合理，應(yīng)做到動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、南北通風(fēng)，合理的進(jìn)深尺度應(yīng)在11.2米 左右； 前瞻性方面前瞻性方面 戶(hù)型的功能布局、

21、尺度關(guān)系是否領(lǐng)先當(dāng)前市場(chǎng)，適度采用飄窗、入戶(hù)花園、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、空 中花園、退臺(tái)等先進(jìn)的設(shè)計(jì)手法。 34 產(chǎn)品建議戶(hù)型參考 可參考點(diǎn)：可參考點(diǎn)： 1）經(jīng)典戶(hù)型，全明通透 2）功能布局合理，動(dòng)靜分離 3）尺度緊湊合理，經(jīng)濟(jì)型小三房 參考 35 產(chǎn)品建議戶(hù)型參考 可參考點(diǎn)：可參考點(diǎn)： 1）入戶(hù)花園、空中花園 2）雙層高露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)變 露臺(tái)，奇偶層不同 3）自由盒子式凸窗設(shè)計(jì) 36 產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)建議 高品質(zhì)的豐富美學(xué)內(nèi)涵的景觀環(huán)境，在本案進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)，硬、軟景觀應(yīng)注意美學(xué)風(fēng)格和文化內(nèi) 涵的統(tǒng)一，聯(lián)系好建筑、景觀與園藝的密切關(guān)系，使整體協(xié)調(diào)、融洽，創(chuàng)造美好商業(yè)消費(fèi)環(huán)境與居 住環(huán)境。 利用“綠地與樹(shù)”營(yíng)

22、造綠色視覺(jué)環(huán)境； 可考慮用石英砂、鵝卵石、塊石等營(yíng)造人工溪水小景，以與外部河流水系呼應(yīng)； 利用道路路徑創(chuàng)造視覺(jué)走廊，通過(guò)利用材質(zhì)、顏色、圖案的變化來(lái)創(chuàng)造路面鋪地； 綠地中的園藝小品，是綠化景觀不可缺少的部分，為生活增添文化韻味與情趣； 注重細(xì)節(jié)，對(duì)公共設(shè)施如路燈、指示牌、信報(bào)箱、垃圾箱以及公告攔等的細(xì)部設(shè)計(jì)制作； 整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標(biāo)高景觀，建筑物設(shè)空中綠化等手法。 37 產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考 低矮的草被，和冠木，相互搭 配，成本不高，效果很好。 38 產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考 既是景觀的一部分，又是居民 鍛煉休閑的必要場(chǎng)地。 39 產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考 既有平整的小徑，又有鵝

23、卵鋪道。 40 產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考 神秘的竹林，是孩子嬉戲的好場(chǎng)所。 架空層，路口的處理值得借鑒。 41 產(chǎn)品建議會(huì)所建議 會(huì)所功能對(duì)于提升項(xiàng)目綜合品質(zhì)起著十分重要的作用，而對(duì)于本項(xiàng)目以“領(lǐng)先”為開(kāi)發(fā)宗旨，考 慮項(xiàng)目產(chǎn)品的前瞻性，在會(huì)所功能也要體現(xiàn)特色性與領(lǐng)先性。 休閑咖啡茶座、美容美體中心休閑咖啡茶座、美容美體中心 健身房、臺(tái)球、乒乓球、棋牌室等健身房、臺(tái)球、乒乓球、棋牌室等 另外，本項(xiàng)目應(yīng)利用商業(yè) 配套設(shè)施以及架空層等空 間，打造“泛會(huì)所”開(kāi)放 式的休閑活動(dòng)空間。 42 產(chǎn)品建議會(huì)所建議 充分利用架空層每個(gè)空 間，豐富泛會(huì)所內(nèi)容。 43 產(chǎn)品建議入口大堂 單元入口，大堂處理，是 個(gè)細(xì)活，

24、敞亮，溫馨，情 趣，是最關(guān)鍵的。 44 產(chǎn)品建議架空層 既有跑步漫道，又有小憩雅座，還有情 趣小品，架空層一定要融入會(huì)所概念。 45 產(chǎn)品建議車(chē)庫(kù)架空層 車(chē)庫(kù)立面也透光，架空下面能運(yùn)動(dòng)。 46 產(chǎn)品建議導(dǎo)示標(biāo)識(shí) 注重細(xì)節(jié)方能 成就卓越。 47 產(chǎn)品建議智能化配置建議 智能化硬件配置的先進(jìn)性，是體現(xiàn)“產(chǎn)品領(lǐng)先”的重要方面，本項(xiàng)目應(yīng)以先進(jìn)的科技智能化硬 件及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 安全防范子系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng) (1) 報(bào)警裝置：每戶(hù)設(shè)緊急報(bào)警、求救按扭； (2) 訪客對(duì)講裝置：本案采用單元門(mén)可視對(duì)講裝置； (3) 周邊防越報(bào)警裝置：項(xiàng)目周邊采用紅外線(xiàn)對(duì)射防翻越裝置

25、，保證無(wú)外來(lái)入侵； (4) 閉路電視監(jiān)控裝置：設(shè)立中央監(jiān)控中心，在小區(qū)、樓宇重要節(jié)點(diǎn)設(shè)探頭，閉路監(jiān)控； 48 產(chǎn)品建議智能化配置建議 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) (1) 自動(dòng)抄表裝置：水、電、氣三表出戶(hù)，自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表，方便又準(zhǔn)確； (2) 車(chē)輛出入與停車(chē)管理裝置：能有效的方便車(chē)輛管理，確保車(chē)輛安全； (3) 緊急廣播與背景音樂(lè)：方便發(fā)布小區(qū)公告信息，并能播放悠閑音樂(lè)； (4) 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)：體現(xiàn)物業(yè)管理的先進(jìn)性與專(zhuān)業(yè)性，方便管理； (5) 設(shè)備監(jiān)控裝置：保證小區(qū)、樓宇的設(shè)備裝置的正常運(yùn)作，確保業(yè)主生活。 信息化系統(tǒng)信息化系統(tǒng) (1) 組建小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)，真正方便業(yè)主的交流與

26、管理，并成為一大特色； (2) 為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線(xiàn)，每戶(hù)不少于兩對(duì)電話(huà)線(xiàn)、兩個(gè)電視插座和一個(gè)高速數(shù)據(jù)插座; 49 產(chǎn)品建議物業(yè)服務(wù)建議 公共項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用） 專(zhuān)項(xiàng)、配套有償服務(wù) 1、二十四小時(shí)保安，消防 1、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活 動(dòng) 2、公共場(chǎng)所保潔 2、餐飲、酒吧 3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植 3、保健、醫(yī)療 4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒 4、臨時(shí) 照看孩童 5、公共設(shè)施的維修和保養(yǎng) 5、鐘點(diǎn)清潔 6、電話(huà)及訪客留言轉(zhuǎn)告 6、禮儀服務(wù) 7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 7、代管房屋 8、代收代繳水電費(fèi) 8、代理房屋租賃 9、代收代繳有線(xiàn)電視費(fèi)； 9、機(jī)動(dòng)車(chē)輛清洗 10、代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件

27、收發(fā) 10、四季花卉供應(yīng)養(yǎng) 護(hù) 11、代叫出租車(chē) 11、水電設(shè)施維修 （免人工費(fèi)用） 12、私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù) 12、車(chē)輛管理 50 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 一、商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)原則 1、商業(yè)綜合體的內(nèi)涵 考慮到大豐城市人口規(guī)模與轄區(qū)面積，本案的類(lèi)型可以定義為：基于社區(qū)商 業(yè)服務(wù)的城市中心商業(yè)綜合體。 商業(yè)綜合體是以盡可能滿(mǎn)足消費(fèi)者的各種需求為目的，利用各種技術(shù)手段營(yíng) 造出具有魅力的綜合性的建筑環(huán)境。它是濃縮、多元、綜合化的社會(huì)環(huán)境。 本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)從這個(gè)角度去定位經(jīng)營(yíng)、功能分區(qū)、與動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)。 現(xiàn)代商業(yè)建筑有多種多樣的形式，如超級(jí)市場(chǎng)、百貨商店、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、商 業(yè)步行街等。無(wú)論何

28、種形式，都有一個(gè)共同特征向著高級(jí)化、專(zhuān)業(yè)化、 便利化、經(jīng)濟(jì)化和大型化的方向發(fā)展。 商業(yè)綜合體與一般的商業(yè)街、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、百貨商店等相比，不同點(diǎn)在于功 能的內(nèi)涵、關(guān)系以及具體的運(yùn)作上。 項(xiàng)目包含一幢商業(yè)單體（百貨商場(chǎng)）與商業(yè)步行街（附屬內(nèi)街區(qū)），兩者共同形成一個(gè)經(jīng) 營(yíng)交叉、人流共享的商業(yè)綜合體。本方案將分別就該類(lèi)商業(yè)物業(yè)形式，提供一些有關(guān)設(shè)計(jì) 與經(jīng)營(yíng)方面的建議。 51 2、商業(yè)綜合體的系統(tǒng)構(gòu)成 商業(yè)綜合體系統(tǒng)可以分為兩大類(lèi)主區(qū)與輔區(qū)?？紤]到本項(xiàng)目商業(yè)的 經(jīng)營(yíng)面積與傳統(tǒng)意義上的MALL有很大的差別，在“主要內(nèi)容”部分， 我們進(jìn)行了較多的刪減，表格中所闡述的內(nèi)容一般為本案后期較為可行 的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，從

29、前瞻性考慮，多數(shù)業(yè)態(tài)也適合本項(xiàng)目。 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 分類(lèi)主要內(nèi)容 主區(qū) 商業(yè)購(gòu)物 綜合商場(chǎng)、服飾商店、精品店、家電家居、文體用品、工藝品、超 級(jí)市場(chǎng)等 餐飲風(fēng)味餐廳、快餐店、中式餐廳、咖啡館、酒樓、茶藝館等 康樂(lè) 娛樂(lè)休閑桌球室、棋牌、俱樂(lè)部、電子游戲、麻將室等 體育健身健身房、美體會(huì)所、小球運(yùn)動(dòng)室、兒童益智等 醫(yī)療保健按摩室、保健室、醫(yī)療室等 其他服務(wù)業(yè)通訊、攝影、社區(qū)服務(wù)中心、美容美發(fā)中心等 文化影劇院、文藝中心、展覽廳及藝術(shù)畫(huà)廊等 辦公銀行分理處、商務(wù)中心等 居住高級(jí)公寓 輔區(qū)停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)停放地 52 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 3、各子系統(tǒng)空間位置設(shè)定 第一空間：商業(yè)購(gòu)物空

30、間 本項(xiàng)目的核心功能就是購(gòu)物功能，是產(chǎn)生市場(chǎng)吸引力的功能性空間，也是本案商 業(yè)綜合體的核心內(nèi)容之一，它與外部空間聯(lián)系極為緊密。為方便顧客和提高經(jīng)濟(jì) 效益，適宜將其分布在建筑的沿街和底層部分，其出入口宜布置在建筑物臨街面 的中間部位，對(duì)于本案4層的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境而言，需要利用設(shè)置電梯與自動(dòng)扶梯 等來(lái)方便后期購(gòu)物的顧客，以增加購(gòu)物機(jī)會(huì)。 第二空間：餐飲康樂(lè)空間 這類(lèi)空間盈利性強(qiáng)，是商業(yè)綜合體內(nèi)很具實(shí)力和吸引力的場(chǎng)所，其人員流動(dòng)性大， 宜布置在對(duì)外聯(lián)系便捷的位置。我們建議將其與商業(yè)購(gòu)物空間（第一空間）聯(lián)合 設(shè)置，并成為彼此的吸引點(diǎn)。其具體布置方法建議如下： 頂部設(shè)置+同層中庭環(huán)繞，形成內(nèi)廣場(chǎng)或者廣廳的

31、咬合空間關(guān)系。部分空間可以 設(shè)置在某個(gè)角落或者景觀處，空間呈現(xiàn)開(kāi)敞或者半開(kāi)敞的格局，可用空間轉(zhuǎn)折、 隔斷等手段來(lái)維護(hù)空間的相對(duì)獨(dú)立性。這樣相互支持的空間布局關(guān)系，可以實(shí)現(xiàn) 良好的人流動(dòng)線(xiàn)環(huán)境，促進(jìn)各業(yè)態(tài)的相生、共榮。 第三空間：輔助性服務(wù)業(yè) 這類(lèi)空間與購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)有著密切的關(guān)聯(lián)。其中，諸如銀行、電信、通訊等 對(duì)外行強(qiáng)，為方便顧客，應(yīng)盡量設(shè)置在顯眼處，如商業(yè)單體一樓大廳或者沿街部 分，業(yè)可以設(shè)置在購(gòu)物空間的樓層內(nèi)。 第四空間：停車(chē)場(chǎng) 其布置原則為既方便使用，又盡量不干擾步行的購(gòu)物者以及進(jìn)出的工作人員。因 此，對(duì)于那些乘坐私人交通工具而來(lái)購(gòu)物、辦事或者其他經(jīng)歷是從進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)那 一刻開(kāi)始，直至離

32、開(kāi)停車(chē)場(chǎng)時(shí)結(jié)束的，存取車(chē)的情況會(huì)影響到一系列的心理與行 為感受。 53 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 二、商業(yè)單體建筑設(shè)計(jì)建議 1、本案商業(yè)物業(yè)地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，從商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)角度看，后期的經(jīng)營(yíng)地 點(diǎn)無(wú)疑具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，有關(guān)不同地點(diǎn)對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響在本方案中忽略，不再討 論。 2、受地塊面積所限，本商業(yè)物業(yè)地面利用系數(shù)較小（地面利用系數(shù)是指一層 的商業(yè)面積與總商業(yè)面積比例的大?。虼嗽诤笃诮?jīng)營(yíng)上對(duì)顧客的吸引不 是十分有利。可以通多立體垂直交通體系的完善加以解決，如直上二樓的扶 梯，負(fù)一層優(yōu)化后，造成雙首層概念。 3、盡量增大商業(yè)建筑沿街面，盡量縮短進(jìn)深比，使本項(xiàng)目最大的商業(yè)單體有 足夠的沿街面來(lái)布置櫥窗，

33、布置廣告位，吸引顧客，擴(kuò)大商機(jī)。 4、為了保證人流疏散的要求，建筑應(yīng)有不少于兩個(gè)面的出入口與城市道路相 鄰接，或者說(shuō)，基地應(yīng)有不小于1/4的周邊總長(zhǎng)度。 5、商業(yè)單體主要出入口前，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的集散場(chǎng)地及能供自行車(chē)與汽車(chē)使用 的停車(chē)場(chǎng)地，在組織流線(xiàn)時(shí)，應(yīng)該按照商店使用功能組織好顧客流線(xiàn)，避免 相互干擾，并考慮防火疏散安全措施和方便殘疾人通行。 6、上述各個(gè)注意點(diǎn)詳見(jiàn)案例參考。 54 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 對(duì)沿街面進(jìn)行了大量退讓?zhuān)纬闪艘粋€(gè) 大廣場(chǎng)，同時(shí)商業(yè)體主入口設(shè)計(jì)成了一 個(gè)獨(dú)具特色的堡壘造型，吸引人進(jìn)入。 55 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 長(zhǎng)條形透光中庭，讓空間里的人們， 視線(xiàn)更開(kāi)闊，多維垂直交通

34、體系， 方便人們消費(fèi)體驗(yàn)。 中庭內(nèi)設(shè)置水景，是購(gòu)物更是享受。 56 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 內(nèi)街及內(nèi)廣場(chǎng)營(yíng)造， 將沿街人流吸引到內(nèi) 街，確保整個(gè)商業(yè)的 活力，布道，植被點(diǎn) 綴，水景噴泉，內(nèi)街 廣告預(yù)留，休息設(shè)施 預(yù)留。 57 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)街與公寓共同圍的中心廣場(chǎng)，街與景充分參與， 充分融合。 58 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)綜合體與內(nèi)街形成的 街中街，集購(gòu)物、休閑、 餐飲、娛樂(lè)、旅游等為一 體，形成“生態(tài)休閑消 費(fèi)”、“一站式滿(mǎn)足”。 橫向的交通體系非常靈活 自由，與外部自然既融合 又相對(duì)封閉。 59 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 多渠道下負(fù)一，并以疊水引到， 景觀吸引，人們將不知不覺(jué)來(lái)

35、到這里。 60 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 將負(fù)一層上方正負(fù)零廣場(chǎng)挑空，設(shè)置休 閑咖啡茶座，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，形成了人 流匯聚地，最大化負(fù)一層價(jià)值。 在玻璃體下設(shè)置自動(dòng)扶梯直下負(fù)一，在 廣場(chǎng)內(nèi)側(cè)靠單體商業(yè)預(yù)留人形布道，便 于上下。 61 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 設(shè)置標(biāo)志性導(dǎo)示非常必要，這本身就是 最大最好的廣告。 醒目的商場(chǎng)標(biāo)志，時(shí)尚，潮流，立體感 62 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 各種形式的廣告牌預(yù)留，大面積櫥窗展示， 燈桿旗布置 63 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 商場(chǎng)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)主要是 方便有需要的消費(fèi)者如推 嬰兒的消費(fèi)者、殘疾人、 老人等顧客；一般此類(lèi)設(shè) 施應(yīng)設(shè)商場(chǎng)主要出入口， 如設(shè)計(jì)無(wú)障礙斜梯、垂直 電梯、洗

36、手間等。 64 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 情趣小品，讓商業(yè)街 區(qū)不但是購(gòu)物的地方， 還是旅游休閑的地方， 拍照留念的地方。 65 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 立面上鑲嵌一個(gè)LED大屏幕，為商家提 供廣告，更為消費(fèi)者提供歡樂(lè)。 66 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 三、沿街商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議 1、多層次立體化的交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，提高非一層物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)值。 3、采用豐富的立面設(shè)計(jì)方案，避免呆板的刻板形象，適當(dāng)增加商鋪正立面 的個(gè)性化特征，并在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就考慮店招的位置和一定的廣告位。 67 產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃建議 底商沿街商業(yè)，強(qiáng)調(diào)悠閑氛圍，充分參 與外界。 68 營(yíng)銷(xiāo)建議總體營(yíng)銷(xiāo)總策略 借勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì) 政府支持 企業(yè)實(shí)力品牌

37、 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境 造勢(shì) 建立領(lǐng)先氣勢(shì) 樹(shù)立地標(biāo)形象 營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)策略 69 策策 略略 思思 路路 品牌至勝，經(jīng)營(yíng)為先品牌至勝，經(jīng)營(yíng)為先 光輝形象，一鳴驚人光輝形象，一鳴驚人 論壇公關(guān)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)論壇公關(guān)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 人勢(shì)累積，迅速突圍人勢(shì)累積，迅速突圍 營(yíng)銷(xiāo)建議商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)總策略 70 營(yíng)銷(xiāo)建議住宅形象包裝 q 營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)主題/ /項(xiàng)目基調(diào)項(xiàng)目基調(diào) 營(yíng)銷(xiāo)主題必須能反映項(xiàng)目產(chǎn)品特色，具有產(chǎn)品硬性支撐條件，營(yíng)銷(xiāo)主題必須符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宗旨， 符合“強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)”的總策略，要能體現(xiàn)本項(xiàng)目“領(lǐng)先”的市場(chǎng)地位。 項(xiàng)目特性關(guān)鍵詞：項(xiàng)目特性關(guān)鍵詞： 領(lǐng)袖國(guó)際中央高尚尊崇品味人文 項(xiàng)目包裝可以項(xiàng)目包裝可以“品

38、味、時(shí)尚、國(guó)際品味、時(shí)尚、國(guó)際”等格調(diào)為主，項(xiàng)目應(yīng)以等格調(diào)為主，項(xiàng)目應(yīng)以“領(lǐng)袖、最、第一領(lǐng)袖、最、第一”等姿態(tài)面市，等姿態(tài)面市， 以以“高姿態(tài)、高格調(diào)高姿態(tài)、高格調(diào)”的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)的手法來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)，并引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格。的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)的手法來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)，并引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格。 71 營(yíng)銷(xiāo)建議形象包裝 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題應(yīng)能表現(xiàn)項(xiàng)目最核心的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，本項(xiàng)目最有價(jià)值、最核心的特性在于他的地理位 置，因此本項(xiàng)目核心主題詞： “城市中央城市中央” 城市：體現(xiàn)都市繁華 中央：體現(xiàn)項(xiàng)目的最核心的價(jià)值特性 ，表達(dá)項(xiàng)目在市場(chǎng)的核心領(lǐng)導(dǎo)地位。 住宅定位：城市中央住宅定位：城市中央國(guó)際高尚生活領(lǐng)地國(guó)際高尚生活領(lǐng)地 高尚生活-體現(xiàn)項(xiàng)目

39、與消費(fèi)者的品味與層次 領(lǐng)地-唯一的、領(lǐng)袖的、強(qiáng)勢(shì)的 國(guó)際-國(guó)際性的，以概念提升項(xiàng)目品質(zhì)形象 商業(yè)定位：城市中央商業(yè)定位：城市中央國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)廣場(chǎng)國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)廣場(chǎng) 時(shí)尚消費(fèi)-體現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)的前沿潮流 廣場(chǎng)-體現(xiàn)商業(yè)休閑、游樂(lè)的商業(yè)特性 國(guó)際-國(guó)際性的，以概念提升項(xiàng)目品質(zhì)形象 72 營(yíng)銷(xiāo)建議形象包裝 q案名提示案名提示 根據(jù)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷(xiāo)主題，同時(shí)考慮企業(yè)在當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域建立未來(lái)良好的品牌形象，建議結(jié)合企 業(yè)名字，可考慮以“永泰國(guó)際”為品牌，樹(shù)立并打造本地區(qū)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)品牌形象，因此案名可為： 項(xiàng)目推廣名統(tǒng)稱(chēng)：“永泰國(guó)際” 商業(yè)部分：永泰國(guó)際廣場(chǎng) 永泰國(guó)際廣場(chǎng)城市中央時(shí)尚國(guó)際消費(fèi)廣場(chǎng) 永泰國(guó)際花園城市中

40、央高尚國(guó)際生活領(lǐng)地 住宅部分：永泰國(guó)際花園 商業(yè)部分：永泰國(guó)際廣場(chǎng) 73 營(yíng)銷(xiāo)建議廣告推廣 q 推廣總體策略推廣總體策略 v虛實(shí)結(jié)合虛實(shí)結(jié)合 以鮮明的廣告主線(xiàn)，完成形象宣傳任務(wù)，訴求本案特色，積累廣告效應(yīng)。 v立體投放立體投放 戶(hù)外平面電視電臺(tái)等全根據(jù)功效不同有側(cè)重點(diǎn)的立體式多角度投放廣告，樹(shù)立市場(chǎng)影響力。 v互動(dòng)參與互動(dòng)參與 事件類(lèi)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，讓廣大群眾、潛在消費(fèi)者參與進(jìn)來(lái)，樹(shù)立口項(xiàng)目口碑與品牌。 v 系列連續(xù)系列連續(xù) 在統(tǒng)一的品牌前提下，不同時(shí)期，以系列性賣(mài)點(diǎn)展開(kāi)，分階段推出營(yíng)銷(xiāo)主題。 74 營(yíng)銷(xiāo)建議廣告推廣 q 推廣總體策略推廣總體策略 在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和推廣中必須同時(shí)考慮項(xiàng)目形象概念的樹(shù)立與項(xiàng)

41、目核心賣(mài)點(diǎn)的闡述，做到虛實(shí)結(jié)合，同 時(shí)在推廣手法同質(zhì)化的市場(chǎng)環(huán)境下，必須考慮推廣手段的差異化創(chuàng)新，傳統(tǒng)媒體推廣+差異化創(chuàng)新手 段攻擊。 形象與概念賣(mài)點(diǎn)并重：以概念樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)影響力，以賣(mài)點(diǎn)促動(dòng)目標(biāo)人群； 從面到點(diǎn)逐步深入：形象導(dǎo)入-概念提出-賣(mài)點(diǎn)闡述，從面到點(diǎn)，階段性深入打動(dòng)目標(biāo)人群； 傳統(tǒng)結(jié)合創(chuàng)新：傳統(tǒng)推廣手法為基本策略，創(chuàng)新手段為突破。 廣告虛線(xiàn)：廣告虛線(xiàn)：領(lǐng)袖地位、國(guó)際性概念、高尚人文渲染、消費(fèi)者情感訴求。 廣告實(shí)線(xiàn)：廣告實(shí)線(xiàn)：地段價(jià)值與產(chǎn)品硬性賣(mài)點(diǎn)闡述。 75 q租售模式租售模式 這里的銷(xiāo)售模式所指商業(yè)部分，綜合考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)滾動(dòng)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)策略，商業(yè)部分采取租售 結(jié)合的形勢(shì)： 街鋪部分：獨(dú)立銷(xiāo)售，統(tǒng)一招商街鋪部分：獨(dú)立銷(xiāo)售，統(tǒng)一招商 綜合體部分：租售結(jié)合，以租帶售綜合體部分：租售結(jié)合，以租帶售 q賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)貫穿于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，尤其是在本案項(xiàng)目形象未建立，口碑效應(yīng)尚未形成的前期，尤其應(yīng) 該注重賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍的營(yíng)造。 賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主要環(huán)節(jié)如下： 1）大型的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)中心的包裝 2）現(xiàn)場(chǎng)全程引導(dǎo)指示系統(tǒng)的投入 3）樣板樓、樣板房、景觀主題示范區(qū)域 4）未來(lái)規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃展示 營(yíng)銷(xiāo)建議銷(xiāo)售與招商建議 76 q創(chuàng)新