二手房中介企業(yè)的經(jīng)營模式分析—以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例

1、二手房中介企業(yè)的經(jīng)營模式分析以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 專業(yè)碩士學位論文thesis of professional master degree論文題目:二手房中介企業(yè)的經(jīng)營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 (英文):the research of the business model ofintermediary of the real estate?takethe example of beijing company of ilove my family作 者: 孟怡 指導教師:俞明軒教授2009 年 3 月 15 日 論文題目: 二手房中介企業(yè)的經(jīng)營模式分析 (中文)?以

2、北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例the research of the business model of(外文)intermediary of the real estate?take theexample of beijing company of i love my family所在院、系、所 :商學院專 業(yè) 名 稱: 工商管理碩士指 導 教 師 姓 名、職 稱 : 俞明軒 教授 論 文 主 題 詞 : 經(jīng)營模式;房地產(chǎn)中介;特許經(jīng)營學 習 期 限 : 2007 年 9 月至 2009 年 7 月論文提交時間 : 2009 年 5 月獨 創(chuàng) 性 聲 明 本人鄭重聲明:所呈交的論文是我個人在

3、導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知,除了文中特別加以標注和致謝的地方外,論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的研究成果,也不包含為獲得中國人民大學或其他教育機構(gòu)的學位或證書所使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻已在論文中作了明確地說明并表示了謝意。 簽名: 孟怡 日期: 2009.05關(guān)于論文使用授權(quán)的說明 本人完全了解中國人民大學有關(guān)保留、使用學位論文的規(guī)定,即:學校有權(quán)保留送交論文的復印件,允許論文被查閱和借閱;學?？梢怨颊撐牡娜炕虿糠謨?nèi)容,可以采用影印、縮印或其他復制手段保存論文。 簽名: 孟怡 導師簽名: 俞明軒日期: 2009.05ii中文摘要 自從

4、 1993 年國務院發(fā)出關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知,要求“建立與房地產(chǎn)市場配套的服務體制,建立房地產(chǎn)交易的中介服務代理機構(gòu)”后,我國的房地產(chǎn)中介企業(yè)伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從無到有,從小到大逐步建立和發(fā)展起來的。我國改革開放 20多年來,房地產(chǎn)中介行業(yè)的機構(gòu)數(shù)量不斷增多,從業(yè)人員隊伍迅速擴大。相應的,北京二手房市場也在這短短的十幾年里逐漸發(fā)展,成為一個擁有 2000多個中介機構(gòu),40000多名專業(yè)經(jīng)紀人員的市場。 在這樣一種競爭狀態(tài)下,房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的競爭與發(fā)展就自然的成為了學者競相探討的問題。而經(jīng)營模式的演變與選擇也成為了經(jīng)紀公司未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。 經(jīng)營模式對房地產(chǎn)中介服務業(yè)的作用在于提供信

5、息和相關(guān)的服務,其核心競爭力在于能夠快速的收集、整理信息,形成大量的有效信息,并以信息為基礎,全方位服務于市場。經(jīng)營模式對于中介企業(yè)搜集信息的效率和企業(yè)的長遠發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用。企業(yè)要在激烈的市場競爭中求得持續(xù)發(fā)展,必須根據(jù)其經(jīng)營方向和經(jīng)營策略選擇合適的經(jīng)營模式。 20 世紀末己有一大批我國港臺地區(qū)及國外的房地產(chǎn)中介企業(yè)進入中國大陸,譬如香港中原、臺灣新聯(lián)陽以及美國的“21世紀不動產(chǎn)”等均以強勢擴張態(tài)勢進軍內(nèi)地的房地產(chǎn)領(lǐng)域。它們帶來了先進的管理理念,同時也對國內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)形成競爭。由于我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)起步較晚,在執(zhí)業(yè)標準、執(zhí)業(yè)規(guī)則、專業(yè)人員素質(zhì)、技術(shù)手段、組織模式、運作經(jīng)驗管理體

6、系等方面還處于探索階段,總體上仍然比較稚嫩,缺乏核心競爭力,與國際規(guī)則的要求和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)中介服務體系相比,還存在著不小的差距,研究房地產(chǎn)中介企業(yè)的運營與管理模式顯得尤為重要。只有健全和發(fā)達的房地產(chǎn)中介組織,才能提供準確充分的信息及專業(yè)化的服務;才能降低房地產(chǎn)交易成本,提高房地產(chǎn)交易的效率;才能強化房地產(chǎn)競爭機制,加速房地產(chǎn)流通,促成房地產(chǎn)交易的成功;才能規(guī)范房地產(chǎn)交易市場,保證房地產(chǎn)市場健康運行,促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。1之所以選擇北京我愛我家公司作為經(jīng)營模式的具體研究對象主要出于兩個目的。 第一,該公司在 2000年成立之后,以極其快速的發(fā)展在北京房地產(chǎn)市場上占有一席之地。該公司的成長

7、也是伴隨著北京二手房中介行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的,同時,其直營連鎖模式發(fā)展到了一定規(guī)模,是在經(jīng)營模式上具有代表意義的企業(yè)。 第二,進入 wto 后,面對市場經(jīng)濟的開放,外國中介企業(yè)相應進入中國市場,例如 21世紀經(jīng)紀公司等。這些公司都具有先進的特許經(jīng)營管理經(jīng)驗和完善的特許經(jīng)營管理體制。而這對于像我愛我家這樣的直營連鎖模式的本土民營企業(yè)來說是個不小的挑戰(zhàn)。因此,對北京我愛我家房地產(chǎn)公司經(jīng)營模式的研究同時也具有了對本土化民營企業(yè)經(jīng)營模式發(fā)展方向的一個指向。 北京我愛我家公司在經(jīng)歷了較長時期直營連鎖模式以后,在北京二手房市場積擁有了較為廣泛的品牌效應、一定數(shù)量直營店及較高的市場份額。但同時,直營連鎖模式也

8、逐漸暴露出其缺點:規(guī)模擴張由于資金的短缺收到了限制,且經(jīng)營成本較高,再加上國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此,轉(zhuǎn)變運營模式,開展特許經(jīng)營成為北京我愛我家公司的現(xiàn)實選擇。且北京我愛我家公司也把轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式納入到了三年的戰(zhàn)略規(guī)劃之中。 第一,通過對特許經(jīng)營理論及其優(yōu)勢劣勢分析,以及對特許經(jīng)營在中國發(fā)展現(xiàn)狀的概述,可以看出特許經(jīng)營是一種先進的經(jīng)營管理模式,該模式在中國擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?并呈現(xiàn)出快速擴張、涉足行業(yè)廣泛的一種發(fā)展趨勢。 第二,北京目前房地產(chǎn)中介行業(yè)在逐步發(fā)展壯大,但在執(zhí)業(yè)標準、營業(yè)規(guī)則、專業(yè)人員、專業(yè)技術(shù)手段、執(zhí)行運作經(jīng)驗和管理方法都有所欠缺,未來該行業(yè)應該在品牌建設、創(chuàng)新服務、規(guī)模經(jīng)營

9、等多方面改進,才能得到更快的發(fā)展。 第三,通過分析企業(yè)內(nèi)部資源條件基礎上,評價企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,總結(jié)出企業(yè)發(fā)展過程中的成功夕處和不足之處,提出北京房地產(chǎn)公司欲通過開展特許經(jīng)營解決規(guī)樟擴張、強化競爭、搶占市場份額、提高對資源的控制能力、實現(xiàn)盈利增長的問題。 第四,確定北京我愛我家公司開展特許經(jīng)營的行業(yè)關(guān)鍵因素,并使用定量分析方法進行環(huán)境分析。北京我愛我家公司在面對國家政策支持、居民住房觀2念轉(zhuǎn)變的有利條件下,尤其是行業(yè)尚未形成壟斷的格局下,房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景廣闊,行業(yè)外部環(huán)境中的機會大于威脅。 第五,借鑒中國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗,總結(jié)了北京我愛我家房地產(chǎn)公司司與 21世紀不動產(chǎn)運營

10、模式的異同,由此充分論證了北京房地產(chǎn)公司開展特許經(jīng)營的選擇依據(jù),并指出其開展特許經(jīng)營的迫切性。 但是,由于市場環(huán)境的不斷變化,會對經(jīng)營模式理論與實踐提出更大的挑戰(zhàn)。因此,經(jīng)營模式的研究是一個動態(tài)、長期不斷發(fā)展的過程。今后優(yōu)待于根據(jù)市場環(huán)境做進一步的調(diào)查與驗證。關(guān)鍵詞:運營模式;房地產(chǎn)中介;特許經(jīng)營3abstract state council of the peoples republic of china notified how to develop the real estate in 1993. the information required that service system

11、matching the real estate market and intermediary company matching the real estate dealing. beginning from 1993, our countrys intermediary companies of the real estate develop more and more fast with the real estate market developing. now, the real estate market has 2000 intermediary companies and 40

12、000 professional staffs in beijingin competitive status, the more and more scholars discuss the issue of intermediary companies developing and competition. how to choose and change the business model is the key factor for future developingthe business model of the intermediary is major for supplying

13、 the relative information and service. the core competition is collecting and arranging information, on the basis of the numerous information the intermediary companies could service the market comprehensively. the business model is vital important for intermediary companies collecting information a

14、nd the further development. the corporations must choose the proper business model according to their strategy for sustainable developmentat the end of twenty century, a lot of intermediary companies of real estate have come into the china. just like zhong yuan hong kong, newlianyan in taiwan stand

15、american 21 century, they are all for the purpose of enlarging the real estate markets. they bring us advanced management and fierce competition. due to our countries intermediary companies establishing lately, we fall behind the developed countries in the practicing standards, the practicing rule,

16、professional quality, technical means, organizing model and experiment of management. so it is very important for intermediary companies to study the business and management modelif the intermediary industry is sophisticated, it will supply accurate and efficient service, decease the cost of dealing

17、, accelerate circulation of real estate, guarantee4the health of market and boost the national economythere are two reasons for choosing beijing company of i love my family ilmf as studying object1. this company is founded in 2000. from 2000, it develops quickly in the real estate market which posse

18、ss great market share. at the same time, the direct marketing and chain model make it reached considerable scale2. due to our country entering into wto organization, our market opened up gradually, a great amount of foreign companies enter into our national market. these foreign companies have advan

19、ced experience and management. and they bring fierce competition with national companies. by the means of studying business model of ilmf, we can understand and explore orientation of national intermediary companies developmentthe direct marketing and chain model make the company of ilmf reached con

20、siderable scale and market share. but, at the same time, it exposes some drawbacks: shortage of funds, higher operating costs and the states policy about real estate industry. so the ilmf need to change business model. we will study the business model in the following period: 1. we can see that the

21、franchise is one kinds of advanced business model through analyzing the theory of franchise and development in china. the franchise mode has great potential of developing2. the intermediary industry of real estate has growled strong gradually. it has some drawbacks in the practicing standards, the p

22、racticing rule, professional quality, technical means, organizing model and experiment of management. we must pay more attention to the construction of the brand, innovation, scale business3. through analyzing internal resources of companies and evaluating development, we could summarize success and

23、 unsuccessful period. and the franchise could resolve the problems of scale expansion, competition, seizing the market share, controlling the market resources and increasing the profit4. through the qualitative and rational analyzing, we ensure the key factor of5carrying out the franchise in ilmf. t

24、he intermediary industry is confronted with broad development in the condition of government supporting, residents attitude changing and no monopoly. the chances are more than treats5. through the summarizing experience of development of taiwan regions real stestate intermediary industry and the dif

25、ference of the business model of 21 century corporation, we demonstrate the urgency and basis of carrying out the franchisebut, due to the changeable environment of market, it will bring great challenge for business models theory and practice. so the process of studying business model is a dynamic a

26、nd continuously improving. on the basis of the market, we must be continued to survey and verify the theory of business modelkey word business model;intermediary of the real estate;franchise chain6目錄 第 1 章 緒 論.1 1.1 選題背景 1 1.2 選題意義 1 1.3 論文研究思路及方法. 2 1.3.1 論文研究思路 2 1.3.2 論文研究方法 3 1.4 本文創(chuàng)新之處. 4 第 2 章

27、 房地產(chǎn)中介企業(yè)運營模式類型分析.5 2.1 房地產(chǎn)中介企業(yè)運營模式的概念5 2.2 單店模式 6 2.3 小規(guī)模連鎖模式 6 2.4 規(guī)模連鎖模式. 7 2.4.1直營連鎖模式. 7 2.4.2特許經(jīng)營模式. 8 2.5 房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的發(fā)展 10 第 3 章 北京我愛我家房地產(chǎn)公司的背景介紹11 3.1 基本情況.11 3.2 發(fā)展戰(zhàn)略. 12 3.3 企業(yè)文化. 12 3.4 組織結(jié)構(gòu). 12 3.5 信息管理. 13 3.5.1內(nèi)部erp系統(tǒng) 1313.5.2新概念的網(wǎng)絡運行模式. 14 第 4 章 北京我愛我家公司開展特許經(jīng)營模式的依據(jù)和迫切性.15 4.1 北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行

28、業(yè)宏觀市場環(huán)境分析 15 4.1.1北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場狀況. 15 4.1.2監(jiān)管政策分析18 4.2 臺灣成功經(jīng)驗模式借鑒. 19 4.2.1 臺灣房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的演變 19 4.2.2 臺灣房地產(chǎn)中介服務企業(yè)經(jīng)營模式的特點. 20 4.3 21世紀特許經(jīng)營模式與北京我愛我家直營連鎖模式比較22 4.3.1 21世紀特許經(jīng)營系統(tǒng)介紹22 4.3.2 北京我愛我家公司經(jīng)營模式分析24 4.3.3兩種經(jīng)營模式比較 24 4.4 北京我愛我家公司開展特許經(jīng)營模式的迫切性 25 4.4.1擴大市場規(guī)模25 4.4.2 加快資源整合. 26 4.4.3促進贏利增長26 第 5 章 北京我愛

29、我家房地產(chǎn)公司特許經(jīng)營發(fā)展對策.27 5.1 加盟店的準入標準與維護 27 5.1.1加盟店的準入標準 27 5 1.2加盟流程. 27 5.2 品牌的建設 28 5.2.1建立優(yōu)質(zhì)服務理念 29 5.2.2.塑造企業(yè)形象30 5.2.3正確處理外部關(guān)系 30 5.3 信息化技術(shù)的發(fā)展 30 5.3.1加強跨部門間溝通 31 5.3.2克服房源信息外流 3125.3.3提高人員信息素質(zhì) 31 5.4 人員的培訓 31 第 6 章 結(jié)束語33 6.1 結(jié)論 33 6.2 進一步研究方向. 34 致謝35 參考文獻.363圖表索引 圖 2- 1 特許經(jīng)營系統(tǒng)模型.9 圖 3- 1 我愛我家總部組織

30、結(jié)構(gòu)圖.13 圖 4- 1 北京二手房成交量統(tǒng)計16 圖 4- 2 北京二手房成交量增長率統(tǒng)計.16 圖 4- 3 21 世紀不動產(chǎn)公司成都區(qū)域分部組織構(gòu)架圖.22 圖 5- 1 家盟店流程圖.28 表 2- 1 特許經(jīng)營模式有劣勢分析.9 表 4- 1 20012007 年北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)基本情況統(tǒng)計.17 表 4- 2 北京幾大知名房地產(chǎn)中介機構(gòu)狀況統(tǒng)計174二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 第 1章 緒 論 1.1 選題背景 自從 1993 年國務院發(fā)出關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知,要求“建立與房地產(chǎn)市場配套的服務體制,建立房地產(chǎn)交易的中介服務代理機構(gòu)”

31、后,我國的房地產(chǎn)中介企業(yè)伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從無到有,從小到大逐步建立和發(fā)展起來的。我國改革開放 20多年來,房地產(chǎn)中介行業(yè)的機構(gòu)數(shù)量不斷增多,從業(yè)人員隊伍迅速擴大。相應的,北京二手房市場也在這短短的十幾年里逐漸發(fā)展,成為一個擁有 2000多個中介機構(gòu),40000多名專業(yè)經(jīng)紀人員的市場。 在這樣一種競爭狀態(tài)下,房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的競爭與發(fā)展就自然的成為了學者競相探討的問題。而經(jīng)營模式的演變與選擇也成為了經(jīng)紀公司未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。 經(jīng)營模式對房地產(chǎn)中介服務業(yè)的作用在于提供信息和相關(guān)的服務,其核心競爭力在于能夠快速的收集、整理信息,形成大量的有效信息,并以信息為基礎,全方位服務于市場。經(jīng)營模式對于中介

32、企業(yè)搜集信息的效率和企業(yè)的長遠發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用。企業(yè)要在激烈的市場競爭中求得持續(xù)發(fā)展,必須根據(jù)其經(jīng)營方向和經(jīng)營策略選擇合適的經(jīng)營模式。 1.2 選題意義 在市場經(jīng)濟規(guī)律作用下,絕大多數(shù)企業(yè)所運作的業(yè)務都會經(jīng)歷一個從誕生、成長、成熟、衰退以至消亡的生命周期,企業(yè)要在激烈的市場競爭中求得持續(xù)發(fā)展,必須選擇合適的發(fā)展機制來調(diào)整其經(jīng)營方向和經(jīng)營策略。而經(jīng)營模式對房地產(chǎn)中介服務業(yè)的作用在于提供信息和相關(guān)的服務,其核心競爭力在于能夠快速的收集、整理信息,形成大量的有效信息,并以信息為基礎,全方位服務1二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 于市場。經(jīng)營模式對于中介企業(yè)搜集信

33、息的效率和企業(yè)的長遠發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用。企業(yè)要在激烈的市場競爭中求得持續(xù)發(fā)展,必須根據(jù)其經(jīng)營方向和經(jīng)營策略選擇合適的經(jīng)營模式。 改革開放以來,在房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長、國家適時宏觀調(diào)控的背景下,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷了從起步、成長、快速發(fā)展到調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程。不同的發(fā)展時期,房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的經(jīng)營模式也不同。房地產(chǎn)中介服務企業(yè)作為房地產(chǎn)中介服務業(yè)的主體,其經(jīng)營模式也經(jīng)歷了從行業(yè)起步時的個人銷售模式到單店模式再到連鎖經(jīng)營模式的演進過程。 本論文主要是針對北京我愛我家房地產(chǎn)公司作為具體的研究對象,對其經(jīng)營模式在市場選擇下的方式做了分析,選擇北京我愛我家公司主要出于兩個目的。 第一,該公司在

34、2000年成立之后,以極其快速的發(fā)展在北京房地產(chǎn)市場上占有一席之地。該公司的成長也是伴隨著北京二手房中介行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。同時,北京我愛我家公司的直營連鎖模式也發(fā)展到了一定規(guī)模,其經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變具有代表意義。 第二,wto后,面對市場經(jīng)濟的開放,外國中介企業(yè)相應進入中國市場,例如 21世紀經(jīng)紀公司等。這些公司都具有先進的特許經(jīng)營管理經(jīng)驗和完善的特許經(jīng)營管理體制。而對于像我愛我家這樣的直營連鎖模式的本土民營企業(yè)來說是個不小的挑戰(zhàn)。因此,對北京我愛我家房地產(chǎn)公司經(jīng)營模式的研究也為本土化民營中介企業(yè)經(jīng)營模式的發(fā)展指出方向。 1.3 論文研究思路及方法 1.3.1 論文研究思路 本文主要對我愛我家公

35、司的經(jīng)營模式進行了研究,找到在當今競爭市場上競爭模式的發(fā)展方向。通過介紹特許經(jīng)營的概念、理論基礎和國內(nèi)外特許經(jīng)營發(fā)展趨勢的基礎上,分析評價了北京我愛我家公司的發(fā)展現(xiàn)狀,找出企業(yè)欲通過特許經(jīng)營解決的問題。然后,采用定量分析的方法,對北京二手房宏觀市場環(huán)境進行了分析。在此基礎上,通過借鑒中國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展2二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 模式以及通過對我愛我家公司與 21世紀不動產(chǎn)公司運營模式的對比分析,充分論證了北京我愛我家房地產(chǎn)公司開展特許經(jīng)營的依據(jù)及緊迫性。最后,對構(gòu)建北京我愛我家公司特許經(jīng)營模式的管理重點從品牌的建設、信息化技術(shù)的發(fā)展,人員的培

36、訓等方面做了具體的規(guī)劃,以確保特許經(jīng)營的順利實施。本文的結(jié)構(gòu)為: 首先,對房地產(chǎn)中介企業(yè)的運營模式的類型進行了總結(jié)和歸納。從房地產(chǎn)公司的運營模式概念入手,分析了單店模式、小規(guī)模連鎖模式、規(guī)模連鎖模式的特點。并且著重對規(guī)模連鎖模式進行了研究。找到幾種經(jīng)營模式的優(yōu)缺點及發(fā)展方向。 其次,分別從發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)和信息管理幾個方面對北京我愛我家公司的內(nèi)部資源進行了介紹和分析。 第三,通過對北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的宏觀市場環(huán)境分析、借鑒臺灣房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營模式發(fā)展的環(huán)境和過程、并對比 21世紀公司的特許經(jīng)營模式的成功經(jīng)驗三個方面對北京我愛我家公司改變經(jīng)營模式提供了依據(jù),并提出了面對這樣一個市場

37、其轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式的迫切性。 第四,對北京我愛我家公司轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式,進行特許經(jīng)營發(fā)展提出了戰(zhàn)略上的對策。分別從加盟店的準入標準和維護、品牌的建設、信息化技術(shù)的發(fā)展及人員的培訓方面提出了要求。 最后,對論文所述內(nèi)容進行總結(jié),并找出研究過程中的不足和進一步研究的方向。 1.3.2 論文研究方法 論文采用的研究方式主要有:第一,定性分析與定量分析相結(jié)合。例如在研究房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的宏觀狀況上采用了定量與定性分析的結(jié)合。第二,理論分析與實證分析相結(jié)合。理論分析與實證分析相結(jié)合最典型的是表現(xiàn)在論文第四章,既有房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式的理論分析,也有對現(xiàn)有市場經(jīng)營模式案例的實證分析,兩者相互對比結(jié)合使讀者對中介經(jīng)營模

38、式有具體、形象、深入、系統(tǒng)的了解。第三,文字說明與圖表分析相結(jié)合。本文運用了大量的圖表,配以相關(guān)的文字分析和解釋。3二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 1.4 本文創(chuàng)新之處 房地產(chǎn)中介服務業(yè)的作用在于提供信息和相關(guān)的服務,其核心競爭力在于能夠快速的收集、整理信息,形成大量的有效信息,并以信息為基礎,全方位服務于市場。經(jīng)營模式對于中介企業(yè)搜集信息的效率和企業(yè)的長遠發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用。企業(yè)要在激烈的市場競爭中求得持續(xù)發(fā)展,必須根據(jù)其經(jīng)營方向和經(jīng)營策略選擇合適的經(jīng)營模式。 研究房地產(chǎn)中介服務企業(yè)經(jīng)營模式的發(fā)展問題,是目前理論界和實務界關(guān)注的熱點問題,也是比較新的一個

39、問題,因此,對于這個問題的研究還處于較低層次,沒有從理論和實踐結(jié)合的角度系統(tǒng)地對房地中介服務企業(yè)的經(jīng)營模式進行全面分析。而本論文的創(chuàng)新點主要有以下幾點: 第一,通過分析比較不同經(jīng)營模式的優(yōu)缺點,詳細的對北京我愛我家所處的市場環(huán)境、內(nèi)部資源狀況進行研究,系統(tǒng)的為北京我愛我家公司提出的戰(zhàn)略目標之一?三年內(nèi)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式提供實證分析,找到北京我愛我家公司向特許經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的迫切性和必要性。 第二,在對北京我愛我家公司經(jīng)營模式的分析中,特別分析了臺灣房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展過程與發(fā)展特點,找到北京我愛我家房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式的市場依據(jù)。同時,分別找到直營連鎖模式和特許經(jīng)營模式的代表性企業(yè),分析了兩種企業(yè)的

40、經(jīng)營模式在當今市場狀況下對企業(yè)發(fā)展的不同影響。 第三,在驗證了特許經(jīng)營模式有利于其發(fā)展規(guī)模擴大,利潤率的提高后,又在轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式過程中所要做出的重點策略進行分析。提出只有在提高加盟者的素質(zhì),規(guī)范加盟流程,加強品牌建設及拓展人員培訓機制的情況下才能讓特許經(jīng)營的模式發(fā)揮最大的作用,達到預期的效果。4二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 第 2章 房地產(chǎn)中介企業(yè)運營模式類型分析 2.1房地產(chǎn)中介企業(yè)運營模式的概念 關(guān)于經(jīng)營模式實質(zhì)內(nèi)涵的界定,tinuners將其定義為用以表示產(chǎn)品、服務與信息流的架構(gòu)。mahadevan則認為經(jīng)營模式是企業(yè)與合作伙伴及買方之間的三種流?價值流

41、 valuestream、收益流 revenuestream以及物流logistiestream的獨特組合。afuah和tucci認為經(jīng)營模式是企業(yè)用來建立并使用資源,以提供1比競爭對手更好的價值給其顧客,并憑此獲取利潤的方法 。 morris 等通過對眾多經(jīng)營模式定義的關(guān)鍵詞進行比較分析,得出經(jīng)營模式的內(nèi)涵可劃分為經(jīng)濟、運營和戰(zhàn)略三類的結(jié)論。經(jīng)濟類定義將經(jīng)營模式看作是企業(yè)的經(jīng)濟模式,關(guān)注如何盈利的利潤產(chǎn)生邏輯,相關(guān)變量包括收益來源、定價方法、成本結(jié)構(gòu)和利潤等;運營類定義集中于企業(yè)內(nèi)部流程及構(gòu)造問題,相關(guān)變量包括產(chǎn)品或服務交付方式、管理流程、資源流、知識管理等;戰(zhàn)略類定義涉及企業(yè)的市場定位、組

42、織邊界、競爭優(yōu)勢及其可持續(xù)性,相關(guān)變量包括價值創(chuàng)造、差異化、愿景和網(wǎng)絡等。 經(jīng)營模式是一個整體的、系統(tǒng)的概念,不僅僅是單一要素的組合。同時,經(jīng)營模式的組成部分之間緊密聯(lián)系,這種聯(lián)系把各組成部分有機地銜接起來,使它們互相支持,共同作用,形成一個復雜的動態(tài)系統(tǒng)。 根據(jù) michael morris等的觀點, “經(jīng)營模式”的定義可從經(jīng)濟、運營、戰(zhàn)略三個角度分別理解。同樣,房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的經(jīng)營模式亦可從這三個角度逐一界定。 首先,從經(jīng)濟的角度看,房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的經(jīng)營模式可理解為企業(yè)通過建立及使用資源,由提供相關(guān)服務而獲取利潤的方法。其次,從運營的角度看,房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的經(jīng)營模式可理解為企業(yè)

43、與房地產(chǎn)開發(fā)商等合作伙伴1魯東亮,李志剛,“企業(yè)經(jīng)營模式理論研究綜述與前瞻”,內(nèi)蒙古大學學報,2007年 3月5二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 及客戶之間價值流、收益流及物流的有效組合;最后,從戰(zhàn)略的角度看,房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的經(jīng)營模式可理解為企業(yè)明確價值主張、確認市場定位、界定價值鏈結(jié)構(gòu)、評估成本與獲利能力、描述價值網(wǎng)絡中的位置和形成競爭策略的方法。 房地產(chǎn)中介組織運營模式主要分為單店模式、小規(guī)模連鎖模式和規(guī)?；B鎖模式。 2.2 單店模式 就是一個房地產(chǎn)中介企業(yè)只有一個中介門店,門店即企業(yè)。其主要特點是:公司資金實力有限、店面一般較小、低成本運作,選址一般接

44、近自身業(yè)務比較1熟悉的區(qū)域,業(yè)務范圍非常靈活,主要為所在區(qū)域內(nèi)的客戶服務 。 單店業(yè)務模式是市場發(fā)展初期的中小房地產(chǎn)中介機構(gòu)的運作模式。并且在相當長的一段時間內(nèi)這種經(jīng)營模式都是存在的。采用這種經(jīng)營模式的最主要的優(yōu)點是準入門檻低,尤其是資本的投入,人員的配置等相對要求較低。但是,隨著市場容量的不斷擴大,房地產(chǎn)中介市場不斷完善,客戶的房地產(chǎn)需求不斷多樣化,產(chǎn)品的不斷更新,單店經(jīng)營的模式必然會由于缺乏必要的信息處理手段,如管理不規(guī)范、業(yè)務范圍狹小等原因使得其發(fā)展受到阻礙。如何爭取到更多的業(yè)務取代了成本控制,因此,在這樣一種情況下,單店經(jīng)營的模式將越來越不適應市場的要求,這必將導致其讓位于對機構(gòu)資源整

45、合能力更強、更能適應市場要求的連鎖經(jīng)營模式。 2.3小規(guī)模連鎖模式 小規(guī)模連鎖模式即一個房地產(chǎn)中介企業(yè)投資開設了數(shù)個房地產(chǎn)中介門店。小規(guī)模連鎖模式與規(guī)?；B鎖模式的劃分標準為門店數(shù)量。根據(jù)我國商業(yè)服務企業(yè)連鎖規(guī)模劃分標準,連鎖門店在 10個以下的稱為小規(guī)模連鎖。 1黃英、劉洪玉,“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展”,中國房地產(chǎn),2004年第 9 期,第 16頁6二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 2.4規(guī)模連鎖模式 國內(nèi)貿(mào)易部的連鎖店經(jīng)營管理規(guī)范意見中將連鎖店解釋為經(jīng)營同類商品、使用統(tǒng)一商號的若干門店(10 個以上),在同一總部的管理下,采取統(tǒng)一采購或授予特許權(quán)等方

46、式,實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營組織模式。 與單店的經(jīng)營模式相比,房地產(chǎn)中介的連鎖經(jīng)營具有鮮明的特征:即在企業(yè)經(jīng)營理念、企業(yè)識別系統(tǒng)(cis,corporateidentity system)、房地產(chǎn)中介組合服務和經(jīng)營管理等四個方面的一致性,只有同時具備這四個一致性的條件才算1具備連鎖經(jīng)營的基礎,才能成為真正的連鎖店,充分發(fā)揮連鎖店的魅力 。 規(guī)模連鎖模式又分為直營連鎖模式和特許經(jīng)營模式。 2.4.1 直營連鎖模式 直營連鎖(regular chain)也稱一般連鎖、聯(lián)號商店、正規(guī)連鎖。這是大型壟斷商業(yè)資本通過吞并、兼并或獨資、控股等途徑,發(fā)展壯大自身實力和規(guī)模的一種形式。日本通產(chǎn)省給正規(guī)連鎖商店下的定

47、義是:本質(zhì)上是處于同一流通階段,經(jīng)營同類商品和服務,并在同一經(jīng)營資本及同一總部集權(quán)性管理機構(gòu)2統(tǒng)一領(lǐng)導下進行共同經(jīng)營活動(由兩個以上單位店鋪組成)的零售企業(yè)集團 。 直營連鎖模式的中介企業(yè),其下屬的連鎖店鋪均由總部全資或控股開設,營業(yè)收益均屬于總部,經(jīng)營者由總部直接任命。如在我愛我家公司運作中,門店的重要經(jīng)營決策都是由公司層面做出的:對各連鎖門店的業(yè)務流程實施集約化統(tǒng)一管理是由公司的管理中心進行的;對各連鎖店的從業(yè)人員開展統(tǒng)一培訓是由公司的培訓部進行的;對各連鎖店的選址、裝修由公司統(tǒng)一制定;各連鎖店收繳的客戶資料提供統(tǒng)一的保管也是由公司層面的檔案中心進行。 直營連鎖模式的優(yōu)點是所有權(quán)和管理權(quán)相

48、對集中,使公司對于下屬各連鎖門店的管理更為直接有效,也利于實現(xiàn)規(guī)模效益。但是需要的投資額大、風險大,對環(huán)境的適應性和應變能力差。并且在市場發(fā)展到一定階段不利于規(guī)模的擴大。 1賀昆主編,從零開始:連鎖經(jīng)營的運作與管理,(北京)新華出版社 2003年,第 320頁 2賀昆主編,克隆名店:特許經(jīng)營的投資與管理,(北京)新華出版社 2003年,第 58頁7二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 2.4.2 特許經(jīng)營模式 (1)特許經(jīng)營模式概念 特許經(jīng)營(franchise chain)又稱特許連鎖,加盟連鎖或契約聯(lián)合店。源于法文,原意為奴隸,演變至今引申為特許人的一種權(quán)利。美國

49、商務部對特許經(jīng)營的定義是:主導企業(yè)把自己開發(fā)的商品、服務和營業(yè)系統(tǒng)(包括商標、商號等企業(yè)象征的使用、經(jīng)營技術(shù)、營業(yè)場合和區(qū)域),以營業(yè)合同的形式授予加盟店在規(guī)定區(qū)域進行統(tǒng)銷權(quán)和經(jīng)營,加盟店則需交納一定的營業(yè)權(quán)使用費,承擔1規(guī)定的義務 。 如圖 2-1 所示,特許經(jīng)營系統(tǒng)以契約方式將供應商、特許人、受許人緊密地聯(lián)系起來,形成一個有機的、開放的系統(tǒng)。特許經(jīng)營使用系統(tǒng)的方法來考察企業(yè)的所有活動及其相互作用:這個系統(tǒng)中特許人擁有管理經(jīng)驗、專有技術(shù).知識產(chǎn)權(quán)、市場推廣與組織能力等方面的優(yōu)勢;供應商具有生產(chǎn)能力和資源等優(yōu)勢;受許人則熟悉當?shù)氐氖袌鲂枨?、資源分布、法律法規(guī),和當?shù)氐恼畽C構(gòu)、社會團體有較好的

50、關(guān)系。 這種連鎖經(jīng)營的方式在一定程度上結(jié)合了以上直營連鎖和自由連鎖的優(yōu)點,在保證總部向分店輸出的管理模式做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時,利用較低成本,迅速擴大企業(yè)規(guī)模增加競爭優(yōu)勢,提高銷售額和利潤。 1魯茅茅、王晨,“特許經(jīng)營系統(tǒng)研究”,商業(yè)研究,2000年 10期,第 5861頁8二手房中介企業(yè)的運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例圖 2- 1 特許經(jīng)營系統(tǒng)模型 資料來源:張國方、圣小兵,“特許經(jīng)營發(fā)展模式的理論分析”,工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟,2003年 (2)特許經(jīng)營優(yōu)劣勢分析 特許經(jīng)營模式對于特許人和受許人來說,有優(yōu)勢也有劣勢。表 2-1 分別對幾種情況進行了分析。 表 2- 1 特許經(jīng)營模式有劣勢

51、分析優(yōu)勢 劣勢 特許人 特許人不受資金的限制,可以迅速擴 對被許者不易控制和管理,可能制造張規(guī)模 未來的競爭對手 特許人可以降低經(jīng)營費用,集中精力 個別受許人服務水平的降低會影響提高企業(yè)管理水平 特許者的聲譽 受許人積極肯干有利于特許人事業(yè) 由于雙方利益沖突,知識產(chǎn)權(quán)和商業(yè)發(fā)展 秘密被侵害風險加大,保護手續(xù)繁瑣 特許人可以獲得政府支持,加快國際化發(fā)展戰(zhàn)略 受許人 受許人可以得到系統(tǒng)的管理培訓和 受許人經(jīng)營受到嚴格約束,缺乏自主指導,成功機會提高 性 受許人可以使用總部著名的商標或 受特許經(jīng)營合同限制,受許人退出障服務,降低成本與費用 礙較大 受許人較易獲得總部或銀行的財政幫助9二手房中介企業(yè)的

52、運營模式分析?以北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為例 2.5 房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的發(fā)展 在房地產(chǎn)中介組織發(fā)展的初始階段,單店模式是市場的主體,因為單店模式對于資金等企業(yè)要素的要求較低,而且當時房地產(chǎn)中介服務市場尚未發(fā)展起來,市場容量有限,在市場容量有限情況下,控制風險和減少管理成本是中介企業(yè)首要因素,采取單店模式也是有優(yōu)勢的。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)中介服務市場成長起來了,市場成長起來后,如何爭取到更多的業(yè)務取代了成本控制,成為了這個階段中介企業(yè)首要因素,而組建小規(guī)模連鎖企業(yè)有利于爭取業(yè)務。后來隨著市場的發(fā)展,特別是跨入本世紀后,尤其在上海、北京、天津等大城市,專業(yè)化程度成為行業(yè)競爭的焦點,而大規(guī)模中介企業(yè)具有專業(yè)化方面的優(yōu)勢,房地產(chǎn)中介服務業(yè)進入了規(guī)?；B鎖模式時代。 當然,判斷模式的演進方向,并不是單純從某種模式企業(yè)數(shù)量的變化和出現(xiàn)的時間先后序列來看,更重要的是從不同運營模式能