江蘇省房屋面積測算技術(shù)規(guī)程條文解釋

1、江蘇工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房屋面積測算技術(shù)規(guī)程Construction technical specification of building area surveying and mappingDGJ32/ TJ1312011條文說明目 次1 總 則 2 術(shù) 語 2.1 房屋面積測算術(shù)語 2.2 建筑術(shù)語 3 房屋面積測算的數(shù)據(jù)采集3.1 房屋預(yù)售測繪的數(shù)據(jù)采集 3.2 房屋實(shí)測數(shù)據(jù)的采集4 房屋建筑面積計算規(guī)定4.1 一般規(guī)定 4.2 計算細(xì)則 4.3 共有建筑面積的分?jǐn)偱c計算5 房屋的變更測算5.1 變更分類 5.2 受理變更 5.3 變更測算 6 房屋面積測算成果報告 6.1 房屋面積測算數(shù)據(jù)的

2、處理原則 6.2 檢查、驗(yàn)收與成果資料 1 總 則1.0.11.0.3 闡述制定本規(guī)程的目的、內(nèi)容、適用范圍和房屋面積測算的基本原則。本規(guī)程適用于省轄區(qū)內(nèi)有關(guān)房屋登記工作中各類房屋面積的測算工作，重點(diǎn)突出了有關(guān)房屋面積計算細(xì)則和房屋共有面積的分?jǐn)傆嬎悴糠帧Ｔ诩?xì)化本規(guī)程的同時，考慮今后與土地地下空間條例接軌等問題，更重要的是在合情合理的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌考慮了維護(hù)群眾利益，構(gòu)建社會和諧等方面的要求。1.0.4 本規(guī)程主要依據(jù)國家現(xiàn)行相關(guān)的法律法規(guī)而制定的地方標(biāo)準(zhǔn)。本規(guī)程條文有些是現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)條文，有些是以現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)條文為基礎(chǔ)改寫的，有些是引用全國各地的地方法規(guī)條文，另有些是采用目前省內(nèi)經(jīng)實(shí)際作業(yè)證明并經(jīng)專家

3、論證可行而新增的。同時本規(guī)程規(guī)定，除應(yīng)遵循本規(guī)程外，尚應(yīng)符合國家、行業(yè)現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。參照的標(biāo)準(zhǔn)包括：房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 50353-2005住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50096-1999民用建筑設(shè)計通則GB/T 50352-2005民用建筑設(shè)計術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50504-2009測繪基本術(shù)語GB/T 14911-2008房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范CJJ/T 115-2007房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范SZJG/T 22-2006房屋面積測算技術(shù)規(guī)程DB11/T 661-2009數(shù)字測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收GB/T 18316-20081.0

4、.5 本標(biāo)準(zhǔn)自2012年3月1日起施行。基于房屋面積測算技術(shù)規(guī)程前后銜接的考慮，凡在本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日期之前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的新建工程項(xiàng)目的房屋面積測算，或由當(dāng)?shù)販y繪單位進(jìn)行過房屋建筑面積預(yù)售測算、竣工測繪、變更測繪并出具有效房屋建筑面積測算報告項(xiàng)目的，應(yīng)按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2 術(shù)語和定義2.1 房屋面積測算術(shù)語2.1.12.1.19 本章節(jié)中有關(guān)房產(chǎn)面積測算的術(shù)語和定義分別引用房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T17986、測繪基本術(shù)語GB/T 14911-2008、7房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范CJJ/T 115-200、房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程SZJG/222006、房屋面積測繪技術(shù)規(guī)程DB11/T661

5、-2009等，個別定義為自行定義。 涉及房屋面積測算中的基本概念:1 房屋面積測算類型包括：房屋預(yù)售面積測算、房屋登記面積測算、房屋現(xiàn)變更測算。 房屋測算工作包含：房屋平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測算、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。2 房屋面積測算成果包括房屋登記相關(guān)要件、房屋面積預(yù)（實(shí)）測算任務(wù)委托書、受托房屋測算聲明、項(xiàng)目測算說明、房屋建筑面積（幢）測算明細(xì)、房屋（丘）平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋（幢）共有建筑面積分?jǐn)傉f明（或協(xié)議認(rèn)定表）與其他相關(guān)協(xié)議或說明等。 項(xiàng)目測算說明內(nèi)容包括：項(xiàng)目概況、原有資料利用、作業(yè)依據(jù)、利用設(shè)備、人員組成、技術(shù)方案、質(zhì)量

6、控制、質(zhì)量評定、成果提交、其他說明等。涉及大范圍的項(xiàng)目測算，應(yīng)提交項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計、技術(shù)總結(jié)、驗(yàn)收報告，以及房產(chǎn)分幅平面圖等。3 房屋建筑面積：一般由成套房屋、非成套房屋和非住宅三類房屋建筑組成。目前還有如車位、商業(yè)攤位等特殊房屋，此類房屋有部分屬于無實(shí)際墻體，采用界址（界線）來隔斷確定套內(nèi)空間，可視作無套內(nèi)墻體面積的成套房屋。2.2 建筑術(shù)語2.2.12.2.56本章節(jié)中有關(guān)房產(chǎn)面積測算的術(shù)語和定義分別引用房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T17986、住宅建筑規(guī)范GB50368-2005、江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)DCJ3/J 26-2006、民用建筑設(shè)計通則GB 50352-2005、建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/

7、T 50353-2005、民用建筑設(shè)計術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)GB/T50504-2009、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范CJJ/T 115-2007等，個別定義為自定義。3 房屋面積測算的數(shù)據(jù)采集3.1房屋預(yù)售測繪的數(shù)據(jù)采集3.1.13.1.6 本章節(jié)主要依據(jù)國標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T17986-2000第7章、住建部與國家測繪局第83號令房產(chǎn)測繪管理辦法以及住建部第88號令商品房銷售管理辦法中的有關(guān)規(guī)定制定。房屋預(yù)售測算，主要根據(jù)當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T核發(fā)的“建筑工程規(guī)劃許可證”和備案的建筑施工圖與匹配的電子圖上進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，為委托單位辦理房屋預(yù)售、預(yù)告登記，在建工程抵押等提供房屋面積數(shù)據(jù)。 一般問題的處理： 1對

8、提供圖紙上數(shù)據(jù)不全的，在允許范圍內(nèi)，可采取圖解量取、圖解計算。但需在幢面積測算附記中記錄或作詳細(xì)說明。 2 超過允許范圍的，應(yīng)返回委托單位，由建設(shè)單位進(jìn)行修正補(bǔ)充。 3 對粉刷層厚度（結(jié)構(gòu)找平面），設(shè)計有標(biāo)注的，按設(shè)計數(shù)據(jù)采集，設(shè)計無標(biāo)注的，按0.02m計算。 4已取得預(yù)售許可，辦理預(yù)告登記的房屋不得任意變更，確需變更的，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。 3.2房屋實(shí)測數(shù)據(jù)的采集本章節(jié)主要依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T17986-2000第3章、第4章、第5章、第6章、第七章相關(guān)條款制定與補(bǔ)充。3.2.1 房屋實(shí)測的范圍與數(shù)據(jù)采集，應(yīng)符合以下規(guī)定；1 服務(wù)范圍：竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪、分割測繪等。

9、2 采用設(shè)備：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等。 3 采集內(nèi)容：房屋的邊長墻體厚度、特征點(diǎn)位置，房角點(diǎn)、界址點(diǎn)坐標(biāo)等和其他需要表述的地形要素。4采集的位置；應(yīng)使測線緊貼墻角并離地面約0.80m1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上。 5采集邊長的誤差；丈量邊長與設(shè)計邊長在誤差允許范圍內(nèi)，可采用原設(shè)計數(shù)據(jù)，實(shí)測超過誤差允許范圍的，應(yīng)采用實(shí)測邊長。 6特殊困難房屋：可實(shí)測房屋幾何要素，按幾何公式計算面積或采用實(shí)測房屋特征點(diǎn)坐標(biāo)，按坐標(biāo)點(diǎn)計算面積。實(shí)測坐標(biāo)點(diǎn)中誤差應(yīng)0.05m。3.2.2房屋層高丈量要求： 1 除對建筑規(guī)劃設(shè)定的各層面丈量外，對實(shí)地有疑

10、問的其它建筑空間，應(yīng)進(jìn)行層高測量，并作相應(yīng)記錄。2 對同一層多個區(qū)間不同層高的建筑空間，必須分別測量與記錄，并在備注欄中予以說明。3 對2.10m或2.30m部分，涉及是否計算面積的范圍，應(yīng)在不同位置測量3個以上層高值取平均數(shù)，作為實(shí)測層高。4 對有建筑施工圖的竣工房屋與無建筑施工圖（歷史遺留）房屋，應(yīng)采用三個以上不同位置測定，取平均數(shù)作為層高。5 底層或地下室層高數(shù)據(jù)，應(yīng)按實(shí)測凈高數(shù)據(jù)，加結(jié)構(gòu)頂板厚度作為該層的房屋層高。3.2.33.2.6 闡述對斜坡屋頂建筑、斜面房屋邊長、成套房屋內(nèi)的陽臺、平臺、廊、窗、建筑物中的內(nèi)外墻體、車位（地下車位）商業(yè)攤位等特殊房屋的數(shù)據(jù)采集與具體作業(yè)方法。3.2

11、.7 闡述對各類房屋邊長與共有建筑面積邊長的采集要求。3.2.8 房屋信息數(shù)據(jù)采集1 采集的內(nèi)容包括：建筑物名稱、房屋坐落、房屋幢號、戶（室）號、房屋的產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、建成年份、層數(shù)等與建筑物有關(guān)的權(quán)利人及委托人信息等。2 相關(guān)要求：1）對涉及相關(guān)部門的批文、文件、證明、審核資料等應(yīng)提供復(fù)印件，并與原件核準(zhǔn)。2）對房屋結(jié)構(gòu)，應(yīng)按建筑材料進(jìn)行分類。詳見房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000附錄A表A53）房屋的建成年份，應(yīng)以房屋實(shí)際竣工年份為準(zhǔn)；拆除翻建的房屋，應(yīng)按翻建竣工年份為準(zhǔn)；歷史遺留房屋無建成年份的，以證明材料為準(zhǔn)。4）房屋層高的中誤差與限差，可參照本規(guī)程第6.1.4條附表6.1.

12、4-3、表6.1.4-4的規(guī)定。4 房屋建筑面積計算規(guī)定4.1一般規(guī)定4.1.1 計算全部建筑面積范圍中114款根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.1條制定。1當(dāng)單層建筑內(nèi)有部分為多層時，當(dāng)層高（有結(jié)構(gòu)層）在2.20m以上的，應(yīng)按多層計算（圖4-0）。圖4-0幢示意 如圖左邊按一層，右邊為三層（有結(jié)構(gòu)層），幢房屋總建筑面積應(yīng)是一層與三層的水平投影面積之和。2穿過房屋僅供本樓通行的通道，實(shí)際是指房屋的內(nèi)通道，不是指用作街、巷通行穿過房屋為社會人流、車輛流動的通道。因功能需要，其層高較高，房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986中規(guī)定不論其層高多少，均按一層計算建筑面積。 3地下室、半

13、地下室及其相應(yīng)出入口的建筑面積，不應(yīng)包含采光井、防潮層及保護(hù)墻建筑面積。 采光井是指為地下室提供光線和通風(fēng)所用，一般在地下室墻體以外。防潮層主要用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室而設(shè)置。是地下墻體的隔離層。保護(hù)墻是與防潮層作用相同的隔離墻體。地下建筑物為抵抗周邊壓力，外墻的厚度會隨著地下進(jìn)深而增厚墻體。其增厚部分墻體應(yīng)作為保護(hù)墻，同樣起著防潮和抗壓的雙重作用。以上增厚的墻體不應(yīng)計算建筑面積。因此地下室、半地下室的墻體建筑面積應(yīng)按其上口，即地上部分的墻體建筑面積計算。 4依坡地建筑的架空房屋下方，利用吊腳做架空層的房屋。吊腳應(yīng)用打樁、筑柱等承重結(jié)構(gòu)來支撐架空房屋的底板，且屬永久性牢固建筑。

14、當(dāng)作為人們生產(chǎn)與生活的場所加以利用，其層高2.20m的部位，計算建筑面積；如架空層地面未作整修、利用，僅為堆積余土，或作防潮之用的，不計算建筑面積。 當(dāng)依坡地、坡屋頂、斜面結(jié)構(gòu)等房屋，無法測量其層高時，應(yīng)按建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 50353規(guī)定，以測定凈高2.10m計算建筑面積，2.10m的部位需在圖上標(biāo)注，并在備注內(nèi)注明面積。4.1.1 計算全部建筑面積范圍其中1518款根據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 503532005第3.0.9、3.0.10、3.0.4、3.0.1.2條制定。 1立體車庫、立體書庫、立體倉庫不規(guī)定是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，按是否有結(jié)構(gòu)層和層高是否2.20m來確定計

15、算范圍。但不屬結(jié)構(gòu)層內(nèi)的貨架層、書架層等不計算建筑面積。2影劇院內(nèi)的舞臺燈光控制室，應(yīng)有結(jié)構(gòu)層的基礎(chǔ)上，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的實(shí)際層計算建筑面積。3本條所稱“場館”系指（足球、網(wǎng)球等場館）看臺上有永久性頂蓋部分。應(yīng)按單層或多層建筑的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積。4 有柱和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，是指有柱又有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的情況，可按其柱的結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算；場館內(nèi)有結(jié)構(gòu)層，設(shè)計加以利用的，應(yīng)按凈高2.10m部分計算建筑面積；設(shè)計不利用的，凈高2.10m的，不計算建筑面積。4.1.2 計算一半建筑面積范圍中14條根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.2條制

16、定。 1 走廊的上蓋必須與房屋相連（結(jié)構(gòu)內(nèi)），可以是挑樓或挑廊的底板。后續(xù)加建頂蓋的，不計算建筑面積。2走廊、檐廊兩端有與房屋相連的墻體作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊、檐廊。3走廊、檐廊應(yīng)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)外，還應(yīng)是房屋進(jìn)出的通道，或作為人們生產(chǎn)或生活的場所。與室內(nèi)不相通、無頂蓋或?qū)痈?.20m的，不計算建筑面積。 4單排柱是指排列一行的柱，其另一面是借用他幢房屋墻體承重的情況。 5不封閉的架通廊應(yīng)有結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20m的永久性建筑，并有結(jié)構(gòu)牢固的圍護(hù)物。6 有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高2.20m的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。當(dāng)上蓋水平投影看臺面積的，以看臺面積一半計算；

17、當(dāng)上蓋水平投影看臺的，以上蓋水平投影面積一半計算。4.1.3 不計算建筑面積范圍中111款根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.3條制定。 1不符合人們生產(chǎn)和生活最基本需求的空間部分。包括：房屋的各類層面、房屋的單間（室）、廊、臺、地下室、半地下室、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋等。 2 突出墻面的構(gòu)件（梁、柱）、配件（磚、瓦）等。 3 裝飾性的柱(非承重)、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬（混凝土板），主墻外裝飾性幕墻、金屬幕墻等。 4 無頂建筑包括：無蓋通廊、挑廊、走廊、平臺、挑臺等。 5 屋面上的露天設(shè)備空調(diào)外機(jī)，花園、泳池、煙囪、亭、塔、罐、池等設(shè)施。 6 建筑物內(nèi)部，供操作、

18、上料、安放物品等平臺。 7在規(guī)劃紅線以外或用于社會公用事業(yè)道路、街巷（非為本宗地使用）的通道。 8 利用自然地形作為上蓋建造的房屋。 9 無法使用的房屋伸縮縫、沉降縫等。4.1.3 不計算建筑面積范圍中12款主要依據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 503532005第3.0.24-7制定。室外爬梯主要指與用于檢修、消防的室外鋼樓梯、爬梯，其中還應(yīng)包括不在結(jié)構(gòu)內(nèi)，后續(xù)建造的樓梯等。4.1.3 不計算建筑面積范圍中13款主要參照江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)DGJ32/J26-2006第4.6.2 條款制定。“生活陽臺凈深不應(yīng)小于1.30m，服務(wù)陽臺凈深不應(yīng)小于1.10m”。因此，1.00 m的陽臺基本上無

19、使用價值，不計算建筑面積。4.1.3 不計算建筑面積范圍中14款因頂層檐口以上用結(jié)構(gòu)層封閉后，相當(dāng)于悶頂層，只起到隔熱作用，已無使用功能，所以不符合房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986中的房屋基本要素條件，不計算建筑面積。4.1.3 不計算建筑面積范圍中15款主要依據(jù)建設(shè)部建住房200274號第三條（七）款制定。 樓梯（間）應(yīng)按房屋的自然層數(shù)計算建筑面積。如樓梯間已計算建筑面積后，其首層套（室）出入空間，無論是否利用，不計算建筑面積。4.2 計算細(xì)則4.2.14.2.2 主要參照建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 503532005第3.0.1條制定。 1層高的量取方法：取上下相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)

20、面之間的垂直距離或取凈高樓（地）面至上部樓板底面之間的垂直距離。 2 結(jié)構(gòu)面應(yīng)加上0.02m的結(jié)構(gòu)找平面層（粉刷層）（全國各地基本一致）。 3對特殊（不規(guī)則）房屋，當(dāng)向內(nèi)傾斜時，按其室內(nèi)凈高在2.10m以上的水平投影部位計算面積；當(dāng)向外傾斜時，按底板墻體（或柱）的外圍水平投影面積計算。 4 對坡屋頂、拱形建筑，按層高在2.20m以上計算建筑面積；當(dāng)不具備條件直接測量層高時，可按其室內(nèi)凈高在2.10m以上部分水平投影面積計算。4.2.3 根據(jù)各種陽臺、平臺（露臺）、復(fù)合（組合）陽臺的具體情況，參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986、建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 50353和江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)D

21、GJ32/J26中相關(guān)條款制定。 1 住宅建筑中屬于一戶專有，且結(jié)構(gòu)特殊類似于陽臺的空中花園、入戶花園（國家現(xiàn)行規(guī)范無定義）等應(yīng)視為入戶陽臺，按本規(guī)程陽臺的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積。2 平臺上的陽臺、門廊包括門斗應(yīng)具備有頂蓋、平臺和與頂蓋相一致的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。露臺的圍護(hù)結(jié)構(gòu)不能替代頂蓋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。3 凸、凹陽臺的計算按下列規(guī)定執(zhí)行：1） 有頂蓋的不封閉凸陽臺，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。2） 有頂蓋的不封閉凹陽臺，進(jìn)深2.10m時，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算；進(jìn)深2.10m時，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。5 復(fù)合陽臺的計算按下列規(guī)定執(zhí)行：1）有柱的不封閉復(fù)合陽臺，當(dāng)凹入進(jìn)深2

22、.10m時，凹入部分按結(jié)構(gòu)外圍的水平投影面積計算；凸出部分按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；當(dāng)凹入進(jìn)深2.10m時，復(fù)合陽臺按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；2）無柱的不封閉復(fù)合陽臺，當(dāng)凹入進(jìn)深2.10m時，凹入部分按結(jié)構(gòu)外圍的水平投影面積計算；當(dāng)凹入進(jìn)深2.10m時，按其凹入部分結(jié)構(gòu)外圍的水平投影面積一半計算；凸出部分按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，不計算建筑面積。6 有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個自然層，且在垂直空間范圍內(nèi)，無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)時，陽臺不計算建筑面積；當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個自然層，在垂直空間有結(jié)構(gòu)水平橫梁、掛墻時，應(yīng)認(rèn)

23、定為層內(nèi)結(jié)構(gòu)層，當(dāng)與室內(nèi)相通時，按一半計算建筑面積；否則，不計算面積。7應(yīng)消防需要在高層中二戶共有的消防陽臺，應(yīng)以房屋套型權(quán)界劃定，分別計入各戶（室）陽臺建筑面積；獨(dú)戶（室）中的消防或封閉情況相同的雙陽臺，可按單陽臺計算；封閉情況各異的雙陽臺，應(yīng)分別計算。8對頂層和非標(biāo)準(zhǔn)層的不封閉陽臺，以該幢建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；無標(biāo)準(zhǔn)層時，以6.00m作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)陽臺高度在2.20m6.00m時，認(rèn)定有頂蓋，否則為無頂蓋。當(dāng)頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取底板與上層斜屋面最低點(diǎn)間的垂直距離。9 房屋套型的陽臺設(shè)計為了追求立面效果，房屋上下的陽臺水平投影線相互交叉

24、，造成局部無頂蓋狀況。為了與房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986統(tǒng)一，根據(jù)工作中實(shí)際情況，參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000中第8.1.2基礎(chǔ)，本規(guī)程規(guī)定： 1）當(dāng)上層頂蓋投影進(jìn)深1.00m或重疊部分下層陽臺面積一半時，不計算建筑面積；2）當(dāng)陽臺進(jìn)深1.00m且重疊部分下層陽臺面積一半時，按重疊部分的水平投影面積一半計算。3）當(dāng)復(fù)合陽臺凸出進(jìn)深1.00m或凸出重疊部分下層陽臺凸出面積一半時，凸出部分不計算建筑面積。當(dāng)凸出進(jìn)深1.00m且凸出重疊部分下層陽臺凸出面積一半時，按重疊部分的水平投影面積一半計算。10住宅建筑中屬于一戶專有，且結(jié)構(gòu)特殊類似于陽臺，在建筑圖上標(biāo)定為空中花園、入戶花

25、園等（位于地面層、房屋或裙樓屋頂除外），均認(rèn)定為入戶陽臺，按本規(guī)程陽臺的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積。11在建筑物中設(shè)置的，與公共走廊、通道相通、具有一面以上（含一面）直接對外開放、用于綠化、休閑的公有建筑空間，且結(jié)構(gòu)與陽臺類似的公共陽臺，應(yīng)列為幢共有建筑面積，按本規(guī)程規(guī)定計算。12 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物時，當(dāng)上方建筑形成為陽臺時，則該部分作為陽臺，按陽臺相關(guān)規(guī)定計算建筑面積；當(dāng)上方是房屋建筑時，下方應(yīng)視為門廊或門斗，按門廊或門斗的規(guī)定計算建筑面積。屋面層可參照執(zhí)行。4.2.4 花池、空調(diào)機(jī)位的計算主要參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-20

26、00第8.2有關(guān)陽臺建筑面積計算制定。1 結(jié)構(gòu)墻體以外的不計算建筑面積。 2 利用陽臺建筑內(nèi)部分隔形成的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)作為陽臺部分，計算建筑面積。3 單獨(dú)向陽臺及建筑內(nèi)部空間凹進(jìn)，內(nèi)部隔墻為非結(jié)構(gòu)墻體的，計算建筑面積；內(nèi)部隔墻為結(jié)構(gòu)墻體的，不計算建筑面積。4.2.5 凸窗、落地窗的計算本條款凸窗是指窗臺高度0.30m的凸窗。主要參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2有關(guān)房屋面積測算的相關(guān)條款和江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)計踏步高度要求制定。 1凸窗窗臺與地面0.30m且凈高2.10m的，按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺與地面0.30m時，按凸窗，不論高度不計算建筑面積；凸窗凈高2

27、.10m且凸窗進(jìn)深1.00m時，凸窗計算建筑面積，否則不計算建筑面積；凈高2.10m的落地窗，不論進(jìn)深，計算建筑面積（圖4.2.5-1）。2 窗體未凸出外墻的窗（圖4.2.5-2 a）、或窗體上（下）方凹入部分以各種類型建筑材料封閉的窗（圖4.2.5-2 b、c）均不視為凸窗，當(dāng)凈高2.10m時，計算全部建筑面積。3對上反梁外側(cè)另有結(jié)構(gòu)橫梁的窗，取橫梁為外墻，其橫梁以外部分視為凸窗，當(dāng)凸窗橫梁以內(nèi)部分凈高2.10m時，計算全部建筑面積; 當(dāng)凸窗橫梁以內(nèi)部分凈高2.10m時，不計算建筑面積; 對下反梁外側(cè)另有結(jié)構(gòu)橫梁的窗，當(dāng)凸窗窗臺高度0.30m或凸窗橫梁以內(nèi)部分凈高2.10m時，不計算建筑面積

28、。當(dāng)凸窗窗臺高度0.30m且凸窗橫梁以內(nèi)部分凈高2.10m時，按落地窗計算建筑面積。詳見圖4.2.5-3詳見圖4.2.5-3 4陽臺內(nèi)的凸窗或花池，當(dāng)凸窗不計算建筑面積時，所占用的陽臺或花池空間，應(yīng)計入陽臺建筑面積；當(dāng)凸窗計算建筑面積時，其凸窗所占用陽臺的部分，不計算建筑面積； 4.2.6 采光井、管道（井）的計算主要參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.1 d、8.2.1 j條款制定。 1 房屋內(nèi)的通風(fēng)、垃圾、排煙、上下水管、暖氣、通訊、電纜等均屬管道（井）。2 地下部分或地上部分由地下部分使用的管道（井），應(yīng)計入地下共有面積。3 地上部分使用的管道（井），應(yīng)計入地上共有建

29、筑面積。4 在地下室或半地下室墻體以外的采光井，不計算建筑面積。5 地上形成的采光井，獨(dú)戶（室）專用時，計入戶（室）建筑面積。6當(dāng)?shù)孛鎸觾?nèi)各套均有管道（井）時，可計入各戶的套內(nèi)建筑面積；否則，作為功能或?qū)觾?nèi)的共有建筑面積。4.2.7 室內(nèi)樓（電）梯面積的計算主要參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.1 d條款制定。 1位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，與建筑物主體相通且有二面以上圍護(hù)墻體的樓(電)梯，為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，均視為室內(nèi)樓梯。2 室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間，均按建筑物自然層（不論自然層高度）數(shù)計算建筑面積。 3穿越夾層（或非自然層）的樓（電）

30、梯間，夾層（或非自然層）不使用（不開門）的，其位于夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，不計算建筑面積。4 與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，是指后續(xù)加建、接建的樓（電）梯，按其出入層數(shù)，計算建筑面積。5共享空間內(nèi)的自動扶梯、旋轉(zhuǎn)樓梯，按所經(jīng)層次計算建筑面積，當(dāng)上下自動扶梯之間有間隔時，其間隔0.30m時，不論頂蓋高度，按一層計算建筑面積；當(dāng)間隔0.30m時，其間隔計入樓梯部分，按樓梯規(guī)定計算建筑面積。6當(dāng)?shù)讓?商場、辦公樓等)內(nèi)部設(shè)置自動扶梯無回轉(zhuǎn)公共過道時，應(yīng)按上層回轉(zhuǎn)空間部分，計算建筑面積。7復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)計算建筑面積；通往躍層，假層（閣樓）、夾層等的樓梯預(yù)留孔，若設(shè)計為樓梯專

31、用通道時，樓梯預(yù)留孔應(yīng)計算建筑面積。8在建造樓梯（旋轉(zhuǎn)式）中形成的凈空，其面積5.00時，按建筑物上空計算建筑面積；面積5.00時，按自然層計算建筑面積。4.2.8 幕墻、墻體的面積計算主要在參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.1 i、8.2.3 b條款和其他城市規(guī)定的基礎(chǔ)上制定。 1 當(dāng)主墻面外又有幕墻時，應(yīng)視為裝飾性幕墻，不計算建筑面積。2 圍護(hù)性幕墻按以下情況計算面積：詳見圖4.2.8-1 1） 當(dāng)樓面底板外邊緣至幕墻外邊緣距離0.40m時，以該距離為外墻厚度，取中線，其一半作套內(nèi)半墻，一半為共有半墻；2） 當(dāng)樓面底板至幕墻外邊緣距離0.40m時，樓板外邊緣至幕墻內(nèi)邊

32、緣的空間按建筑物上空計算。但當(dāng)設(shè)計有結(jié)構(gòu)處理方案，竣工前已作修繕，符合安全要求的，該部分可計算建筑面積。3） 當(dāng)下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護(hù)性幕墻，取梁厚作為本層外墻厚度。4）當(dāng)上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護(hù)性玻璃幕墻時，以材料框架的厚度作為本層外墻。3樓層內(nèi)既有主墻又有幕墻的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）圍護(hù)性幕墻，按幕墻外圍水平投影計算。2) 裝飾性幕墻，不計算建筑面積。3）當(dāng)整墻面有主墻又有幕墻時，當(dāng)主墻總長超過整墻面長度的2/3時，可取主墻及延伸線為本層外墻；否則，主墻部分和幕墻應(yīng)分段取值，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積。4）全幕墻中的零星墻體，1/3墻面時，可取幕墻計取外墻；否則按

33、主墻和幕墻分段取值，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積。4 外墻、共有墻中含有柱或其他承重支撐體時取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延長交匯，按劃分后的柱體的相應(yīng)位置分別計入所屬的半墻體面積（圖4.2.8-3）。5 建筑物上空處的外墻不計算建筑面積（圖4.2.8-4）。6 商場、商鋪局部以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取主墻體或圍護(hù)構(gòu)架的厚度作為外墻厚度計算建筑面積。7當(dāng)外墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，取下部勒腳以上的墻體厚度計算面積。在實(shí)際操作中，圍護(hù)性幕墻預(yù)售測算中可以按建筑施工圖標(biāo)注計算；但在實(shí)測時其間隙部分必須加固填充完整，確保其使用安全。4.2.9

34、走廊（含挑廊、檐廊、連廊等）的面積計算主要在參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.1 h、8.2.2 c條款和其他城市規(guī)定的基礎(chǔ)上制定。 1內(nèi)外、走廊的確定（圖4.2.9）。 2內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，應(yīng)計算全部建筑面積。3有柱走廊不論其層高，按其柱的外圍水平投影面積計算；無柱走廊當(dāng)層高小于二個自然層時，按其結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物外圍水平投影計算一半建筑面積；層高達(dá)到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。4位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當(dāng)其上蓋寬度1.00m時

35、，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。5位于屋頂（裙房屋頂）銜接房屋與房屋之間有頂蓋的無柱走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)頂蓋的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。6 樓房底層設(shè)有兩端不封閉的通道，若該通道僅一幢使用，無道路相連的，計算建筑面積；若通道可供車輛通行或與道路相通的，視為公共通道，不計算建筑面積。7對進(jìn)入核心筒周邊的廊、道,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況或采用協(xié)議確定其歸屬。4.2.10 室外臺階、樓梯、車道的面積計算主要在參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.1 g、8.2.2 d條款和其他城市規(guī)定的基礎(chǔ)上制定。 1 有頂蓋的室外樓梯，必須有永久性

36、頂蓋，且完全遮蓋樓梯全部。2 不能完全遮蓋樓梯或非永久性頂蓋的，其室外樓梯應(yīng)視為無頂蓋樓梯，3 室外臺階（坡道）下方空間利用的，必須是設(shè)計時確定，后續(xù)加以利用的不應(yīng)計算建筑面積。4 室外車道按到達(dá)層數(shù)計算建筑面積；室內(nèi)車道按自然層數(shù)計算建筑面積。5 起消防、觀光、休閑作用的，地面至裙樓平臺或裙樓平臺上設(shè)置的室外樓梯、自動扶梯，應(yīng)列為不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。 4.2.11 門廊、門斗、雨蓬的計算主要在參照房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第8.2.1 k、8.2.2 b條款和其他城市規(guī)定的基礎(chǔ)上制定。 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)上層為房屋底板時，下方空間凸出的有柱支撐的，應(yīng)視

37、為門廊，無柱支撐的，則視為雨蓬；當(dāng)下方空間凹進(jìn)的，應(yīng)視為門斗。當(dāng)門廊、門斗的支撐為墻體時，應(yīng)作為門廊、門斗的維護(hù)結(jié)構(gòu)，不能替代為柱。1無柱的門廊、雨蓬不計算建筑面積（圖4.2.11-1）。2單柱、多柱門廊、雨蓬的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.11-2）。1）進(jìn)深1.00m的門廊、雨蓬不計算建筑面積；2）單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積一半計算； 3）多柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 3 門斗、門廊（凹）的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行（圖4.2.11-3）。 1）無柱、單柱、多柱的門斗、門廊進(jìn)深1.00m的不計算建筑面積；2）無柱、獨(dú)立柱進(jìn)深1.0

38、0m的門斗、門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算；無柱、單柱進(jìn)深2.10m或多柱的門斗、門廊，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。4復(fù)合式的門廊、雨蓬的計算，應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：詳見圖4.2.11-41）無柱的復(fù)合式門廊、雨蓬，凸出部分不計算建筑面積；當(dāng)凹入進(jìn)深2.10m時, 按其凹入部分的上蓋水平投影面積計算；當(dāng)凹入進(jìn)深2.10m時, 按其上蓋水平投影面積的一半計算。2）獨(dú)立柱的復(fù)合式門廊、雨蓬，當(dāng)凹入進(jìn)深2.10m時,凹入部分按其上蓋的水平投影面積計算；凸出部分按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積一半計算；當(dāng)凹入進(jìn)深2.10m時,復(fù)合式門廊、雨蓬按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。

39、3）多柱的復(fù)合式門廊、雨蓬，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。4.3 共有建筑面積的分?jǐn)偱c計算房屋測算成果是房屋登記的重要依據(jù)，而涉及房屋共有建筑面積的分?jǐn)倲?shù)據(jù)，關(guān)系到百姓的切身利益，涉及千家萬戶，事關(guān)民生。但因國家標(biāo)準(zhǔn)91版、2000版房產(chǎn)測量規(guī)范對共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎悴糠?，?guī)定不夠詳細(xì)，使作業(yè)員對新的建筑結(jié)構(gòu)形式分?jǐn)偞_定，缺少作業(yè)依據(jù)，界定困難，標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一。為進(jìn)一步規(guī)范全省房屋面積測算工作，保證房屋登記質(zhì)量，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，統(tǒng)一全省計算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和更加合理的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e。本章節(jié)，根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000附錄B3條款內(nèi)容和收集了近十年來國家、行業(yè)和

40、全國各省、市有關(guān)房屋面積測算方面的法規(guī)文件和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，進(jìn)行系統(tǒng)的梳理與分析，并考慮到目前新的建筑結(jié)構(gòu)和新技術(shù)等對房產(chǎn)面積測算的影響，通過廣泛征求省各市有關(guān)部門、專家和工程技術(shù)人員的意見，對涉及的主要問題與具體內(nèi)容進(jìn)行了專題論證，反復(fù)討論與協(xié)調(diào)修改，重點(diǎn)制定了本章節(jié)。4.3.1幢的確定主要在依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000第5.4.1的基礎(chǔ)上，根據(jù)目前復(fù)雜的建筑結(jié)構(gòu)，進(jìn)行系統(tǒng)的梳理與分析,并參考全國各地相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)專家認(rèn)證后制定。 編幢原則：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準(zhǔn)的建筑施工圖, 土地部門、公安部門批準(zhǔn)的文件等綜合因素確定；當(dāng)按本規(guī)程編幢與公安編幢不符時，幢共有建筑面積

41、的分?jǐn)?，?yīng)按本規(guī)程相關(guān)條款執(zhí)行。公安門牌編制，以公安部門批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。1底下裙房，裙房上部為多幢塔樓的建筑，合并為一幢，裙房上部的多幢塔樓，應(yīng)作為不同功能區(qū)計算分?jǐn)傁禂?shù)。2地下（含半地下室地上部分1.50m）為大型車庫互相連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相銜接的，地上各幢按多幢計算。3地上（含半地下室地上部分1.50m）大型車庫或架空層；上部為多幢獨(dú)立的房屋，按多幢計算。4.3.2 特殊情形房屋的幢可按以下規(guī)定執(zhí)行：1由裙樓和多座塔樓組成的幢建筑，當(dāng)裙樓及各塔樓之間有互不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且相互間無共有設(shè)施設(shè)備的，可將裙樓及其相應(yīng)的塔樓作為一幢。2當(dāng)?shù)孛孳噹欤ê芸諏?、半地下?/p>

42、1.50m）層以上各幢的共有部位相互獨(dú)立或塔樓間以連廊相銜接時，其車庫層上的塔樓，可分別作為多幢。3 當(dāng)連接多座塔樓的大型裙樓，塔樓以下為多功能用途時（圖4.3.2-1） ，地下是車庫及設(shè)備，地上裙樓亦為商業(yè)與停車場混合。當(dāng)商業(yè)或其它功能的共有建筑空間無相互沖突時，可按圖4.3.2-1所示，進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偂?結(jié)構(gòu)和功能不同或高差較大的毗連房屋，有伸縮縫隔斷或無相關(guān)共有共用設(shè)施設(shè)備沖突時，可各自按單幢計算。5 房屋建成后改建、擴(kuò)建并形成整體的，應(yīng)在滿足房屋登記條件下，作為一幢。否則，改建、擴(kuò)建部分應(yīng)單獨(dú)計算。4.3.3共有建筑面積的劃分與確認(rèn)主要依據(jù)住建部與國家測繪局頒發(fā)的第83號令房產(chǎn)測

43、繪管理辦法與住建部第88號令商品房銷售管理辦法中的有關(guān)規(guī)定制定。1應(yīng)以當(dāng)?shù)刂鞴懿块T核準(zhǔn)、備案的建筑施工圖為依據(jù)，按本規(guī)程要求，在參照幢內(nèi)各功能的使用狀況、共有部位的性質(zhì)和服務(wù)范圍的基礎(chǔ)上，進(jìn)行確認(rèn)和申報。2當(dāng)建筑施工圖中，有公共建筑空間范圍界定、界限不清，標(biāo)注的功能名稱、服務(wù)范圍不明確等情況時，應(yīng)由設(shè)計單位和建設(shè)單位以書面形式共同確認(rèn)并蓋章。3房產(chǎn)測繪單位應(yīng)根據(jù)申報材料進(jìn)行核對、實(shí)地勘測，丈量計算，編寫測算成果報告，報房屋登記機(jī)構(gòu)審核。4竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時，房產(chǎn)測繪人員應(yīng)對房屋的共有部分和實(shí)際功能使用狀況進(jìn)行勘測核對；當(dāng)實(shí)地對照出入較大時，以竣工測繪核定的實(shí)際使用功能為準(zhǔn)。4.3.

44、4 共有建筑面積的分類主要在依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000附錄B3.1共有建筑面積的內(nèi)容基礎(chǔ)上，進(jìn)行梳理后制定。 1 根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要可分以下三類：1） 全幢共有建筑面積：是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積；2） 功能區(qū)共有建筑面積：是指專為某一功能服務(wù)的共有建筑面積 ；3) 層內(nèi)共有建筑面積：是指專為本層服務(wù)的共有建筑面積。2 根據(jù)共有建筑面積在功能中的使用情況可分為幾下幾類：1）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：a 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿胁糠郑籦 建筑物內(nèi)涉及垂直移動空間部分包括：幢內(nèi)核心筒、樓梯間及各種管（井）道等;c 建筑物內(nèi)涉及疏散的通道等平行

45、移動空間部分包括：公共門廳、大廳（前室）、走廊（檐）、門廊（斗）等；d 設(shè)置在各功能區(qū)或屋頂供幢內(nèi)使用的各種配套用房等。e 幢內(nèi)套與共有建筑空間分隔墻體的一半面積，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。2）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：a 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偣灿胁糠?；b 幢內(nèi)用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；c 屋頂設(shè)置的公用事業(yè)（人防報警室）、觀光（塔、亭、眺望間）等公共建筑空間；d 幢標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)設(shè)置的公用事業(yè)用房，包括：層高超過2.20m的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等； e 建筑物內(nèi)用于人防、公共停車位等；f 為多幢建筑服務(wù)的消防通道，共有房屋等；g 為他幢建筑所有權(quán)人的生活

46、與利用不可缺少的共有部分。4.3.5 共有建筑面積的分?jǐn)傊饕罁?jù)房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 17986-2000，B3共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容，并根據(jù)目前的實(shí)際現(xiàn)狀和參考全國各地的地方法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充制定。編制本規(guī)程共有建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t，旨在依法通過規(guī)范全省房產(chǎn)面積測量單位的作業(yè)行為，從維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益出發(fā)，在共創(chuàng)社會和諧中，發(fā)揮積極作用。1 制定本標(biāo)準(zhǔn)的主要原則是：1）依照國家相關(guān)法律法規(guī)的原則；2）依照合情合理的原則；吸取與參考全國各地成熟經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)規(guī)程，廣泛征求各方面意見，經(jīng)有關(guān)專家認(rèn)證制定；3）當(dāng)事人雙方接受的原則，對房屋測算成果在銷售時進(jìn)行公示，買賣雙方接受后進(jìn)行簽訂協(xié)議。 2 制定共

47、有建筑面積分?jǐn)偟幕痉椒ǎ?) 幢內(nèi)的共有建筑面積應(yīng)在幢內(nèi)分?jǐn)偅环潜敬钡墓灿薪ㄖ娣e，不在幢內(nèi)分?jǐn)?；幢?nèi)的共有建筑面積，不列入他幢分?jǐn)?；地下部分的共有面積列入地下分?jǐn)?；地上部分的共有面積列入地上分?jǐn)偂?) 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按本規(guī)程相關(guān)條款執(zhí)行。3) 一般成套房屋住宅樓的共有建筑面積分?jǐn)?，?yīng)按其幢各套內(nèi)的相關(guān)面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?4） 幢為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)時，其建筑面積可按各層墻外圍水平投影面積之和計算，可不劃分幢共有建筑面積。5） 已列為不分?jǐn)偣灿忻娣e的，不參與幢內(nèi)其他共有建筑面積的分?jǐn)偂?6) 幢內(nèi)一般不宜設(shè)定專有面積。當(dāng)確需列為層、單

48、元、室（戶）專有建筑面積時，可采用協(xié)議確定，計入相應(yīng)的套內(nèi)建筑面積，參與幢共有建筑面積的分?jǐn)偂?7）經(jīng)共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愫?，各室（戶）的建筑面積之和，應(yīng)等于相應(yīng)幢、功能區(qū)、層的建筑面積。8） 幢共有建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鳟a(chǎn)權(quán)人在共有部位中的權(quán)界；共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得擅自侵犯或改變原使用功能?.3.6 特殊共有建筑面積分?jǐn)倯?yīng)符合下列要求：綜合樓的共有建筑面積分?jǐn)偅瑧?yīng)采用幢為單位逐級分?jǐn)?，按地上與地下二部分進(jìn)行計算。地下部分的共有建筑面積應(yīng)納入地下分?jǐn)?；地上部分的共有建筑面積納入地上分?jǐn)偂? 地下房屋共有建筑面積的分?jǐn)?，按以下?guī)定執(zhí)行：1）涉及地下室部分的共有建筑面積，應(yīng)列入地下

49、室功能區(qū)或?qū)臃謹(jǐn)?。涉及地下人防部分，?yīng)按人防辦的批文為準(zhǔn)，不參與幢共有面積的分?jǐn)?。地下室涉及幢共有的設(shè)施，包括：配電房、警衛(wèi)室、監(jiān)控室、地下水池等，可列為不分?jǐn)偣灿忻娣e。2）當(dāng)?shù)叵率夜δ軈^(qū)或?qū)觾?nèi)局部為商業(yè)、辦公等用途（合法）時，其區(qū)域（商業(yè)或辦公等）內(nèi)的共有建筑面積，應(yīng)根據(jù)不同功能區(qū)域，參照本規(guī)程地上相關(guān)條款進(jìn)行分?jǐn)偂?）當(dāng)?shù)叵峦＼噲鲋袡C(jī)動（非）車位，有合法手續(xù)，準(zhǔn)予出售并可擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)時，其機(jī)動車（非）位的面積，可按各停車位實(shí)際占有面積（明確界線）計算，或按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定，計算各機(jī)動車位的建筑面積。占有面積可采用使用面積或套內(nèi)建筑面積。4）通往地下室的車（坡）道，應(yīng)計入地下共有面積。當(dāng)坡道下

50、方無利用或車道下方直接為地下二層建筑空間服務(wù)的，其車道對應(yīng)的地面上空，應(yīng)計入下一層的共有面積；當(dāng)車道地下一層下方為利用空間的，其利用空間凈高2.10m部分,應(yīng)計入地下建筑面積（圖4.3.6-1）。5）地面上僅為地下室設(shè)置的樓梯間應(yīng)作為地下室共有建筑面積；地下車庫的升降機(jī)房，應(yīng)作為地下室不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。2 半地下室的分?jǐn)偅瑧?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行： 1）當(dāng)半地下室地上部分1.50m時，其半地下室計入地上層數(shù)，位于該半地下室中共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎?，?yīng)按本規(guī)程地上建筑的相應(yīng)條款執(zhí)行。否則，按本規(guī)程地下室相關(guān)條款執(zhí)行。2）當(dāng)半地下室全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途（合法）時，且商業(yè)、辦公等出入口位于地面以

51、上的，則計入地上層數(shù)。否則，計入地下層數(shù)，并按本規(guī)程相關(guān)條款執(zhí)行。3）在獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅中，各戶內(nèi)層高2.20m的半地下室，當(dāng)?shù)厣喜糠?.50m，或坡地建筑一面以上（含一面）在地面以上時，列為戶（室）建筑面積；當(dāng)?shù)厣喜糠?.50m時，列為戶（室）地下建筑面積。3 走廊（檐廊）、通廊、過道的分?jǐn)?，?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）當(dāng)首層的各套（戶）均向走廊（檐廊）開門時，走廊（檐廊）列為首層各商鋪的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e。其他情形首層的走廊（檐廊），應(yīng)依據(jù)與幢或功能區(qū)的水平、垂直通道的連通情況，列為幢或功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。2) 當(dāng)首層柱廊、檐廊作為公共道路街巷通行（無人行道且兩端不封閉）的，不計算建筑面積。

52、3）二層以上共有的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應(yīng)作為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。4）當(dāng)屋頂（或裙房頂層）銜接房屋與房屋之間的走廊，當(dāng)裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多幢的，列為應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e；兩幢獨(dú)立建筑物之間的架空通廊，應(yīng)列為不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。5）原設(shè)計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道面積，應(yīng)由本層或相關(guān)套（室）的進(jìn)行分?jǐn)偂? 門廊、門斗、雨蓬（有柱）的分?jǐn)?，?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）為獨(dú)立戶（室）設(shè)置的門廊、門斗、雨蓬，計入戶（室）的套內(nèi)建筑面積。2）公共大門口或樓梯口設(shè)置的門廊、門斗、雨蓬，應(yīng)列為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。5 門廳、大堂、中庭的分?jǐn)?，?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1

53、）戶（室）獨(dú)立使用的門廳、大堂、中庭，應(yīng)計入該戶（室）的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭，應(yīng)按其服務(wù)范圍，列入幢或相應(yīng)的功能區(qū)共有面積。2）酒店設(shè)置在大堂內(nèi)所形成的獨(dú)立使用空間，包括酒店的接待室、行李間、工作室等，應(yīng)計入酒店建筑面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務(wù)的公共過道、休息場所等，應(yīng)按其服務(wù)范圍，列入幢或相應(yīng)的功能區(qū)共有面積。3）大堂內(nèi)屬經(jīng)營性的咖啡廳、茶室、商店等，應(yīng)列為戶（室）建筑面積，參與共有建筑面積的分?jǐn)偂? 采光井、通風(fēng)井、煙道的分?jǐn)?，?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）地下室、半地下室或地面上為地下室、半地下室使用的采光井，不計算建筑面積。2）地下室與地上部分1.50m的半地下室，其使用的

54、通風(fēng)井、煙道，應(yīng)列為地下室共有面積。3）地上部分1.50m的半地下室，其使用的通風(fēng)井、煙道，應(yīng)列為地面部分的共有面積。4）在核心筒結(jié)構(gòu)內(nèi)的通風(fēng)、煙（管）道井，應(yīng)與核心筒一體作為應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e，其分?jǐn)偡绞脚c核心筒一致。5）房屋層內(nèi)多戶共有的通風(fēng)、煙（管）道井等，應(yīng)作為功能區(qū)或?qū)拥墓灿忻娣e。7 地上架空層、車庫（或大型）層的分?jǐn)?，?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）架空層、車庫（大型）層的共有建筑面積無合法文件（協(xié)議）或特殊約定的，應(yīng)列為架空層或車庫（大型）層內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e；2）當(dāng)架空層、車庫（大型）層中，局部為其他用途時，該部分應(yīng)納入其他功能區(qū)，按本規(guī)程相應(yīng)條款規(guī)定執(zhí)行；3）整層架空時架空層內(nèi)的核心筒及門廳計入架空層共有面積；局部架空時，架空部分單獨(dú)計算，不參與幢共有面積的分?jǐn)偂? 管理用房、會所等用房的分?jǐn)偅瑧?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）幢、層內(nèi)由物業(yè)管理存放工具，作為儲藏、更衣、倉庫等無設(shè)計用途的房屋，應(yīng)作為分戶（室 ）面積，并參與幢共有面積的分?jǐn)偂?）幢內(nèi)設(shè)置的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，應(yīng)作為分戶面積，參與共有面積的分?jǐn)偂? 設(shè)備間、警衛(wèi)值班室、消防控制室的分?jǐn)?，?yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：幢內(nèi)設(shè)置的設(shè)備間、值班警衛(wèi)室、消防控制室，供警衛(wèi)、保安值班使用、休息，為本幢服務(wù)的