中南國(guó)際商城可行性研究報(bào)告

1、中南國(guó)際商城可行性研究報(bào)告咨詢資質(zhì)：甲 級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：湖南省科技咨詢協(xié)會(huì)國(guó)家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)中心市場(chǎng)建設(shè)研究所湖南省新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)專家咨詢有限公司年月目 錄第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景三、項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目投資單位基本情況 五、項(xiàng)目可行性論證的主要依據(jù)六、項(xiàng)目建設(shè)的原則七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章 長(zhǎng)沙市商貿(mào)發(fā)展概況一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 二、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展目標(biāo)第三章 投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略可行性研究一、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇二、項(xiàng)目在長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展中的戰(zhàn)略定位三、項(xiàng)目建設(shè)的主要目標(biāo)第四章 中南國(guó)際商城可行性分析 一、中南國(guó)際商城的含義二、中南國(guó)際商城建設(shè)的可行性三、中南國(guó)際商城的商圈分析四

2、、政策環(huán)境分析第五章 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 一、投資環(huán)境二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 三、長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)需求分析 四、價(jià)格走勢(shì)分析 第六章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍二、估算依據(jù)三、投資概況估算四、資金籌措第七章 經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)估一、經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算二、總成本費(fèi)用估算三、利潤(rùn)估算四、財(cái)務(wù)盈利能力分析五、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱中南國(guó)際商城二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景大型購(gòu)物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，他包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 世界的大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而

3、來(lái)，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20以上；亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。我國(guó)的大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，從而形成了具有香港特色的購(gòu)物中心，如國(guó)貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂(lè)等新的功能，從而形成大型購(gòu)物中心的雛形，如王府井的新東安市場(chǎng)等.中南國(guó)際商城同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)

4、略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約50萬(wàn)；位于京珠高速與機(jī)場(chǎng)高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長(zhǎng)沙五大商圈的核心區(qū)域，地處進(jìn)出長(zhǎng)沙最快捷的交通要道。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南國(guó)際商城西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，周邊是收入水平較高的居民小區(qū)。三、項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目占地270畝，總投資12億元，有效用地總面積227.1畝,地上總建筑面積45.46萬(wàn)平方米，其中，百貨32024.6平方米,沃爾瑪超市裙樓39697.17平方米，商鋪150338.59平方米，酒店、餐飲樓46431.84平方米，公寓、辦公樓186128.47

5、平方米。地下總建筑面積15.71萬(wàn)平方米，主要為，地下車庫(kù)地下車庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲美食、健身、旅游于一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 該項(xiàng)目由國(guó)際知名的美國(guó)jwda公司設(shè)計(jì)，該公司專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)效果將是長(zhǎng)沙市第一流的。第一期工程為沃爾瑪大型超市和公寓及商鋪，建筑面積92667平方米及地下停車場(chǎng)和機(jī)房42944平方米，計(jì)劃由國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商家經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)已與沃爾瑪、中國(guó)銀泰等商家達(dá)成了初步協(xié)約，這將為項(xiàng)目的成功打下品牌基礎(chǔ)。第二期工程開(kāi)發(fā)步行區(qū)主要商鋪、百貨商場(chǎng)、復(fù)式公寓。第三期工程開(kāi)發(fā)高層住宅、餐飲樓

6、、酒店、娛樂(lè)、夜總會(huì)。四、項(xiàng)目投資單位基本情況 本項(xiàng)目由湖南天潤(rùn)五江置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)。公司注冊(cè)資本5180萬(wàn)元，其中湖南天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2176萬(wàn)元,婁底亨瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1450萬(wàn)元,長(zhǎng)沙市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司1554萬(wàn)元.五、項(xiàng)目可行性論證的主要依據(jù)1、項(xiàng)目所在地長(zhǎng)沙的戰(zhàn)略定位及發(fā)展目標(biāo)2、項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展定位及制約3、長(zhǎng)沙市民的收入情況及投資能力和意向4、相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)及其經(jīng)營(yíng)戶的現(xiàn)實(shí)要求5、國(guó)家、省及長(zhǎng)沙市有關(guān)城市建設(shè)的法律、法規(guī)、條例、文件等。 6、中南國(guó)際商城規(guī)劃設(shè)計(jì)六、項(xiàng)目建設(shè)的原則中南國(guó)際商城要集“商業(yè)購(gòu)物、娛樂(lè)文化、體育健身、餐飲美食、建筑品味、名牌名店、人文景觀

7、、精神文明”等于一身，將成為長(zhǎng)沙市的風(fēng)景線，其商業(yè)布局功能定位依據(jù)“突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ)”的原則。 七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地面積：15.14公頃2、規(guī)劃總建筑面積：611745.01平方米3、地上建筑面積454620.67平方米.其中：百貨32024.6平方米,沃爾瑪超市裙樓39697.17平方米，商鋪150338.59平方米，酒店、餐飲樓46431.84平方米，公寓、辦公樓186128.47平方米。4、地下總建筑面積15.71萬(wàn)平方米，主要為，地下車庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。5、建筑密度 39.9%6、容積率 3.027、綠化率 33.5%8、

8、主要交通技術(shù)指標(biāo):道路面積23779平方米，地上道路面積9728平方米，地下道路面積14051平方米,停車位3098個(gè).第二章 長(zhǎng)沙市商貿(mào)發(fā)展概況 長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，全市土地總面積1.18萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；總?cè)丝?95.5萬(wàn)人，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。長(zhǎng)沙，山青水秀、氣候宜人，有風(fēng)景獨(dú)秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來(lái)江水綠如藍(lán)”的湘江；長(zhǎng)沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛

9、名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書院及三國(guó)東吳簡(jiǎn)牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國(guó)近現(xiàn)代史上長(zhǎng)沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值812.9億元，人均gdp達(dá)1656美元。長(zhǎng)沙商業(yè)繁榮興旺,自古以來(lái)商賈云集，交易興旺，教育科技發(fā)達(dá)，交通通訊便利。一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 建國(guó)以來(lái)特別是改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙的商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。一是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和貢獻(xiàn)進(jìn)一步凸現(xiàn)。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍上了400億元的新臺(tái)階，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的三級(jí)跳。全市商貿(mào)業(yè)從業(yè)人員達(dá)33萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員的22%，為增加

10、就業(yè)特別是解決下崗職工再就業(yè)作出了顯著的貢獻(xiàn)。二是發(fā)展思路進(jìn)一步提升，奠定了長(zhǎng)沙市流通現(xiàn)代化的思想和理論基礎(chǔ)。順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，全面推進(jìn)長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化的戰(zhàn)略問(wèn)題，理清了長(zhǎng)沙商貿(mào)流通發(fā)展的戰(zhàn)略思路、舉措與目標(biāo)，形成了加快長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化發(fā)展的共識(shí)與合力。三是堅(jiān)定不移地推進(jìn)企業(yè)改革改制，根除了制約商貿(mào)流通發(fā)展的體制障礙。為消除體制性障礙，促進(jìn)商貿(mào)流通加速度發(fā)展創(chuàng)造了條件。四是網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和市場(chǎng)培育充滿活力。黃興南路步行商業(yè)街建成開(kāi)業(yè)，三湘南湖市場(chǎng)整合提升，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)韧赓Y商業(yè)加快進(jìn)入，使長(zhǎng)沙市商業(yè)標(biāo)志性項(xiàng)目涵蓋的范圍更寬更廣，商業(yè)發(fā)展的品位更高更精。五是“三綠工程”深入實(shí)施，肉菜消費(fèi)更加

11、安全放心。通過(guò)加強(qiáng)法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，菜籃子商品質(zhì)量不斷提高，基本保證了人們的食品消費(fèi)安全。六是會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2002年成功地舉辦了中國(guó)首屆箱包皮革展銷會(huì)、長(zhǎng)沙（昆明）商品展銷會(huì)、秋季糖酒商品交易會(huì)、全國(guó)煤交會(huì)等一系列區(qū)域性、全國(guó)性的大型會(huì)議，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生了巨大的社會(huì)影響。七是物流工作有了一個(gè)良好的起步，已組織完成了全市物流發(fā)展戰(zhàn)略研究，正在進(jìn)行規(guī)劃銜接和配套政策措施的制定。總之，長(zhǎng)沙市商貿(mào)流通業(yè)在構(gòu)建“大市場(chǎng)、大商業(yè)、大流通”格局的過(guò)程中，通過(guò)加快商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力推進(jìn)社會(huì)商業(yè)的發(fā)展，使商貿(mào)流通業(yè)活力更足，優(yōu)勢(shì)更

12、優(yōu)。目前，在按照建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)中心的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了新世紀(jì)商貿(mào)流通發(fā)展的目標(biāo)，加快改革，調(diào)整結(jié)構(gòu)，培育現(xiàn)代化大型商業(yè)集團(tuán)，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快中心商業(yè)區(qū)建設(shè)，提升商業(yè)文化品位，努力推進(jìn)長(zhǎng)沙大市場(chǎng)、大流通、大貿(mào)易的現(xiàn)代化商貿(mào)中心建設(shè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近年來(lái)，長(zhǎng)沙城市建設(shè)億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占；近兩年，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資每天高達(dá)一億元，其中打造商貿(mào)中心的占。盡管近些年長(zhǎng)沙的商業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，但與實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通現(xiàn)代化的要求相比，尚有不小差距。主要的問(wèn)題是：千店一面布局不夠合理。目前長(zhǎng)沙市的大型商場(chǎng)相對(duì)過(guò)于集中，網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理，而且經(jīng)營(yíng)范圍雷同，特色不突出，連鎖超市等先進(jìn)業(yè)態(tài)發(fā)展不夠、功能不

13、全，有待進(jìn)一步改進(jìn)。 大型百貨店總量仍過(guò)剩。提及百貨店，人們自然會(huì)想起多年前的“五虎鬧長(zhǎng)沙”。盡管長(zhǎng)沙市大型百貨商店經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整，有的已轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)，但在總量上仍相對(duì)過(guò)剩。 商網(wǎng)周邊缺乏停車場(chǎng)。市民駕車旅游購(gòu)物，可往往找不到停車場(chǎng)，長(zhǎng)沙各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周邊的停車設(shè)施十分缺乏。 二、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)規(guī)劃，到2005年，長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額要實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)13，力爭(zhēng)達(dá)到600億元，躋身全國(guó)十強(qiáng)行列；建設(shè)年成交額50億元以上的批發(fā)市場(chǎng)8個(gè)，與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)相連的全國(guó)性批發(fā)交易市場(chǎng)2個(gè)，商品交易批發(fā)市場(chǎng)年成交額突破1000億元；友誼阿波羅、通程、飲食、蔬菜四大商業(yè)集團(tuán)躋身全國(guó)同業(yè)五強(qiáng)行列；全方位引進(jìn)國(guó)際商業(yè)零

14、售巨頭到長(zhǎng)沙投資設(shè)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙商貿(mào)與國(guó)際規(guī)則對(duì)接。通過(guò)10至15年的努力，將長(zhǎng)沙建設(shè)成為南至廣州、北抵武漢、東達(dá)江西、西及重慶之間，并能輻射西南、西北及長(zhǎng)江流域部分區(qū)域的現(xiàn)代化商貿(mào)中心城市，進(jìn)入全國(guó)商業(yè)中心城市十強(qiáng)。 首先，長(zhǎng)沙市地處長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中游區(qū)域和華南經(jīng)濟(jì)圈的外沿地帶，在東、中、西部三大板塊中處于連南接北、承東啟西的位置，這為長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)提供了較好的基礎(chǔ)條件。其次，近幾年長(zhǎng)沙市利用規(guī)劃的杠桿，對(duì)商貿(mào)中心進(jìn)行布局，將一批馬路市場(chǎng)遷出城外，用大市場(chǎng)、大流通的格局取代。長(zhǎng)沙商業(yè)從上世紀(jì)年代初的“五虎”鬧長(zhǎng)沙，到年代后期的四大國(guó)有商業(yè)集團(tuán)，再到現(xiàn)在的購(gòu)物中心、連鎖、超市、倉(cāng)儲(chǔ)式大市場(chǎng)到目前為

15、止，長(zhǎng)沙市形成了以五一路、黃興路、韶山路、芙蓉路、東二環(huán)線為軸線，以五一廣場(chǎng)、袁家?guī)X、伍家?guī)X、火車站、東塘、溁灣鎮(zhèn)為中心的遍布整個(gè)市區(qū)的四縱一橫五條主線、六大商圈點(diǎn)綴其間的商業(yè)布局。這六大商圈為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。第三章 投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略可行性研究一、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)位置中南國(guó)際商城位于芙蓉區(qū)與雨花區(qū)的交匯地帶，處于長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。該項(xiàng)目將受到各級(jí)政府的大力支持。2、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。具體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目東鄰火星

16、大道，西鄰馬王堆路，南臨火焰路，北接朝暉路。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車市場(chǎng)和在建的錦湘國(guó)際星城,北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場(chǎng)，南面為東風(fēng)汽車專賣店及高橋市場(chǎng)拆遷安居房及門面。4、項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目所在地交通通達(dá)，進(jìn)出方便。南有雨花大道，東有火星大道，北有人民路，西有二環(huán)線。與其緊鄰的馬王堆路年內(nèi)即將拉通，火焰路及朝暉路也將隨著項(xiàng)目的展開(kāi)而拉通。公交線路有121、122、103、143、158、301、348、603等8條線路通項(xiàng)目所在地。5、項(xiàng)目配套設(shè)施與項(xiàng)目配套的設(shè)施包括水、電、氣、通訊、綠化帶、停車場(chǎng)、公廁等二、項(xiàng)目在

17、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展中的戰(zhàn)略定位1、基于中部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的確立和長(zhǎng)沙市城市發(fā)展的戰(zhàn)略定位。為實(shí)現(xiàn)中部地區(qū)的跨越式發(fā)展，就必須積極培育若干區(qū)域性中心城市和城市群，形成中國(guó)第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心區(qū)。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)該成為中部“隆起”的支撐點(diǎn)和輻射極。中部的城市化方向應(yīng)該是發(fā)展一批特大城市及以此為核心的城市群。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)將中部培育成我國(guó)繼長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)后的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心區(qū)。目前，中國(guó)三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心區(qū)均集中在東部沿海地區(qū)，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略考慮，中國(guó)亟待建立新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心，以帶動(dòng)中西部經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。我們認(rèn)為，第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極應(yīng)當(dāng)以鄭州武漢長(zhǎng)株潭為核心，而長(zhǎng)沙則是這一增長(zhǎng)極中處于重

18、要地位。從長(zhǎng)沙的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，城市規(guī)模2005年主城區(qū)城市人口規(guī)模190萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模170平方公里，2020年都市區(qū)城市人口規(guī)模310萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模310平方公里，其中主城區(qū)城市人口規(guī)模264萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模253平方公里。城市建設(shè)目標(biāo)按照“一主（城市主體）、兩次（河西、星馬新城）、四組團(tuán)（暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán)）”，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局，形成以“兩帶、兩圈、五楔”為骨架的綠色空間體系。以霞凝港、黃花空港、信息港“三港”，高速公路、京廣鐵路“兩路”為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程；以軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)“兩網(wǎng)”建設(shè)為重點(diǎn)，形成快速

19、便捷的客貨運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)長(zhǎng)沙西文東市的戰(zhàn)略定位及用十到十五年時(shí)間把長(zhǎng)沙建成現(xiàn)代化商貿(mào)中心并進(jìn)入全國(guó)商業(yè)中心城市十強(qiáng)的目標(biāo)，長(zhǎng)沙商貿(mào)具有無(wú)限的發(fā)展空間。2、中南國(guó)際商城也是基于芙蓉區(qū)及雨花區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。作為擔(dān)負(fù)“東市”開(kāi)發(fā)使命的芙蓉區(qū)，確立了“重心東移，加快城市化進(jìn)程”的戰(zhàn)略方針。區(qū)治的東移，給人民東路帶來(lái)了無(wú)限生機(jī)。旺旺醫(yī)院首先亮相。根據(jù)協(xié)議，來(lái)自臺(tái)灣的旺旺醫(yī)院，將在芙蓉區(qū)投資5000萬(wàn)美元，建超大型的現(xiàn)代化醫(yī)院。擇址火星大道與人民東路交界處東端的旺旺醫(yī)院。這里不光市政配套成熟，道路交通便捷，隨著市場(chǎng)的擴(kuò)容，大型建材超市的匯聚，這里將出現(xiàn)一批高要求的消費(fèi)群體。以即將出現(xiàn)的旺旺醫(yī)院為例，從臺(tái)灣

20、過(guò)來(lái)的專家們正在尋找一處檔次較高，規(guī)模較大的住宅群。目前，華天置業(yè)、恒廣開(kāi)發(fā)公司，足跡也已經(jīng)圈好了火星北路的最佳尺度。 按照芙蓉區(qū)的“十五”規(guī)劃,未來(lái)的芙蓉區(qū)將根據(jù)“三產(chǎn)立區(qū),民營(yíng)為主、環(huán)境先導(dǎo)”等原則,實(shí)行經(jīng)濟(jì)與行政辦公地點(diǎn)上的“重心東移”。圍繞新區(qū)治所在地長(zhǎng)沙市東部城區(qū)火星大道與人民東路交匯處周邊地區(qū)，讓眾多的開(kāi)發(fā)商看到了無(wú)限商機(jī)。東片新城區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)將按照“一河兩岸、三區(qū)一帶”的來(lái)實(shí)施?！耙缓觾砂丁敝笧g陽(yáng)河兩岸，“三區(qū)一帶”則是指都市文明典范區(qū)、商貿(mào)市場(chǎng)核心區(qū)、工業(yè)農(nóng)業(yè)精品區(qū)和瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，今后政府將重點(diǎn)加快東岸鄉(xiāng)地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)展科技工業(yè)園、新型專業(yè)市場(chǎng)群體和都市農(nóng)業(yè)。 新規(guī)劃的芙蓉

21、區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)，定位于鐵路以東至瀏陽(yáng)河以西,規(guī)劃將遠(yuǎn)大路和火星路兩廂的廣大區(qū)域，按板塊結(jié)構(gòu)建成輻射全國(guó)的區(qū)域性市場(chǎng)。同時(shí),引導(dǎo)現(xiàn)有市場(chǎng)向規(guī)范化倉(cāng)儲(chǔ)式超市和網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)發(fā)展,并創(chuàng)建以市場(chǎng)為依托的全國(guó)性或國(guó)際行業(yè)性的會(huì)展中心;開(kāi)發(fā)建設(shè)與高檔次市場(chǎng)群集區(qū)配套的加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、集裝箱貨運(yùn)停車場(chǎng)等,使其成為長(zhǎng)沙市區(qū)域性商貿(mào)中心城市的核心展示極、帶動(dòng)發(fā)展極和財(cái)源聚集極,成為芙蓉區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮的新城區(qū)。 在這一暢通無(wú)阻的網(wǎng)絡(luò)當(dāng)中，人民東路更是一條流金淌銀的城市大動(dòng)脈。而瀏陽(yáng)河大橋的拉通，將會(huì)為芙蓉區(qū)開(kāi)拓出更為廣闊、更為遼遠(yuǎn)的天地 與芙蓉區(qū)毗鄰的雨花區(qū)，隨著區(qū)治東移的建設(shè)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得了新的騰飛。在商貿(mào)服務(wù)業(yè)方面，根

22、據(jù)規(guī)劃，其目標(biāo)是：一、打造一個(gè)區(qū)域性物流中心。即以高橋、紅星市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以環(huán)線為紐帶，以工業(yè)園區(qū)為后盾，以發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為依托，打造雨花區(qū)區(qū)域性物流中心。二、提升兩條生態(tài)美食街。即二環(huán)線美食街及曙光路特色美食街。三、擴(kuò)大三大農(nóng)貿(mào)輻射場(chǎng)。即紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)、長(zhǎng)沙花卉大世界、中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心，集全展博覽、農(nóng)產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、物流配送和農(nóng)業(yè)觀光休閑于一體，形成我國(guó)中南地區(qū)強(qiáng)大的農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)“輻射圈”。四、建設(shè)四大特色商業(yè)圈。即以高橋大市場(chǎng)為龍頭的友誼汽配、浙江服飾博覽中心、高橋建材、國(guó)際it城、皮具百貨等一系列專業(yè)化、綜合必性批發(fā)市場(chǎng)；以長(zhǎng)沙家具龍頭井灣子家具城為標(biāo)志的家具生產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)；以東

23、塘廣場(chǎng)為中心的通程百貨、友誼商城、好又多、家樂(lè)福、沃爾瑪、新一佳等大型百貨零售市場(chǎng)；以全洲藥業(yè)、時(shí)代陽(yáng)光、銀海藥業(yè)為龍頭的藥品交易批發(fā)市場(chǎng)。第四章 中南國(guó)際商城可行性分析 一、中南國(guó)際商城的含義 中南國(guó)際商城是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。它一是大：占地面積大、停車場(chǎng)規(guī)模大、建筑規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積一般在10萬(wàn)平方米以上；二是多：店鋪多、功能多，包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、服務(wù)于一體；三是經(jīng)營(yíng)主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場(chǎng)，并引入相應(yīng)零售商配合其市場(chǎng)定位。代表著一種新的、符合人性需求的

24、高尚生活方式。其主要功能是：購(gòu)物，營(yíng)業(yè)面積812萬(wàn)平方米，規(guī)模適中。美食城，由多種地方菜系和風(fēng)味小吃、品牌餐飲連鎖，與洋快餐（麥當(dāng)勞、肯德基）等一起組成。休閑娛樂(lè)城，包括多功能網(wǎng)吧、小型電影院、茶室、酒吧，小型書店閱覽室，ktv包廂，迪廳，足浴按摩及大型公眾休閑綠化廣場(chǎng)等。運(yùn)動(dòng)健身館，包括小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。配套設(shè)施有大型停車場(chǎng)（地下）、銀行、郵政、電信、貨物運(yùn)輸、公廁等。二、中南國(guó)際商城建設(shè)的可行性 1、長(zhǎng)沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、步行街競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)態(tài)的單一，停車場(chǎng)所的缺乏，人流的擁擠，導(dǎo)致其吸引力的下降。2、根據(jù)長(zhǎng)沙的規(guī)劃，環(huán)線內(nèi)嚴(yán)格限制大型購(gòu)物中心，而

25、中南國(guó)際商城正處于環(huán)線外側(cè)，是理想的構(gòu)建場(chǎng)所。另外，各城市正在建立大型購(gòu)物中心聽(tīng)證會(huì)制度，將大大減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在長(zhǎng)沙市未建立聽(tīng)證會(huì)制度前介入，現(xiàn)在是理想時(shí)機(jī)。3、根據(jù)mall設(shè)立的條件，長(zhǎng)沙市2003年gdp為928.2億元，人均gdp為15000元，2004年可突破1000億元，人均gdp將超過(guò)它設(shè)立要求的人均15000元。4、根據(jù)長(zhǎng)沙市的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把長(zhǎng)沙建成全國(guó)商業(yè)中心城市，并力爭(zhēng)在十到十五年內(nèi)進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)，符合這一發(fā)展戰(zhàn)略。5、高橋的交通、地理環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。它位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是

26、長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約50萬(wàn)，約占長(zhǎng)沙市常住人口的30%。6、高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南國(guó)際商城西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，商業(yè)覆蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：東方新城、國(guó)杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。 、長(zhǎng)沙的人口密度平均為每平方公里人，而此地人口密度超過(guò)，今后幾年人口密度將繼續(xù)增加。

27、目前高橋附近每天的客流量約萬(wàn)，隨著這片土地的開(kāi)發(fā)，其它項(xiàng)目的建設(shè)，這里的客流量將會(huì)迅速增加。三、中南國(guó)際商城的商圈分析 1、商圈的分類 按距離的遠(yuǎn)近給商圈作如下分類： 核心商圈：核心商圈是最接近購(gòu)物中心并擁有高密度顧客群的區(qū)域，顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占購(gòu)物中心的銷售額的5570 。我們統(tǒng)計(jì)為車行10分鐘的路程。包括遠(yuǎn)大路、楊家山、四方坪、火車站、五一路、汽車東站等地的居民消費(fèi)者。 次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客應(yīng)該占購(gòu)物中心銷售額的1525 。這樣規(guī)定的：他們是車行10-30分鐘路程的居民，包括赤崗沖、東塘、井灣子、侯家塘、

28、伍家?guī)X、河西溁灣鎮(zhèn)等附近的居民。 邊際商圈：邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。由于該位置處于機(jī)場(chǎng)高速和京株高速的入城處，可以為長(zhǎng)沙周邊地區(qū)包括株洲、湘潭和長(zhǎng)沙周邊的縣市居民提供服務(wù)。附近公交車輛比較多，有通向整個(gè)長(zhǎng)沙市的交通條件，附近商業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)。2、商圈顧客的來(lái)源 項(xiàng)目估計(jì)的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，服務(wù)的對(duì)象，即顧客來(lái)源可分為三部分。 （1） 居住人口指居住在高橋附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。他們忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)場(chǎng)所比較固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)。（2） 工作人口 指工作地點(diǎn)在高橋附近的人口，這部分人口中不少

29、利用上下班就近購(gòu)買商品，他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來(lái)源。附近有政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、工廠及各類公司等。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量較多。 （3） 流動(dòng)人口 中南國(guó)際商城處在人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道之間，京珠高速公路橫穿而過(guò)，是聯(lián)系南北的交通要道。它的附近是眾多的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和各類專賣店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。來(lái)此購(gòu)物和休閑的流動(dòng)人口很多，這部分人口是各專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的主要顧客來(lái)源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。這些流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場(chǎng)所的隨意性較大，忠誠(chéng)度較低，從而較易受到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。因此經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該突出自己

30、的經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)，提供給這部分顧客最優(yōu)的服務(wù)。 3、商圈層次分析 （1）客流量分析 平日該地的車流量、客流量比較大，長(zhǎng)沙居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購(gòu)物的人氣和休閑的環(huán)境。高橋附近的公交車有多路，交通十分便利，可以把長(zhǎng)沙各地居民拉來(lái)這里消費(fèi)。 （2）顧客分析 目前整個(gè)長(zhǎng)沙市消費(fèi)者都在尋求好的購(gòu)物環(huán)境，消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿足。特別在節(jié)假日里，擁擠的購(gòu)物環(huán)境以及停車的不方便讓長(zhǎng)沙的市民消費(fèi)者頭痛。 （3）環(huán)境分析 中南國(guó)際商城四面臨街，能見(jiàn)度比較高，而且周圍沒(méi)有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。居民區(qū)比較集中，人氣比較旺盛，由于各專業(yè)批

31、發(fā)市場(chǎng)集中，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。根據(jù)有關(guān)情況：家樂(lè)福、華聯(lián)等外資也要來(lái)高橋投資。未來(lái)的高橋?qū)?huì)是商家的必爭(zhēng)之地。整個(gè)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：隨著改革開(kāi)放的深入和市場(chǎng)化改革的逐見(jiàn)成效，長(zhǎng)沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購(gòu)買力逐年增強(qiáng)。長(zhǎng)沙的地理位置決定了它將是眾商家必爭(zhēng)的地方。長(zhǎng)沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。友誼阿波羅、通程商業(yè)廣場(chǎng)、麥德隆、新一佳、家樂(lè)福、平和堂、沃爾瑪?shù)鹊拇嬖?，長(zhǎng)沙的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈的。四、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，需要政府及有關(guān)部門的大力支持。中南國(guó)際商城的建立必將提高長(zhǎng)沙商業(yè)的現(xiàn)代化國(guó)際化水平

32、，為長(zhǎng)沙的區(qū)域規(guī)劃凝造了充足的商業(yè)氛圍，同時(shí)也美化了長(zhǎng)沙城市環(huán)境，增添了長(zhǎng)沙的文化氣息，增強(qiáng)了長(zhǎng)沙的文化底蘊(yùn)。長(zhǎng)沙投建中南國(guó)際商城是從長(zhǎng)沙市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和住宅區(qū)東移后市民生活的需求出發(fā)，依照城市規(guī)劃的要求建設(shè)的，是長(zhǎng)沙市接軌世界商業(yè)的新開(kāi)端，它代表長(zhǎng)沙商業(yè)在新時(shí)期的新方向，呼應(yīng)了市委、市政府提出“東市西文”的政策，因此能夠得到長(zhǎng)沙市和雨花區(qū)政府的大力支持，政策環(huán)境看好。這為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了商業(yè)基礎(chǔ)。將為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推波助瀾的作用，為長(zhǎng)沙的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。 第五章 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 一、投資環(huán)境1經(jīng)濟(jì)環(huán)境 長(zhǎng)沙市是湖南的省會(huì)，是長(zhǎng)株潭一體化的核心。是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科

33、教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。在全國(guó)219個(gè)地級(jí)城市中排19位，已進(jìn)入全國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力一類城市行列。全市土地總面積1.18萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；總?cè)丝?95.5萬(wàn)人，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值812.9億元，人均gdp達(dá)1656美元。長(zhǎng)沙市近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長(zhǎng)，gdp保持二位數(shù)的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。1998年至2003年11月，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資340.55億元，占全市固定資產(chǎn)投資的1/4。特別是2000年以來(lái)，長(zhǎng)沙市實(shí)施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)

34、施建設(shè)得到了極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的空間。 2地理環(huán)境 長(zhǎng)沙市地處華中腹地，扼南北要沖；東屏羅霄毗江西，西障雪峰連云貴，南峙衡岳達(dá)廣州，北托洞庭通武漢。素稱“荊豫唇齒，黔粵咽喉”。就城市區(qū)位條件而言，東為上海，南為廣州，西為重慶、成都，北為武漢，在這些特大城市之間，是我國(guó)人口相對(duì)比較密集的區(qū)域，長(zhǎng)沙處于中心位置，人氣比較旺；就地理?xiàng)l件而言，長(zhǎng)沙地勢(shì)開(kāi)闊而相對(duì)平坦，一江兩岸，沒(méi)有阻隔，適宜于大規(guī)模城市建設(shè)；就基礎(chǔ)條件而言，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量將近占全省的1/5，財(cái)政收入接近全省的1/3，并有加大分量的趨勢(shì)，使城市具備了進(jìn)一步擴(kuò)大的基礎(chǔ)。 3政策環(huán)境改

35、革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙市政府充分發(fā)揮了區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通和流通迅速發(fā)展，市場(chǎng)不斷拓展。為了把長(zhǎng)沙建成全國(guó)商業(yè)中心城市，并力爭(zhēng)在十到十五年進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)。市委、市政府實(shí)施大改革、大開(kāi)放、大調(diào)整的發(fā)展思路，努力開(kāi)拓，不斷創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)生機(jī)蓬勃、充滿活力的發(fā)展局面。一是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和貢獻(xiàn)進(jìn)一步凸現(xiàn)。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍上了400億元的新臺(tái)階，與1997年相比，五年時(shí)間增長(zhǎng)近1倍，從1997年實(shí)現(xiàn)200億元，2000年突破300億元，到2002年達(dá)到400億元，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的三級(jí)跳。根據(jù)規(guī)劃，到年，長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到億元，商貿(mào)業(yè)增加值占全

36、市的比重達(dá)以上，形成一批銷售額分別過(guò)億元、億元和億元的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)、大型綜合商貿(mào)企業(yè)及餐飲企業(yè)。發(fā)展一批實(shí)力較強(qiáng)的第三方物流企業(yè)、高水平的物流配送中心和物流基地，初步形成現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)；廣泛應(yīng)用電子信息技術(shù)，科技興貿(mào)達(dá)到新水平；建立起與國(guó)際規(guī)則相銜接的商貿(mào)流通管理體系和規(guī)范有序的市場(chǎng)體系。二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1.商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，近3年來(lái)，長(zhǎng)沙城市建設(shè)300億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占40；近兩年，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資每天高達(dá)一億元，其中打造商貿(mào)中心的占30。 目前，長(zhǎng)沙已形成火車站、袁家?guī)X、五一廣場(chǎng)、東塘、伍家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大商業(yè)中心；營(yíng)業(yè)面積在6萬(wàn)平方米以上的商場(chǎng)有2家，1-5萬(wàn)平

37、方米的有10家；三湘南湖、高橋、紅星、望城坡4大市場(chǎng)群體中，有各類市場(chǎng)355個(gè)、國(guó)家級(jí)大市場(chǎng)6個(gè)；解放路、蔡鍔路、黃興南路步行街等12條商業(yè)街日益完善。全市初步形成了綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合，大中小網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的市場(chǎng)體系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)人口過(guò)百萬(wàn)的城市中，長(zhǎng)沙的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)從業(yè)人數(shù)之多，占據(jù)第7位。長(zhǎng)沙是目前國(guó)內(nèi)惟一的沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍世界商業(yè)前三大巨頭齊聚的城市，結(jié)合實(shí)際情況，長(zhǎng)沙將對(duì)一些傳統(tǒng)大市場(chǎng)如馬王堆蔬菜市場(chǎng)、高橋大市場(chǎng)等進(jìn)行升級(jí)改造，還將重點(diǎn)扶持省糧油中心批發(fā)部、蔬菜物流配送中心、冷凍食品物流配送中心、商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)物流配送中心等一批物流企業(yè)的發(fā)展，加快發(fā)展物流大企業(yè)集團(tuán)。

38、連鎖經(jīng)營(yíng)的具體目標(biāo)是，那就是力爭(zhēng)到2007年基本確立連鎖經(jīng)營(yíng)在長(zhǎng)沙商貿(mào)流通業(yè)中的主導(dǎo)地位，連鎖商業(yè)的零售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的35%以上。 未來(lái)幾年，長(zhǎng)沙將把吸引外資的重點(diǎn)放在積極引進(jìn)國(guó)際和省外知名的大型連鎖商業(yè)和物流企業(yè)上來(lái)。同時(shí)規(guī)定，凡外商進(jìn)入新建大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的，應(yīng)避免過(guò)度地集中在中心城市，鼓勵(lì)在城郊結(jié)合部、新城區(qū)、新開(kāi)發(fā)區(qū)布局和發(fā)展。 2商品房近幾年來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭。2003年，其加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)更趨明顯，市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍。2003年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況如下：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資比重加大2003年，長(zhǎng)沙市共完成房地

39、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資122.56億元，與去年同期相比增長(zhǎng)49.84%，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次超過(guò)了100億元。占固定資產(chǎn)投資比重的1/4強(qiáng)。（2）商品房供、銷兩旺，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升從商品房供應(yīng)情況來(lái)看，伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)力增長(zhǎng)，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚(yáng)，截止2003年11月，長(zhǎng)沙市房屋施工面積達(dá)1106.32萬(wàn)，竣工房屋面積443.24萬(wàn)，分別比去年同期增長(zhǎng)32.66%和33.46%。從銷售情況來(lái)看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面積299.27萬(wàn)，成交金額63.15億元，分別比上年同期增長(zhǎng)21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場(chǎng)供、求兩旺。（

40、3）二手房交易放量增長(zhǎng)，住房二級(jí)市場(chǎng)被激活2003年，全市共辦理二手房交易9189起，成交面積118.79萬(wàn)，成交金額22.27億元，分別比上年同期增長(zhǎng)39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面積28.47萬(wàn)，成交金額3.33億元，分別比上年同期增長(zhǎng)76.96%、81.57%和92.54%。長(zhǎng)沙市二手房交易量在60萬(wàn)左右維持了五年之后，終于實(shí)現(xiàn)了突破，達(dá)到118萬(wàn)，增長(zhǎng)近一倍。長(zhǎng)沙市住房二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是2003年10月長(zhǎng)沙市出臺(tái)“長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)若干意見(jiàn)”（市政府58號(hào)文）的具體措施的作用下，市場(chǎng)

41、被迅速激活。（4）房地產(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障2003年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記29757起，抵押貸款面積728.65萬(wàn)，抵押權(quán)利價(jià)值194.20億元，比去年同期增長(zhǎng)76.82%、36.16%和29.40%。其中，個(gè)人住房抵押登記28078起，個(gè)人住房抵押貸款面積330.11萬(wàn)，個(gè)人住房抵押權(quán)利價(jià)值70.36億元，分別比去年同期增長(zhǎng)75.95%、78.24%和58.97%。房地產(chǎn)抵押貸款連續(xù)六年保持了強(qiáng)勁增幅，尤其是直接用于個(gè)人消費(fèi)的個(gè)人住房抵押貸款，成交起數(shù)，從98年的613起至2003年的28078起，六年間增長(zhǎng)了45倍。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生了根本的變化，國(guó)家

42、啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)同時(shí)也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。（5）城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長(zhǎng)2003年，全市共動(dòng)遷居民5056戶，拆遷房屋面積85.74萬(wàn)，分別比去年增長(zhǎng)78.47%和23.78%。其中，拆遷住宅面積43.86萬(wàn)，比去年同期增長(zhǎng)24.32%。2003年，雖然長(zhǎng)沙已基本實(shí)現(xiàn)“三個(gè)大變樣”的城市建設(shè)總目標(biāo)，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進(jìn)，新一輪城市建設(shè)正在有序的展開(kāi)。城市房屋拆遷工作直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻(xiàn)。（6）經(jīng)濟(jì)適

43、用住房建設(shè)全面得到調(diào)控，商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理2003年，全市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)共完成投資4.28億元，開(kāi)工房屋面積79.50萬(wàn)，竣工面積58.60萬(wàn)，分別比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。從年初開(kāi)始，長(zhǎng)沙市人民政府堅(jiān)決停止了公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)，控制了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模全面壓縮，經(jīng)濟(jì)適用房占新增商品房開(kāi)發(fā)量的比重由調(diào)控前的接近50%到調(diào)控后的20%左右，使商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理。經(jīng)濟(jì)適用住房大規(guī)模開(kāi)發(fā)對(duì)商品房市場(chǎng)的影響基本消除。三、長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)需求分析 1長(zhǎng)沙市人口及收入增長(zhǎng)情況長(zhǎng)沙市人口至2002年到達(dá)595.5萬(wàn)人，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。人口

44、增長(zhǎng)趨勢(shì)如下圖所示：隨著人口數(shù)量的增加，人口整體素質(zhì)在不斷提高，受教育程度結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。第五次人口普查資料顯示： 在全市總?cè)丝谥校?接受小學(xué)及以上文化教育的人口占總?cè)丝诘谋戎赜?990年“四普”的81.83%上升到2000年“五普”的91.94%，增加10.11個(gè)百分點(diǎn)。在全市6歲及以上人口中，受教育程度情況分別為：大專及以上文化程度的人口為50.98萬(wàn)人，占8.76%；高中（含中專）文化程度的人口為93.48萬(wàn)人，占16.08%； 初中文化程度的人口為221.89萬(wàn)人，占38.14%；小學(xué)文化程度的人口為198.07萬(wàn)人，占34.05%；未上過(guò)學(xué)和掃盲班人口為17.34萬(wàn)人，占2.97%。

45、隨著從人口素質(zhì)的提高及經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)民收入的增長(zhǎng)速度在加快。居民儲(chǔ)蓄余額也迅速增加。（見(jiàn)下圖）2長(zhǎng)沙市民的需求分析（一）長(zhǎng)沙市民的消費(fèi)狀況2002年，長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到401.10億元。增長(zhǎng)趨勢(shì)如下圖所示：長(zhǎng)沙居民人均消費(fèi)結(jié)構(gòu)（2002年）如下：醫(yī)療：254元；住房：224元；教育娛樂(lè)：94元；服裝：94元；交通：94元；其它264元。從購(gòu)房能力來(lái)看，伴隨長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，1998年至2003年，長(zhǎng)沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，增幅達(dá)36.84%。而近幾年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，這使得市民的住房購(gòu)買能力大為提高，個(gè)人購(gòu)買商品房占

46、市場(chǎng)總銷量的94%。從投資角度來(lái)看，由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求，長(zhǎng)沙目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比率為74.22%。據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查統(tǒng)計(jì)，投資型置業(yè)者在購(gòu)買各類商品房中的比重為：商品住房為16.10%、寫字樓為40%、商業(yè)用房為59.80%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。長(zhǎng)沙住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“

47、終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長(zhǎng)沙人均居住水平迅速提高。至2003年，長(zhǎng)沙人均居住建筑面積達(dá)22.07。（二）長(zhǎng)沙居民消費(fèi)信心指數(shù)20世紀(jì)90年代以來(lái)，商品供給不斷豐富，長(zhǎng)沙市居民對(duì)商品檔次、品味的需求越來(lái)越高，消費(fèi)者不斷細(xì)化，市場(chǎng)逐步細(xì)分，人們不僅只滿足購(gòu)物，更形成了對(duì)商業(yè)文化的追求，對(duì)品種齊全、管理優(yōu)先進(jìn)、品質(zhì)優(yōu)秀的連鎖超市、購(gòu)物中心更是情有獨(dú)鐘。 據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心對(duì)2003年消費(fèi)者信心監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：反映消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期和現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的消費(fèi)者信心指數(shù)繼續(xù)保持攀升勢(shì)頭。消費(fèi)者信心指數(shù)的攀升首先導(dǎo)因于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)十二個(gè)月家庭收入狀況和宏觀經(jīng)濟(jì)走向相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期。消費(fèi)者信心指數(shù)的攀升也導(dǎo)因于消

48、費(fèi)者對(duì)過(guò)去十二個(gè)月家庭收入狀況和消費(fèi)時(shí)機(jī)的滿意度的提升。報(bào)告指出，消費(fèi)者信心指數(shù)的回升有如下特點(diǎn)： 第一，進(jìn)入2003年以來(lái)，消費(fèi)者信心指數(shù)自非典結(jié)束以來(lái)一直呈攀升態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明，長(zhǎng)沙消費(fèi)者對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)收入的預(yù)期較為穩(wěn)定，對(duì)總體經(jīng)濟(jì)前景的信心得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化。 第二，消費(fèi)者滿意指數(shù)第一次出現(xiàn)較大幅度的攀升，這說(shuō)明，消費(fèi)者對(duì)過(guò)去幾個(gè)月總體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已有真真切切的體驗(yàn)。 第三，盡管消費(fèi)者信心指數(shù)一直呈攀升之勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行還面臨許多矛盾的困擾，所以，對(duì)總體經(jīng)濟(jì)的走向尚不能盲目的樂(lè)觀。 消費(fèi)者信心的回升一方面反映了整體經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，、新經(jīng)濟(jì)、西部開(kāi)發(fā)、假日經(jīng)濟(jì)等亮點(diǎn)強(qiáng)化了消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的信心，也將進(jìn)

49、一步刺激消費(fèi)者即期的消費(fèi)行為。消費(fèi)者指數(shù)的走勢(shì)顯示，擴(kuò)大消費(fèi)，強(qiáng)化消費(fèi)者信心還有可為之處。如果能采取措施，刺激消費(fèi)，保護(hù)消費(fèi)者信心，總體經(jīng)濟(jì)就有可能如消費(fèi)者的預(yù)期那樣，保持快速發(fā)展的勢(shì)頭。（三）長(zhǎng)沙居民對(duì)商鋪的需求在長(zhǎng)沙市民儲(chǔ)蓄691.98億元存款中，按國(guó)家的統(tǒng)計(jì)慣例，約有80%的資金用于投資，若其中20%用于商業(yè)性房地產(chǎn)投資，也有111.72億元用于商業(yè)性房地產(chǎn)投資，可消耗價(jià)格10000元/平方米的商業(yè)門面約1117200平方米。按照抽樣調(diào)查的結(jié)果，有53%的人看中高橋及其附近的地段鋪面，可消耗價(jià)格10000元/平方米的商業(yè)門面約592116平方米。2003年長(zhǎng)沙市總?cè)丝跒?70萬(wàn)人，按照長(zhǎng)

50、沙市人口規(guī)劃,城區(qū)每年增加人口為1.7萬(wàn)人左右，其中除人口自然增長(zhǎng)外(1998年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率為0.953%)，大多數(shù)是由于農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化和外來(lái)者到長(zhǎng)沙市投資形成的。這些新增人員一般為三口之家或四口之家，有一半的人員需要就業(yè)，若其中20%就業(yè)人員從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，就有3000余人需要購(gòu)置商業(yè)性用房。若購(gòu)置商業(yè)用房人員中有10%購(gòu)置商鋪, 新增人口中就有300人購(gòu)置不同檔次的商鋪，繼續(xù)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)。此外，外省資金投資長(zhǎng)沙逐步增多，尤其是廣東、福建、浙江、江蘇一帶的資金雄厚，很多資金雄厚者在長(zhǎng)沙進(jìn)行了房地產(chǎn)投資。但一些資金并不雄厚又想投資者，據(jù)我們的調(diào)查了解,如果有良好的市場(chǎng)，他們?cè)敢馔顿Y買商鋪

51、自我經(jīng)營(yíng)。還有一部分在長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)的外省客戶也愿意購(gòu)買商鋪。而且他們的購(gòu)買能力較強(qiáng)。據(jù)有關(guān)資料顯示目前僅溫州人在長(zhǎng)沙的就有4萬(wàn)，7080集中在東部各大市場(chǎng)群落中,這一群體對(duì)東部商業(yè)性房產(chǎn)的消化能力是驚人的。（四）長(zhǎng)沙居民對(duì)住宅的需求按政府部門規(guī)劃，長(zhǎng)沙城市將逐步向外擴(kuò)張，今后10左右，長(zhǎng)沙市城市人口將達(dá)300萬(wàn)，城區(qū)人口將比2001年增加120萬(wàn)人左右，城市建城區(qū)面積將達(dá)350平方公里。今后的10年，是長(zhǎng)沙市城市化較快發(fā)展的時(shí)期。不言而喻，城市人口的成倍增長(zhǎng)，必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”現(xiàn)象，這些農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，住宅將成為他們的首要大計(jì)。伴隨城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙工業(yè)化進(jìn)程也將加快，就會(huì)誕生大批以知識(shí)

52、、技能為謀生手段的城市新貴，這對(duì)長(zhǎng)沙的商品房市場(chǎng)無(wú)疑是增加了巨大的消費(fèi)群。具體來(lái)說(shuō)：（1）城市人口數(shù)量增加對(duì)住宅需求預(yù)測(cè)隨著長(zhǎng)沙市城市化進(jìn)程步伐加快，農(nóng)村人口進(jìn)城將加速城市人口增長(zhǎng)。從長(zhǎng)沙城市化發(fā)展來(lái)看，如果未來(lái)10年，城區(qū)人口要達(dá)到300萬(wàn)的規(guī)模，這就意味著在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上長(zhǎng)沙市城區(qū)要再吸納120萬(wàn)人左右。考慮到由于城市化新增的城市居民中，有三分之一是由于區(qū)劃原因形成的，即原地區(qū)按照區(qū)劃設(shè)置轉(zhuǎn)為城市，而居住于此的居民原有住宅，另外三分之二是新進(jìn)城人口，將增加對(duì)住宅的需求。按照中華人民共和國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告關(guān)于2010年全國(guó)城鎮(zhèn)人均使用面積達(dá)18平方米左右，折算建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，那么長(zhǎng)沙市

53、為解決新增加城市人口的住房問(wèn)題，則2002-2010年需新增住房2080萬(wàn)平方米。平均每年需新建231萬(wàn)平方米住宅。（2）達(dá)到預(yù)期住房面積目標(biāo)的住宅需求預(yù)測(cè)2001年底長(zhǎng)沙市城市居民人均居住面積達(dá)10.95平方米(建筑面積達(dá)21.9平方米)，為達(dá)到2010年人均居住面積13.5平方米（建筑面積26平方米）的目標(biāo)，2002年-2010年間需新建住宅738萬(wàn)平方米，平均每年新建住宅達(dá)82萬(wàn)平方米。（3）舊房屋更新改造對(duì)住宅的需求預(yù)測(cè)目前，長(zhǎng)沙市有相當(dāng)一批居民還住在建國(guó)后50-60年代建的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，不成套的住宅中，居民的生活極不方便，部分住宅也需改造。此外，還要考慮到由于市政建設(shè)和道路修建等要拆遷的

54、住房量，估計(jì)不適于居住的住房量以及未預(yù)料到的事故災(zāi)害造成的住宅需要量等。由于目前尚難以對(duì)這些因素明確區(qū)分并分別進(jìn)行量化的計(jì)算，所以我們采用一個(gè)綜合折舊率來(lái)反映這些因素的影響所產(chǎn)生的住宅潛在需求。2001年底長(zhǎng)沙市城市住宅建筑面積為3097.4萬(wàn)平方米，按照3%的折舊率計(jì)算，2002-2010年共需新建住房面積達(dá)836萬(wàn)平方米，平均每年需建93萬(wàn)平方米。 （4）流動(dòng)人口對(duì)城市住宅存在較大的需求大量的流動(dòng)人口出現(xiàn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生積極作用。據(jù)測(cè)算，目前在長(zhǎng)沙的流動(dòng)人口約30萬(wàn)人。隨著城市化進(jìn)程加快，流動(dòng)人口會(huì)更多。到2010年長(zhǎng)沙市流動(dòng)人口預(yù)計(jì)達(dá)50萬(wàn)左右，按人平居住最低標(biāo)

55、準(zhǔn)4平方米（建筑面積為8平方米）計(jì)算，則需要為新增的流動(dòng)人口建造約160萬(wàn)平方米的租賃住房，未來(lái)9年中，每年需建設(shè)16萬(wàn)平方米的租賃住房。 （5）缺房戶對(duì)城市住宅的需求雖然近幾年來(lái)長(zhǎng)沙市城市缺房戶在逐年減少，但2001年底仍然有缺房戶1.49萬(wàn)戶，按每戶3人計(jì)算，缺房人口達(dá)4.47萬(wàn)人，按人平建筑面積26平方米計(jì)算，為解決缺房戶住宅問(wèn)題需建住宅116萬(wàn)平方米。 綜合以上分析，隨著長(zhǎng)沙市城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)居民存在巨大的住宅消費(fèi)需求，按以上五項(xiàng)需求預(yù)測(cè)，2002-2010年長(zhǎng)沙市城市化進(jìn)程加快對(duì)住宅需求總量達(dá)3930萬(wàn)平方米，年均達(dá)437萬(wàn)平方米，若按每平方米1500元，建設(shè)這些住宅投資需59

56、0億元投入，平均每年對(duì)住宅投資需求達(dá)65億元左右。 若按近5年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中住宅建設(shè)投資比重占75%的平均水平計(jì)算，20022010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)（包括住宅、寫字樓等）建筑面積將達(dá)5240萬(wàn)平方米，若按每平方米1500元投資，今后9年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)將達(dá)790億元，年均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將達(dá)87億元左右。這為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的市場(chǎng)，也為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)企業(yè)提供了較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展空間。 四、價(jià)格走勢(shì)分析從商品房銷售價(jià)格來(lái)看，2003年長(zhǎng)沙市商品房銷售均價(jià)為2468元/平方米，同比增長(zhǎng)3.87%，其中商品住房銷售均價(jià)為2222元/，比上年同期增長(zhǎng)3.29%，商品房?jī)r(jià)格在2002年略有

57、下跌的基礎(chǔ)上穩(wěn)步回升，商品房?jī)r(jià)格基本保持穩(wěn)定。進(jìn)入2004年，房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)怎樣的走勢(shì)呢？樓價(jià)是一個(gè)敏感的話題，也是一個(gè)難以捉摸的話題。這個(gè)話題一直困擾著長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)界。建材成本的飆升，給了市場(chǎng)漲價(jià)的信心，而臨近歲末時(shí)，各大小發(fā)展商又紛紛推出了各種較大幅度優(yōu)惠促銷措施，給人一種“物價(jià)在上升，樓價(jià)不漲反跌”的印象。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然希望樓盤漲價(jià)，水漲船高，但消費(fèi)者特別是準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者卻期望房?jī)r(jià)跌下來(lái)。而主管的政府部門也在納悶，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)為什么漲不起來(lái)？為此，長(zhǎng)沙市建委還特意召集開(kāi)發(fā)商舉行了討論，為什么長(zhǎng)沙市地價(jià)這么高，而房?jī)r(jià)上不來(lái)呢，而在5年前，長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)還和杭州市的房?jī)r(jià)在同一個(gè)起跑線上。那么，決定房?jī)r(jià)的因素到底是什么呢