房地產(chǎn)業(yè)自查檢查提綱

1、房地產(chǎn)業(yè)自查檢查提綱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、 多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、 投資數(shù)額大、往來對(duì)象多等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不同一般的工商企業(yè)。經(jīng)過對(duì)該行業(yè)檢查所反映的問題進(jìn)行細(xì)致研究后， 我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在以下問題：一、營業(yè)稅方面（一）收入長期掛賬 延后繳納稅款時(shí)間在開具發(fā)票前， 房屋開發(fā)公司一般都是先收取誠意金、定金（訂金）、甚至是全額的房款，上述預(yù)售款或售房款長期掛在往來科目，或不申報(bào)納稅，或不按期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，主要表現(xiàn)在以下方面：1. 在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金） 是否全部計(jì)入“預(yù)收賬款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款； 是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長

2、期掛賬不申報(bào)納稅；2. 是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位， 未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶或信用卡賬戶， 存在賬外收入等情況；3. 收取的定金、 違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；4. 向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；5. 開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款” 等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入；6. 按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。（二）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬少計(jì)收入1. 總機(jī)構(gòu)有無將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計(jì)入；2. 私改規(guī)劃，增加銷

3、售面積的收入是否按規(guī)定入賬；3. 銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入是否按規(guī)定入賬；4. 拆遷補(bǔ)償收入是否未按規(guī)定確認(rèn)收入，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款之和計(jì)算繳納營業(yè)稅；5. 是否采取包銷低價(jià)開票方式， 少計(jì)收入；（與包銷商簽訂一個(gè)價(jià)格較低的包銷合同，按約定的包銷價(jià)格開具發(fā)票，高于包銷價(jià)格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入收入。）6. 采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品， 是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)， 開發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入；7. 以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品， 開發(fā)企業(yè)在收到首付款， 銀

4、行按揭貸款到賬后， 是否未按規(guī)定計(jì)稅； 是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。（三）經(jīng)營性資產(chǎn)涉稅問題對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)， 先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的， 租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入， 出售時(shí)是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。 對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的， 租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入， 出售時(shí)是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。（四）發(fā)生視同銷售行為 未按規(guī)定申報(bào)納稅問題1. 以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理；2. 以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)

5、遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)， 是否未按規(guī)定計(jì)稅；3. 將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者， 是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。4. 自建住房低價(jià)銷售給本單位部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個(gè)人， 是否未按市場價(jià)足額申報(bào)納稅。5. 將公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。（五）其他業(yè)務(wù)收入涉稅問題1. 房屋出租收入（ 1）出租收入是否抵頂工程款、 抵頂銀行貸款利息， 未確認(rèn)收入。（ 2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租） 、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否不按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入 “應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入。（ 3）以明顯低于市場

6、的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。2. 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、 代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。3. 利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。4. 中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。5. 支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)， 是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。6. 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。7. 不符合條件的代建房行為， 是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷售收入。（六）利用虛假合同減少計(jì)稅依據(jù)房屋開發(fā)公司和房屋購買者為了少繳稅款簽訂一份和實(shí)際成交價(jià)格不符的合同，雙方

7、約定按市場價(jià)或商定價(jià)格成交并交付房款，但對(duì)外簽訂的合同和到房產(chǎn)局備案的合同則是相對(duì)低的虛假成交價(jià)格。 購買者這樣做的動(dòng)機(jī)是為了少繳契稅，而房屋開發(fā)公司則少繳了涉及收入的各種稅收。（七）利用軍轉(zhuǎn)干部稅收優(yōu)惠 虛構(gòu)資格騙取減免稅部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部簽訂勞動(dòng)合同后，一次性支付費(fèi)用， 簽訂合同的軍轉(zhuǎn)干部沒有實(shí)際上崗工作， 利用其軍轉(zhuǎn)干部身份騙取減免稅資格。該稅收優(yōu)惠政策制定上存在較大漏洞，使納稅人鉆政策空當(dāng)。當(dāng)利益大于風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，納稅人在利益與風(fēng)險(xiǎn)的選擇中會(huì)更多地選擇利益，而不顧納稅風(fēng)險(xiǎn)采取各種手段偷逃稅款，導(dǎo)致納稅人的納稅遵從度低。（八）在資產(chǎn)重組過程中 實(shí)質(zhì)銷售不動(dòng)產(chǎn)行為與資產(chǎn)重組問題難以

8、界定導(dǎo)致漏征營業(yè)稅國家稅務(wù)總局 2011 年第 51 號(hào)公告關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告規(guī)定： “納稅人在資產(chǎn)重組過程中， 通過合并、分立、出售、置換等方式， 將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、 債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營業(yè)稅征收圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅?！?，但由于資產(chǎn)重組概念不明確，導(dǎo)致同一納稅行為有的人認(rèn)為不屬于資產(chǎn)重組，有的則認(rèn)為應(yīng)歸為資產(chǎn)重組而不征稅。（九）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股 認(rèn)定過程中的要件難以把握導(dǎo)致漏征營業(yè)稅營業(yè)稅政策規(guī)定：以無形資產(chǎn)、 不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配， 共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為， 不征收營業(yè)

9、稅。而以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資， 應(yīng)按雙方同意接受的數(shù)額確定無形資產(chǎn)價(jià)值， 還應(yīng)有必要的文件作為處理依據(jù)。目前并沒有相關(guān)文件規(guī)定這種投資應(yīng)提供何種要件， 因此在認(rèn)定過程中存在執(zhí)行不一致的情況， 容易發(fā)生名義上投資， 而實(shí)際轉(zhuǎn)讓，漏征營業(yè)稅問題，引發(fā)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)局房地產(chǎn)一體化管理部門要求在投資入股時(shí)，無形資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)更名前先出具工商部門的驗(yàn)資報(bào)告， 而工商部門要求在無形資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)更名后才出具驗(yàn)資報(bào)告， 互為前提，形成怪圈。（十）開發(fā)產(chǎn)品處置形式多元化 納稅申報(bào)不及時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，不能及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)展情況， 基本以納稅人的申報(bào)為管理前提。對(duì)以團(tuán)購方式取得

10、的銷售收入不計(jì)收入；對(duì)因安置回遷只對(duì)超出回遷房補(bǔ)償面積部分收取的差價(jià)款計(jì)入收入，而未全額計(jì)入收入；對(duì)以抵債方式銷售的房產(chǎn)不視同銷售， 不計(jì)入收入。不能按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征申報(bào)征收。二、企業(yè)所得稅方面（一）收入方面結(jié)合營業(yè)稅檢查時(shí)涉及的收入重點(diǎn)， 還應(yīng)重點(diǎn)注意以下方面：1. 未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額， 計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2. 產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額， 同時(shí)將其毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額與其他項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)

11、生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。3. 取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入是否未申報(bào)繳納企業(yè) 所得稅和土地增值稅。4. 客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、 先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了成本。5. 從政府取得的各種財(cái)政返還款未按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)從政府取得的各種財(cái)政返還款， 如以返還基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)名義返還的資金等， 隱蔽性較強(qiáng)，企業(yè)往往掛在往來賬上、不計(jì)收入，逃避繳納企業(yè)所得稅。（二）成本費(fèi)用方面1. 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)。是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值； 是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，進(jìn)行評(píng)估，虛增土地成本，

12、計(jì)入開發(fā)成本。2. 是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。（ 1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額， 多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（ 2）征地、拆遷支出，是否未按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)偅?涉及分片分期開發(fā)的， 未在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?. 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。（ 1）是否簽訂虛假單項(xiàng)合同， 取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。（ 2）是否從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程， 人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤。（ 3）采取包工不包料方式發(fā)包工程， 在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，是否有讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)

13、金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款， 重復(fù)列支開發(fā)成本。（ 4）是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)。4. 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬， 多列成本費(fèi)用。 取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具容不實(shí)的發(fā)票入賬等5. 是否混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。（ 1）未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算， 無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本。（ 2）企業(yè)各期成本核算混亂， 提前列支下期項(xiàng)目的成本。（ 3）一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?。?4）未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本， 將其全部計(jì)

14、入可售房屋開發(fā)成本。（ 5）雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本， 但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)， 而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)?。?6）發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。6. 是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。（ 1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算， 進(jìn)行稅前扣除。（ 2）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的， 位于開發(fā)小區(qū)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的， 未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（ 3）在開發(fā)小區(qū)建造的會(huì)所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資

15、產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（ 4）臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品， 對(duì)其已計(jì)提折舊處理是否正確。7. 是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支圍及標(biāo)準(zhǔn)， 減少應(yīng)納稅所得額。（ 1）“廣告費(fèi)” 、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。 預(yù)售收入是否作為廣告費(fèi)、 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，多列管理費(fèi)用。（ 2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息， 是否一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用； 高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。 從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本 50% 的，超過部分的利息

16、支出，是否已作納稅調(diào)整。（ 3）工資及“三費(fèi)”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費(fèi)用， 未進(jìn)行納稅調(diào)整。執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則前，在營業(yè)費(fèi)用中是否重復(fù)列支應(yīng)在 “三費(fèi)”中列支的費(fèi)用。（ 4）計(jì)提的以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)、 應(yīng)提未提的折舊、費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整。（ 5）有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款 , 少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。8. 其他問題。（ 1）各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。（ 2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。（ 3）以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前年度所得計(jì)繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整。（ 4）接受捐贈(zèng)貨幣性資

17、產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額， 少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)是否低價(jià)入賬，少繳所得稅；（ 5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價(jià)入賬， 少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；（ 6）無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額， 少繳企業(yè)所得稅。 預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。（三）企業(yè)所得稅不進(jìn)行年度納稅申報(bào)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目周期不進(jìn)行匯算清繳， 主觀認(rèn)為等項(xiàng)目竣工決算后才進(jìn)行匯算清繳， 未按規(guī)定按年進(jìn)行正確納稅申報(bào)；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照部測算成本進(jìn)行匯算清繳， 未按照規(guī)定調(diào)整計(jì)稅成本，少繳企業(yè)所得稅。（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓等預(yù)提所得稅

18、問題非居民企業(yè)取得來源于中國境的股息、紅利等權(quán)益性投資收益和利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)所得、 轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得以及其他所得應(yīng)當(dāng)繳納的企業(yè)所得稅，需源泉扣繳，以依照有關(guān)法律規(guī)定或者合同約定對(duì)非居民企業(yè)直接負(fù)有支付相關(guān)款項(xiàng)義務(wù)的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。 非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓境居民企業(yè)的股權(quán)，根據(jù)屬地征收的原則需在中國境繳納預(yù)提所得稅。 政策還規(guī)定，非居企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓境居民企業(yè)股權(quán)，依據(jù)關(guān)于加強(qiáng)非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅管理的通知（ 國 稅 函 2009698 號(hào)）第六條： “境外投資方（實(shí)際控制方）通過濫用組織形式等安排間接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權(quán)，且不具有合理的商業(yè)目的， 規(guī)避企業(yè)所得稅納稅義務(wù)的，主管稅務(wù)

19、機(jī)關(guān)層報(bào)稅務(wù)總局審核后可以按照經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)對(duì)該股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易重新定性， 否定被用作稅收安排的境外控股公司的存在”。三、個(gè)人所得稅方面（一）工資薪金以外收入未按規(guī)定繳納稅款1. 未通過“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。2. 為職工購買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅。（二）采取報(bào)銷發(fā)票方式逃去現(xiàn)金 少繳稅款1. 以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額的部分可免征個(gè)人所得稅）2. 以發(fā)票報(bào)銷方式

20、套取現(xiàn)金， 發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。（三）其他支出未如實(shí)代扣代繳稅款1. 支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。2. 房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個(gè)人所得稅。3. 為管理人員購買住房，支付房款，是否未并入雇員工資、 薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。4. 各種促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品， 是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。（四）個(gè)人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)漏繳個(gè)人所得稅部分地區(qū)規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（股東為個(gè)人） 早期取得土地使用權(quán)后由于資金規(guī)模有限無常進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 但由于其開發(fā)項(xiàng)目所處地塊好，大多為凈地常常被實(shí)力雄厚

21、的房開集團(tuán)看好，房開集團(tuán)通過收購其股權(quán)的方式達(dá)到對(duì)公司的絕對(duì)控制， 變相購買了土地。 但是由于原股東初始投資成本較低，土地又是絕對(duì)的稀缺資源，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額往往被人為抬高。 個(gè)人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的超額利潤容易被掩蓋， 個(gè)人所得稅漏洞很大。納稅人為逃避在轉(zhuǎn)讓土地、房產(chǎn)等固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)納的營業(yè)稅、 土地增值稅等稅費(fèi)， 利用稅收文件股權(quán)投資和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)規(guī)定逃避納稅義務(wù)。四、土地增值稅方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅是稅收重點(diǎn)，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)檢查。（一） 土地增值稅達(dá)到可清算標(biāo)準(zhǔn)未及時(shí)清算土地增值稅采取的是先預(yù)征后清算的方式進(jìn)行管理， 納稅人不按規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行清算就會(huì)拖延稅款的入庫時(shí)間，給國家造成損

22、失，也給稅收?qǐng)?zhí)法帶來風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目銷售達(dá)到85%以后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未及時(shí)要求其進(jìn)行清算，甚至部分企業(yè)為了延緩清算時(shí)間刻意保留部分房產(chǎn)不銷售。個(gè)別企業(yè)以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。（二）混淆房產(chǎn)性質(zhì)，少繳稅款對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。（三）故意加大費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 清算時(shí)少繳稅款1. 不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。2. 不按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)偂?. 不按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。4. 清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

23、，未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。五、土地使用稅方面（一）未按政策規(guī)定繳納稅款目前全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行土地使用稅扣除時(shí)限的問題上，理解不同，做法不同，其納稅結(jié)果也不相同。目前項(xiàng)目管理軟件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開具銷售發(fā)票之日起就停止繳納這部分土地的土地使用稅。根據(jù)（ 1988）國稅地字第 15 號(hào)文件第四條關(guān)于土地使用稅納稅人的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地使用稅應(yīng)由與土地部門簽訂的土地出讓合同為準(zhǔn)； 國稅發(fā)（2003）89 號(hào)規(guī)定，購置新建商品房， 自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅。房開企業(yè)的土地使用稅應(yīng)該交至合同約定的交付給業(yè)主的次月，而不是開具發(fā)票的時(shí)間。特別對(duì)未銷售的商品房占用的土

24、地是否未按規(guī)定繳納土地使用稅，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)檢查。（二）關(guān)于企業(yè)實(shí)際占用土地城鎮(zhèn)土地使用稅政策適用問題企業(yè)實(shí)際占用了土地，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)作為重點(diǎn)。 2007 年之后，對(duì)于已經(jīng)簽訂成交確認(rèn)書，能夠確定通過出讓方式取得土地使用權(quán)的，依據(jù)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186 號(hào)）第二條，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； 合同未約定交付土地時(shí)間的， 由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)于未簽訂成交確認(rèn)書 ，不能確定通過出讓方式取得土地使用權(quán)的， 依據(jù)省城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理工作規(guī)程（遼地稅發(fā)2003113

25、號(hào)）第三十六條，納稅人應(yīng)自占用土地次月起計(jì)算繳納土地使用稅。關(guān)于占用土地如何把握，應(yīng)按照納稅人在土地上實(shí)際動(dòng)工（如“五通一平、七通一平”）時(shí)間確定，檢查過程中可根據(jù)納稅人與施工單位簽訂的協(xié)議、付款證明等證據(jù)確認(rèn)占地時(shí)間。 重點(diǎn)表現(xiàn)為：1. 已征用未開發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。2. 土地等級(jí)和使用稅額變更后是否未及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。3. 開發(fā)用地在開發(fā)期間是否未按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。六、契稅方面（一）少計(jì)計(jì)稅依據(jù) 造成少繳稅款出讓方式取得國有土地使用權(quán)， 是否未按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。 以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著

26、物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)。（二）時(shí)間差造成稅款繳納不及時(shí)1. 分期支付方式取得的土地使用權(quán)， 是否未按合同規(guī)定的總價(jià)繳納契稅。2. 競價(jià)土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)， 直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。3. 部分房開企業(yè)雖沒有辦理有關(guān)土地權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但已經(jīng)進(jìn)行前期施工， 已經(jīng)使用土地， 未按契稅有關(guān)規(guī)定預(yù)繳契稅。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（預(yù)售）商品房契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定問題契稅條例第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間， 為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)

27、移合同的當(dāng)天， 或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 ”而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，簽訂的商品房購銷合同往往有三種情況，一是在取得商品房預(yù)售許可證之前簽訂的商品房預(yù)售合同， 二是在取得商品房預(yù)售許可證之后簽訂的商品房預(yù)售合同， 三是在取得商品房預(yù)售許可證之后簽訂的備案商品房預(yù)售合同 （或在取得商品房銷售許可證之后簽訂的備案商品房購銷合同）。哪種合同的簽訂時(shí)間是契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間， 結(jié)合合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同， 受法律保護(hù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，法釋 號(hào)規(guī)定：第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商

28、品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效， 但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的， 可以認(rèn)定有效。第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、 行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。結(jié)合規(guī)定及實(shí)際情況，時(shí)間規(guī)定按以下方式掌握： 1、參照上述法律規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證之前與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)視為無效合同； 2、商品房買受人契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定為： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證明之后， 買受人與房開企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同的當(dāng)天，或房開企業(yè)在取得商品房銷售許可證明之后，買受人與房開企業(yè)簽訂的商品房購銷合同的當(dāng)天。七、房產(chǎn)稅方面（一）經(jīng)營或自

29、用房產(chǎn)未計(jì)收入 少繳稅款目前，房地產(chǎn)企業(yè)建造商用地產(chǎn)情況比較多，企業(yè)自用、出租、出借建造的商品房； 商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，應(yīng)重點(diǎn)檢查。（二）地下停車位房產(chǎn)稅政策適用問題2007年 4月 3日省局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營地下停車位有關(guān)稅收問題的批復(fù)（遼地稅函 2007104 號(hào)）規(guī)定，對(duì)出租方式經(jīng)營地下停車位所取得的租金收入，應(yīng)按12%的稅率計(jì)算征收房產(chǎn)稅；對(duì)于出售地下停車位使用權(quán)的， 由于其權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅， 應(yīng)按租賃合同征收印花稅。 依據(jù)此規(guī)定，對(duì)房開企業(yè)出租地下停車位和出售地下停車位使用權(quán)的行為均按從租計(jì)征房產(chǎn)稅。2009年 8月 11日省局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（遼地稅函2009188號(hào)）規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、 一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價(jià)值的，視同銷售，