2010年邢臺(tái)房產(chǎn)整體市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（初稿）

1、邢臺(tái)房產(chǎn)整體市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、引言：（一）調(diào)查目的1、通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查，充分了解市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，合理規(guī)劃，明確項(xiàng)目定位，對(duì)下一步邢臺(tái)市房產(chǎn)走勢(shì)做一個(gè)客觀的預(yù)測(cè)。（二）調(diào)查內(nèi)容1、對(duì)邢臺(tái)市以及全國(guó)宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃（2）邢臺(tái)房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、 需求市場(chǎng)調(diào)查（1）購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）（2） 購(gòu)買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）（3） 購(gòu)買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）（4） 價(jià)格支付能力（5） 對(duì)物業(yè)配套的需求（6）購(gòu)買人群3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）（1）基

2、本情況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、公開銷售日期、銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率、付款方式、銀行按揭安排、物業(yè)管理公司及費(fèi)用。（三）調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析二、宏觀環(huán)境分析1、全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析（1） 全國(guó)2010第一季度經(jīng)濟(jì)狀況分析 一季度經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但仍存在不確定因素。今年以來(lái),在國(guó)內(nèi)外良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持下,我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)延續(xù)和保持去年四季度以來(lái)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。一季度gdp同比增長(zhǎng)11.9%較去年同期僅的增長(zhǎng)率加快個(gè)百分點(diǎn)。與去年第四季度相比

3、加快個(gè)百分點(diǎn)。政府要把握8%的目標(biāo)后幾季度會(huì)出臺(tái)政策措施穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速。世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇存在不確定性，國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期強(qiáng)化，財(cái)政金融潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，就業(yè)壓力總體上持續(xù)增加與結(jié)構(gòu)性用工短缺矛盾并存。 一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)開局良好 增速較快但仍屬合理2010年一季度，中國(guó)cpi同比上漲2.2%，ppi同比上漲5.2%。其中3月當(dāng)月cpi同比上漲2.4%，ppi同比上漲5.9%。雖未超出通貨膨脹界限，但明顯呈現(xiàn)熱度的狀態(tài)。月份cpippi2010-032.2% 5.2% 2010-022.7% 5.4% 2010-011.5%4.3%2009-121.9%1.7%2009-110.6%-2.1%2009-10-0

4、.5%-5.9%2009-09-0.8%-7.0%2009-08-1.2%-7.9%2009-07-1.8%-8.2%2009-06-1.7%-7.8%2009-05-1.4%-7.2%2009-04-1.5%-6.6%2009-03-1.2%-6.0%2009-02-1.6%-4.5%2009-011.0%-3.4%2010年一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，增幅較去年同期回落個(gè)百分點(diǎn)；而社會(huì)消費(fèi)品零售總額則同比增長(zhǎng)，增幅上升個(gè)百分點(diǎn)。所以一季度內(nèi)需增長(zhǎng)比較穩(wěn)定。2010年一季度，外貿(mào)順差同比又減少近八成，月份更是出現(xiàn)了六年來(lái)首次單月貿(mào)易逆差億美元。與去年同期出口下降相比，今年一季度出口同比增

5、長(zhǎng)，增速呈加快勢(shì)頭。與此同時(shí)，進(jìn)口增長(zhǎng)迅猛，一季度同比增長(zhǎng)。但隨著 中國(guó)在外貿(mào)領(lǐng)域著力于“拓市場(chǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡”，貿(mào)易順差規(guī)模將繼續(xù)減少，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展趨于基本平衡。2010年一季度，新增貸款萬(wàn)億元。但逐月分析，繼月新增人民幣貸款達(dá)億元、較月大幅減少后，月我國(guó)新增信貸億元，增速進(jìn)一步回落，但市場(chǎng)流動(dòng)性仍較充裕。（2） 全國(guó)2010年第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析2010年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資一季度增長(zhǎng)，比上年同期加快個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷售額亦同比增長(zhǎng)?！胺康禺a(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，再次證明房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素?！辈糠殖鞘蟹?jī)r(jià)、地價(jià)過快上漲使房地產(chǎn)泡沫隱憂

6、凸顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，月份全國(guó)個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲，其中新建商品住宅價(jià)格上漲。“投機(jī)性需求是此輪房?jī)r(jià)上漲的主要因素?！?全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2010年一季度總體運(yùn)行情況分析:消費(fèi)者觀望情緒明顯，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下挫自2009年12月到2010年3月底,從二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整開始,一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái),同時(shí)兩會(huì)所代表的政府對(duì)房?jī)r(jià)對(duì)民生問題影響的態(tài)度及出臺(tái)的應(yīng)對(duì)措施,都已經(jīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)生影響,大陸大部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費(fèi)者觀望態(tài)勢(shì),而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域的決心,而增加供給,成將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)。特別是消費(fèi)者觀望情緒的蔓延

7、,已經(jīng)成為影響2010年一季度明顯的市場(chǎng)因素,2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴已經(jīng)將相當(dāng)部分自住客及投資客的購(gòu)買力消化完畢,改善型買家不愿意接受目前的高房?jī)r(jià),他們要等待一個(gè)合理的價(jià)位再入市,而另外一部分比較謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)剛性買家及投資型買家擔(dān)心“高位入市”后被市場(chǎng)套牢,開始觀望房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期發(fā)展趨勢(shì)。商品房供給不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌艱難目前,自2009年底開始到2010年的3月中旬,政府出臺(tái)了多種調(diào)控措施直指高房?jī)r(jià),但從近期的效果看,已經(jīng)證明雖然有一定的效果,但沒有也不可能達(dá)到立竿見影的效果。房地產(chǎn)投資和開發(fā)都有一定的周期,在短期內(nèi)市場(chǎng)還未完全走出悲觀預(yù)期的情況下,供給不可能有明顯改善。從2009年12月

8、份的數(shù)據(jù)看,當(dāng)月房屋竣工面積同比增速為10.9%,新開工面積為34.19%,分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認(rèn)為,這有可能是地產(chǎn)商預(yù)期到未來(lái)不確定性的調(diào)整,提前降低新開工面積或有意推后竣工面積,這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導(dǎo)致2010年上半年可供面積的縮小,供需缺口的擴(kuò)大將使房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位。從購(gòu)置土地面積看,2009年12月累計(jì)為3.19億平米,同比下滑18.9%,比11月擴(kuò)大3.5%,從絕對(duì)量看,2009年的購(gòu)置面積低于以往6年任何一年的面積,這說(shuō)明在地價(jià)飛速上漲的情況下,開發(fā)商整體的拿地意愿并沒有充分釋放,土地購(gòu)置面積的縮減也影響了未來(lái)住房面積的供給。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)

9、的銷售火爆更多的是得益于去庫(kù)存化的加速,2007年2008年積累的庫(kù)存迅速釋放,而2009年當(dāng)年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計(jì)的8個(gè)重點(diǎn)城市的去庫(kù)存化周期數(shù)據(jù)看,2010年1月到目前為止以來(lái),這些城市平均去庫(kù)存化速度都處于近3年來(lái)的歷史低位,經(jīng)過2009年三季度以來(lái)的充分釋放,目前這些全國(guó)一線城市正步入庫(kù)存化的真空期,一些房?jī)r(jià)較為合理的城市可能會(huì)加大開發(fā)投資,從而步入補(bǔ)庫(kù)存的階段,而前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市可能暫停再庫(kù)存化的過程,這些城市價(jià)升量縮的態(tài)勢(shì)可能進(jìn)一步持續(xù)。2010年一季度投資同比增幅較大由于基期因素,2010年地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比有可能超過20%?；仡?009年上半年“小陽(yáng)春”以來(lái),

10、地產(chǎn)開發(fā)剛剛走出陰霾,而2010年一季度投資增速平均為3.3%,處于歷史低谷,雖然今年出臺(tái)了很多調(diào)控地產(chǎn)投資的措施,但在利率政策還未啟動(dòng)的情況下,開發(fā)商投資的行為并不會(huì)立馬變化,目前出臺(tái)的措施不會(huì)對(duì)地產(chǎn)商的資金鏈形成最嚴(yán)重的削弱,即使在未來(lái)市場(chǎng)不可測(cè)的情況下,開發(fā)商也可能會(huì)進(jìn)行一些必要的開發(fā),為以后的庫(kù)存做準(zhǔn)備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降,如果保障房不能有效跟進(jìn),自住的需求有所抬頭,房?jī)r(jià)飛速上漲的局面又會(huì)重啟,而這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)投資。不過,由于政府的調(diào)控基調(diào),地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)的可能性有限。2010年一季度中地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)不是開發(fā)商的主動(dòng)所為,而是得益于去年的基數(shù)原因和部分城市的補(bǔ)

11、庫(kù)存行為,開發(fā)投資的增速更多的來(lái)源于市場(chǎng)空間較大的二三線城市。對(duì)于一線城市,我們認(rèn)為能維持去年的情況已經(jīng)是很樂觀了。銷售將逐漸回歸常態(tài)2010年1月以來(lái),新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據(jù)統(tǒng)計(jì)的13個(gè)重點(diǎn)城市周成交面積為206萬(wàn)平米,雖然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢復(fù)到2009年二季度的整體水平。對(duì)于今年一季度的成交情況,我們持謹(jǐn)慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素,預(yù)計(jì)在市場(chǎng)走出調(diào)控恐慌情緒后,市場(chǎng)成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀況可能會(huì)逐步走向常態(tài),但與2009年四季度比,總量上將保持低位,由于基數(shù)原因,增速仍然保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。 2010年一季度重

12、點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及未來(lái)預(yù)期分析2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房?jī)r(jià)的快速攀升而逐漸受到抑制。2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯惡化,居民對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)接近或超過 07 年的水平,2010年以來(lái)一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房?jī)r(jià)尚在居民可承受范圍以內(nèi),但一線城市的高房?jī)r(jià)正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)快速攀升,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。通脹壓力下,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期促使投資/投機(jī)性需求活躍。資金成本方面,2010年以來(lái)房貸利率已經(jīng)持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率

13、多處 3-4%,且租賃價(jià)格指數(shù)處下行通道,而國(guó)際上正常收益率為 5%左右,投資需求空間非常有限。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期方面,2010年以來(lái)金融部門繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度,資產(chǎn)價(jià)格將在一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整后進(jìn)一步上漲,從而促使投資/投機(jī)氣氛活躍。但由于政府調(diào)控政策等的各方面因素影響,未來(lái),特別是2010年3季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)的幅度將不會(huì)很大,上漲速度將減緩。商品住宅短期靜態(tài)供應(yīng)明顯不足,中長(zhǎng)期供應(yīng)有望跟上。2009年底以來(lái)份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫(kù)存去化周期明顯下降,一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面,上海去化周期已降到 1.6 個(gè)月。針對(duì)短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀,開發(fā)商加

14、大了房地產(chǎn)開發(fā)投資,2010年一季度的1-2月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元,同比增長(zhǎng)31.1%,增幅比去年同期提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資2233億元,同比增長(zhǎng)32.8%,提高32.0個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.0%。長(zhǎng)期供應(yīng)方面,2010年一季度中的1-2月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積2407萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)11.2%,去年全年則是下降18.9%;完成土地開發(fā)面積1567萬(wàn)平方米,同比下降40.8%,降幅較前期已有較大程度的縮小,后期供應(yīng)有望逐漸跟上。2010年以來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)抑制意圖明顯,優(yōu)惠適度收緊。2009年很明顯表明,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)

15、濟(jì)的直接命脈。200年12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào),2010 年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策,這對(duì)行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù),雖然部分優(yōu)惠政策已經(jīng)收緊,但執(zhí)行力度不足,但2010年下半年將會(huì)適度收緊,但仍以寬松基調(diào)為主。供小于求形勢(shì)未來(lái)將有緩解,多數(shù)城市房?jī)r(jià)一季度同比小幅下跌隨著09年四季度銷售火爆,重點(diǎn)城市商品房庫(kù)存逐漸步入下行通道,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資穩(wěn)步加大,以及新項(xiàng)目開盤預(yù)期,可售量呈逐月增加態(tài)勢(shì),供小于求形勢(shì)略有緩解;房?jī)r(jià)方面,多數(shù)城市2010年一季度同比小幅下跌,雖然較大部分房?jī)r(jià)的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn),但小幅下跌以見明顯,下跌原因主要是開發(fā)商對(duì)

16、未來(lái)預(yù)期仍謹(jǐn)慎,定價(jià)較為理性,營(yíng)銷策略上多傾向于主動(dòng)優(yōu)惠促銷。 短期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 2010 年一季度,二、三線城市房?jī)r(jià)受2009年一線城市火爆房?jī)r(jià)的波及,房?jī)r(jià)也有較大幅度的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)收入比、月供/收入開始惡化并直逼一線城市,這勢(shì)必引發(fā)政策的超預(yù)期調(diào)控。 2010 年以來(lái),房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)抑制市場(chǎng)需求,市場(chǎng)重回 2008 年的有價(jià)無(wú)市狀態(tài)預(yù)期的可能更加明顯。 2010 年加息預(yù)期強(qiáng)烈2009年11 月份以來(lái),澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國(guó)家改變 08 年以來(lái)所實(shí)行的低利率貨幣政策,開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息,這無(wú)疑會(huì)給中國(guó)調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。美國(guó)多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示,2010年美

17、國(guó)加息周期預(yù)計(jì)發(fā)生在第三季度,由于人民幣實(shí)行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制,所以中國(guó)央行加息發(fā)生在明年三季度是個(gè)大概率事件。加息的一個(gè)目的是抑制通脹。2009年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐步加快,經(jīng)濟(jì)社會(huì)加息的另一個(gè)意圖,便是抑制資產(chǎn)價(jià)格的過度膨脹,而平抑房?jī)r(jià)正是其中的重要部分。從樓市供給來(lái)看,銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金壓力和融資成本上升,這對(duì)房地產(chǎn)此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無(wú)疑比較大。 對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展建議與對(duì)策目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展,短期內(nèi)仍是一個(gè)行業(yè)信心恢復(fù)的過程。全國(guó)各中心城市2010年以來(lái)土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象,房地產(chǎn)投資

18、開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑,2010年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動(dòng)態(tài)平衡,城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求,市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的變革。成交量疲軟行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進(jìn)一步觀察。2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后,出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問題,2010年一季度后期市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展有待于進(jìn)一步挖掘改善型和投資型的潛在需求,只有調(diào)動(dòng)改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展,而無(wú)論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價(jià)比作為重要參考指標(biāo)的,特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求,降低購(gòu)房進(jìn)入門檻是其必然選擇,投資型需

19、求在2009年的市場(chǎng)高峰期入市,2010年一季度預(yù)期投資回報(bào)落空,必將對(duì)一季度后房地產(chǎn)價(jià)格趨向敏感。2010年一季度后的住宅郊區(qū)化將迎來(lái)一定的挑戰(zhàn),郊區(qū)化的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),在現(xiàn)階段市場(chǎng)不利口碑相傳的情況下被放大,因此此次2010年一季度出現(xiàn)的市場(chǎng)疲軟狀況,將在未來(lái)各城市郊區(qū),特別是郊區(qū)盤開發(fā)商影響巨大。2010年一季度后市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期已經(jīng)比較明顯,小幅下挫后穩(wěn)步上揚(yáng)的可能大于持續(xù)高漲的可能,同時(shí)長(zhǎng)期低迷狀態(tài)的預(yù)期大于快速回暖的預(yù)期。2、邢臺(tái)宏觀環(huán)境及房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析（1） 邢臺(tái)宏觀環(huán)境 邢臺(tái)2010第一季度經(jīng)濟(jì)狀況分析今年以來(lái)，我市深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把握政策，積極作為，科學(xué)

20、務(wù)實(shí)，全市經(jīng)濟(jì)與全國(guó)、全省經(jīng)濟(jì)同向趨暖，回升向好勢(shì)頭得到進(jìn)一步延續(xù)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，總體開局良好。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢(shì)。規(guī)模以上工業(yè)在上年生產(chǎn)穩(wěn)步回升的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢(shì)。12月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值54.8億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增幅較上年同期提高24.3個(gè)百分點(diǎn)，較2009年末提高10.4個(gè)百分點(diǎn)，基本恢復(fù)到正常年份的增長(zhǎng)速度，較好地延續(xù)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升的良好勢(shì)頭。城鎮(zhèn)投資在上年較高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，繼續(xù)較快增長(zhǎng)。在當(dāng)前政策利好和上年較高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)下，進(jìn)一步激發(fā)全市投資領(lǐng)域積極性，全市投資繼續(xù)呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。12月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成16.3億元，同比增長(zhǎng)4

21、7.5%，較上年同期加快7.9個(gè)百分點(diǎn)，高于全省9.6個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快發(fā)展。前兩個(gè)月，在全市經(jīng)濟(jì)積極向好的大環(huán)境下，受“雙節(jié)”影響，我市消費(fèi)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良好開局。12月份，全市社會(huì)消費(fèi)品零售額75.9億元，同比增長(zhǎng)16.6%。對(duì)外貿(mào)易增速實(shí)現(xiàn)負(fù)轉(zhuǎn)正。今年以來(lái)，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)復(fù)蘇，在各項(xiàng)穩(wěn)定外貿(mào)增長(zhǎng)政策的有力推動(dòng)下，我市外經(jīng)貿(mào)開始較快增長(zhǎng)，對(duì)外貿(mào)易速度在上年末降幅收窄的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。今年1-2月份全市外貿(mào)進(jìn)出口總值實(shí)現(xiàn)2.24億美元，增長(zhǎng)45.7%，比上年末提高66個(gè)百分點(diǎn)，其中出口總值1.16億美元，同比增長(zhǎng)53.9%，比上年末提高94.1個(gè)百分點(diǎn)。高增長(zhǎng)雖然受上年基數(shù)

22、低的影響，但總量已超過2008年同期水平。利用外資增勢(shì)較好。前兩個(gè)月，全市新批外商投資項(xiàng)目1個(gè)，注冊(cè)資本560萬(wàn)美元。實(shí)際利用外資2760萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)38.7%，同比提高74.8個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。前兩個(gè)月全部財(cái)政收入完成18.8億元，同比增長(zhǎng)9.4%；地方一般預(yù)算收入8.3億元，增長(zhǎng)41.6%，同比提高29.7個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)價(jià)格同比小幅上漲。今年以來(lái)，受食品價(jià)格大幅上漲影響，居民消費(fèi)價(jià)格同比持續(xù)上行，12月份上漲2.7%。其中，食品類影響價(jià)格總水平的主要因素，拉動(dòng)價(jià)格總水平上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，八大類消費(fèi)品價(jià)格四升四降，食品類、煙酒及用品類、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類和居住

23、類價(jià)格分別上漲10%、2.4%、0.5%和0.1%；衣著類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、交通及通信類和娛樂教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格依次下降2.0%、0.8%、1.2%和1.1%。 邢臺(tái)市2010城市規(guī)劃邢臺(tái)橋西區(qū)：力推三大園區(qū)建設(shè)全力推進(jìn)三大園區(qū)建設(shè)，打造城市建設(shè)新亮點(diǎn)，推進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)邁上新臺(tái)階。（一）生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū) 生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)位于橋西區(qū)西北部，南水北調(diào)干渠西側(cè)，總占地面積28平方公里。園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三軸，兩苑，三區(qū)”。生態(tài)農(nóng)業(yè)文化園區(qū)將以生態(tài)綠色旅游休閑為核心，努力打造成全國(guó)知名、華北第一的城市生態(tài)文化園區(qū)，建設(shè)成為集城市綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)宜居與觀光、中華民俗、邢襄文化、休閑

24、娛樂、會(huì)展商務(wù)等功能為一體的特色園區(qū)。 （二）生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 該園區(qū)位于橋西區(qū)南部，西至邢都公路沙河橋，東至京廣鐵路沙河橋，北臨固坊、伍仲、西前留、東前留、中留、西北留及洛陽(yáng)、西戶村、東戶村、留客，南至十里亭、大油村、高廟等村落，土地總面積32平方公里，規(guī)劃用于生態(tài)濕地公園建設(shè)3483畝，用于生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)1.1萬(wàn)畝。 （三）市場(chǎng)物流園區(qū) 該園區(qū)位于橋西區(qū)中部，包括龍崗物流園、龍崗農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和中國(guó)汽車文化名城等3個(gè)部分。 對(duì)房地產(chǎn)類項(xiàng)目，加快金牛陽(yáng)光苑、燕云臺(tái)、陽(yáng)光巴厘島、麒麟郡等高檔住宅小區(qū)建設(shè)，提升城市品位。對(duì)社會(huì)公益類項(xiàng)目，配合做好職業(yè)技術(shù)學(xué)院擴(kuò)建、機(jī)電學(xué)院遷建和技師學(xué)院、農(nóng)業(yè)學(xué)校

25、、工業(yè)學(xué)校等大專院校新校區(qū)建設(shè)的拆遷、進(jìn)場(chǎng)工作，依托職教園區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展教育配套產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，力爭(zhēng)完成市廣電中心、市圖書館、邢西汽車站和街道綜合服務(wù)中心等公益類項(xiàng)目建設(shè)。此外，培育發(fā)展新興服務(wù)業(yè)也是今年橋西區(qū)的一大亮點(diǎn)。依托達(dá)活泉公園周邊、中興大街中央商務(wù)區(qū)、西北新區(qū)、南水北調(diào)濱河新區(qū)、七里河新區(qū)為重點(diǎn)區(qū)域，橋西區(qū)將大力發(fā)展科技咨詢、信息中介、金融保險(xiǎn)、法律服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 “一城五星”10分鐘交通圈年底實(shí)現(xiàn)“一城五星”以邢臺(tái)市為中心，內(nèi)丘、任縣、南和、沙河、皇寺為輻射點(diǎn)，形成五星環(huán)繞的城市格局。該項(xiàng)目包括：新建一條北外環(huán)路，升級(jí)改造3條出市路口和4條快

26、速路，總投資8億元，建設(shè)里程約75公里，計(jì)劃兩年內(nèi)完成?！耙怀俏逍恰苯煌ǖ缆方ㄔO(shè)工程是今年本市城建“十大工程”之一，也是本市“三年大變樣”工作的重要組成部分。該工程今年還有5個(gè)項(xiàng)目，新建的北外環(huán)路和4條快速路。5個(gè)項(xiàng)目中，除邢昔線快速路正在進(jìn)行征地拆遷外，其它4個(gè)作為去年的續(xù)建項(xiàng)目全部于春節(jié)后開工建設(shè)，預(yù)計(jì)年底前完工。 邢臺(tái)48個(gè)舊城片區(qū)五年內(nèi)完成改造我市建成片區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃確定了48個(gè)舊城改造片區(qū)，并將在5年完成改造任務(wù)。48個(gè)舊城片區(qū)總占地443.03公頃（6645.45畝），現(xiàn)狀建筑面積約365.87萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀容積率約0.83萬(wàn)平方米/公頃。其中，橋東區(qū)30個(gè)，橋西區(qū)15個(gè)，邢臺(tái)縣3個(gè)

27、。舊城片區(qū)改造按照“三年計(jì)劃、五年完成”的思路推進(jìn)。今年計(jì)劃改造片區(qū)18個(gè)，總占地面積約205.62公頃（3026.3畝）,現(xiàn)狀建筑面積約146.94萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住用地75.53公頃。 目前，已經(jīng)批準(zhǔn)總平面或規(guī)劃方案的有薄板廠片區(qū)、方圓集團(tuán)西片區(qū)、億德隆三期片區(qū)、中煤勘探局科教中心片區(qū)、豫西市場(chǎng)片區(qū)，占年度改造計(jì)劃舊城片區(qū)總占地面積的24.67%。 24個(gè)城中村完成規(guī)劃改造完成南水北調(diào)11座橋梁設(shè)計(jì)百泉公園建成南部最大生態(tài)園林完成24個(gè)城中村改造圍繞景觀風(fēng)貌整治，本市還將完成曹演莊、韓演莊、三義廟等24個(gè)城中村的規(guī)劃改造；完成地質(zhì)11隊(duì)區(qū)片、新世紀(jì)廣場(chǎng)區(qū)片等18個(gè)舊城區(qū)片改造規(guī)劃；完成電纜

28、廠、醫(yī)療器械廠等12家企業(yè)搬遷規(guī)劃；規(guī)劃建設(shè)一批專業(yè)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；改造20個(gè)十字路口，改善城市交通環(huán)境；規(guī)劃建設(shè)10處城市街頭游園。（2） 邢臺(tái)2010年第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析邢臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)明顯橋東區(qū)橋西區(qū) 因?yàn)闃蛭鲄^(qū)富人比較集中，所以橋西區(qū)較橋東區(qū)住房品質(zhì)要高，其樓盤的產(chǎn)品，價(jià)格、配套都有其優(yōu)越性。中心區(qū)城市周邊區(qū) 由于中心區(qū)的成熟配套和歷史發(fā)展，在物業(yè)的形式上像投資住宅發(fā)展，而城市周邊更向著居住型物業(yè)發(fā)展。中心區(qū)西部新區(qū)達(dá)活泉區(qū)域東開發(fā)區(qū)七里河新區(qū) 目前邢臺(tái)房產(chǎn)劃分出這五個(gè)區(qū)域形象的表現(xiàn)了各個(gè)區(qū)域的樓盤的主推優(yōu)勢(shì)，每個(gè)樓盤無(wú)非圍繞著所處分區(qū)做文章。大盤引領(lǐng)，小盤分羹從2010年第一季度邢

29、臺(tái)樓市的變化，無(wú)不體現(xiàn)大盤的引領(lǐng)作用，大盤帶動(dòng)價(jià)格、品質(zhì)、配套、理念各方面使邢臺(tái)房產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)向前發(fā)展。而小盤也緊跟步伐收攏目標(biāo)客戶。供需分析供應(yīng)量、需求量方法一根據(jù)4月份市調(diào)樓盤供應(yīng)量（有數(shù)據(jù)的）共計(jì)1026.94平方米38個(gè)有數(shù)據(jù)樓盤個(gè)數(shù)平均數(shù)27萬(wàn)平方米。平均建筑面積數(shù)27萬(wàn)平方米14個(gè)沒有數(shù)據(jù)樓盤個(gè)數(shù)估算沒有數(shù)據(jù)的樓盤建筑面積378萬(wàn)平方米378萬(wàn)平方米1026.94萬(wàn)平方米=1405萬(wàn)平方米（有數(shù)據(jù)樓盤的面積）按2009年的消化率60%計(jì)算總2010年年初總供應(yīng)量為：140540%562萬(wàn)平方米2010年土地招拍掛供應(yīng)量為47.33平方米+562萬(wàn)平方米610萬(wàn)平方米（到2010一季度

30、總應(yīng)量）60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶邢臺(tái)人均住房標(biāo)準(zhǔn)23平方米3口人=69平米每戶住房標(biāo)準(zhǔn)20萬(wàn)69平方米=1380萬(wàn)平方米市場(chǎng)空缺1380-610770萬(wàn)平方米供應(yīng)量、需求量方法二如今邢臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均使用面積23平方米，市區(qū)人口約60萬(wàn)，邢臺(tái)市現(xiàn)有居住面積只有1380萬(wàn)平方米，與國(guó)家小康標(biāo)準(zhǔn)人均35平方米相比還有700萬(wàn)平方米的市場(chǎng)空缺。60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶 60萬(wàn)人口3口人=20萬(wàn)戶23平米3口人=69平方米 35平米3口人=105平方米2069=1380萬(wàn)平方米（總需求量） 20105=2100萬(wàn)平方米市場(chǎng)空缺2100-1380=720小結(jié)：從總的供求分析上邢臺(tái)房地產(chǎn)需大于供，但從

31、有意、有實(shí)力購(gòu)房百姓的數(shù)量來(lái)看供已經(jīng)大于求。如果沒有有效的政策控制房?jī)r(jià)和改善收入分配，以后邢臺(tái)市房產(chǎn)市場(chǎng)逐步會(huì)走向疲軟狀態(tài)。市場(chǎng)走勢(shì)一季度主要樓盤價(jià)格提升，漲幅在100150之間。隨著全國(guó)房產(chǎn)大環(huán)境漲價(jià)和成交率的提高，邢臺(tái)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)短期的波動(dòng)，而本身邢臺(tái)市場(chǎng)由于其經(jīng)濟(jì)和城區(qū)改造房產(chǎn)需求量也較大，在加上主要樓盤動(dòng)工、封頂?shù)耐苿?dòng)和他們手段用于，邢臺(tái)一季度樓盤價(jià)格上漲。第一季度成交量疲軟。由于國(guó)家政策的出臺(tái)，宏觀樓市的不穩(wěn)定，一些準(zhǔn)客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者。同時(shí)年初消費(fèi)這資金的流動(dòng)性較大，所以成交量疲軟。一季度投資性購(gòu)房下降。國(guó)家政策限制投資性購(gòu)房，出臺(tái)了限制政策和金融信貸政策。提升了這部分人群的投資的成

32、本。邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升三、一季度房產(chǎn)市場(chǎng)各因素的表現(xiàn)1、 銷售均價(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，但漲幅明顯回落全國(guó)商品房銷售均價(jià)走勢(shì)表 2010年一季度，全國(guó)商品房銷售均價(jià)（銷售額/銷售面積）為5193元/平方米，同比上漲16.1%，漲幅較2009年下降7.4個(gè)百分點(diǎn)；較2009年全年上漲10.6%。從各區(qū)域的銷售均價(jià)來(lái)看，北京、海南、上海等熱點(diǎn)城市和區(qū)域價(jià)格上漲幅度最快，一季度，北京銷售均價(jià)同比上漲53.1%，漲幅較2009年全年擴(kuò)大40個(gè)百分點(diǎn)。海南銷售均價(jià)同比上漲49.6%，較2009年全年擴(kuò)大34.5個(gè)百分點(diǎn)。上海銷售面積雖然出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，但一季度銷售均價(jià)上漲37.5%。邢臺(tái)200

33、9年第四季度到2010年4月價(jià)格走勢(shì)圖從2009年11月到2010年四月邢臺(tái)住宅價(jià)格比較穩(wěn)定，漲幅較小。邢臺(tái)做為四線城市受全國(guó)政策和大環(huán)境的影響反應(yīng)較遲鈍，但后期也會(huì)有一個(gè)回落，但降幅會(huì)很平穩(wěn)。2、全國(guó)第一季度土地供應(yīng)量同比大幅度增長(zhǎng)，邢臺(tái)同比更是超過600%全國(guó)土地出讓同比表（萬(wàn)平方米）10個(gè)重點(diǎn)城市1-3月累積成交量均大幅超過去年同期水平。住宅用地市場(chǎng)需求一向旺盛，在市場(chǎng)向好的情況下，只要有充足的供給，成交量就會(huì)攀升。一線城市北京、上海累積成交量分別為151萬(wàn)和287萬(wàn)平方米，同比漲幅巨大；廣州、深圳受供應(yīng)偏緊影響，成交量相對(duì)較小。二線城市中，天津前3月的累積成交量為889萬(wàn)平方米，同比上

34、漲319%，為十城市之最。其次是武漢，成交住宅用地401萬(wàn)平方米。重慶前3月共成交住宅用地209萬(wàn)平方米，是十城市同比漲幅最大的。杭州一季度成交量為99萬(wàn)平方米，同比漲幅最小邢臺(tái)土地出讓同比表（畝）土地出讓情況見附件邢臺(tái)2010年第一季度土地供應(yīng)量同比超過600%附件：邢臺(tái)2009年第一季度與2010年第一季度土地出讓統(tǒng)計(jì)一、2009年第一季度土地出讓情況編號(hào)土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）掛牌起價(jià)（萬(wàn)元）200902號(hào)梁莊路與紅星街交叉口2475.00（3.71畝）加油站40194194200903號(hào)泉北大街與黃河二路交叉口1302.78（1.95

35、畝）加油站40175175200904號(hào)新華南路與電廠路交叉口1691.76（2.54畝）加油站40105105200905號(hào)邢州路西側(cè)，花卉市場(chǎng)南側(cè)1562.29（2.34畝）加油站40180180200906號(hào)羊市道以西，圍寨河以北2539.67（3.81畝）住宅見詳規(guī)70270270200907號(hào)泉南大街以南，平安路以東，橋東檢察院綜合辦公樓南側(cè)5436.06（8.15畝）住宅70200908號(hào)邢臺(tái)市橋東區(qū)馬市街居民南側(cè)，牛市街居民西側(cè)，五金線材總廠北側(cè)，馬市街居民東側(cè)9850.51（14.78畝）住宅70200909號(hào)邢臺(tái)縣法院南側(cè)，邢臺(tái)縣編織袋廠家屬院東側(cè)、北側(cè)，冷庫(kù)街西側(cè)7094.

36、8（10.64畝）住宅70總計(jì)47.92畝2010年第一季度土地出讓情況宗地編號(hào)土地位置土地面積（）土地用途規(guī)劃條件容積率建筑密度綠化率出讓年限掛牌起價(jià) （萬(wàn)元）競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）【2010】01號(hào)團(tuán)結(jié)路以北，順德路以西45712.6 (68.57畝)商業(yè)2.224%35%40144006000小黃河以北，順德路以西68107.37 (102.16畝)住宅70【2010】02號(hào)橋東區(qū)平安路以西，牛尾河以北，規(guī)劃北街以南8480.74（12.72畝）住宅2.022%35%7014001000【2010】03號(hào)（南小汪舊村改造拆遷凈地）泉南西大街以南、達(dá)活泉斜街北側(cè)72190.54（108.28畝

37、）住宅1.6723%35.30%70130005000達(dá)活泉斜街南側(cè)、三環(huán)太陽(yáng)能東側(cè)11730.64（17.6畝）住宅70團(tuán)結(jié)大街北側(cè)、石油巷西側(cè)、紫金泉路南側(cè)21301.54（31.95畝）商業(yè)住宅40 70【2010】04號(hào)橋西區(qū)建設(shè)西大街北側(cè)，北臨市運(yùn)輸公司、南大郭村耕地，東臨機(jī)械廠家屬院、南大郭村耕地，南臨建設(shè)大街，西臨太行路19575.18（29.36畝）住宅2.720%35%7031002000總計(jì)338.69畝四、邢臺(tái)重點(diǎn)板塊監(jiān)測(cè)調(diào)查七里河板塊分析1.七里河板塊（1）七里河板塊概況位置：七里河是一條縱貫邢臺(tái)市區(qū)南部的季節(jié)性河流，全長(zhǎng)約18.6公里，是市區(qū)主要行洪河道之一。政府規(guī)劃

38、：七里河正在進(jìn)行綜合環(huán)境治理中，政府已經(jīng)先后投入大筆資金，改善七里河的周圍環(huán)境，一心打造七里河的新面貌。與同時(shí)，政府更重要的是要發(fā)掘新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，必將導(dǎo)引邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)商業(yè)文化向南轉(zhuǎn)移，邢臺(tái)由此打開了“南大門”，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間和城市功能定位也就擁有了更廣闊的選擇舞臺(tái)。作為“十一五”標(biāo)志性工程的七里河新區(qū)建設(shè)，將形成信息流、物流、人流、資金流、文化流等強(qiáng)輻射場(chǎng)，拉動(dòng)全市建筑、服務(wù)、物流等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。（2）七里河板塊各項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱 地址 開發(fā)公司建筑面積均價(jià)主力戶型東盛苑邢州南路與百泉北大街交叉口東南角邢臺(tái)市合豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2700801

39、20的兩居龍騰郡 邢臺(tái)市邢州南路與新興東大街交叉邢臺(tái)市盛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一期9萬(wàn)平2168-2798兩居或三居室 尚林苑 邢臺(tái)市邢州南路（人保大廈南行100米）邢臺(tái)新廣建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24萬(wàn)平米260080110的兩居或三居室 東城國(guó)際邢州南路中段馮家莊河北茂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩居或三居室江南春天緊鄰七里河南岸，新華路東側(cè)邢臺(tái)春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53萬(wàn)平米兩居或三居室龍泉家園邢南斜路與龍泉大街交叉口西南角96140兩居或三居室四季花城邢州北路南長(zhǎng)街派出所東臨7萬(wàn)平米3200兩居或三居室公園小筑b區(qū) 邢州北路邢臺(tái)新發(fā)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2900三室公園小筑邢州北路與紅星東街交匯處河北

40、華佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3萬(wàn)平300093115兩居或三居室作品別墅新興地道橋東口南行800米邢臺(tái)市秦塬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.5萬(wàn)平米富泉花園 東二環(huán)與龍泉大街交叉口2400100140三室左鄰右舍老五金線材廠銀基地產(chǎn)268090137三室碧水莊園東由留舊村邢臺(tái)金意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35萬(wàn)平小結(jié)：1、 本版塊大部分項(xiàng)目都為舊村改造項(xiàng)目，回遷的住戶要占一定的房源，所以可售的房源是有限的；回遷戶的安置問題需要注意。2、 本區(qū)價(jià)格大多在3000元以下，相比本市其它地段，價(jià)位相對(duì)較低，有發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)房?jī)r(jià)有升值的空間。3、本區(qū)兩室三室戶型為主力戶型，面積在80140之間，是自住型房源較多，未來(lái)的發(fā)展方向

41、為住宅社區(qū)。本版塊的戶型面積一般在80120平米，主要是滿足居住型購(gòu)房需求。從選擇在這里購(gòu)房也可以看出當(dāng)代城市居民對(duì)生活環(huán)境的要求在提升，喜歡臨近臨近自然，親近自然。2、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 七里河新區(qū)在政府的大力支持下，面貌已經(jīng)煥然一新。七里河新區(qū)開發(fā)建設(shè)工程首開邢臺(tái)市以市場(chǎng)化運(yùn)作的方式進(jìn)行新區(qū)建設(shè)的先河，該工程是地方政府以土地出資盤活國(guó)家資產(chǎn)，推動(dòng)城市化進(jìn)程的項(xiàng)目。該項(xiàng)目充分利用城市閑散廢置土地進(jìn)行市政設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，為國(guó)家政策所支持，項(xiàng)目前景良好。 規(guī)劃目標(biāo)：建了濱水生態(tài)之城：日益嚴(yán)重的環(huán)境問題已經(jīng)給我們敲響了警鐘，在新區(qū)建設(shè)過程中，生態(tài)必須擺在首位，這是設(shè)計(jì)者和城市建造者、管理者的共

42、同責(zé)任。宜居宜業(yè)之城：新城必須產(chǎn)生強(qiáng)大的反磁力疏解老城壓力，實(shí)現(xiàn)綜合城市功能的互動(dòng)，體現(xiàn)城市服務(wù)的高效性，吸引高端職能。創(chuàng)造宜人居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)職住平衡，實(shí)現(xiàn)中心城的人口轉(zhuǎn)移。3、案例分析江南春天位置七里河南岸（南陳村）占地面積500畝建筑面積53萬(wàn)平米主力戶型兩室、三室樓體風(fēng)格古典式風(fēng)格均價(jià)戶型比例消費(fèi)群體a 改善型消費(fèi)者（家庭經(jīng)濟(jì)條件好，買房以改善居住環(huán)境為目的）b 老年人（看中七里河的住居環(huán)境較好）c 追求高品質(zhì)生活（企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私企老總等）項(xiàng)目評(píng)價(jià)江南春天采用了新古典主義的風(fēng)格，運(yùn)用深灰色調(diào)的四坡頂、八角窗等建筑元素，形成獨(dú)具藝術(shù)魅力和生活情趣的新樣樓建筑。園區(qū)將建成休閑度假

43、式中高檔宜居小區(qū)，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美而靜謐的現(xiàn)代江南庭院。 消費(fèi)群及產(chǎn)品分析 產(chǎn)品：多以自住型住宅為主，產(chǎn)品以多層和電梯房為主，設(shè)計(jì)風(fēng)格能融于自然，體現(xiàn)人文氣息，能襯托出環(huán)境的優(yōu)美。 消費(fèi)群：多為高收入人群，注重自己的居住環(huán)境，親近自然，如中高層管理者，私企老板等。達(dá)活泉板塊1、達(dá)活泉板塊（1）達(dá)活泉板塊：中華大街與太行路及鐵路與郭守敬大道圈定范圍，圍繞達(dá)活泉公園興起的新型住宅市中心 （2）達(dá)活泉板塊代表項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)公司建筑面積銷售均價(jià)主力戶型客群定位 永輝巴黎公園東街與泉北大街交叉口北行300米永輝房地產(chǎn)28萬(wàn)平米 4000元三室城市白領(lǐng)精英階層及事業(yè)有成的人士 金域首府鋼鐵北路與

44、郭守敬大道交叉口河北萬(wàn)峰房產(chǎn)開發(fā)公司40萬(wàn)平米 3668元兩室兩廳一衛(wèi)（100左右） 追求健康生活事業(yè)成功人士 盛世公館泉北大街與鋼鐵北路交叉口北200米盛世地產(chǎn)17萬(wàn)平米 3500元 兩室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 享受生活的人士與 金域首府會(huì)有沖突 天合嘉園（燕云臺(tái)）原炮團(tuán)天廈50萬(wàn)平米4500元 兩室一廳三室兩廳 城市的上層人士 麒麟灣鋼鐵路與中華路交叉口華夏麒麟17萬(wàn)平米3800元 兩室 三室 城市中層 小結(jié)： 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)客群及產(chǎn)品分析： 橋西區(qū)是新興的城市區(qū)域，在十年以前橋西基本上是沒有什么建筑的。在這10 年里橋西飛速的發(fā)展。現(xiàn)在的城市布局是西北區(qū)（達(dá)活泉板塊) 適宜人們居住東南

45、區(qū)域?qū)儆诠I(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)建設(shè)。所以橋西的房?jī)r(jià)普遍高于橋東，就是20世紀(jì)下半期的英國(guó)和美國(guó)似地，分化嚴(yán)重。 所以現(xiàn)今橋西多是舒適居住的房子（盛世公館中的577平的別墅）而橋東多是小面積的房子，一些老邢臺(tái)人在老城區(qū)住習(xí)慣了，多數(shù)不喜歡換地方了，多會(huì)選擇在橋東買房子。而橋西及新一代邢臺(tái)人多會(huì)選擇在舒服的地方（如要陪伴父母生活，在橋東工作的除外）故此，在橋西的客戶應(yīng)為事業(yè)有成的中上層人士，及有條件的年輕人。在橋東多數(shù)為經(jīng)濟(jì)條件稍弱一些的年輕人及一些“故土情結(jié)的老人”。（這其中不包括要拆遷的房子）2、 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展 依托達(dá)活泉及政府支持，圍繞幾個(gè)重點(diǎn)小區(qū)。創(chuàng)造邢臺(tái)市的住宅是市中心，重點(diǎn)

46、 發(fā)展人文社區(qū)及政治生活中心。典型案例分析（金域首府） 項(xiàng)目位置：邢臺(tái)市鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口 面積區(qū)間：90-200 銷售周期：開盤時(shí)間（2008年10月-2010年10月） 項(xiàng)目評(píng)價(jià)：一個(gè)城市規(guī)劃中的博弈者，金域首府看中的是邢臺(tái)市日后的發(fā)展，在哪里購(gòu) 房的人多是一時(shí)不急用房的人，他們?cè)诘热蘸蠓孔又苓叺呐涮R全之后，自然 會(huì)升值。在這里購(gòu)房會(huì)有暫時(shí)配套跟不上的顧慮。自身的配套不可能齊全到滿 足所有的住戶需求。 戶型配比：兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)97m101m138m142m200m30%20%20%20%10% 主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi) 銷售率：80%

47、銷售均價(jià)：3668元/平米東北板塊1、東北區(qū)域分析本區(qū)為邢臺(tái)的老城區(qū)，十年前與橋西相比屬于發(fā)展較好的地段，但從十年前開始這個(gè)區(qū)域已經(jīng)形成一定規(guī)模，那時(shí)的情形是橋西只是大片空地，相對(duì)于橋東來(lái)講開發(fā)難度低，因此，開發(fā)商開始把眼光放到橋西區(qū)域，橋西開始起步，并保持高速上升的狀態(tài)，最初是以皇家地產(chǎn)旗下的高檔小區(qū)為主，到后期形成一定規(guī)模后，一些小的開發(fā)商也開始介入這一地塊，此時(shí)，橋西區(qū)也已經(jīng)形成了一個(gè)較為完善的區(qū)域，相對(duì)來(lái)看橋西的新起建筑物較多、較為繁華，而橋東只能屈居于老城區(qū)，也導(dǎo)致了現(xiàn)在邢臺(tái)市民認(rèn)為橋西房子就應(yīng)該比橋西貴的思想，同時(shí)拍地的時(shí)候就有可能出現(xiàn)橋東拍下來(lái)價(jià)位會(huì)比橋西低，而這一區(qū)域房屋陳舊，

48、拆遷難度相對(duì)于橋西來(lái)講要小、加上一系列的舊村改造把橋東變得很活躍。而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看橋東區(qū)域一經(jīng)改造，也會(huì)成為現(xiàn)在的橋西，加之老的傳統(tǒng)商業(yè)中心在這一區(qū)域，人流量較大，不論從商業(yè)還是住宅的角度，這一區(qū)域都存在較大的發(fā)展?jié)摿Γ蕦?duì)開發(fā)商來(lái)講是一個(gè)不可多得的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平米）占地面積建筑面積開盤時(shí)間永康城市花園34003500195畝24萬(wàn)平米（住宅18萬(wàn)平米）一期09.03.08開盤；二期09.09.06開盤天一城4000325畝52.18萬(wàn)平米（其中商業(yè)18.35萬(wàn)平米）最后一期2010.3.27盛都傾城280016畝5萬(wàn)平米08.11.15名都陽(yáng)光268014萬(wàn)平米14萬(wàn)平米2010327

49、自然城高層2900 多層320023萬(wàn)平米09.11.18泉北泉高層2800多層2900130畝31萬(wàn)平米未開盤海大商務(wù)廣場(chǎng)8.5畝20000平米未開盤no.188（新華里188號(hào)）159.6畝30.48萬(wàn)平米未開盤左岸春天170畝22萬(wàn)平米未開盤拿天一城和左岸春天來(lái)分析這個(gè)地塊:1.天一城樓盤信息： 占地面積建筑面積住宅面積商業(yè)面積開盤時(shí)間入住時(shí)間均價(jià)（住宅）銷售率325畝50萬(wàn)平米30萬(wàn)平米20萬(wàn)平米08年4月2010年6月30日4000元80%2左岸春天樓盤信息：占地面積建筑面積住宅面積開盤時(shí)間入住時(shí)間均價(jià)銷售量180畝22萬(wàn)平米22萬(wàn)平米未定未定未定對(duì)比總結(jié)：（1） 左岸春天，項(xiàng)目地位

50、于原防爆電機(jī)廠，在全部22萬(wàn)平米的建筑中，多層這種當(dāng)今非常稀缺的建筑在總量中占到三分之一，其余三分之二也以小高層和中高層為主。個(gè)人預(yù)測(cè)：左岸春天的房子會(huì)很好賣，價(jià)格定在3500-4000會(huì)很合適，定在3000-3500將會(huì)很火爆。支撐理由：（1）此項(xiàng)目距離天一城比較近，前期完全可以利用天一城較為成熟的配套，并且天一城現(xiàn)在已處尾盤，房源有限，供不應(yīng)求。（2）后期在這個(gè)項(xiàng)目有可能形成自己的成熟的配套，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的周邊有高等學(xué)府（邢臺(tái)學(xué)院）、市三中、市七中、市醫(yī)院、眼科醫(yī)院、口腔醫(yī)院，就差一個(gè)商業(yè)圈，但從招拍掛方面分析，在這個(gè)項(xiàng)目的北側(cè)在幾年前的時(shí)候出現(xiàn)了一塊地王（原邢臺(tái)第二造紙廠的位置），從開發(fā)

51、商盈利角度來(lái)分析，如果該地塊建成小區(qū)，那開發(fā)商的成本價(jià)在3600左右，而銷售價(jià)位得在4500左右，這樣的話只能是帶動(dòng)其周圍的小區(qū)（如：永康城市花園，北關(guān)街舊村改造等項(xiàng)目的）的銷售，而對(duì)于該開發(fā)商來(lái)講的話，其銷售狀況不會(huì)很好，縱觀這一地塊，靠近達(dá)活泉板塊，而達(dá)活泉板塊現(xiàn)階段，包括該地塊以東并無(wú)較為完善的商業(yè)圈出現(xiàn)，所以這塊地后期極有可能開發(fā)商業(yè)，從而填補(bǔ)這一空缺。預(yù)測(cè)總結(jié)：該地塊一旦入市，會(huì)成為這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)特別關(guān)注點(diǎn)，其具有優(yōu)越的地理位置且建設(shè)成本低于周邊小區(qū)的建設(shè)成本，小區(qū)內(nèi)的建筑較為單一（均為純住宅）。甚至還會(huì)有優(yōu)于周邊小區(qū)的小區(qū)配套。所以其后期銷售基本不費(fèi)吹灰之力，完全可以跟著“天一城”的模式走，只要價(jià)位保持小額差距即可，這樣一來(lái)可以保證開發(fā)商利益，二來(lái)可以省去其大量的廣告宣傳。 中心板塊：1中心板塊分析（1） 本區(qū)